Đồ án kinh tế đầu tư xây dựng

MỞ ĐẦU
I. VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN
-

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc
gia, mỗi chế độ chính trị, dều đánh giá tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang
thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân. Hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò hết
sức quan trọng, được thể hiện qua các đặc trưng sau:

-

Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng,
xây dựng, phát triển các ngành…

-

Đầu tư xây dựng đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người, góp phần nâng cao
đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hóa

-

Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng

-

Đối với nước ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, nó là
cơ sở, nền tảng và động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước mà Đảng, Nhà nước đã chủ trương đề ra.

-

Cụ thể là:

-

Hoạt động xây dựng tạo ra các tài sản cố định tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban
đầu cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi.

-

Thông qua hoạt động đầu tư xây dựng cho phép giải quyết một cách hài hòa các
mối quan hệ nảy sinh trong nền kinh tế và trong xã hội.

-

Là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng
trưởng kinh tế và đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm
quốc nội ( GNP và GDP.

-

Hoạt động đầu tư xây dựng chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc
gia, trong đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên… Do đó, phải có sự kiểm
soát chặt chẽ.

-

Thông qua các hoạt động này góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ,
đẩy nhanh tốc độ CNH- HĐH đất nước, cải thiện điều kiện sống.

II. Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng

Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nhưng nó có vai trò đặc biệt quan trọng
1


trong quản lý và đầu tư xây dựng:
-

Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để trình
duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp
giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt
được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó.

-

Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó nhà nước có thể
kiểm soát được một cách toàn diện các mặt hiệu quả tài chính ( đối với dự án sử
dụng vốn nhà nước), hiệu quả xã hội cũng như an ninh quốc phòng.

-

Dự án đầu tư xây dựng là hệ thống để triển khai,cụ thể hoá những ý tưởng và
chuyển hoá dần những biện pháp kỹ thuật trở thành hiện thực

-

Nội dung được soạn thảo trong dự án là cơ sở để chủ đầu tư xem xét tính khả thi
của dự án.Đặc biệt là tính khả thi về mặt hiệu quả của dự án có nên đáng đầu tư
hay không?

-

Dự án đầu tư được phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật.La bản kế hoạch cụ thể
để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công việc theo đúng dự kiến.

-

Những chỉ tiêu được duyệt là ngưỡng khống chế để tổ chức thực hiện và quản lý
dự án

-

Thông qua dự án mà nhà tài trợ xem xét có nên tài trợ cho dự án hay không?

-

Là cơ sở để so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra,từ đó giúp nhà quản lý
rút kinh nghiệm để thực hiện các dự án sau tốt hơn

-

Thông qua dự án nhà nước có thể kiểm soát được vấn đề sử dụng tài nguyên môi
trường và những khía cạnh khác của dự án

III. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng
 -Căn cứ vào điều 7 và điều 8 của nghị định số 12/2009/NĐ-CP về quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình.Chia nội dung của dự án đầu tư xây
dựng thành hai phần sau:
 Phần 1 : Phần thuyết minh của dự án
 Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường,tiêu thụ sản
phẩm đối với dự án sản xuất,kinh doanh trên khía cạnh của sản phẩm, tác

2


động xã hội đối với địa phương, khu vực (nếu có), hình thức xây dựng
công trình,địa điểm xây dựng,nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cung cấp
nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác
 Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công
trình thuộc dự án, phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và
công suất
Các giải pháp thực hiện:
 Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ
xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có
 Phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và các công
trình có yêu cầu kiến trúc
 Phương án khai thác và sử dụng lao động
 Phân đoạn thực hiện,tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án
 Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy chữa cháy và các
yêu cầu về an ninh quốc phòng
 Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng
cung cấp vốn theo tiến độ, phương án hoàn trả vốn đối với các dự án có
yêu cầu thu hồi vốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu
quả xã hội của dự án.
Phần 2 : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
 Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết
kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển
khai các bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
 Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các
bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
3

 Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với
quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải
trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
 Thuyết minh công nghệ.
 Thuyết minh xây dựng.
 Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
 Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số
kỹ thuật chủ yếu;
 Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết
cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và
khối lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;
 Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ.

