Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân – tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011-2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



LÊ CHÍ DUY



Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THỌ XUÂN
TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2011-2013”


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014

Thái Nguyên - 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



LÊ CHÍ DUY



Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THỌ XUÂN
TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2011-2013”


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014
Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.ĐÀM XUÂN VẬN

Thái Nguyên - 2014
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình được đào tạo, học tập, tu dưỡng và rèn luyện tại khoa
Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và thời
gian thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thọ Xuân, em đã
được trang bị một số kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như kinh nghiệm
thực tế để giúp em hoàn thành Khoá luận tốt nghiệp đại học của mình.
Xuất phát từ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm
ơn sự quan tâm, giúp đỡ và dìu dắt của Ban Giám hiệu Nhà trường, Ban Chủ
nhiệm Khoa và các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên trong
suốt thời gian em học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo
PGS.TS.Đàm Xuân Vận đã dành thời gian hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt
quá trình thực tập và viết khoá luận tốt nghiệp của mình.
Qua đây, em cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo cùng
toàn thể các cán bộ trong phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thọ Xuân,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân đã tạo điều kiện giúp
đỡ em trong suốt quá trình thực tập và nghiên cứu đề tài.
Do điều kiện về thời gian và nhận thức cũng như trình độ chuyên môn
còn hạn chế nên trong Khoá luận tốt nghiệp của em không tránh khỏi những
thiếu sót, kính mong được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và
các bạn để Khoá luận của em hoàn thiện hơn.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 04 năm 2014
Sinh viên

Lê Chí Duy
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ĐKKK Đăng ký kê khai
ĐK Đăng ký
BĐĐC Bản đồ địa chính
ĐKBĐ Đăng ký biến động
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận
GCN QSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng
HSĐC Hồ sơ địa chính
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
Văn phòng ĐKQSD Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Một số chỉ tiêu tổng hợp qua các năm 34
Bảng 4.2: Thống kê dân số của huyện qua các năm 36
Bảng 4.3: Diễn biến lao động năm 2005-2010-2013 huyện Thọ Xuân 37
Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xuân 42
Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất huyện Thọ Xuân 43
Bảng 4.5: Trình tự thủ tục tiến hành cấp GCN QSD đất tại huyện Thọ Xuân
theo nhu cầu của nhân dân qua trung tâm giao dịch “một cửa” 46
Bảng 4.6: Kết quả cấp GCNQSD đất của huyện Thọ Xuân giai đoạn
2011-2013 49
Bảng 4.7 Kết quả cấp GCNQSD đất của huyện Thọ Xuân năm 2011 51

Bảng 4.8 Kết quả cấp GCNQSD đất của huyện Thọ Xuân năm 2012 53
Bảng 4.9 Kết quả cấp GCNQSD đất của huyện Thọ Xuân năm 2013 55
Bảng 4.10 Kết quả cấp GCNQSD đất của huyện Thọ Xuân giai đoạn
2011-2013 tính theo thời gian 56
Bảng 4.11 Kết quả cấp GCNQSD đất sản xuất nông nghiệp và
nuôi trồng thủy sản của huyện Thọ Xuân (2011-2013) 57
Bảng 4.12 Kết quả cấp GCNQSD đất sản xuất lâm nghiệp của
huyện Thọ Xuân (2011-2013) 59
Bảng 4.13 Kết quả đăng ký cấp GCN đối với đất ở tại huyện Thọ Xuân
(2011-2013) 61
Bảng 4.14 Kết quả cấp GCN sử dụng đất chuyên dùng tại
huyện Thọ Xuân (2011-2013) 63




MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Mục tiêu của đề tài 2

1.4 Yêu cầu của đề tài 2

1.5 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận,
lập hồ sơ địa chính, đăng ký biến động về đất đai. 4

2.1.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của một số nước trên thế giới. 4

2.1.2 Lịch sử của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ở Việt Nam 7

2.1.3. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
và đăng ký biến động về đất đai. 12

