HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.19 MB, 111 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THƢƠNG MẠI
-------------------------
BÙI ĐĂNG QUANG
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƢƠNG
VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
HÀ NỘI, 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THƢƠNG MẠI
-------------------------
BÙI ĐĂNG QUANG
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƢƠNG
VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG
CHUYÊN NGÀNH
: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ
: 60.34.02.01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHAN HỮU NGHỊ
HÀ NỘI, 2017
i
LỜI CAM ĐOAN
i
h
gi
h ủ gi
h
g
i
h
g
h h
g
gố
TS h
g
h ghi
ủ
Hữu Nghị
ố i
g h
Tác giả luận văn
Bùi Đăng Quang
i
i
ế
ả
ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
MỤC LỤC ..................................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................... v
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ ................................................... vi
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
ề tài .......................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết củ
2. Tổng quan nghiên cứu củ
ề tài ............................................................................ 2
3. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................ 3
4
h ơ g h
5 Đối
ghi
ứu......................................................................................... 4
ng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 4
6. Kết cấu lu
...................................................................................................... 4
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO
ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI ............................................................................................ 5
1.1. Khái quát hoạ
ộng cho vay của NHTM ......................................................... 5
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm .................................................................................. 5
1.1.2. Các hình thức cho vay ............................................................................... 6
1.2. Bấ
ộng sả
g ảm bảo tiền vay của NHTM ............................................. 7
ĐS
1.2.1. Khái ni
1.2.2. Đặc iể
ĐS
1.3. Định giá tài sản bả
ĐS h bả
ảm tiền vay............................................. 7
g hế chấ
ảm bảo tiền vay....................................... 8
ả
ĐS ại các NHTM ............................................ 10
1.3.1. Khái ni m và s cần thiết ịnh giá tài sản bả
1.3.2. Nguyên tắc và yêu cầ
1.3.3. Q i
ịnh giá tài sản bả
h ịnh giá tài sản bả
1.3.4. h ơ g h
ả
ịnh giá tài sản bả
1.3.5. Công tác tổ chứ
ả
ả
ĐS ại các NHTM 10
ĐS ại các NHTM 12
ĐS ại các NHTM ...................... 15
ả
ịnh giá tài sản bả
ĐS ại các NHTM ................ 18
ả
ĐS ại các NHTM ......... 20
iii
1.4. Các nhân tố ả h h ở g ến hoàn thi
ịnh giá tài sản bả
ả
ĐS ại
NHTM .................................................................................................................. 21
1.4.1. Các nhân tố chủ quan ............................................................................... 21
1.4.2. Các nhân tố khách quan ........................................................................... 23
ịnh giá tài sản bả
1.5. Kinh nghi
ả
ĐS ại một số NHTM ở Vi t Nam
hi n nay ..................................................................................................................... 25
ịnh giá của một số NHTM ............................................... 25
1.5.1. Kinh nghi
1.5.2. Bài học rút ra ........................................................................................... 36
CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI VIETINBANK – CHI
NHÁNH NAM THĂNG LONG ............................................................................. 38
2.1. Khái quát về Vietinbank – N N
Th g L
g ........................................... 38
2.1.1. Quá trình hình thành phát triển. ............................................................... 38
2.1.2.
ơ ấu tổ chức các phòng ban ................................................................. 39
2.1.3. Các hoạ
ộng của chi nhánh ................................................................... 40
2.2. Th c trạng về hoạ
NN
Th g L
ộng cho vay có tài sản bả
ả
ĐS ại Vietinbank -
g ............................................................................................ 43
2.2.1. Quy trình cho vay tại chi nhánh............................................................... 43
2.2.2. Kết quả hoạ
ộng cho vay tại Vietinbank – N N
2.2.3. Th c trạng về hoạ ộng cho vay có tài sản bả
hi h h N
ĐS ại Vietinbank –
Th g L g ..................................................................................... 46
2.3. Th c trạ g ịnh giá tài sản bả
Th g L
ả
Th g L ng ....... 44
ả
ĐS ại Vietinbank – Chi nhánh Nam
g ........................................................................................................... 49
2.3.1. Th c trạng về
hi h h N
i
h ịnh giá tài sản bả
ả
ĐS ại Vietinbank –
Th g L g ..................................................................................... 50
2.3.2. Thực trạng về công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại
Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long................................................................ 54
2.3.3. Th c trạng về
Vietinbank – hi h h N
h ơ g
h
Th g L
ịnh giá tài sản bả
ả
ĐS ại
g ............................................................... 55
iv
2.3.4. Ví dụ minh họa ........................................................................................ 59
2.4. Đ h giá th c trạ g ịnh giá tài sản bả
h hN
Th g L
ĐS ại Vietinbank – Chi
g........................................................................................ 65
2.4.1. Những kết quả ạ
2.4.2. Hạn chế
ả
h
h
c........................................................................... 65
ng mắc ............................................................... 66
2.4.3. Nguyên nhân ............................................................................................ 68
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA VIETINBANK-CHI
NHÁNH NAM THĂNG LONG .............................................................................. 73
3.1. Đị h h
ng và mục tiêu hoàn thi n ................................................................ 73
3.1.1. Định hướng và mục tiêu trong hoạt động cho vay của Vietinbank-Chi nhánh
