ỨNG DỤNG ANALYTIC HIERARCHY PROCESS ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ BÀ RỊA – VŨNG TÀU
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.24 MB, 89 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“ỨNG DỤNG ANALYTIC HIERARCHY PROCESS
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT
TRIỂN NHÀ BÀ RỊA – VŨNG TÀU”
SVTH
MSSV
LỚP
KHOÁ
NGÀNH
:
:
:
:
:
NGUYỄN NGỌC HẠNH
08135022
DH08TB
2008 – 2012
Quản lý thị trường Bất động sản
-TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
NGUYỄN NGỌC HẠNH
“ỨNG DỤNG ANALYTIC HIERARCHY PROCESS
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT
TRIỂN NHÀ BÀ RỊA – VŨNG TÀU”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
(Ký tên:
)
-
Tháng 07 năm 2012
-
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên con xin dành những lời cảm ơn đến Ba Mẹ và gia đình - những
người đã luôn yêu thương, dạy dỗ, hy sinh thầm lặng, tạo mọi điều kiện cho con học
tập và đạt được thành quả như hôm nay, dù đây chỉ là những bước đầu trong hành
trình dài của con sau này.
Xin gửi lời cảm ơn đến quý Thầy Cô của Trường Đại Học Nông Lâm và Khoa
Quản lí đất đai và Bất động sản, xin dành những tình cảm biết ơn này cho những người
Thầy, người Cô trong 4 năm qua đã dìu dắt và truyền đạt những kiến thức quý báu cho
chúng em.
Và lời cảm ơn đặc biệt nhất, em xin được gửi đến Thầy Huỳnh Thanh Hiền người Thầy thân thiết đã hướng dẫn, theo sát và hỗ trợ tận tình cho em trong suốt thời
gian thực hiện đề tài của mình.
Bên cạnh đó, em cũng xin gửi lời cảm ơn đến đến các cô chú, anh chị trong
“Công Ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu” và các cô chú, anh chị đang
công tác, làm việc tại các Công ty Bất động sản, ngân hàng và các Sở, Ban ngành địa
phương đã hỗ trợ giúp đỡ cho em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp này.
Cuối cùng, Tôi xin gửi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản lý thị trường Bất động
sản - Khóa 34, những người bạn đã luôn giúp đỡ và động viên tôi trong suốt những
ngày tháng học tập tại trường.
Xin cảm ơn tất cả!
Trân trọng.
-Tháng 7- năm 2012-
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
====================
GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP
(V/v thực hiện đề tài tốt nghiệp)
Họ và tên sinh viên: NGUYỄN NGỌC HẠNH
Ngày sinh: 10/06/1990
Lớp: DH08TB
Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản
Khoa: Quản lý đất đai và thị trường Bất động sản
Trường: Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh
Niên khóa: 2008 - 2012
Đề tài thực hiện: “Ứng dụng Analytic Hierarchy Process đánh giá hiệu quả dự án đầu
tư phát triển Bất động sản tại Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu”
Thời gian thực tập: từ tháng 04/2012 đến tháng 06/2012
Nơi thực tập: Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu
Địa chỉ: 36 Nguyễn Thái Học, Phường 7, Thành phố Vũng Tàu
Nhận xét của công ty thực tập:
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
TP.Vũng Tàu, ngày 08 tháng 06 năm 2012
Xác nhận của đơn vị thực tập
Giám Đốc
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Ngọc Hạnh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: : “Ứng dụng Analytic Hierarchy Process đánh giá hiệu quả dự án đầu tư
phát triển Bất động sản tại Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu”.
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh tế đất và Bất
động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ
Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Xuất phát từ nhu cầu xã hội cần có những phương pháp đánh giá hiệu quả dự án
tổng hợp trên nhiều phương diện, khía cạnh nhằm hướng tới mục tiêu “phát triển bền
vững”, tôi đã tiến hành nghiên cứu công tác này với mục đích đề xuất một phương
pháp đánh giá hữu hiệu và phù hợp trong điều kiện cơ sở vật chất, dữ liệu hiện tại của
nước ta.
Để đạt được mục tiêu trên, tôi tiến hành nghiên cứu các cơ sở lý luận về Bất
động sản: Bất động sản, thị trường bất động sản,...; cũng như những vấn đề liên quan
đến công tác đánh giá hiệu quả dự án đầu tư, bao gồm: khái niệm dự án, phương pháp
đánh giá hiệu quả thông thường hiện nay… trong phần I - TỔNG QUAN. Đồng thời,
trong phần này tôi cũng nghiên cứu giới thiệu khái quát về Lý thuyết “Phát triển bền
vững” và khái niệm, cách thức thực hiện của Phương pháp Analytic Hierarchy
Process…
Dựa trên cơ sở lý thuyết của phần I, đồng thời sử dụng các phương pháp: kế
thừa, thu thập tài liệu, phỏng vấn chuyên gia, thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp…
và đặc biệt là Phương pháp phân tích thứ bậc (AHP), tôi tiến hành đánh giá hiệu quả
các dự án đầu tư phát triển Bất động sản cụ thể trong phần II - KẾT QUẢ NGHIÊN
CỨU. Và kết quả đạt được là ứng dụng thành công phương pháp AHP để đánh giá
hiệu quả ba dự án Bất động sản của Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng
Tàu. Cụ thể kết quả đánh giá hiệu quả của ba dự án đầu tư phát triển Bất động sản như
sau: Dự án “ Chung cư 18 tầng - Lô B Nam Kỳ Khởi Nghĩa” được đánh giá có hiệu
quả cao nhất, đứng thứ hai là dự án “ Khu nhà ở số 2 phía Tây đường 3 tháng 2”, và
thấp nhất là dự án “ HODECO SEA VILLAGE - phía Đông đường 3 tháng 2”.
Từ kết quả nghiên cứu trên, tôi đưa ra kết luận sau:
- Các dự án đầu tư phát triển Bất động sản nói riêng và dự án nói chung cần
thiết phải được đánh giá hiệu quả tổng hợp ở trên nhiều khía cạnh để đảm bảo mục
tiêu “phát triển bền vững”; từ đó thúc đẩy tính ổn định, phát triển không chỉ riêng thị
trường Bất động sản mà trên tất cả thị trường của nền kinh tế.
- Với ưu điểm và những hạn chế có thể khắc phục được, thì việc ứng dụng
Phương pháp AHP để phân tích, hỗ trợ cho việc đánh giá, ra quyết định nên được cân
nhắc, vận dụng cũng như nghiên cứu phát triển toàn diện hơn.
- Qua đó, đề tài cũng đề xuất một vài biện pháp khắc phục yếu điểm để có thể
nâng cao tính hiệu quả và ưu việt của Phương pháp này.
