Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Ba Chẽ, tỉnh Quảng Ninh

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất huyện Ba Chẽ, tỉnh Quảng Ninh”.
Trước hết em xin gửi tới Ban giám hiệu trường Đại học Lâm Nghiệp
Việt Nam và Viện Quản lí đất đai và Phát triển nông thôn lời cảm ơn chân
thành, niềm kính trọng, sự tự hào được học tập và rèn luyện tại trường trong
thời gian qua.
Sự biết ơn sâu sắc nhất em xin được giành cho cô giáo Th.S Võ Mai Anh Giảng viên Trường Đại học Lâm Nghiệp Việt Nam đã tận tình hướng dẫn và động
viên em trong suốt quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu này.
Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ba
Chẽ đã tạo điều kiện giúp đỡ em thu thập số liệu tại Phòng trong suốt thời gian
thực tập.
Cuối cùng, em xin cảm ơn gia đình, người thân và các bạn bè đã tạo điều
kiện, động viên khích lệ để em vượt qua mọi khó khăn trong quá trình học tập
vừa qua.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gằng,
đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong
nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn
bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2017
Sinh viên

Lâm Thị Hợp

1


MỤC LỤC

2

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18

Ký hiệu
GCN
GCNQSDĐ
CT - TW
NQ
NĐ - TW
NĐ - CP

QĐ - TCĐC
TT - BTNMT
TT - TCĐC
DKTK
CT - TTg
QĐ - BTNMT
UBND
TN & TKQ
TTĐC
VPĐKQSDĐ
TN&MT
TTCN

Viết đầy đủ
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chỉ thị - Trung ương
Nghị quyết
Nghị định – Trung ương
Nghị định – Chính phủ
Quyết định – Tổng cục địa chính
Thông tư – Bộ Tài nguyên môi trường
Thông tư - Tổng cục địa chính
Đăng kí thống kê
Chỉ thị - Thủ tướng
Quyết định – Bộ Tài nguyên Môi trường
Ủy ban nhân dân
Tiếp nhận và trả kết quả
Thông tin địa chính
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

Tài nguyên và môi trường
Tiểu thủ công nghiệp

3


DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ

4


PHẦN 1
PHẦN MỞ ĐẦU
1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Thiên nhiên đã ban tặng cho con người nguồn tài nguyên đất đai vô cùng
quý giá. Có vai trò quan trọng hàng đầu của môi trường sống, mọi hoạt động
kinh tế - xã hội của con người, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng điều đó thể hiện rõ tầm quan trọng
của đất đai trong cuộc sống xã hội. Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, không
thể tái tạo được, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý
muốn chủ quan của con người nhưng lại vô hạn về mặt thời gian nếu sử dụng
hợp lý, cải tạo bồi bổ thường xuyên thì giá trị mà đất mang lại càng tăng, đối với
mỗi quốc gia nếu xét về mặt diện tích thì nó bị giới hạn bởi đường biên giới giữa
các quốc gia, là vấn đề liên quan đến tình hình ổn định chính trị, kinh tế - xã hội
của mỗi quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng. Vì vậy, hiện nay ở nhiều
nước trên thế giới đã ghi nhận vấn đề đất đai vào hiến pháp của nhà nước mình
nhằm bảo vệ, quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Trong giai đoạn hiện nay ở nước ta, với sức ép về dân số và tốc độ công
nghiệp hóa, sự nghiệp chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang công nghiệp,
dịch vụ kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng mà quỹ đất thì có hạn.

Chính vì vậy, trong quá trình sử dụng đất chúng ta phải khai thác, bảo vệ và cải
tạo đất sao cho đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển ngày càng nhanh của xã hội.
Để sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này được lâu dài thì công tác quản lý đất
đai là cần thiết, đòi hỏi phải có sự thống nhất từ trung ương đến địa phương.
Ba Chẽ là một huyện miền núi cách xa trung tâm tỉnh. Đây là huyện có
diện tích tương đối rộng, một địa bàn có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tương
đối đặc thù và tỉ lệ đô thị hóa chưa cao. Việc cấp GCNQSDĐ của Huyện Ba Chẽ
trong thời gian qua đã có nhiều thành tựu đáng kể. Nhưng vẫn còn nhiều vấn đề
khó khăn, thách thức nảy sinh cần giải quyết. Để có cách giải quyết thích hợp
với những khó khăn trên đòi hỏi chúng ta phải nhìn nhận lại công tác cấp

5


GCNQSDĐ từ cấp huyện. Từ đó tìm ra các giải quyết đúng đắn và triệt để với
tình hình địa phương.
Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi đã tiến hành xây dựng và triển khai
nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
huyện Ba Chẽ, tỉnh Quảng Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục tiêu tổng quát.
Trên cơ sở tìm hiểu, đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Ba Chẽ - Quảng Ninh, từ đó đưa ra một số giải pháp đẩy
nhanh tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ba Chẽ.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể.
- Tìm hiểu thực trạng công tác cấp GCNQSDD trên địa bàn huyện Ba Chẽ
- Quảng Ninh năm 2016.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và những tồn tại trong công tác cấp
GCNQSDD trên địa bàn huyện Ba Chẽ - Quảng Ninh.

- Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy công tác cấp GCNQSDD trên địa bàn
huyện Ba Chẽ - Quảng Ninh.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi thời gian.
Công tác cấp GCNQSDD trên địa bàn huyện Ba Chẽ - Quảng Ninh giai
đoạn 2014 – 2016.
1.3.2. Phạm vi không gian: Huyện Ba Chẽ - tỉnh Quảng Ninh.

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
6


2.1. CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
2.1.1. Khái niệm về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không
trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân... Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước
với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là GCNQSDĐ. Vì vậy, theo quy
định của pháp luật đất đai, GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt
động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất
kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
GCNQSDĐ được cấp cho tất cả chủ sử dụng đất hợp pháp, theo một mẫu
thống nhất cả nước đối với mọi loại đất theo luật đất đai năm 2013. GCNQSDĐ
do Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường phát hành.

2.1.2. Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất.
Theo điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của

7


những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi

họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với
những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích
đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp
tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

8


Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
Điều 99 của Luật này.
2.1.3. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.1.3.1. Đối với người sử dụng.
- GCNQSDĐ là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và
người sử dụng đất.
- GCNQSDĐ là điều kiện để đất đai tham gia vào thị trường bất động sản.
- GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối với
Nhà nước đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất
,thuế thu nhập cá nhân... người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
diện tích... đã ghi trong GCNQSDĐ.

- GCNQSDĐ là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và
lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
2.1.3.2. Đối với nhà nước.
- GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất
nhằm mục đích bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Như vậy, GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất
đai hợp pháp của người sử dụng đất. Thông qua công tác cấp GCNQSDĐ Nhà
nước xác lập mối quan hệ hợp pháp với Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai
với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được nhà nước giao sử dụng đất. Công
tác cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình đất đai.
Từ đó, Nhà nước sẽ thực hiện việc phân phối lại đất theo quy hoạch, kế
hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực hiện quyền chuyển giao, quyền sử dụng

9


từ các chủ thể khác nhau. Vì vậy, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung
quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

10


2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Những căn cứ pháp lý để cấp GCNQSDĐ.
Với mục tiêu quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, Nhà nước ta đã ban hành
nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý toàn diện tới từng quỹ đất, từng chủ sử
dụng đất, đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ được đặc biệt chú trọng trong công
tác Quản lý Nhà nước về đất đai.
Trước yêu cầu đổi mới của đất nước, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn

bản mang tính chiến lược trong việc sử dụng đất đai nhằm đem lại hiệu quả kinh
tế như: thực hiện chủ trương giao khoán ruộng đất theo Chỉ thị 100/CT-TW, tiếp
đến là giao khoán ruộng đất sử dụng lâu dài theo NQ 10/NĐ-TW của Bộ Chính
trị khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo điều kiện để Nhà
nước ta ban hành nhiều văn bản pháp quy làm cơ sở giúp cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai toàn diện hơn như:
-

Từ năm 1993 đến trước Luật đất đai 2003

+ Nghị định 64/1993/NĐ - CP của Chính phủ ngày 27-09-1993 ban hành
Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
+ Nghị định 02/1994/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15-1-1994 ban hành
Bản quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp.
+ Nghị định 60/1994/NĐ - CP của Chính phủ ngày 05/7/1994 về Quyền
sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng nhà ở tại đô thị.
+ Quyết định 499/1995/QĐ - TCĐC ngày 27 tháng 01 năm 1995 của
Tổng cục địa chính ban hành quy định mẫu sổ địa chính; sổ mục kê đất; sổ cấp
giấy chứng nhận quyền sử đất.

