“NGHIÊN CỨU PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SINH THÁI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.21 MB, 68 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“NGHIÊN CỨU PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN SINH THÁI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
SINH VIÊN THỰC HIỆN :
MÃ SỐ SINH VIÊN
:
LỚP
:
KHÓA
:
NGÀNH
:
NGUYỄN THỊ HẰNG THƯƠNG
08135097
DH08TB
2008 – 2012
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
- THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, THÁNG 07 NĂM 2012 -
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
NGÀNH QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
NGUYỄN THỊ HẰNG THƯƠNG
“NGHIÊN CỨU PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN SINH THÁI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. HUỲNH THANH HIỀN
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh)
Ký tên:
ThS. HUỲNH THANH HIỀN
- Tháng 07 năm 2012 –
LỜI CẢM ƠN
Lời cảm ơn đầu tiên con thành kính gửi đến Ông bà nội ngoại những người không trực tiếp sinh ra con những đã nuôi dưỡng, bảo bọc
con từ thuở bé. Con cảm ơn tất cả thành viên trong đại gia đình đã luôn
quan tâm chăm sóc, động viên khích lệ và tạo điều kiện cho con hoàn
thành tốt việc học tập của mình.
Về phía nhà trường, em chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường
Đại học Nông Lâm TP. HCM, Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai
và Bất Động Sản cùng quý Thầy Cô đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt
những kiến thức quý giá làm hành trang cho em vững bước vào đời.
Đặc biệt, với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc, em xin gửi lời tri
ân đến Thầy Huỳnh Thanh Hiền - người đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp
hướng dẫn em hoàn thành tốt bài báo cáo tốt nghiệp.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến anh Trưởng ban chỉ đạo
chính sách nhà ở và thị trường Bất động sản; đặc biệt là chị Lê Loan và
anh Đình Dũng - những người đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong
suốt thời gian em thực tập tại cơ quan.
Tôi cảm ơn các bạn lớp DH08TB - những người đã cùng tôi đồng
hành trong những năm tháng đại học. Cảm ơn và cầu chúc cho tất cả mọi
người, gia đình, Thầy Cô, bạn bè nhiều sức khỏe, bình an và thành công
trong cuộc sống.
Trân trọng cảm ơn!
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễân Thị Hằng Thương, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Nghiên cứu phân khúc thị trường bất động sản sinh thái trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh.”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh tế Đất, Khoa Quản
lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Tốc độ đơ thị hóa nhanh chóng đang khiến những đơ thị lớn phải đối mặt với áp
lực khổng lồ về dân số đồng thời gánh chịu những hậu quả xấu về mơi trường. Trong
hồn cảnh lúc này, sự ra đời của những dự án BĐSST được coi là một trong những
giải pháp “cứu cánh” kịp thời. Mặc dù đã xuất hiện trên thế giới khá lâu nhưng khái
niệm về bất động sản sinh thái vẫn còn khá mới mẻ đối với người dân Việt Nam nói
chung và ở thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Chính vì vậy, khi chọn đề tài này, có
nhiều vấn đề mà với sự hiểu biết hạn hẹp còn của mình tơi khơng thể tìm hiểu hết. Nội
dung chính trong phạm vi bài báo cáo là tìm hiểu thực trạng phát triển của BĐSST trên
địa bàn TPHCM trong thời gian hai năm trở lại đây, đồng thời nêu ra những ưu, nhược
điểm của những dự án BĐSST đang được xây dựng trên địa bàn nghiên cứu. Bên cạnh
đó, đề tài đưa ra một số nhận định cá nhân về những tiêu chí của một BĐSST và đề
xuất một vài ý kiến nhằm phát triển loại hình BĐS này trên địa bàn thành phố trong
tương lai.
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, tơi sử dụng những phương pháp sau: phương
pháp chủ yếu là thu thập dữ liệu từ sách, báo, Internet, số liệu thống kê của các cơng ty
trong những buổi hội thảo kết hợp với phương pháp điều tra để thu thập dữ liệu về nhu
cầu, mức độ quan tâm của dân cư đối với BĐSST. Bên cạnh đó, đề tài sử dụng phương
pháp thống kê để chọn ra những tiêu chí phù hợp trong q trình thực hiện bảng khảo
sát. Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng phương pháp để phân tích những
dữ liệu đã điều tra được sau đó tổng hợp để đưa ra đánh giá tổng qt.
