ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHU CÔNG NGHIỆP VÀ DỊCH VỤ BOURBON AN HÒA HUYỆN TRẢNG BÀNG TỈNH TÂY NINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG KHU CÔNG NGHIỆP VÀ DỊCH VỤ
BOURBON AN HÒA HUYỆN TRẢNG BÀNG
TỈNH TÂY NINH

SVTH

:

NGUYỄN DUY THANH

MSSV

:

08124071

LỚP

:

DH08QL

KHÓA

:

2008-2012

NGÀNH

:

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012-


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN DUY THANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG KHU CÔNG NGHIỆP VÀ DỊCH VỤ
BOURBON AN HÒA HUYỆN TRẢNG BÀNG
TỈNH TÂY NINH

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Huỳnh Thanh Hiền
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………………………………….

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012-


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tốt đề tài này:
Xin chân thành cảm ơn cha mẹ nuôi dưỡng và tạo điều kiện cho con ăn học như
ngày nay, cảm ơn những người thân trong gia đình đã động viên, giúp đỡ và tạo niềm
tin cho con trong suốt thời gian qua.
Xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí
Minh, Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, cùng toàn thể quý
thầy cô đã tậ n tình truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm thực tế bổ ích cho em
trong quá trình học tập.
Xin chân thành cảm ơn thầy ThS. Huỳnh Thanh Hiền đã tận tình hướng dẫn và
giúp đỡ em trong suốt thời gian làm đề tài, giúp em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp
này.
Xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị làm việc tại Trung Tâm Phát T riển
Quỹ Đất huyện Trảng Bàng , đặc biệt cảm ơn chú Lê Thanh Toàn và chị Võ Thị Hồng
Tươi đã tận tình hướng dẫn và tạo điều kiện cho em t hực tập và thu thập số liệu hoàn
chỉnh, đồng thời truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích cho em trong suốt thời gian
thực tập tại đây.
Xin cảm ơn tập thể sinh viên lớp DH08QL đã giúp đỡ và động viên tôi trong
suốt quá trình học tập tại trường.
Do sự hiểu biết còn hạn chế và thời gian thực tập ngắn nên đề tài không thể
tránh khỏi những sai sót rất mong được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô.
Tp.Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 07 năm 2012.
Sinh viên
Nguyễn Duy Thanh.

Trang i

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Duy Thanh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khu công
nghiệp và dịch Bourbon An Hòa huyện Trảng Bàng”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Huỳnh Thanh Hiền, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Phương hướng phát triển của Tây Ninh trong thời gian tới gắn liền với phương
hướng phát triển kinh tế - xã hội của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong
những vùng kinh tế năng động, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và giữ vai trò quyết
định đóng góp vào tăng trưởng kinh tế cả nước.
Trong thời gian gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế vượt bậc của khu vực và
trong nước, địa bàn kinh tế trọng điểm phía Nam có tốc độ phát triển công nghiệp
mạnh dẫn đến tốc độ và nhu cầu đầu tư vào các khu công nghiệp tăng nhanh, tỉnh Tây
Ninh tiếp giáp với thành phố Hồ Chí Minh, là cửa ngõ giao thương biên giới với
Campuchia, nên chiếm một vị trí rất quan trọng trong chiến lược của vùng kinh tế
trọng điểm phía Nam.
Nằm trong kế hoạch chuyển đổi đất nông nghiệp có sản lượng thấp thành đất
sản xuất công nghiệp có giá trị cao của tỉnh Tây Ninh, việc lập quy hoạch chi tiết khu
công nghiệp và dịch vụ BourBon - An Hòa nhằm mục đích sử dụng quỹ đất một cách
hợp lý và khai thác tối đa tiềm năng kinh tế của huyện Trảng Bàng cũng như của tỉnh
là một nhu cầu thực tế và cần thiết.
Khu vực dự án hiện là đất nông nghiệp với địa hình bằng phẳng, về giao thông
bộ: có tỉnh lộ 787 và đường Hồ Chí Minh dự phóng, về giao thông thủy: sông Vàm Cỏ
Đông giáp ranh phía Tây khu quy hoạch là tuyến vận chuyển hàng hóa, nối tỉnh Tây
Ninh với các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long .
Bằng những phương pháp chủ đạo như: phương pháp thu thập, phương pháp
điều tra–khảo sát, phương pháp phân tích – tổng hợp đề tài đã tập trung nghiên cứu

những chính sách về công tác BT, HT&TĐC của huyện Trảng Bàng.
Căn cứ CV số 2186/UBND-KTTH của UBND tỉnh Tây Ninh V/v chủ trương thu
hồi đất để xây dựng khu công nghiệp và dịch vụ Bourbon – An Hoà. Kết quả là t ổng
diện tích thu hồi giải tỏa: 1.045,48 ha. Tổng số hộ gia đình, cá nhân và tổ chức phải
giải tỏa: 1.431 hộ.
Qua quá trình nghiên cứu đề tài đã đạt được những kết quả là tìm hiểu quy trình
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ TĐC của huyện Trảng Bàng tỉnh
Tây Ninh, qua đó phát hiện những khó khăn để tìm ra phương hướng khắc phục, hoàn
thiện hơn công tác BT, HT&TĐC sau này.

Trang ii


MỤC LỤC
Nội dung
Trang
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................i
TÓM TẮT ......................................................................................................................ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... v
DANH SÁCH CÁC BẢNG ..........................................................................................vi
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ....................................................................................vii
DANH SÁCH HÌNH ẢNH - SƠ ĐỒ .......................... Error! Bookmark not defined.
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................................ 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................ 3
I.1 Cơ sở lý luận ..............................................................................................................3
I.1.1 Cơ sở khoa học ................................................................................................3
I.1.2 Cơ sở pháp lý ..................................................................................................8
I.1.3. Cơ sở thực tiễn .............................................................................................10
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu...................................................................................11

