Những điểm cần lưu ý khi mua Căn hộ để đầu tư

Những điểm cần lưu ý khi
mua Căn hộ để đầu tư

Tháng 5 2018

LuanChau.com


Căn hộ cũng như những loại
bất động sản khác có thể ở
hoặc mua để đầu tư cho thuê
hay đợi giá lên cao chúng ta
bán lại kiếm lời. Vậy các bạn
quan tâm điều gì nhất khi mua
căn hộ để đầu tư (quan điểm là
đầu tư chứ không để ở nhé)?

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến
kết quả đầu tư căn hộ, nhưng ở
đây tôi xin trình bày 4 yếu tố
chính có tính sống còn trong
đầu căn hộ.
1. Mở bán đợt đầu tiên
2. Loại căn hộ dự kiến đầu tư
3. Phương thức thanh toán
4. Vị trí dự án


1. Mở bán đợt đầu
tiên
Yếu tố đầu tiên tôi muốn

trình bày với các bạn là dự
án Mở bán đợt đầu tiên.
Thường đợt đầu tiên mở
bán của một dự án căn hộ
luôn có giá thấp nhất. Vậy
những ai giám chịu chút rủi
ro sẽ có tỷ suất lợi nhuận
nhiều nhất. Bởi tại thời
điểm đó chủ đầu tư chỉ mới
xong phần móng, còn cần
quá nhiều thời gian để xây
xong phần thô có thể 20-30
tầng hặc cao hơn.



Và lúc đó chủ đầu tư đưa ra
một mức giá để dò thị
trường nên giá luôn thấp
nhất. Nếu các bạn mua ở
thời gian chào bán này, nếu
thuận lợi tốt chỉ trong vài
tháng nếu mà giá bán công
bố của chủ đầu tư đợt kế
tiếp tăng 10 – 15% hoặc cao
hơn thì các bạn có thể bán
để chốt lời (trong thời gian
rất ngắn có thể là chỉ trong
một tháng).

Nếu không phải đợt đầu
tiên thì sao? Vì một lý do gì
đó mà bạn không mua căn
hộ ở đợt đầu tiên, có thể là
đợt 2,3,4,… bạn mới có ý
mua, vậy các bạn có nên
mua hay không? Câu trả lời
“Có” hoặc “Không” còn tùy
thuộc vào vài yếu tố sau (ở
đây quan điểm chúng ta là
đầu tư nhé, chứ không phải
để ở). Chắc chắn một điều
tại thời điểm này giá đã cao
hơn giá đợt đầu tiên, và
chúng ta xem xét Vị trí của
dự án có đẹp không (ngã tư
giao lộ lớn, mặt tiền đường
lớn, trung tâm thành phố,
trung tâm quận,…), Tiện ích


khu vực (trung tâm mua
sắm, siêu thị, bệnh viện,
trường học, ngân hàng, nhà
hàng, quán,…), Tiện ích nội
khu dự án (hồ bơi, nhà sinh
hoạt cộng đồng, sân vườn,
TTTM,… số tầng cao, số tháp
căn hộ, số thang máy trên

tầng,…), Tiến độ xây dựng
tốt (chỉ sau một vài tháng
mà đã xây tầng xong hầm
hay tầng 2,3…). Nếu hội đủ
những yếu tố này thì cơ hội
tăng giá vẫn còn nhiều, các
bạn có thể mua để đầu tư.
Và các bạn mua căn hộ ở
thời điểm này độ rủi ro thấp
hơn so với những người


mua đợt đầu tiên. Điều này
là hiển nhiên phải không các
bạn. Tuy nhiên chủ đầu tư
vẫn giữ tiến độ xây dựng
như thế này thì cơ hội chốt
lời trong thời gian tới của
các bạn là rất cao.


2. Loại căn hộ dự
kiến đầu tư
Loại căn hộ cũng đóng vai
trò khá quan trọng trong
việc tăng lợi nhuận của
người đầu tư. Khi quyết
định mua căn hộ chúng ta
cần phải xem số lượng của
từng loại căn hộ trong dự án

đó.


Ví dụ: dự án có tổng số căn
hộ là 700 căn, trong đó 200
căn là 1 phòng ngủ, 400 căn
là 2 phòng ngủ và 100 căn là
3 phòng ngủ. Như vậy lượng
căn hộ 3 phòng ngủ là ít
nhất tuy nhiên diện tích lớn
và tổng giá tiền của từng
căn sẽ cao. Do đó đầu tư
lướt sóng, thu hồi vốn
nhanh (giả định tất cả
nhửng yếu tố khác là bình
thường) thì đầu tư căn 1
phòng ngủ là tốt nhất. Như
vậy 200 căn 1 phòng ngủ
của cả dự án thì chủ đầu tư
sẽ chỉ chào bán số lượng ít
cho mỗi đợt, thường thì


sẽ bán trong 2,3,4 đợt, vậy
mỗi đợt chỉ có vài chục căn.
Mà căn 1 phòng ngủ diện
tích sẽ nhỏ nên tổng số tiền
sẽ thấp. Phù hợp với lượng
tiền để đầu tư. Vậy nếu
chúng ta có nhiều tiền một

tí thì có thể mua đầu tư vài
căn hộ 1 phòng ngủ. Tính
thanh khoản khá cao.


