BÀI TẬP TÌNH HUỐNG MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI NGÀNH LUẬT KINH TẾ

LỜI MỞ ĐẦU
Đất là tài nguyên vô giá của Quốc Gia, không những thế đất còn có ý nghĩa
rất quan trọng đối với con người, giá đất ngày một đắt đỏ nhất là những khu đất
đẹp. Thị trường bất động sản ngày một nóng hơn, tranh chấp đất đai cũng vì thế mà
diễn ra ngày một nhiều và gay gắt hơn. Muôn hình muôn vẻ các loại tranh chấp từ
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến mua bán hay đơn giản chỉ là tranh chấp về
biên giới của mảnh đất. Vậy nên rất cần có sự can thiệp của pháp luật để thị trường
bất động sản nóng bỏng nhưng không làm tổn hại đến bất cứ ai tham gia vào đó.
Chính vì thế để làm rõ vai trò của pháp luật em xin lựa chọn đề bài tình huống số
12 làm bài tập học kỳ.
Tình huống: Gia đình ông A, ông B mỗi người đều có quyền sử dụng thửa
đất diện tích 100m2, ở giữa 2 phần đất của 2 gia đình là 1 thửa đất bỏ hoang có
diện tích 100m2. Từ năm 1970 đến năm 1990, 2 gia đình sử dụng chung để trồng
rau và khai thác, chăm sóc cùng nhau. Đến năm 1991, 2 gia đình quyết định phân
tách thửa đất trồng rau này làm 2 và xây một bức tường làm ranh giới. Năm 2010,
gia đình A được cấp Giấy chứng nhận với diện tích là 150m2; đến năm 2016, gia
đình A xây lại nhà trên toàn bộ diện tích này thì phát hiện thực tế diện tích đất chỉ
có 130m2 vì vậy khi xây nhà gia đình A đập bức tường ngăn và xây lấn sang so với
bức tường cũ để đủ diện tích 150m2 làm phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa 2
gia đình.
1. Gia đình anh A có quyền đòi 20m2 còn thiếu so với giấy chứng
nhận đã được cấp không? Tại sao?
2. Tranh chấp này sẽ được giải quyết như thế nào? Hãy nêu quy trình
giải quyết và định hướng giải quyết tranh chấp này như thế nào?

1


NỘI DUNG
I.

TÓM TẮT TÌNH HUỐNG.

- Gia đình ông A và ông B mỗi người đều có quyền sử dụng thửa đất có diện
tích là 100m2.
- Giữa hai thửa đất của gia đình ông A và gia đình ông B có 1 thửa đất bỏ
hoang diện tích 100m2.
- Từ năm 1970 đến 1990 thì 2 gia đình đã sử dụng chung thửa đất bỏ hoang
có diện tích 100m2 đó.
- Năm 1991, 2 gia đình chia nửa diện tích bị bỏ hoang đó là mỗi người được
50m2 diện tích đất bỏ hoang và xây tường làm ranh giới.
- Năm 2010, gia đình ông A được cấp giấy chứng nhận với diện tích 150m2.
- Năm 2016, gia đình A xây lại nhà trên toàn bộ diện tích 150m2 thì phát
hiện trên thực tế diện tích đất chỉ có 130m2 nên gia đình A đã đập bức tường ranh
giới giữa gia đình A và gia đình B để đủ diện tích. Điều này đã làm phát sinh mâu
thuẫn giữa hai gia đình.

II.

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG.

1.
Gia đình anh A có quyền đòi 20m2 còn thiếu so với giấy
chứng nhận đã được cấp không? Tại sao?
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được hiều là chứng thư pháp
lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, diện tích ghi nhận trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là diện tích mà gia đình A được sử dụng hợp pháp.
Theo đó, khi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 150m2, tức

gia đình A được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất với diện tích ghi nhận trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên thực tế diện tích sử dụng đất của gia đình A đang bị thiếu so
với diện tích 150m2 được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc
2