Kết quả của đề tài cũng góp phần nhỏ trong việc bước đầu hình thành tiêu chí
đánh giá cho Bất động sản sinh thái, đề xuất những phương án nhằm nâng cao hiệu
quả quản lý và thúc đẩy sự phát triển của phân khúc đầy tiềm năng này.
MỤC LỤC
ĐỀ MỤC
TRANG
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................. 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................ 3
I.1. Cơ sở lý luận của đề tài ............................................................................................. 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ....................................................................................................... 3
I.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ....................................................................................... 9
I.1.3. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................... 18
I.2. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ............................................................................. 19
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................ 19
I.2.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................................... 21
I.2.3. Ưu thế phát triển bất động sản tại TPHCM ......................................................... 23
I.2.4. Nội dung, phương pháp thực hiện ........................................................................ 24
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 25
II.1. Đánh giá thực trạng phát triển đô thị TPHCM ...................................................... 25
I.2. Thực trạng phát triển thị trường BĐS TPHCM ...................................................... 26
II.3. Thực trạng phát triển phân khúc thị trường BĐSST trên địa bàn TPHCM: .......... 27
II.4. Tìm hiểu những vấn đề liên quan tới BĐSST, những yếu tố tạo nên một BĐSST
hoàn chỉnh...................................................................................................................... 29
II.4.1. Yếu tố thiên nhiên ............................................................................................... 29
II.4.2. Yếu tố kinh tế ...................................................................................................... 29
II.4.3.Yếu tố kiến trúc.................................................................................................... 29
II.4.4. Yếu tố quy hoạch ................................................................................................ 30
II.4.5.Yếu tố xã hội ........................................................................................................ 30
II.5. Tiêu chí cơ bản lựa chọn vị trí xây dựng BĐSST.................................................. 30
II.5.1. Địa điểm:............................................................................................................. 30
II.5.2. Khí hậu ................................................................................................................ 31
II.5.4. Cảnh quan tự nhiên ............................................................................................. 31
II.5.5. Điều kiện kinh tế, xã hội ..................................................................................... 32
II.5.6. Cơ sở hạ tầng ...................................................................................................... 32
II.6. Những khu vực có khả năng phát triển mô hình BĐSST trên địa bàn TPHCM ... 32
II.6.1. Quận 9 ................................................................................................................ 32
II.6.2. Cần Giờ ............................................................................................................... 34
II.7. Hiệu quả kinh tế, xã hội của BĐSST ..................................................................... 36
II.7.1. Hiệu quả kinh tế .................................................................................................. 36
II.7.2. Hiệu quả xã hội ................................................................................................... 36
II.8. Một số mô hình đầu tư phát triển dự án BĐSST tại TPHCM ............................... 37
II.8.1. Dự án Diamond Island quận 2 ............................................................................ 37
II.8.2. Dự án Saigon Sunbay Cần Giờ ........................................................................... 40
II.9. Hạn chế trong việc phát triển BĐSST trên địa bàn TPHCM ................................. 43
II.10. Đánh giá chung và đề xuất các giải pháp phát triển BĐSST ............................... 44
II.10.1. Đánh giá chung ................................................................................................. 44
II.10.2. Đề xuất các giải pháp phát triển BĐSST tại TPHCM ...................................... 46
II.11. Khả năng xây dựng mô hình BĐSST trên địa bàn TPHCM................................ 47
PHẦN III: KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ ........................................................................ 49
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản;
BĐSST
: Bất động sản sinh thái;
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa;
ĐHKK
: Điều hòa không khí;
KĐT
: Khu đô thị;
KTS
: Kiến trúc sư;
Sở GTVT
: Sở Giao thông vận tải;
Sở QH - KT
: Sở Quy hoạch kiến trúc;
UBND
: Ủy ban nhân dân;
TPHCM
: Thành phố Hồ Chí Minh.