2.1.4. Căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
và đăng ký biến động về đất đai. 13

2.2. Khái quát về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 17

2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về quyền
sử dụng đất. 17

2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 20

2.3. Khái quát về lập hồ sơ địa chính 22

2.4. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ
địa chính trên địa bàn cả nước và trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. 23

2.4.1. Kết quả thực hiện công tác ĐK, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính
trên địa bàn cả nước. 23

2.4.2 Kết quả thực hiện công tác ĐK, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính
trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa 25

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 27

3.3 Nội dung nghiên cứu 27

3.3.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và hiện trang sử dụng đất
của huyện Thọ Xuân 27

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân 27

3.3.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa
giai đoạn 2011-2013 27

3.4 Phương pháp nghiên cứu 28

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 28

3.4.2 Phương pháp thống kê 28

3.4.3 Phương pháp so sánh 28

3.4.4 Phương pháp phân tích và tổng hợp 28

3.4.5 Phương pháp chuyên gia 28

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của huyện Thọ Xuân - tỉnh Thanh Hóa. 29

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33

4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Thọ Xuân 38

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai. 38

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xuân 42

4.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất của huyện Thọ Xuân
giai đoạn 2011-2013 44

4.3.1. Những căn cứ để huyện Thọ Xuân thực hiện công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính. 44

4.3.2 Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận của
huyện Thọ Xuân - tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011-2013 48

4.3.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất của các hộ gia đình, cá nhân

giai đoạn 2011-2013 50

4.4 Đánh giá chung công tác cấp GCNQSD đất của huyện Thọ Xuân
giai đoạn 2011-2013 64

4.4.1 Những kết quả đạt được 64

4.4.2 Những vướng mắc còn gặp phải trong quá trình thực hiện công tác
đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất 65

4.4.3 Đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh hơn công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất 65

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 67

5.1 Kết luận 67

5.2 Kiến nghị 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 69


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm mà thiên nhiên đã ưu đãi ban tặng cho con người.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của
môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, là cơ sở kinh tế, xã hội, an

ninh quốc phòng.
Đất đai có vị trí cố định, có diện tích giới hạn nhất định, sự phát triển
của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đang diễn ra ồ ạt khắp nơi trên
thế giới đã đẩy nhu cầu về đất đai tăng lên nhanh chóng. Điều này làm cho
việc phân bố đất đai cho các ngành, cho các mục đích khác nhau ngày càng
trở nên khó khăn làm cho quan hệ đất đai giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất
luôn thay đổi.
Mặt khác, đất đai không thể tự sinh ra trong khi đó nhu cầu về đất đai
ngày càng lớn, đặc biệt là đất khu công nghiệp và đất khu công nghệ cao.
Trong những năm gần đây việc sử dụng đất chưa hợp lý gây lãng phí, tình
hình sử dụng đất không đúng mục đích, còn xảy ra nhiều tranh chấp về đất
đai, việc quản lý về đất đai còn lỏng lẻo, các vụ việc sai trái về đất đai thường
xuyên tiếp diễn. Do vậy các nhà quản lý đất đai cần có các quy hoạch, kế
hoạch tổng thể nhằm sử dụng đất hợp lý mang lại hiệu quả cao, đáp ứng nhu
cầu phát triển kinh tế và ổn định chính trị.
Đứng trước những vấn đề như vậy, Đảng và Nhà nước đã nhiều lần
thay đổi và bổ sung các chính sách pháp luật đất đai nhằm đưa công tác quản
lý Nhà nước về đất đai có hiệu quả và đúng pháp luật.
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử đất, lập hồ sơ
địa chính là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất
đai là thủ tục nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp, nhằm xác định mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa
Nhà nước và chủ sử dụng đất làm cơ sở cho Nhà nước nắm chắc và quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong cả nước theo pháp luật. Từ đó chế độ sở hữu

