GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ tại NGÂN HÀNG TECHCOMBANK CHI NHÁNH NGUYỄN tất THÀNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BÁO CÁO
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY
MUA NHÀ TẠI TECHCOMBANK CHI NHÁNH
NGUYỄN TẤT THÀNH

Tên cơ quan thực tập: Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam
Thời gian thực tập: Từ 19/11/2012 đến 29/12/2012
Người hướng dẫn:
Giáo viên hướng dẫn:
Sinh viên thực tập:

TP.HCM, NĂM 2012


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
NGƯỜI HƯỚNG DẪN


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
NGƯỜI PHẢN BIỆN


NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
......................................................................................................................................

......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
NGƯỜI HƯỚNG DẪN


DANH MỤC CÁC BẢNG
----------☺☺☺---------Bảng 2.1:Hạn mức cho vay ...................................................................................23
Bảng 2.2: Lãi suất cho vay ...................................................................................24
Bảng 2.3:Hồ sơ về tài sản đảm bảo.......................................................................24
Bảng 2.4:Hồ sơ nguồn trả nợ.................................................................................24
Bảng 2.5:Hồ sơ về mục đích vay...........................................................................25
Bảng 2.6: Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ mua nhà qua các năm 2009-2011....................30
Bảng 2.7:Tỷ lệ tăng trưởng DSCV mua nhà qua các năm 2009-2011...................32
Bảng 2.8:Tỷ lệ thu lãi mua nhà qua các năm 2009-2011.......................................33
Bảng 2.9: Tỷ lệ dư nợ/ tổng nguồn vốn mua nhà qua các năm 2009-2011............35
Bảng 2.10:Tỷ lệ dư nợ / vốn huy động qua các năm 2009-2011............................36
Bảng 2.11:Hệ số thu nợ mua nhà qua các năm 2009-2011....................................38

Bảng 2.12: Tỷ lệ thu nợ đến hạn mua nhà qua các năm 2009-2011.......................39
Bảng 2.13:Tỷ lệ nợ quá hạn mua nhà qua các năm 2009-2011..............................41
Bảng 2.14:Tỷ lệ nợ xấu mua nhà qua các năm 2009-2011....................................42
Bảng 2.15:Vòng quay vốn tín dụng mua nhà qua các năm 2009-2011..................44
Bảng 2.16:Số khách hàng vay vốn mua nhà qua các năm 2009-2011...................45


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
----------☺☺☺---------Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ mua nhà qua các năm 2009-2011................30
Biểu đồ 2.2:Tỷ lệ tăng trưởng DSCV mua nhà qua các năm 2009-2011...............32
Biểu đồ 2.3:Tỷ lệ thu lãi mua nhà qua các năm 2009-2011...................................34
Biểu đồ 2.4: Tỷ lệ dư nợ/ tổng nguồn vốn mua nhà qua các năm 2009-2011........35
Biểu đồ 2.5:Tỷ lệ dư nợ / vốn huy động qua các năm 2009-2011.........................37
Biểu đồ 2.6:Hệ số thu nợ mua nhà qua các năm 2009-2011..................................38
Biểu đồ 2.7: Tỷ lệ thu nợ đến hạn mua nhà qua các năm 2009-2011.....................40
Biểu đồ 2.8:Tỷ lệ nợ quá hạn mua nhà qua các năm 2009-2011............................41
Biểu đồ 2.9:Tỷ lệ nợ xấu mua nhà qua các năm 2009-2011..................................43
Biểu đồ 2..10:Vòng quay vốn tín dụng mua nhà qua các năm 2009-2011.............44
Biều đồ 2.11:Số khách hàng vay vốn mua nhà qua các năm 2009-2011................46


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

----------☺☺☺---------CVMN : Cho vay mua nhà
NHNN: Ngân hàng nhà nước
NHTM: Ngân hàng Thương mại
TCTD: Tổ chức tín dụng
DSCV: Doanh số cho vay
NH: Ngân hàng
CBTD : Cán bộ tín dụng

DVKH: Dịch vụ khách hàng
NHTW : Ngân hàng Trung Ương


LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA NHÀ.............................. 1
1.1 Tổng quan về tín dụng tiêu dùng..........................................................................1
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về tín dụng tiêu dùng........................................1
1.1.2 Phân loại tín dụng tiêu dùng...................................................................2
1.2 Sự cần thiết của cho vay mua nhà........................................................................3
1.3 Đặc điểm của cho vay mua nhà............................................................................4
1.4 Các nhân tố tác động hiệu quả cho vay mua nhà..................................................6
1.4.1 Nhân tố chủ quan...................................................................................6
1.4.2 Nhân tố khách quan................................................................................7
1.5 Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng cho vay mua nhà tại NHTM.............................9
1.5.1 Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ..........................................................................9
1.5.2 Tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay.......................................................9
1.5.3 Tỷ lệ thu lãi..........................................................................................10
1.5.4 Tỷ lệ dư nợ / Tổng nguồn vốn..............................................................10
1.5.5 Tỷ lệ dư nợ / Vốn huy động.................................................................10
1.5.6 Hệ số thu nợ.........................................................................................11
1.5.7 Tỷ lệ thu nợ đến hạn.............................................................................11
1.5.8 Tỷ lệ nợ quá hạn...................................................................................11
1.5.9 Tỷ lệ nợ xấu.........................................................................................12
1.5.10 Vòng quay vốn tín dụng.....................................................................12