BĐKH
: Biến đổi khí hậu
DANH SÁCH BẢNG BIỂU
ĐỀ MỤC
Hình 1. Mô hình Symbio City
Hình 3 : Mô hình thành phố sinh thái Tianjin Trung Quốc
Hình 4. Mô hình dự án Đảo Kim Cương
Hình 5. Thiết kế tổ ong của dự án đảo kim cương
Hình 6. Tiến độ dự kiến dự án Saigon Sunbay
Hình 7. Phân khu chức năng dự án Saigon Sunbay
Hình 8. Mặt tiền ngôi nhà Stacking Green House vào ban ngày và ban đêm
Hình 9. Nội thất phòng bếp, phòng khách và phòng ngủ
Bảng 1. Các bước tiến hành xây dựng mô hình Thành phố Symbio
Bảng 2. Hệ thống đơn vị hành chính và dân số TPHCM
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường Bất động sản Việt Nam chính thức ra đời vào năm 1993, sau gần
20 năm hình thành, phát triển đã trải qua không ít thăng trầm. Mặc dù có những
bước tiến chưa thực sự vững vàng nhưng không thể phủ nhận những đóng góp
to lớn của thị trường Bất động sản đối với nền kinh tế Việt Nam. Thị trường
BĐS liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất
cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40% lượng của cải vật chất của mỗi nước, các hoạt động liên quan đến BĐS
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Chính vì vậy, việc đánh giá đúng
tiềm năng phát triển cũng như tìm ra hướng đầu tư đem lại hiệu quả cao nhất vẫn
là thách thức của nền kinh tế nói chung và của các doanh nghiệp địa ốc nói
riêng.
Trong năm vừa qua, khi mà các phân khúc khác tỏ ra khá ảm đạm thì Bất
động sản sinh thái vẫn tìm được cho mình chỗ đứng riêng và thu hút sự quan
tâm của các doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư. Điều này không khó lý giải vì
khi xã hội ngày càng phát triển, đô thị hóa nhanh chóng kéo theo sự di cư ồ ạt
dẫn tới nhiều hệ quả tiêu cực đối với môi trường thì việc tìm cho mình một nơi
yên tĩnh, trong lành để thoát khỏi bộn bề tấp nập đã trở thành nhu cầu tất yếu.
Đặc trưng của BĐSST là phải được xây dựng trên quỹ đất có cảnh quan thiên
nhiên phù hợp với tiêu chí: xanh, sạch, trong lành với không gian mở gần gũi
với tự nhiên và cần phải có sự chọn lọc kỹ lưỡng ngay từ khâu chọn địa điểm.
Tuy vậy, ở Việt Nam hiện nay chưa có quy chuẩn chính thức về BĐSST, đây là
kẽ hở khiến cho nhiều dự án mới ra đời lập tức gắn mác sinh thái gây không ít
hiểu lầm cho nhà đầu tư và khó khăn cho công tác quản lý. Vấn đề đặt ra là
những địa điểm nào mới thực sự phù hợp để phát triển BĐSST? Dựa vào tiêu
chuẩn nào để đánh giá đúng chất lượng của BĐSST? Tiềm năng của BĐSST
trong tương lai ra sao?
Với mong muốn tìm hiểu sâu hơn về loại hình bất động sản sinh thái và góp
phần nhỏ trong việc giải quyết những vấn đề trên, tôi đã chọn thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu phân khúc Bất động sản sinh thái trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh” dưới sự hướng dẫn của Thạc sĩ Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh
Tế Đất và Bất Động Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản.
Trang 1
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Tìm hiểu thực trạng phát triển của BĐSST, đánh giá tiềm năng phát triển của phân
khúc BĐS này.
Tìm hiểu khả năng phát triển loại hình BĐSST trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng:
- Bất động sản sinh thái;
- Nhu cầu của khách hàng tiềm năng đối với phân khúc BĐSST.
Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi khơng gian: Thành phố Hồ Chí Minh;
- Thời gian thực hiện đề tài: từ 02/04/2012 đến 15/07/2012.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Góp phần đánh giá những địa bàn có tiềm năng hình thành BĐSST;
Góp phần đánh giá những đối tượng khách hàng tiềm năng tham gia giao dịch
trong tương lai;
Giúp các nhà đầu tư có cơ sở để ra quyết định đầu tư vào phân khúc còn khá mới
mẻ này;
Nhấn mạnh tầm quan trọng của mơi trường tự nhiên, sự phát triển bền vững ln
gắn liền với việc bảo vệ mơi trường.
Trang 2
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của đề tài
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1 Khái quát về Bất động sản và thị trường Bất động sản
1. Khái niệm về Bất động sản
a. Khái niệm
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi
nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh
mục các tài sản này.
b. Phân loại
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có
thể phân thành ba loại:
BĐS có đầu tư xây dựng:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất
đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,
tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng:
BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao
gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất
hiếm, đất chưa sử dụng....
Bất động sản đặc biệt:
Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà
thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả
năng tham gia thị trường rất thấp.
Trang 3
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với
điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
c. Đặc điểm
Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm
cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được
của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai
BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn
tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai
công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì
các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu
tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách
hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân…
Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng
được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính
bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn
tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật
kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn
cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS
thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý
để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng
minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói
chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh
tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu
bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá
trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS
rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong
khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp
dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Các tính chất khác:
- Tính thích ứng:
Trang 4
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian
dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông
thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý
xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và
hình thức BĐS.
2. Khái niệm về thị trường Bất động sản
a. Khái niệm
Hiện nay, vẫn còn tồn tại nhiều khái niệm khác nhau về thị trường bất động sản
tùy theo cách nhìn nhận, đánh giá của mỗi quốc gia. Tuy nhiên, theo tôi khái niệm
sau đây thể hiện đầy đủ nhất về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn…liên quan đến
BĐS như trung gian, người môi giới, nhà tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà
ở đó vai trò quản lý của Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
b. Phân loại
- Phân loại theo công dụng của bất động sản: thị trường quyền sử dụng đất, thị
trường công trình thương mại, dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị
trường nhà ở; thị trường công trình đặc biệt: bệnh viện, trường học, khách sạn...
- Phân loại theo loại hình hoạt động: thị trường mua bán chuyển nhượng bất
động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất
động sản, thị trường dịch vụ bất động sản.
- Phân loại theo trình tự bất động sản gia nhập thị trường: thị trường sơ cấp, thị
trường thứ cấp.
- Phân loại theo mức độ kiểm soát: thị trường chính thức, thị trường phi chính
thức.
c. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có một số đặc điểm quan trọng sau:
- Có quan hệ mật thiết với nhiều thị trường của nền kinh tế như thị trường vật
liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học – công nghệ và đặc biệt
là thị trường tài chính.
- Mang tính địa phương.
- Phản ứng “trễ” của cung so với cầu.
- Biến động có tính chu kỳ.
Trang 5
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
-
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
Có tính thanh khoản thấp.
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và
cần đến các dịch vụ trung gian.
Chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách, quy hoạch.
I.1.1.2. Khái quát về Bất động sản sinh thái và đô thị sinh thái
1. Khái niệm Bất động sản sinh thái
a. Khái niệm
Khái niệm về bất động sản sinh thái đã trở nên khá phổ biến tại nhiều quốc gia
trên Thế giới nhưng vẫn còn mới lạ đối với Việt Nam. Hiện nay, tồn tại một số nhận
định như sau:
Thành phố sinh thái là thành phố đảm bảo sự cân bằng với thiên nhiên, hay cụ
thể hơn là sự định cư cho phép các cư dân sinh sống trong điều kiện chất lượng cuộc
sống nhưng sử dụng tối thiểu các nguồn tài nguyên thiên nhiên.
Thành phố sinh thái bền vững là các đô thị mật độ thấp, dàn trải, được chuyển
đổi thành mạng lưới các khu dân cư đô thị mật độ cao hoặc trung bình có quy mô
giới hạn được phân cách bởi các không gian xanh. Hầu hết mọi người sinh sống và
làm việc trong phạm vi khoảng cách đi bộ và đi xe đạp.
