HIỆN TRẠNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI ĐẾN NĂM 2020

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

 

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

HIỆN TRẠNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI
ĐẾN NĂM 2020

SVTH

: LÊ THỊ PHƯƠNG THÚY

MSSV

: 08135096

LỚP

: DH08TB

KHÓA

: 2008 - 2012

NGÀNH : Quản lý Thị trường Bất động sản

- Tháng 7 năm 2012 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUY HOẠCH


LÊ THỊ PHƯƠNG THÚY

HIỆN TRẠNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI
ĐẾN NĂM 2020

Giáo viên hướng dẫn: ThS. TRẦN DUY HÙNG
Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM
Ký tên:

-Tp.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012-


LỜI CẢM ƠN
Để được như ngày hôm nay, con xin cảm ơn cha mẹ
đã sinh ra con, yêu thương và tạo mọi điều kiện tốt đẹp cho
con trong suốt quá trình học tập. con xin khắc ghi suốt cuộc
đời mình.
Em xin cảm ơn ban giám hiệu trường Đại học Nông
Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, ban chủ nhiệm và toàn thể
quý thầy cô khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản đã truyền

đạt kiến thức và kinh nghiệm quý báu cho em làm hành trang
bước vào cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Trần Duy Hùng đã
tận tình quan tâm, hướng dẫn em hoàn thành luận văn tốt
nghiệp.
Em xin gửi lời cảm ơn đến anh Nguyễn Việt Dũng,
anh Nguyễn Hoàng Nguyên, chị Ngô Thị Thanh Loan cùng
các anh chị tại phòng Quản lý đô thị huyện Củ Chi đã nhiệt
tình giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài.
Cảm ơn tất cả bạn bè đã sát cánh bên tôi, giúp đỡ tôi
trong suốt những năm học qua.
Quá trình nghiên cứu đề tài không thể tránh khỏi
những thiếu sót. Rất mong sự đóng góp ý kiến của quý thầy
cô và các bạn!

Đại Học Nông Lâm TP.HCM , tháng 07 năm 2012
Sinh viên
Lê Thị Phương Thúy


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Phương Thúy, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm – Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Hiện trạng và định hướng phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn
huyện Củ Chi đến năm 2020”. Địa điểm thực tập: Phòng Quản lý đô thị huyện Củ
Chi.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Trần Duy Hùng, khoa Quản lý Đất đai và Bất động
sản. Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Là thành phố phát triển bậc nhất cả nước, hiện nay sức chứa của thành phố Hồ
Chí Minh gần như quá tải với số lượng dân nhập cư ngày càng đông. Để giải quyết vấn

đề dân số đang đè nặng đồng thời đảm bảo mức sống cho người dân, thành phố đang
thực hiện phát triển theo mô hình tập trung đa cực. Trong bốn hướng phát triển của
thành phố, Củ Chi là hướng phụ về phía Tây Bắc phục vụ cho chính sách giãn dân của
Thành phố, tuy nhiên Huyện được đánh giá cao hơn các hướng còn lại do có những
điều kiện thuận lợi cho công tác phát triển nhà ở. Sự phát triển của các khu, cụm công
nghiệp đã thu hút một lượng lớn lao động về Huyện sinh sống, giải quyết nhu cầu nơi
ở cho lượng dân nhập cư phù hợp với quy hoạch vẫn còn là một thách thức đối với
Huyện nhà.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản, đề tài “Hiện trạng và định hướng phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn
huyện Củ Chi đến năm 2020” được thực hiện dưới sự hướng dẫn của Ths. Trần Duy
Hùng với mong muốn tìm ra giải pháp phát triển thị trường nhà ở huyện Củ Chi. Bằng
các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích – tổng hợp số liệu và ý kiến của những
chuyên gia có kinh nghiệm, đề tài đã đánh giá thực trạng và phân tích các yếu tố tiềm
năng của huyện Củ Chi để phát triển xây dựng nhà ở. Qua quá trình nghiên cứu, đề tài
rút ra một số kết quả sau:
Huyện Củ Chi có lợi thế về điều kiện tự nhiên, quỹ đất xây dựng khá lớn nhưng
chưa được khai thác sử dụng đúng mức.
Ngoài các khu công nghiệp, huyện còn có những dự án lớn như Thảo cầm viên,
công viên giải trí… đảm bảo nhu cầu sinh hoạt của người dân. Các dự án này cũng góp
phần phân bố lại dân cư trên địa bàn Huyện.
Huyện có nhiều di tích lịch sử, có lợi thế về du lịch sinh thái, nhà vườn sinh thái, đây
là nét đặc trưng riêng dự báo thu hút du khách và cả dân di cư về Huyện nghỉ dưỡng.


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

QLNN

: Quản lý nhà nước

UBND

: Ủy ban nhân dân

KCN

: Khu công nghiệp

CB, CNVC

: Cán bộ, công nhân viên chức

CBCC, VC, LLVT

: Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

KĐT

: Khu đô thị

HTX

: Hợp tác xã.


