Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã quang lang huyện chi lăng tỉnh lạng sơn giai đoạn 2012 2014 full
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (447.62 KB, 62 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ HỒNG TUYÊN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN
XÃ QUANG LANG, HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2012- 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2011 - 2015
THÁI NGUYÊN – 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ HỒNG TUYÊN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN
XÃ QUANG LANG, HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2012- 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trường
Lớp
: 43A - ĐCMT
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2011 - 2015
Giảng viên hướng dẫn : TS. Phan Đình Binh
THÁI NGUYÊN – 2015
i
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt 4 năm học tập và rèn luyện tại trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, bản thân em đã nhận được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy
giáo, cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, cũng như các thầy cô giáo trong
Ban giám hiệu nhà trường, các phòng ban của trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên. Đây là một khoảng thời gian rất quý báu, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng
lớn đối với bản thân em. Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường em đã
được trang bị một lượng kiến thức về chuyên môn, nghiệp vụ và một lượng kiến
thức về xã hội nhất định để sau này khi ra trường em có thể đóng góp một phần
sức lực của mình phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất
nước và trở thành người công dân có ích cho xã hội.
Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, em xin bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo TS. Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn và
giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn
luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới ban lãnh đạo và tập thể các cán bộ phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn đã giúp đỡ em trong quá
trình thực tập và hoàn thành khóa luận.
Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở bên
cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em thực
hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày
tháng
năm 2015
Sinh viên thực hiện
Vũ Hồng Tuyên
ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ
GIẤY CHÚNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
UBND
ỦY BAN NHÂN DÂN
NĐ - CP
NGHỊ ĐỊNH CHÍNH PHỦ
QĐ
QUYẾT ĐỊNH
CT-CTg
CHỈ THỊ THỦ TƯỚNG
ĐKĐĐ
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
HĐND
HỘI ĐỒNG NHÂN DÂN
TT-BTN&MT
THÔNG TƯ BỘ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG
.................................................................................................................................
iii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.2: Hiện trạng sở dụng đất năm 2014 ...................................................... 35
Bảng 4.1 Kết quả cấp GCNSD đất nông nghiệp (giai đoạn 2012 -2014) ........... 38
Bảng 4.2 Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp .............................. 39
của xã Quang Lang giai đoạn 2012 - 2014 ......................................................... 39
Bảng 4.3 Kết quả cấp GCNQSD đất ở giai đoạn 2012- 2014 ............................ 41
Bảng 4.4 Kết quả cấp GCNQSD đất ở của xã Quang Lang ............................... 42
Bảng 4.5 Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Quang Lang giai đoạn 2012 – 2014...... 43
Bảng 4.6 Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Quang Lang năm 2012 ................. 44
Bảng 4.7 Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Quang Lang năm 2013 ................. 45
Bảng 4.8 Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Quang Lang năm 2014 ................. 46
Bảng 4.9 Tổng hợp những trường hợp chưa được cấp GCNQSD ..................... 47
đất nông nghiệp giai đoạn 2012 – 2014 .............................................................. 47
Bảng 4.10 Tổng hợp những trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất ở giai
đoạn 2012 – 2014 ........................................................................................ 48
iv
MỤC LỤC
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ....................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài .......................................................................... 2
1.2.1. Mục đích của đề tài ..................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu ....................................................................................................... 2
1.2.3. Yêu cầu của đề tài ....................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .......................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ................................................................................ 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 4
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất............. 4
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ................................................. 4
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ....................... 5
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính .................... 6
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ................ 10
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất ....................................................................... 10
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất.................................................. 11
2.2.3. Hồ sơ địa chính ......................................................................................... 15
2.2.4. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................. 17
2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................... 17
2.2.6. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã. .................................................... 19
2.3. Tình hình cấp GCNQSD đất trong cả nước ................................................. 21
2.3.1. Sơ lược tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
tỉnh Lạng Sơn ...................................................................................................... 22
v
2.3.2. Sơ lược tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn........................................................................... 24
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 26
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ................................................................ 26
3.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 26
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................................................... 26
3.3.2. Khái quát việc quản lý và sử dụng đất đai tại xã...................................... 26
3.3.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Quang
Lang, huyện Chi Lăng , tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2014. ................................ 26
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Quang Lang, huyện Chi
Lăng , tỉnh Lạng Sơn ........................................................................................... 27
3.4. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 27
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 28
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.............................................................. 28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................... 29
4.1.3. Dân số, lao động và việc làm .................................................................... 31
4.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng........................................................... 31
4.1.6 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Quang Lang,
huyện Chi Lăng , tỉnh Lạng Sơn.......................................................................... 32
4.2. Khái quát việc quản lý và sử dụng đất đai của xã Quang Lang – huyện Chi
Lăng – tỉnh Lạng Sơn .......................................................................................... 32
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai .......................................................................... 32
vi
4.2.1.3. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ........................................................ 33
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai ....................................................................... 34
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................. 53
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 54
1
PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất là tài nguyên vô giá, mang và nuôi dưỡng toàn bộ các hệ sinh thái
trên đất. Trong đó có hệ sinh thái nông nghiệp hiện đang nuôi sống toàn nhân loại.