Ý tưởng về một đô thị sinh thái ban đầu đã xuất hiện từ cuối thế kỷ XIX dưới tên
gọi Thành phố vườn (Garden-City), là một phương án quy hoạch đô thị của Ebenezer
Howard nhằm giải quyết các vấn đề môi sinh của đô thị ở thời điểm khởi đầu quá
trình hiện đại hóa. Ý tưởng này ngay lập tức trở thành một phong trào lan rộng trong
cộng đồng Châu Âu và các nước công nghiệp trên thế giới, và lúc bấy giờ được xem
như công cụ hữu hiệu để giải quyết các vấn đề môi trường đô thị đang là hậu quả của
quá trình công nghiệp hóa. Đối với các nước công nghiệp, đây là bước tất yếu trong
quá trình phát triển nhằm đạt đến một đô thị phát triển bền vững. Nhìn lại lịch sử phát
triển, đô thị hóa ở quy mô lớn thực tế là hậu quả của quá trình công nghiệp hóa, phát
sinh từ nhu cầu tập trung lực lượng sản xuất để phục vụ sản xuất công nghiệp, tạo
thành các khu dân cư đông đúc. Đô thị hóa diễn ra làm phát sinh vô vàn các vấn đề
về môi trường tự nhiên và xã hội và kết cục là đòi hỏi các phương án hiện đại hóa để
giải quyết các vấn đề đó khi nhu cầu đòi hỏi và điều kiện cho phép. Việc quy hoạch
sinh thái đô thị là khâu tiếp theo tất yếu của quá trình hiện đại hóa đô thị.
Ở các nước công nghiệp phát triển, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa rồi đến
hiện đại hóa đã diễn ra một cách tự nhiên và tuần tự, nên khái niệm “sinh thái đô thị”,
nghĩa là môi trường sinh thái của đô thị nghe quen thuộc, phổ biến hơn và là đối
tượng nghiên cứu từ một thập kỷ nay. Trong khi đó ở các nước đang phát triển, quá
trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, và hiện đại hóa thường diễn ra đồng thời do sự
phát triển quá độ thẳng từ những hình thái kinh tế - xã hội lạc hậu thành những hình
thái có thể hội nhập được vào nền kinh tế toàn cầu dưới áp lực của toàn cầu hóa. Để
giải quyết các vấn đề môi trường đô thị trong bối cảnh phức tạp như vậy đối với các
nước đang phát triển, quy hoạch đô thị sinh thái là một giải pháp phù hợp. Đây là giải
pháp quy hoạch có tính định hướng, áp dụng vào thực tế những kiến thức mới nhất và
kinh nghiệm từng trải của các nước phát triển nhằm hướng thẳng tới một đô thị hiện
đại mà không vấp phải những vấn đề về công nghiệp hóa và đô thị hóa bùng phát trên
diện rộng.
Trang 6
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
Tóm lại, “sinh thái đô thị” muốn nói đến các điều kiện sinh sống của đô thị mà
đối tượng quan tâm là môi trường sinh thái, còn “đô thị sinh thái” là đô thị đạt được
những tiêu chí về điều kiện và chất lượng môi trường sống sinh thái, và “quy hoạch
đô thị sinh thái” là phương pháp quy hoạch đô thị nhằm đạt được các tiêu chí của
chất lượng cuộc sống cao, hướng tới sự phát triển bền vững của đô thị đó. Có 4
nguyên tắc chính để tạo dựng những thành phố sinh thái:
- Xâm phạm ít nhất đến môi trường tự nhiên
- Đa dạng hóa nhiều nhất việc sử dụng đất, chức năng đô thị và các hoạt động
khác của con người.
- Trong điều kiện có thể, cố giữ cho hệ thống đô thị được khép kín và tự cân
bằng.
- Giữ cho sự phát triển dân số đô thị và tiềm năng của môi trường được cân
bằng một cách tối ưu.
Có thể chia đô thị sinh thái làm hai loại:
- Đô thị sinh thái cho vùng đô thị mới
- Đô thị cũ được sửa chữa, cải tiến thành đô thị sinh thái.
Trong đó, việc sửa chữa, cải tạo đô thị cũ thường tốn nhiều thời gian và tiền bạc
hơn việc hình thành đô thị sinh thái mới.
b. Đặc điểm của BĐSST
BĐSST mang đầy đủ tính chất của một bất động sản. Bên cạnh đó, nó còn có
thêm một số đặc trưng sau:
- BĐSST là “Ngôi nhà thứ hai”, không phải nơi ở chính của chủ nhân. Việc đầu
tư cho “Ngôi nhà thứ hai” có thể khiến người sở hữu đạt được các mục tiêu khác
nhau như: đầu tư, nghỉ dưỡng cuối tuần, lễ tết hay cho thuê khi không sử dụng;
- Giá trị BĐSST phụ thuộc nhiều vào khả năng quy hoạch, quản lý quy hoạch,
phát triển dự án và khả năng duy trì sức hút của dự án sau khi được xây dựng
xong;
- Chịu sự tác động liên tục của các yếu tố tự nhiên, xã hội và tâm lý tiêu dùng
của người dân;
- Sự phát triển của BĐSST, nhất là các BĐS nghỉ dưỡng gắn bó chặt chẽ với sự
phát triển của ngành du lịch;
- Thời gian cho việc hoàn thành một dự án BĐSST có thể tiêu tốn cả thập kỷ,
thậm chí vài thập kỷ;
- Kiến trúc cộng sinh với thiên nhiên, thân thiện với môi trường, không thể hiện
xu hướng trấn áp thiên nhiên;
- Kiến trúc, kết cấu công trình phải giảm thiểu tối đa phí tổn về năng lượng,
đồng thời giảm thiểu tác động tới môi trường tự nhiên.
2. Khái quát về đô thị sinh thái:
a. Những tiêu chí quy hoạch của đô thị sinh thái
Các tiêu chí quy hoạch đô thị sinh thái có thể được khái quát trên các phương diện
sau: kiến trúc công trình, sự đa dạng sinh học, giao thông, công nghiệp và kinh tế đô
thị.
Trang 7
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
- Về kiến trúc, các công trình trong đô thị sinh thái phải đảm bảo khai thác tối đa
các nguồn mặt trời, gió và nước mưa để cung cấp năng lượng và đáp ứng nhu cầu
nước của người sử dụng. Thông thường là nhà cao tầng để dành mặt đất cho không
gian xanh.
- Sự đa dạng sinh học của đô thị phải được đảm bảo với các hành lang cư trú tự
nhiên, nuôi dưỡng sự đa dạng sinh học và đem lại sự tiếp cận với thiên nhiên để
nghĩ ngơi giải trí.
- Giao thông và vận tải cần hạn chế bằng cách cung cấp lương thực và hàng hóa
chủ yếu nằm trong phạm vi đô thị hoặc các vùng lân cận. Phần lớn dân cư đô thị sẽ
sống và làm việc trong phạm vi bán kính đi bộ hoặc xe đạp để giảm thiểu nhu cầu
di chuyển cơ giới. Sử dụng các phương tiện giao thông công cộng nối liền các
trung tâm để phục vụ nhu cầu di chuyển xa hơn của người dân. Chia sẻ ô tô con
địa phương cho phép mọi người chỉ sử dụng khi cần thiết.
- Công nghiệp của đô thị sinh thái sẽ sản xuất ra các sản phẩm hàng hóa có thể tái
sử dụng, tái sản xuất và tái sinh. Các quy trình công nghiệp bao gồm cả việc tái sử
dụng các sản phẩm phụ và giảm thiểu sự vận chuyển hàng hóa.
- Kinh tế đô thị sinh thái là một nền kinh tế tập trung sức lao động thay vì tập
trung sử dụng nguyên liệu, năng lượng và nước, nhằm duy trì việc làm thường
xuyên và giảm thiểu nguyên liệu sử dụng.