IV.Nội dung phân tích tài chính,phân tích kinh tế xã hội
IV.1.Phân tích tài chính của dự án đầu tư
 Xác định các yếu tố đầu vào
 Tính toán vốn đầu tư và kế hoạch huy động vốn
 Xác định doanh thu cho các năm vận hành căn cứ vào chương trình khai thác
dự án
 Xác định chi phí vận hành dự án cho các năm
 Lập khấu hao tài sản cố định
 Lập kế hoạch trả nợ và xác định lãi vay trong vận hành
 Xác định chi phí sử dụng đất trong vận hành
 Lựa chọn lãi suất tối thiểu chấp nhận được
4


 Phân tích lỗ lãi

 Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu. Có 2 chỉ tiêu
 Lợi nhuận trước thuế
 LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh
 Lợi nhuận ròng
 LNR = LNTT – Thuế TNDN
a. Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
 Nhóm các chỉ tiêu tĩnh
1. Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư.
M=

Lbq
V

L bq : lợi nhuận bình quân năm
V: vốn đầu tư.

2. Mức doanh lợi một đồng vốn cố định.
M

cd

=

Lbq
Vcd

 Nhóm các chỉ tiêu động
Hiệu quả tài chính của dự án:
Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
n

NPV = 
t 0

n
Bt
Ct

t
(1  r ) t 1 (1  r )t

B t : Lợi ích năm thứ t
C t : Chi phí năm t
r : lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án
Nếu NPV >= 0 => dự án đáng giá
5


Nếu N PV < 0 => dự án không đáng giá
Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi
n

NFV =

�( B  C )(1  r )
t

t o

n t

t

Nếu NFV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá
Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi
NAV = NPV

r
(1  r ) n r
= NFV
n
(1  r ) n  1
(1  r )  1

Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
n

Bt  Ct

�(1  IRR)
t 0

t

=0

Nếu IRR >= r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án không đáng giá
Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
BCR =

PB FB

PC FC

Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá
Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá
Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy
Phân tích an toàn nguồn vốn
Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân
nhà tài trợ vốn. Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay
Phân tích thời hạn hoàn vốn

6


V-

Thv

�N
t 0

hv ,t

=0

N hv ,t : Nguồn hoàn vốn ở năm t
Phân tích điểm hòa vốn
Doanh thu hòa vốn
Rh 

FC
VC
1
R

FC : chi phí cố định của dự án
VC : chi phí biến đổi của dự án
R : doanh thu của dự án
Sản lượng hòa vốn của dự án
FC
Pv

Qh 

P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm
v : chi phí khả biến 1đvsp
Mức hoạt động hòa vốn
Mh 

Qh
R
.100%  h .100%
Q
R

Phân tích thời hạn hoàn vốn
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận
To 

V
.
L

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
Tk 

V
.
LK

Phân tích khả năng trả nợ.
Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:
K Nt 

Bt
At
7


Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ, khấu
hao, trích trả lãi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi
K nt < 1 => dự án không có khả năng trả nợ
K nt >=1 => dự án có khả năng trả nợ

2< K nt < 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc
Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu
thực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu
quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả
này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%. 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%,
10%.
IV.2. Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư
Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.
Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
Mức thu hút lao động vào làm việc.
Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự
án.
Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế.
Các chỉ tiêu xã hội :
Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả quyết
thất nghiệp...