I.2.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................11
I.2.2. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................12
I.2.3 Tài nguyên thiên nhiên ..................................................................................13
I.2.4. Tình hình kinh tế – xã hội ............................................................................15
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu .....................................................................17
I.3.1 Nội dung ........................................................................................................17
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu...............................................................................17
I.3.3 Quy trình thực hiện nội dung nghiên cứu .....................................................18
I.4 Khái quát một số dự án thực hiện bồi thường trên địa bàn huyện Trảng Bàng. ......18
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU........................................................................ 20
II.1 Tình hình thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai. ...........................20
II.1.1 Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý , sử dụng đất và
tổ chức chỉ đạo thực hiện các văn bản đã được ban hành .....................................20
II.1.2 Đánh giá về công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Trảng
Bàng .......................................................................................................................24
II.2 Tình hình sử dụng đất trên huyện Trảng Bàng .......................................................25
II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất: ................................................................................25
II.2.2 Tính hợp lý của việc sử dụng đất .................................................................28
II.3 Một số nguyên tắc về công tác bồi thường , hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất ............................................................................................................................30
II.3.1 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất .........................................................31
II.3.2 Bồi thường đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ....................32
II.3.3 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân
...............................................................................................................................32
II.3.4 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở .........................................32
II.3.5 Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình
công cộng có hành lang bảo vệ an toàn .................................................................33
II.3.6 Nguyên tắc và căn cứ xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ về nhà, công trình
xây dựng. ...............................................................................................................33
Trang iii

II.3.7 Bồi thường về di chuyển mồ mả ..................................................................34
II.3.8 Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi ........................................................34
II.3.9 Chính sách hỗ trợ .........................................................................................34
II.4 Khái quát về dự án nghiên cứu ...............................................................................35
II.4.1 Vị trí, giới hạn khu đất .................................................................................36
II.4.2 Giới thiệu dự án ...........................................................................................37
II.5 Quy trình và thủ tục thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .............39
II.6 Kết quả thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư ..............41
II.6.1 Phương án trình duyệt bồi thường, hỗ trợ và tái định cư............................41
II.6.2 Kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ....................................................44
II.7 Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái
định cư của dự án...........................................................................................................50
II.7.1 Chính sách, công tác bồi thường, hỗ trợ ......................................................50
II.7.2 Giá bồi thường .............................................................................................51
II.7.3 Đánh giá công tác giải quyết khiếu nại tố cáo .............................................51
II.8 Những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng của dự án ...............................................................................................................52
II.8.1 Thuận lợi ......................................................................................................52
II.8.2 Khó khăn ......................................................................................................52
II.8.3 Đề xuất các biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng .....................................................................................................53
PHẦN III: KẾT LUẬN .............................................................................................. 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 55

Trang iv


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

QĐ
UBND
TTPTQĐ
TP
HĐND
BTHT-TĐC
HĐ BTHT-TĐC
CP
TTg
NĐ-CP
GCNQSDĐ
NĐ
TT-BTC
v/v
TN & MT
NQ
DNTN
TW

Quyết định
Ủy ban nhân dân
Trung tâm phát triển quỹ đất
Thành phố
Hội đồng nhân dân
Bồi thường hỗ trợ tái định cư
Hội đồng bồi thường hỗ trợ tái định cư
Chính phủ
Thủ tướng
Nghị định Chính phủ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nghị định
Thông tư Bộ Tài Chính
Về việc
Tài Nguyên môi trường
Nghị quyết
Doanh nghiệp tư nhân
Trung Ương

Trang v


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1: Các đơn vị hành chính của huyện Trảng Bàng ................................................ 11
Bảng 2: Một số dự án đang được triển khai thực hiện .................................................. 19
Bảng 3: Thu chi ngân sách Nhà nước trên địa bàn Huyện ............................................ 23
Bảng 4: Cơ cấu sử dụng đất toàn huyện........................................................................ 25
Bảng 5: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp. ............................................................... 26
Bảng 6: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp. ......................................................... 27
Bảng 7: Hiện trạng sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp ......................................... 36
Bảng 8: Dự toán kinh phí bồi thường khu công nghiệp và dịch vụ Bourbon An Hòa.. 42
Bảng 9: Kết quả bồi thường đất .................................................................................... 45
Bảng 10: Kết quả bồi thường nhà cửa ........................................................................... 46
Bảng 11: Bảng giá hỗ trợ di dời các loại mồ mả ........................................................... 47
Bảng 12: Kết quả bồi thường cây trái hoa màu ............................................................. 48
Bảng 13: Chính sách hỗ trợ ........................................................................................... 49

Trang vi

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế huyện Trảng Bàng năm 2011 .............................................. 16
Biểu đồ 2 : Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp........................................................... 27
Biểu đồ 3 : Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp..................................................... 28

DANH SÁCH HÌNH ẢNH - SƠ ĐỒ
Hình 1: Bản đồ ranh giới hành chính huyện Trảng Bàng.............................................. 12
Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện nghiên cứu đề tài............................................................. 18
Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ ............................................ 39