MỤC LỤC
Nội dung
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ...................................................................................................... 1
PHẦN 1: TỔNG QUAN ...................................................................................... 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu................................................................. 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................3
I.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................20
I.2. Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của Thành phố Vũng
Tàu............................................................................................................................. 21
I.2.1. Điều kiện tự nhiên .........................................................................................21
I.2.2. Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................................22
I.2.3. Chiến lược phát triển bền vững của địa phương ...........................................23
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu
24
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................... 25
II.1. Thực trạng thị trường Bất động sản Thành phố Vũng Tàu........................ 25
II.1.1. Khái quát thực trạng thị trường Bất động sản Thành phố Vũng Tàu ..........25
II.1.2. Tình hình triển khai các dự án Bất động sản trên địa bàn nghiên cứu .........26
II.2. Tổng quan về Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu……... 29
II.2.1. Lịch sử hình thành........................................................................................29
II.2.2. Tình hình hoạt động, kinh doanh của Công ty .............................................31
II.3. Chiến lược đầu tư, phát triển dự án Bất động sản của Công ty.................. 32
II.3.1. Các dự án lớn Công ty đã và đang thực hiện ...............................................32
II.3.2. Chiến lược đầu tư phát triển dự án Bất động sản của công ty .....................32
II.4. Ứng dụng AHP đánh giá hiệu quả dự án đầu tư phát triển Bất động sản 33
II.4.1. Giới thiệu dự án............................................................................................33
II.4.2. Ứng dụng AHP đánh giá hiệu quả dự án đầu tư phát triển Bất động sản ....46
II.5. Đánh giá chung và đề xuất nhằm hoàn thiện phương pháp đánh giá hiệu
quả dự án đầu tư phát triển Bất động sản trên quan điểm phát triển bền
vững……………………………………………………………………………… 58
II.5.1. Ưu điểm........................................................................................................58
II.5.2. Nhược điểm ..................................................................................................59
II.5.3. Các ý kiến đề xuất ........................................................................................59
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 61
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 61
Phụ lục 01…………………………………………………………………………..62
Phụ lục 02…………………………………………………………………………..65
Phụ lục 03…………………………………………………………………………..67
Phụ lục 04…………………………………………………………………………..72
Phụ lục 05…………………………………………………………………………..78
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
AHP: Phương pháp phân tích các chỉ tiêu theo hệ thống thứ bậc
TP: Thành phố
PTBV: Phát triển bền vững
WECD: Ủy ban Môi trường và Phát triển Thế giới
CBA: Phân tích chi phí - lợi ích
NPV: Hiện giá thuần
IRR: Suất sinh lời nội bộ
BCR: Tỷ suất lợi ích - chi phí
CR: Tỷ số nhất quán
CI: Chỉ số nhất quán
RI: Chỉ số ngẫu nhiên
PA: Phương án
CP: Cổ phần
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
HĐQT: Hội đồng quản trị
CB - CNV: Cán bộ - Công nhân viên
WHO: Tổ chức y tế Thế giới
QUACERT: Hệ thống quản lý Môi trường
ASEAN: Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á
ISO: Tổ chức Quốc tế về Tiêu chuẩn hóa
GDP: Tổng sản phẩm quốc nội
NN: Nhà nước
UBND: Ủy ban nhân dân
THPT: Trung học phổ thông
BT - GPMB: Bồi thường - Giải phóng mặt bằng
KTTC: Kỹ thuật thi công
BTCT: Bê tông cốt thép
DANH SÁCH CÁC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ
Tên bảng
Trang
Bảng 1: Bảng độ ưu tiên chuẩn ................................................................................ 18
Bảng 2: Giá trị RI tương ứng với số lượng chỉ tiêu n .............................................. 19
Bảng 3: Thống kê các dự án quy mô vốn đầu tư lớn đang triển khai từ năm 2008
đến năm 2011 (Vốn ngoài ngân sách Nhà nước) ..................................................... 27
Bảng 4: Báo cáo tài chính kiểm toán năm 2001 - Hợp nhất .................................... 31
Bảng 5: Tổng mức đầu tư dự án “Chung cư 18 tầng - Lô B” .................................. 34
Bảng 6: Cơ cấu nguồn vốn dự án “Chung cư 18 tầng - Lô B” ................................ 35
Bảng 7: Phương án vay - Kế hoạch trả nợ của dự án “Chung cư 18 tầng - Lô B” .. 35
Bảng 8: Tổng mức đầu tư dự án “HODECO SEA VILLAGE” .............................. 38
Bảng 9: Cơ cấu nguồn vốn dự án “HODECO SEA VILLAGE”............................. 39
Bảng 10: Phương án vay - Kế hoạch trả nợ của dự án “HODECO SEA
VILLAGE” ............................................................................................................... 39
Bảng 11: Tổng mức đầu tư dự án “Khu nhà ở Phía Tây đường 3 tháng 2”............. 43
Bảng 12: Cơ cấu nguồn vốn dự án Khu nhà ở Phía Tây đường 3 tháng 2”............. 43
Bảng 13: Phương án vay - Kế hoạch trả nợ của dự án “Khu nhà ở Phía Tây
đường 3 tháng 2” ...................................................................................................... 43
Bảng 14: Kết quả khảo sát, xây dựng hệ thống các tiêu chí đánh giá hiệu quả dự
án đầu tư phát triển BĐS trên địa bàn thành phố Vũng Tàu .................................... 48
Bảng 15: Minh họa Ma trận so sánh ........................................................................ 51
Bảng 16: Tổng hợp và xử lý kết quả đánh giá ......................................................... 52
Bảng 17: Ma trận mức độ ưu tiên và trọng số ba nhóm chỉ tiêu chính .................... 52
Bảng 18: Ma trận mức độ ưu tiên và trọng số nhóm tiêu chí “Kinh tế” .................. 53
Bảng 19: Ma trận mức độ ưu tiên và trọng số nhóm tiêu chí “Xã hội” ................... 53
Bảng 20: Ma trận mức độ ưu tiên và trọng số nhóm tiêu chí “Môi trường” ........... 53
Bảng 21: Ma trận mức độ ưu tiên và trọng số các dự án ứng với từng chỉ tiêu
nhánh ........................................................................................................................ 55
Bảng 22: Mức độ quan trọng (trọng số) của các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả
dự án ......................................................................................................................... 56
Biểu đồ 1: Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư phát triển Bất động sản ....................... 58
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Tên sơ đồ
Trang
Sơ đồ 1: Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư ...................................................... 13
Sơ đồ 2: Mô hình hệ thống thứ bậc phân tích theo Phương pháp AHP ................... 17
Sơ đồ 3: Quy trình đánh giá hiệu quả các dự án đầu tư phát triển Bất động sản
ứng dụng Phương pháp AHP .................................................................................... 47
Sơ đồ 4: Sơ đồ các cấp và trọng số tương ứng ......................................................... 54
DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH
Tên hình ảnh
Trang
Hình 1: Mô hình Phát triển bền vững ....................................................................... 9
Hình 2: Minh họa mức độ quan trọng của các chỉ tiêu và cách tính trọng số ......... 18
Hình 3: Vị trí Thành phố Vũng Tàu trên bản đồ vệ tinh ......................................... 21
Hình 4: Logo Công ty HODECO ............................................................................ 29
Hình 5: Sơ đồ tổ chức Công ty ................................................................................ 30
Hình 6: Phối cảnh và vị trí dự án “Chung cư 18 tầng - Lô B” ................................ 34
Hình 7: Phối cảnh dự án “HODECO SEA VILLAGE” .......................................... 37
Hình 8: Phối cảnh dự án “ Khu nhà ở Phía Tây đường 3 tháng 2” ......................... 42
Hình 9: Hệ thống chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án đầu tư phát triển
Bất động sản ............................................................................................................. 50
Hình 10: Các hệ số của hàm hữu ích UTILITY ...................................................... 55
Hình 11: Kết quả tính toán trọng số các chỉ tiêu, dự án bằng phần mềm
Expert Choice ........................................................................................................... 57
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam là một quốc gia đông dân tại khu vực Đông Nam Á, kinh tế hiện tại ở
mức đang phát triển. Do vậy, tăng trưởng và phát triển bền vững đã trở thành quan
điểm, đường lối, chính sách và mục tiêu phát triển cần thiết, quan trọng hàng đầu của
quốc gia: “ Phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi đôi với thực
hiện tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường, “Phát triển kinh tế xã hội gắn
chặt với bảo vệ, cải thiện môi trường, đảm bảo sự hài hoà giữa môi trường nhân tạo
với môi trường thiên nhiên, giữ gìn đa dạng sinh học” (Nghị quyết Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ IX). Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu lâu dài này, đòi hỏi sự chung tay
hành động không chỉ của cá nhân mà còn của cả cộng đồng và đặc biệt là các tổ chức
doanh nghiệp, các công ty, đơn vị sản xuất.
Một trong những phân khúc có ảnh hưởng nhiều cho mục tiêu trên phải kể đến
lĩnh vực: “Đầu tư, xây dựng phát triển Bất động sản”. Đã và đang có rất nhiều dự án
Bất động sản được đề xuất cũng như triển khai thực hiện. Vấn đề cấp bách đặt ra hiện
nay là làm thế nào để lựa chọn được dự án đầu tư khả thi, phù hợp với tình hình thực
tiễn Việt Nam, vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội, vừa thân thiện với môi trường.
Điều đó được thực hiện thông qua việc áp dụng các phương pháp, công cụ đánh giá
hiệu quả các dự án đầu tư, góp phần hỗ trợ các nhà đầu tư, cơ quan Nhà nước đưa ra
được những quyết sách đúng đắn, phù hợp.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay, hiệu quả của các dự án đầu tư nói chung và dự án
đầu tư phát triển Bất động sản nói riêng ở Việt Nam đa phần chủ yếu được phân tích,
đánh giá bằng cách tiền tệ hóa các yếu tố chi phí và lợi ích. Phương pháp này rất ưu
việt khi đánh giá dự án ở khía cạnh kinh tế vì nó dựa trên các chỉ tiêu có thể lượng hóa
thành tiền. Tuy nhiên, nó vẫn còn nhiều bất cập và hạn chế vì khó có khả năng đánh
giá được đầy đủ hiệu quả kinh tế - xã hội tổng hợp của dự án. Bên cạnh đó việc tiền tệ
hóa các yếu tố lợi ích và chi phí mà đặc biệt là các chỉ tiêu môi trường, xã hội… gặp
nhiều khó khăn, đòi hỏi những công cụ tính toán, điều kiện dữ liệu khá phức tạp, khó
áp dụng thành công ở các nước đang phát triển. Để khắc phục sự hạn chế này thì hiện
nay, người ta không chỉ đơn thuần sử dụng các phương pháp đánh giá đơn chỉ tiêu mà
còn đề xuất ứng dụng các phương pháp đánh giá đa chỉ tiêu. Ví dụ: phương pháp hàm
thỏa dụng đa mục tiêu, phương pháp so sánh cặp đôi, và một phương pháp hữu hiệu
khác đó là “Đánh giá theo hệ thống chỉ tiêu cấp bậc” - Analytic Hierarchy Process
(AHP). Ưu điểm của việc áp dụng những phương pháp đa chỉ tiêu này giúp tránh được
việc phải tiền tệ hóa tất cả các yếu tố chi phí và lợi ích của dự án. Do đó có khả năng
khắc phục những khó khăn của vấn đề này. Đồng thời khả năng kết hợp cả hai loại chỉ
tiêu định lượng và định tính trong cùng một quy trình đánh giá sẽ giúp đa dạng bộ chỉ
tiêu đánh giá nhờ đó tính toàn diện của kết quả đánh giá được nâng cao.
Nhận thấy ý nghĩa, tầm quan trọng cũng như những khó khăn hạn chế của hoạt
động đánh giá hiệu quả đầu tư các dự án phát triển Bất động sản trong giai đoạn hiện
tại và ở cả tương lai, dưới sự hướng dẫn của Th.S Huỳnh Thanh Hiền, Khoa Quản lý
đất đai và Bất động sản - Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh, tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “ Ứng dụng Analytic Hierarchy Process đánh giá hiệu quả dự án
- Trang 1 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
đầu tư phát triển Bất động sản tại Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng
Tàu” nhằm có một cái nhìn cụ thể, sâu sắc hơn về hiện trạng đánh giá hiệu quả của
các dự án đầu tư, và đề xuất ứng dụng phương pháp đánh giá theo hệ thống chỉ tiêu
cấp bậc (AHP).
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu thực trạng và phương pháp đánh giá hiệu quả dự án đầu tư phát triển
Bất động sản đang được áp dụng phổ biến hiện nay.
- Đánh giá hiệu quả dự án trên quan điểm phát triển bền vững, nhằm đảm bảo
tổng hòa lợi ích cả ba khía cạnh “kinh tế, xã hội và môi trường”.
- Tìm hiểu cơ sở lý luận của phương pháp AHP và ứng dụng phương pháp này để
đánh giá hiệu quả dự án đầu tư Bất động sản đồng thời góp phần khắc phục những yếu
điểm của phương pháp cũ.
Đối tượng nghiên cứu
- Phát triển bền vững, tổng hòa hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của địa bàn
nghiên cứu nói riêng và cả nước nói chung.