8


Ngoài ra cón có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi truờng sinh thái, nâng
cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân...
V.Giới thiệu dự án:
Tên dự án: Khu biệt thự cho thuê Dương Nội
Chủ đầu tư: Tập đoàn Nam Cường
Địa Chỉ: Nằm trên trục đường Lê Văn Lương thuộc xã Đông La huyện Hoài Đức

thành phố Hà Nội
Quy mô dự án:
-Công trình gồm 28 hạng mục chính: 9 nhà A, 6 nhà B, 9 nhà C, 4 nhà D
-Trong đó diện tích từng hạng mục:
Nhà A : Scđ =23*11 =253 m2/nhà
Nhà B : Scđ =16*7,5=120 m2/nhà.
Nhà C : Scđ =12*10,2= 122,4 m2/ nhà.
Nhà D: Scđ =32*24 = 768 m2/nhà.
Tổng diện tích chiếm đất là :
Scđ =9A+6B+9C+4D=9*253+6*120+9*122.24+4*768 = 7169.16m2
Mật độ xây dựng là: 35%
Diện tích khu đất S = 20500m2
Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd =2.0 năm.
+) Ngoài ra còn các hạng mục khác:
Sân bãi đỗ xe, đường giao thông.
Hàng rào, tường bao, cổng ra vào.
Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh.
Hệ thống cấp điện ngoài nhà.
9


Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà
Các công trình ngoài nhà khác
Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 15 năm. .(thời gian phân tích dự án là 17 năm kể
cả 2 năm xây dựng) thời gian vận hành và khấu hao tài sản cố định là 25 năm
Mục đích đầu tư : kinh doanh cho thuê diện tích ở, sinh hoạt,...cho các tổ chức cá nhân
trong và ngoài nước thuê.
Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể

hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở, thiết kế hai
bước).
+) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 35%-40%.
+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm II
+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn
quốc tế loại 3 sao

Chương I
PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (TMĐT)
-

Sử dụng phương pháp tính theo diện tích công trình, hạng mục công trình và giá
xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình.

10


-

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:
 GTMDT = GXD + GTB + GMB + GQL +GTV + GK + GDP

(1.1)

-

Trong đó:

GXD: Chi phí xây dựng của dự án.

-

GTB: Chi phí thiết bị của dự án.

-

GMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư.

-

GQL : Chi phí quản lý dự án.

-

GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.

-

GK : Chi phí khác của dự án.

-

GDP : Chi phí dự phòng.

A.2 Xác định chi phí xây dựng của dự án.
A. Các căn cứ
1.Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án.
2. Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án.

3. Suất chi phí xây dựng của một đơn vị quy mô xây dựng.
-

Mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT) theo quy mô hiện hành ( lấy TGTGT =10%).

A. Các công thức:
b. Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án được tính theo công thức sau:

11


n

i
G XD  G XDCT

4.

(1.2)

i 1

a. Trong đó:
i
5. G XDCt : Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình hạng mục thứ

i
6. n: Số hạng mục
7. GXDCT = Pi *Si

8. Pi : Suất đầu tư (chưa bao gồm GTGT ) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị
công suất của hạng mục thứ i.
9. Si : Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i
GTGT

10. TXLi

: Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp

11. k : chỉ số giá xây dựng quý 3 năm 2011 quyết định số 950QD-BXD ngày
31/10/2011
12. TGTGT : thuế suất gia trị gia tăng với sản phẩm xây lắp
- Suất chi phí xây dựng lấy theo Công văn số 725/QĐ-BXD ra ngày 9/8/2012
- Đối với nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây
gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ thì Suất vốn xây dựng là 8,180,000 đ/m2 sàn.

( đã bao

gồm thuế VAT)
- Suất vốn xây dựng không tính thuế là:
1.0108*(8180000/(1+0.1))=7,516,0000đ/m2

12


BẢNG 1.1 CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC

Nội dung

Đơn vị

Quy mô
xây
dựng(Si)

Xây dựng nhà A

m2

4,396.23

Xây dựng nhà B

m2

Xây dựng nhà C
Xây dựng nhà D

Suất vốn
Chi phí trước
thuế

Thuế VAT

Chi phí sau
thuế

7.516

33042.065

3304.206

36346.271

1,826.64

7.516

13729.026

1372.903

15101.929

m2

2,755.42

7.516

20709.737

2070.974

22780.710

m2

5,882

7.516

44209.112

4420.911

48630.023

14860.29

7.516

111689.940

11168.994

122858.934

2233.799

223.380

2457.179

Tổng(A+B+C+D)

đầu
tư(pi)