Trang vii


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất nước ta đang trong thời kì đổi mới, xây dựng lại sau một thời gian dài của
chiến tranh và đất đai nhà cửa bị tàn phá. Nhu cầu đất đai để xây dựng các công trình
phục vụ lợi ích công cộng và lợi ích cho quốc gia, quốc phòng, an ninh là rất lớn.
Hòa cùng với công cuộc phát triển chung của cả nước, tỉnh Tây Ninh đã và
đang trong quá trình chuyển biến nhanh cơ cấu kinh tế từ cơ cấu nông – công nghiệp
sang cơ cấu công nghiệp – nông nghiệp – dịch vụ và du lịch. Phát triển xã hội theo
hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa để hòa nhập với sự phát triển của đất nước
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu đối với tất cả các ngành kinh
tế nhất là đối với ngành nông nghiệp. Đất đai vô hạn về thời gian sử dụng nhưng có
giới hạn về không gian và diện tích do đó Nhà nước muốn thực hiện các dự án thì phải
thu hồi lại đất.
Trong bối cảnh đó thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất là vấn đề phức tạp và nhạy cảm tác động đến nhiều lĩnh vực của đời sống
kinh tế - xã hội. Nước ta hiện nay chính sách về đất đai còn tồn tại nhiều vấn đề đã làm
cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trở nên phức tạp hơn và mang tính thời
sự cấp bách trong dư luận. Nếu thực hiện không tốt vấn đề này sẽ gây mất ổn định đời
sống xã hội, ngược lại nếu làm tốt công tác này sẽ tạo môi trường thông thoáng cho
phát triển, thu hút đầu tư và góp phần làm lành mạnh các mối quan hệ xã hội, củng cố
lòng tin của dân, hạn chế tình trạng tranh chấp khiếu nại.
Trong quá trình Việt Nam tiếp tục và tăng tốc quá trình chuyển đổi kinh tế xã
hội, các vấn đề đất đai có ảnh hưởng rất đáng kể và dưới nhiều góc độ. Một trong
những vấn đề đó là việc Nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, mục đích phát triển kinh tế xã hội. Cụ thể là xây dựng lên các dự án công
ty, công trình xây dựng lớn với tinh thần mời gọi các nước đầu tư phát triển. Khi thực
hiện, việc thu hồi đất thì công tác bồi thường hết sức phức tạp và khó thực hiện vì
không những ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong khu vực giải tỏa mà còn
ảnh hưởng sâu rộng đến toàn xã hội. Do đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
và tái định cư phải được thực hiện một cách hợp lý nhằm đảm bảo tính thống nhất,
đồng bộ, phù hợp với pháp luật và đáp ứng được tâm tư, nguyện vọng của người dân
có đất bị thu hồi. Chính vì vậy, cùng với sự giúp đỡ của các cô chú tại Trung Tâm Phát
Triển Quỹ Đất huyện Trảng Bàng, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai & Bất
động sản, trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh cùng với sự hướng dẫn của thầy
Huỳnh Thanh Hiền , nên em tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng khu công nghiệp và dịch vụ Bourbon – An Hòa
huyện Trảng Bàng tỉnh Tây Ninh”

 Mục tiêu nghiên cứu:
- Tìm hiểu quy trình thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên
địa bàn nghiên cứu.
- Đánh giá công tác thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khu công
nghiệp và dịch vụ Bourbon – An Hòa.

Trang 1


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

- Phân tích những thuận lợi và khó khăn của công tác bồi thường , giải tỏa khi
thực hiện dự án.
- Phân tích những nguyên nhân tồn tại, vướng mắc và đề xuất hướng khắc
phục.
 Đối tượng nghiên cứu:
- Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng khu công nghiệp và dịch vụ
Bourbon –An Hòa trên địa bàn huyện Trảng Bàng tỉnh Tây Ninh.
 Phạm vi nghiên cứu:
- Dự án khu công nghiệp và dịch vụ Bourbon – An Hòa trên huyện Trảng Bàng
tỉnh Tây Ninh.
- Thời gian thực hiện nghiên cứu : từ 15/3/2012 đến 15/6/2012

Trang 2


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận

I.1.1 Cơ sở khoa học
1. Một số khái niệm có liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng
- Đất đai: là một vùng không gian đặc trưng được xác định, trong đó bao gồm
những yếu tố về sinh quyển, khí quyển, thổ quyển, thạch quyển, thủy quyển được xác
định trong vùng đặc trưng đó và bao gồm các hoạt động của con người từ quá khứ đến
hiện tại và trong tương lai.
- Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại QSDĐ hoặc
thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND cấp xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định
của Luật Đất đai năm 2003.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
- Định giá đất đai : là người định giá căn cứ vào nguyên tắc , phương pháp định
giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh
tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng , và tình trạng thu lợi thông thường trong
hoạt động kinh tế thực tế đất đai , xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát
triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chích sách đất
đai, đối với việc thu lợi từ đất , rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một th ời điểm nào đó
cho một thửa hoặc nhiều thửa đất đới với một quyền đất đai nào đó.
- Giá đất: là sự biểu hiện bằng tiền của một diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc do người chuyển nhượng QSDĐ và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với
nhau tại một thời điểm xác định.
- Khung giá đất: do Chính Phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của
mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai.
Khung giá là cơ sở để kích thích người sử dụng đất sử dụng đất đúng mục đích và có
hiệu quả cao.
- Bảng giá: trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh hàng

năm xác định bảng giá cho các loại đất tại địa phương ứng với các mức độ tiềm năng
khác nhau để đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội khác nhau. Bảng giá đất được xác định phải phù hợp với tình
hình thực tế địa phương, nếu giá quá cao sẽ gây cản trở mục đích sử dụng đất, nếu giá
quá thấp thì tiềm năng của đất đai sẽ không được khai thác hết, do đó việc sử dụng đất
sẽ không đạt được hiệu quả.

Trang 3


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

- Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời gian hạn sử dụng đất xác định.
- Tái định cư: là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người
bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc
thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển
đến nơi ở mới.
2. Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và nền sản xuất. Để phát triển và quản lý nguồn tài
nguyên này sao cho hợp lý là một công việc hết sức quan trọng . Trong đó, công tác về
bồi thường hỗ trợ về đất cũng góp phần bảo vệ nguồn tài nguyên quý giá này, cùng với
các chế độ chính sách phát triển qua từng giai đoạn.
a) Giai đoạn từ trước năm 1993
- Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đất nước bị chia cắt thành hai miền: Nam,
Bắc nên các luật lệ đất đai trong thời kỳ Pháp thuộc bị bác bỏ. Thời kỳ này miền Bắc
đang thực hiện việc tăng gia sản xuất với phương châm tất cả cho tiền tuyến, tất cả cho