1.5.11 Số khách hàng được vay vốn..............................................................13
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI
TECHCOMBANK CHI NHÁNH NGUYỄN TẤT THÀNH..............................14
2.1 Giới thiệu tổng quan về ngân hàng Techcombank chi nhánh Nguyễn Tất Thành
................................................................................................................................. 14
2.1.1 Sơ lược về quá trình hình thành và phát triển ngân hàng Techcombank....14


2.1.2 Giới thiệu ngân hàng Techcombank chi nhánh Nguyễn Tất Thành...........20
2.2 Thực trạng về cho vay mua nhà tại NH Techcombank - Chi nhánh Nguyễn Tất
Thành.......................................................................................................................22
2.2.1 Quy định về cho vay mua nhà tại chi nhánh..............................................22
2.2.2 Quy trình cho vay mua nhà tại chi nhánh..................................................25
2.2.3 Phân tích các chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay mua nhà........................30
2.2.3.1 Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ.....................................................................30
2.2.3.2 Tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay ..................................................32
2.2.3.3 Tỷ lệ thu lãi.......................................................................................33
2.2.3.4 Tỷ lệ dư nợ / Tổng nguồn vốn...........................................................35
2.2.3.5 Tỷ lệ dư nợ / Vốn huy động..............................................................36
2.2.3.6 Hệ số thu nợ......................................................................................38
2.2.3.7 Tỷ lệ thu nợ đến hạn..........................................................................39
2.2.3.8 Tỷ lệ nợ quá hạn................................................................................41
2.2.3.9 Tỷ lệ nợ xấu......................................................................................42
2.2.3.10 Vòng quay vốn tín dụng..................................................................44
2.2.3.11 Số khách hàng được vay vốn...........................................................45
2.2.4 Đánh giá chung về tình hình cho vay mua nhà tại NH Techcombank- Chi
nhánh Nguyễn Tất Thành.........................................................................................47
2.2.4.1 Kết quả đạt được...............................................................................47
2.2.4.2 Một số hạn chế..................................................................................48
2.2.4.3 Nguyên nhân hạn chế........................................................................48

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2........................................................................................49
CHƯƠNG 3 : MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK CHI
NHÁNH NGUYỄN TẤT THÀNH........................................................................50
3.1 Định hướng phát triển kinh doanh tín dụng của ngân hàng Techcombank- chi
nhánh Nguyễn Tất Thành.........................................................................................50
3.1.1 Định hướng phát triển kinh doanh tín dụng.....................................................50
3.1.2 Định hướng về cơ cấu khách hàng..................................................................50
3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại chi nhánh.............................50


3.2.1 Giải pháp về xử lý nợ quá hạn..............................................................50
3.2.2 Giải pháp về xử lý nợ xấu....................................................................51
3.2.3 Giải pháp về nâng cao hệ số thu nợ......................................................51
3.2.4 Giải pháp về nâng cao tỷ lệ dư nợ / tổng nguồn vốn............................51
3.2.5 Giải pháp về nâng cao tỷ lệ dư nợ/ vốn huy động................................52
3.3 Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại chi nhánh..................52
3.3.1 Kiến nghị đối với Ngân hàng Techcombank........................................52
3.3.2 Kiến nghị đối với Nhà Nước................................................................53
KẾT LUẬN.............................................................................................................54
DANH MỤCTÀI LIỆU THAM KHẢO


LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hội nhập kinh tế quốc tế là yêu cầu khách quan đối với các quốc gia hiện
nay. Việt Nam kể từ khi gia nhập WTO đến nay, nền kinh tế Việt Nam có những
bước chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và
liên tục qua các năm, tình hình chính trị ổn định, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư
nước ngoài mạnh dạn đầu tư vào nước ta. Từ đó, góp phần tạo công ăn việc làm cho