Chí phí các công trình hạng mục khác
Hệ thống cấp điện ngoài nhà
2%Vxd

Hệ thống cấp nước
Hệ thống thoát nước ngoài
nhà
Đường giao thông(rộng 9m)
+ bãi đỗ xe

m2

1025

1.5

1537.500

153.750

1691.250

Hàng rào+ cổng

m

1741.6

0.4

696.640

69.664

766.304

Vườn Hoa + cây xanh

m2

6150

0.1

615.000

61.500

676.500

San lấp mặt bằng

m2

20500

0.08

1640.000

164.000

1804.000

2233.799

223.380

2457.179

8956.738
120646.677

895.674
12064.668

9852.411
132711.345

Các công trình hạng mục phụ
trợ khác

2%Vxd

Tổng
tổng chi phí xây dựng
Đơn vị tính:triệu đồng

13

1.2. Xác Định chi phí thiết bị cho dự án.( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không
thuộc tài sản cố định)
1. Chi phí mua sắm thiết bị
* Căn cứ xác định:
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong
các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án….
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận
chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.
- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án…
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành.
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :
n

i
TB
GTB  QTB
* M i (1  TVAT
) (1.4)
i 1

Trong đó:
Qi : Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ I
Mi: Giá tính một cái hoặc một tấn thiết bị thứ i
M i = mi + ni + V i + K i + hi
mi: Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN
ni : Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
Vi: Chi phí bảo quản bảo dưỡng tại hiện trường
Ki : Chi phí lưu kho bãi
hi : Thuế và phí bảo hiểm

14


bảng thống kê số lượng các loại phòng có trong dự án
stt

Loại phòng
(số lượng)

Nhà A
(9)

Nhà
B
(6)

Nhà
C
(9)

Nhà
D
(4)

1
2
3
4
5

6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18

Ăn
Bếp
Bar
Khách
Ngủ
Thay đồ
SHC
Thờ
Giúp Việc
Thể Thao
Vệ sinh
Thư viện
Gara
Kho
Tắm
Giặt

Bảo vệ
Điều hành

9
9
9
9
36
27
18
9
9
0
54
0
9
9
45
9
0
0

6
6
0
6
30
6
6
6

6
0
30
6
6
12
6
6
0
0

9
9
0
9
45
0
0
0
0
0
45
0
9
0
0
9
0
0

16
16
0
16
64
16
0
16
16
16
64
16
16
0
32
16
0
0

Nhà
điều
hành
(1)
0
0
0
1
0
1
0

0
0
0
2
0
1
1
0
0
0
1

Bảo
Vệ

Tổng
cộng

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
3
0

40
40
9
41
175
50
24
31
31
16
195
22
41
22
83
40
3
1

* Trang thiết bị mỗi phòng:
 Phòng khách : 01 điều hòa, 01 salon to, 01 tivi LCD 32inch, 01điện thoại, 01
radiocasette ,dàn âm thanh và các đồ dùng nhỏ khác
 Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại, 01 tivi LCD 32 inch, 01 giường nệm, 01 tủ

2 ngăn có gương, tủ lạnh 100lit, 01 bàn trang điểm.
 Phòng Bếp : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 300lit, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi, 1 lò vi sóng.
 Phòng ăn: 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch.
 Phòng tắm : 01 bình nóng lạnh, 01 bồn tắm, 01 chậu rửa mặt, 01 xí bệt, 01 sen tắm.
15


 Phòng WC : 01 chậu rửa mặt, 01 xí bệt, 01 sen tắm,01 bình nóng lạnh
 Phòng giặt : 01 máy giặt
 Phòng người giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 điều hòa, ti
vi 21 inch
 Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch, 01 dàn âm thanh, 01
salon to, 01 điện thoai, 01 radiocassette.
 Phòng thờ: 01 tủ thờ
 Phòng bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 21 inch, 01 điện thoại, 01 giường đệm, 01 bàn
ăn.
 Phòng quản lý : 08 bộ bàn ghế văn phòng, 01 tổng đài điện thoại, 03 máy Fax, 03
điện thoại lẻ, 02 điều hòa nhiệt độ, 01 salon to, 05máy vi tính, 01 máy in.
 Quầy lễ tân: 01 máy vi tính, 01 điện thoại, 01 fax, 01 máy in
 Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 oto con 4 chỗ
 Phòng điều hành : 03 ôtô.
 Ngoài ra mỗi biệt thự còn được trang bị 01 máy hút bụi. Toàn khu biệt thự được
trang bị 01 hệ thống PCCC, 01 hệ thống lọc và bơm nước, 01 hệ thống phát điện,
01 vidio trung tâm và ăng ten parabol.