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

ĐẶT VẤN ĐỀ
Cũng như ăn, mặc… nơi ở là một trong những nhu cầu quan trọng hàng đầu trong
đời sống con người. Người xưa có câu “an cư lạc nghiệp”, con người muốn có sự nghiệp
thì trước tiên phải có một nơi cư trú ổn định. Vai trò của nhà ở đã được khẳng định, nó
không những là tài sản quan trọng đối với mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu
chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống
của người dân trên từng Quốc gia. Nước ta là một nước đang trên đà phát triển, nền kinh
tế còn gặp nhiều khó khăn như dân số đông, tập trung không đồng đều, thu nhập quốc dân
chưa cao lại thường xuyên gặp khó khăn do khí hậu khắc nghiệt, thiên tai… Do đó, vấn
đề nhà ở là quan trọng hơn bao giờ hết, đây không chỉ là nỗi lo của từng hộ gia đình mà
còn là vấn đề lớn của Nhà nước, của xã hội.
Trong đó, thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố phát triển bậc nhất
của cả nước, hàng năm thu hút một lượng lớn lao động nhập cư từ mọi miền đến sinh
sống. Đất chật người đông, hiện nay TP.HCM đang chịu áp lực lớn về dân số, nghề
nghiệp, nơi ăn chốn ở… Nhằm giảm bớt gánh nặng về dân số cũng như ô nhiễm môi
trường trong trung tâm nội thành, chính quyền thành phố đã và đang được thực hiện chủ
trương di dời một số xí nghiệp, cơ sở sản xuất ra khu vực vùng ven thành phố và ngoại
thành như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi…
Với quỹ đất đai còn khá lớn, vị trí thuận tiện nối liền trung tâm Thành phố, huyện
Củ Chi là nơi lý tưởng để tiếp nhận những dự án di dời và các dự án công nghiệp mới
mọc lên. Chỉ trong vài năm gần đây, với ba khu công nghiệp và một cụm công nghiệp,
Huyện đã thu hút một lượng lớn lao động từ khắp nơi đổ về làm việc và sinh sống, kéo
theo dân số tăng nhanh là việc không thể tránh. Nhu cầu nhà ở tăng cao đòi hỏi lượng

cung nhà ở cũng phải tăng theo. Huyện đang trên đà phát triển nhưng tình hình nhà ở trên
địa bàn huyện còn ít, chưa đáp ứng được nhu cầu dân số tăng nhanh như hiện nay. Cùng
với những lợi thế vốn có của mình, huyện Củ Chi là một tiềm năng lớn trong việc phát
triển nhà ở.
Xuất phát từ những vấn đề trên, việc thực hiện đề tài: “Hiện trạng và định hướng
tiềm năng phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi đến năm 2020” là rất
thiết thực nhằm đẩy mạnh sự phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn Huyện.
 Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu thực trạng nhà ở, qua đó đánh giá tiềm năng và định hướng phát triển nhà ở
tại huyện Củ Chi
 Đối tượng nghiên cứu
Thị trường nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi.
-Trang 1-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: địa bàn huyện Củ Chi.
Phạm vi thời gian: đề tài được thực hiện từ 01/04/2012 đến 20/07/2012.

-Trang 2-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Tổng quan về bất động sản
1. Khái niệm
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bất động sản còn được hiểu là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn
định lâu dài. Như vậy một tài sản được coi là bất động sản khi thỏa mãn những điều kiện
sau:
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm hữu bởi cá nhân hay cộng đồng người;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó
không thay đổi;
- Tồn tại lâu dài.
2. Thuộc tính của bất động sản
-

Tính cố định, cá biệt, khan hiếm.

-

Tính bền vững và đời sống kinh tế lâu dài.

-

Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

-

Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.

-

Là tài sản có giá trị lớn.

nước.

Chịu sự cho phối mạnh mẽ của pháp luật, chính sách và năng lực quản lý của nhà
3. Đặc trưng của bất động sản

- Khả năng co dãn của cung bất động sản kém: cung đối với bất động sản tương
đối kém đàn hồi so với những thay đổi về giá cả, thể hiện trên các mặt:
 Tổng cung toàn bộ quỹ đất đai là cố định, giới hạn cho từng mục đích riêng
biệt.
-Trang 3-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

 Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng phải tuân thủ quy hoạch sử
dụng đất đai trong từng thời kỳ nên việc chuyển mục đích không thể tùy tiện.
 Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng phải đảm bảo theo quy

hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: bất động sản là
tài sản quan trọng, là hàng hóa đặc biệt có giá trị cao, việc mua, bán bất động sản phải
được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch dài.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: do thời gian mua, bán giao
dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém
linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: bất động sản là tài sản quan
trọng đối với nền kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, các giao
dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó Nhà
nước thường có chính sách quản lý chặt chẽ nhằm mang lại sự ổn định cho thị trường bất
động sản.
4. Phân loại bất động sản:
Bất động sản được phân thành 3 nhóm:
- Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng: gồm nhà ở; nhà xưởng và công trình
thương mại – dịch vụ; bất động sản hạ tầng; bất động sản là trụ sở…
- Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: gồm đất nông nghiệp; đất rừng;
đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất hiếm; đất chưa sử dụng…
- Nhóm 3: Bẩt động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia; di sản văn hóa
vật thể; nhà thờ họ; đình chùa, miếu mạo; nghĩa trang…
I.1.1.2. Tổng quan thị trường bất động sản
1. Khái niệm
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản như
chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… tại một địa bàn nhất định, trong một thời
gian nhất định.
Thị trường bất động sản được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về
bất động sản, tại đó người mua và người bán tác động qua lại để xác định giá cả và số
lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản được giao dịch. Khái niệm “nơi” không chỉ đơn
thuần là địa điểm giao dịch mà còn bao gồm các yếu tố không gian, thời gian khi diễn ra
giao dịch.

Theo các nhà quản lý thì thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là một hệ
thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường như hệ thống
-Trang 4-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

pháp luật về đất đai, hệ thống cơ quan Nhà nước về đất đai, các trung tâm đăng ký, các
sàn giao dịch bất động sản.
Thị trường bất động sản hoàn chỉnh không chỉ là quan hệ giữa người mua và
người bán mà còn là nơi diễn ra các giao dịch khác liên quan đến bất động sản như cho
thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản…
2. Phân loại thị trường bất động sản
Tùy mục đích nghiên cứu mà người ta có thể phân loại thị trường bất động sản
theo nhiều tiêu thức khác nhau:
- Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ,
thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công
nghiệp…
- Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân
chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị
trường thế chấp và bảo hiểm,…
- Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi
chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê (thị
trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp).
- Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành
thị trường chính thức và thị trường phi chính thức.