- Bất động sản và các dự án đầu tư phát triển Bất động sản;
- Các phương pháp đánh giá hiệu quả dự án phát triển Bất động sản;
- Bộ chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án trên cơ sở phát triển bền vững;
- Phương pháp hệ thống thứ bậc phân tích AHP;
- Cơ sở, cách thức, tiêu chí đánh giá hiệu quả dự án đầu tư phát triển Bất động
sản.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tiến hành nghiên cứu các dự án đầu tư phát triển Bất động sản đóng trên
địa bàn Thành phố Vũng Tàu. Thời gian thực hiện từ 01/04/2012 đến 15/07/2012.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Thông qua đối tượng nghiên cứu góp phần xây dựng được cơ sở, phương pháp,
công cụ, và là tài liệu tham khảo có giá trị hỗ trợ cho việc ra quyết định của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền nhằm đạt được hiệu quả tối ưu nhất.
Qua đó góp phần thúc đẩy, nâng cao chất lượng hiệu quả của các dự án đầu tư
phát triển Bất động sản; hoạt động, kinh doanh của doanh nghiệp, chủ đầu tư, đưa thị
trường Bất động sản Việt Nam phát triển hiệu quả hơn và phần nào đóng góp vào
nhiệm vụ và mục tiêu phát triển bền vững của Đảng và Nhà nước
- Trang 2 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
PHẦN 1: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Bất động sản và những khái niệm có liên quan
a. Khái niệm Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi Bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm Bất động sản và
động sản”.
Hầu hết các nước đều coi Bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể Bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của
lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với
đất đai được coi là Bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là Bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là
động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ
luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy
định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những
quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm Bất động sản
bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất 1.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”. Như vậy, khái niệm Bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bất động sản,
trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất động sản. Hơn nữa, các quy định
về Bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa
có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Theo Bộ Luật Dân Sự 2005 của nước
1
Cục quản lý nhà, bản quyền © 2007 Cục Quản lý nhà và Thị trường Bât động sản - Bộ Xây dựng.
- Trang 3 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, phải chăng tất cả các tài sản đi liền với các
công trình xây dựng cũng đều là Bất động sản không?
Với quan niệm như trên Bất động sản được phân chia thành 3 nhóm cụ thể được
trình bày bên dưới.
- Đất đai:
+ Phải là đất đai được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể
như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó;
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Vườn cây lâu năm;
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;
+ Một số công trình khai thác hầm lò,…
b. Những đặc điểm cơ bản của Bất động sản
- Tính cố định về vị trí: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được chuyển nhượng
nhưng chỉ được quyền khai thác và sử dụng, không thể di chuyển Bất động sản đó đến
vị trí mong muốn. Giá trị và khả năng sinh lợi của Bất động sản gắn liền với từng vị trí
cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận. Những yếu tố này thay đổi
thì tính vị trí của Bất động sản sẽ thay đổi. Hơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của
Bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như :
+ Những yếu tố tự nhiên;
+ Điều kiện kinh tế;
+ Tính chất xã hội;
+ Điều kiện môi trường.
- Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi Bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị
biệt của Bất động sản. Vì tính dị biệt, mỗi Bất động sản trở thành một loại sản phẩm
riêng biệt, mỗi một Bất động sản là duy nhất. Việc xác định cung, cầu, giá cả do đó trở
nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa
việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính
dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền và giá cả cá biệt của các nhà đầu tư.
- Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham gia
vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Bên cạnh đó, đất
đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn.
- Trang 4 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi
công trình Bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế
xã hội có liên quan. Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các Bất động sản tạo ra hiệu quả
kinh tế hội tụ đô thị 2. Vì vậy, khi đầu tư các công trình Bất động sản phải tính đến yếu
tố ảnh hưởng tới các công trình khác.
- Tính khan hiếm: Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù về nhu cầu và
cầu. Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính vùng, thời gian vì có
nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần.
- Tính thích ứng: Xuất phát từ sự biến đổi về nhu cầu, từ động thái thích ứng của
khu dân cư mà Bất động sản có thể chuyển đổi từ hình thái này sang hình thái khác. Ví
dụ: theo nhu cầu, một căn nhà cấp bốn có thể trở thành cửa hàng kinh doanh hay trung
tâm thương mại.
- Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Bất
động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch
Bất động sản tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về
Bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp
luật riêng về Bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai.
Có thể nói, hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật chặt
chẽ nhất so với các loại hàng hóa thông thường khác. Chính phủ các nước đều quan
tâm đến thị trường Bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về Bất động sản, thị
trường Bất động sản nhằm huy động nguồn lực Bất động sản phục vụ các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa Bất động sản
chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông thường khác.
Nhu cầu về Bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của
thị hiếu, tập quán của dân cư tại đó. Ngoài ra còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý
xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh nhu cầu về Bất động sản.
I.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường Bất động sản
a. Khái niệm thị trường Bất động sản
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường Bất động sản, nhưng
tựu chung lại thị trường Bất động sản được hiểu thống nhất như sau:
Thị trường Bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá Bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến
Bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị
trường Bất động sản.
b. Phân loại thị trường Bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
Bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
2
Nhiêu Hội Lâm, 2000. Kinh tế học đô thị.
- Trang 5 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
Trên thị trường hàng hoá Bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá Bất động
sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị
trường này lại có thể chia thành thị trường Bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường
Bất động sản tư liệu tiêu dùng.
- Thị trường Bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,
nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp…), thị
trường Bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,…
- Thị trường Bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường Bất động sản nhà ở,
Bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ,…
- Vừa là thị trường Bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường Bất động sản
tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống,…
Căn cứ vào khu vực có Bất động sản
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường Bất
động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường Bất động sản thương mại, thị trường Bất
động sản công cộng,…
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất
xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh,…), thị trường Bất động
sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường Bất động sản công cộng,…
- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường Bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường Bất
động sản công cộng,…
Căn cứ theo công dụng của Bất động sản
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn
hoá...);
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất...);
- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá Bất động sản là các Bất động sản
phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch,…) như di sản
văn hoá vật thể, di tích lịch sử,...
Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường Bất động sản
- Thị trường mua bán chuyển nhượng Bất động sản;
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;
- Thị trường cho thuê Bất động sản;
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm Bất động sản;
- Thị trường dịch vụ Bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới Bất
động sản, tư vấn Bất động sản, thông tin Bất động sản, định giá Bất động sản, bảo trì
bảo dưỡng Bất động sản,…
- Trang 6 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
Căn cứ theo thứ tự thời gian Bất động sản tham gia thị trường
- Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường Bất động sản sơ cấp).
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua
hoặc thuê.
Các đối tượng tham gia thị trường Bất động sản
Thị trường Bất động sản có sự tham gia của bốn đối tượng quan trọng là:
- Nhà nước;
- Nhà đầu tư (gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư);
- Các trung gian tiếp thị;
- Người mua cuối cùng.