2
toàn dân về đất đai, quyền và lợ ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo
vệ, đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hiệu quả.
Hiện nay, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa
chính càng trở nên phức tạp và quan trọng. Vì đất đai có hạn về diện tích mà

nhu cầu về đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát triển, đặc biệt
là quá trình công nghiệp hóa đất nước đang diễn ra ồ ạt, mặt khác Việt Nam
lại là thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO.
Chính những điều này làm cho việc bố trí đất đai vào các mục đích
khác nhau càng trở nên khó khăn, các quan hệ đất đai càng thay đổi với tốc độ
chóng mặt và ngày càng phức tạp.
Xuất phát từ thực tế trên cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan
trọng của vấn đề, đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý tài nguyên,
cùng sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS.Đàm Xuân Vận tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất huyện Thọ Xuân – tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011-2013”
1.2 Mục đích của đề tài
+ Đánh giá thực trạng kết quả công tác cấp GCNQSD đất tại huyện
Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011-2013.
+ Đánh giá thuận lợi khó khăn của đăng ký và cấp GCNQSD đất trên
địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011-2013.
+ Đề xuất một số giải pháp trong công tác cấp GCNQSD đất huyện
Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa.
1.3 Mục tiêu của đề tài
Đánh giá thực trạng kết quả công tác cấp GCNQSD đất để có những đề
xuất, giải pháp khắc phục, giúp cho viêc quản lý đất đai có hiệu quả hơn, công
tác cấp GCNQSD đất diễn ra nhanh chóng hơn.
1.4 Yêu cầu của đề tài
- Cần nắm vững các quy định trong luật đất đai và các văn bản dưới
luật khác về cấp GCNQSD đất.
- Đánh giá đúng mức khách quan những gì làm được, những gì còn tồn
tại của huyện Thọ Xuân trong công tác cấp GCNQSD đất.
- Số liệu thu thập phải chính xác, khách quan, trung thực.

3

- Các biện pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và phải có tính khả thi.
1.5 Ý nghĩa của đề tài
- Trong học tập và nghiên cứu khoa học:
Giúp cho sinh viên cũng cố kiến thức đã học và bước đầu làm quen với
công tác cấp GCNQSD đất ngoài thực tế.
- Trong thực tiển:
Đề tài đánh giá, phân tích tìm ra những thuận lợi, khó khăn của công tác cấp
GCNQSD đất. Từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp với địa phương giúp
cho công tác cấp GCNQSD đất của huyện được hiệu quả hơn.


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận, lập
hồ sơ địa chính, đăng ký biến động về đất đai.
2.1.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của một số nước trên thế giới.
Úc :
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu
đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các
Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử
dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự
trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ
thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết
đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ
thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các
nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn
phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy
chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong
hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn
phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu
cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản
của Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ
hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

5
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra,
tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian
xây dựng
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng
Anh:
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản
(đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống
thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo
khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ
Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình
nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với
INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất
đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có
hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh
sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt
động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng
thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ
thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể
lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất
chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh
thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo
hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ
thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính
nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó
do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong
Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất
làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo

6
thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu
cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu )
Hoa Kỳ:
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh.
Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có
thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người
sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã
có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất
thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền

ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó
lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy
nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trước. Nếu C
đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng kí đất yêu
cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của
đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua,
kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về
nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước,
thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất
đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp
điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại
diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào
sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển
nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện
giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc
liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch
được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được
phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải
quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật
được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về
quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch

7
đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được
đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị
lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho

trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về
các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn
được an toàn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát
triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên
so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua
sau phải đăng ký trước.
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ,
dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là
một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các
quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán
trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn
toàn có quyền bán hay không.
2.1.2 Lịch sử của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, lập hồ sơ địa chính ở Việt Nam
2.1.2.1 Thời kỳ trước năm 1945.
Ở Việt Nam, công tác đăng ký đất đai hay công tác đạc điền và quản lý
điền địa bắt đầu từ thế kỷ VI và có những điểm nổi bật:
* Thời kỳ Gia Long: Đất đai được quản lý bằng sổ địa bạ, sổ địa bạ
được lập cho từng xã phân biệt rõ đất công điền và đất tư điền của mỗi xã. Và
trong đó ghi rõ của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạ để tính thuế. Sổ Địa bạ được
lập cho 18.000 xã từ Mục Nam Quan đến mũi Cà Mau, bao gồm 10.044 tập
và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp: bản Giáp được lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở dinh Bố
Chánh, bản Đinh ở xã sở tại. Theo quy định sổ Địa bạ hàng năm tiến hành
tiểu tu, cứ 5 năm tiến hành đại tu.
* Thời kỳ Minh Mạng: Triều đình cử một quan khâm sai lo việc bộ điền
sau đổi thành địa bộ tại Nam Kỳ. Sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã. Sổ này
tiến bộ hơn sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng

8

kiến của các chức sắc giúp việc trong làng. Các viên chức trong làng lập sổ mô
tả ghi các thửa đất, ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất.
* Thời kỳ Pháp thuộc: Thực dân Pháp chia nước ta thành 3 xứ Bắc Kỳ,
Trung Kỳ, Nam Kỳ. Tại mỗi kỳ có chế độ điền địa khác nhau:
- Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản đồ
giải thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ. Trong sổ điền thổ, mỗi
trang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện
tích, nơi toạ đạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng.
- Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: Đất đai được quản lý thông
qua đo đạc bản đồ giải thửa, lập sổ địa bộ, sổ điền chủ.
- Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Do đặc thù đất đai
ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơn
giản và lập được hệ thống sổ địa chính. Sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đất
ghi diện tích, loại đất, tên chủ. Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như sổ
điền chủ, sổ khai báo…
Nhìn chung, thời kỳ này áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơ
khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện ngoại cảnh vừa phù hợp với mục tiêu
lâu dài là xây dựng được một hệ thống hồ sơ thống nhất về quản lý đất của
quốc gia. Tuy nhiên, trong các chế độ quản lý này thì hệ thống hồ sơ được
thiết lập cũng chỉ gồm hai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa đất và
nhóm lập theo chủ đất để tra cứu.
2.1.2.2 Thời kỳ Mỹ Ngụy tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975).
Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đất
của chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyền
Ngụy. Chính quyền Mỹ Ngụy đã áp dụng một số chính sách:
* Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 miền Nam Việt Nam sử
dụng chế độ điền thổ. Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhất
trong thời kỳ Pháp thuộc. Hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm:
bản đồ giải thửa; sổ điền thổ lập theo lô đất trong đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ
đạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu. Sổ mục kê lập theo tên chủ ghi số

liệu tất cả các thửa đất thuộc mỗi chủ. Toàn bộ tài liệu này được lưu thành
hai bộ, mỗi chủ lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ.

9
* Chế độ quản thủ điền địa: chế độ này cũng tiếp tục được duy trì từ
thời Pháp thuộc. Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản các xã có
thể tự đo vẽ lược đồ. Và hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự
thửa đất (mỗi trang sổ lập cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi
chủ một trang), sổ mục lục ghi tên chủ để tra cứu.
* Giai đoạn 1960 – 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa. Nha này có 11
nhiệm vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ
chức và điều hành tam giác đạc, lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ sơ đồ
và các văn kiện phụ thuộc.
2.1.2.3 Quan hệ đất đai của Nhà nước Cách mạng từ năm 1945 đến nay.
* Giai đoạn từ 8/1945 – 1979: Sau Cách mạng tháng Tám thành công,
Nhà nước ta tiến hành cải cách ruộng đất năm 1953.Chính quyền cách mạng
tịch thu ruộng đất của địa chủ phong kiến chia cho dân nghèo. Từ năm 1959.
Đảng và Nhà nước ta chủ trương xây dựng hình thức kinh tế tập thể. Hiến
pháp năm 1959 ra đời quy định ba hình thức sở hữu ruộng đất là: Sở hữu toàn
dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào
hợp tác hoá sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm
cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động. Thêm vào đó là điều kiện đất
nước khó khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được
hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vào
những năm tiếp theo. Trước tình hình đó ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban
hành Chỉ thị số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ Tài chính.
Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ giải thửa
đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất.
Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404/NĐ-CP về
việc thành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống

nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ.
* Thời kỳ từ năm 1980 – 1988
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà nước quan tâm đến công tác quản lý
đất đai để quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong cả nước. Tuy nhiên, trong giai
đoạn này, hệ thống quản lý đất đai của toàn quốc còn nhiều hạn chế và chưa

10
có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ đất đai. Nhà nước mới chỉ quan tâm
đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử
dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác. Từ thực tế đó, Đảng và Nhà nước
đã ban hành nhiều Quyết định, Thông tư, Chỉ thị như:
- Quyết định số 201/QĐ- CP của Chính phủ ban hành ngày 01/07/1980
về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất
trong cả nước.
- Chỉ thị số 299/CT- TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ
về việc triển khai thực hiện công tác đo đạc, giải thửa, phân hạng đất và thống
kê ruộng đất.
- Quyết định số 56/QĐ- ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý
Ruộng đất quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
* Giai đoạn từ năm 1988 đến nay: Trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật
đất đai đầu tiên đã ra đời. Việc đăng ký, cấp GCN QSD đất và lập hồ sơ địa
chính được ghi vào Luật đất đai và trở thành một trong 7 nội dung của quản lý
Nhà nước về đất đai. Công tác đăng ký đất đai vẫn được thực hiện trên tinh
thần Chỉ thị 299/CT-TTg năm 1980. Đến năm 1989, Tổng cục địa chính đã
ban hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày14/ 07/ 1989 về việc cấp GCN
QSD đất và Thông tư 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện
Quyết định này. Quy định đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống đăng
ký đất đai của Việt Nam.
Luật Đất Đai 1993 ra đời ngày 17/04/1993 nhằm đáp ứng nhu cầu

mới của đất nước. Sau khi Luật đất đai được ban hành đã đánh dấu một mốc
quan trọng về sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay
đổi quan trọng như: Đất đai được khẳng định có giá trị; ruộng đất nông, lâm
nghiệp được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng
đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế
chấp quyền sử dụng đất
Sau khi Luật đất đai được ban hành, Chính phủ đã ban hành các văn
bản pháp lý để triển khai công tác quản lý đất đai như:

11
- Công văn số 434/CVĐC do Tổng cục địa chính xây dựng và ban hành
hệ thống sổ sách địa chính mới vào tháng 7/1993 để áp dụng tạm thời, thay
thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/QĐ-ĐKTK năm 1981.
- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 quy định mẫu hồ sơ địa
chính thống nhất trong cả nước.
- Thông tư 364/1998/TT- TCĐC của Tổng cục địa chính hướng dẫn thủ
tục đăng ký, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thay thế hoàn toàn Quyết định 56/QĐ- ĐKTK năm 1981.
- Tổng cục địa chính ban hành Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày
20/11/2001 hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trong cả nước.
Trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề
được đề cập, Luật đất đai 2003 đã ra đời thay thế cho Luật đất đai 1993, trong
đó có nêu lên 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nội dung đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội
dung quan trọng được tái khẳng định.
Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời hàng loạt các văn bản dưới luật được
ban hành nhằm cụ thể hóa Luật đất đai gồm:
- Chỉ thị số số 05/2004/CT- TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSD đất trong năm 2005.

- Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCN QSDĐ.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSD đất thay thế cho Quyết định số
24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng

12
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT- BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 05/05/2007.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất.
- Thông tư 17/2009/TT- BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
2.1.3. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
và đăng ký biến động về đất đai.
Theo Julia Burger: “ Đối với nhân dân, đất là nguồn sống của họ, là
quà tặng của trời. Đất nuôi sống nâng đỡ và giáo dục con người. Mặc dù
phong tục tập quán của mỗi dân tộc và con đường họ tác động lên đất có

khác nhau nhưng tất cả họ đều coi đất là Mẹ và đất luôn được tôn thờ. Mẹ -
Đất là trung tâm của vũ trụ, là thành phần của nền văn minh họ, là nguồn
gốc của mọi tính cách. Đất nối liền quá khứ, hiện tại và tương lai”.
Còn đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng Đất đai là nguồn tài nguyên có
giới hạn về số lượng. Đất đai có vị trí cố định trong không gian, không thể
di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai là tư liệu sản
xuất không gì thay thế được, đặc biệt là đối với nông nghiệp.
 Chính vì vậy mà công tác quản lý và sử dụng đất luôn được Đảng và
Nhà nước ta đặc biệt quan tâm sâu sắc. Thực chất của việc quản lý đất đai
chính là việc quản lý thửa đất với 3 nội dung là thửa đất và ranh giới thửa đất,
mục đích sử dụng của thửa đất và chủ sử dụng của thửa đất.Trong các nội

13
dung quản lý nhà nước về đất đai thì công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ
địa chính và đăng ký biến động đất đai giữ vai trò rất quan trọng.
Thông qua công tác đăng ký đât đai Nhà nước nắm bắt được các thông
tin về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất thì mới thực sự
nắm chắc được tình hình sử dụng và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai
theo đúng pháp luật. Từ đó, bảo vệ được lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng
đồng cũng như lợi ích của nhân dân.
* Đối với Nhà nước và xã hội việc cấp GCN, lập HSĐC và đăng ký
biến động đất đai đem lại những lợi ích đáng kể như:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ…
- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản
thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật.
- Giám sát việc giao dịch đất đai.

- Phục vụ quản lý trật tự trị an…
* Đối với công dân, việc cấp GCN, lập HSĐC và đăng ký biến động
đất đai đem lại những lợi ích như:
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với thửa đất.
- Khuyến khích chủ sử dụng đất đầu tư vào đất đai.
- Mở rộng khả năng vay vốn.
- Hỗ trợ các giao dịch về đất đai.
- Giảm tranh chấp đất đai.
Do đó, việc thực hiện công tác cấp GCN, lập HSĐC và đăng ký biến
động đất đai đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu được của tất cả
mọi người khi tham gia sử dụng đất. Nhờ đó người sử dụng đất có cơ sở yên
tâm khai thác tiềm năng của đất hợp lý, có hiệu quả và chấp hành đầy đủ các
quy định về đất đai.
2.1.4. Căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa
chính và đăng ký biến động về đất đai.
Sau cách mạng tháng Tám, kháng chiến chống thực dân Pháp thắng lợi,
cải cách ruộng đất thành công( năm 1957), hình thức đưa ruộng đất vào sở
hữu tập thể phát triển nhanh chóng. Do điều kiện thiếu thốn về nền kinh tế,

14
cuộc chiến tranh kéo dài, hệ thống hồ sơ chế độ cũ để lại không được chỉnh lý
và không sử dụng được, hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm có: Sổ
mục kê và bản đồ hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất.
Năm 1980, Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời
khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm …”. Công tác
ĐKĐĐ, cấp GCN được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo tập trung
thống nhất thông qua hệ thống các văn bản pháp luật.
- Quyết định số 201/QĐ- CP của Chính phủ ban hành ngày 01/07/1980
về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất

trong cả nước.
- Chỉ thị số 299/CT- TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ
về việc triển khai thực hiện công tác đo đạc, giải thửa, phân hạng đất và thống
kê ruộng đất.
- Quyết định số 56/QĐ- ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý
Ruộng đất quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
Đến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp năm 1980, Luật đất đai đầu tiên ra
đời. Tại điều 9 của luật này nêu rõ: “ Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất đai” là một trong 7 nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai.
Từ khi có Luật đất đai năm 1988 công tác quản lý đất đai đã từng bước
đi vào ổn định hơn, trong giai đoạn này công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được cấp theo một loại giấy thống nhất trong cả nước.
Sau 5 năm đổi mới Hiến pháp năm 1992 ra đời khẳng định: “ Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở nguồn
biển, thềm lục địa và vùng trời, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Đây là cơ sở
vững chắc cho sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 được thông qua ngày
14/07/1993. Tiếp theo đó là Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của Luật Đất
đai được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khóa X
thông qua ngày 29/06/2001 có hiệu lực thi hành.

15
- Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao
đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục
đích sản xuất nông nghiệp.
- Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.
- Quyết định số 499/QĐ- ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính
quy định mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSD đất, sổ theo dõi biến

động đất đai.
- Thông tư số 346/TT- TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế hoàn toàn Quyết định 56/QĐ-ĐKTK
năm 1981.
- Chỉ thị số 18/CT -TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về
một số biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp GCNQSD đất nông nghiệp, lâm
nghiệp, đất ở nông thôn.
- Thông tư liên tịch số 1442/TTLT-TCĐC – BTC ngày 21/9/1999 của
Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp GCNQSD đất theo Chỉ
thị số 18/1999/CT-TTg.
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy
định về điều kiện được cấp xét và không được cấp GCNQSD đất.
Tuy nhiên, quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện
nhiều vấn đề bất cập, nó không còn phù hợp với thực tế tình hình quản lý và
sử dụng đất trong quá trình phát triển đất nước.Vì vậy để khắc phục tình trạng
trên, ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật đất
đai và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 và quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai trong đó nội dung cấp GCNQSD đất, lập HSĐC và đăng ký
biến động đất đai là một nội dung quan trọng được tái khẳng định.
Đến nay, cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 thì đã có nhiều
văn bản pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền từ trung ương đến địa
phương ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện cấp GCNQSD đất, lập
HSĐC và đăng ký biến động đất đai. Cụ thể là:

16
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC.
- Chỉ thị số 05/2004/CT- TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính
phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCN trong năm 2005.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCN.
Sau hai năm thực hiện nhận thấy còn một số hạn chế ngày 21/07/2006
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Quyết định số 08/2006/QĐ- BTNMT
quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế cho Quyết định
số 24/2004/QĐ- BTNMT ngày 01/11/2004.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC.
- Nghị định số 69/NĐ- CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên
và Môi Trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 20/2010/TT- BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ TN&MT
quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 09/2011/TT- BTNMT ngày 31/03/2011 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định đấu thầu cung cấp dịch vụ sự nghiệp công sử

17
dụng ngân sách Nhà nước về đo đạc đất đai phục vụ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ngày 01/01/2012 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực
thi hành.
Sau 10 năm khi Luật Đất đai 2003 ban hành, trong suốt quá trình thực
hiện đã cải thiện tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn cả nước nhưng
cũng có rất nhiều vấn đề bất cập cần phải thay đổi. Để khắc phục những bất
cập đó, Luật Đất đai 2013 đang dần hoàn thiện để phục vụ cho việc quản lý
đất đai ngày một tốt hơn.
2.2. Khái quát về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về quyền
sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất (gọi chung là người sử dụng đất); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất đồng thời nhằm
chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; là cơ sở để Nhà
nước nắm chắc và quản lý chặt toàn bộ đất đai theo Pháp luật và bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai có hai loại, đó là Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
và Đăng ký biến động quyền sử dụng đất.
* Đăng ký lần đầu được thực hiện với các trường hợp sau:
- Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chưa thực hiện đăng ký quyền
sử dụng đất.
- Người đang sử dụng đất mà các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận.
* Đăng ký biến động quyền sử dụng đất được thực hiện với người sử
dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có sự thay đổi

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp GCN
mới trong các trường hợp: