ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2013 – 2016

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
-----  -----

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2013 – 2016

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 403

Giáo viên hướng dẫn

: Th.S Hồ Văn Hóa

Sinh viên thực hiện
MSV
Lớp
Khóa học

: Nguyễn Thị Thu Hằng
: 1354032516
: 58D- QLĐĐ
: 2013 – 2017

1


Hà Nội – 2017

2


LỜI CẢM ƠN
Để đánh giá quá trình học tập, rèn luyện cũng như hoàn thành chương trình
đào tạo khóa học 2013 – 2017 tại trường Đại học Lâm nghiệp. Được sự nhất trí
của nhà trường, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn trường Đại học
Lâm nghiệp em đã tiến hành thực hiện đề tài“Đánh giá công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2013 – 2016”.
Để hoàn thành khóa luận ngoài sự cố gắng của bản thân, em còn nhận
được sự giúp đỡ, quan tâm nhiệt tình của các thầy, cô giáo trong trường Đại học
Lâm nghiệp cùng toàn thể cán bộ nơi thực tập và sự cổ vũ động viên của gia
đình, bạn bè. Qua đây, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới các
thầy, cô giáo trường Đại học Lâm nghiệp cùng các cán bộ công nhân viên tại
Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh, gia đình, bạn bè và đặc biệt là thầy giáo ThS. Hồ Văn
Hóa, người trực tiếp hướng dẫn đã nhiệt tình giúp đỡ, truyền đạt những kiến
thức, kinh nghiệm quý báu và đã tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành tốt
bài khóa luận này.
Trong thời gian thực hiện đề tài mặc dù bản thân đã rất cố gắng, nhưng do
lần đầu làm quen với công tác nghiên cứu, thời gian và năng lực bản thân còn
hạn chế nên khóa luận không tránh khỏi thiếu sót nhất định. Vì vậy, em rất mong
nhận được những ý kiến đóng góp, bổ sung của các thầy, cô giáo và các bạn để
bài khóa luận tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 10 tháng 5 năm 2017
Sinh viên

Nguyễn Thị Thu Hằng

3


MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ST
T

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐĐC

Bản đồ địa chính

2

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng

3

GCN

Giấy chứng nhận

4

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

HĐBT

Hội đồng Bộ trưởng

7

KH – UBND

Kế hoạch - Ủy ban nhân dân

8

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

9

QH

Quốc hội

10

TNMT

Tài nguyên Môi trường

11

TT-BTNMT

Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trường

12

TT-BTC

Thông tư – Bộ Tài chính

13

TU

Tỉnh ủy

14

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất

4


DANH MỤC BẢNG

5


DANH MỤC BIỂU ĐỒ

6


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1. Trang 1 và trang 4 mẫu giấy chứng nhận do Bộ TN&MT phát hành..14
Hình 2.2. Trang 2 và trang 3 mẫu giấy chứng nhận do Bộ TN&MT phát hành..14
Hình 4.1. Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả..............................................27

7

PHẦN 1.MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ưu đãi
ban tặng cho con người, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các
sự vật khác trên trái đất. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở
kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng. Đất đai tham gia vào mọi hoạt
động của đời sống kinh tế xã hội, là nguồn vốn và nguồn lực quan trọng của đất
nước.
Tuy nhiên, đất đai lại có hạn về số lượng, diện tích và cố định về vị trí
trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăngdo dân số tăng,kinh tế phát triển
đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước đang diễn ra mạnh
mẽ. Chính những điều này làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác
nhau ngày càng trở lên khó khăn, các quan hệ đất đai liên tục thay đổi với tốc độ
chóng mặt và ngày càng phức tạp, đòi hỏi mỗi quốc gia phải có chế độ quản lý
đất đai thích hợp, tiết kiệm và có hiệu quả.
Để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất có vai trò hết sức quan trọng, đây là một thủ tục hành chính bắt buộc
do cơ quan nhà nước thực hiện với người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan
hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất.
Hiện nay, vấn đề về đất đai là vấn đề mà rất nhiều người quan tâm và việc
giải quyết vấn đề này còn nhiều nan giải. Thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh
Quảng Ninh, là một địa phương có nhiều thành tích trong công tác quản lý đất
đai, nhưng bên cạnh đó công tác cấp giấy chứng nhận vẫn còn có những hạn
chế, khó khăn.
Từ thực tiễn cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề,
tôi quyết định tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2013 –
2016”.
8


1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh, từ đó đề xuất một số giải pháp khắc phục
những hạn chế, đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, góp phần nâng cao hiệu quả
Quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 – 2016.
- Xác định một số thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm phả, tỉnh Quảng
Ninh.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
- Về thời gian:Đề tài tập trung nghiên cứu trong giai đoạn 2013 – 2016.
- Về nội dung: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.