miền Nam ruột thịt nên người dân đã tự nguyện đóng góp đất đai vào các hợp tác xã để
tăng gia sản xuất mà không đòi hỏi bất kỳ một sự bồi thường nào.
- Từ khi miền Nam hoàn toàn giải phóng (30/04/1975), đất nước thống nhất
hoàn toàn và đi theo con đường XHCN, bước vào thời kỳ xây dựng và phát triển kinh
tế – xã hội. Đồng thời, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để điều
chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Và các chính sách về đất đai,
về đền bù thiệt hại khi Nhà nước lấy đất để phục vụ cho việc xây dựng các công trình
quốc gia cũng được ban hành.
- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội Đồng chính phủ về việc thống
nhất quản lý ruộng đất và công tác tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước quy
định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất. Trường hợp cần đất sử
dụng thì cấp đất khác. Giai đoạn này hầu như khung pháp lý về giải tỏa đền bù không
đặt ra mà do thương lượng, thỏa thuận, khi nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước giao đất
khác hoặc đền bù thực tế đối với đất ở, còn đất nông nghiệp thì hoán đổi đất khác hoặc
đền bù từ 3 đến 5 lần giá trị sản lượng mảnh đất đó. Còn hầu hết đất xây dụng các
công trình giao thông, thủy lợi, điện khí hóa nông thôn thì Nhà nước dùng phương
thức vận động tự nguyện “Nhà nước và nhân dân cùng làm”. Nhìn chung giai đoạn
này ít xảy ra khiếu nại về bồi thường vì đất đai chưa có giá trị cao.
- Điều 19 Hiến pháp nước Việt Nam năm 1980 đã quy định: “Đất đai, rừng
núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển, thềm lục địa
… là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” với quy định này đã thể hiện rõ đất
đai chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý.
- Năm 1988 Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai. Vấn đề bồi thường thiệt hại cho người sử
dụng đất khi bị thu hồi đất được quy định tại Điều 49: “Khi đất đai đang sử dụng bị thu
hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thực tế và được giao đất
Trang 4

Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

khác”. Người nhận đất thì phải đền bù thiệt hại thực tế cho người sự dụng đất giao lại
cho mình, phải bồi hoàn thành quả lao động những năm đầu tư làm tăng giá trị đất đó.
Đây chỉ là thỏa thuận giữa người nhận đất và người có đất bị thu hồi chứ Nhà nước
chưa can thiệp tới. Với quy định như trên dẫn đến tình trạng không thống nhất trong
chính sách đền bù thiệt hại giữa các địa phương.
- Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 đã quy định
tại điều 19: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”. Do đó
người sử dụng đất chỉ được đền bù tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất và được áp
dụng theo quyết định số 201/1980/CP.
- Hiến pháp năm 1992 ra đời tại điều 17 khẳng định lại “Đất đai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời … là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”.
b) Giai đoạn từ 1993 đến 2003
- Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 lấy
Hiến pháp 1992 làm nền tảng và kế thừa Luật Đất đai năm 1988, đã có sửa đổi, bổ
sung nhiều điểm mới cho phù hợp với thực tế và thừa nhận là đất đai có giá trị.
- Nhà nước định giá các loại đất để phục vụ vào việc quản lý Nhà nước về đất
đai trong đó có việc đền bù thiệt hại về đất khi bị Nhà nước thu hồi đã làm thay đổi
cách nhìn của người dân đối với đất đai và những chính sách về đền bù thiệt hại, giải
phóng mặt bằng. Và khi mới ban hành, Luật Đất đai năm 1993 sử dụng ba cụm từ là
“đền bù” (Điều 79), “đền bù thiệt hại” (Điều 28) và “bồi thường thiệt hại” (Điều 73)
để chỉ việc này. Đến Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 lần thứ
hai vào năm 2001 chỉ dùng một cụm từ “bồi thường” để thay cho ba cụm từ trên. Như
vậy, khái niệm “bồi thường cho người có đất bị thu hồi” đã có và được sử dụng trong
pháp luật đất đai từ ngày 01/10/2001.
- Khi bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cơ quan quản lý Nhà nước về đất

đai có thẩm quyền cần phải chú ý đến điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường
và nguyên tắc bồi thường.
- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của chính phủ quy định việc đền bù
thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính
sách cơ bản cho việc đền bù khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai đọan từ 1994 đến 1998.
Tuy nhiên qua quá trình thực hiện cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: Chưa
bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai, tài
sản chưa tương xứng với thiệt hại thực tế; không có các quy định về các biện pháp hỗ
trợ ổn định đời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân
giải phóng mặt bằng…..
- Trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ quy định UBND các tỉnh, TP trực
thuộc Trung ương tự xây dựng bảng giá các loại đất cho phù hợp với địa phương mình.
Dẫn đến việc bồi thường ở những vị trí rất gần nhau nhưng thuộc hai địa phương khác
nhau thì mức giá chênh lệch quá lớn và người được bồi thường không đồng ý. Giá đất
biến động mạnh nhưng nó không được bổ sung cập nhật kịp thời dẫn đến giá đất trong
Trang 5


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

các bảng giá quy định thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường gây phản
ứng từ những người bị thu hồi đất.
- Việc đền bù về đất không phân biệt nguồn gốc sử dụng đất, mọi đối tượng sử
dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất đều được bồi thường như nhau điều này gây thiệt
thòi cho những người sử dụng đất hợp pháp.
- Sự khác biệt về giá đất ở đô thị và đất ở nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên

dùng và đất nông nghiệp…là rất lớn và việc phân biệt các loại đất này rất khó khăn do
có sự chồng chéo ngay trong việc phân chia giữa hiện trạng đất và loại đất đã gây khó
khăn cho việc áp giá đền bù.
- Về chính sách tái định cư do thiếu quy hoạch nên thực hiện xây dựng các khu
tái định cư chưa đồng thời với việc giải toả đền bù. Ngoài ra còn chưa quan tâm đến
vấn đề ổn định đời sống, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất.
- Tính bồi thường đất nông nghiệp theo hạng đất (6 hạng) trong khi thực tế giá
chuyển nhượng đất nông nghiệp thì phụ thuộc vào vị trí các khu đất. Thiếu các quy
định hỗ trợ cho người đang thuê hoặc sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước và các
khoản hỗ trợ khi bị thu hồi đất.
- Để giải quyết, khắc phục những hạn chế cho phù hợp với thực tế, Chính phủ
ban hành Nghị định số 22/NĐ-CP ngày 24/04/1998 thay thế Nghị định số 90/NĐ-CP.
Nghị định số 22/NĐ-CP quy định cụ thể, chi tiết hơn về đối tượng được đền bù, đối
tượng không được đền bù, hỗ trợ và đền bù thiệt hại đối với các loại đất, đồng thời
phân rõ trách nhiệm của các Sở, Ban, Ngành có liên quan và quan tâm đến quyền lợi
của người bị thu hồi đất như: giá đền bù thiệt hại gần tương đương với giá thị trường
và điều chỉnh theo hệ số K, có trợ cấp, hỗ trợ thích hợp cho ngời bị di dời…Tuy nhiên
vẫn còn những vướng mắc, bất cập trong công tác đền bù giải toả mà Nghị định số
22/NĐ-CP chưa khắc phục được là: người dân sau khi di dời, tái định cư gặp rất nhiều
khó khăn như tìm việc làm mới, xây dựng mối quan hệ xã hội mới,...hệ số K dao động
lớn nên giá cả bồi thường giữa các dự án có sự chênh lệch nhiều, quy định về TĐC
chưa xác định rõ đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, phương thức bố trí TĐC.
- Năm 1998, Luật Đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung lần đầu và ngày
29/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/NĐ-CP để thay thế Nghị định 90/NĐCP trên cơ sở điều chỉnh, bổ sung một số điều còn hạn chế của Nghị định 90/NĐ-CP,
ngày 04/11/1998 Bộ Tài chính cũng ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC hướng
dẫn Nghị định 22/NĐ-CP.
c) Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
- Tình hình kinh tế - xã hội của đất nước ngày càng phát triển, vì thế các chính
sách quản lý Nhà nước về đất đai đã được ban hành trước đó không còn phù hợp nữa.
Chính vì vậy, sau 10 năm Luật Đất đai năm 1993 được thực hiện thì đến năm 2003 đã