Có bạn sẽ nói căn 1 phòng
ngủ mua sẽ ít người thuê lại
hoặc bán lại sẽ khó hơn căn
2 phòng ngủ! Bạn nói đúng!
Nhưng bạn nhìn lại tổng căn
2 phòng ngủ là bao nhiêu?
Theo ví dụ trên là 400 căn,
nếu bạn có tiền, và bạn
thích đầu tư dài hạn thì bạn
nên mua, nhưng việc lướt
sóng so với căn 1 phòng ngủ
thì căn 2 phòng ngủ sẽ khó
hơn bởi vì chính bạn lại
cạnh tranh với những căn
chưa bán của chủ đầu tư và
cạnh tranh với chính những
người mua cùng thời điển
với bạn.


Như vậy căn hộ 2 phòng ngủ
trở lên, các bạn nên mua
đầu tư dài hạn, không lướt
sóng như 1 phòng ngủ. Và
căn 2 phòng ngủ trở lên, sau

khi nhận nhà, các bạn cho
thuê sẽ dễ hơn, vì lượng
khách hàng có nhu cầu từ 2
phòng ngủ trở lên sẽ nhiều
hơn vì thường là gia đình sẽ
cùng chung sống.
Vậy để đầu tư dài hạn, để
cho thuê thì căn 2 phòng
ngủ sẽ tốt hơn, còn để lướt
sóng, cần thanh khoản ngay
thì căn 1 phòng ngủ là lựa
chọn tốt.


3.Phương thức
thanh toán
Phương thức thanh toán
đóng vai trò quan trọng
trong giao dịch bất động
sản. Các dự án căn hộ được
chào bán khi xong phần
móng, và từ thời điểm xong
phần móng này cho đến khi
giao nhà cho khách hàng ít
nhất là 24 tháng (tức 2 năm)
hoặc lâu hơn.


Căn hộ này gọi là nhà ở hình
thành trong tương lai. Như

vậy chủ đầu tư họ sẽ có
Phương thức thanh toán
kéo dài đến khi nhận nhà.
Và chủ đầu tư đưa ra nhiều
phương thức thanh toán để
hỗ trợ khách hàng. Theo
Phuong thức thanh toán
chuẩn, thường thì khi ký
hợp đồng chủ đầu tư thu
đợt 1 từ 10%, 15%... đến
khoản 30%, sau đó theo tiến
độ thanh toán có thể là
1%/tháng hoặc 2%/tháng
hay 5%/tháng, và khách
hàng đóng đến 70% (luật
qui định trước khi giao nhà


chủ đầu tư VN không được
thu vượt quá 70%, chủ đầu
tư nước ngoài không thu
quá 50%), sau đó nhận nhà
25% (và đóng luôn 2% bảo
trì), và 5% khi nhận giấy chủ
quyền (sổ hồng).
Bên cạnh đó còn có phương
thức vay để mua căn hộ.
Chủ đầu tư hợp tác với
nhiều ngân hàng để hỗ trợ
khách vay mua căn hộ.

Khách thế chấp hợp đồng
mua bán cho ngân hàng để
ngân hàng giải ngân cho chủ
đầu tư theo tiến độ thanh
toán đã ký (có thể là thanh
toán chuẩn hoặc có Phương


thức thanh toán dành riêng
cho khách vay). Phương
thức
thanh toán riêng cho khách
vay thường thì khách phải
thanh toán 30%, sau đó
ngân hàng giải ngân tiếp
40%, nhận nhà giải ngân
tiếp 25%, nhận giấy chủ
quyền 5% cuối. Với phương
thức vay, khách hàng phải
nhận nợ và trả lãi khi chưa
nhận nhà điều này làm cho
nhiều khách hàng e ngại.
Hiện nay trên thị trường có
một số chủ đầu tư hỗ trợ
khách hàng mua nhà: Khách
hàng chỉ cần thanh toán


30% đến khi nhận nhà. Điển
hình là công Quốc Cường

Gia Lai (QCGL) đang chào
bán 2 dự án Lavida Plus ở
quận 7 và Central Premium
quận 8 đều áp dụng chương
trình này.
Đây là một lợi thế rất mạnh,
ưu đãi, hỗ trợ khách hàng
mua căn hộ của hai dự án
trên. Cụ thể là khách hàng
chỉ thanh toán 30%, sau đó
ngân hàng cho vay và giải
ngân cho chủ đầu tư 40%.
Nếu không không có
chương trình ưu đãi thì
khách phải trả lãi và gốc cho
ngân hàng, nhưng với


chương trình này khách
hàng không phải trả lãi vì
chủ đầu tư trả lãi cho khách
hàng (lãi suất =0%), và đồng
thời nợ gốc 40% được ân
hạn đến khi nhận nhà. Như
vậy khách hàng chỉ cần
thanh toán 30% là đã sở
hữu căn hộ của 2 dự án
trên, khoản hơn 12 tháng
sau lúc đó nhận nhà mới
thanh toán tiếp.