9


PHẦN 2.TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
3. Khái quát về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Theo Đôcutraiep người Nga thì: “Đất là vật thể tự nhiên được hình thành
do tác động tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời
gian, đối với trồng trọt thì có thêm yếu tố con người”.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế,xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai
trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có
đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự
tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá
của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất.
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. Là
thước đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc
sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và
như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
2.1.1.2. Vai trò của đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất.
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người con người và đất đai càng
ngày càng gắn liền với chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận
của con người, không có đất đai thì không có bất kì một ngành sản xuất nào,
không có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của
xã hội loài người. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã
hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể
trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau.
Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

10


bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc
phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới
tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Có thể khẳng định rằng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như
đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo
vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà quốc gia có được thể hiện sức mạnh
của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất
đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường
nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về mặt tài chính, có thể chuyển nhượng
qua các thế hệ.
2.1.1.3. Đăng ký quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, theo Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử
dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Cụ thể hóa quy định này, Điều 5 Luật Đất đai
2003 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu”.
Trên thực tế, quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, được nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử
dụng vào các mục đích theo quy định của pháp luật.
Việc đăng ký quyền sử dụng đất nhằm xác lập quyền sử dụng có liên quan
chặt chẽ và đóng vai trò là nhân tố chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối
với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai.
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp các
thông tin về đất đai, thể hiện chi tiết tới từng thửa đất, đây là đơn vị nhỏ nhất
chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý theo
yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.

Qua đó, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được
các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn, đảm
bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả nhất. Hơn nữa,
nó là căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch đất đai là tiền đề trong việc phát triển
kinh tế- xã hội.
2.1.2. Khái quát về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
11


2.1.2.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp
lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” .
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho việc quản lý, sử
dụng đất hợp lý, hiệu quả, tạo điều kiện thuân lợi cho người sử dụng đất thực
hiện các quyền, nghĩa vụ của mình vào quá trình phát triển kinh tế, xã hội trên
địa bàn, góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu nại về đất đai.
2.1.2.2. Quy định về mẫu Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền
hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và
Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm
các nội dung theo quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ;
mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06

chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký
Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng
nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng
nhận";

12


- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào
sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng
nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

13


Hình 2.1. Trang 1 và trang 4 mẫu giấy chứng nhận do Bộ
TN&MT phát hành

Hình 2.2. Trang 2 và trang 3 mẫu giấy chứng nhận do
BộTN&MT phát hành
14

15


2.1.2.3. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai hợp
pháp của người sử dụng đất,là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ
quyền sử dụng đất. Công tác cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước nắm chắc được
tình hình đất đai, biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng,
phục vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của Nhà nước…
- GCNQSDĐ là căn cứ để Nhà nước thu các khoản thuế, phí, lệ phí đúng
đối tượng, tăng nguồn ngân sách cho Nhà nước.
- GCNQSDĐ không những ràng buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ
tài chính mà còn giúp họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
- GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước giải quyết các vấn đề thường xảy ra
trong quá trình sử dụng đất như: tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai hay xử
lý các vi phạm về đất đai.
- Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh
thổ, kiểm soát được các hoạt động trao đổi, mua bán đất đai, làm minh bạch hơn
thị trường bất động sản.
- GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển
kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư
trên mảnh đất của mình.
2.1.3. Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nguyên tắc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chi tiết tại Điều 98 Luật Đất đai
2013 như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
16


chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một
người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi
họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
17


nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
2.1.3.2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều 99 Luật đất đai 2013 quy định, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất cho
những trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất có điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dựng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều sau:
+ Điều 100 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+ Điều 101 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân
đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+ Điều 102 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo
đang sử dụng đất của Luật này;
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
18


- Người sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
-Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
-Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức đang sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đã mất.
2.1.3.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực
hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
19


mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.2. CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
Với mục tiêu quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, Nhà nước đã ban hành
nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý toàn diện tới từng thửa đất, từng chủ sử
dụng đất, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN được đặc biệt chú

trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản mang tính chiến lược trong việc sử
dụng đất đai nhằm đem lại hiệu quả kinh tế. Các quy định của pháp luật đất đai
cũng có nhiều đổi mới và liên tục được hoàn thiện. Cụ thể như:
- Luật đất đai 2013: luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn
và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống
nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy
định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi
trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/05/2014 của Bộ
20


Tàinguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính.
- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác
hệ thống thông tin đất đai.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất;
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất.
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.3.1. Tình hình công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở Việt Nam
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến ngày 20/7/2015,
cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần
đầu với 41.757.000giấy, tổng diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% diện tích đất
đang sử dụng cần cấp Giấy chứng nhận đối với các loại đất, trong đó 5 loại đất
chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích
22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường
hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Để tăng cường quản lý đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai bền vững
và bảo đảm tăng tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận đối với những địa phương có loại
đất cấp Giấy chứng nhận đạt thấp, trong hai năm 2014 - 2015, ưu tiên tập trung
các nguồn lực để thực hiện và hoàn thành cơ bản việc cấp đổi Giấy chứng nhận
ở những nơi đã có bản đồ địa chính, đồng thời hoàn thành xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai cho mỗi tỉnh ít nhất một đơn vị cấp huyện để làm mẫu nhằm rút kinh
nghiệm để triển khai diện rộng trong những năm tới. Phó Thủ tướng chỉ đạo các
địa phương rà soát tình hình sử dụng đất, xác định ranh giới, mốc giới và đo đạc
lập bản đồ địa chính, giao đất, cấp Giấy chứng nhận cho các công ty nông, lâm
21


nghiệp để quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất của các công ty và xử lý dứt điểm

các tồn tại, vi phạm đất nông, lâm trường. Các địa phương còn loại đất chưa
hoàn thành (dưới 85%) tiếp tục thực hiện các giải pháp để nâng cao tỷ lệ cấp
Giấy chứng nhận trong năm 2014.
Bộ TN&MTchủ trì hướng dẫn để các tổ chức trong nướcđủ năng lực tham
gia thực hiện hình thức xã hội hóa việc xây dựng cơ sở dữ liệuđất đai tại các địa
phương. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với cácBộ Xây dựng và
Tài chính thành lập đoàn kiểm tra việc cấp Giấy chứng nhận tạicác dự án phát
triển nhà ở, nhất là ở các thành phố lớn nhằm tiếp tục tháo gỡ khókhăn, vướng
mắc để đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận đối với các dự ánphát triển nhà
ở.
2.3.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
Đầu năm 2013, Quảng Ninh là một trong 22 tỉnh có tỷ lệ cấp GCN thấp
nhất cả nước. Trước tình hình đó, ngày 16/01/2013, Ban thường vụ Tỉnh ủy đã
họp bàn và thống nhất ban hành Chỉ thị số 15-CT/TU về tăng cường công tác
lãnh đạo công tác cấp GCN. Sau hơn hai năm thực hiện Chỉ thị, công tác này có
chuyển biến rõ rệt, trong đó nhiều địa phương đạt kết quả cao như Cẩm Phả,
Đầm Hà, Hải Hà, Bạc Liêu, Hạ Long, Đông Triều...
Ngay sau khi Chỉ thị 15 được ban hành, cả hệ thống chính trị từ tỉnh đến cơ
sở đã tích cực vào cuộc. UBND tỉnh đã quyết liệt chỉ đạo, thường xuyên kiểm
điểm tiến độ, kịp thời giải quyết những vướng mắc, đồng thời phê bình, nhắc
nhở các địa phương có tỷ lệ cấp giấy đạt thấp để đẩy nhanh tiến độ.
Ngoài ra, tỉnh đã tập trung tháo gỡ nhiều vướng mắc về cơ chế chính sách,
do vậy đã giải quyết được nhiều hồ sơ tồn đọng trong nhiều năm qua. Các ngành
của tỉnh tích cực hướng dẫn các nội dung liên quan đến chuyên ngành. Hầu hết
các nội dung vướng mắc đều có văn bản chỉ đạo, hướng dẫn ngay trong một tuần
kể từ khi nhận được đề nghị của địa phương. Cùng với đó, các địa phương đã
tập trung lãnh đạo, chỉ đạo, huy động mọi nguồn lực cho công tác cấp giấy, ưu
tiên kinh phí phục vụ công tác đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính, tăng cường cán
bộ của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xuống cấp xã để xét duyệt hồ sơ