Bảng 1.2. Chi phí mua sắm thiết bị
BẢNG 1.3 CHI PHÍ MUA SẮM THIẾT BỊ
Chi phí
Đơn vị Số lượng Đơn giá
trước thuế

Thuế
GTGT

Chi phí
sau thuế

1029.600

102.960

1132.560

0.500

131.500

13.150

144.650

7.400

2072.000

207.200

2279.200

STT

Loại thiết bị

1

Salon to

Bộ

66

15.600

2

Telephone

Chiếc

263

3

Ti vi 32 inch

Chiếc

280

16

4

Ti vi 21 inch

Chiếc

34

2.199

74.766

7.477

82.243

5

Radiocassette

Chiếc

65

0.900

58.500

5.850

64.350

6

Tủ đứng có
gương

Chiếc

175

6.500

1137.500

113.750

1251.250

7

Tủ đứng

Chiếc

31

2.000

62.000

6.200

68.200

8

Giường đệm

Chiếc

175

12.000

2100.000

210.000

2310.000

9

Giường đơn

Chiếc

31

2.970

92.070

9.207

101.277

10

Điều Hòa

Chiếc

314

8.400

2637.600

263.760

2901.360

11

Tủ lạnh 100 l

Chiếc

1

3.400

595.000

59.500

654.500

12

Tủ lạnh 300l

Chiếc

40

7.100

284.000

28.400

312.400

13

Bếp ga

Chiếc

40

3.650

146.000

14.600

160.600

14

Máy hút mùi

Chiếc

40

2.200

88.000

8.800

96.800

15

Tủ bếp

Chiếc

40

15.000

600.000

60.000

660.000

16

Bàn ghế ăn

Bộ

40

8.500

340.000

34.000

374.000

17

Máy giặt 7.5kg

Chiếc

40

5.350

214.000

21.400

235.400

18

Bàn trang điểm

Bộ

175

4.300

752.500

75.250

827.750

19

Bàn ghế bảo vệ

Bộ

3

1.000

3.000

0.300

3.300

20

Tổng đài điện
thoại

Bộ

1

20.000

20.000

2.000

22.000

21

Máy in

Chiếc

10

1.200

12.000

1.200

13.200

22

Máy Fax

Chiếc

12

0.600

7.200

0.720

7.920

23

Dàn âm thanh

Bộ

24

26.880

645.120

64.512

709.632

24

Máy vi tính

Bộ

14

10.000

140.000

14.000

154.000

25

Trạm biến áp

Chiếc

1

150.000

150.000

15.000

165.000
17


Hệ thống
PCCC

Hệ thống bơm
lọc nước

26
27

Bộ

1

200.000

200.000

20.000

220.000

Bộ

1

100.000

100.000

10.000

110.000

28

Lò vi sóng

Chiếc

40

2.700

108.000

10.800

118.800

29

Máy hút bụi

Chiếc

40

4.980

199.200

19.920

219.120

30

Ô tô

Chiếc

3

1000.000

3000.000

300.000

3300.000

31

vidio và ăng
ten trung tâm

Bộ

1

150.000

150.000

15.000

165.000

32

Tủ thờ

Bộ

40

17.000

680.000

68.000

748.000

33

Tổng cộng

17237.956

1723.796 18961.752

Đơn vị tính:triệu đồng

1.2.1) Xác định chi phí lắp đặt
* Căn cứ xác định:
- Căn cứ khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Căn cứ vào đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết
bị cần lắp đặt.
- Thuế giá trị gia tăng cho công tác lắp đặt.