Để đạt được các tiêu chí trên, cần có những nghiên cứu sâu sắc về điều kiện tự
nhiên và xã hội của khu vực hay vùng quy hoạch để đưa ra các giải pháp và quyết định
phù hợp. Trong quá trình vận hành, để duy trì và đạt được mục tiêu sinh thái, cần có
những biện pháp phối hợp liên ngành như tăng cường khả năng tiếp cận thông tin,
nâng cao nhận thức cộng đồng, áp dụng công nghệ sạch, sử dụng các vật liệu xây dựng
sinh học, sử dụng các nguồn thiên nhiên có thể tái tạo được (mặt trời, gió), giảm tiêu
thụ năng lượng, tránh lãng phí và tái sinh phế thải.
b. Những chỉ tiêu xây dựng đô thị sinh thái
Xây dựng một đô thị sinh thái phải đạt những chỉ tiêu sau đây:
- Có diện tích cây xanh cao, tính trên đầu người 12 – 15 m2 có mảng xanh, bãi cỏ
bờ sông, giữa khu dân cư và công nghiệp.
- Các trục lộ giao thông cũng cần cây xanh, cây che bóng ngăn chặn tiếng ồn, bụi
và tăng cường trao đổi oxy.
- Bảo đảm nguồn nước cấp 150 – 200 lít/ngày/người.
- Xử lý triệt để nước thải.
- Hệ thống giao thông và những phương tiện giao thông đảm bảo tiêu chuẩn đường
và mật độ đường trên số dân, dành khoảng 30% diện tích cho lưu thông, không gian
thoáng.
- Tăng cường hệ thống giao thông thủy nhưng cần lưu ý các phương tiện giao
thông không gây ô nhiễm cho sông rạch.
- Bố trí quy hoạch khu nhà ở, khu làm việc, khu dịch vụ, chợ, cửa hàng, nơi vui
chơi giải trí hợp lý để con người giảm bớt đi lại bằng phương tiện cơ giới.
- Không cho chất thải làm ô nhiễm môi trường đất, sử dụng quỹ đất thành phố
thích hợp để vừa có đất xây dựng cơ sở hạ tầng vừa có đất dành cho khu dân cư,
công viên, đất cho rừng phòng hộ môi trường.
Trang 8
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
- Không khai thác nước ngầm quá mức gây mất nguồn tài nguyên, ô nhiễm nước
ngầm và sụt lún. Bảo đảm sự cân bằng nước tự nhiên trên lưu vực sông xây dựng
các đô thị.
- Quy mô dân số và phát triển kinh tế - xã hội của đô thị được giữ ở mức phù hợp
với khả năng “chịu tải” của môi trường và tài nguyên thiên nhiên.
- Môi trường không khí không vượt quá ô nhiễm cho phép.
- Hạn chế sử dụng năng lượng nhiên liệu hóa thạch, sử dụng năng lượng mặt trời,
năng lượng gió tự nhiên.
- Diện tích mặt nước (ao, hồ, sông, rạch) cân đối với diện tích dân số đô thị để tạo
cảnh quan môi trường và khí hậu mát mẻ.
- Luôn quy hoạch hồ điều hòa những nơi có thể để hạn chế ngập.
- Phải cân đối giữa đầu vào (tài nguyên, năng lượng, thực phẩm) và đầu ra (chất
thải, sản phẩm công nghiệp, dịch vụ).
- Thay đổi cách sống đô thị và cách sản xuất để làm sao cho các dòng vật chất,
nguyên liệu, năng lượng diễn ra trong chu trình khép kín.
- Cần có hệ thống giám sát, thông tin môi trường thường xuyên để điều chỉnh kịp
thời.
- Gắn sinh thái đô thị với văn hóa bản địa, tập quán sông nước, với du lịch sinh
thái.
- Xây dựng đô thị sinh thái là vấn đề rất quan trọng, cần thiết và cấp bách, nhất là
trong giai đoạn tốc độ đô thị hóa, hiện đại hóa và dấu hiệu suy thoái đô thị ngày một
tăng cao như hiện nay. Vì vậy, ta cần xây dựng quy hoạch các đô thị sinh thái ngay
từ bây giờ cho các vùng đô thị mới, hoặc sửa chữa, thay đổi trong điều kiện có thể,
các đô thị cũ thành đô thị sinh thái theo kiểu “đô thị thân thiện với sinh thái”.