cấp GCNQSDĐ. Nhờ vậy, đến hết năm 2015, toàn tỉnh cơ bản hoàn thành công
22


tác cấp giấy chứng nhận lần đầu(đạt trên 85% diện tích cần cấp), và đạt trên
95% diện tích đủ điều kiện cấp.Tính đến ngày 31/10/2016, diện tích đã cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở Nông thôn là 3391.5 ha, đạt 99,49%
diện tích đủ điều kiện cấp; đất ở Đô thị 4061.22 ha, đạt trên 99.39% diện tích đủ
điều kiện cấp; đất Sản xuất Nông nghiệp 50289.32 ha, đạt 94,7% diện tích đủ
điều kiện cấp; đất Lâm nghiệp 129.309,74 ha, đạt 91.44% diện tích đủ điền kiện
cấp giấy chứng nhận.
Hiện nay các trường hợp chưa cấp giấy còn lại chủ yếu do người dân chưa
có nhu cầu hoặc các thửa đất đang thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất,
những trường hợp có khó khăn vướng mắc như nguồn gốc đất đai phức tạp, ranh
giới thửa đất không rõ ràng… Công tác đăng ký biến động đất đai đã được
UBND tỉnh Quảng Ninh chú trọng và tạo điều kiện cần thiết nhưtăng cường đầu
tư kinh phí cho công tác quản lý đất đai, trước hết là công tác đo đạc lập, chỉnh
lý bản đồ địa chính, xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai nhằm tăng
cường quản lý đất đai một cách công khai, minh bạch, tiến tới xây dựng một hệ
thống quản lý đất đai hiện đại; trước mắt ưu tiên cho các xã, huyện còn nhiều
khó khăn, các xã đã dồn điền, đổi thửa cần cấp đổi GCN. Đã thành lập Trung
tâm hành chính công tại các địa phương để phục vụ tốt nhu cầu của tổ chức,
doanh nghiệp và nhân dân đến đăng ký,giải quyết những vướng mắc. Tăng
cường rà soát, thống kê chi tiết các trường hợp tồn đọng, đẩy mạnh kiểm tra, chỉ
đạo giải quyết dứt điểm, tháo gỡ kịp thời khó khăn trong quá trình thực hiện ở
địa phương. Cùng với đó, thực hiện tốt việc quản lý biến động đất đai ở các cấp
nhằm hạn chế và tiến tới chấm dứt tình trạng người sử dụng đất tự ý làm biến
động đất đai mà không làm thủ tục theo quy định.
Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thấy tỉnh Quảng Ninh
đã đạt được những thành tích đáng kể trong công tác cấp giấy chứng nhận tuy

nhiên kết quả vẫn còn chưa cao so với các tỉnh lân cận nhưng với tinh thần làm
việc hăng say, không mệt mỏi của đội ngủ cán bộ tỉnh sẽ từng bước khắc phục
những khó khăn, thiếu sót để từng bước đạt kết quả cao trong những năm tới.
Tỉnh tập trung vào một số mục tiêu như: đẩy nhanh việc lập Hồ sơ địa
chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị và nông thôn, quy hoạch
sử dụng đất cấp huyện, xã, phường, huyện; quản lý việc cấp, gia hạn và thu hồi
giấy chứng nhận; kiện toàn bộ máy và cán bộ quản lý Nhà nước, dịch vụ công
23


cộng về đất đai.
PHẦN 3.VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Địa điểm nghiên cứu của đề tài là thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
Thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh là một địa phương phát triển mạnh
mẽ về mặt kinh tế và xã hội. Quá trình phát triển này đã làm thay đổi các nhu
cầu của con người, trong đó có nhu cầu sử dụng đất đai. Người dân xem đất đai
như là tài sản quý giá để làm nơi cư trú và dùng đất đai để thực hiện các giao
dịch như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…
Để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai chặt chẽ, thống nhất, phù
hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là một trong những yêu cầu không thể thiếu. Song hiện nay
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố trong
thời gian qua vẫn gặp phải những khó khăn nhất định trong việc đẩy nhanh tiến
độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
- Thời gian nghiên cứu:
+ Từ ngày 13/2 đến ngày 13/3: Lập đề cương và thu thập số liệu
+ Từ ngày 13/3 đến ngày 13/5: Xử lý số liệu và viết báo cáo
+ Từ ngày 13/5 đến ngày 20/5: Hoàn thiện và nộp báo cáo

- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Từ năm 2013 đến năm 2016.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu là kết quả thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm thiết
lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở để nhà nước quản
lý đất chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước và đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất.

24


3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh.
- Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh.
- Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 – 2016.
- Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 – 2016.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh.
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu về tình hình quản
lý sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố; Số liệu về điều
kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Cẩm Phả.
- Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất: Thu thập các văn bản pháp luật
có liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ; Báo cáo kết quả thống kê đất đai các

năm trong giai đoạn 2013 – 2016 của thành phố Cẩm Phả; Kết quả thực hiện
công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2013 – 2016.
3.5.2. Phương pháp tổng hợp và phân tích
- Số liệu, tài liệu thu thập được tiến hành thành lập các bảng, biểu đồ để dễ
dàng nhận xét được kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2013 – 2016 cũng như so
sánh giữa các năm, các xã phường với nhau.
- Phân tích được kết quả đạt được là cao hay thấp, từ đó tìm ra nguyên nhân
cũng như đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ tại thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3.5.3. Phương pháp so sánh
- Thống kê các số liệu, tài liệu cũng như các văn bản pháp luật đất đai do
25