1.4 bảng tổng hợp chi phí lắp đặt:

STT
1
2
3

Loại chi phí
Chi phí mua sắm TB
Chi phí lắp đặt TB
Tổng chi phí

Chi phí trước
thuế
17237.956
35.361
17273.317

Chi phí sau
Thuế VAT
thuế
1723.796 18961.752

3.536
38.897
1727.332 19000.649

đơn vị tính: triệu đồng

18


1.3. Xác định chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ.
* Căn cứ:
-

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng gồm các khoản sau:

-

Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất, các chi phí bồi
thường khác.

-

Các khoản hỗ trợ khi thu hồi đất

-

Chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng.

-

Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

-

Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng.

-

Chi phí chi trả cho phần hạ tầng kĩ thuật đã đầu tư.

Căn cứ vào diện tích sử dụng đất cho dự án. Khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng
thực tế.
- Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa
phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành, cụ
thể là căn cứ vào nghị định 69/2009/ NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Căn cứ vào Quyết định đền bù, giải phóng mặt bằng hiện hành của địa phương. Cụ thể
là Quyết định 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/09/2009 của UBND Thành phố Hà Nội.
-Mức giá đền bù lấy theo Quyết đinh số 50/2011QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND
Thành phố Hà Nội về giá đất nông nghiệp trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
-Mức thuê đất hàng năm lấy theo Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 4/7/2012 của
UBND Thành phố Hà Nội
*Tính toán
Ở dự án này, ta sử dụng mặt bằng xây dựng là đất nông nghiệp ở ngoại thành Hà
Nội ( Huyện Hoài Đức). Vì vậy chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm : Chi phí
bồi thường + Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng.

19

STT

Công thức

Đơn
giá

Diện
tích

Chi phí
trước
thuế

VAT

Chi phí
sau thuế

GBTĐ = gi * Fmb

0.162

20500

3321

0

3321

GBTL = gl * Fmb

0.0075

153.75

0

153.75

16605

0

16605

401.59

0

490,2

20481.34

0

20079.75

Nội dung

Chi phí bồi
thường đất
Chi phí bồi
thường cây
trồng
Hỗ trợ nông
nghiệp
Tổ chức bồi
thường giải
phóng mặt
bằng
Tổng cộng

1

2
3

5* gi *Fmb

20500

20500

2%*(GBTĐ+GBTL+GHT)

1.4. Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác của
dự án.


Nội dung chi phí:

-

Chi phí quản lý dự án.

-

Chi phí lập dự án.

-

Chi phí thẩm định dự án.

-

Chi phí thiết kế.

-

Chi phí khảo sát thiết kế

-

Chi phí thẩm tra thiết kế.

-

Chi phí thẩm tra dự toán công trình.

-

Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng và tư vấn cung cấp lắp đặt thiết bị.

-

Chi phí giám sát xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị.

-

Chi phí kiểm tra an toàn chịu lực và kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình.

-

Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán.

-

Chi phí kiểm toán.
20


-

Chi phí bảo hiểm công trình.

-

Chi phí khác .

-

Lệ phí thẩm định dự án

A. Các căn cứ:
-

Căn cứ theo Công văn số 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng.

-

Căn cứ thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng

-

Căn cứ vào khối lượng và đơn giá.

-

Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (VAT =10%), bảo hiểm theo quy định.
Bảng:1.6. Chi phí quản lý dự án, tư vấn và các chi phí khác:

STT

Chi phí quan lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
Chi phí
ĐMTL
VAT
Loại chi phí
Cách tính

trước
(%)
(%)
thuế

Chi phí
sau thuế

1

Quản lý dự án

GQLDA = MQLDA * (GXD + GTB)

1.498

2066.040

10

2272.644

2

Lập dự án khả thi

GLDA = MLDA * (GXD + GTB)

0.284

391.693

10

430.862

3

Thẩm tra hiệu quả và
khả thi của dự án

GLDA = MLDA * (GXD + GTB)

