TÌM HIỂU PHƯƠNG THỨC BÁN HÀNG CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TOÀN CẦU XANH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

TÌM HIỂU PHƯƠNG THỨC BÁN HÀNG
CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TOÀN CẦU XANH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

LÊ ĐĂNG NGỌ
08135055
DH08TB
2008 - 2012
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-Tp.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ ĐĂNG NGỌ

TÌM HIỂU PHƯƠNG THỨC BÁN HÀNG
CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TOÀN CẦU XANH

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Đình Lý
(Địa chỉ: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên: ………………………………

- Tháng 7 năm 2012 -

TÓM TẮT


Sinh viên thực hiện: Lê Đăng Ngọ, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tìm

hiểu phương thức bán hàng
của công ty bất động sản Toàn Cầu Xanh”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Đình Lý, Bộ môn Quản trị kinh
doanh Khoa kinh tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Xuất phát từ sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, cơ sở hạ tầng ngày càng
được hoàn thiện, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành
và phát triển rất sôi động. Dân số tăng nhanh trong khi đất đai thì không thể “nảy

nở” thêm, đã làm cho giá đất ngày càng tăng cao. Thêm vào đó, đất đai có tính
tăng trị, việc kinh doanh đất đai-bất động sản trở thành ngành mang lại lợi nhuận
siêu ngạch mà không một lĩnh vực nào khác có thể sánh được. Thấy được điều này,
mọi người ai cũng muốn tham gia thị trường bất động sản để thu lợi.
Tuy nhiên, thị trường BĐS là thị trường chứa nhiều yếu tố rủi ro tiềm ẩn. Để
đảm bảo cho sự đầu tư có hiệu quả cần phải được trang bị những chiến lược phù
hợp và chiến lược kinh doanh là một hoạt động cần thiết cho mỗi công ty ở bất cứ
ngành nghề nào. Bởi lẽ, nó mang lại cho các công ty sự chủ động, hiệu quả và hạn
chế được những rủi ro có thể gặp phải trong suốt quá trình kinh doanh và chiến lược
kinh doanh ảnh hưởng tới sự thành hay bại của cả một dự án, đặc biệt trong lĩnh vực
bất động sản, một lĩnh vực kinh doanh mang đặc tính phức tạp.Với những thay đổi
của thị trường thì vai trò của việc lập chiến lược kinh doanh càng được thể hiện rõ
nét hơn. tầm quan trọng của mỗi chiến lược trong bản thân mỗi công ty bất động
sản và ý thức về tầm nhìn chiến lược lâu dài.
Thông qua quá trình tìm hiểu chiến lược kinh doanh của công ty bất động
sản Toàn Cầu Xanh, ứng dụng những kiến thức đã học vào công việc thực tế để
phân tích chiến lược kinh doanh dự án cụ thể là dự án Tân Đô mà công ty đang triển
khai phân phối. Trên cơ sở phân tích thi trường, đánh giá những ưu điểm và hạn chế
của chiến lược mà công ty đang áp dụng nhằm đóng góp vào sự hoàn thiện và phát
triển của công ty.
.

LỜI CẢM ƠN


Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới các thầy cô giáo
trong trường trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM nói chung và các thầy cô giáo
trong khoa Quản lý đất đai & Bất động sản nói riêng đã tận tình giảng dạy, truyền
đạt cho tôi những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian qua.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới thầy Trần Đình Lý - là người trực tiếp hướng dẫn

tôi thực hiện đồ án tốt nghiệp này, thầy đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo tôi
trong suốt quá trình làm đồ án tốt nghiệp.
Cho phép tôi gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Công ty bất động sản Toàn Cầu
Xanh đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp tôi hoàn thành giai đoạn thực tập tốt
nghiệp.
Tiếp đến là lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè đã động viên tôi trong
suốt thời gian làm báo cáo cũng như thời gian học tập. Họ là những người luôn cho
tôi những góp ý về nội dung cũng như giúp tôi thu thập những tài liệu cần thiết phục
vụ cho đồ án tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Lê Đăng Ngọ

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Hình 2.1: Bản đồ Tỉnh Long An
Hình 2.2: Vị trí dự án Tân Đô


Hình 2.3: Kết nối giao thông của Tân Đô đến các tiện ích xung quanh
Hình 2.4: Các tiện ích xung quanh dự án Tân Đô
Hình 2.3: Quy trình bán hàng của dự án
Hình 2.4: Chương trình “LỘC VÀNG 3G”
Hình 2.5: Sự kiện tri ân khách hàng ngày 15-4 tại nhà hàng Sun Palace
Hình 2.6: Tư vấn tại chỗ ở chợ Bình Tiên Quận 6
Hình 2.7: Mô hình 5 áp lực cạnh tranh
Bảng 2.1: Phân tích ma trận SWOT dự án Tân Đô Residence
Bảng 2.2: Các hình thức khuyến mãi khi thanh toán và mua sỉ
Bảng 2.3: Chi phí tổ chức chương trình 15/4
Bảng 2.4: Ngân quỹ dành cho hoạt động Marketing
Biểu đồ 2.1: số lượng giao dịch trong 4 tháng

Biểu đồ 2.2: Số lượng giao dịch theo phương thức thanh toán

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
BĐS: Bất động sản
KDC: Khu dân cư
SGD: Sàn giao dịch


TCX: Toàn Cầu Xanh
GIẢI THÍCH CÁC TỪ NGỮ TIẾNG ANH
R&D: Research & Development - nghiên cứu và phát triển
SWOT: Strong (Điểm mạnh), Weaknesses (Điểm yếu), Opportunities (Cơ
hội) và Threats (Thách thức)
S.M.A.R.T nghĩa là mục tiêu được xây dựng dựa trên những tiêu chí sau: Cụ
thể (Specific)-Có thể đo lường được (Measurable)-Có thể đạt được (Attainable), Có
tính thực tiễn cao (Relevant), Đúng hạn định (Time-Bound)
POSM là viết tắt của từ Point Of Sales Material là tất cả những gì như vật
dụng bán hàng tại các điểm bán hàng, các nhãn hàng tiêu dùng, cửa hàng, kệ, hàng
tiêu dùng
PR viết tắt của Public Relations nghĩa là quan hệ công chúng.
Backdrop : là một loại biển để thể hiện những đặc điểm nổi bật nhất của công
ty


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................................ 3


Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................... 3



Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:....................................................................................... 3



Đối tượng nghiên cứu của đề tài: .................................................................................... 3



Phạm vi nghiên cứu của đề tài: ........................................................................................ 3

PHẦN I: TỔNG QUAN ............................................................................................................. 4
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................................... 4
I.1.1 Cơ sở khoa học ............................................................................................................... 4
1. Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS ........................................................................... 4
a. Khái niệm BĐS ............................................................................................................... 4
b. Những đặc điểm cơ bản của BĐS................................................................................... 5
c. Thị trường BĐS .............................................................................................................. 6
d. Cung và cầu BĐS ........................................................................................................... 8
2. Tổng quan về chiến lược kinh doanh ........................................................................... 10
a. Khái niệm chiến lược .................................................................................................... 10
b. Đặc điểm của chiến lược .............................................................................................. 11
c. Nội dung chiến lược...................................................................................................... 11
3. Quá trình xây dựng chiến lược kinh doanh .................................................................. 16

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh........................................................ 19
a. Các yếu tố khách quan .................................................................................................. 19
b. Các yếu tố chủ quan...................................................................................................... 19
I.1.2 Cơ sở pháp lý ............................................................................................................... 19
I.1.3 Cơ sở thực tiễn ............................................................................................................. 20
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu .............................................................................................. 21
1. Vị trí địa lý tỉnh Long An ............................................................................................. 21
2. Điều kiện kinh tế .......................................................................................................... 22
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu: ............................................................................... 26
I.3.1 Nội dung nghiên cứu .................................................................................................... 26
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu .............................................................................................. 26
Phần II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................................... 27
II.1 Thực trạng thị trường đất nền tỉnh Long An và các tỉnh lân cận ....................................... 27
II.1.1 Tổng quan về thị trường đất nền ở Long An và các tỉnh lân cận ................................ 27
II.1.2 Một số dự án đất nền nổi bật ở Long An .................................................................... 29
II.2.1 Quá trình hình thành và phát triển .............................................................................. 32
II.2.2 Các lĩnh vực hoạt động ............................................................................................... 33
II.3 Phân tích chiến lược kinh doanh dự án Tân Đô Residence ............................................... 38
Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

II.3.1 Tổng quan sản phẩm: .................................................................................................. 38
1.