người dân, tăng thu nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống. Khi thu nhập tăng cao
kéo theo nhu cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng cũng tăng cao,và một nhu
cầu nữa không thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở.
Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp”, câu nói đó chính là mong muốn bình dị của
người dân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên
mong muốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người có thu
nhập trung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thì vấn đề
tích góp đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ.
Nắm bắt được nhu cầu cấp bách trên, các NHTM nói chung và ngân hàng
TMCP Techcombank nói riêng đã đưa ra gói sản phẩm cho vay mua nhà, là giải
pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua được nhà ở cho bản thân và gia đình
mình. Hoạt động cho vay mua nhà tuy cc̣òn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng lại là lĩnh
vực có nhiều tiềm năng phát triển lớn, là hoạt động mang lại mức lợi nhuận cao cho
các NHTM nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để hạn chế được rủi ro thì ngân hàng
Techcombank đã không ngừng phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà, nhằm đáp
ứng triệt để nhu cầu nhà ở của người dân.
Xuất phát từ thực tế trên và qua thời gian thực tập nghiên cứu tại bộ phận tín
dụng cá nhân của ngân hàng Techcombank chi nhánh Nguyễn Tất Thành, em chọn
đề tài: “ Giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại ngân hàng
Techcombank chi nhánh Nguyễn Tất Thành”
2. Mục tiêu nghiên cứu.
Phân tích thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP
Techcombank- chi nhánh Nguyễn Tất Thành, từ đó tìm ra nguyên nhân và đưa ra


giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP
Techcombank- chi nhánh Nguyễn Tất Thành
3. Phạm vi nghiên cứu.
Việc nghiên cứu được thực hiện trong phạm vi Ngân hàng TMCP
Techcombank- chi nhánh Nguyễn Tất Thành tại 92-94-96 Nguyễn Tất Thành, quận

4,TP. Hồ Chí Minh. Điện thoại:08 39410856 hoặc Fax: 08 39413230.
Do phạm vi nghiên cứu khá rộng, nên thời gian em xin nghiên cứu hoạt động
cho vay mua nhà tại Ngân hàng Techcombank chi nhánh Nguyễn Tất Thành được
thu thập thông tin và số liệu từ năm 2009 đến năm 2011.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu được thực hiện trong quá trình nghiên cứu đề tài.
Dựa trên số liệu thu thập được từ các phòng ban, thông tin trên báo và trang
website của Ngân hàng.
Phương pháp thực hiện nghiên cứu là thống kê, diễn dịch, suy luận… sau đó
phân tích, so sánh, và đánh giá số liệu.Từ đó đưa ra nhận xét và kết luận về hoạt
động cho vay mua nhà và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại
Ngân hàng Techcombank - chi nhánh Nguyễn Tất Thành qua các năm nghiên cứu từ
năm 2009 đến năm 2011.
5. Kết cấu đề tài.
Kết cấu đề tài được chia làm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về cho vay mua nhà
Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Techcombank- chi
nhánh Nguyễn Tất Thành.
Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại
Ngân hàng Techcombank- chi nhánh Nguyễn Tất Thành.


CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA NHÀ
1.1 Tổng quan về tín dụng tiêu dùng
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về tín dụng tiêu dùng
 Khái niệm về tín dụng tiêu dùng:
Tín dụng tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho các nhu cầu chi
tiêu của người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Đây là một nguồn tài
chính quan trọng giúp người tiêu dùng trang trải những nhu cầu về nhà ở, mua sắm
đồ dùng gia đình, xe cộ, giáo dục, y tế và các dịch vụ khác.

 Đặc điểm tín dụng:
 Tín dụng tiêu dùng có tính nhạy cảm theo chu kỳ kinh tế:
Khi nền kinh tế hưng thịnh, người dơn có thu nhập cao, lạc quan hơn và có
nhu cầu tiêu dùng mua sắm nhiều hơn. Bên cạnh đó, ngơn hàng cũng tin vào khả
năng hoàn trả của khách hàng, rủi ro tín dụng thấp hơn nên sẽ mở rộng cho vay hơn.
Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái sẽ khiến cho thu nhập người dơn bị giảm
sút, không cũn lạc quan như trước nữa, người dơn không dám mua sắm nhiều nên
nhu cầu vay từ đó cũng thấp hơn. Ngơn hàng cũng vậy, nền kinh tế suy thoái khiến
cho rủi ro tín dụng tăng lên do khách hàng không có khả năng trả nợ tăng, do đó
ngơn hàng cũng sẽ hạn chế cho vay.
 Lãi suất cho tín dụng tiêu dùng lớn:
Quy mô tín dụng tiêu dùng nhỏ và số lượng các khoản vay lớn. Do vậy chi
phí giao dịch bình quân cao ( bao gồm chi phí về thẩm định, các thủ tục cho vay và
giám sát vốn vay) dẫn đến chi phí cho vay cao. Do vậy lãi suất cho vay tiêu dùng
thường cao.
 Nhu cầu tiêu dùng của khách hàng thường ít co giãn với lãi suất:
Khi lãi suất tăng cao thì nhu cầu giảm rất ít. Chứng tỏ người đi vay tiêu dùng
thì lãi suất không phải là yếu tố quan tâm hàng đầu của họ. Điều này là do quy mô
khoản vay nhỏ, trả theo kỳ ( thường là trùng với kỳ trả lương), hơn nữa mục đích
cao nhất của người dân là thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng của họ. Vì vậy ngân hàng nên
đa dạng các sản phẩm cho vay tiêu dùng.


Chất lượng thông tin mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng thường không
cao, nhất là những thông tin về tài chính. Nguồn thu nhập để trả nợ của họ thường
là thu nhập cá nhân. Thông tin về thu nhập cá nhân là do khách hàng tự cung cấp
cho khách hàng nên độ chính xác không cao.
Nguồn trả nợ không ổn định phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chu kỳ kền kinh
tế, cơ cấu kinh tế, thu nhập của khách hàng, trình độ của khách hàng, sự cố của
khách hàng, tư cách của người đi vay. Ví dụ như cơ cấu kinh tế thay đổi, ảnh hưởng

đến thu nhập của khách hàng, do đó sẽ ảnh hưởng đến ngân hàng. Hay nếu như
Ngân hàng không thẩm định kỹ tư cách cuả người đi vay, dẫn đến quyết định cho
vay sai, gây nên rủi ro mất vốn cho ngân hàng.
Nhu cầu vay tiêu dùng có quan hệ mật thiết với thu nhập và trình độ văn hóa
của khách hàng. Nếu thu nhập cao, họ sẽ có xu hướng tăng tiêu dùng và ngược lại.
Tương tự, nếu trình độ văn hoá cao, họ sẽ có nhu cầu mua sắm những hàng hóa cao
cấp, nhu cầu vay tiêu dùng cũng từ đó tăng lên.
Từ những đặc điểm trên của tín dụng tiêu dùng, ngân hàng có thể dựa vào đó
để đưa ra các chính sách cho vay phù hợp, thiết kế các sản phẩm đáp ứng tối đa nhu
cầu người dân.
1.1.2 Phân loại tín dụng tiêu dùng
a./ Căn cứ vào mục đích vay:
Cho vay tiêu dùng cư trú: là các khoản vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua
sắm, xây dựng, cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhân hoặc hộ giá đình. Đây là
khoản vay có giá trị lớn, thời hạn cho vay dài, và tài sản đảm bảo thường là tài sản
hình thành từ vốn vay.
Cho vay tiêu dùng phi cư trú: là các khoản vay nhằm tài trợ cho việc trang
trải các chi phí mua sắm xe cộ, nội thất đồ dùng gia đình, chi phí học hành, gải trí
du lịch, hay tiêu dùng bất thường khác…Đây là những khoản vay mang tính nhỏ lẻ
và thời hạn vay ngắn, tài sản đảm bảo có thể hình thành từ vốn vay.
b./ Căn cứ vào phương thức hoàn trả:


Cho vay tiêu dùng trả góp: đây là hình thức vay tiêu dùng trong đó người đi
vay trong thời hạn cho vay. Phương thức này thường áp dụng cho các khoản vay có
giá trị lớn, thu nhập của người dân không đủ khả năng thanh toán hết 1 lần số nợ
vay. Cho vay mua nhà cũng là một hình thức cho vay trả góp.
Cho vay tiêu dùng phi trả góp: theo phương pháp này, tiền vay được khách
hàng thanh toán một lần khi đến hạn. thường thì các khoản vay tiêu dùng phi trả góp
chỉ được cấp cho các khoản vay có giá trị nhỏ, thời hạn ngắn.

Cho vay tiêu dùng tuần hoàn: là các khoản vay tiêu dùng trong đó ngân hàng
cho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành các loại séc được phép
thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai. Theo phương pháp này trong thời hạn tín dụng
được thỏa thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chi tiêu và thu nhập kiếm được ngân
hàng cho phép thực thiện việc vay và trả nợ nhiều kỳ một cách tuần hoàn, theo một
hạn mức tín dụng.
c./ Căn cứ vào nguồn gốc khoản nợ:
Cho vay tiêu dùng trực tiếp: là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân
hàng tiếp xúc trực tiếp khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người này.
Cho vay tiêu dùng gián tiếp: là hình thứ vay trong đó ngân hàng mua các
khoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hóa dịch vụ cho
người tiêu dùng.
1.2 Sự cần thiết của cho vay mua nhà
 Đối với người dân Việt Nam: từ xưa đến nay, người dân Việt Nam luôn có
một quan niệm rằng : “an cư lập nghiệp”. Vì vậy dù mải mê làm ăn đến đâu
thì họ vẫn luôn có mong muốn có một ngôi nhà an toàn, ổn định, và đầy đủ
tiện nghi. Nhưng với mức lương trung bình, chi tiêu càng ngày càng đắt đỏ,
thật là khó khăn để tích góp và mua được một ngôi nhà ưng ý. Chính vì thế
hoạt động cho vay mua nhà được coi là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân
có thể mua nhà trong thời gian sớm nhất mà không phải chờ đến khi tích góp


đủ số tiền. Nhờ đó, người dân có thể yên tâm làm việc, cải thiện đời sống với
ngôi nhà mình mơ ước.