này cần xem xét lại quá trình cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất ban đầu năm 2010
của Cơ quan có thẩm quyền là phù hợp hay chưa?
+ Trong trường hợp năm 2010, Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất bị sai về diện tích sử dụng đất thì theo điểm d khoản 2
Điều 106 Luật Đất đai 2013 sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp với
quy định của pháp luật, phần diện tích 20m2 còn thiếu thuộc quyền sử dụng hợp
pháp của gia đình A thì A có quyền đòi lại thông qua thủ tục giải quyết tranh chấp
đất đai.
Tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Khi xảy ra tranh chấp về
đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp được quy định tại Điều 203 Luật Đất đai
2013. Cụ thể, gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc
trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giải
quyết là Tòa án nhân dân sau khi tranh chấp đã được hòa giải tải Ủy ban nhân dân
cấp xã mà không thành.
Gia đình A có quyền đòi 20m2 đất còn thiếu hay không thì phụ thuộc vào
từng trường hợp, nếu do khi cấp giấy chứng nhận mà đo đạc sai dẫn đến diện tích
ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai thì sẽ tiến hành chỉnh sửa lại thông
tin trên giấy chứng nhận, còn nếu đo đạc là đúng và việc bị giảm diện tích là do có
người đã lấn chiếm đất gia đình A thì A có quyền gửi đơn tố cáo tới cơ quan ủy ban
nhân dân cấp xã để yêu cầu giải quyết, buộc người vi phạm trả lại diện tích bị lấn
chiếm này.

Theo quy định tại Điều 264 Bộ luật dân sự 2005 về nghĩa vụ tôn trọng ranh
giới giữa các bất động sản:
"1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận
của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã
tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

3


2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo
chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây
dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng
đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn
viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ
cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ
trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì
người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn,
chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách."
Có thể thấy, ranh giới giữa gia đình A và gia đình B sẽ được xác định theo
thỏa thuận của cả hai bên, nếu việc A sử dụng đất, đo đạc lại không đúng như diện
tích đã được cấp giấy chứng nhận trong sổ đỏ thì A có quyền kiến nghị tới cơ quan
uy ban nhân dân cấp xã đo đạc và xác minh lại, nhưng A không có quyền xây dựng
lại bức tường rào và lấn sang phần đất của B, hành vi này có thể bị coi là hành vi
lấn chiếm đất đai, căn cứ quy định tại Điều 12 Luật đất đai 2013 về những hành vi
bị cấm:
"1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của
người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ
gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng
ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối
với Nhà nước.
4


8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
…"
Tuy nhiên, việc gia đình A tự ý phá bức tường là ranh giới giữa 2 thửa đất và
xây lấn sang thửa đất bên cạnh là không đúng với quy định của pháp luật, hành vi
này có thể bị xử lý theo quy định tại Điều 206 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
"Điều 206. Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức
độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy
định của pháp luật.
2. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà
nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi
thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại."
2.
Tranh chấp này sẽ được giải quyết như thế nào? Hãy nêu quy
trình giải quyết và định hướng giải quyết tranh chấp này như thế nào?
Tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Khi xảy ra tranh chấp về
đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp được quy định tại Điều 203 Luật Đất đai

2013. Cụ thể, gia đình A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc
trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giải
quyết là Tòa án nhân dân sau khi tranh chấp đã được hòa giải tải Ủy ban nhân dân
cấp xã mà không thành.
Điều 203 Luật đất đai 2013:
”Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà
không thành thì được giải quyết như sau:
1.
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản
gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2.

…”

5


Theo đó, để giải quyết tranh chấp gia đình A cần nộp đơn yêu cầu giải quyết
tranh chấp đất đai tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để tiến hành thủ tục hòa
giải theo thủ tục được quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trường
hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các
bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản
hòa giải không thành và các bên trong tranh chấp có quyền nộp đơn khởi kiện tới
Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.
Tranh chấp đất đai thuộc các tranh chấp dân sự theo quy định tại Điều 26
Luật Tố tụng Dân sự 2015, do đó theo quy định của Điều 35, Điều 39 Luật Tố tụng
dân sự 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Tòa án nhân dân cấp huyện
nơi có đất.

KẾT LUẬN
Trong thời buổi thị trường như hiện nay, chúng ta có thể thấy các vụ tranh
chấp về đất đai đã hình thành như cơn sốt trong thực tế. Qua đó, chúng ta có thể
thấy rõ được ý nghĩa quan trọng của pháp luật về đất đai và vai trò của nhà nước
trong đời sống. Nhưng để tránh những tranh chấp thì các chủ sở hữu bất động sản
phải tuân thủ nghiêm ngặt những quy định của pháp luật, tránh những mâu thuẫn
chồng chéo gây khó khăn cho cả hai bên và các cơ quan chức năng. Không vì bản
than và đầu cơ chuộc lợi mà không tuân thủ những quy định của pháp luật. Vì vậy,
việc hiểu biết và áp dụng được các quy định pháp luật nhằm bảo vệ các quyền lợi
chính đáng của mình là nhu cầu, đồng thời cũng là khó khăn của nhiều tổ chức, cá
nhân.
Trong quá trình làm bài chắc chắn vẫn còn nhiều thiếu sót, em mong nhận
được sự đóng góp của thầy cô để em có thể hoàn thiện bàn tập học kỳ một cách tốt
hơn. Em xin trân thành cảm ơn.

6