3. Đặc điểm của thị trường Bất động sản
- Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển qua bốn cấp độ: sơ
khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa.
- Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động
của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực, tính sâu sắc và không
tập trung, trải rộng trên các vùng của đất nước.
- Chịu sự chi phối của pháp luật.
- Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền
kinh tế.

-Trang 5-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

4. Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế và đời
sống xã hội
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế thị trường vì nó này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính
chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân, bất động sản còn là tài sản
lớn của từng hộ gia đình, là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình.
Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết đối với thị trường vốn, đầu tư vào bất động
sản thường sử dụng vốn lớn với thời gian dài, vì vậy thị trường bất động sản là đầu ra
quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản phát triển tốt là cơ sở để

huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn
dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đảm bảo cho sự phát triển đô thị và nông thôn
văn minh, hiện đại đưa đất nước bước vào thời kỳ công nghiệp hóa – hiện đại hóa trong
xu thế hội nhập và phát triển.
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách. Thị trường bất động sản có liên quan trực tiếp
đối với các thị trường lớn như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị
trường lao động… Vì vậy, có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản có tác động
lan tỏa tới nền kinh tế quốc dân thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập
các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc… để từ đó tạo nên sự chuyển dịch đáng kể về cấu
trong các ngành, các vùng lãnh thổ trong phạm vi cả nước.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị hóa đến nông thôn. Nhà ở là
nhu cầu cơ bản thiết yếu của người dân. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ
lệ lớn trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết bắt nguồn từ nhà ở
và lan tỏa sang các thị trường khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân. Vì vậy,
phát triển và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, nâng cao chất lượng nhà ở, bình ổn
thị trường nhà ở, bảo đảm giá cả phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những
vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở.
Bên cạnh những yếu tố tích cực của thị trường bất động sản, những biến động
của nó cũng ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế và đời sống xã hội:
- Thị trường bất động sản quá “nóng sốt” hoặc “đóng băng” đều ảnh hưởng
không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của người dân. Nhà ở là một trong
những nhu cầu cơ bản của nhân dân. Khi giá bất động sản lên cao không phù hợp với thu
-Trang 6-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

nhập xã hội thì người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tạo lập nhà ở, dẫn đến hậu quả là
hiện tượng lấn chiếm đất công, xây dựng trái phép làm mất mỹ quan đô thị, gây quá tải hệ
thống hạ tầng, ô nhiễm môi trường, tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện…
- Khi giá nhà đất lên cao ảnh hưởng lớn đến nhiều dự án mở rộng nâng cấp hạ
tầng giao thông đô thị, chi phí đền bù giải tỏa mặt bằng gấp từ 5 đến 10 lần mức đầu tư hạ
tầng, chậm tiến độ, giảm hiệu quả đầu tư…
- Phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện chưa thực hiện quy hoạch:
những giải pháp tình thế như chia nhỏ đất đai để đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân và
nhu cầu nhà xưởng của doanh nghiệp trước mắt có thể đáp ứng nhu cầu nhưng về lâu dài
khi phát triển cần hiện đại hóa đất nước, Nhà nước sẽ phải bỏ ra rất nhiều tiền vào đầu tư
để giải phóng mặt bằng, vô hình chung đã lãng phí một lượng của cải vật chất rất lớn của
xã hội, kéo theo là việc phải bỏ ra một lượng vốn đầu tư lớn nhưng bộ mặt đô thị và nông
thôn cũng không được cải thiện là bao nhiêu
5. Các thành phần của thị trường bất động sản
 Cung hàng hóa bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản
sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn
nhất định.
Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: người chủ sỡ hữu bất
động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi
là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận. Hay nói cách khác, cung
nhà đất là lượng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch.
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường như:
-

Cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của chính phủ.
Kết cấu hạ tầng.

Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở.
Chính sách pháp luật của Nhà nước.

Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều
với nhân tố giá cả, đối với cung hàng hóa về bất động sản lại không hoàn toàn diễn ra như
vậy. Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ.
Điều này là do khi giá đất tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang
ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên. Tuy
nhiên, số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về
mặt pháp luật và chính sách của chính phủ. Giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất
không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập bất động sản đòi hỏi vốn lớn và cần
nhiều thời gian. Do đó, lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế.
-Trang 7-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

Tổng cung về đất đai nói chung là một đường không co giãn vì tổng diện tích đất
đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không đổi.
Điều này dường như mâu thuẫn với quy luật chung của cung: lượng cung hàng
hóa tăng lên khi giá cả hàng hóa đó tăng lên, nói cách khác hàm cung là hàm đồng biến
với biến nội sinh giá.
 Cầu hàng hóa bất động sản
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất
động sản đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định.
Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu bất động sản. Cầu xuất phát từ nhu cầu:
nhu cầu sử dụng, nhu cầu sở hữu, nhu cầu về tích trữ tài chính, nhu cầu về đầu cơ kinh