11


+ Thông tư 346/1998/TT - TCĐC ngày 16 tháng 03 năm 1998 của Tổng
cục địa chính hướng dẫn về thủ tục đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ.
+ Nghị định 85/1999/NĐ - CP của Chính phủ ngày 28 tháng 8 năm 1999
về sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định về việc giao đất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông

nghiệp, và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài.
+ Nghị định 163/1999/NĐ - CP của Chính phủ ngày 16 tháng 11 năm
1999 về giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp.
+ Nghị định 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ ngày 11 tháng 02 năm 2000
về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai.
+ Nghị định 12/2002/NĐ - CP ngày 22 tháng 01 năm 2002 của Chính phủ
về hoạt động đo đạc bản đồ.
- Từ Luật đất đai 2003 đến trước Luật đất đai 2013

+ Luật đất đai 2003
+ Chỉ thị 05/2004/CT - TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 09 tháng 02
năm 2004 về triển khai thi hành Luật đất đai 2003.
+ Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Thủ tướng Chính phủ ngày 29 tháng
10 năm 2004 về thi hành Luật đất đai 2003.
+ Quyết định 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Thông tư 29/2004/TT - BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, quản lý hồ sơ địa chính.

12


+ Quyết định 08/2006/QĐ - BTMNT ngày 21 tháng 07 năm 2006 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định
24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004.
+ Nghị định 84/2007/NĐ - CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và

giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Thông tư 06/2007/TT - BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 15 tháng 06 năm 2007 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
84/2007/NĐ - CP ngày 05 tháng 05 năm 2007.
+ Thông tư 09/2007/TT - BTNMT ngày 02 tháng 08 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý Hồ sơ địa chính.
+ Quy trình 420/2008/TNMT - ĐKTK ngày 04 tháng 03 năm 2008 của Sở
Tài nguyên Môi trường về tổ chức kê khai lập hồ sơ địa chính, cấp đổi, cấp mới
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau chuyển đổi đất ruộng.
+ Nghị định 44/2008/NĐ - CP ngày 09 tháng 04 năm 2008 của Chính phủ
về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
+ Nghị định 88/2009/NĐ - CP của Chính phủ ngày 19 tháng 09 năm 2009
về cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thông tư 17/2009/TT - BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về việc cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất.
-

Từ Luật đất đai 2013 đến nay

+ Luật đất đai 2013
+ Nghị định 43/2014/NĐ - CP của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai.

13


+ Thông tư 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên Môi trường quy định về GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và các tài sản

khác gắn liền với đất.
+ Thông tư 37/2014/TT - BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 quy định
về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Những văn bản trên đây là căn cứ pháp lý quan trọng giúp Nhà nước
quản lý đất đai một cách khoa học, hợp lý và chặt chẽ nhất đồng thời góp phần
cho người sử dụng đất được yên tâm đầu tư sản xuất.
2.2.2. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Theo điều 100, Luật đất đai quy định:
1.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định có một trong các loại giấy tờ sau
đây thì được cấp Giấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên tròn sổ đăng ký ruộng đất, sổ đại chính trước ngày
15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cấp cho người sử dụng đất;
14

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại

khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án

nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định
của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ

ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp GCN thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ

đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này
và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác
nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
15


Luật đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp
GCNQSDĐ.
Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ thực hiện theo quy định tại điều 105 luật đất
đai 2013:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và
Môi trường cùng cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
hoặc cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi
trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.2.4. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trình tự và thời gian xét cấp Giấy chứng nhận được quy định như
sau:

16


Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa thuộc UBND
cấp xã.
Bước 2: UBND cấp xã tiếp nhận, kiểm tra, lập Tờ trình kèm theo hồ sơ
gửi UBND cấp huyện; thời gian giải quyết không quá 15 ngày (không kể thời
gian trích đo, kiểm tra bản đồ trích đo và thời gian công khai kết quả kiểm tra).
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh
chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư
nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các
ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.
Bước 3: Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì gửi
thông báo cho UBND cấp xã và người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết.
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra, lập
Tờ trình UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy
chứng nhận (Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp huyện ký Quyết định cho
thuê đất, hợp đồng thuê đất và trình UBND cấp huyện ký ,cấp Giấy chứng nhận
sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính) (thời gian thực hiện:
không quá 03 ngày).
Bước 5: UBND cấp huyện nhận hồ sơ, xem xét ký Quyết định công nhận
quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận (thời gian thực hiện: không quá 03 ngày).
Bước 6: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện gửi số liệu địa
chính, tài sản gắn liền với đất đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
đối với trường hợp phải xác định nghĩa vụ tài chính (thời gian thực hiện: không
quá 02 ngày)
Bước 7: Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính, gửi lại
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để người đề nghị cấp Giấy chứng nhận

thực hiện nghĩa vụ tài chính (thời gian thực hiện: không quá 03 ngày).
Bước 8: Sau khi Chi cục Thuế có thông báo xác định nghĩa vụ tài chính,
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ cấp Giấy chứng nhận, sao Giấy
17


chứng nhận và gửi thông báo xác định nghĩa vụ tài chính cho người đề nghị cấp
Giấy chứng nhận thực hiện (thời gian thực hiện: không quá 02 ngày).
Bước 9: Sau khi người được cấp Giấy chứng nhận nộp đủ chứng từ thực
hiện nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng cấp huyện có trách
nhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất và tài sản khác gắn
liền với đất và trao quyết định công nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (thời gian thực hiện: không quá 01 ngày).