Giới thiệu chung về Tân Đô Residence.................................................................. 38

2.

Vị trí ....................................................................................................................... 38

3.

Cơ sở hạ tầng .......................................................................................................... 41

4.

Điểm mạnh và độ tin cậy của dự án Tân Đô Residence ........................................ 42

5.

Phân tích ma trận SWOT dự án Tân Đô Residence ............................................... 43

II.3.2 Chiến lược kinh doanh công ty đang áp dụng ............................................................ 45
1.

Chiến lược về sản phẩm ......................................................................................... 45

2.

Chiến lược phân phối ............................................................................................. 46

3.

Chiến lược phân biệt giá ........................................................................................ 47

4.

Chiến lược về hình thức thanh toán- khuyến mãi .................................................. 48

5.

Chiến lược chiêu thị cổ động ................................................................................. 50

6.

Chiến lược marketing tìm nguồn khách hàng mới ................................................. 51

II.3.3. Phân tích và đánh giá kết quả thu được ..................................................................... 52
1.

Kết quả thu được .................................................................................................... 52

1.

Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến kết quả ........................................................ 55

a.

Bên ngoài................................................................................................................ 55

b.

Bên trong ................................................................................................................ 57

II.3.4 Giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh tại công ty BĐS Toàn Cầu Xanh ......... 58
1.

Nhân sự .................................................................................................................. 58

2.

Hoàn thiện sản phẩm, các chính sách, giải pháp về nghiệp vụ kinh doanh ........... 59

3.

Hoàn thiện chiến lược Marketing ........................................................................... 61

4.

Đổi mới và phát triển phòng R&D ......................................................................... 62

PHẦN III: KẾT LUẬN ............................................................ Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................................ 64
PHỤ LỤC

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của đề tài
Tp.HCM được xem là siêu đô thị vệ tinh của miền Nam nói chung và của vùng

Đông Nam Bộ nói riêng, là nơi thu hút nhiều nguồn đầu tư với nhiều lĩnh vực ngành
nghề khác nhau, trong đó các nhà đầu tư quan tâm và đầu tư nhiều tới thị trường BĐS
vì khả năng sinh lời rất cao. Tuy nhiên, thị trường BĐS là thị trường chứa nhiều yếu tố
rủi ro tiềm ẩn.Để đảm bảo cho sự đầu tư có hiệu quả cần phải được trang bị những
chiến lược phù hợp và chiến lược kinh doanh là một hoạt động cần thiết cho mỗi công
ty ở bất cứ ngành nghề nào.Bởi lẽ, nó mang lại cho các công ty sự chủ động, hiệu quả
và hạn chế được những rủi ro có thể gặp phải trong suốt quá trình kinh doanh và chiến
lược kinh doanh ảnh hưởng tới sự thành hay bại của cả một dự án. Đặc biệt trong lĩnh
vực BĐS, một lĩnh vực kinh doanh mang đặc tính phức tạp, và trong bối cảnh cạnh
tranh khốc liệt của thị trường BĐS như hiện nay, một công ty muốn thành công không
thể bị động trước những thay đổi của thị trường thì vai trò của việc lập chiến lược kinh
doanh càng được thể hiện rõ nét hơn. Một doanh nghiệp nếu muốn vững bước trên
thương trường thì phải vạch ra chiến lược kinh doanh theo đúng chuẩn “SMART” tức
phải cụ thể, rõ ràng, có thể đo lường từng bước theo thời gian và phải thực tế.
Chính vì những lý do trên, việc tiếp xúc với những kiến thức về chiến lược kinh
doanh là vô cùng cần thiết đối với các công ty Việt Nam nói chung và các công ty
thuộc ngành BĐS nói riêng, tôi chọn đề tài “Tìm hiểu phƣơng thức bán hàng của
công ty BĐS Toàn Cầu Xanh”, với mong muốn ứng dụng những kiến thức đã học
vào công việc thực tế để phân tích chiến lược kinh doanh dự án cụ thể mà công ty
đang áp dụng. Trên cơ sở đó đánh giá được điểm mạnh và hạn chế của chiến lược mà
công ty đang áp dụng nhằm đóng góp vào sự hoàn thiện và phát triển của công ty.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu chiến lược bán hàng của Công ty BĐS Toàn Cầu Xanh như: cách
thức tiếp cận thi trường, các chiến lược về sản phẩm, chiến lược về giá, chiến lược
marketing…

Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài:
Các chiến lược công ty đề ra
Phân tích hiệu quả mà công ty đạt được từ những chiến lược vạch ra


Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Đề tài được thực hiện tại: Công ty BĐS Toàn Cầu Xanh (3G-LAND)
Phạm vi nội dung thực hiện đề tài: Nghiên cứu những chiến lược BĐS mà công
ty đang áp dụng. Thu thập sử dụng các số liệu cần thiết liên quan đến dự án để
tiến hành phân tích và viết báo cáo.
Thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài: 03/04/2012 đến 29/06/2012

Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
1. Tổng quan về BĐS và thị trƣờng BĐS
a. Khái niệm BĐS
BĐStheo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công trình xây
dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai trò của thị
trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được nhận
thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố
đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả.
Tại điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định: “BĐS là các tài sản không thể di dời
được” hay nói cách khác “BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Đó
là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách
rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại về tính chất, công năng, hình thái,... hoặc tốn
nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, các công trình lắp ghép,...”

Tại khoản 1 - điều 174 - Bộ Luật Dân Sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, khái niệm về BĐS được định nghĩa như sau:
“BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm:
Đất đai: là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể. Là
đất đai được xác định chủ quyền (của quốc gia, địa phương,...). Đất đai đó phải được
đo lường bằng giá trị.
Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó: Nhà được xây dựng cố định như nhà ở, trung tâm thương mại,
khách sạn, văn phòng, trường học,...Các công trình giao thông, nhà máy, xí nghiệp,
công trình công nghiệp đường sá, cầu cống,...
Các tài sản khác gắn liền đất đai: Ví dụ như điều hoà trung tâm, các máy móc
thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các loại cây cảnh gắn liền với công trình.
Ngoài ra các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị như
các công trình tôn giáo. Di tích lịch sử văn hoá,...
Các tài sản khác do nhà nước quy định: Vườn cây lâu năm, công trình nuôi
trồng thuỷ sản, cánh đồng muối, khu vui chơi giải trí, công trình du lịch, các công trình
bể bơi, thể thao, các công trình hầm mỏ,...”
Đây là khái niệm mở, bao hàm nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau. Tuy nhiên
có thể thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất, do đó chính sách đất
đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận động và phát triển của thị trường
BĐS. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS bị ảnh hưởng lớn từ các chính sách về đất
đai, các nhân tố xã hội tác động đến nhu cầu sử dụng đất đai;
* Các loại BĐS:
Nhà ở: là nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi rộng lớn.
BĐS công nghiệp: bao gồm nhà làm việc của các cơ quan, công ty, nhà kho, các
nhà máy điện, nhà máy nước,…