doanh… Nhu cầu về bất động sản mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn
của người dân có được bất động sản để thỏa mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Nhu
cầu của mỗi cá nhân có xu hướng tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội và dường như
nhu cầu này là vô cùng lớn.
Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở các điều kiện sau:
Cầu = {nhu cầu thực; nguồn lực tài chính; thị trường}
Nhìn chung cầu luôn có xu hướng dịch chuyển sang phải nhưng trong vài trường
hợp đặc biệt đường cầu có thể dịch sang trái (tai nạn, thảm họa chết người hàng loạt, tâm
lý hoang mang của người tiêu dùng…).
Thực tế cầu nhà đất luôn có xu hướng tăng, đôi khi có sự chững lại (tình trạng
đóng băng của thị trường bất động sản).
Các nhân tố phổ biến gây tác động đến cầu nhà đất: có nhiều yếu tố là các biến số
tác động đến sự thay đổi về cầu bất động sản:
- Giá nhà đất.
- Dân số.
- Quá trình đô thị hóa.
- Mốt và thị hiếu nhà ở.
- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng.
- Chính sách của chính phủ…
Tuy nhiên, trong một số bối cảnh khác nhau thì sự hiện diện của các nhân tố trên
sẽ khác nhau và xuất hiện thêm những nhân tố khác.

-Trang 8-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

I.1.1.3. Tổng quan về nhà ở

1. Khái niệm
Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất, đó là không gian kiến trúc phục
vụ cho đời sống sinh hoạt của gia đình, của con người. Ban đầu nhà ở chỉ đơn thuần là
một nơi trú thân đơn giản nhằm bảo vệ cho con người chống lại những bất lợi của điều
kiện tự nhiên hoang dã như nắng, mưa, gió, tuyết, thú rừng…
Theo Điều 1 Luật nhà ở 2005: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở
và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở khác nhau tùy theo góc độ nghiên cứu:
- Trên góc độ kinh tế: nhà ở là tài sản đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ phận
cấu thành nên bất động sản.
- Trên góc độ xã hội: nhà ở là một trong những chỉ tiêu đá giá mức sống của con
người.
- Trên góc độ xây dựng: nhà ở là sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên
trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở..
2. Đặc điểm của nhà ở
- Nhà ở là tài sản không di dời được, nó gắn liền với đất và được xây dựng trên
đất. Sự gắn liền với đất thể hiện vị trí của nó được phân bố ở đâu. Mà hiện nay các giao
dịch trên thị trường nhà đất đô thị thường thì người ta quan tâm nhiều đến giá trị tài sản
nhà đất.
- Nhà ở là loại bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn
chậm.
- Nhà ở là tài sản có giá trị lớn: so với các loại hàng hóa khác khi mua sắm thì
việc xây dựng nhà ở đòi hỏi phải có một nguồn đầu tư lớn.
- Nhà ở rất đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất lượng: một mặt là do
sự đa dạng của tầng lớp dân cư, mặt khác là do thu nhập và một phần do văn hóa và
phong tục tập quán.
 Vậy nhà ở là một loại nhà chuyên dụng cho các hoạt động ở và sinh hoạt gia
đình nhằm phục vụ cuộc sống ăn ở, nghỉ ngơi, giải trí và giao tiếp của con người, nhằm
tái tạo lại sức lao động đơn giản. Và là vỏ bao che để thực hiện một mô hình sống (là cách
thức sinh hoạt của một gia đình).

3. Phân loại nhà ở
Theo 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ về việc quy
định và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, nhà ở bao gồm:

-Trang 9-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

 Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê cơ chế thị trường.
- Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng.
- Nhà ở xã hội: là nhà ở do nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, 54 của Luật
nhà ở thuê hoặc thuê mua theo cơ chế Nhà nước quy định.
- Nhà công vụ: là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây cho một số đối tượng quy định
tại Điều 60 của Luật nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác theo cơ chế do Nhà
nước quy định.
 Phân loại dựa vào hình thức tổ chức đáp ứng công năng
- Nhà ở nông thôn: là loại hình nhà ở gia đình dành riêng cho những người lao
động nông nghiệp, nó gắn liền với đồng ruộng, địa bàn sản xuất chủ yếu của gia đình
thuần nông, nó gắn liền với đồng ruộng, địa bàn sản xuất chủ yếu của gia đình thuần
nông.
- Nhà biệt thự thành phố: là loại nhà ở cho gia đình độc lập với tiện nghi sang
trọng, có sân vườn rộng, chủ yếu phục vụ cho người dân thành phố có đời sống cao. Theo
số tầng nhà biệt thự có thể chia ra biệt thự 1 tầng, 2 tầng, 3 tầng hoặc biệt thự song lập,
biệt thự đơn lập… Nhà biệt thự hiện nay thường tọa lạc tại các khu vực yên tĩnh, có nhiều
cây xanh và có tiêu chuẩn sinh hoạt cao, điều kiện tiện nghi đầy đủ.

- Nhà liên kế: là loại nhà gồm các ô hoặc ngăn đặt cạnh nhau xếp thành băng
hoặc dãy, cho phép xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất sử dụng, thường chỉ có hai hướng
tiếp xúc với thiên nhiên. Loại nhà này thường tạo thành những dãy phố có hình thức vô
cùng sống động với các kiểu kiến trúc đa dạng. Đặc biệt loại nhà này dùng để phục vụ
những gia đình trung lưu, có thể vừa kết hợp với kinh doanh.
- Nhà chung cư: dành cho tập thể nhiều gia đình. Các căn hộ là một tế bào tạo
nên chung cư. Căn hộ là một chuỗi không gian có quan hệ khép kín phục vụ đời sống độc
lập cho một hộ gia đình. Chúng được tập hợp quanh những cầu thang, hành lang công
cộng. Đây là loại nhà kinh tế nhất về mặt khai thác sử dụng đất của đô thị và đồng thời là
loại nhà đang có xu hướng lựa chọn cao nhất của người dân.
 Phân loại theo độ cao
- Nhà thấp tầng (1 – 2 tầng).
- Nhà nhiều tầng (3 – 6 tầng).
- Nhà ở cao tầng trung bình (8 – 16 tầng).
- Nhà cao tầng (24 – 30 tầng).
- Nhà siêu cao, chọc trời (lớn hơn 30 tầng).
 Phân loại dựa vào đối tượng phục vụ và ý nghĩa xã hội của nó
-Trang 10-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