Ví dụ căn hộ officetel giá 1
tỷ 2, khách chỉ cần có 30%
tức 360tr, sau đó ngân hàng
giải ngân 40% cho chủ đầu
tư. Chủ đầu tư trả lãi cho
ngân hàng đến khi nhận


nhà, khách có thể không vay
hoặc vay ít hơn 40% vẫn
được và phí tất toán khoản
vay khách cũng không phải
trả (chủ đầu tư trả).
Như vậy với chương trình
ưu đãi này, cả khách hàng
mua căn hộ để ở và mua
đầu tư đều có lợi. Đặc biệt
mua căn hộ để đầu tư thì tỷ
lệ bỏ vốn ban đầu thấp, sau
đó không lo về thanh toán
nữa trong khoản thời gian
đến lúc nhận nhà, do đó nếu
chúng ta có vốn mua 2 căn
hộ ở dự án khác thì chúng ta
có thể mua nhiều hơn 2 căn
ở các dự án có chương trình


này. Còn đối với mua căn hộ
để ở, nếu ta có đủ tiền là 1

tỷ 2 mà chỉ đóng có 360tr,
còn lại 840tr gửi ngân hàng,
hoặc mua đầu tư tiếp 1 căn
nữa. Còn nếu chúng ta gửi
ngân hàng lãi tiết kiệm
khoản 7%/năm thì đến lúc
nhận nhà ta có thêm phần
lãi là 59tr.
Như vậy chúng ta nên nhắm
đến và tìm những dự án có
chương trình ưu đãi như
QCGL để mua ở hoặc đầu tư
đúng không các bạn.


4.Vị trí dự án
Vị trí đóng vai trò rất quan
trọng trong định giá bán bất
động sản. Bất động sản ở
những vị trí tốt như tại ngã
ba, ngã tư các giao lộ, mặt
tiền đường lớn tromg trung
tâm thành phố, trung tâm
quận,… thường có giá bán
hoặc cho thuê khá cáo. Bởi
vì tại những vị trí này mật
độ qua lại rất nhiều người,
và cơ hội bán hàng cũng
như quảng cáo đến với
khách hàng tiềm năng là rất

cao. Bên cạnh đó, giao
thông đi lại thuận tiện hơn


rất nhiều so với những vị trí
trong hẻm, hoặc xa trung
tâm.
Dự án căn hộ cũng không
ngoại lệ. Những dự án tọa
lạc ở những vị trí tốt luôn có
giá bán cao hơn. Những dự
án có vị trí không thuận tiện
lắm thường có giá bán thấp
hơn. Đó là lý do tại sao
trong một quận nhưng có
dự án thì giá cao hơn và có
dự án giá thấp hơn cho dù
vật liệu xây dựng là tương
đương nhau.


Đối với nhà đầu tư căn hộ, vị
trí là một trong những yếu
tố chính để họ quyết định
đầu tư hay không. Ở những
vị trí đẹp như vậy, khả năng
tăng giá trong tương lai là
rất lớn, có thể nói là tăng
cao trong thời gian ngắn.
Như vậy nếu không có cơ

hội mua căn hộ ở những vị
trí này lúc mở bán đợt đầu
tiên, họ vẫn có thể mua ở
những đợt mở bán sau vì cơ
hội tăng giá vẫn còn, có
nghĩa là cơ hội chốt lời vẫn
có. Hơn nữa, có hai dạng
đầu tư căn hộ. Một là mua
đi bán lại trong thời gian


ngắn (lướt sóng). Hai là mua
rồi sau này nhận nhà cho
thuê lại. Đối tượng thứ hai
này có số lượng mua trong
những đợt bán sau rất nhiều
bởi ít rủi ro hơn và họ đầu
tư dài hạn.
Hơn nữa, những dự án căn
hộ hiện tại ở những vị trí
chưa tốt lắm như tọa lạc
trên những trục đường nhỏ,
không nằm ở ngã ba, ngã
tư,…nhưng trong vài năm
nữa sẽ có quy hoạch cơ sở
hạ tầng tốt hơn như trung
tâm hành chánh sẽ dời về
đó, có tuyến Metro đi qua,
mở đường đi qua, nâng cấp