Trang 4

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

BĐS nông nghiệp: bao gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai
thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng, thuỷ
sản,...
BĐS thương mại: bao gồm văn phòng, trung tâm thương mại, cửa hàng, khách
sạn, nhà hát, các tiện nghi công ích, bãi để xe,..
BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt: bao gồm giảng đường trường học,
nghĩa trang, BĐS thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,..
b. Những đặc điểm cơ bản của BĐS
– Tính cố định về vị trí: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được chuyển nhượng
nhưng chỉ được quyền khai thác và sử dụng, không thể di chuyển BĐS đó đến vị trí
mong muốn. Giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể như
khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận.Những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí
của BĐS sẽ thay đổi. Hơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS chịu tác động của
yếu tố vùng và khu vực như:
+ Những yếu tố tự nhiên;
+ Điều kiện kinh tế;
+ Tính chất xã hội;
+ Điều kiện môi trường.
– Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi BĐS đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của
BĐS.Vì tính dị biệt, mỗi BĐS trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, mỗi một BĐS là
duy nhất. Việc xác định cung, cầu, giá cả do đó trở nên phức tạp hơn và thị trường
cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt
của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền
và giá cả cá biệt của các nhà đầu tư.
– Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham

gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Bên cạnh đó,
đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn.
– Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi công
trình BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế xã hội có liên
quan. Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các BĐS tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị1.Vì
vậy, khi đầu tư các công trình BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình
khác.
– Tính khan hiếm: Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù về nhu cầu và
cầu. Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính vùng, thời gian vì có
nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần.
– Tính thích ứng: Xuất phát từ sự biến đổi về nhu cầu, từ động thái thích ứng
của khu dân cư mà BĐS có thể chuyển đổi từ hình thái này sang hình thái khác. Ví dụ:
theonhu cầu, một căn nhà cấp bốn có thể trở thành cửa hàng kinh doanh hay trung tâm
thương mại.
– Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: BĐS
là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch BĐS tác
1

Nhiêu Hội Lâm, 2000. Kinh tế học đô thị.

Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

động đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự chi
phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt
là hệ thống pháp luật về đất đai.

Có thể nói, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật chặt chẽ nhất
so với các loại hàng hóa thông thường khác.Chính phủ các nước đều quan tâm đến thị
trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS, thị trường BĐS nhằm huy động
nguồn lực BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
– Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự
chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu
về BĐS của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán
của dân cư tại đó.Ngoài ra còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý xã hội, tín
ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh nhu cầu về BĐS.
c. Thị trƣờng BĐS

Khái niệm thị trường BĐS:
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng tựu
chung lại thị trường BĐS được hiểu thống nhất như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định
đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, có thể phân loại thị trường BĐS theo
nhiều tiêu thức khác nhau:
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền
sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện.Thị trường này lại có
thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu
dùng.
– Thị trường BĐStư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông
thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..) thị trường
BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
– Thị trường BĐStư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương

mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v…
– Vừa làthị trường BĐStư liệu sản xuấtvừa làthị trường BĐStư liệu tiêu dùng
như: đường sá, cầu cống v.v…
Căn cứ vào khu vực có BĐS:
– Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường
BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng
v.v..
– Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,
thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp
(đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường BĐS
nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

– Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng
v.v…
Căn cứ theo công dụng của BĐS:
– Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);
– Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung
tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi,
y tế, văn hoá...);
– Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất...);
– Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);
– Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể

được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v…) như di
sản văn hoá vật thể, di tích lịch sử, v.v...
Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS:
– Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS;
– Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;
– Thị trường cho thuê BĐS;
– Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS;
– Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư
vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v…
Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
– Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường bđs sơ cấp).
– Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
– Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.

Các đối tượng tham gia thị trường BĐS:
Thị trường BĐS có sự tham gia của bốn đối tượng quan trọng là:
– Nhà nước;
– Nhà đầu tư (gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư):là tổ chức, cá nhân thực hiện
hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam bao gồm :

Công ty thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo Luật Công ty ;

Hợp tác xã, liên hiệp các hợp tác xã thành lập theo Luật Hợp tác xã;

Công ty có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập trước khi Luật đầu tư
có hiệu lực;

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;


Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài;

Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật.
– Các trung gian tiếp thị;
– Người mua cuối cùng.
Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

Trong đó, nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô. Các đối tượng, các yếu tố còn lại
là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường BĐS.

Đặc điểm của thị trường BĐS:
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng
hóa thông thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng:
– Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
– Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS;
– Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;
– Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo;
– Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS;
– Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập;
– Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
– Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Các đặc điểm riêng biệt này bắt nguồn từ sự khác biệt cơ bản giữa hàng hóa
BĐS với các loại hàng hóa thông thường khác.Có thể nói thuộc tính của BĐS tạo ra sự

khác biệt của thị trường BĐS so với các thị trường các loại hàng hóa khác là tính dị
biệt của BĐS.
d. Cung và cầu BĐS
Cầu
Cầu thị trường về BĐS mô tả số lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng có
khả năng thanh toán sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong
điều kiện các yếu tố khác không thay đổi (mức thu nhập, quy mô thị trường, dự báo
tương lai…).
Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện: sự xuất hiện
của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn
bằng nguồn lực sẵn có của mỗi người dân. Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả
năng thanh toán cho các nhu cầu này.Chỉ có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì
nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường.Phải có sự hoạt động của thị
trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và cầu thực
sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có
khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn.
Quy luật cầu: thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả, trong điều kiện
cac yếu tố khác không đổi thì lượng cầu BĐS có quan hệ ngược chiều với giá cả
Các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu BĐS: sự thay đổi quy mô thay đổi tiêu
thụ của thị trường, như sự tăng trưởng về dân số hay sự mở cửa thị trường cho các đối
tượng khác. Thu nhập của dân cư, dự báo về tương lai về dự phát triển kinh tế - xã hội
và chính sách của chính phủ.
Cung
Cung thị trường BĐS là mô tả số lượng dịch vụ BĐS sẽ cung ứng trên thị
trường ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong điều kiện là các yếu

Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

tố khác được giả định là không thay đổi (chi phí tạo lập, số lượng nhà đầu tư phát
triển, dự báo tương lai…)
Quy luật cung: thể hiện mối quan hệ giữa cung và giá cả, và đây là quan hệ
thuận chiều (trong điều kiện các yêu tố khác không đổi)
Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung: chi phí tạo lập BĐS, số lượng nhà đầu
tư phát triển BĐS, như thu hút vốn đầu tư nước ngoài, các chính sách quản lí của nhà
nước bao gồm các chính sách quản lí đât đai, đô thị, tài chính tiền tệ
Cung trên thị trường sơ cấp: đất đai có số lượng giới hạn, con người không thể
tự tạo thêm đất đai mới để làm cung tăng theo ý muốn. Giữa các loại đất đai, sự thay
đổi cung loại này sẽ làm thay đổi cung đất loại khác, mức tăng cung BĐS cho nhóm
cung này cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác. Cung về đất đai
không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại, chất lượng đất đai. Tổng
cung đất đai cho các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia
tăng cận biên trong tổng cung.
Cung trên thị trường thứ cấp: để có nguồn hàng hóa BĐS trên thị trường cần có
quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện
thời. Người chủ sở hữ quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu
tiêu dùng của mình mà có nhu cầu để bán (cho thuê, trao đổi…). Đồng thời phải có thị
trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là
được thừa nhận.Đặc điểm nổi bật của cung trên thị trường này là cung không thể phản
ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.
Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính
sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất
v.v. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất.
Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và
nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ
điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể

sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các
quyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp
pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ
tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mức
cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và
những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà nước có
chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đô
thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội
diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều
chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung BĐS. Từ sự mất cân
đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung BĐS bất hợp pháp,
song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được
chấp nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc thừa nhận
và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng là một nhân tố tác động rất
lớn đến lượng cung về BĐS.Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho phép mọi
đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng
Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

hoá cơ cấu về cung.Một thị trường hoạt động không công khai, không được thừa nhận
và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều
tiết. Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng
cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường BĐS, thái độ
cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS cũng là

những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung
Quan hệ cung – cầu:
Cung, cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và hình thành mức giá cân
bằng. Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay sự giảm xuống của
cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm xuống của cầu hay sự tăng lên của cung
sẽ làm giá giảm xuống.Trong thị trường cạnh tranh, giá sẽ điều tiết lượng cung, cầu.
Sự cân bằng cung, cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính
tương đối, vì cung – cầu luôn có sự biến động
2. Tổng quan về chiến lƣợc kinh doanh
a. Khái niệm chiến lƣợc
Trong thập niên 60, hầu hết các công ty trên thế giới đã chuyển kế hoạch ngắn
hạn sang kế hoạch dài hạn. Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của khoa học kỹ
thuật và những ứng dụng của nó trong kinh tế đã dẫn đến những dự báo về sự hình
thành và phát triển của các đối thủ cạnh tranh, sự biến động của thị trường ngày càng
trở nên khó khăn và phức tạp. Chính vì vậy mà kế hoạch dài hạn đã không còn phù
hợp, không đảm bảo tính linh hoạt, mềm dẻo cần thiết để thích ứng với những thay đổi
của nền kinh tế thị trường đầy biến động.Chính từ những yêu cầu thực tế đó đã đòi hỏi
các nhà quản trị công ty cần phải định hình một phương thức tư duy mới, tư duy chiến
lược.
Thuật ngữ “chiến lược” xuất phát từ tiếng Hy Lạp và trong lĩnh vực quân
sự.Trong quân sự, chiến lược được hiểu là “Nghệ thuật phối hợp các lực lượng quân
sự, chính trị, kinh tế, tinh thần được huy động vào chiến tranh nhằm chiến thắng kẻ
thù”.
“Chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai bao gồm các mục tiêu
cơ bản mà công ty phải đạt được và những phương tiện cần thiết để đạt được mục tiêu
đó”
Chiến lược kinh doanh là bộ phận quan trọng nhất trong toàn bộ chiến lược của
công ty. Các bộ phận khác của chiến lược chung phải căn cứ vào chiến lược kinh
doanh để xây dựng và hiệu chỉnh. Chiến lược kinh doanh có ý nghĩa hết sức quan
trọng đối với sự tồn tại và hoạt động của công ty. Nó định ra được các mục tiêu lớn,

theo đó cần phải huy động hợp lý các nguồn lực cả ngắn hạn và dài hạn. Nó đảm bảo
cho các kế hoạch không bị lạc hướng. Chiến lược kinh doanh được xây dựng tốt giúp
cho công tythu được nhiều lợi nhuận, có chỗ đứng vững chắc an toàn trong kinh
doanh, chủ động thích ứng với môi trường kinh doanh.
Chính vì những lý do trên mà trong hoạt động kinh doanh của mình, các công ty
cần phải xây dựng cho mình một chiến lược kinh doanh phù hợp với từng điều kiện và
hoàn cảnh cụ thể, đây chính là yêu cầu cần thiết đối với bất cứ một công ty nào.
Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

b. Đặc điểm của chiến lƣợc
Như vậy, có thể thấy chiến lược của công ty là một sản phẩm kết hợp những gì
thị trường có?Những gì công ty có thể?Những gì công ty muốn? Nói chung, trong đời
sống của công ty, chiến lược là một nghệ thuật thiết kế tổ chức các phương tiện nhằm
đạt tới các mục tiêu dài hạn (ở đây là mục tiêu kinh tế), các mối quan hệ với một môi
trường biến đổi và cạnh tranh.
Xác định chiến lược là một công việc cần thiết đối với sự tồn tại và phát triển
của bất cứ công ty nào, bởi vì để tồn tại và phát triển trong cơ chế thị trường, cần phải
biết rõ môi trường tồn tại của công ty.
Chiến lược được hiểu như là một kế hoạch tổng hợp toàn diện thống nhất của
công ty. Nó đưa ra các xu hướng phát triển trong thời gian dài, khẳng định mục tiêu
chủ yếu của công ty, phác hoạ những nguồn lực cơ bản của công ty, nó gợi ý những
phương cách đối phó với những thay đổi bất trắc thường dễ gặp nhất của công ty trong
môi trường cạnh tranh. Vì vậy chiến lược là một kế hoạch cơ bản, nền tảng, có nhiệm
vụ xác định (định vị) các nguồn lực, tạo ra sự thống nhất các nguồn lực tập trung vào
các mục tiêu, sử dụng sức mạnh của tổ chức để thực hiện các mục tiêu đó.

Chiến lược cạnh tranh giúp các công ty thương mại nắm bắt được các cơ hội thị
trường và tạo được lợi thế cạnh tranh trên thị trường bằng cách vận dụng các nguồn
lực có hạn của công ty với kết quả cao nhằm đạt được mục tiêu đề ra, giúp cho công ty
phải xem xét và xác định nên đi theo hướng nào?
Môi trường kinh doanh biến đổi nhanh luôn tạo ra các cơ hội và nguy cơ trong
tương lai (chiến lược sẽ giúp các công ty tận dụng tốt các cơ hội và giảm bớt các nguy
cơ liên quan đến môi trường kinh doanh).
Có thể thấy rằng trong hầu hết các hoạt động kinh doanh việc lập chiến lược là
điều cần thiết nó mang lại cho các công ty sự chủ động, hiệu quả trong kinh doanh và
hạn chế được những rủi ro có thể gặp phải trong suất quá trình kinh doanh, đặc biệt
trong lĩnh vực BĐS một lĩnh vực kinh doanh mang đặc tính phức tạp. Người hoạt động
trong lĩnh vực này đòi hỏi phải có tầm nhìn xa phù hợp với đặc tính vốn lớn và đầu tư
lâu dài của lĩnh vực BĐS chứ nếu không rất dễ dẫn đến sản phẩm BĐS đầu tư bị lạc
hậu.
c. Nội dung chiến lƣợc
o
Chiến lược mặt hàng kinh doanh và dịch vụ
Chiến lược mặt hàng kinh doanh và dịch vụ của công ty cần phải được xác định
một cách cụ thể, từ đó công ty có thể xây dựng được một chiến lược phù hợp làm định
hướng cho hoạt động kinh doanh của công ty trong suốt một thời kỳ hay một thời điểm
nào đó.Việc xác định những mặt hàng kinh doanh và dịch vụ cụ thể cũng nhằm tạo
được lợi ích cho công ty, cho khách hàng trên thị trường.
Khi xây dựng chiến lược mặt hàng và dịch vụ, các công ty cũng nên đưa ra các
điều kiện ưu đãi đối với khách hàng về những mặt hàng và dịch vụ mà công ty kinh
doanh, những ưu đãi có thể về: giá cả, chiết khấu, khuyến mãi, các hình thức bảo vệ,
hỗ trợ các hình thức dịch vụ sau bán hàng...
- Về giá cả: Công ty có thể cung cấp cho khách hàng những sản phẩm tương tự
về tính năng tác dụng mà thị trường đang có hoặc chưa có với giá cả có thể thấp hơn
Trang 11

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

- Sự khác biệt của sản phẩm: Dựa vào lợi thế này của công ty mà có thể cung
cấp cho khách hàng những sản phẩm có sự khác biệt về vị trí, các tiện ích xung quanh,
về hình thức thoả mãn nhu cầu của họ, danh tiếng cũng như uy tín của chủ đầu tư hoặc
bất kỳ một tiêu thức nào mà khách hàng quan tâm. Sự khác biệt của sản phẩm nếu
được khách hàng quan tâm, chú ý sẽ có thể trở thành tiêu thức về chất lượng và là
nhân tố giữ vững phân khúc thị trường mà công ty nên áp dụng và phát huy.
- Về tốc độ cung ứng: Công ty cần đáp ứng một cách tốt nhất độ thoả mãn của
khách hàng bằng cách đưa đến cho khách hàng những thông tin sản phẩm trongthời
gian ngắn nhất làm cho thông tin BĐS nhanh chóng đi vào tâm trí của khách hàng
Điều này là hết sức quan trọng đối với những sản phẩm có sự nhạy cảm trên thị trường
đặc biệt sản phẩm đó là BĐS.
o
Chiến lược thị trường:
Chiến lược về thị trường dựa trên việc xác định một cách đúng đắn nhu cầu của
khách hàng .Nếu không xác định được đúng nhu cầu của khách hàng, không đưa ra
được sản phẩm có khả năng nuôi dưỡng nhu cầu đó của khách hàng thì nhất định chiến
lược của công ty sẽ bị loại bỏ.Điều này dẫn đến mất thị trường tiêu thụ.
Để có thể dự liệu đúng nhu cầu của khách hàng, công ty cần nghiên cứu và xem
xét thị trường trên những lát cắt cơ bản sau:
- Phân loại và xác định đối tượng công ty trong quá trình phân phối sản phẩm
(phân loại khách hàng).
- Xác định những biến động tác động vào đối tượng khách hàng mà công ty
đang hướng tới để từ đó xây dựng chiến lược cạnh tranh với các đối thủ khác.
Trong điều kiện của quá trình phân phối sản phẩm, không có một nhà công ty
nào lại có thể đơn độc hoạt động có hiệu quả đem lại lợi nhuận cho con người và giá

trị cho khách hàng nếu không chịu liên doanh liên kết với các chủ thể kinh doanh
khác. Thực tế là các nhà công ty BĐSđều có liên kết với các sàn hay các công ty phân
phối khác, sự liên kết đó sẽ giúp công ty bán được nhiều sản phẩm trong thời gian
nhanh nhất nhằm thu hồi vốn và lợi nhuận. Sự liên kết, liên doanh như vậy là tiền đề
tất yếu để tồn tại và thắng lợi trong cạnh tranh.
Chiến lược thị trường đòi hỏi phải xây dựng một kế hoạch có khả năng thích
ứng được với toàn bộ nhu cầu của khách hàng. Kế hoạch này được phân chia thành
những đơn vị kế hoạch chiến lược. Chúng có nhiệm vụ nắm chắc nhu cầu của khách
hàng, phỏng đoán các khả năng cạnh tranh để có thể khắc phục, tránh điểm yếu và
giành được thế mạnh.
o
Chiến lược cạnh tranh
Trong chiến lược kinh doanh nói chung cũng như trong chiến lược cạnh tranh
của công ty cần xác định được lĩnh vực, ngành kinh doanh và cách thức cạnh tranh.
Chiến lược cạnh tranh chủ yếu gồm 3 yếu tố cấu thành:
Lựa chọn sản phẩm thị trường:
Sự lựa chọn này nhằm giải đáp được câu hỏi: sản phẩm gì công ty cần kinh
doanh, thị trường nào công ty cần khai thác?
Lựa chọn phương thức cạnh tranh:

Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

Có 3 phương thức lựa chọn để cạnh tranh trong phạm vi lĩnh vực kinh doanh
trên thị trường.
- Chỉ đạo về chi phí - giá cả: Một đối thủ cạnh tranh mạnh là người có khả năng

lãnh đạo về chi phí giá cả, nghĩa là đạt được chi phí thấp bằng cách tiết kiệm, kinh
nghiệm hoặc nhờ những nhân tố chi phí thấp…
- Nổi bật (khác biệt hóa): Công ty muốn cạnh tranh hữu hiệu là công ty có thể
mời chào người tiêu dùng những lợi thế nổi bật của công ty như công nghệ tốt hơn,
dịch vụ tốt hơn, phân phối thuận lợi hơn hay uy tín tốt hơn.
- Trọng tâm chú ý: Công ty cạnh tranh mạnh là công ty có khả năng tập trung
thoả mãn các nhóm tiêu thụ cao cấp. Song với việc dùng chi phí thấp có thể phát triển
cả chiến lược nổi bật trong phạm vi hẹp.
Lựa chọn hành động cạnh tranh
Tức là công ty phải xác định được cách thức mà công ty phải đối phó trong kinh
doanh. Có thể công ty cần có những hoạt động chính như:
- Hội nhập cạnh tranh: trong kinh doanh, công ty là người tìm thị trường mới
(công ty là người bắt đầu) hay công ty là người nhập cuộc.
- Chống lại: Công ty sẽ phải đối phó như nào (trực tiếp hay gián tiếp) hoặc là
liên minh với những đối thủ cạnh tranh khác hoặc với những người ngoài cuộc để
chống lại đối thủ.
- Đầu tư: Đối với sản phẩm trên thị trường hiện tại, công ty sẽ làm gì để đầu tư
thêm hay công ty vẫn giữ nguyên mức độ, khai thác thêm hay có ý định bỏ cuộc…
- Phát triển nội bộ - đối ngoại: Công ty hoạt động kinh doanh dự định phát triển
trên cơ sở tự lực, lôi kéo thêm các công ty khác hay sáp nhập với những công ty đó?
- Triển vọng về thời gian: Các công ty cần xác định cho được hành động kinh
doanh nào là tạm thời, là ngắn hạn và hành động nào là lâu dài…
o
Chiến lược Marketing
Chiến lược marketing bao gồm việc lựa chọn các khu vực thị trường, các mục
tiêu và xác định các phương pháp để đạt được điều đó thông qua các thủ thuật
marketing hỗn hợp. Chiến lược marketing bao gồm: chiến lược thâm nhập thị trường,
chiến lược phát triển thị trường, phát triển sản phẩm và đa dạng hoá kinh doanh.
Chiến lược Marketing bao gồm việc lựa chọn các mục tiêu trên thị trường, và
xác định các phương pháp để đạt được các mục tiêu đó thông qua các biện pháp

Marketing đúng đắn, điều này sẽ dẫn đến sự hài lòng của người tiêu dùng và lợi nhuận
cho công ty. Trong chiến lược Marketing việc thâm nhập thị trường buộc công ty phải
có “âm mưu” cố gắng mở rộng hơn nữa tỷ trọng chiếm lĩnh thị trường bằng cách lôi
kéo, chiếm đoạt người tiêu dùng những sản phẩm của đối thủ cạnh tranh. Muốn phát
triển thị trường thì công ty sẽ phải tập trung mọi nỗ lực của mình vào những khu vực
thị trường nào mà trước đây mình chưa có chỗ đứng.
Cùng với nó là việc công ty không ngừng phát triển sản phẩm và tạo ra được
những sản phẩm mới. Khi đã sáng tạo ra sản phẩm và dịch vụ mới thì công ty mới
bành trướng được trên thị trường. Đó chính là chiến lược đa dạng hoá kinh doanh
trong chiến lược Marketing chung của công ty (đa dạng hoá là việc công ty bành

Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

trướng ra thị trường bằng các sản phẩm, dịch vụ mới mà từ trước đến nay công ty chưa
tiến hành kinh doanh).
Việc lựa chọn chiến lược Marketing phụ thuộc vào rất nhiều các nhân tố lớn
như: Sự phát triển của thị trường, sự phát triển của công nghệ, các hành động cạnh
tranh… các hành động của Nhà nước, các cơ sở sản xuất và các yêu cầu sản xuất, các
điểm mạnh, điểm yếu của công ty, tài năng quản lý, các chính sách sản phẩm, thể loại
ngành kinh doanh, sự trợ giúp về tài chính…
Môi trường Marketing của một công ty trong bất cứ một ngành kinh doanh nào
đều luôn luôn thay đổi và sự thách thức đối với công ty là phải hiệu chỉnh các hoạt
động của mình cho phù hợp với những yêu cầu mới, đòi hỏi mới và điều kiện mới.
Lập kế hoạch chiến lược Marketing có nghĩa là công ty sẽ phải tổ chức xác lập
các biện pháp tổng hợp được kế hoạch hoá để phát triển một chiến lược, một kế hoạch

hành động rất toàn diện. Có rất nhiều các hành động tạo thành quá trình đó, chúng bao
gồm: Phân tích những cơ hội thị trường, đáp ứng những yêu cầu của thị trường bằng
cách thực hiện những thay đổi cần thiết trong sản phẩm và trong dịch vụ, tiến hành
những biện pháp giá cả và những biện pháp thúc đẩy, quảng cáo cần thiết, đánh giá
những kênh phân phối…
Bất cứ một kế hoạch chiến lược Marketing nào bao giờ cũng phải có các mục
tiêu chung và các chính sách chung. Có thể có rất nhiều cơ hội thị trường hấp dẫn
trong môi trường, nhưng chúng có thể không phù hợp với những gì mà công ty đang
tiến hành, khi công ty tham gia vào ngành kinh doanh hoàn toàn mới lạ thì có nguy cơ
dẫn đến sụp đổ. Do đó, việc công ty cần cân nhắc sắp đặt các mục tiêu và chính sách
của mình với các cơ hội của thị trường là việc làm đòi hỏi một trách nhiệm rất cao, rất
nặng nề đối với những ai nhận phần phân tích các cơ hội có ở trên thị trường.
Sự phân tích cơ hội thị trường đòi hỏi phải có sự đánh giá chi tiết các xu hướng
quan trọng và những xu hướng hiện tại liên quan đến môi trường và hoạt động của các
công ty.Một sự đánh giá phân tích như vậy phải thể hiện được tính quan trọng và ảnh
hưởng lâu dài của chúng.
Việc phân tích sâu sắc các cơ hội của thị trường và các xu hướng sẽ là tiền đề
cần thiết để công ty tiến hành lập kế hoạch chiến lược .Tất nhiên việc này yêu cầu
thành lập những định đề cơ sở chính xác trước khi lập chiến lược Marketing. Những
định đề, luận điểm đó sẽ là cơ sở để lập kế hoạch chiến lược Marketing cho thời gian
tới của công ty. Một khi chiến lược Marketing đã được xác lập thì các kế hoạch hành
động cùng với các hướng dẫn thi hành cũng cần phải được soạn thảo. Kế hoạch hành
động này khi được đem vào thực tế áp dụng sẽ dẫn đến kết quả là đạt được các mục
tiêu mà công ty đã đề ra trong hoạt động kinh doanh.
Điều hết sức quan trọng là những kế hoạch và chương trình như vậy phải được
liên hệ, liên kết với việc đạt được mục tiêu đã đề ra.Cần phải có những nỗ lực phối
hợp để làm sao các kế hoạch này là cụ thể và toàn diện.
o
Chiến lược nhân sự
Để chiến lược kinh doanh của công ty được thực hiện tốt, có tính khả thi cao thì

cùng với việc hoạch định chiến lược, các công ty cần phải coi trọng và xây dựng một
chiến lược có tính khoa học cao nhằm làm cho kế hoạch chiến lược kinh doanh đạt
được mục tiêu đã đề ra, đó chính là “chiến lược nhân sự”.
Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

Ở đây, chiến lược con người mà công ty vạch ra chính là hệ thống cơ chế quản
lý con người trong công ty, cơ chế này có ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình hoạt động
kinh doanh theo định hướng chiến lược của công ty cũng như nó có ảnh hưởng trực
tiếp đến tình trạng ở lại hoặc ra đi của những người hiện tại và tương lai trong nội bộ
công ty. Chính vì vậy, nó là cơ chế mạnh mẽ nhất và hiệu quả nhất trong việc định
hình bối cảnh nội dung và việc thực hiện chiến lược kinh doanh.
+ Về bối cảnh tổ chức: Những ảnh hưởng mà bộ máy tổ chức gây tác động tạo
nên một số thông số đặc thù cho công ty, đó là: tập hợp các niềm tin, tiêu chuẩn, cách
thức làm việc.v.v. và các khả năng này là các lực lượng, động lực cho việc thực hiện
chiến lược của công ty. Các lĩnh vực của bối cảnh tổ chức bị tác động ảnh hưởng của
bộ máy tổ chức:
+ Sự rõ ràng của chiến lược:
Đó là mức độ giác ngộ mà những người trong công ty nhận thức được cái gì là
quan trọng cần phải làm để có thể thành công về mặt chiến lược. Sự rõ ràng về chiến
lược có thể được đặc trưng bởi tính phổ cập chiến lược (mọi người có nhận thức được
nó không) và bản thân sự rõ ràng của chiến lược (các mục tiêu chiến lược và bản thân
chiến lược có rõ ràng không).
+ Sự sẵn có của thông tin: Thể hiện ở chỗ người ra quyết định và người hành
động có sẵn thông tin ở mức độ nào.
+ Kỹ năng, khả năng độc lập: Đó là mức độ các nhân viên có đủ trình độ cần

thiết để thực hiện các nhiệm vụ của mình hay không, điều này bị ảnh hưởng mạnh và
chủ yếu bởi cơ chế quản lý con người (tuyển, bổ nhiệm…)
+ Mức độ sáng tạo: Đó là mức độ con người có thể tích cực hoá các hoạt động,
ứng dụng các ý tưởng mới, các phương pháp làm việc mới.
+ Mức độ hợp tác: Là mức độ con người hoặc các đơn vị tổ chức trong công ty
có thiên hướng hành động một cách cô lập, khép kín hay có xu hướng sẵn sàng hợp tác
lẫn nhau.
+ Nhận thức: Đó là mức độ con người hiểu được cái gì quan trọng dưới lập
trường của công ty, điều này gần tương tự với sự rõ ràng chiến lược mặc dù không
hoàn toàn như vậy. Sự khác biệt ở đây thể hiện sự rõ ràng về chiến lược là muốn chỉ ra
sự rõ ràng về các hành động, các mục tiêu chiến lược, còn nhận thức liên quan đến các
tiêu chuẩn, các giá trị. Điều này bị ảnh hưởng quan trọng, đặc biệt bởi hệ tư tưởng và
cơ chế quản lý con người.
+ Động lực: Là mức độ con người được kính động vì lợi ích của công ty hoặc
họ áp dụng một lập trường thụ động.Qua đây có thể nhận thấy trong chiến lược kinh
doanh chung của công ty thì vấn đề cần hết sức chú trọng là chiến lược con người. Do
đó các công ty cần: sử dụng tối đa năng lực của những người trong công ty, không
ngừng đào tạo chuyên môn cho họ và cũng cần có những biện pháp quản lý nhân viên
trong công ty nhằm đáp ứng được yêu cầu của việc kinh doanh.

Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

3. Quá trình xây dựng chiến lƣợc kinh doanh
Để xây dựng chiến lược kinh doanh, thông thường một doanh nghiệp cần phải
trải qua 3 bước:


Bước 1: Tìm kiếm các cơ hội kinh doanh và dự báo nhu cầu thị
trường
Trong nền kinh tế thị trường, do tính chất tự do cạch tranh đã làm cho thị phần
của doanh nghiệp có xu hướng thu hẹp nhưng cũng nảy sinh những cơ hội mới.
Nhu cầu của khách hàng và sản phẩm của các doanh nghiệp là muôn vẻ.Vì thế
cơ hội kinh doanh không phải là khan hiếm.Các doanh nghiệp sẽ phát hiện ra nhu cầu
chưa đáp ứng cho thị trường, nếu biết cách tiếp cận, phân tích và tìm hiểu nó.
Các doanh nghiệp phải có một quá trình nghiên cứu trong một khoảng thời gian
nhất định để phát hiện ra nhu cầu của thị trường và từ đó có thể đáp ứng đòi hỏi của thị
trường. Phương pháp nghiên cứu tại thị trường sẽ tạo cho doanh nghiệp nắm bắt được
nhu cầu của thị trường: thị trường có sự thay đổi không? Nhu cầu của thị trường cần
phải thỏa mãn đối với những loại sản phẩm nào? Các phương thức dịch vụ sau khi
đáp ứng nhu cầu ra sao?...Để từ đó doanh nghiệp sẽ có định hướng kinh doanh nhằm
đáp ứng những nhu cầu cần thiết của thị trường.
Dựa trên cơ sở đã hiểu biết về thị trường, các doanh nghiệp sẽ kết hợp với sở
trường kinh doanh của mình, khả năng tài chính, xem xét mức độ rủi ro… để chọn ra
cơ hội kinh doanh cho mình.
Các bước trong việc tìm kiếm cơ hội kinh doanh với các doanh nghiệp bao
gồm:
Thứ nhất: Doanh nghiệp phải thống kê được đầy đủ tất cả các cơ hội kinh
doanh đã được phát hiện bằng quan sát, thu lượm thông tin phân tích từ thị trường và
học hỏi kinh nghiệm các doanh nghiệp khác.
Thứ 2: Doanh nghiệp cần phải phân loại các cơ hội kinh doanh trên thành các
nhóm, xếp những cơ hội kinh doanh gần giống nhau vào cùng một nhóm để tiện theo
dõi khả năng thực hiện các cơ hội đó.
Thứ 3: Xem mỗi nhóm như một cơ hội kinh doanh để tìm ra đặc trưng cho mỗi
nhóm. Sau đó chọn một số nhóm phù hợp với khả năng của doanh nghiệp để hướng tới
việc hoạch định chiến lược kinh doanh.
Đây có thể nói là khâu khó khăn và quan trọng nhất trong quá trình đi tìm kiếm

cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp.Bước này đòi hỏi doanh nghiệp cần phải tư duy
và tầm nhìn chiến lược.

Bước 2: Xây dựng chiến lược kinh doanh
Để có chiến lược kinh doanh hiệu quả như mong muốn, khi xây dựng chiến
lược kinh doanh đòi hỏi các doanh nghiệp cần phải đạt được những yêu cầu sau:
Phải tăng được thế mạnh của doanh nghiệp, giành ưu thế cạnh tranh trên thị
trường.
Tính đến và xây dựng được vùng an toàn trong kinh doanh, phải hạn chế độ rủi
ro tới mức tối thiểu và nâng độ an toàn tới mức tối đa.
Cần phải xác định được phạm vi kinh doanh , mục tiêu then chốt và những điều
kiện cơ bản về vật chất kỹ thuật và lao động để đạt được mục tiêu đó. Ngoài ra, những
mục tiêu đó phải đi liền với hệ thống chính sách và biện pháp thực hiện mục tiêu.

Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

Cần phải có khối lượng thông tin và tri thức đủ mạnh, phải có phương pháp tư
duy đúng đắn để có được những cái nhìn thực tế, sang suốt và nhạy bén trong dự báo
môi trường kinh doanh.
Phái có chiến lược dự phòng để trong tình huống xấu nhất xảy ra đối với doanh
nghiệp thì sẽ có ngay chiến lược thay thế tương ứng với một số tình huống.
Khi xây dựng chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp cần phải biết kết hợp
thời cơ và độ chín mùi của thời gian kinh doanh.Nếu chiến lược kinh doanh không
chín mùi thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ bị thất bại.Nhưng nếu như quá chín muồi thì
những chiến lược đó cũng có thể thất bại vì đã bỏ mất thời cơ.

Mặt khác, chiến lược kinh doanh phải thể hiện sự kết hợp hài hòa giữa 2 loại
chiến lược. Chiến lược kinh doanh chung (những vấn đề tổng quát bao trùm có tính
chất quyết định) và chiến lược kinh doanh bộ phận (những vấn đề mang tính chất bộ
phận như chiến lược sản phẩm, giá cả, tiếp thị, giao dịch và xúc tiến,…)
Một vấn đề hết sức quan trọng là nếu doanh nghiệp chỉ xây dựng chiến lược
thôi thì chưa đủ, vì dù cho chiến lược được xây dựng có hoàn hảo đến đâu nếu không
vận dụng một cách có hiệu quả thì nó sẽ trở thành vô ích và hoàn toàn không mang lại
lợi ích cho doanh nghiệp.
Để thực hiện được những yêu cầu trên, ngoài việc xây dựng chiến lược kinh
doanh thì doanh nghiệp cần phải chú ý đến những căn cứ (thường được gọi là tam giác
chiến lược) sau đây:
Thứ nhất, căn cứ vào khách hàng:
Kinh doanh của doanh nghiệp có thật sự cần thiết hay không phụ thuộc vào
khách hàng. Vì thế khách hàng là cơ sở của chiến lược kinh doanh.Với sự hiện đại hóa
nhanh chóng của xã hội hiện nay, nhu cầu sử dụng hàng hóa giữa các nhóm người
ngày càng khác nhau ngày càng có sự phân hóa, tạo nên một thi trường đa dạng của
hàng hóa và dịch vụ. Vì thế, doanh nghiệp cần tìm hiểu và nắm bắt thị trường riêng
biệt của khách hàng, phân loại khách hàng, phân loại hàng hóa, dịch vụ cho phù hợp
với những nhóm khách hàng, từ đó xác định khách hàng của doanh nghiệp là ai, là
nhóm người nào.
Thứ hai, căn cứ vào khả năng của doanh nghiệp:
Doanh nghiệp cần phải dựa vào khả năng của mình để hoạch định chiến lược
kinh doanh Do vậy mà cạnh tranh giữa các doanh nghiệp ngày càng trở nên khốc liệt
hơn, xu thế đòi hỏi phân chia thị trường ngày càng trở nên cấp thiết hơn. Để có thể
nắm được thị trường thì doanh nghiệp phải chú trọng khai thác thế mạnh của mình khi
hoạch định chiến lược kinh doanh.
Thứ ba, căn cứ vào đối thủ cạnh tranh:
Xây dựng chiến lược kinh doanh dựa vào sự so sánh khả năng của doanh
nghiệp mình với các đới thủ cạnh tranh khác. Tự xây dựng bảng thống kê để phân tích
các thế mạnh của đối thủ cạnh tranh, từ đó tìm ra lợi thế cho mình. Lợi thế có hai loại:

+ Lợi thế vô hình, đó là uy thế không thể định lượng được như uy tín, các mối
quan hệ của doanh nghiệp đang có, điều kiện, địa điểm kinh doanh của doanh nghiệp
hoặc là thói quen sử dụng sản phẩm và dịch vụ của khách hàng…
+Lợi thế hữu hình thường được đánh giá qua khối lượng, chất lượng sản phẩm,
chi phí sản xuất, vốn đầu tư, giá cả, nhãn hiệu sản phẩm.

Trang 17


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ


Bước 3: Lựa chọn và quyết định chiến lược kinh doanh
Trước khi lựa chọn chiến lược kinh doanh, doanh nghiệp cần xem xét các vấn
đề sau:
+ Nhận biết chính xác chiến lược hiện tại của doanh nghiệp làm căn cứ để lựa
chọn chiến lược kinh doanh trong thời gian tới và cũng để khẳng định chiến lược đã
có.
+ Xem xét lại các kết quả của các kỹ thuật phân tích chiến lược.
+ Xem xét các yếu tố chính có ảnh hưởng trực tiếp tới chiến lược như: sức
mạnh của ngành và doanh nghiệp; mục tiêu, thái độ của giám đốc điều hành; nguồn tài
chính.
+ Trình độ năng lực: Mức độ lệ thuộc vào bên ngoài, phản ánh của các đối
tượng hữu quan, xác định các thời điểm thực hiện mục tiêu.
Nội dung chiến lược kinh doanh của bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có hai phần
kết hợp với nhau một cách hài hòa.
Chiến lược tổng quát thường đề cập đến những vấn đề quan trọng hay bao quát
nhất, nó quyết định vấn đề sống còn của doanh nghiệp. Thông thường chiến lược tổng

quát thường được tập trung vào các mục tiêu sau: khả năng sinh lợi, vị thế trên thị
trường, độ an toàn trong kinh doanh, năng suất, mục tiêu xã hội…
Việc xác định hệ thống các mục tiêu đảm bảo các yêu cầu sau:
Trong chiến lược kinh doanh của mình, doanh nghiệp cần phải xác định rõ ràng
các mục tiêu trong từng thời gian tương ứng, phải có mục tiêu chung và riêng cho từng
lĩnh vực hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, không nên quá coi trọng một mục
tiêu này mà làm phương hại đến mục tiêu khác, cần phải có sự kết hợp hài hòa giữa
chúng.
Các mục tiêu mà doanh nghiệp xác định và lựa chọn phải đảm bảo tính liên kết
tương hỗ lẫn nhau, sao cho mục tiêu này không cản trở mục tiêu khác.
Phải xác định rõ mục tiêu ưu tiên. Điều đó thể hiện tính cấp bậc của hệ thống
mục tiêu. Như vậy có mục tiêu cần phải được ưu tiên, cũng sẽ có những mục tiêu được
bổ sung. Có đảm bảo yêu cầu đó thì tính hiện thực của mục tiêu mới được thể hiện.
Doanh nghiệp luôn phải có sự cân đối giữa khó khăn và thực tại. Một mục đích
dễ dàng sẽ không phải là yếu tố động lực. Cũng như vậy, một mục đích phi thực tế sẽ
dẫn đến việc doanh nghiệp không có khả năng thực hiện được. Do vậy cần phải tôn
trọng sự gắn bó bên trong giữa các mục tiêu.
Yêu cầu cuối cùng là mục tiêu phải được những người thực hiện chấp nhận và
họ phải có sự am hiểu những mục tiêu đó. Sự tham gia của những người thực hiện vào
quá trình hình thành và quyết định mục tiêu sẽ giúp cho họ hiểu được cặn kẽ vấn đề và
là cơ sở quan trọng cho tiến trình thực hiện sau này.
Chiến lược bộ phận thông thường hướng vào những vấn đề cụ thể của doanh
nghiệp như chiến lược tài chính; chiến lược công nghệ; chiến lược nhân sự; chiến lược
đầu tư; chiến lược sản phẩm: giá cả, quảng cáo…
Cả hai loại chiến lược này phải được liên kết chặt chẽ với nhau thì mới có thể
tạo thành một chiến lược kinh doanh hoàn chỉnh cho doanh nghiệp.
Cuối cùng, doanh nghiệp cần chú ý khi chọn nhân sự xây dựng chiến lược kinh
doanh
Trang 18

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Đăng Ngọ

4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến chiến lƣợc kinh doanh
a. Các yếu tố khách quan
Sự thay đổi về chính sách, pháp luật: Thực tế cho thấy việc thay đổi mang mục
đích tốt cho xã hội tuy nhiên với những thay đổi bất ngờ thì các nhà đầu tư lại không
cho là như vậy. Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực phức tạp nhất, xảy ra
nhiều tranh chấp nhất hiện nay trước thực tế này có lẽ các nhà đầu tư luôn phải chuẩn
bị cho chiến lược của mình sự linh hoạt cần thiết.
Sự thay đổi của tự nhiên: Đây là yếu tố có thể làm thay đổi hẳn cả chiến lược
kinh doanh của một công ty, nếu trong quá trình thực hiện đầu tư mà có sự thay đổi về
điều kiện tự nhiên thì có lẽ các nhà đầu tư chỉ có thể trông chờ vào số phận. Chính vì
vậy khi nghiên cứu để đầu tư cần phải có sự tham vấn của các chuyên gia về thuỷ lợi,
thời tiết, trắc địa…..để hạn chế những khu vực, lĩnh vực đầu tư rủi ro.
Biến động chính trị, chiến tranh: Đối với những khu vực có biến động chính trị
phức tạp thì việc đầu tư phải được tiến hành cẩn thận nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro về
chiến tranh.
Biến động về tình hình kinh tế: Trải qua sự biến động về kinh tế làm ảnh hưởng
đến toàn bộ hoạt động của các công ty thậm chí còn có những công ty thay đổi lại toàn
bộ chiến lược của mình để sinh tồn. Nhưng trong lĩnh vực bất động sản điều đó là rất
khó bởi chi phí cơ hội của việc thay đổi là quá cao.
b. Các yếu tố chủ quan
Sự thay đổi nhân sự cấp cao: Với tâm lý để lại dấu ấn của các lãnh đạo mới lên
lãnh quyền thì việc đầu tiên họ làm là thay đổi thậm chí là phá bỏ chiến lược cũ để lập
ra một chiến lược phát triển mới.
Thay đổi về năng lực doanh nghiệp: Sự lớn mạnh, phát triển của doanh nghiệp
luôn giúp các doanh nghiệp đứng trước các cơ hội mới khi đó việc thay đổi chiến lược

là điều tất yếu. Điều này cũng có thể vận dụng ngược lại.
Thực tiễn thực hiện triển khai chiến lược: Chiến lược có thể được vạch ra rất
hay nhưng tính thực tiễn của chiến lược lại không có chính vì vậy phải có sự điều
chỉnh sao cho phù hợp với thực tiễn là điều tất yếu. Chính vì vậy cần có các bản đánh
giá chiến lược ở mỗi giai đoạn thực hiện, bản đánh giá sẽ có tác dụng điều chỉnh chiến
lược đầu tư sao cho phù hợp với thực tiễn
Ảnh hưởng bởi tham vấn của các chuyên gia: Đối với một lĩnh vực phức tạp
như bất động sản thì sự tham vấn là điều tất yếu ngay cả trong việc lập chiến lược cho
doanh nghiệp. Sự tham vấn này giúp công ty có cái nhìn đa chiều hơn về hoạt động
đầu tư của mình để đảm bảo việc thực thi chiến lược là tốt nhất.
I.1.2 Cơ sở pháp lý
- Luật Đầu Tư (hiệu lực từ 01/07/2006)
- Luật Đất đai (hiệu lực từ 01/07/2004)
- Luật Kinh Doanh BĐS (hiệu lực từ 01/01/2007)
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật
kinh doanh bất động sản
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá
đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Trang 19