- Nhà ở kiểu sang trọng tiêu chuẩn cao (dành cho giới quý tộc, nhà lãnh đạo,
quan chức cấp cao, nhà tư bản lớn): lâu đài, cung điện, biệt thự cao cấp.
- Nhà ở cho người có thu nhập cao (dành cho các dạng ông chủ doanh nghiệp
lớn và quan chức hay trí thức cao cấp): biệt thự, biệt trại, chung cư cao cấp.
- Nhà ở cho người thu nhập khá, trung bình: biệt thự song lập, nhà liền kề,
chung cư cao cấp…

- Nhà ở cho người thu nhập thấp, nghèo khổ: chung cư thấp tầng và nhiều tầng
(hay nhà ở xã hội).
- Nhà ở tạm thời.
4. Phân cấp nhà ở
Theo thông tư liên bộ số 07 – LB/TT ngày 30/09/1991 của Bộ Xây Dựng, Tài
chính, Ủy ban Vật giá Nhà nước và Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn việc phân loại
các hạng nhà, hạng đất, và định giá tính thuế nhà, đất. Thông tư số 05 – BXD/ĐT ngày
09/02/1993 của bộ Xây dựng định hướng phương pháp xác định diện tích sử dụng và
phân cấp nhà ở. Quyết định số 28/2007 ngày 28/12/2008 về việc ban hành hệ thống chỉ
tiêu và chế độ báo cáo thống kê tổng hợp ngành xây dựng:
- Nhà biệt thự: là nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào bao quanh, kết cấu chịu
lực, khung, sàn, tường bằng bê tông, cốt thép hoặc tường gạch, bao che nhà và tường
ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch. Mái bằng hoặc mái ngói, có hệ
thống cách âm và cách nhiệt tốt, vật liệu hoàn thiện, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ tiện dụng,
chất lượng tốt, số tầng không hạn chế, nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2 phòng để ở.
- Nhà cấp I: là nhà có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có
niên hạn sử dụng quy định trên 80 năm, bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng
bê tông cốt thép hoặc gạch xây, mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống
cách nhiệt tốt, trong và ngoài trời tốt, tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, nhà tắm, điện nước) đầy
đủ, tiện lợi không hạn chế số tầng.
- Nhà cấp II: là nhà có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có
niên hạn sử dụng trên 70 năm, bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông
cốt thép hoặc gạch xây, mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói, vật liệu hoàn thiện
trong và ngoài nhà tốt, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, số tầng không hạn chế.
- Nhà cấp III: là nhà có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc gạch xây.
Niên hạn sử dụng trên 40 năm. Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch, mái ngói. Vật liệu
hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông, tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng
vật liệu bình thường, nhà cao tối đa là 2 tầng.

-Trang 11-

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

- Nhà cấp IV: là nhà có kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ, niên hạn sử dụng tối đa
30 năm. Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11cm), mái ngói, vật
liệu hoàn thiện bằng chất lượng thấp, tiện nghi sinh hoạt thấp.
- Nhà tạm, nhà đơn sơ: là nhà dưới cấp IV, có kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre, vầu,
bao quanh tường đất, lớp lá, rạ, những tiện nghi điều kiện sinh hoạt thấp.
- Nhà kiên cố: là nhà cấp I, cấp II và tương đương trở lên.
- Nhà khá kiên cố: là nhà cấp III và tương đương.
- Nhà thiếu kiên cố: là nhà cấp IV và tương đương.
5. Vai trò của nhà ở
 Nhà ở là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế
Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trường văn
hóa khu vực, môi trường tự nhiên khu vực… ảnh hưởng rất lớn đến tái sản xuất lao động
và tác động đến tâm sinh lý của người lao động, ảnh hưởng đến quá trình sản xuất, hiệu
quả của nền kinh tế.
 Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất lao động
Lao động là điều kiện cơ bản tiến hành sản xuất, là đầu vào của quá trình sản
xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp đến quá
trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở,
mặc và các tư liệu sinh hoạt khác.
Nhà ở là phương tiện bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như nắng,
mưa, gió, bão, giá rét… mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục đào tạo con người từ mới
sinh ra đến lớn lên tạo điều kiện tái sản xuất lao động của con người.
 Nhà ở là điều kiện vật chất ảnh hường đến sinh hoạt xã hội và điều chỉnh
mối quan hệ xã hội

Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi
gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, mức sống dân cư của một dân tộc. Thực tế cho thấy
rằng khi ta nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết được phong tục tập quán, đời sống vật
chất tinh thần của gia đình đó như thế nào.
6. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở
- Sự tăng dân số.
- Sự tác động của việc làm và thu nhập của dân cư.
- Đô thị hóa và quá trình phát triển đô thị.
- Những chính sách của nhà nước.