18


Người sử
dụng
Bộ phận TN &
TKQ của UBND
xã

Chuẩn bị hồ sơ
Tiếp nhận hồ sơ
Sa
Kiểm tra
Xác định hiện trạng tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc & thời
điểm sd đất

Bộ phận TN &
TKQ của UBND
huyện

VPĐKQSDĐ

Chi cục
Phòng
TN&MT
Chủ tịch

Hướng dẫn hoàn
thiện bổ sung
chỉnh sửa

Lấy ý
kiến
KD

Niêm yết,
công khai kết

Nhận hồ sơ
Kiểm tra ký nhận hồ sơ
Xác minh thực địa , đo trích lục, chuyển
TTĐC đến chi cục thuế, in GCN, lập tờ
Tính thuế trước bạ và thông báo nộp
thuế
Kiểm tra xác nhận hồ sơ, ký tờ

trình
Ký GCNQSDĐ

huyện
Nhận GCN, vào sổ
VPĐKQSDĐ

lưu

Giao GCN, lưu hồ sơ, thu lệ phí
Bộ phận
Người sử
Bộ phận TN&TKQ của
TN&TKQ của
dụng
UBND huyện
UBND
Sơ đồ 2.1 : Trình tự thủ tục cấp GCN lần đầu cho
Hộ huyện
gia đình,cá nhân
2.2.5. Mẫu GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

19


2.2.5.1. Mẫu giấy chứng nhận.

1. Nội dung của Giấy chứng nhận được quy định tại các Điểm a, b, c, d và
đ Khoản này do Văn phòng đăng ký hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất( đối với nơi chưa thành lập Văn

phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp GCN hoặc xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp.
2. Nội dung và hình thức cụ thể của GCN quy định tại các Điểm a, b, c, d
và đ Khoản 1 Điều này được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tư
này.
2.2.5.2. In ấn, phát hành và quản lý việc sử dụng phôi GCN.
Theo Điều 4 Thông tư 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014
của Bộ Tài Nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. Việc in ấn, phát hành và quản lý việc sử dụng
phôi GCN được quy định như sau:
1. Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm:
20


a) Tổ chức việc in ấn, phát hành phôi Giấy chứng nhận cho Văn phòng
đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp sử dụng;
b) Lập và quản lý sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận;
c) Kiểm tra, hướng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở các
địa phương.
2. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:
a) Lập kế hoạch sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phương gửi về
Tổng cục Quản lý đất đai trước ngày 31 tháng 10 hàng năm;
b) Kiểm tra, hướng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở địa phương;
c) Tổ chức tiêu hủy phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in hoặc
viết bị hư hỏng theo quy định của pháp luật về lưu trữ;
d) Báo cáo định kỳ tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận
của địa phương về Tổng cục Quản lý đất đai trước ngày 25 tháng 12 hàng năm.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trường ở nơi chưa thành lập Văn phòng đăng
ký đất đai có trách nhiệm:
a) Lập kế hoạch về sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phương gửi về

Sở Tài nguyên và Môi trường trước ngày 20 tháng 10 hàng năm;
b) Kiểm tra việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận đối với Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
4. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
các cấp có trách nhiệm:

21


a) Báo cáo cơ quan Tài nguyên và Môi trường về nhu cầu sử dụng phôi
Giấy chứng nhận trước ngày 15 tháng 10 hàng năm;
b) Tiếp nhận, quản lý, lập sổ theo dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy
chứng nhận đã phát hành về địa phương;
c) Kiểm tra thường xuyên việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận
trong đơn vị để bảo đảm sự thống nhất giữa sổ theo dõi và phôi Giấy chứng
nhận thực tế đang quản lý, đã sử dụng;
d) Tập hợp, quản lý các phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in
hoặc viết bị hư hỏng để tiêu hủy;
đ) Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận về
Sở Tài nguyên và Môi trường định kỳ 06 tháng trước ngày 20 tháng 6, định kỳ
hàng năm trước ngày 20 tháng 12 hàng năm.
5. Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận; Sổ
theo dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình
tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo mẫu tại Phụ lục số 01
ban hành kèm theo Thông tư này.
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CẤP GCNQSDD
2.3.1. Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả
nước.
Đến năm 2016, các quy định của pháp luật đất đai đã có nhiều đổi mới và
liên tục được hoàn thiện, nhất là các quy định về đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa

chính và cấp GCNQSDĐ nhằm đẩy mạnh việc cấp GCNQSDĐ cho người sử
dụng đất.
Cả nước đã cấp được 41,6 triệu GCN và tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt
94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp GCN.