Ðất là một dạng tài nguyên vật liệu của con người. Ðất có hai nghĩa: đất
đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng
để sản xuất nông lâm nghiệp.
Quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lược của Đảng
và nhà nước ta, là mục tiêu của mỗi Quốc Gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất đai của
chế độ mình, đảm bảo sở hữu đất đai có hiệu quả và công bằng xã hội.
Công tác cấp GCNQSDĐ là quan trọng vì nó là chứng thư pháp lý cao
nhất, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với người sử dụng đất. Để
chủ sử dụng đất yên tâm sản xuất, chủ động đầu tư vào khai thác tiềm năng đất
một cách có hiệu quả và chấp hành tốt luật đất đai. Đồng thời, nhà nước quản lý
chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai đến từng chủ sử dụng đất từ đó lập phương án
quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả.
Trong những năm gần đây kinh tế phát triển đặc biệt sự phát triển của thị
trường nhà đất thì đổi mới về chính sách đất đai và công cụ quản lý của mình để
phù hợp với sự phát triển của đất nước là điều rất cần thiết.
Vì vậy, để đảm bảo vấn đề giao dịch có đủ căn cứ pháp lý, nhà nước rất quan
tâm đến việc triển khai công tác cấp GCNQSD đất cho người sử dụng đất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tế trên, được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm
khoa Quản lí tài nguyên – Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi tiến
hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã
Quang Lang, huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2014” .
2
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích của đề tài
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn xã Quang
Lang, huyện Chi Lăng , tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2014.
1.2.2. Mục tiêu
- Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân xã Quang Lang, huyện Chi Lăng , tỉnh Lạng Sơn giai đoạn
2012 - 2014.
- Tìm hiểu và đưa ra những nguyên nhân làm hạn chế tiến trình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại xã Quang Lang, huyện Chi Lăng , tỉnh Lạng Sơn.
1.2.3. Yêu cầu của đề tài
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp giấy chứng nhận
trên địa bàn xã.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã .
- Phân tích, đánh giá đầy đủ, chính xác công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại xã.
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng của
địa phương và phù hợp với pháp luật đất đai do Nhà nước quy định.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Nhằm củng cố những kiến thức đã học và bước đầu làm quen với công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ngoài thực tế.
3
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác cấp giấy quyền sử dụng đất trên địa
bàn xã Quang Lang, từ đó đưa ra những giải pháp giúp cho công tác cấp
GCNQSD đất của xã đạt hiệu quả hơn.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Năm 2013, Quốc hội khóa XI đó thông qua Luật Đất đai ngày 29/11/2013
và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Luật đất đai 2013 có 15 nội dung Quản lý
nhà nước về đất đai. Điều 22 Luật Đất đai 2013 quy định [6]:
1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính;
c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
g) Thống kê, kiểm kê đất đai;
h) Quản lý tài chính về đất đai;
i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản;
k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
5
l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
m) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
3. Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý
nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực,
bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và
quan trọng bậc nhất với mỗi quốc gia. Là cơ sở không gian của mọi quá trình
sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng
nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, công trình kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Song thực tế đất đai có diện tích giới hạn,
có vị trí cố định trong không gian. Cùng với thời gian giá trị sử dụng của tài
nguyên đất có sự biến đổi tốt hay xấu phụ thuộc vào việc khai thác sử dụng và
quản lý của con người. Do vậy đất đai cần được quản lý chặt chẽ.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đặc biệt là việc gia nhập
WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng thời
nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng đất hiệu
quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp
Chính vì thế công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà
nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai thì
công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trò rất quan
trọng. Thông qua công tác ĐKĐĐ Nhà nước nắm bắt các thông tin về điều kiện
6
tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất để nắm chắc được tình hình sử
dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Từ đó
bảo vệ được lợi ích của Nhà nước, cộng đồng cũng như lợi ích của nhân dân.