-Trang 12-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

I.1.2 Cơ sở pháp lý
Các văn bản pháp luật có liên quan:
- Luật nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005;
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;
- Quyết định 167/2008 của thủ tướng chính phủ về chính sách hỗ trợ nhà ở cho các
hộ nghèo.
- Căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;
- Báo cáo số 123/BC-UBND ngày 04 tháng 10 năm 2010 của UBND Thành phố về
kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 –
2010 và phương hướng nhiệm vụ giai đoạn 2011 – 2015, định hướng đến năm 2020, tầm

nhìn đến 2030;
- Quyết định số 2675/QĐ–UBND ngày 21 tháng 06 năm 2007 của UBND thành phố
phê duyệt Hồ sơ nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi đến năm
2025; quy hoạch sử dụng đất của huyện đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020 và
các tài liệu quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt của Huyện.
I.1.3 Cơ sở thực tiễn
Ở bất kì quốc gia nào, chăm lo chỗ ở cho người dân luôn là vấn đề được quan
tâm giải quyết hàng đầu nhằm giúp người dân an cư lạc nghiệp, góp phần nâng cao đời
sống nhân dân, phát triển xã hội. Thành phố Hồ Chí Minh hiện đang quá tải do lượng dân
nhập cư vào càng đông. Nhằm đảm bảo chất lượng cuộc sống, thành phố đang từng bước
thực hiện giãn dân khu vực nội thành cũ ra các huyện ngoại thành thành phố. Huyện Củ
Chi với quỹ đất còn khá lớn, vị trí giao thông thuận tiện đang dần tiếp nhận những dự án
di dời và các dự án công nghiệp mới nhằm thu hút lượng lao động khá lớn, nhu cầu về
nhà ở tăng nhanh. Trước tình hình đó, huyện cần một nguồn cung thỏa đáng để đáp ứng
nhu cầu của người dân.
I.2 Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.2.1 Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá chung đặc điểm hiện trạng huyện Củ Chi.
- Nhu cầu và tiềm năng phát triển nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi.
- Định hướng phát triển nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi đến năm 2020.
- Đề xuất các biện pháp thúc đẩy tiềm năng phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn
Huyện.
-Trang 13-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

I.2.2 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài áp dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra thu thập dữ liệu: thu thập dữ liệu tại Phòng Tài nguyên môi
trường, Phòng thống kê huyện Củ Chi, Ban quản lý dự án…
- Phương pháp phân tích – so sánh: dựa trên số liệu thu thập được, tiến hành phân
tích, so sánh để có cái nhìn cụ thể, nhận xét về thực trạng thị trường nhà ở, nhịp độ tăng
trưởng qua các năm.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực này
để có kiến thức thực tế.
- Phương pháp tổng hợp: tổng hợp dữ liệu đã thu thập từ nhiều nguồn, từ đó nhận xét,
đánh giá vấn đề.

-Trang 14-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Đánh giá chung đặc điểm hiện trạng huyện Củ Chi
II.1.1 Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí – tổ chức hành chính
Huyện Củ Chi có tọa độ địa lý từ 10053’00” đến 10010’00” vĩ độ Bắc và từ
106022’00” đến 106040’00” kinh độ Đông, là một trong 5 huyện ngoại thành thành phố
Hồ Chí Minh, gồm 20 xã và một thị trấn với 43.496,6 ha diện tích tự nhiên bằng 20,74%
diện tích toàn Thành Phố.
Huyện là cửa ngõ Tây Bắc thành phố, qua huyện có các trục giao thông đối ngoại
quan trọng nối TP Hồ Chí Minh với các tỉnh Tây Ninh, Bình Dương, Long An và
Campuchia như Quốc lộ 22 (đường Xuyên Á), tỉnh lộ 7;8;15, đường Vành đai 4 phía
đông, đường cao tốc TP Hồ Chí Minh – Tây Ninh… có sông Sài Gòn tiếp giáp, thuận lợi

phát triển giao thông thủy và du lịch sinh thái.
- Ranh giới của Huyện tiếp giáp như sau:
 Phía Bắc giáp huyện Trảng Bàng tỉnh Tây Ninh.
 Phía Đông và Đông Bắc giáp huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương.
 Phía Nam giáp huyện Hóc Môn, TP.Hồ Chí Minh.
 Phía Tây và Tây Nam giáp huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Hình 1: Bản đồ vị trí huyện Củ Chi

-Trang 15-


SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

Thị trấn Củ Chi là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa của huyện, cách trung
tâm Thành phố 50 km về phía Tây Bắc theo đường xuyên Á.
- Diện tích tự nhiên toàn huyện:
+ Theo biểu thống kê, kiểm kê diện tích đất năm 2005 của Sở tài Nguyên Môi
trường, diện tích đất tự nhiên trên địa bàn Huyện là 43496,6 ha.
+ Theo quy hoạch duyệt năm 1998 là 42.848,3 ha.
+ Diện tích tự nhiên hiện nay so với quy hoạch duyệt 1998 tăng 648,3 ha. Có 2
nguyên nhân:
 Do định lại ranh giới của huyện Củ Chi với huyện Hóc Môn và các tỉnh
khác như tỉnh Bình Dương, Long An, Tây Ninh.
 Do bản đồ địa chính được đo đạc với công nghệ chính xác hơn và chuẩn
hóa diện tích của các xã, thị trấn qua đợt kiểm tra đất đai năm 2005.
Lãnh thổ của Huyện tổ chức 20 đơn vị hành chính xã và 1 thị trấn huyện lỵ.
Bảng 1: Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính

TT

Địa bàn

Diện tích tự nhiên

Số dân

(ha)

(người)

(%)

(%)

Mật độ dân
cư (người/ha)