Đối với các NHTM: cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của
NHTM mang lại lợi nhuận cao. Thị trường cho vay mua nhà là phân đoạn thị
trường khá mới, được đánh giá là tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung
tâm mới được triển khai xây dựng, thu nhập cũng như nhu cầu của người dân

ngày một tăng cao. Hơn nữa cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng lớn trong cho
vay tiêu dùng với quy mô khá lớn và mức lãi suất là rất cao, là nguồn thu
khổng lồ của NH. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà cũng giúp ngân
hàng đa dạng hoá dạnh mục sản phẩm, góp phần phân tán rủi ro, thu hút
khách hàng nhiều hơn. Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà ra đời đáp ứng
được nhu cầu cấp thiết của người dân, khiến cho người dân tin tưởng vào
ngân hàng, tạo cho người dân thói quen tiếp cận các sản phẩm tiện ích của
ngân hàng. Đồng thời ngân hàng cũng phát triển được nhiều sản phẩm liên
kết như cho vay mua ô tô hay nội thất sau khi đã vay mua nhà mà ngân hàng
Techcombank là một trong những ngân hàng tiên phong. Phát triển cho vay
mua nhà giúp ngân hàng mở rộng quan hệ với khách hàng mình, giúp ngân
hàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, cũng làm tăng khả
năng huy động vốn của ngân hàng.

 Đối với toàn xã hội: mỗi gia đình là một tế bào của xã hội. Gia đình có ổn
định thì xă hội mới có thể phát triển được. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay
mua nhà cũng có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và
thị trường bất động sản nói riêng bởi sự tham gia vào thị trường của các
NHTM tạo được những đòn bẩy quan trọng kích thích nền sản xuất phát triển
và là một trong những yếu tố quan trọng và cần thiết để thúc đẩy hoạt động
kinh doanh bất động sản phát triển do nhu cầu về vốn là yếu tố rất quan
trọng, thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát triển, thúc đẩy quá trình đô
thị hoá đất nước.
1.3 Đặc điểm của cho vay mua nhà


Cho vay mua nhà là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nên nó
mang các đặc trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, cho vay mua nhà có
những đặc điểm khác biệt so với những loại hình khác.
 Quy mô khoản vay: quy mô của các khoản CVMN thường lớn hơn nhiều so

với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. Điều đó là
do đối tượng tài trợ của các khoản vay là các căn hộ, nhà, chi phí xây dựng
nhà cửa có giá trị lớn, thường là 500 triệu đến hơn 1 tỷ, trong khi cho vay
hạn mức tín dụng có thế chấp cũng chỉ lên đến cao nhất là 300 triệu. Do vậy,
CVMN góp phần đáng kể vào tỉ trọng tín dụng nói chung do số lượng mún
vay nhiều và giá trị khoản vay lớn.


Thời gian cho vay: cho vay mua nhà là loại hh́ình tín dụng tiêu dùng có
kỳ hạn dài nhất, giao động từ 10 cho đến 30 năm.



Tài sản đảm bảo: khi vay mua nhà, khách hàng thường thế chấp bằng
chính ngôi nhà đó. Tuy nhiên vẫn có thể thế chấp bằng một ngôi nhà khác,
tuỳ theo quy định riêng của từng ngân hàng.



Rủi ro: CVMN chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro
tín dụng, là rủi ro mà khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và
lãi đúng hạn gây tổn thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy
từ thu nhập thường xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế
thay đổi theo chiều hướng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn lao
động… Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài, mọi biến cố đều có thể xảy ra
nên rủi ro mà ngân hàng gặp phải là rất cao mà ngân hàng không thể dự đoán
trước. Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng
hhoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm,
trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường là chính ngôi nhà mà khách hàng
vay mua nên trong trường hợp ngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất

khó khăn. Bên cạnh đó chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được
chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên họ có thể đưa ra các thông tin không
chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.



Lăi suất khoản vay: thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi
ro lớn và chi phí hoạt động cao, bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn,


chi phí thẩm định, chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời
theo những biến động thị trường, chi phí bù đắp rủi ro…


Phương thức hoàn trả: cho vay mua nhà được thực hiện theo phương
thức cho vay trả góp, gốc và lãi trả hàng tháng hoặc lãi trả hàng tháng; gốc
trả theo định kỳ. Trong CVMN, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay trả
trước một phần giá trị ngôi nhà. Phần còn lại ngân hàng sẽ cho vay. Việc làm
này của ngân hàng có 2 mục đích. Thứ nhất: khi để khách hàng tham gia một
phần vốn vào tài sản, họ sẽ ý thức được đó là tài sản của chính họ và có ý
thức giữ gìn hơn. Thứ 2: trong trường hợp không trả được nợ, ngân hàng thu
hồi và phát mại tài sản. Lúc đó, tài sản hình thành từ vốn vay đă qua sử dụng
nên giá trị đă bị giảm sút đi một phần. Do vậy, số tiền trả trước của khách
hàng sẽ một phần nào giúp ngân hàng hạn chế được thiệt hại trong trường
hợp này.