Trong đó, Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô. Các đối tượng, các yếu tố còn lại
là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường Bất động sản.
c. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường Bất động sản
Hàng hóa Bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các
hàng hóa thông thường nên thị trường Bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:
- Sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
- Thị trường Bất động sản có bản chất là trung tâm giao dịch các quyền và lợi
ích hợp pháp chứa đựng trong hàng hóa Bất động sản.
- Thị trường Bất động sản mang tính vùng và khu vực sâu sắc.
- Thị trường Bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
- Cung về Bất động sản chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả Bất động
sản.
- Thị trường Bất động sản là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn
chuyên nghiệp trình độ cao.
- Thị trường Bất động sản có mối liên hệ với thị trường vốn.
- Thị trường Bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
I.1.1.3. Các thành phần của thị trường Bất động sản
a. Cầu hàng hóa Bất động sản:
Cầu về Bất động sản là khối lượng hàng hóa Bất động sản mà người tiêu dùng
sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa Bất
động sản đó trên thị trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa Bất động sản
có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu
thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song
cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không
có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành
cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu
cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một
phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện
hoạt động của thị trường. Cầu về Bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của
các điều kiện sau:
- Trang 7 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng Bất động sản nào đó mà nhu
cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới
được chuyển thành cầu trên thị trường.
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có
điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị
trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được
trở thành cầu thực tế và được thoả mãn.
b. Cung hàng hóa Bất động sản
Cung trên thị trường sơ cấp
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới
hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn. Giữa
các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của
loại đất đai khác. Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn
liền với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên.
Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng
loại hay chất lượng đất đai. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều
chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương này
sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc
gia này sang quốc gia khác. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu Bất
động sản một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phương.
Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm từ
các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện đang
sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển sang các
mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III. Như vậy, mức tăng cung Bất động
sản cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về Bất động sản nhà đất ở nhóm cung
khác. Đặc điểm nổi bật của cung Bất động sản trên thị trường này là tổng cung đất đai
cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận
biên trong tổng cung.
Cung trên thị trường thứ cấp
Cung Bất động sản là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối
lượng hàng hóa Bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm
nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Cung Bất động sản không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa Bất động sản có thể có
mà là lượng hàng hóa Bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch
mua bán, cho thuê, trao đổi,… trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng hóa Bất
động sản nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,…) hoặc có nhu cầu
bán (cho thuê, trao đổi,...) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị
trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa Bất động sản
đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó. Để các nguồn hàng hóa Bất động
sản trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:
Quỹ hàng hóa Bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của
thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị
trường chấp nhận về giá trị sử dụng;
- Trang 8 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa Bất động sản không có mục đích để sử dụng cho
nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,...), tức là sẵn sàng
chuyển giao hàng hóa Bất động sản đó cho người khác;
Phải có thị trường Bất động sản xuất hiện và quỹ hàng hóa Bất động sản đó tham
gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.
Đặc điểm nổi bật của cung Bất động sản trên thị trường này là cung không thể
phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.
Việc tăng cung của một loại hàng hóa Bất động sản với mục đích cụ thể nào đó
thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập Bất động sản như việc tìm hiểu thông tin
về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công
xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác,...Thời gian xây dựng Bất động sản dài nên
khả năng điều chỉnh thị trường Bất động sản chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và
kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu.
I.1.1.4. Phát triển bền vững
a. Khái niệm phát triển bền vững
Phát triển bền vững (PTBV) là sự phát triển hài hòa cả về kinh tế, văn hóa, xã
hội, môi trường và tài nguyên thiên nhiên để đáp ứng những nhu cầu về đời sống vật
chất, tinh thần của thế hệ hiện tại nhưng không làm tổn hại, gây trở ngại đến khả năng
cung cấp tài nguyên để phát triển kinh tế - xã hội mai sau, không làm giảm chất lượng
cuộc sống của thế hệ tương lai. Theo quan điểm của WCED thì: “Phát triển bền vững
là sự phát triển để đáp ứng nhu cầu hiện tại mà không ảnh hưởng đến khả năng đáp
ứng nhu cầu cho các thế hệ tương lai”.
(Nguồn: vicongdong.vn)
Hình 1: Mô hình phát triển bền vững
Trái ngược với hiểu biết phổ biến, PTBV không chỉ đơn thuần được hiểu là sự
phát triển được duy trì một cách liên tục mà hơn thế phát triển ở đây là sự nỗ lực liên
tục nhằm đạt được trạng thái bền vững trên mọi lĩnh vực, đảm bảo tính công bằng, sự
phồn vinh, chất lượng cuộc sống và tính bền vững của môi trường tự nhiên.
- Trang 9 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
b. Luận thuyết phát triển bền vững và các nguyên tắc định hướng
Luận thuyết PTBV đi từ nhận định rằng loài người không tôn trọng, không bảo
toàn môi trường - môi sinh. Thiên nhiên bị hư hại, hệ sinh thái mất cân bằng, di sản
môi trường - môi sinh suy thoái khiến loài người bị đe dọa, tình trạng đói nghèo trên
thế giới nghiêm trọng, chênh lệch giàu nghèo giữa các nước gia tăng. Tài nguyên thiên
nhiên đang ngày càng sút giảm về lượng cũng như chất và trở nên thiếu hụt. Vấn đề
đặt ra là làm sao thỏa mãn yêu cầu căn bản của con người, bảo đảm tương lai và an
sinh cho các thế hệ về sau và đồng thời bảo toàn môi trường - môi sinh. Phương cách
giải quyết vấn đề này là “phát triển bền vững”, phát triển tổng hợp, toàn bộ, về tất cả
các phương diện môi trường, môi sinh, kinh tế, xã hội.
Như vậy, PTBV bác bỏ các quan niệm thị trường tự điều hòa và quan niệm con
người có nhu cầu mênh mông, không bao giờ hết, không cần định chừng mực. Cụ thể
hơn, PTBV chống khuynh hướng tiêu dùng không giới hạn và chủ trương loài người
phải xét lại quan niệm và các mẫu mực về an sinh, phúc lợi và chất lựợng của cuộc
sống.
Hơn thế nữa, PTBV cho rằng vì sự chênh lệch giàu nghèo trên thế giới cho nên
bắt buộc phải theo một hướng đi mới. Một mặt cần phải kìm giữ sử dụng tài nguyên,
ngăn ngừa ô nhiễm môi trường và phá hủy môi sinh, giảm thiểu rác thải. Mặt khác, số
dân đói nghèo trên thế giới có yêu cầu gia tăng tiêu dùng và sản xuất để thỏa mãn các
yêu cầu căn bản, bảo vệ và nâng cao nhân phẩm. PTBV nhận định rằng quan hệ không
cân bằng, không bình đẳng trên thế giới và mô hình toàn cầu hóa kiểu tân tự do là một
mối đe dọa cần phải phòng chống. PTBV chỉ là thực tại nếu nó có tính cách toàn cầu.