Nam Thăng Long........................................................................................................ 73
3.1.2. Mục tiêu hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS ............................ 74
3.2. Giải pháp hoàn thi
ịnh giá tài sản bả
của VietinBank – N N
Th g L
ả
ĐS
gh ạ
ộng cho vay
g ............................................................... 75
3.2.1. Thay đổi về mô hình tổ chức bộ phận định giá ....................................... 76
3.2.2. Đổi mới về qui trình, chính sách của Vietinbank trong công tác định giá
BĐS thế chấp ............................................................................................................. 76
3.2.3. Áp dụng đồng bộ các phương pháp sử dụng trong định giá BĐS thế chấp..... 77
3.2.4. Nâng cao trình độ cán bộ định giá BĐS .................................................. 78
3.2.5. Đối với hoạt động thuê đơn vị bên ngoài tư vấn, định giá ...................... 79
3.2.6. Đẩy mạnh công tác chuyên môn hóa trong công việc và phân công tổ
chức hợp lý ................................................................................................................ 80
3.2.7. Trang bị ơ ở v t chất, kỹ thu
ầ
ủ .................................................. 81
3.3. Kiến nghị ........................................................................................................ 81
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 84
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ĐS:
BIDV:
Bấ
ộng sản
Ngâ h g TM
Đầ
h
ĐG:
Cán bộ ịnh giá
CBTD:
Cán bộ tín dụng
CVKH:
Chuyên viên khách hàng
GCN:
Giấy chứng nh n
HĐTD:
Hoạ
KHCN:
Khách hàng cá nhân
KHDN:
Khách hàng doanh nghi p
MTV:
Một thành viên
NHCT:
Ngâ h g
NHTM:
Ngâ h g h ơ g
PGD:
Phòng giao dịch
QHKH:
Quan h khách hàng
QSDĐ:
Quyền sử dụ g ất
iển Vi t Nam
ộng tín dụng
g h ơ g
ại
Techcombank: Ngân hàng TMCP Kỹ h ơ g Vi t Nam
TMCP:
Th ơ g
ại cổ phần
TNHH:
Trách nhi m hữu hạn
TS Đ:
Tài sản bả
Vietinbank:
Ngâ h g TM
ảm
g h ơ g Vi t Nam
vi
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
BẢNG
ả g
N
:
ế
ộ gh
ộ g ố gi i
ạ
- 2015 Vietinbank CN
Th g L g ...................................................................................................... 41
ả g
:
ế
Th g L
Bả g
N
ảh ạ
h gi i
ạ
-2015 Vietinbank CN Nam
cho vay tại Vietinbank – hi h h N
Th g L g gi i
4: T h h h
g gi i
Bả g
ộ g i h
g ............................................................................................................... 42
:D
Bả g
L
ảh ạ
Th g L
g Chi nhánh
ạn 2013 - 2015 .................................................................. 45
n phân theo nhóm n của Vietinbank –
NN
Th g
ạn 2013 - 2015 ...................................................................................... 45
5:T hh h
Th g L
có bả
ả
ĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam
g ừ 2013 - 2015 ...................................................................................... 46
Bảng 2.6: N nhóm 2, n xấu tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Th g L
g ......... 48
BIỂU ĐỒ
2. :
Biể
Th g L
ơ ấ
g gi i
theo thời hạn vay của Vietinbank - Chi nhánh Nam
ạn 2013 - 2015 ........................................................................... 45
2. : ơ ấ TS Đ ại Vietinbank – hi h h N
Biể
Th g L g
5 ...... 48
SƠ ĐỒ
Sơ
:Q
h ị h gi
ĐS hế chấp............................................................ 16
Sơ
:Q
h ị h gi
ĐS hế chấp tại Techcombank ................................ 26
Sơ
:Q
h ị h gi
ĐS hế chấp tại BIDV ............................................. 30
Sơ
: ơ ấu tổ chứ NH T hi h h N
Sơ
2.2: Q
h ị h gi
Th g L
g .............................. 39
ĐS hế chấp tại Vietinbank ..................................... 50
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong hoạ
ặ
ộng Ngân hàng, l i nhu n và phòng ngừa rủi ro luôn là hai vấ
h g ầu. Hoạ
ộng tín dụng là một trong những hoạ
và vô cùng quan trọng của bất kỳ Ngâ h g h ơ g
h h h Ngâ h g Điề
ghĩ
ấ
e
ại l i nhu n
ề phòng ngừa rủi ro trong hoạ
ộng
ảm tín dụng có một hình thức bảo
thống Ngân hàng. Trong những bi n pháp bả
h ờng
sả ( ĐS)
ấ
ộng sả
h
c lu h
h
i
h
ò
ầ
hơ
ả bởi nhữ g
ặc bi t là bấ
ộng
iểm khó có loại tài sản
giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng rõ
ủ. Trong khi các tài sản khác có thể chuyể
ộng sản phải
v i một tờ giấy viết tay thì bấ
g ý gi
ảm bằng tài sả
c sử dụng là hình thức bả
h
g
ộng chủ chốt
òi hỏi tất yếu ả h h ởng tr c tiếp, mãnh mẽ ến s an toàn của toàn h
này là mộ
ả
ại
ề
h
ng chỉ
c th c hi n qua công chứng và
ị h ảm bảo. Do v y vi c xác nh n sở hữu thu n ti n, dễ dàng. Tuy
nhiên, trong hình thức này không phải hoạ
ộng tín dụ g gâ h g
c giảm rủi
ro hoàn toàn mà th c ra nó chỉ chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác.
Sở ĩ h
g
S
ng củ
ứ g
ờng bấ
y là do, mặc dù thị
ội gũ hẩ
g h ạ
ộ g ịnh giá bất ộng sả
ị h i
ị h gi
i
ũ g h
h hi
h ộ và chất
h
he
ị
òi hỏi của th c tiễn. Thay vì có thể phát huy hi u quả, góp phần
c yêu cầ
ờng bấ
vào s minh bạch và lành mạnh của thị
c n thông tin, nghiên cứu và phân tích thị
h
ộng sản Vi t Nam phát triển khá nhanh
ộng sả
ờng, tìm kiế
ứng yêu cầu tiếp
ơ hội ầ
ũ g
hản ánh th c trạng, sức khỏe của các doanh nghi p, các thành phần kinh tế…
h
b
ịnh giá bấ
ộng sản hi n nay phần l n còn mang tính hình thức,
thủ tục và hoàn toàn có thể “
”
c theo yêu cầ
Điề
g ời dân, cho doanh nghi p, cho h thố g i h h gâ h g
Đ
h gi
ột trong nhữ g Ngâ h g h ơ g
thành phố Hà Nội, th c hi
ầ
gâ
Nh
hi t hại cho
c.
ại l
ủ các nghi p vụ của một Ngân hàng hi
ịa bàn
ại,
2
Ngâ h g TM
g h ơ g Vi t Nam - Chi nhánh N
cờ ầu, là l
ng nòng cốt củ Ngâ h g
h h i
gg
h
Th g L
g
ịa bàn thành phố Hà Nội, là
c vào s phát triển, thị h
ng chung của Ngân hàng
TM
g h ơ g Vi t Nam. Là một cán bộ tín dụng công tác tại Ngân hàng
TM
g h ơ g Vi t Nam hơ
càng thấ
g ời nghiên cứu
Th g L
g
ộ g ịnh giá.
g h ơ g Vi t Nam
i i g ò
hiều bất c p ả h h ởng
ộng cho vay của Ngân hàng. Vì v y, vi c nghiên cứu và tìm ra giải pháp
hoàn thi n cô g
h hN
ị h gi
Th g L
ĐS hế chấp tại Ngâ h g TM
g
ý ghĩ
ro cần thiế
h
ừ
ất quan trọ g ối v i hoạ
trong vi c th c hi n mụ i
N
D
g h ơ g - Chi
ảm bảo tính cạnh tranh, vừa hạn chế
h ơ g Vi t Nam nói chung và Chi h h N
Vi
g
ĐS hế chấp tại Ngâ h g TM
nói chung và tại hi h h N
ến hoạ
Th g L
khác bi t giữa lý lu n và th c tiễn trong hoạ
ị h gi
Th c tế vi
hi h h N
Vie i b
ộng của Ngân hàng TMCP Công
Th g L
g
i i g
ở h h Ngâ h g TM
g ời nghiên cứu quyế
c rủi
ịnh chọ
ũ g h
h g ầu
ề tài lu
: “Hoàn
thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay
tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam
Thăng Long”.