0.042

57.926

10

63.719

4

Thiết kế

Tổng chi phí Tk các công trình

1840.866

10

2024.953

5

khảo sát thiết kế

GKSTK = 30%*Gtk

552.260

10

607.486

6

Thẩm tra thiết kế

GTTTK = MTTTK * GXD

0.1

120.647

10

132.711

7

Thẩm tra dự toán

GTTDT = MTTDT * GXD

0.098

118.234

10

130.057

8

Tư vấn đấu thầu

Gtvxd + Gtvtb

155.910

10

171.501

9

Giám sát thi công

Ggsxd+Ggstb

1865.080

10

2051.888

30% * (GGSXD + GGSTB)

559.524

10

615.476

232.581

10

255.839

kiểm định sự phù hợp
10

11

với chất lượng công
trình
thẩm tra phê duyệt
quyết toán

GPDQT = MPDQT * TMĐT

0.14

21


12

kiểm toán

GKT = MKT * TMĐT

13

Bảo hiểm công trình

GBH = 0,2% * (GXD + GTB)

14

0.213

Tổng

353.856

10

389.241

275.840

10

303.424

8590.457

9449.802

1.5 Dự trù vốn lưu động của dự án
* Căn cứ xác định :
- Chi phí hoạt động trong năm
1. Nhu cầu vốn lưu động cho các năm vận hành theo chi phí hoạt động
A. Căn cứ:
- Căn cứ vào diện tích cho thuê và giá thuê một đơn vị diện tích.
- Căn cứ vào tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án
- Doanh thu do thuê diện tích sử dụng với giá thuê là:
1m2 = 7.2 trđ/năm 1m2 sàn
Bảng 1.7
Năm Vận
Hành

Diện Tích
Sàn

Công
Suất

Diện Tích

Đơn giá

Doanh thu

Tỷ lệ

Nhu Cầu
Vốn Lưu
Động

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

11145.22
11145.22
11145.22

11145.22
11145.22
11145.22
11145.22
11145.22
11145.22
11145.22
11145.22
11145.22
11145.22

80%
80%
85%
90%
90%
95%
100%
100%
100%
100%
95%
95%
90%

8916.176
8916.176
9473.437
10030.698
10030.698

10587.959
11145.22
11145.22
11145.22
11145.22
10587.959
10587.959
10030.698

7.2
7.2
7.2
7.2
7.2
7.2
7.2
7.2
7.2
7.2
7.2
7.2
7.2

64196.4672
64196.4672
68208.7464
72221.0256
72221.0256
76233.3048
80245.584

80245.584
80245.584
80245.584
76233.3048
76233.3048
72221.0256

15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%

9629.4701
9629.4701
10231.312
10833.154
10833.154
11434.996
12036.838
12036.838
12036.838

12036.838
11434.996
11434.996
10833.154
22


14
15
Tổng

11145.22
11145.22

85%
85%

9473.437
9473.437

7.2
7.2

68208.7464
68208.7464
1099364.5

15%
15%

10231.312
10231.312
164904.68

2 . Vốn lưu động dùng cho mua sắm dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc
TSCĐ (số công cụ dụng cụ nhỏ)
A. Căn cứ:
- Nhu cầu trang thiết bị, dụng cụ nhỏ thuộc tài sản lưu động phục vụ cho quá trình
khai thác dự án
- Giá cả các trang thiết bị, dụng cụ nhỏ
- Thuế suất giá trị gia tăng
B.Lập bảng tính doanh thu cho thuê diện tích
Đơn giá