PTBV nhằm thỏa mãn yêu cầu căn bản của con người là lương thực, nước sạch, nhà ở,
sức khỏe, giáo dục, an sinh, phúc lợi, quyền phát biểu, quyền tham gia,… và nhiều yêu
cầu tinh thần và vật chất khác. Luận thuyết PTBV thừa nhận tăng trưởng kinh tế có
tính cần thiết nhưng cũng xác định tăng trưởng chỉ là điều kiện cần (không phải là điều
kiện đủ) cho phát triển. Như vậy có nghĩa tăng trưởng chỉ là phương tiện cho cứu cánh
là PTBV.
Tóm lại, luận thuyết PTBV còn nói rằng kinh tế và xã hội phải hòa hợp, bổ sung
thành một thể thống nhất. Nhu cầu của con người phải được đáp ứng, hàng hóa và dịch
vụ phải được cung cấp và phân phối trong sự công bằng. PTBV chủ trương can thiệp
vào kinh tế - xã hội để thống nhất các chính sách hoặc đường lối ngõ hầu thực hiện
những đổi thay mong muốn, tạo điều kiện cho con người có tiến bộ. PTBV thừa nhận
rằng mỗi xã hội, mỗi dân tộc có yêu cầu và lý do để định những phương hướng phát
triển và chọn những phương thức hành động riêng. Mục tiêu cuối cùng của PTBV là
thỏa mãn yêu cầu căn bản của con người, cải thiện cuộc sống của tất cả và song song
bảo toàn và quản lý hữu hiệu hệ sinh thái, bảo đảm tương lai ổn định. PTBV cho rằng
cần phải hoạt động sản xuất có giới hạn, tiêu dùng và thụ hưởng có tiết kiệm, phân
phối công bằng thu nhập, điều hòa dân số và nhân lực, bảo đảm sự cân bằng giữa nhu
cầu có khuynh hướng gia tăng nhanh với tài nguyên bị hạn chế. PTBV đề cao các giá
trị nhân bản, tính công bằng trong sản xuất, tiêu dùng và thụ hưởng. Nó thực hiện và
đảm bảo sự liên đới giữa các thế hệ, giữa các quốc gia, giữa hiện tại với tương lai.
PTBV có tính chất đa diện, thống nhất, toàn bộ. Nó chủ trương có sự tham gia đóng
- Trang 10 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
góp của tất cả các đối tượng thụ hưởng, tạo tính sở hữu kế hoạch và kết quả hoạt động,
xây dựng tinh thần trách nhiệm. PTBV là một dự án nằm trong tinh thần của bản
Tuyên ngôn Quốc tế Nhân quyền công bố năm 1948.
Một chính sách phát triển bền vững thể hiện tính bền vững về các mặt xã
hội, kinh tế, môi trường:
• Về mặt xã hội, bền vững có nghĩa xã hội công bằng, cuộc sống an bình. Sự
PTBV cần đề phòng tai biến, không để có người sống ngoài lề xã hội hoặc bị xã hội
ruồng bỏ. Xã hội một nước không thể PTBV nếu có một tầng lớp xã hội đứng ngoài
công cuộc xây dựng và mở mang quốc gia. Thế giới sẽ không có PTBV về mặt xã hội
nếu cuộc sống hoặc tính mạng của một phần nhân loại bị đe dọa vì bệnh tật, đói nghèo,
thiên tai,…. PTBV về mặt xã hội còn có nghĩa con người có môi trường sống hài hòa,
công bằng và có an sinh.
• Về mặt kinh tế, cần phải phân biệt phát triển với tăng trưởng. Tăng trưởng chú
trọng tới vật chất và số lượng, tích lũy và bành trướng trong khi phát triển quan tâm tới
tiềm năng, phẩm chất, phục vụ con người một cách toàn diện, về vật chất lẫn tinh thần.
PTBV về mặt kinh tế nghịch với gia tăng sản xuất không giới hạn, chinh phục thị
trường bằng mọi cách, thương mại hóa bất cứ hàng hóa hoặc dịch vụ nào, tìm lợi
nhuận tối đa trong mọi hoàn cảnh. PTBV kinh tế đòi hỏi phải cân nhắc ảnh hưởng bây
giờ hay sau này của hoạt động và tăng trưởng sản xuất lên chất lượng cuộc sống, cứu
xét xem có gì bị hư hại, bị phí phạm.
• Về phương diện môi trường, có nghĩa phải bảo vệ khả năng tái sinh của hệ
sinh thái, nhịp độ gia tăng sử dụng tài nguyên có khả năng tái sinh phải thấp hơn tốc
độ tái sinh, việc sử dụng tài nguyên không có khả năng tái sinh phải tùy thuộc khả
năng sáng chế tư liệu thay thế. Sau cùng, mức độ ô nhiễm phải thấp hơn khả năng tái
tạo của môi trường, môi sinh. Yêu cầu bền vững về môi trường - môi sinh buộc phải
giới hạn sự tăng trưởng kinh tế. Cần phải thừa nhận rằng kinh tế chỉ là một bộ phận
của hệ sinh thái và phát triển kinh tế phải bảo vệ môi trường - môi sinh.
I.1.1.5. Khái niệm dự án - Dự án đầu tư
a. Khái niệm
- Theo khoản 8 điều 3 luật đầu tư: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn
trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoản
thời gian xác định”. Như vậy, dự án đầu tư có thể xem xét ở nhiều góc độ khác nhau:
- Về mặt hình thức, nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết, có
hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả cũng
như thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư,
lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.
- Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết
của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề
cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
- Trang 11 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
- Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với
nhau được kế hoạch hóa nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ
thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định
b. Đặc điểm của dự án đầu tư
Mặc dù mỗi dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau có đặc điểm riêng của lĩnh vực
đó nhưng nói chung dự án có những đặc điểm chung cơ bản sau:
- Tính thống nhất: Dự án là một thực thể độc lập trong một môi trường xác định
với các giới hạn nhất định về quyền hạn và trách nhiệm.
- Tính xác định: Dự án được xác định rõ ràng về mục tiêu cần phải đạt được, thời
hạn bắt đầu và thời hạn kết thúc cũng như nguồn lực cần có với một số lượng, cơ cấu,
chất lượng và thời điểm giao nhận.
- Tính logic: Được thể hiện ở mối quan hệ biện chứng giữa các bộ phận cấu thành
dự án. Một dự án thường có bốn bộ phận sau:
+ Mục tiêu của dự án;
+ Kết quả của dự án;
+ Các hoạt động của dự án;
+ Nguồn lực của dự án.