2. Tổng quan nghiên cứu của đề tài
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần vào vi c hoàn chỉnh h thống lí lu n tài chính
vi mô, lý lu n về tài chính trong quá trình chuyể
hi n nay ở
c ta nói chung. Về mặt th c tiễ
ờ g ể v n dụ g h h
g
ũ g h
ịnh giá tài sản bả
một số nghiên cứ
Vũ Thị Ng
ềc
(
g ời i
ảm là bấ
ến vấ
ộng sản vào
h Ngâ h g h ơ g
ại
ảm bảo an toàn tín dụng trong ngân hàng
Hiể
ộng sản trong hoạ
ề
ờng
ề tài nghiên cứu là một s mở
ũ g h gi
ộng tín dụ g
ảm bảo l i ích củ
g ơ hế kinh tế thị
g ắn lý lu n về ịnh giá bấ
vi c ban hành chính sách củ Nh
nâng cao hi u quả hoạ
ổi
c tầm quan trọng của công
ộ g h
ến
ã
h :
4) “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm
tài sản bảo đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Bắc
Á” Đề tài phân tích th c trạng, những thu n l i ũ g h
hữ g h
h
hạn chế
3
ịnh giá bấ
trong công tác thẩ
ộng sản tại Công ty quản lý n và khai thác tài
ề xuất các giải pháp nâng cao chấ
sản - Ngân hàng TMCP Bắc Á từ
ịnh giá bấ
công tác thẩ
ộng sản làm tài sản bả
Võ Thị Nh Á h (
ảm tại BacA AMC.
5) “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản
trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam” Đề
ịnh giá bấ
sở lý lu n về công tác thẩ
h ơ g
i ã
ơ
ộng sản trong cho vay tại các Ngân hàng
ại qua vi c tìm hiểu công tác thẩ
một số Ngâ h g h
ng
ịnh giá bấ
h : IDV Ag ib
A
ộng sản trong cho vay tại
Từ kết quả nghiên cứu, tác giả
ề xuất một số giải pháp hoàn thi n công tác thẩ
ịnh giá bấ
ộng sản trong cho
vay tại Ngân hàng TMCP Xuất nh p khẩu Vi t Nam, thời gian nghiên cứu củ
ến 2013.
tài là từ
Đến nay, cùng v i các nghiên cứ
i â
trong hoạ
ấ
ề hoàn thi
Th g L
g
g T
ịnh giá tài sản bả
giả nào nghiên cứu cụ thể
ịnh giá tài sản bả
ại cổ phầ
g
ảm là bấ
ộng sản ã
c phân tích trong các
h h ghi
ảm là bấ
ứu phù h p
ộng sản trong hoạ
ộng cho vay phục
ơ ởh
ý ể ề xuất các
vụ cho quá trình nghiên cứu th c trạng, từ
g
ịnh giá tài sản bả
ộng cho vay tại Ngâ h g h ơ g
h hN
g h ơ g Vi t Nam
h ơ g ể nghiên cứu các nhân tố ả h h ở g ến
ịnh giá tài sản bả
giải pháp hoàn thi
ộng sản
n, tham khảo các nhân tố ả h h ở g ến
nghiên cứu, tác giả ã họn lọc, tổng h
v i iều ki n th c tế tại ị
ảm là bấ
ơ ở kế thừa kết quả của những công trình
h ơ g h
nghiên cứu trên về mặ
g
h
ộng cho vay tại Ngâ h g h ơ g
hi h h N
-
ề
ảm là bấ
ại cổ phầ
ộng sản trong hoạt
g h ơ g Vi t Nam - Chi
Th g Long.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Đề i i â
ghi
ứu và phân tích một số vấ
H thố g h
ơ ở lý lu
ịnh giá tài sản bả
cho vay tại Ngâ h g; hâ
ảm là ĐS
Từ
gh ạ
h
h gi
ả
ề sau:
ĐS
gh ạ
g h c trạ g ịnh giá tài sản bảo
ộng cho vay tại Vietinbank - hi h h N
ề xuất các giải pháp hoàn thi
Vietinbank - hi h h N
Th g L
g
ộng
ịnh giá tài sản bả
Th g L
ả
g
ĐS ại
4
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
h ơ g h
ghi
ứ
c sử dụ g ể nghiên cứ
tiếp c n, thu th p số li u và thông tin, phân tích h thố g
ề
i: h ơ g h
h ơ g h
ổng h p
thống kê, so sánh.
Đề tài sử dụng các thông tin thu th
ổi v i một vài cán bộ
internet, các thông tin tìm hiể
ộng sản thế chấp tại
giá Bấ
c từ các báo cáo, số li u c p nh t,
Ngâ h g h ơ g
g
ịnh
ại.
5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối
g: Đề tài t p trung nghiên cứ b
ảm là bấ
tài sản bả
+ Qui t
ộng sản. Cụ thể
h ịnh giá tài sản bả
+ Công tác tổ chứ
+ h ơ g h
g Ng ời viế
ảm là bấ
ịnh giá tài sản bả
ịnh giá tài sản bả
h ơ g h
N
ghi
Vietinbank -
g gi i
hi h h N
g
ịnh giá
ộng sản tại NHTM
ảm là bấ
ảm là bấ
ứu về
ộng sản tại NHTM
ộng sản tại NHTM
i
h ịnh giá, công tác tổ chức và
ảm là bấ
ộng sản tại Vietinbank - Chi nhánh
ạn 2013 - 2015. Từ th c trạ g
Th g L
ịnh giá tài sản bả
hoàn thi
:
ại Vietinbank - Chi nhánh Nam Th g
ịnh giá tài sản bả
Th g L g
Th g L
i â
g
:
Phạm vi nghiên cứu của lu
L
ối
ảm là bấ
g
g ời viế
g
ịnh giá tại
hững giải h
ể
ộng sản tại Vietinbank - Chi nhánh Nam
g
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở ầu; kết lu n; phụ lục; danh mục chữ viết tắt; danh mục bảng
biểu; danh mụ
h h
h h
ơ
, biể
; tài li u tham khảo; lu
c chia
h ơ g
h ơ g : ơ ở lý lu n về ịnh giá tài sản bả
ả
ĐS trong hoạ
ộng
cho vay của NHTM
h ơ g : Th c trạng ịnh giá tài sản bả
vay tại VietinBank - hi h h N
h ơ g : Giải pháp hoàn thi
cho vay tại VietinBank - hi h h N
Th g L
ả
ĐS trong hoạ
ộng cho
g
ịnh giá tài sản bả
Th g L g
ả
ĐS trong hoạ
ộng
5
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO
ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Khái quát hoạt động cho vay của NHTM
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm
1.1.1.1. Khái niệm:
ộng cho vay là hoạ
Hoạ
Đâ
nhu
h ạ
ộ g e
ộng kinh doanh chủ yếu củ NHTM ể tại ra l i
ại khoản thu nh p rất l n cho ngân hàng.