Chi phí
trước
thuế

Thuế
GTGT

Chi phí
sau thuế

186

1.6

297.6

29.76

327.36

Chiếc

186

0.7

130.2

13.02

143.22

Bàn uống
nước

Chiếc

65

2.5

162.5

16.25

178.75

Ghế thấp
ngồi uống
nước

Chiếc

260

0.5

130

13

143

Chiếc

206

0.7

144.2

14.42

158.62

Chiếc

206

3

618

61.8

679.8

Chiếc

206

0.75

154.5

15.45

169.95

Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc

206
381

381
206

0.12
0.1
0.1
0.8

24.72
38.1
38.1
164.8

2.472
3.81
3.81
16.48

27.192
41.91
41.91
181.28

Chiếc

447

2

894

89.4

983.4

STT

Loại thiết
bị

Đơn vị

Số lượng

1

Bàn làm
việc

Chiếc

2

Ghế ngồi
làm việc

3
4
5
6

7
8
9
10
11
12

Hộp màn
Nệm trải
giường
Ga trải
giường
Màn tuyn
Vỏ gối
Ruột gối
Chăn len
Rido che
cửa

23


13
14
15
16
17
18
19
20

21
22

Thảm
chân
giường
Thảm
chùi chân
Ấm chén
uống
nước
Cốc thủy
tinh
Bình thủy
tinh
Phích
đựng
nước sôi
Đĩa kê
cốc thủy
tinh
Gạt tàn
thuốc lá
Lọ hoa
Hộp đựng
chè

Chiếc

175

2

350

35

385

Chiếc

770

0.1

77

7.7

84.7

Bộ

69

0.3

20.7

2.07

22.77

Chiếc

514

0.02

10.28

1.028

11.308

Chiếc

195

0.1

19.5

1.95

21.45

Chiếc

195

0.55

107.25

10.725

117.975

Chiếc

390

0.02

7.8

0.78

8.58

Chiếc

262

0.12

31.44

3.144

34.584

Chiếc

272

0.2

54.4

5.44

59.84

Chiếc

65

0.05

3.25

0.325

3.575

23

Bô nhựa

đổ nước

Chiếc

65

0.2

13

1.3

14.3

24

Sọt rác
nhựa

Chiếc

522

0.05

26.1

2.61

28.71

25

Mắc treo
quần áo

Chiếc

1400

0.005

7

0.7

7.7

Chiếc

483

0.008

3.864

0.3864

4.2504

Chiếc

240

1.5

360

36

396

Chiếc

258

0.008

2.064

0.2064

2.2704

Chiếc

360

0.5

180

18

198

Chiếc

394

0.2

78.8

7.88

86.68

Chiếc

1809

0.15

271.35

27.135

298.485

Chiếc

489

0.7

342.3

34.23

376.53

Chiếc

58

0.35

20.3

2.03

22.33

26
27
28
29
30
31

32
33

Dép đi
trong nhà
Tranh
treo
tường
Bàn chải
quần áo
Gương
Giá treo
quần áo
Đèn điện
Đèn
trang trí
Giá phơi
đồ

24


34
35

Bàn chải
đánh giày
Tổng

Chiếc

84

0.05

4.2

0.42

4.62

4787.318

478.7318

5266.0498

Tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm trang thiết bị là 4,787.318 (trđ)
Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu
vốn lưu động ở năm thứ nhất lấy là 9629.4701( chưa VAT) trđ
Vậy VLĐbđ = 9629.4701(chưa VAT) trđ
Có VLĐbđ= 9629.4701 trđ > Gmstb = 4787.318 trđ
Vậy chọn nhu cầu vốn lưu động ban đầu là VLĐbđ = 9629.4701 trđ
1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xay dựng và dự phòng

STT

Nội dung

Chi phí trước

thuế

Thuế
GTGT

Chi phí
sau thuế

1

Chi phí xây dựng

120646.677

12064.667

132711.344

2

Chi phí thiết bị

17273.317

1727.317

19000.634

3

Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng,
tái định cư, thuê đất.

20481.34

2048.134

22529.474

4

Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng và chi phí khác

8590.457

859.0457

9449.50

5

Vốn lưu động ban đầu

9629.470

962.9470

10592.417

6

Tổng cộng

176621.261

17662.1261

194283.387

1.7 Lập kế hoạch huy động vốn,tính lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí
dự phòng.
a. Nguồn vốn:
- Cơ cấu vốn đầu tư ban đầu của DA gồm 2 nguồn là:
25