Do đó, việc thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính
đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu của tất cả mọi người khi tham gia
sử dụng đất.
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá
có vai trò quan trọng đối với các ngành kinh tế quốc dân. Vấn đề đặt ra là cần
phải sử dụng đầy đủ, hợp lý mang lại hiệu quả trên mọi lĩnh vực. Việc sử dụng
đất đai hợp lý có liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng ngành, từng lĩnh
vực, quyết định tới hiệu quả sản xuất và sự sống còn của vận mệnh quốc gia. Vì
vậy, Đảng và Nhà nước ta luôn coi đây là nhiệm vụ hàng đầu.
Năm 1980, Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”.
Công tác ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước ta quan
tâm chỉ đạo. Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân”.
Luật Đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/07/1993. Tiếp theo
đó là Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá IX
thông qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khoá X thông qua ngày 29/06/2001.
Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02/12/1998.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 29/06/2001.
7
Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính thay thế
cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998.
Nghị định số 12/2002/NĐ-CP ngày 22/01/2001 của chính phủ về hoạt
động đo đạc và lập bản đồ.
Quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều bất cập không
phù hợp với tình hình nước ta, nhiều điểm không phù hợp với thực tế xã hội.
Nhiều quy phạm pháp Luật Đất đai đã phát sinh trong đời sống xã hội. Vì thế
Luật Đất đai 2003 ra đời được đánh giá có nhiều điểm tiến bộ như: Quy định
chặt chẽ các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp GCN, các trường hợp cấp
GCN, lập HSĐC.
Đến nay, cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 thì đã có nhiều văn
bản pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền từ trung ương đến địa phương ban
hành để làm cơ sở cho việc thực hiện ĐK, cấp GCN và lập HSĐC. Cụ thể là:
Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy
định về ĐK, cấp GCN và lập HSĐC gồm:
Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2004, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN; các trường
hợp được cấp GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN; lập HSĐC và về việc
xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà
ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCN hoặc chỉnh lý biến
động về sử dụng đất trên GCN.
- Nghị quyết 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà
đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải
tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp
8
GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính
sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác
định đối tượng được cấp GCN trong những trường hợp có tranh chấp.
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2014 [6].
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC và các vấn đề liên quan gồm:
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật Đất đai về việc thu tiền thuê
đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính Phủ về sữa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và
Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty
cổ phần. Trong đó sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất
khi cấp GCN, việc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công
nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/06/2006 của Thủ tướng Chính phủ
về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật
Đất đai; trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc
cấp GCN trong năm 2006.
- Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07/09/2006 về một số giải pháp
nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê
9
theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, trong đó
quy định việc thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cho người đang thuê.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có quy
định về đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và
cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất.
Thông tư số 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển
công ty Nhà nước thành công ty cổ phần hóa; trong đó có hướng dẫn việc rà
soát, cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa.
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC.
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 20 /2010/TT-BTNMT Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
10
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện
đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất; là việc ghi
nhận về quyền sử dụng đất đối với thửa đất xác định vào HSĐC và cấp GCN
nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất
đồng thời nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, làm cơ sở để
Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của người sử dụng đất.
2.1.1.1. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo điều 5 Luật Đất đai 2013
bao gồm [6]:
- Các tổ chức trong nước
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công
trình tín ngưỡng)
- Người Việt định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở
2.1.1.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 181, người chịu trách
nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm [1]:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất
- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất
11
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã
chứng thực
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất
GCNQSD đất là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là chứng thư
pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng [5].
GCNQSD đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCN được cấp theo từng
thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu
tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Quá trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để
giải quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước với người
sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật [5].
Hiện nay tồn tại 4 loại GCN sau:
Loại thứ nhất: GCN đang được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng cục
địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành theo mẫu quy định tại
Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất cấp
cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở có màu đỏ.
Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở tại đô thị do Bộ Xây Dựng phát
hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính
phủ và theo Luật Đất đai 1993. GCN có hai mầu: Màu hồng giao cho sử dụng
đất và màu trắng lưu tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường).
12
Loại thứ ba: GCN được lập theo quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu
giấy chứng nhận theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 1/11/2004 và
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số
24/2004/BTNMT. Giấy có hai mầu: Màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và
mầu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh.