ộng cho vay của NHTM
Hoạ
tín dụ g he
NHTM gi
h
ị h ghĩ : “ h
là một hình thức cấp
h h h g ột khoản tiề
ể sử dụng vào mụ
h
và thời hạn nhấ ịnh theo thỏa thu n v i nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”.
1.1.1.2. Đặc điểm:
ộng cho vay của NHTM
Hoạ
i
ộ
h h
g hấ h b
g
ặc
iểm ơ bản:
Thứ nhất
g ời
-
ề hủ hể b
i ả
ố
i
h ủ
h
ầ
ủ
giờ ũ g
h
h
g ế
ố
Thứ hai h h hứ
hh ặ
h
h
h
gi : Bên cho vay (NHTM)
g ời h
g ời
Bên vay -
h( ề i h
h ib
g ầ
ử ụ g ể hỏ
ử ụ g
i ả
ã
ộ
ể hỏ
ã
ố )
ý ủ
i
h
hể hi
i ạ gh
g
ụ g i ản.
Thứ ba
i
h h ih
ả
Thứ tư
ối
i
h
h
b
i g ời i
hể hi
ề hả
h
h hấ
ề
g
ghề
i
gh
g
ghi
g ụ hế.
ị h
g
hi
h
h hấ
ủ
giữ
g h i i
ặ h
NHTM
g Đâ
i h
h h iứ g
ại
g ời h
ả iề
iểm ơ bả
h
h hứ
i ả ) hấ
bả
giờ ũ g
hữ g ấ hi
Một là,
i h bởi h i h h i
ộ ố iề (h
ạ h hữ g ặ
ò
h
ị h
h
h
h
h
ủ NHTM
:
h ạ
g
ộ g
ghề
h hấ
ặ
ị h h
ghi
i h
h
g
hữ g
6
ai là, h ạ
hơ
ữ
ò
h ạ
ộ g h
ị h h
ộ g h
ộ
ghề ghi
h
hải
ố
h
h
iề
hải
ề gâ h g h
bị hi hối bởi
ụ g h
ị h h
ụ g ò
h
Điề
ặ
ã
iề
h
h
ở h
ộ ố iề
i
hấ
ấ giấ
h
h ạ
ị h
ềh
g h ạ
c ạ
ại ề gâ h g Đặ
g ghề ghi
ả hh ở g
h
hể hi
hỉ h hi hối ủ
h ơ g
h hấ
ghề i h
h he
g ủ
hị
ể
h ủi
i h h
i
i h
hủ
ủ ổ hứ
ộ
Ngâ h g Nh
hi iế h h i
â
g hỉ
ủ NHTM hải hỏa
ị h
Ba là, g i i
hiề
i h
ghi
ộ g gâ h g
ộ g h
ủ NHTM h
g
i h
h ủ
h hấ
â
iể
ổ hứ
h ề
ối
i
g ã hội
1.1.2. Các hình thức cho vay
ộ g h
Hoạ
c phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của
gâ h g h ơ g
khách hàng và mục tiêu quản lý của Ngân hàng. Hi
mại h ờng phân loại theo những i
h
ứ vào tính chất luân chuyển vố
g
hai loại h
ứ vào thời gian cho vay,
ứ vào mụ
cứ vào bi n pháp bảo ảm tiề
này chúng ta t
:
ứ
h
h ử dụng vố
h ơ g hức hoàn trả. Tại ề tài
ứ vào bi n pháp bả
ả
c chia là
:
Cho vay có bảo đảm bằng tài sản
Để th c hi
c nguyên tắc hoàn trả hi h
dụng các bi n pháp bả
ảm tiề
gâ h g h ờng áp
Đảm bảo tiền vay là vi c bằ g ơ ở pháp lý
tạo thêm cho ngân hàng một ngu n thu thứ h i ộc l p v i ngu n thu từ tài sản cho
vay. Các bi
h
Cho vay có bả
Khi cho vay bả
ảm bảo tiề
g h ờng là thế chấp, bảo lãnh, cầm cố…
ảm bằng tài sản là loại cho vay mà hình thức bả
ảm bằng tài sản song song v i h
và khách hàng ký thêm h
ng bả
h
ng bả
ng vay tiền ngân hàng
ảm bằng tài sản. Nội dung cốt lõi của h p
ảm bằng tài sản là nếu khách hàng không trả
mại tài sản của khách hàng hoặc củ
ảm là tài sản.
g ời thứ b
c n , ngân hàng sẽ phát
ể lấy tiền trả n ngân hàng. Phổ
7
gâ h g h ơ g
biến các khoản cho vay củ
ảm bảo có thể là tài sản củ
bằng tài sản. Tài sả
g ời thứ 3 (thế chấp bằng tài sản củ
củ
ại hi
h
ảm bảo
g ời vay (thế chấ ) ũ g
hi
g ời thứ ba)
Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản
h
h
g
ảm bảo bằng tài sản là loại cho vay mà bi n pháp bả
ảm
không bằng tài sản.
Khi cho vay không có bảo ảm bằng tài sản, bi n pháp bả
ảm có thể là bảo
lãnh của ngân hàng khác, cho vay tín chấ …L ại h
h
tài sản chiếm tỷ l nhỏ trong tổ g
gâ h g h ơ g
Phổ biến nhất của loại h
gâ h g h ơ g
h hh g
tín chấ
h
cho vay củ
g
ảm bảo bằng
ại.
g ảm bảo bằng tài sản là cho vay tín chấp. Các
ại h ờng l a chọn những khách hàng có tín nhi m, những
g ời có thu nh
ịa vị xã hội ể cho vay tín chấp. Cho vay
h ờng là cho vay tiêu dùng. Nhiều ngân hàng cho vay tín chấp là vì các
h
mục tiêu xã hội, những d
h
h ờng là những d án cho vay theo
chỉ ịnh của Chính phủ.
1.2. Bất động sản trong đảm bảo tiền vay của NHTM
1.2.1. Khái niệm BĐS, BĐS cho bảo đảm tiền vay
The Điề
Nghĩ Vi N
- Đấ
7
ộL
Dâ
5 ủ
quy ị h ĐS
i ả
h
g i
nhà ở, công trình xây d
i;
- Các tài sản khác do pháp lu
ịnh.
h i i
i ả bả
ị h ụ hể trong
gắ
ứ
iề
ụ g
ĐS
i ấ h
g
b
g
:
ờ gh
bả
g bả
hi
i
ể cả các tài sản gắn liền v i
g
- Các tài sản khác gắn liền v i ấ
ghi
ời
hủ
i
- Nhà ở, công trình xây d ng gắn liền v i ấ
Hi
ộ g Hò Xã Hội
g ời
iề
ại hiề
ả
hứ
ả
iề
ố gi
hữ g
g ả
ấ
bấ
bả
hả
hả
g h h
ộ g ả
The
i ả b
g h h
h
iể
g
ủ
ấ
h h ạ
g ời
i ả
ộ g
8
1.2.2. Đặc điểm BĐS trong thế chấp đảm bảo tiền vay
ĐS
5 ặ
iểm là tính cố ịnh về vị trí, tính bền vững, tính khác bi t, tính
ả h h ởng l n nhau, tính khan hiếm.
a. Tính cố ịnh về vị trí:
ĐS h
g hể di dời
hi e
từng vị trí cụ thể
ĐS ần phải
các trung tâ
ũ g h
tính vị trí củ
ĐS ẽ h
ầ
vi
i
g iếp c
ĐS
ổi, do v y phải d
ĐS Đ ng thời
g i h ời củ
h :
ếu tố về t
ờ g
hi
hi ị h gi
g
ộ g h
ĐS gắn liền v i
h ến khoảng cách củ
h
h
ũ g
ĐS hị
ổi thì
ổi này trong
ể hi ầ
ĐS ầ
i
h ến các trung tâm.
ộng của các yếu tố
i
ờng
iều ki n môi
ĐS ần tí h ến các yếu tố này và d báo s
ế
ến
h
iều ki n kinh tế, tính chất xã hội
hế
ĐS
ởi những yếu tố
i vi c phát triển các yếu tố tiếp c n và giảm khoả g
Giá trị và khả
h
hả
ị h gi
g i h ời củ
c. Giá trị và khả
h
ổi của
ĐS.
b. Tính bền vững:
ĐS ặc bi
g
ấ
i
ộ v t lý và kinh tế, từ
- hi ầ
ý
h ầ
â
h bền vữ g
ặt ra vấ
ã g h h ặ
ầ
ề:
ẽ quyế
- L i ích kinh tế mạng lại từ hoạ
ến cuối chu kỳ kinh tế
ịnh tuổi thọ v t
hiều lần;
ịnh giá phải
tuổi thọ v t lý, tuổi thọ nào ngắ hơ
h
c xét trên cả hai
ng phải d tính tuổi thọ kinh tế ể quyế
- Trong khi nghiên cứ
dầ
iề
h ến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và
ịnh s t n tại củ
ộng củ
ĐS
ĐS h ờ g
hi h
g
g
;
h
ng giảm
n thu nh p có xu
ng giảm. Do v y, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại v i các chi phí duy
hi h ơ hội của vi c
ĐS
ể quyế
ịnh s t n tại của các chu kỳ
v t lý;
-T
g h
hi ầ
h
hiết kế phải tính toán và d b
c các nhu cầu phát sinh.
c. Tính khác bi t:
c tất cả
g
g
9
h
g
h i ĐS h
ĐS; h
củ
h
khác nhau về h
ặt ra vấ
giống nhau, lý do là có s khác nhau về vị trí
ề kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyề
ối v i
ĐS;
ng; khác nhau về quang cảnh và các v t ngoại cả h;… ừ
ề:
-T
g ầ
h
ĐS
trị củ
iển phải phải chú ý khai thác tính dị bi
ứng nhu cầu về tính dị bi t củ
ng thời phải
g
Xã hội càng phát triển thì nhu cầu về tính dị bi
- hi ị h gi
g gi
g ời tiêu dùng.
g;
ĐS hải h ý ến tính dị bi t, không thể so sánh d p
ĐS
khuôn giữ
ể làm
i nhau;
- Chú ý trong quả
ý h
h
kiến trúc, khắc phụ
ảm bảo tính thống nhất về không gian
c nhằ
iểm do tính dị bi t gây ra.
d. Tính khan hiếm:
S khan hiếm về ĐS hủ yếu xuất phát từ di
hạ
ĐS
h h
cầu về
ĐS h ờng mấ
ến tình trạ g ầ
h
g
bi t, cố ịnh về vị
â
…ừ
ối theo chiề h
ơ ề ĐS
g ời ầ
h ấ
i
ặt ra vấ
ng cung nhỏ hơ
ơ ề â
nhiên có gi i
ề quan h cung
ầ
n
i h ờng có l i do giá cả luôn
g
e. Tính ả h h ởng l n nhau:
g
t i các hoạ
hi ầ
h ĐS h ờ g
ộng kinh tế - xã hội D
â
g
g
công trình khác; khi ị h gi
g
ộng qua lại ối v i nhau và có ả h h ởng
h ĐS h
h
h
ĐS
ĐS h i
hải
h
g
g ả h h ởng nế
h
ĐS
hữ g ặ
iểm chung của mộ
ĐS
iểm riêng bi t.
ò
hững
:
- ĐS hế chấp phải thuộc loại
- ĐS hải có khả
h ến khả
h ử dụ g
Đối v i ĐS hế chấp ngoài nhữ g ặ
iểm riêng bi
h ến những ả h h ởng t i các
ời.
Nhìn chung, tùy vào mụ
ặ
c phải thống nhất quản lý về ĐS;
c phép giao dịch, không có tranh chấp;
g h h h ản, dễ chuyể
h
g
ể bả
ờng h p phải xử lý thì Ngân hàng có thể xử ý ể thu h i n vay.
- ĐS hế chấp có thể sẽ hình h h
g
ơ g i…
ảm
10
Trong các
ại
i ả
họ
ả
h
ể bả
hế hấ
ề
ả
g
hể
hị
h
ờ g h
g ủ
khách hàng h g
hả
Bên cạ h
Mặ
h
â
g ời â Vi
g ả
ở
gâ h g
gi
ý
ị h
ố
i
i
g
b
h
ò bởi
h
ở hữ
N
ễ
gâ h g
g hỉ bởi hủ ụ
h
tài
ại
i ả
i
ĐS
ại
i ả
hi
g
ả
ĐS ại
NHTM ũ g
ị h h : ĐS hế chấp phải có giấy tờ h
QSDĐ h ặc H
chứng nh
b
i c cho vay có tài sản bả
nhữ g iều ki n nhấ
h hh g
h hh g
ụ g ể
i hơ
ặ
h ờ g
ụ g ại gâ h g h
ơ giả
g h
i
i ả
h ả
ĐS h h gọ
ả
ĐS
…);
ý ầ
ủ (Giấy
ĐS hế chấp không có tranh
chấ ; ĐS hế chấp nằm ở những vị trí thu n l i cho vi c kinh doanh, sinh sống, dễ
dàng phát mại …
h hh g ẽ
ĐS h :
nh n thế chấ
c giải ngân vốn vay khi hoàn thi n các thủ tục
ý ết h
ng thế chấp – công chứng h
ng –
g
ảm.