1

Thị trấn Củ Chi

379,40

0,87

15.290

5,16

4.030

2

Xã Hòa Phú

910,06

2,09

9.255

3,13

1.017

3

Xã Trung An

1.999,48

4,60

12.286

4,15

614

4

Xã Tân An Hội

3.024,14

6,95

20.040

6,77

663

5

Xã Trung Lập Thượng

2.322,65

5,34

10.492

3,54

452

6

Xã Phước Hiệp

1.964,29

4,52

10.124

3,42

515

7

Xã Thái Mỹ

2.414,09

5,55

11.079

3,74

459

8

Xã Phước Vĩnh An

1.623,69

3,73

11.013

3,72

678

9

Xã Phú Mỹ Hưng

2.445,20

5,62

6.952

2,35

284

10

Xã Trung Lập Hạ

1.698,97

3,91

8.548

2,89

503

11

Xã Tân Thạnh Đông

2.650,37

6,09

28.593

9,66

1.079

12

Xã Phước Thạnh

1.507,33

3,47

14.801

5,00

982

13

Xã Bình Mỹ

2.539,44

5,84

15.986

5,40

630

14

Xã Tân Thạnh Tây

1.148,11

2,64

9.075

3,07

790

-Trang 16-


SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

15

Xã Phú Hòa Đông

2.178,57

5,01

20.366

6,88

935

16

Xã Tân Thông Hội

1.788,14

4,11

26.167

8,84

1.463

17

Xã An Phú

2.432,37

5,59

9.592

3,24

394

18

Xã An Nhơn Tây

2.890,06

6,64

14.520

4,90

502

19

Xã Phạm Văn Cội

2.319,94

5,33

6.487

2,19

280

20

Xã Nhuận Đức

2.182,67

5,02

9.635

3,25

441

21

Xã Tân Phú Trung

3.077,61

7,08

25.731

8,69

836

Toàn huyện

43.496,58

100

296.032

100

681

(Nguồn: Phòng Quản lý đô thị huyện Củ Chi)

Hình 2: Bản đồ hành chính huyện Củ Chi
-Trang 17-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

2. Địa hình, địa mạo
Địa hình huyện Củ Chi nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Tây nam bộ và
miền sụt Đông nam bộ, với độ cao giảm dần theo 2 hướng Tây bắc – Đông nam và Đông
bắc – Tây nam. Độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 8m – 10m.
Ngoài ra địa bàn huyện có tương đối nhiều ruộng, đất đai thuận lợi để phát triển
nông nghiệp so với các huyện trong Thành phố.
3. Khí hậu, thời tiết
Huyện nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, mang tính chất
chung là nóng ẩm với nhiệt độ cao và mưa nhiều. Khí hậu chia thành hai mùa rõ rệt:
- Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11.
- Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Theo số lượng của đài khí tượng thủy văn đặc điểm khí như sau:
- Nhiệt độ tương đối ổn định, cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình năm
khoảng 270C. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 28.80C (tháng 4), nhiệt độ trung bình
tháng thấp nhất 24,80C (tháng 12). Tuy nhiên biên độ nhiệt độ giữa ngày và đêm chênh
lệch khá lớn, vào mùa khô có trị số 5 – 100C.
- Độ ẩm biến thiên theo mùa, tỷ lệ nghịch với chế độ nhiệt, độ ẩm trung bình là
77%.

- Lượng mưa trung bình hàg năm là 1983mm/năm, tăng dần lên phía Bắc theo
chiều cao địa hình, mưa phân bổ không đều giữa các tháng trong năm, tập trung chủ yếu
vào tháng 6, 7, 8, 9; vào tháng 12, tháng 1 lượng mưa không đáng kể. Số ngày mưa bình
quân hàng năm là 159 ngày.
- Hướng gió chủ yếu là đông Nam và tây Nam.
+ Gió thịnh hành trong mùa khô là gió Đông Nam với tần suất 30 – 40%.
+ Gió thịnh hành vào mùa mưa là gió Tây Nam với tần suất 66%.
Tốc độ gió trung bình là 3m/s, gió mạnh nhất là 22,6 m/s, đổi chiều rõ rệt theo
mùa.
Tổng số giờ nắng trung bình trong năm là 2.100 – 2920 giờ.
4. Địa chất công trình – địa chất thủy văn
Khu vực có cấu tạo nền đất là phù sa cổ, chủ yếu là phân bố ở khu vực có nền đất
cao trên 2m, thành phần chủ yếu là cát, cát pha trộn lẫn một ít tạp chất hữu cơ, thường có
màu vàng nâu, đỏ nâu. Sức chịu tải của nền đất khá tốt, lớn hơn 1,5 kg/cm2. Mực nước
ngầm không áp nông, cách mặt đất từ 1m đến 5m.
Khu vực có cấu tạo nền đất là phù sa mới chủ yếu nằm ở khu vực có nền đất thấp
dưới 2m, thành phần chủ yếu là sét, bùn sét pha lẫn nhiều tạp chất hữu cơ thường có màu
-Trang 18-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

đen hoặc xám đen. Sức chịu tải của nền đất thấp, nhỏ hơn 0,7 kg/cm2. Mực nước ngầm
không áp nông, cách mặt đất khoảng 0,5m.
5. Thổ nhưỡng
Dựa vào tính chất thổ nhưỡng trên địa bàn Huyện phân thành các nhóm đất chính
như sau:
- Đất vàng đỏ, vàng xám: diện tích 9.237 ha chiếm 21,5% diện tích tự nhiên toàn