1.4 Các nhân tố tác động đến hiệu quả cho vay mua nhà
1.4.1 Các nhân tố chủ quan
 Chính sách tín dụng:
Mỗi ngân hàng có chính sách tín dụng riêng bao gồm: giới hạn cho vay đối

với khách hàng, lãi suất, tài sản đảm bảo…Một chính sách tín dụng với trả nợ gốc,
lãi linh hoạt, đa dạng, thời gian vay dài,…c̣sẽ thu hút được nhiều khách hàng đến
vay. Các yếu tố của chính sách tín dụng ngân hàng đưa ra mà hợp lý, linh hoạt, đáp
ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng thì chắc chắn ngân hàng sẻ thành công
trong việc mở rộng cho vay. Trong khi đó, nếu không chú ý đến hay chính sách
cứng nhắc sẽ hạn chế cho vay, giảm tính cạnh tranh trong hoạt động của ngân hàng.
 Quá trình thẩm định:
Quá trình thẩm định hiểu quả và không rườm rà là một trong những phương
thức rất hiệu quả để lôi kéo khách hàng. Một hệ thống các thang điểm, chỉ tiêu đánh
giá khách hàng một cách khoa học, đơn giản nhưng hợp lý là yếu tố quyết định đến
chất lượng thẩm định, chất lượng khoản tín dụng. Trong việc thẩm định khách hàng
và đặc biệt là thẩm định tài sản đảm bảo thì hiện nay ở Việt Nam còn nhiều khó


khăn và mất nhiều thời gian. Tuy nhiên nếu ngân hàng nào có quy trình hợp lý,
khoa học,…c̣thì sẽ là một yếu tố giúp cạnh tranh cho ngân hàng hiệu quả.
 Thông tin tín dụng:
Trong cho vay tiêu dùng nói chung và cho BĐS nói riêng, ngành ngân hàng
cần phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về người tiêu dùng. Đây không phải
là điều kiện bắt buộc đối với ngành ngân hàng nhưng nếu có một trung tâm quản lý
về người tiêu dùng luôn cập nhật đầy đủ về các đặc điểm như thu nhập, việc làm,…
thì sẽ rất thuận lợi cho ngân hàng trong việc quản lý.
 Chất lượng cán bộ tín dụng và cơ sở vật chất :
Chất lượng tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ cũng như khả năng giao
tiếp của cán bộ tín dụng. Dưới con mắt của khách hàng, cán bộ tín dụng là hình ảnh
của ngân hàng. Do sản phẩm của ngân hàng mang tính hình thái phi vật chất, mang
tính thông dụng, đơn điệu nên ngân hàng phải linh hoạt mới tăng được khả năng
cạnh tranh. Khả năng Marketing của cán bộ tín dụng cũng thu hút được khách hàng
đến ngân hàng, chiếm lĩnh thị trường mới, am hiểu luật pháp là những điều kiện rất
cần cho ngân hàng trong quá trình mở rộng hoạt động tín dụng nói chung và cho

vay mua nhà nói riêng.
Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng đến
thu hút khách hàng. Cùng với nhân viên ngân hàng thì cơ sở vật chất cũng là hình
ảnh của ngân hàng trong con mắt của khách hàng. Hơn nữa, các ngân hàng cũng cần
quan tâm đến hiện đại hoá ngân hàng bởi những yêu cầu đặc thù của ngành ngân
hàng.
1.4.2 Các nhân tố khách quan
 Môi trường kinh tế:
Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế
mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình
quân đầu người cùng mức sống của dân cư. Hoạt động tín dụng của NHTM rất nhạy
cảm với những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh,
tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoả mãn tiêu dùng cao khi đời sống
của người dân được nâng cao. Do đó, nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng của cá
nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do họ yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các


điều kiện kinh tế khác sẽ cao và thuận lợi. Ngược lại, nếu nền kinh tế ở tình trạng trì
trệ, không ổn định thì nhu cầu chi tiêu sẽ giảm đi, nhu cầu tiêu dùng của người dân
sẽ không thể tăng cao do họ nghĩ rằng một tương lai khó khăn đang chờ đợi họ phía
trước và họ cần phải tiết kiệm ngay từ bây giờ.
Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng rất nhiều
đến hoạt động ngân hàng. Hơn nữa, trong khuôn khổ của chuyên đề này thì đối
tượng nghiên cứu là cho vay mua nhà ở, tài sản có giá trị lớn thì thu nhập có ảnh
hưởng càng quan trọng. Vì vậy chúng ta đi sâu vào thu nhập của người dân và ảnh
hưởng của nó tới loại hình cho vay này.
 Môi trường pháp lý:
Mọi thành phần tồn tại trong nền kinh tế thị trường đều có quyền tự do kinh
doanh nhưng phải nằm trong khuân khổ của pháp luật. Hoạt động cho vay mua nhà
cũng phải tuân theo quy định của nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và