22


Thời gian thực hiện cấp GCNQSDĐ đã được rút ngắn đáng kể. Điển hình
như tại Đà Nẵng thời gian giảm từ 33 ngày xuống còn 15 ngày, tại Hà Nội thời
gian giảm từ 33 ngày xuống còn 12 ngày.
Số lượng CGNQSDĐ cũng được cấp nhiều hơn. Thành phố Đà Nẵng cấp
gần 40.000 GCNQSDĐ; tỉnh Đồng Nai đã cơ bản hoàn thành công tác cấp
GCNQSDĐ; thành phố Hải Phòng cấp được 11.700 GCNQSDĐ, nâng tỷ lệ cấp
GCNQSDĐ cho các loại đất chính của thành phố tăng từ 78% lên 91,2%.
Đến nay, cả nước có 11 tỉnh cơ bản hoàn thành cấp Giấy chứng nhận lần
đầu cho các loại đất chính (đạt từ 85-100 % diện tích); 10 tỉnh khác cơ bản hoàn
thành ở hầu hết các loại đất, song cũng còn nhiều tỉnh, thành phố có kết quả cấp
giấy chứng nhận ở nhiều loại đất chính còn đạt thấp (dưới 70% diện tích cần
cấp), số lượng tồn đọng tập trung chủ yếu ở 18 tỉnh có nhiều khó khăn, không
cân đối đủ ngân sách để thực hiện. Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc
cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại
đạt thấp dưới 85% như: đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15
địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và
đất lâm nghiệp còn 12 địa phương. Một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả
cấp Giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% như Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định,
Kon Tum, TP. Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận, Hải Dương.
2.3.2. Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh Quảng Ninh.
Tỉnh Quảng Ninh có tổng diện tích tự nhiên là 8.239,243 km2. Theo số

liệu thống kê từ Sở Tài nguyên và Môi trưởng, đến ngày 31/12/2016 toàn tỉnh
cấp được 455.878 GCN các loại với diện tích 346.395,66 ha đạt 95 % tổng số
GCN cần cấp cho các tổ chức trên địa bàn tỉnh. bao gồm:
Đất ở cấp được 305.132 GCN với diện tích 9.000,39ha. Trong đó đất ở đô
thị cấp được 185,455 GCN với diện tích 5.342,79ha, đạt 91,11% diện tích cần
cấp. Đất ở nông thôn cấp được 119.667 GCN với diện tích 3.657,6ha, đạt
91,85% diện tích cần cấp.
23


Đất chuyên dùng cấp được 5.784 GCN, với diện tích 20.123ha đạt
86,36% diện tích cần cấp.
Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 106.350 GCN với diện tích
42.391,62ha, đạt 93,68% diện tích cần cấp.
Đất lâm nghiệp cấp được 38.622GCN với diện tích 304.004,04ha, bằng
91,56% diện tích cần cấp.
Trong đó các huyện, thành, thị có tỷ lệ cấp GCN cao là: Hạ Long, Uông
Bí, Cẩm Phả, Móng Cái, Quảng Yên, Tiên Yên.
Để đạt được kết quả này, cả hệ thống chính trị từ tỉnh đến cơ sở đã tích
cực vào cuộc. UBND tỉnh đã quyết liệt chỉ đạo, thường xuyên kiểm điểm tiến
độ, kịp thời giải quyết những vướng mắc. Bên cạnh những kết quả đạt được còn
gặp phải nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện dự án như: chính sách về
pháp luật đất đai, định mức, đơn giá có sự thay đổi, đặc biệt là Luật Đất đai mới
năm 2013 nên phải điều chỉnh dự án và điều chỉnh hồ sơ cấp GCN. Trong quá
trình quản lý, sử dụng đất qua các thời kỳ, đất đai biến động không được chỉnh
lý kịp thời dẫn đến ranh giới, diện tích của một số thửa đất có nhiều thay đổi.
Bên cạnh đó việc quản lý đất đai của các tổ chức sử dụng đất, của cấp cơ sở
chưa chặt chẽ, vẫn còn xảy ra tình trạng tự ý mở rộng, lấn chiếm, cho tặng,
chuyển nhượng không đúng quy định...nên khó khăn cho công tác lập, thẩm
định, xét duyệt hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.

24


25