được thay thế bằng Luật Đất đai mới. Và theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đối với những trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại
Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
Trang 6


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

- Giá đất để bồi thường được thực hiện theo các quy định về giá đất mới nên
người sử dụng đất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện
giảm đi. Các địa phương tự xây dựng bảng giá các loại đất dựa trên bảng giá của
Chính phủ và phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường.
- Luật Đất đai 2003 cũng quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà đã có
dự án đầu tư để giao hoặc cho thuê thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường
cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho UBND cấp huyện; trường hợp
Nhà nước thu hồi đất mà chưa có dự án đầu tư thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và
bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho tổ chức phát triển
quỹ đất. Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho
thuê thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Với các quy
định mới này nhà đầu tư đã chủ động hơn trong việc lựa chọn địa bàn để đầu tư sản
xuất kinh doanh. Ở giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1993, sau khi có dự án đầu tư
hoặc khi có người sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới tiến hành các
thủ tục thu hồi đất. Đến Luật Đất đai 2003, việc thu hồi đất được quy định khác, ngoài

những trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
thì với những trường hợp có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa
có dự án đầu tư Nhà nước cũng quyết định thu hồi ngay những diện tích đất đó.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thay thế Nghị định số 22/NĐ-CP. Tại Nghị định
này đã có những đổi mới cơ bản về phạm vi áp dụng, về bồi thường đất và tài sản trên
đất, về chính sách hỗ trợ và tổ chức thực hiện. Thông tư số 116/2004/BTC ngày
07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định này đã cụ thể hoá điều
kiện được bồi thường và không được bồi thường; quy định rõ thế nào là đất ở và hạn
mức đất ở để tính bồi thường hệ số K được thiết lập trên cơ sở điều tra hiện trạng ,
giảm khoảng chênh lệch giữa giá thị trường và mức giá bồi thường.
- Ngày 25/05/2007 Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai đã nêu rõ cụ thể nội dung, thời hạn các bước
phải thực hiện và nhiệm vụ, quyền hạn của các Ban ngành có liên quan khi làm công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Ngày 13/08/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP về việc
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất , giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của bộ Tài Nguyên và
Môi Trường qui định chi tiết về bồi thường , hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu
hồi đất giao đất, cho thuê đất.

Trang 7


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

I.1.2 Cơ sở pháp lý
1. Căn cứ pháp lý
a) Các văn bản pháp lý của Trung ương
Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
việc thi hành Luật Đất đai.
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Thông tư 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực
hiện nghị định 188.
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ Quy định
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của bộ tài chính về hướng dẫn
thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ Quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ TNMT hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
b) Các văn bản pháp lý của địa phương
Công văn số 2168/UBND-KTTK ngày 10/6/2008 UBND tỉnh Tây Ninh về chủ
trương thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp và dịch vụ Bourbon – An Hòa huyện
Trảng Bàng tỉnh Tây Ninh.
Công văn số 2760/UBND-KTTK ngày 24/7/2008 của UBND tỉnh Tây Ninh về
công tác chuẩn bị thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC để thực hiện khu công nghiệp
và dịch vụ Bourbon – An Hòa huyện Trảng Bàng tỉnh Tây Ninh.
Quyết định số 555/2005/QĐ-UBND ngày 09/6/2005 của UBND tỉnh Tây ninh

về việc ban hành quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Tây Ninh.
Quyết định số 758/QĐ-UBND ngày 27/4/2009 của Uỷ ban nhân dân Tỉnh Tây
Ninh về việc thu hồi tổng thể 1.045,48 ha đất tại xã An Hoà huyện Trảng Bàng để Ban bồi
thường GPMB huyện Trảng Bàng tổ chức thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư để
thực hiện dự án Khu Công Nghiệp và Dịch vụ Bourbon An Hòa.
Quyết định số 100/2008/QĐ-UBND ngày 22/12/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tây Ninh ban hành bảng giá các loại đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Tây Ninh.
Quyết định số 52/2008/QĐ-UBND ngày ngày 30 tháng 06 năm 2008 của Uỷ
ban nhân dân tỉnh Tây Ninh về ban hành Bảng đơn giá nhà, công trình xây dựng, vật
kiến trúc trên địa bàn tỉnh Tây Ninh.
Quyết định số 1079/2006/QĐ-UBND ngày 22/11/2006 của Uỷ ban nhân dân
tỉnh Tây Ninh về ban hành bảng giá bồi thường, hỗ trợ hoa màu, cây trái và vật nuôi
Trang 8