nhiều quy định khác. Hơn nữa lĩnh vực BĐS là một lĩnh vực rất nhạy cảm và càng
nhạy cảm hơn khi ở Việt Nam những năm gần đây luôn ở trong tình trạng không ổn
định. Do đó, nếu những văn bản, quy định của pháp luật mà không rơ ràng, còn rờm
rà, chưa khoa học...c̣sẽ tạo ra nhiều khe hở gây khó khăn trong hoạt động của ngân
hàng.
 Môi trường xã hội:
Các yếu tố như dân số, tôn giáo, trình độ văn hoá, phong tục, tập quán… có
ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động cho vay mua nhà. Nếu như người phương tây coi
thuê nhà để ở trong một thời gian dài là bình thường thì ở các nước Phương Đông
như Việt Nam lại có một sự khác biệt lớn. Người Việt Nam luôn quan niệm phải có
một căn nhà để ổn định và phát triển cuộc sống. Những quan điểm như vậy xét trên
một khía cạnh cụ thể là lợi nhuận cho vay ngân hàng cho vay mua nhà.
Về phía các ngân hàng thì hiện nay đang ngày càng chú ý đến hoạt động cho
vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng do những ích lợi của nó
mang lại. Nhiều ngân hàng đã coi hoạt động cho vay tiêu dùng, trong đó có cho vay
mua nhà là hướng phát triển trong thời gian tới.
 Chủ trương chính sách của nhà nước:


Những chủ trương chính sách của chính phủ, nhà nước tại mỗi quốc gia ảnh
hưởng nhiều đến hoạt động cho vay BĐS tại mỗi nước. Tại Việt Nam, định hướng
chung của nhà nước, chính phủ đã xác định đảm bảo chỗ ở cho người dân là một
chủ trương lớn nhằm cải thiện đời sống cho nhân dân và giải quyết các vấn đề về
chính sách xã hội.
1.5 Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng cho vay mua nhà tại NHTM
1.5.1 Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%)
(Dư nợ năm nay - Dư nợ năm trước)
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%) =

----------------------------------------------- x 100%

Dư nợ năm trước

 Chỉ tiêu này dùng để so sánh sự tăng trưởng dư nợ tín dụng qua các năm để
đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh giá tình hình thực
hiện kế hoạch tín dụng của ngân hàng.
 Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH càng ổn định và có hiệu quả,
ngược lại NH đang gặp khó khăn, nhất là trong việc tìm kiếm khách hàng và
thể hiện việc thực hiện kế hoạch tín dụng chưa hiệu quả.
1.5.2 Tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay (DSCV) (%)
(DSCV năm nay - DSCV năm trước)
Tỷ lệ tăng trưởng DSCV (%) =

--------------------------------------------- x 100%
DSCV năm trước

-

Chỉ tiêu này dùng để so sánh sự tăng trưởng tín dụng qua các năm để đánh
khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh tình hình thực hiện kế hoạch
tín dụng của ngân hàng. (tương tự như chỉ tiêu tăng trưởng dư nợ, nhưng bao
gồm toàn bộ dư nợ cho vay trong năm đến thời điểm hiện tại và dư nợ cho
vay trong năm đã thu hồi)


-

Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH càng ổn định và có hiệu quả,
ngược lại NH đang gặp khó khăn, nhất là trong việc tìm kiếm khách hàng và
thể hiện việc thực hiện kế hoạch tín dụng chưa hiệu quả.
1.5.3 Tỷ lệ thu lãi (%)

Tổng lãi đã thu trong năm

Tỷ lệ thu lãi (%) =

-------------------------------------------- x 100%
Tổng lãi phải thu trong năm

 Chỉ tiêu này dùng để đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch tài chính của
ngân hàng, đánh giá khả năng đôn đốc, thu hồi lãi và tình hình thực hiện kế
hoạch doanh thu của ngân hàng từ việc cho vay.
 Chỉ tiêu càng cao thì tình hình thực hiện kế hoạch tài chính cũng như tình
hình tài chính của NH càng tốt, ngược lại NH đang gặp khó khăn trong việc
thu lãi, ảnh hưởng nghiêm trọng đến doanh thu của ngân hàng, chỉ tiêu này
cũng thể hiện tình hình bất ổn trong cho vay của ngân hàng, có thể nợ xấu
(tín dụng đen) trong ngân hàng tăng cao nên ảnh hưởng đến khả năng thu hồi
lãi của ngân hàng, và có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ trong tương
lai. (Thông thường tỷ lệ này phải trên 95% mới là tốt).
1.5.4 Tỷ lệ dư nợ / Tổng nguồn vốn (%)
 Dựa vào chỉ tiêu này, so sánh qua các năm để đánh giá mức độ tập trung vốn
tín dụng của ngân hàng.
 Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH, đánh giá khả năng sử dụng
vốn để cho vay của ngân hàng, chỉ tiêu càng cao thì khả năng sử dụng vốn
càng cao, ngược lại càng thấp thì ngân hàng đang bị trị trệ vốn, sử dụng vốn
bị lãng phí, có lãi của ngân hàng thể gây ảnh hưởng đến doanh thu cũng như
tỷ lệ thu
1.5.5 Tỷ lệ dư nợ/ vốn huy động (%)