Bốn bộ phận trên có quan hệ logic, chặt chẽ với nhau. Cụ thể, nguồn lực của dự
án được sử dụng tạo nên các hoạt động của dự án. Các hoạt động tạo nên các kết quả
(đầu ra). Các kết quả là điều kiện cần thiết để đạt được mục tiêu trực tiếp của dự án.
Đạt được mục tiêu trực tiếp là tiền đề góp phần đạt được mục tiêu phát triển.
c. Vai trò của dự án đầu tư
Đối với nhà đầu tư
+ Là phương tiện thu hút vốn của chủ đầu tư đối với các tổ chức tài chính trong
việc huy động vốn thực hiện dự án;
+ Là công cụ tìm kiếm đối tác kinh doanh;
+ Là cơ sở để chủ đầu tư xây dựng kế hoạch, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra tình
hình thực hiện dự án;
+ Là công cụ cho các nhà đầu tư xem xét, tìm hiểu lựa chọn cơ hội đầu tư tốt
nhất.
+ Là căn cứ để soạn thảo hợp đồng liên doanh cũng như để giải quyết các mối
quan hệ tranh chấp giữa các đối tác trong quá trình thực hiện dự án.
Đối với Nhà nước
+ Là tài liệu để các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phép đầu tư;
+ Là căn cứ pháp lý để tòa xem xét, giải quyết khi có tranh chấp giữa các bên
tham gia đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.
Đối với tổ chức tài trợ vốn
+ Là căn cứ để tổ chức này xem xét tính khả thi của dự án để quyết định nên tài
trợ hay không và tài trợ đến mức nào để đảm bảo ít rủi ro nhất cho nhà tài trợ.
Đối với việc hoạch định chiến lược phát triển
+ Là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của chiến lược, quy hoạch và
kế hoạch 5 năm, chương trình phát triển một cách có hiệu quả nhất.
- Trang 12 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
+ Là phương tiện để gắn kết kế hoạch và thị trường, nâng cao tính khả thi của kế
hoạch, đồng thời bảo đảm khả năng điều tiết thị trường theo định hướng xác định của
kế hoạch.
+ Góp phần giải quyết quan hệ cung cầu về vốn trong phát triển kinh tế - xã hội
và giải quyết quan hệ cung cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị trường.
Do dự án có vai trò quan trọng như vậy nên dự án phát triển chiếm vị trí cốt yếu
trong hệ thống kế hoạch hóa, trong chiến lược phát triển của công ty, của vùng, của cả
nước. Nó là công cụ để triển khai nhiệm vụ, mục tiêu của kế hoạch với hiệu quả kinh
tế - xã hội cao nhất.
d. Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư
Một dự án đầu tư khi hình thành ý đồ bỏ vốn đầu tư đến khi công trình được
nghiệm thu đưa vào hoạt động, phải trải qua ba giai đoạn:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
- Giai đoạn thực hiện đầu tư
- Giai đoạn vận hành, khai thác dự án.
Ba giai đoạn đó tạo nên vòng đời của dự án, còn gọi là chu kỳ hoạt động của dự
án được tiến hành theo sơ đồ 1.
Giai đoạn I
Chuẩn bị đầu tư
Nghiên cứu
cơ hội đầu tư
Nghiên cứu lập dự
án tiền khả thi
Nghiên cứu lập
dự án khả thi
Thẩm định dự án và
quyết định đầu tư
Giai đoạn II
Thực hiện dự án
- Thiết kế kỹ thuật
- Dự toán công trình
- Tổng dự toán
Thương lượng,
ký kết hợp
đồng
- Đào tạo CB - CNV
kỹ thuật
- Thi công xây dựng
Giai đoạn III
Vận hành, khai thác dự án
Sơ đồ 1 : Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư
- Trang 13 -
Chạy
thử
nghiệm thu
và quyết toán
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
I.1.1.6. Đánh giá Hiệu quả dự án đầu tư
a. Khái niệm, sự cần thiết phải đánh giá hiệu quả dự án đầu tư
Khái niệm
Phân tích, đánh giá hiệu quả dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách
khách quan, có khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp tới tính
khả thi, tính hiệu quả của một dự án, từ đó đề ra các quyết định đầu tư và cho phép đầu
tư.
Tính khả thi của dự án thể hiện ở việc được xã hội chấp nhận, có hiệu quả (tài
chính, kinh tế, xã hội), nhạy cảm với môi trường.
Ý nghĩa của phân tích, đánh giá hiệu quả dự án đầu tư
Việc phân tích và đánh giá dự án đầu tư có ý nghĩa rất quan trọng, cụ thể:
- Mục đích của việc phân tích đánh giá dự án đầu tư là nhằm phát hiện ngăn chặn
các dự án xấu, không bỏ sót các dự án tốt trong quy luật ngày càng khan hiếm các
nguồn lực. Nói cách khác, giúp cho chủ đầu tư lựa chọn phương án tốt nhất để đầu tư.
- Giúp cho các cơ quan hữu quan của Nhà nước đánh giá được tính phù hợp của
dự án đối với quy hoạch phát triển chung của ngành, địa phương và của cả nước trên
các mặt, các mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả.
- Thông qua đánh giá, nhà đầu tư xác định tính lợi hại của dự án khi cho phép đi
vào hoạt động trên cơ sở các khía cạnh: công nghệ, vốn, ô nhiễm môi trường và các lợi
ích kinh tế khác.
- Giúp các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vay hoặc tài trợ cho các
dự án đầu tư.
- Đánh giá dự án là một giai đoạn quan trọng trong chu kỳ dự án, ngoài ý nghĩa
giúp cho các đối tượng trong việc ra quyết định, nó còn mang ý nghĩa xúc tiến tính bền
vững của dự án.
b. Phương pháp, chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án đầu tư hiện nay
Hiện nay, có rất nhiều các phương pháp, cách thức để có thể đánh giá được hiệu
quả của các dự án đầu tư bao gồm từ các phương pháp định lượng cho đến các phương
pháp đa mục tiêu. Mỗi một phương pháp có một hiệu quả, ưu điểm và sự phù hợp khác
nhau tùy từng dự án, từng góc độ, quan điểm đánh giá. Trong đó, phương pháp thông
dụng thường được sử dụng để đánh giá hiệu quả một dự án đầu tư là phương pháp
“Phân tích chi phí - lợi ích” (CBA). Trong khuôn khổ bài báo cáo chủ yếu chỉ đề cập
về CBA nên Phương pháp này sẽ được giới thiệu sau đây:
Khái niệm
Phân tích chi phí - lợi ích là một phương pháp dùng để đánh giá một dự án hay
một chính sách bằng việc lượng hóa bằng tiền tất cả các lợi ích và chi phí trên quan
điểm xã hội nhằm cung cấp thông tin cho việc ra quyết định.