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

trên địa bàn tỉnh Tây Ninh, khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Tây
Ninh.
Quyết định số 2021/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tây
Ninh về việc phê duyệt phương án và dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư thực hiện dự án Khu Công nghiệp và Dịch vụ Bourbon An Hòa, huyện Trảng Bàng,
tỉnh Tây Ninh.
Quyết định số 1279/QĐ-UBND ngày 14/7/2010 của UBND tỉnh Tây Ninh về
việc Điều chỉnh quyết định số 2021/QĐ-UBND ngày 29/9/2019 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tây Ninh về phê duyệt phương án và dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư thực hiện dự án Khu Công nghiệp và Dịch vụ Bourbon An Hòa, huyện Trảng

Bàng, tỉnh Tây Ninh.
2. Các quy định hiện hành về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
Thu hồi đất là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm thực hiện quyền sở hữu của
Nhà nước đối với đất đai.Tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003 đã khẳng định: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Một trong các quyền định
đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo điểm C khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai là giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Quyền thu hồi
đất của Nhà nước thực hiện đối với các trường hợp sau:
- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi
khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả.
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất.
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
+ Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm.
+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai
mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm bị lấn, chiếm.
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi
hết hạn.
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời gian mười hai tháng
liền, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền,
đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền.

Trang 9


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được
sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai
mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất
trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất,
cho thuê đất đó cho phép.
a. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng
- Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau
khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu
sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
- Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp
và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế
hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định
cư.
- Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt
bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố
công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu
hồi đất.
- Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì
UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế. Người bị
cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại.

b. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
- Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển
kinh tế trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.
- Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Hiện nay trên địa bàn huyện Trảng Bàng công tác BT, giải phóng mặt bằng diễn
ra rất phức tạp và gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do công tác này ảnh hưởng rất lớn
về nhiều mặt đời sống của người bị thu hồi đất. Dự án khu công nghiệp và dịch vụ
Bourbon An Hò a cùng với các dự án khác trên địa bàn huyện cũn g đã và đang được
triển khai thực hiện. Từ thực tiễn đó, tôi muốn tìm hiểu kết quả về những thuận lợi và
khó khăn khi thực hiện công tác bồi thường dự án Khu công nghiệp và dịc
h vụ
Bourbon An Hòa. Và tôi đã:
- Điều tra, tìm hiểu quy trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn
huyện.
- Tham gia tìm hiểu vào công tác BT, HT&TĐC của dự án.
Trang 10


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Vị trí địa lý
Huyện Trảng Bàng nằm ở phía Nam của tỉnh Tây Ninh , nằm trên tuy ến đường

Xuyên Á chạy ngang, là cửa ngõ quan trọng để giao lưu với các vùng khác trong nước
và quốc tế. Trung tâm Huyện cách Thành Phố Hồ Chí Minh về phía đông 40km, cách
Thị Xã Tây Ninh về phía tây bắc 50km, cách biên giới Campuchia khoảng 35km. Các
đường giao thông từ Tây Ninh về Thành Phố Hồ Chí Minh và đi các tỉnh đều phải qua
Trảng Bàng. Trảng Bàng là cửa ngõ phía tây của Thành Phố Hồ Chí Minh và vùng
trọng điểm kinh tế phía Nam và cũng là cánh cửa của Tây Ninh liên hệ với Thành Phố
Hồ Chí Minh và các tỉnh Đồng Bằng Sông Cửu Long.
Huyện nằm trên tuyến quốc lộ nối TP. Hồ Chí Minh và thủ đô Phnom Penh của
Campuchia.
Huyện Trảng Bàng có 10 xã và một thị trấn với tổng diện tích 34.027,30 ha.
Bảng 1: Các đơn vị hành chính của huyện Trảng Bàng
STT

Đơn vị hành chính

Diện tích (ha)

1

Thị Trấn Trảng Bàng

2

Đôn Thuận

5.857,82

3

Hưng Thuận

4.415,90

4

Lộc Hưng

4.514,73

5

Gia Lộc

3.022,70

6

Gia Bình

1.203,70

7

Phước Lưu

1.321,95

8

Bình Thạnh

2.144,80

9

An Tịnh

3.330,46

10

An Hòa

3.023,60

11

Phước Chỉ

4.824,64

Tổng

367,00

3.4027,30
(Nguồn: Phòng TN & MT huyện Trảng Bàng )

Trang 11

Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

Hình 1: Bản đồ ranh giới hành chính huyện Trảng Bàng

Nguồn: (Phòng TN & MT huyện Trảng Bàng )
Trảng Bàng là một huyện nằm ở phía Nam tỉnh Tây Ninh.
 Phía Đông giáp tỉnh Bình Dương.
 Phía Tây giáp vương quốc Campuchia.
 Phía Nam giáp tỉnh Long An và TP. Hồ Chí Minh.
 Phía Bắc giáp các huyện Gò Dầu, Bến Cầu, Dương Minh Châu.
I.2.2. Điều kiện tự nhiên
1. Địa hình địa mạo
Huyện có hai dạng địa hình chính : địa hình đồi và địa hình đồng bằng . Nhìn
chung, huyện có nền đất tương đối ổn định.
Địa hình đồi : phân bố ở các xã cánh đô ng của huyện được phâ n chia bởi
sông Vàm cỏ Đông . Địa hình đồi chiếm diện tích chủ yếu với
25.591 ha chiếm
76.48%.
- Địa hình đồng bằng : địa hình đồng bằng được chia làm 3 dạng : địa hình
đồng bằng cao, đại hình đồng bằng thấp, địa hình đồng bằng rất thấp.

Trang 12


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

+ Địa hình đồng bằng cao là địa hình không bị ngập tr ong mùa lũ, nó thích
hợp cho sản xuất lúa và hoa màu.
+ Địa hình đồng bằng thấp là địa hình bị ngập nhẹ trong mùa lũ , địa hình
này phù hợp cho sản xuất chuyên lúa.
+ Địa hình đồng bằng rất thấp là đại hình ngập sâu trong mùa lũ
, vì vậy
trong sản xuất lúa phải bố trí mùa vụ tránh thời kì bị ngập.
2. Khí hậu
- Huyện Trảng Bàng mang đặc điểm chung của khí hậu vùng Đông Nam Bộ,
có khí hậu tương đối ôn hoà, với mùa rõ rệt, mùa mưa và mùa khô. Mùa nắng từ tháng
12 năm trước đến tháng 4 năm sau và tương phản rất rõ với mùa mưa ( từ tháng 5 –
tháng 11). Nhiệt độ trung bình năm của Huyện là 27,4 0c.
- Huyện có lượng mưa khá lớn, số lượng mưa trung bình hàng năm của huyện
từ 1900- 2300 mm phân bố không đều trong năm . Độ ẩm không khí tương đối cao ,
trung bình từ 82-83%, cực đại có thể lên tới 86-87%. Mùa mưa độ ẩm không khí
thường cao hơn mùa khô từ 10-20%.
- Một số hạn chế chủ yếu của khí hậu ở đây là sự biến động và phân hóa rõ rệt
của các yếu tố theo mùa . Sự tương phản giữa mùa khô và mùa mưa , về lương mưa, độ
gió, độ ẩm ít nhiều gây cản trở cho triển sản xuất và đời sống.
3. Thủy văn
- Huyện Trảng Bàng có tài nguyên nước khá phong phú, nếu được khai thác
hợp lý có thể cung cấp nước đầy đủ cho sản xuất nông nghiệp, công nghiệp và nước
sinh hoạt.
- Huyện có 2 sông lớn chảy qua: sông Vàm Cỏ Đông chảy trong phạm vi
huyện dài 11,25km. Sông Sài Gòn chảy qua trong phạm vi huyện dài 23,25km.
- Hệ thống thủy lợi Hồ Dầu Tiếng và nguồn nước ngầm vô cùng phong phú
cung cấp cho sản xuất và phục vụ đời sống nhân dân.
I.2.3 Tài nguyên thiên nhiên
1. Tài nguyên đất

Chủ yếu có 2 nhóm đất chính là nhóm đất xám có khoảng 26.000 ha, chiếm
76% diện tích tự nhiê n; nhóm đất phù sa có khoảng 8000 ha, chiếm 24% diện tích tự
nhiên.
- Nhóm đất phù sa:
+ Đất phù sa : hình thành trên trầm tích trẻ (holocen) của hệ thống sông
Vàm Cỏ Đông và Sông Sài Gòn, đất phù sa chiếm 25% diện tích không phân bố tập
trung trên đại bàn.
+ Đất xám: hình thành nền phù sa cổ (Plestocen) loại đất này chiếm 75%
phân bố rộng rãi trên đia bàn huyện gồm các xã An hòa , Phước Lưu, Gia Bình , An
Tịnh, Đôn Thuận.

Trang 13


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

- Nhóm đất xám:
Được hình thành trên phù sa cổ, phân bố trên các dạng địa hình đồi ở các
xã Đôn Thuận , Hưng Thuận , An Tịnh , Gia Lộc , Lộc Hưng , An Hòa và rải rác các
khác.
2. Tài nguyên nước
- Nhìn chung huyện cũng có nguồn nước khá phong phú nước mặt lẫn nước
ngầm,nếu được khai thác hợp lý có thể cun g cấp đầy đủ cho sản xuất nông nghiệp ,
công nghiệp và nước sinh hoạt.
- Nguồn nước mặt phụ thuộc chủ yếu vào chế độ hoạt động của 2 con sông lớn
chảy qua là Sài Gòn và sông Vàm Cỏ Đông . Cùng với 2 con sông chính , huyện có
nhiều sông suối, kênh rạch, tạo ra một mạng lưới thủy văn phân bố tương đối thưa . Hệ
thống kênh mương thủy lợi Hồ Dầu Tiếng phủ 08 xã đông huyện (Đôn Thuận, Hưng

Thuận, lộc Hưng, Gia Lộc, An Tịnh, Gia Bình và thị trấn Trảng Bàng).
- Nguồn nước ngầm của huyện khá phong phú, phân bố rộng khắp , chiều dài
tầng ổn địn h, chất lượng nước rất tố t. Tổng lưu lượng nước ngầm có thể khai thác là
50-100m3/giờ. Vào mùa khô, vẫn khai thác nước ngầm , đảm bảo chất lương sinh hoạt
và sản xuất.
3. Tài nguyên khoáng sản
- Tài nguyên khoáng sản của huyện nhìn chung là nghèo nàn , chỉ có một số ít
khoáng sản phi kim loại để làm vật liệu xây dựng như cát , sạn, sét làm gạch gói và
phún sỏi. Việc thăm dò đánh giá trữ lượng còn rất ít được thực hiện , mới ở giai đoạn
phát hiện, ước tính trữ lượng.
- Ở huyện phát hiện các loại vật liệu:
+ Than bùn phát triển ở ven sông Vàm Cỏ Đông.
+ Sét gạch ngói phân bố dọc sông Vàm Cỏ Đông.
+ Cuội, sạn, cát có nhiều ở các xã Đôn Thuận và một số ở xã Lộc Hưng, An
Tịnh, An Hòa.
+ Laterit: sử dụng để rải đường , làm vật liệu xây dựng . Ở huyện phát hiện
thấy ở xã Đôn Thuận.
4. Tài nguyên nhân văn
- Trên địa bàn huyện có nhiều dân tộc sinh sống , chủ yếu là các dân tộc Kinh ,
Khơme và Hoa . Người dân huyện cần cù lao động , có tinh thần cách mạng là một
điểm nhân văn quan trọng đối với sự phát triển của Trảng Bàng trong giai đoạn tới.
- Tây ninh là căn cứ cách mạng trong cuộc giải phóng dân tộc . Trãi bao thử
thách người dân vẫn giữ truyền thống tốt đẹp đó . Có thể nói đây là một trong những
động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai nếu có đường lối phát
triển kinh tế đúng đắn sẽ khơi dậy được tinh thần cách mạng của mỗi người dân.
 Như vậy:
- Trảng Bàng nằm vào vị trí thuận lợi để phát triển một n ền kinh tế toàn diện ,
vững chắc, huyện đã quy hoạch được các vùng sản xuất, tiềm năng về lao động, đất đai
dồi dào, có điều kiện ứng dụng các tiến bộ khoa học vào sản xuất và đời sống.
Trang 14

Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

- Trảng B àng có vị trí địa lý rất thuận lợi , trên các đầu mố i giao thông quan
trọng, đặc biệt là con đường xuyên Á đi qua, gần các trung tâm kinh tế khoa học kinh
tế và giao dịch buôn bán lớn.
- Khí hậu nhiệt đới gió mùa, có nền nhiệt độ cao đều quanh năm, lượng mưa lớn
và không có ngững ảnh hưởng xấu đến sử dụng đất do khí hậu gây ra.
- Địa hình tương đối bằng phẳng, không thật cao cũng không thất trũng thấp, rất
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và xây dựng.
- Tài nguyên đất đai tương đối thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và xây dựng.
Trong nông nghiệp tài nguyên đất thuộc về sản xuất lúa , cây công nghiệp ngắn ngày ,
hoa màu (lạc, đậu đỗ, rau, thuốc lá….) và cây công nghiệp dài ngày (cao su).
- Tài nguyên nước phong phú cả nước mặt và nước ngầm, có khả năng cung cấp
đầy đủ cho sản xuất nông, công nghiệp, đô thị và sinh hoạt.
- Huyện Trảng Bàng không còn tài nguyên rừng , về khoáng sản thì rất nghèo
nàn.
I.2.4. Tình hình kinh tế – xã hội
1. Kinh tế
- Cơ cấu kinh tế nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ cụ thể hiện nay là
14,72% - 62,47% - 22,81% (NQ 14- 63- 23). Giá trị sản xuất các ngành nông nghiệp
tăng 6,34% (NQ tăng 6 - 7%), giá trị sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp tăng
19,4% (NQ tăng 20 - 25%), giá trị sản xuất các ngành dịch vụ tăng 22,02% (NQ tăng
25 - 30%).
a) Sản xuất nông nghiệp: giá trị sản xuất nông nghiệp ước đạt 868 tỷ đồng, giá
trị sản xuất trên 1ha đất ước đạt 56 triệu đồng/ năm, đạt 133% so kế hoạch và tăng
40% so cùng kỳ (nghị quyết năm phấn đấu 1ha đất đạt 42triệu/ năm) hệ số vòng quay

của đất 2,65 lần (NQ ổn định 2,6 lần).
- Tổng diện tích gieo trồng cây hàng năm là 60.454,5 ha, đạt 102,93% kế hoạch,
bằng 102,12% so cùng kỳ, trong đó: cây lúa đạt 105,54% kế hoạch, so cùng kỳ tăng
4,11%; cây bắp đạt 47,82% kế hoạch, so cùng kỳ giảm 29,11%; cây thực phẩm đạt
97,14% kế hoạch, so cùng kỳgiảm 8,82%; cây công nghiệp ngắn ngày đạt 125,01% kế
hoạch so cùng kỳ tăng 16,11%. Riêng cây cao su năm 2011 phát triển mạnh, hiện nay
toàn huyện có 3.005ha, bằng 103,67% so cùng kỳ, trong đó có 1.314ha đang khai thác.
b) Sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
Tổng giá trị sản xuất ước đạt 2.355 tỷ đồng, tăng 22,76% so cùng kỳ (NQ tăng
25 – 30%), trong đó: khu vực có vốn đầu tư nước ngoài 1.548 tỷ đồng, tăng 25,85%;
khu vực ngoài quốc doanh 807 tỷ đồng, tăng 17,23%. Khu công nghiệp Trảng Bàng có
146 dự án đầu tư (117 dự án nước ngoài và 29 dự án trong nước), với số vốn đăng ký
487,11 triệu USD, hiện nay đã có 112 dự án đi vào hoạt động, giải quyết việc làm cho
26.165 lao động trong và ngoài huyện.
c) Thương mại dịch vụ
Các loại hình thương mại, dịch vụ phát triển đa dạng góp phần đẩy nhanh tốc độ
phát triển kinh tế của huyện, giá trị sản xuất của ngành dịch vụ ước đạt 735 tỷ đồng,
đạt 121,49% kế hoạch và tăng 21,49% so cùng kỳ (NQ tăng 40%).
Trang 15


Ngành : Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Duy Thanh

Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế huyện Trảng Bàng năm 2011
2. Xã hội
a) Dân số – việc làm
- Dân số: Dân số toàn Huyện hơn 139.400 người, mật độ dân số 413người/km2.
Trong đó lao động nông nghiệp vẫn chiếm đại bộ phận 75%. Hiện nay trên địa bàn

huyện có nhiều xí nghiệp và đặc biệt là các khu công nghiệp đã hình thành nên lực
lượng lao động tăng cơ học khá cao. Đây cũng là nhân tố góp phần phi nông nghiệp
hóa lực lượng lao động tại chỗ, đồng thời làm giảm số lao động dư thừa đáng kể của
huyện. Bao gồm dân tộc Kinh và Khơ me trong đó dân tộc kinh là chủ yếu .
- Việc làm: Năm 2011, tổng số lao động đang làm việc trong nền kinh tế 90.087
người, chiếm 59,4% dân số toàn huyện. Cơ cấu lao động trong giai đoạn 2008-2011
chuyển đổi theo hướng tích cực, năm 2011:
+ Nông – lâm nghiệp 69,8% cao hơn mức bình quân chung toàn tỉnh (68,15%),
giảm 2,8% so với năm 2010.
+ Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và xây dựng 21,4% thấp hơn so với toàn
tỉnh (18.3%), tăng 3,0% so với năm 2010.
+ Dịch vụ 8,8% thấp hơn so với toàn tỉnh (13,55%), tăng 0,8% so với năm
2010.
b) Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
- Giao thông
+ Giao thông đối ngoại: trên địa bàn huyện có đường Xuyên Á đi qua nối
liền TP. Hồ Chí Minh và thủ đô Phnom Penh của Campuchia. Ngoài ra còn có 6 tỉnh
lộ do Tỉnh quản lý gồm các tuyến Tỉnh lộ 787, 787a, 787b, 789, 782 và Tỉnh lộ 26 với
tổng chiều dài là 61,8km.
+ Giao thông đối nội: do Huyện quản lý, gồm:
Đường nhựa: 10 tuyến với tổng chiều dài 22,4 km
Đường sỏi đỏ: 11 tuyến với tổng chiều dài 40,15 km
Đường đất: 07 tuyến với tổng chiều dài 29,5 km

Trang 16