Loại thứ tư: GCN được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định mẫu
giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy có
màu hồng cánh sen và có 01 bản.
2.2.2.1. Những trường hợp được cấp GCN
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây [6]:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
13
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.2.2.2. Thẩm quyền cấp GCN
Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được quy định như sau [6]:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
14
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.2.2.3. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 181, người chịu trách
nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm [1]:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.
- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh.
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất.
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất.
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã chứng thực.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật
2.2.2.4. Hồ sơ đăng kí đất đai, xin cấp GCNQSD đất
Hồ sơ đăng kí gồm có:
+ Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã, xã
nơi có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một bản cho
người sử dụng đất nơi có đất, người đó cầm tờ đơn tới cơ quan TN&MT.
+ Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: 01 bản (bản sao có công chứng)
+ Bản đồ địa chính khu đất được giao hoặc thuê: 01 bản (có xác nhận của
sở TN&MT).
+ Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức thuê đất, bản sao có công
chứng).
15
+ Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê đất,
đã khai theo Chỉ thị 245-TTg).
Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 5 ngày UBND cấp xã, xã phải hoàn
thành việc xem xét và đăng kí vào sổ địa chính tại xã , xã cập nhật những biến
động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng kí đất đai vào đơn đăng kí quyền sử
dụng đất (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí theo quy định và phải trả lại chủ
sử dụng một tờ đơn để nộp Sở TN&MT hoặc Phòng TN&MT để được cấp
GCNQSD đất.
Cán bộ Địa chính xã báo cáo phòng TN&MT, sở TN&MT để cập nhật
những thay đổi vào hồ sơ địa chính lưu ở từng cấp (Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
2.2.3. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, số sách…chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được
thiết lập trong quá trình đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động đất đai, cấp GCN.
Hồ sơ địa chính được lập thành một bản gốc và hai bản sao từ bản gốc.
Hồ sơ địa chính do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường lập, chỉnh lý, quản lý đồng thời sao gửi hồ sơ cho văn phòng
đăng ký đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND xã, xã , thị trấn để
phục vụ nhiệm vụ quản lý đất đai của địa phương. Theo quy định hiện hành hồ
sơ địa chính có hai dạng là hồ sơ địa chính dạng giấy và hồ sơ địa chính dạng số.
Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
- Lập hồ sơ địa chính thực hiện theo đơn vị hành chính xã, thị trấn.
- Lập và chỉnh lý biến động cho từng thửa đất theo đúng trình tự thủ tục
quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Hồ sơ địa chính phải đảm bảo chính xác, thống nhất giữa các tài liệu
+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê
16
+ Giữa bản đồ gốc và các bản sao của hồ sơ địa chính
+ Giữa HSĐC với GCN và hiện trạng sử dụng đất
Nội dung của HSĐC bao gồm thông tin về thửa đất như sau:
- Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất.
- Người sử dụng đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực
hiện và chưa thực hiện.
- GCN, quyền và những hạn chế về sử dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
Việc cung cấp thông tin đất đai từ HSĐC được Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT như sau:
+ Tra cứu, xem thông tin.
+ Xin trích lục Bản đồ địa chính (đối với từng thửa đất).
+ Xin trích sao Hồ sơ địa chính (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Trích sao sổ Mục kê đất đai (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Xin tổng hợp thông tin đất đai.
+ Xin sao thông tin HSĐC vào thiết bị máy tính.
HSĐC gồm 2 dạng: HSĐC dạng giấy và HSĐC dạng số (cơ sở dữ liệu
địa chính).
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật,
định mức kinh tế đối với việc lập HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; hướng dẫn
việc lập, chỉnh lý và quản lý HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; quy định tiến
trình thay thế hệ thống HSĐC trên giấy bằng hệ thống HSĐC dạng số.
17
2.2.4. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.4.1. Đối với Nhà nước
Công tác cấp GCNQSD đất giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình đất
đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng, đặc điểm về
tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất.
Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại
đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực hiện quyền
chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là Nhà
nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi
đất. Vì vậy cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.2.4.2. Vai trò của công tác cấp GCNQSD đất đối với người sử dụng đất
- GCNQSD đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước
với người sử dụng đất.
- GCNQSD đất là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền
và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất,
- GCNQSD đất là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất
động sản.
2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ vào Điều 98 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Bộ tư pháp quy
định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau [6]:
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