Trong đó:
B: lợi ích
C: chi phí
B – C > 0 thực hiện dự án
B – C 0 không thực hiện dự án
So sánh Bi - ∑i > 0 (i = 0…n) thực hiện dự án
∑Bi - ∑I < 0 (i = 0…n) không thực hiện dự án.
- Trang 14 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
So sánh lợi ích đạt được và chi phí bỏ ra để quyết định có hay không thực hiện
một dự án.
Các chỉ tiêu thường gặp trong CBA
+ Giá trị PV, FV, NPV
PV =
Trong đó:
PV (Present value): Giá trị hiện tại của khoản thu trong tương lai.
FV (Future value): Giá trị khoản thu tại thời điểm cuối năm thứ n trong tương
lai.
r: Lãi suất tính theo năm
n: Số năm
NPV (Net present value). Giá trị hiện tại của lợi ích ròng. Công thức tính:
NPV=
Trong đó:
Bt: Lợi ích của năm t
Ct: Chi phí của năm t
r: Lãi suất
Tất cả các phương án có NPV > 0 tức có lợi tức ròng, như vậy là đáng mong
muốn. Phương án nào có NPV lớn nhất là đáng mong muốn nhất.
+ BCR (benefit cost ratio)
Tỷ suất lợi ích chi phí là tỷ lệ của tổng giá trị hiện tại của lợi ích so với tổng giá
trị hiện tại của chi phí.
Công thức:
BCR =
Tỷ suất này so sánh lợi ích và chi phí đã được chiết khấu. Có thể hiểu là một
đồng chi phí bỏ ra thu được bao nhiêu đồng lợi ích.
+ Hệ số hoàn vốn nội bộ IRR (internal rate of return)
Hệ số hoàn vốn nội bộ k được định nghĩa như là hệ số mà qua đó giá trị hiện thời
của lợi ích và chi phí là bằng nhau. Hệ số k tương đương với tỷ lệ chiết khấu r, có thể
xác định bằng cách suy diễn khi thỏa mãn biểu thức sau:
hoặc
=
IRR được các tổ chức tài chính sử dụng rộng rãi. Giá trị IRR sau khi tính toán sẽ
được so sánh với lãi suất về tài chính hoặc tỷ lệ chiết khấu để xem xét mức độ hấp dẫn
về tài chính hoặc kinh tế của dự án.
c. Những hạn chế của phương pháp CBA khi đánh giá hiệu quả dự án
đầu tư
- Trang 15 -
Ngành quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Ngọc Hạnh
Hiệu quả một dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư phát triển Bất động sản nói
riêng phải được phân tích, đánh giá ở nhiều khía cạnh, phương diện nhằm hướng tới
mục tiêu phát triển bền vững. Đôi khi có các dự án đạt được hiệu quả rất cao về mặt tài
chính, kinh tế nhưng lại gây ra thiệt hại khá lớn cho môi trường, xã hội hoặc hạn chế ở
một phương diện nào đó thì dự án cũng không mang tính khả thi tối ưu và khó có thể
được chấp thuận, cho phép tiến hành đầu tư.
Vì thế, tuy CBA là một phương pháp rất ưu việt khi đánh giá hiệu quả dự án ở
khía cạnh kinh tế do nó tính toán, phân tích dựa trên các chỉ tiêu có thể lượng hóa
thành tiền nhưng bên cạnh đó, nó cũng bộc lộ điểm yếu vì khó có khả năng đánh giá
được đầy đủ hiệu quả tổng hợp của dự án theo tất cả mục tiêu cần đạt được. Vì thế, các
dự án nghiên cứu điển hình không thể đánh giá được hiệu quả tổng hợp mà chỉ có thể
tiến hành đánh giá độc lập từng hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của dự án.
Ngay trong việc đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án, việc áp dụng phương pháp
phân tích lợi ích - chi phí cũng chưa triệt để do có những chỉ tiêu không thể hoặc khó
lượng hóa thành tiền (đòi hỏi chi phí về thời gian và tài chính lớn) hoặc khó chính xác
(trong điều kiện Việt Nam) mà đặc biệt là các chỉ tiêu xã hội, môi trường,…
Các chỉ tiêu tính toán trong phương pháp phân tích lợi ích - chi phí chịu sự tác
động của quan hệ cung cầu, sự biến động của giá cả và một số các yếu tố khác như tỷ
giá hối đoái, tiền lương, sự bóp méo do độc quyền, do sự can thiệp của Chính phủ (như
đánh thuế, trợ giá hay quy định giá trần, giá sàn), nhiều khi làm cho các chỉ tiêu tính
toán không phản ảnh đúng bản chất ưu việt của dự án và làm cho việc lựa chọn dự án
thiếu chính xác. Do đó để đánh giá được đúng và chính xác hiệu quả một dự án, nhằm
tránh tình trạng bỏ sót các dự án tốt, ngăn chặn kịp thời các dự án kém hiệu quả, cần
thiết phải xây dựng các phương pháp đánh giá tổng hợp toàn diện mọi vấn đề, mọi
khía cạnh.
I.1.1.7. Phương pháp hệ thống thứ bậc phân tích (AHP)
Các mô hình ra quyết định đa mục tiêu ngày càng được ứng dụng rộng rãi trong
những năm gần đây. Thật vậy, việc ra quyết định chỉ dựa vào chi phí thấp nhất hay lợi
nhuận cao nhất sẽ thiếu thiết thực vì chưa quan tâm đến các nhân tố định tính. Các
quyết định trong lĩnh vực đầu tư Bất động sản nói riêng và nhiều lĩnh vực khác nói
chung cần phải xem xét trên nhiều tiêu chí nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh, giúp
doanh nghiệp phát triển bền vững. Mục đích của nghiên cứu này là cung cấp cái nhìn
tổng quát về ứng dụng của phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) để giải quyết nhiều
vấn đề quan trọng khác nhau trong lĩnh vực đầu tư phát triển Bất động sản.
a. Giới thiệu phương pháp
AHP là kỹ thuật ra quyết định đa mục tiêu do giáo sư Thomas L. Saaty nghiên
cứu, phát triển vào những năm 1980 và được ứng dụng phổ biến hiện nay trong nhiều
lĩnh vực kinh tế, xã hội và khoa học tự nhiên,…. AHP đặc biệt phù hợp với các vấn đề
phức tạp liên quan đến việc so sánh hàng loạt các yếu tố mà chúng khó định lượng vì
những lý do sau đây:
- Phương pháp AHP cho phép xây dựng một hệ thống chỉ tiêu đánh giá nhiều cấp
rất linh hoạt. Những vấn đề (chỉ tiêu) phức tạp có thể phân tích thành những chỉ tiêu
đơn giản hơn theo nhiều cấp, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc đánh giá.
- Trang 16 -