ký giao dịch bả
1.3. Định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM
1.3.1. Khái niệm và sự cần thiết định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các
NHTM
1.3.1.1. Khái niệm:
T
c khi tìm hiểu khái ni m về ịnh giá tài sản bả
ả
ĐS ại các
Theo ông Greg MC Namara, nguyên chủ tịch hi p hội
ịnh giá tài sản
ịnh giá ĐS
NHTM, ta cần hiểu thế
A
i : “Định giá giá trị ĐS
h ến bản chất củ
ĐS
ĐS h
ị h gi
h
gi
h h
ể hình thành giá trị củ
ố
Li
g
L
h
Y
g
ị h
tố kinh tế tiềm trong thị
ĐS ại một thời iểm
ịnh giá giá trị củ
ờ g
ĐS
h
h
h
i tài sả
D
ịnh
c yêu cầu
g”
hủ tịch hi p hội ịnh giá giá trị tài sản Quốc tế
ịnh giá tài sả Si g
thu t hay khoa học về
một thời iểm nhấ
h ủa vi
ụng các dữ li u thị
hâ
The gi
ịnh giá trị củ
ụ
ịnh giá giá trị ĐS
gi
i
e: “Định giá giá trị ĐS
ịnh giá trị của bấ
h ế
ờng bấ
ặ
ộng sản cho một mụ
iểm của bấ
ột ngh
h ụ thể ở
ộng sản và những nhân
ộng sản, bao g m cả ĩ h
ầ
h
hế”
11
Định giá bấ
ộng sản là vi
c tính giá trị của quyền sở hữu bấ
h ã
cụ thể bằng hình thức tiền t cho một mụ
iều ki n cụ thể và trên một thị
The
ộ g
ịnh giá của một bấ
ịnh giá bấ
ịnh rõ trong những
ịnh v i nhữ g h ơ g h
i ịnh tại Lu t Kinh doanh bấ
ấ
Vi
ờng nhấ
ộng sản
ộng sả
ịnh giá bấ
h h p.
ộng sản là hoạt
ộng sản cụ thể tại một thời iể
ịnh.
ộng sản phải d a trên các tiêu chuẩn kỹ thu t, tính chất, vị trí,
quy mô, th c trạng của bấ ộng sản và giá thị
ờng tại thời iể
ịnh giá. Vi
ịnh
giá bấ ộng sản phải ộc l p, khách quan, trung th c và tuân thủ pháp lu t.
Nh
ịnh giá bất ộng sản bao g m:
y, nội dung củ
+ Đị h gi
ĐS
i
+ Tại một thời iểm nhấ
ịnh
ờng nhấ
ịnh
+ Tại một thị
h
+ Cho mụ
ộng sản cụ thể
c tính giá của bấ
ịnh
+ Theo tiêu chí kỹ thu t, tính chất, vị trí, qui mô, th c trạ g ĐS
+ Theo nhữ g h ơ g h
Nh
ộ g ị h gi
y, hoạ
ĐS
ộ g ịnh giá là
Kết quả của hoạ
)
ờng của bấ
s giao dịch trên thị
ịnh có thể bằng v i giá thị
xác của mứ gi
i
“
h” gi
ra mức giá của bấ
ị h gi
giá (do các tổ chứ
ịnh
tiêu chuẩn nhất nhấ
h
ả của bấ
ộng sản. Tuy nhiên, mức
g hải là giá cả thị
ờng (giá cả th c
ộng sản). Mức giá do các tổ chứ
ờng, có thể
hơ h ặc thấ hơ
h ộ củ
c tính phụ thuộ
tổ chức (doanh nghi p) cung cấp dịch vụ ị h gi
ộng sản.
ịnh giá xác
Mứ
ộ chính
g ời ịnh giá, uy tín của các
ĐS
iều ki n kinh tế xã
hội khác.
Đị h gi
ĐS
Định giá cho mụ
b i h ờ g; ị h gi
h h h ý
c sử dụng trong nhiều hoạ
h
b
h
ể
h
ộng củ
g; ị h gi
ời sống xã hội h :
ĐS
ơ ở cho vi c
ĐS hục vụ vi c thế chấp vay vố ; ị h gi
i ả … V i m i mục
h khác nhau, vi
hi n theo những cách riêng và theo nhữ g
v n phải ảm bảo những nội dung chính củ
ị h gi
iểm riêng củ
ị h gi
ĐS h
ĐS h
ĐS
ục
c th c
g ời ịnh giá song
ã
ở trên.
12
Đối v i hoạ
ũ g
i
ộng cho vay của NHTM, vi
“
h” gi
ức giá củ
ả của bấ
ịnh giá tài sản bả
ộng sản. Kết quả của hoạ
ịnh có thể
theo nhữ g
ịnh, chính sách về vi c nh n TS Đ
ạn nhấ
ĐS
ộ g ịnh giá là
ĐS hục vụ vi c thế chấp vay vốn tại NHTM. Mức giá do cán
bộ ị h gi
gi i
ả
hơ
bằng hoặc thấ hơ gi hị
ờng và phải tuân
ĐS ủa NHTM trong m i
ịnh.
1.3.1.2. Sự cần thiết định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM
Thế chấp bằ g
ĐS
ột vấ
i-một tài sản có giá trị l
h gh
Nh
ị h gi
trọ g ể Ngân hàng quyế
i
ộng của nền kinh tế Đối v i hoạ
ĐS hế chấp là nhu cầu cấ b h
ị h
h
ng vố
Nh
cn
ối v i cả Ngân hàng và khách hàng, nế
h
h
ối v i gâ h g
ại là bi
sao cho an toàn nhất cho mình. Vì v
h
â
ịnh giá bấ
ộng sản thế chấ
ị h gi
h
ắp nếu xảy
ể
c nhiều
ảm bảo an toàn nên cầ
ị h gi
ịnh giá
ĐS hế chấp có vai trò rất quan
c tầm quan trọng của
gâ h g ều có nhữ g
h ịnh giá riêng của mình. Tuy nhiên, tùy thuộ
iểm của m i h ã h ạ Ngâ h g
ểb
ĐS hế chấp quan trọng
trọ g ối v i cả Ngân hàng và khách hàng. Nh n thứ
vi
ứ quan
ối v i h h h g ĐS hế chấp là
cả gia tài có giá trị rất l n và họ mong muố
vố hơ
ộng
ối v i Ngâ h g ĐS
ảm cho khoản tiền họ mang cho vay và là một bi
ra rủi ro khách hàng vay không thể trả
ất
Đối v i khách hàng vay vốn,
g hế chấp Ngân hàng có thể là cả gia tài của họ
là bả
ế
ộng sản là loại
c thống nhất quản lý. Bấ
ặc bi t, rất nhạy cảm v i biế
của NHTM, vi
ĐS
ề hết sức phức tạ
g
“ hẩu vị rủi
ị h gi
ịnh, quy
”
ĐS hế chấ
c chú
trọng khác nhau.
1.3.2. Nguyên tắc và yêu cầu định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các
NHTM
Giá trị củ
ĐS
dụng, s khan hiếm, nhu cầu có khả
ộng sản là s phân tích các yếu tố
sản cụ thể
ộ g h gi
c hình thành bởi nhiều yếu tố
hững nguyên tắ
g h h
…
ản chất củ
ị sử
ịnh giá bất
ộ g ến quá trình hình thành giá trị của tài
ơ bản này là nhữ g h
ng d n cần thiết khi
13
tiế h h ịnh giá. Tùy theo mụ
ị h gi
yêu cầ
ũ g h
h
h
công tác thế chấ
h ịnh giá khác nhau mà nhữ g ặ
Đối v i tài sản bả
ả
ĐS
iểm và
ịnh giá phục vụ
ng vốn vay phụ thuộc vào giá trị tài sản thế chấp; tài
ịnh giá
sản thế chấp phải dễ dàng phát mại khi cần xử lý thu h i n ; chính bởi v
ĐS hế chấp có nhữ g ặ
ơ bản là kim chỉ nam cho vi
Những nguyên tắ
ĐS b
iểm và tuân theo những nguyên tắc nhấ
ịnh.
ịnh giá tài sản bả
ảm là
g m:
1.3.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
ộng sả
Một bấ
iể
h gi
ịnh giá cho thấ
ĐS
ử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
g
g h gi
thu nh p ròng l n nhất hoặc có khả
ơ g
i
Sử dụng cao nhất và tốt nhấ
hể t n tại và kéo dài liên
c xem là một trong số các nguyên tắc quan
ộng sản.
g ị h gi
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhấ
c phản ánh ở 4 mặ
chấ
hoặc cho mộ
ã
ộng sả
h gi
ử dụng cao nhất và
g ời
c nhiều s l a chọn sử dụng nhất ( cho nhiề
g ời cụ thể) Đâ
ộ
bởi nó sẽ ả h h ởng t i giá trị củ
iều quan trọng khi nh n thế chấ
ĐS Ngâ h g
i
ĐS
h n những
ĐS ằm ở những vị trí thu n l i cho kinh doanh, sinh sống, nhữ g
vừa có giá trị l
ĐS hế
â :
- Về mặt v t chất, một bấ
tốt nhất khi nó thỏ
g h
ịnh.
tục trong một khoảng thời gian nhấ
ịnh giá bấ
ũ g h
ị hi n tại của thu nh p ròng trong
n nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhấ
trọng nhất củ
h
c sử dụng h
ĐS
ng vốn giải ngân cho khách hàng l n, lại vừa dễ dàng
bán khi cần xử lý.
- Về mặt pháp lu t, một bấ
b
ĐS hế chấp phải có yếu tố h
…
h
g
ộng sả
ý ầ
h
ử dụng cao nhất và tốt
h
c thừa nh n và
ủ h giấy chứng nh n, h
ng
tranh chấp.
- Về mặt sử dụng, một bấ
nhất khi mà bấ
h gi
c
ộng sản phải h
nhất khi mà vi c sử dụng bấ
bảo hộ
ộng sả
h
ộng sả
h
h gi
ử dụng cao nhất và tốt
h p ròng cao nhất hoặc cho giá trị hi n tại của
14
ò g
thu nh
g
ũ g
củ
ơ g i
hấ
ĐS e
ại thu nh p ròng cao thì giá trị
hi ịnh giá BĐS hế chấp ngân hàng cầ
h ến cả yếu tố thu
ĐS
nh p củ
ộng sả
- Về mặt thời gian, một bấ
h gi
ử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nh p ròng cao nhất kéo dài nhất.
1.3.2.2. Nguyên tắc thay thế
ờng của một bấ
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị
h
hh
ặt bởi giá bán một bấ
ng bị
ộng sản chủ thể có
ộng sản thay thế h
ơ g
về giá
ộng sản chủ thể, v i giả thiết không có s ch m trễ
trị và các ti n dụng so v i bấ
trong vi c thoả thu n giá cả và thanh toán.
g
Nguyên tắc thay thế
ộng sả : ịnh giá bấ
i ò
ơ ở h b
h ơ g h
ộng sản theo giá thành, theo thị
ịnh giá bất
ờng và theo thu nh p.
1.3.2.3. Nguyên tắc đóng góp
hi ịnh giá tài sản bả
gg
nguyên tắc
bấ
Ng
ả
ĐS
bộ ịnh giá cầ
â
ến
ắc này cho rằng: Giá trị của một bộ ph n cấu thành
ộng sản tuỳ thuộc vào s
gg
ủa nó vào giá trị tổng thu nh p từ bấ
ộng
sản mà nó tham gia h p thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nh p của bất
ộng sản mà nó tham gia h p thành. V i các bấ
ủa bấ
của một phần tài sả
gg
trị
ộng sản tạo ra l i nhu n thì giá trị
ộng sản có thể
bằ g ị h
ng về giá
ổng thu nh p th c, vì thu nh p th c có thể
c vốn hoá
thành giá trị.
ĐS h h
Trong th c tế, nhiều khách hàng vay vốn thế chấ
h ể vay vố
doanh củ
ũ g h ờng là nhữ g ĐS ằm ở vị
l i cho kinh doanh buôn bán. Yếu tố
thế chấ
D
hi hẩ
ị
ịnh gi
ũ gg
hầ
iểm kinh
ẹp, thu n
g gi
ị h
ĐS
ĐS hế chấp, cán bộ ịnh giá cần ghi nh
nguyên tắc này.
1.3.2.4. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị
bao giờ giữ nguyên vì các l
i
ờng
ộ g
ờng của một loại bấ
ng t nhiên, kinh tế
h
h
ổi giá trị của bấ
ộng sản cụ thể không
c và pháp lu t, xã hội
ộng sả
h
ổi môi
15
ờng của bấ
h
h
hế về
h
S
ộng sả
ầ
bấ
ờ g ối v i loại bấ
ộng sản, về chấ
g ầ
bấ
ộng sản
ộng sản...
ổi là một quy lu t khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý
g ời, vi
muốn chủ quan củ
sở giá thị
h
ổi cả xu thế của thị
ờng tuy chỉ có giá trị vào thời iể
ơ g i của bấ
c cả xu thế
kết h p v i nguyên tắ “
ờng hay vi
c tính giá thị
ị h gi
h
ị h gi
g
b
ộng sản. Nguyên tắ “ h
ơ
h
ổi”
hản
n dụng
b ”
1.3.2.5. Nguyên tắc dự báo
ĐS
Giá trị củ
g
ơ g
i Gi
hể
ịnh bằng vi c d tính khả
ị của tài sả
của nhữ g g ời tham gia thị
d a trên các triển vọ g
ơ g
i
ũ g hịu ả h h ởng bởi vi c d kiến thị phần
ờng và nhữ g h
ũ g ả h h ở g ến giá trị. Vi
yếu tố
g i h
i
ổi có thể d
h
c trong
c tính giá trị của tài sản luôn luôn
c từ quyền sử dụ g ĐS
i ích d kiến nh
của g ời mua.
Mức giá cán bộ ị h gi
tế song mứ gi
g
ộ g ế
D
ĐS
ịnh giá có thể phù h p v i th c
h hời iểm, nó có thể h
v i ĐS hế chấp thì giá trị
thời gian thế chấ
ại thời iể
ất phải
ổi bất cứ
ịnh sao cho có tính ổ
bộ ịnh giá cần phải phát hi
b
bảo khi giá cả ĐS biế
c những biế
ộng hạn chế
Nh
ịnh trong
h gi
ộng về thị
g
ếu tố
ờng, giá cả … ể ảm
c rủi ro cho Ngân hàng.
1.3.3. Qui trình định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM
Nhi m vụ chung của vi
ĐS Để th c hi
ịnh giá là th c hi
c nhi m vụ
ịnh giá từ th c hi n nghiên cứu thị
thu
ị h gi ( h ơ g h
ng giá trị ĐS
ờng của
g ời ịnh giá cần th c hi n một qui trình
ờng và phân tích số li
ến áp dụng các kỹ
ịnh giá) và kết h p các kết quả của các hoạ
ộng này
ục tiêu.
Qui trình tín dụng chuẩn tại các NHTM bao g
vốn ii/ Phân tích tín dụng iii/ Ra quyế
dụng vi/ Thanh lý H
ng giá trị thị
b
c: i/ L p h
ơ
ịnh tín dụng iv/ Giải ngân v/ Giám sát tín
ng tín dụ g Định giá tài sản thế chấp nói chung là một
16
khâu của qui trình trên, thuộ b
thế chấ
c 2: Phân tích tín dụ g
ịnh giá, ngân hàng sẽ
phụ thuộc vào giá trị tài sản bả
ế
ịnh tín dụng. L
ế
s cần thiết củ
g ị h gi
ĐS
ả
ĐS
i ò
NHTM hi
ọng
ều xây d ng
ụng thống nhất trong h thống của mình.
Tiếp nh n, kiểm tra h
ơ
ế hoạ h ịnh
giá
ộ h
QH H hối
i bộ h
ị h
giá
ộ h
QH H hối
i bộ h
ị h
giá
h
Khảo sát hi
ờng,
thu th p và phân tích
h g i ĐS
Đị h gi
g
ịnh tín dụng và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng. Nh n thấy
ịnh giá tài sản bả
h ị h gi
mộ
ng vốn giải ngân sẽ
ảm.
Là một khâu của qui trình tín dụ g h
trong vi
ứ vào giá trị ĐS
h
ĐS hế chấp
ộ h
ị h gi
Sơ đồ 1.1 : Quy trình định giá BĐS thế chấp.
Các bƣớc cụ thể nhƣ sau:
1.3.3.1. Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và lên kế hoạch định giá.
T
gb
c này cán bộ ịnh giá cần thu th
cấp các tài li u, chứng từ i
ế
ể hẹ
g
ng d n bên bả
ảm cung
ĐS hế chấp. Kiểm tra bản chính h
ĐS ảm bảo tính minh bạch và h p l của các h
Lên kế hoạch, báo cáo cấ
h
ơ
ơ
ể khảo sát th c tế; liên h v i các bên liên
ến khảo sát th c tế ĐS hế chấp.
17
1.3.3.2. Khảo sát hiện trường, thu thập và phân tích thông tin BĐS
Khảo sát hiện trường
Cán bộ ịnh giá phải tr c tiếp khảo sát hi
ộng sản so sánh v i vị trí trên bả
th p số li u về: Vị trí th c tế của bấ
chính, các mô tả h
ộng sả
trong bấ
ý i
ờng phải khảo sát và thu
ến bấ
ịa
ộng sản. Chi tiết bên ngoài và bên
Đối v i công trình xây d ng dở
g
h p giữa khảo sát th c ịa v i báo cáo của chủ ầ
ịnh giá viên phải kết
h
hầ
g â
ng
công trình.
ể
Trong quá trình khả
ịnh giá cần chụp ảnh bấ
ầ
ủ chứng cứ cho vi
ịnh giá, cán bộ
ộng sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiế )
h
ng
khác nhau.
Thu thập và phân tích thông tin.
ờng, cán bộ ịnh giá
Bên cạnh thông tin, số li u thu th p từ khảo sát hi
phải thu th
h
g i
thu nh p của bấ
ộng sản so sánh. Các thông tin về yếu tố cung - cầu. Các thông tin
về tính pháp lý của bấ
:
h
g i
ộng sản. V i bấ
i
ến chi phí, giá bán, lãi suất,
ộng sản cần thu th p thêm các thông tin
về nhữ g iều ki n t nhiên, kinh tế, xã hội và mội
cầ
ị h gi
Để th c hi
ờ g
ộ g ến giá trị ĐS
ịnh giá, cán bộ ịnh giá phải d a trên những thông tin
thu th p từ các ngu n khác nhau. Cán bộ ịnh giá phải nêu rõ ngu n thông tin trong
b
ịnh giá và phải
T
c kiểm chứ g ể bả
ơ ở những thông tin về ĐS h
tích những thông tin thu th
h
ả
ộ chính xác của thông tin.
c, cán bộ ịnh giá tiến hành phân
c.
1.3.3.3. Định giá BĐS thế chấp
Cán bộ ịnh giá l a chọ
bả
ị h gi T
h ơ g h
ơ ở sáp dụ g
ịnh giá phù h
h ơ g h
ị h gi
ể áp dụng. L p biên
gb
g ời
ịnh giá cần th c hi n hòa h p các chỉ số giá trị ể rút ra giá trị ĐS ầ
Trong áp dụ g h ơ g h
ơ g
ĐS ầ
ị h gi
ơ
h h ờng sử dụng so sánh nhiề
ể tính toán ra chỉ số giá so sánh củ
nhau. Các chỉ số giá so sánh này có thể
gi he
ịnh giá.
ĐS
ĐS h
c thể hi n ở dạng giá của toàn bộ ĐS
ị mét vuông (m2) ất sử dụng, mét vuông (m2) ất xây d
g
ấ …