 Chỉ tiêu này phản ánh NH cho vay được bao nhiêu so với nguồn vốn huy
động, nó còn nói lên hiệu quả sử dụng vốn huy động của ngân hàng, thể hiện

ngân hàng đã chủ động trong việc tích cực tạo lợi nhuận từ nguồn vốn huy
đông hay chưa.
 Chỉ tiêu này lớn thể hiện khả năng tranh thủ vốn huy động, nếu chỉ tiêu này
lớn hơn 1 thì ngân hàng chưa thực hiện tốt việc huy động vốn, vốn huy động
tham gia vào cho vay ít, khả năng huy động vốn của NH chưa tốt, nếu chỉ
tiêu này nhỏ hơn 1 thì ngân hàng chưa sử dụng hiệu quả toàn bộ nguồn vốn
huy động, gây lãng phí.
1.5.6 Hệ số thu nợ (%)
Doanh số thu nợ
Hệ số thu nợ ( % ) =

---------------------------------- x 100%
Doanh số cho vay

 Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả tín dụng trong việc thu nợ của NH.
 Nó phản ánh trong 1 thời kỳ nào đó, với doanh số cho vay nhất định thì ngân
hàng sẽ thu về được bao nhiêu đồng vốn.
 Tỷ lệ này càng cao càng tốt.
1.5.7 Tỷ lệ thu nợ đến hạn (%)
Doanh số thu nợ đến hạn
Tỷ lệ thu nợ đến hạn (%) = ------------------------------------------- x 100%
Tổng dư nợ đến hạn
 Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả tín dụng trong việc thu nợ của NH.
 Nó chất lượng tín dụng của ngân hàng, đánh giá khả năng thu hồi nợ của các
khoản tín dụng đã cho vay, đồng thời đánh giá hiệu quả thực hiện kế hoạch
tín dụng của ngân hàng, kế hoạch cho vay, đôn đốc thu hồi nợ của ngân
hàng.
 Tỷ lệ này càng cao càng tốt.

1.5.8 Tỷ lệ nợ quá hạn (%)
Nợ quá hạn
Tỷ lệ nợ quá hạn ( % ) = ------------------------------------- x 100
Tổng dư nợ
 Chỉ tiêu này cho thấy tình hình nợ quá hạn tại ngân hàng, đồng thời phản ánh
khả năng quản lý tín dụng của ngân hàng trong khâu cho vay, đôn đốc thu
hồi nợ của ngân hàng đối với các khoản vay.
 Đây là chỉ tiêu được dùng để đánh giá chất lượng tín dụng cũng như rủi ro
tín dụng tại ngân hàng.
 Tỷ lệ nợ quá hạn càng cao thể hiện chất lượng tín dụng của ngân hàng càng
kém, ngược lại.
1.5.9 Tỷ lệ nợ xấu
Tổng nợ xấu
Tỷ lệ nợ quá hạn ( % ) = ------------------------------------- x 100
Tổng dư nợ
 Bên cạnh chỉ tiêu tỷ lệ nợ quá hạn, người ta còn dùng chỉ tiêu tỷ lện nợ xấu
để phân tích thực chất tình hình chất lượng tín dụng tại ngân hàng, Tổng nợ
xấu của ngân hàng bao gồm nợ quá hạn, nợ khoanh, nợ quá hạn chuyển về
nợ trong hạn, chính vì vậy chỉ tiêu này cho thấy thực chất tình hình chất
lượng tín dụng tại ngân hàng, đồng thời phản ánh khả năng quản lý tín dụng
của ngân hàng trong khâu cho vay, đôn đốc thu hồi nợ của ngân hàng đối với
các khoản vay.
 Tỷ lệ nợ xấu càng cao thể hiện chất lượng tín dụng của ngân hàng càng kém ,
và ngược lại.
1.5.10 Vòng quay vốn tín dụng ( vòng )


Doanh số thu nợ
Vòng quay vốn Tín dụng (vòng) = -----------------------------------------Dư nợ bình quân
Trong đó:

( Dư nợ đầu kỳ + Dư nợ cuối kỳ )
Dư nợ bình quân trong kỳ = --------------------------------------------------2
- Chỉ tiêu này đo lường tốc độ luân chuyển vốn tín dụng của ngân hàng, thời gian
thu hồi nợ của ngân hàng là nhanh hay chậm. Vòng quay vốn càng nhanh thì được
coi là tốt và việc đầu tư càng được an toàn.
1.5.11 Số khách hàng được vay vốn
- Chỉ tiêu này phản ánh số lượng khách hàng của ngân hàng qua các thời kỳ, cho
thấy khả năng thu hút khách hàng của ngân hàng trong thời gian qua.