huyện, phân bố trên vùng đồi gò các xã Phú Mỹ Hưng, An Phú, An Nhơn Tây, Nhuận
Đức, Phú Hòa Đông, Phước Vĩnh An.
- Đất xám: có diện tích lớn nhất với 15.329 ha chiếm 35,55% diện tích tự nhiên
toàn huyện, phân bố trên hầu hết các xã của Huyện.
- Đất trên phù sa cổ có diện tích 1.538 ha, chiếm 3,5% tổng diện tích, phân bố ở
các triền thấp tại các xã Trung Lập Thượng, Trung Lập Hạ.
- Đất nhiễm phèn, dốc tụ trên nền phèn có diện tích 1.460 ha chiếm 3,41%, phân
bố trên các vùng thấp tập trung ở các xã Thái Mỹ, Trung Lập Hạ, Tân Phú Trung.
- Đất phù sa trên nền phèn: diện tích 192 ha, chiếm 0,45% tổng diện tích, phân bố
dọc sông Sài Gòn.
- Đất phèn chiếm 15.011 ha đất bằng 35% tổng diện tích, phân bố trên các vùng
trũng ở phía Tây Nam huyện như Tam Tân và một số nơi dọc sông Sài Gòn và kinh
rạch…
6. Thủy văn - thủy lợi
Khu vực chịu ảnh hưởng chế độ bán nhật triều không đều trên sông Sài Gòn.
Huyện tập trung khá nhiều các công trình thủy lợi mà nổi bật là hệ thống thủy lợi Hóc
Môn - Bắc Bình Chánh, hệ thống công trình thủy lợi Kênh đông và kênh N31A.
- Hệ thống thủy lợi Hóc Môn – Bắc Bình Chánh: Đây là công trình lớn với diện
tích phục vụ ban đầu là 12.197 ha kể cả một phần tỉnh Long An, trong đó TP Hồ Chí
Minh có 9.700 ha. Sau đó được mở rộng vùng dự án cho 2 khu vực Nhị Xuân và Tam Tân
– Thái Mỹ với diện tích phục vụ khoảng 3.750 ha.
- Công trình thủy lợi kênh Đông và kênh N31A có quy mô lớn và mang lại hiệu
quả cao đặc biệt cho khu vực Huyện. Kênh N31A mở rộng diện tích phục vụ cho công
trình kênh Đông, phục vụ cho 3.526 ha đất canh tác thuộc các xã Tân Thông Hội, Tân
Phú Trung, Phước Vĩnh An và thị trấn Củ Chi.
+ Tác động tích cực:
 Cung cấp nước tưới, nước sinh hoạt trong khu vực phụ trách.
 Ngăn mặn, tiêu úng, xổ phèn; cải tạo đất.
 Ngăn ngập do triều cao.
 Chống xói lở.

-Trang 19-


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 

SVTH: Lê Thị Phương Thúy  

+ Tác động tiêu cực:
 Các cống ngăn triều gây ách tắc giao thông thủy, đồng thời gây ách tắc trong
tiêu thoát nước khi khu vực được đô thị hóa
 Các tuyến kênh tưới gây khó khăn cho việc tiêu thoát nước mưa.
 Đánh giá chung tác động của điều kiện tự nhiên
 Vị trí địa lý
- Huyện là cửa ngõ Tây Bắc thành phố, qua huyện có các trục giao thông đối
ngoại quan trọng nối TP Hồ Chí Minh với các tỉnh Tây Ninh, Bình Dương, Long An và
Campuchia như Quốc lộ 22 (đường Xuyên Á), tỉnh lộ 7;8;15, đường Vành đai 4 phía
đông, đường cao tốc TP Hồ Chí Minh – Tây Ninh…
- Với quỹ đất khá lớn và điều kiện tự nhiên thuận lợi, huyện có vị trí chiến lược
hết sức quan trọng trong sự phát triển kinh tế của Thành phố. Huyện đã thu hút một lượng
lớn các nhà đầu tư vào nghiên cứu xây dựng các dự án nhà ở. Cơ cấu sử dụng đất ở năm
2007 chỉ đạt 1.773,11 ha, đến nay là 3.260,78 tăng 3,42%, đưa thị trường bất động sản
của Huyện chuyển mình mạnh mẽ.
- Là một huyện ngoại thành cách xa trung tâm thành phố, giá đất trên địa bàn
Huyện thấp hơn rất nhiều so với các quận thuộc nội thành thành phố.
 Địa hình – địa mạo
Huyện nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Tây Nam bộ và Miền Đông Nam bộ,
địa hình có 3 dạng: vùng đồi gò, vùng triền, vùng bưng trũng, quy hoạch tạo những nét
đặc trưng riêng theo địa hình. Khu vực phía Bắc của Huyện địa hình gò triền, nền đất tốt,
thuận lợi phát triển xây dựng các công trình công nghiệp, thương mại, nhà ở kiên cố cao
tầng. Khu vực phía Đông địa hình thấp, có nhiều sông rạch đan cắt nhau, nền đất yếu

thích hợp xây dựng các công trình thấp tầng, mật độ xây dựng thưa thoáng, thuận lợi phát
triển đô thị xanh phục vụ du lịch giải trí nghỉ ngơi.
 Khí hậu – thủy văn – thủy lợi
- Khí hậu điều hòa ít thay đổi, không bị ảnh hưởng bởi thiên tai, lũ lụt, thích hợp
cho phát triển đô thị và xây dựng nhà ở, xây dựng các khu cụm công nghiệp quy mô lớn,
trồng cây công nghiệp đạt năng suất cao và có điều kiện phát triển chăn nuôi lớn.
- Huyện có hệ thống sông, rạch tương đối nhiều, chủ yếu ở phía Đông, trực tiếp
chi phối chế độ thủy văn của Huyện, đây là lợi thế phát triển du lịch kết hợp cây xanh và
sông nước.
- Ngày nay, xu hướng chọn nhà theo phong thủy khá phổ biến. Trong đó, gió và
nước là tiêu chuẩn cơ bản, khí điều hòa tâm tính làm con người thư giãn và sảng khoái,
nước tạo cảm giác mọi chuyện đều êm xuôi trôi chảy. Huyện Củ Chi rất có thế mạnh về 2
-Trang 20-