I.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa xuất hiện ở các nước phương Tây từ khá
sớm, và những năm đầu của thế kỷ XVII và XVIII – sau khi cách mạng công nghiệp
bùng nổ ở Anh. Tại Việt Nam, kể từ sau quá trình đổi mới (1985), Đảng Cộng Sản
Việt Nam đã chọn con đường xây dựng chủ nghĩa xã hội kết hợp với cơ chế thị trường
có sự điều tiết của nhà nước và đặt mục tiêu đến năm 2020 sẽ đưa Việt Nam cơ bản trở
thành một nước công nghiệp. Nhìn lại chặng đường đã qua, không ai có thể phủ nhận
những lợi ích to lớn mà quá trình công nghiệp hóa đem lại: đời sống vật chất và tinh
thần của người dân ngày càng được nâng cao; trình độ dân trí cải thiện đáng kể; tình
hình chính trị ổn định; mở ra nhiều cơ hội giao lưu kinh tế, trao đổi văn hóa với nhiều
quốc gia trên thế giới….Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp cũng
đem lại những hệ lụy đáng báo động: trình trạng ô nhiễm môi trường tỷ lệ thuận với
tốc độ phát triển của các khu công nghiệp; tốc độ đô thị hóa gia tăng không ngừng,
việc khai thác triệt để những nguồn tài nguyên, sử dụng nguyên liệu hóa thạch trong
hầu hết mọi lĩnh vực…càng khiến vấn đề trở nên trầm trọng.
Mặt khác, có thể thấy mô hình đô thị đơn tâm trên thế giới đã trở nên lạc hậu, bộc
lộ quá nhiều bất cập: ở đó thu nhập của đại đa số dân cư tăng theo thời gian nhưng
chất lượng cuộc sống lại không tăng tương ứng, tình trạng bất bình đẳng cũng sẽ diễn
ra bởi thường thì sự khá giả chỉ xuất hiện ở khu vực trung tâm, còn vùng ven thì lại là
hình ảnh khá tương phản với bộ mặt nhếch nhác, nghèo nàn, ô nhiễm… là biểu hiện
Trang 9
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
của sự kém phát triển. Ở đô thị đơn tâm, mọi thứ đều bị dồn nén trong một không gian
được giới hạn và với sức ép từ bên trong theo thời gian ngày càng lớn khiến cho đô thị
tất yếu trở nên chật chội, quá tải.
Chính vào lúc thế giới đối mặt với nguy cơ từ biến đổi khí hậu và quá nhiều hệ lụy
từ đô thị nén, một mô hình mới văn minh đã bắt đầu nhận được sự quan tâm và trở
thành xu thế của nhân loại, đó là mô hình đô thị đa tâm. Đây là một mô hình mà các
gánh nặng được chia sẻ, không gian đô thị có thể được giãn nở đến hàng nghìn km2,
các ranh giới đô thị không bị đóng khung gò bó hay phân biệt rạch ròi giữa vùng nội
và ngoại thị. Lúc đó các yếu tố thiên nhiên xuất hiện và giữ vai trò như là những gạch
nối giữa các đô thị. Núi đồi, sông suối, đầm phá, ruộng đồng… sẽ là nơi giải phóng
năng lượng cho các khối công trình với bê tông, sắt thép ở vùng lõi của các đô thị và
giúp cho chúng đạt được sự cân bằng. Ở các nước có nền kinh tế phát triển, việc xây
dựng mô hình thành phố sinh thái không còn mới mẻ, xu hướng này đang dần lan sang
các nước trong khu vực Châu Á như Trung Quốc, Singapore và cả Việt Nam. Vậy nên
có thể khẳng định rằng trong tương lai, Bất động sản sinh thái sẽ còn nhiều cơ hội để
phát triển và trở thành hướng đi chung của những quốc gia đang nhắm đến mục tiêu
phát triển kinh tế bền vững.
I.1.2.1. Một số mô hình BĐSST trên thế giới
1. Thành phố Symbio, Thụy Điển
a. Thành phố Symbio là gì
Symbio có thể hiểu theo thuật ngữ sinh học là phát triển cộng sinh hay còn là “sự
hòa nhập của 2 hay nhiều thực thể thành một khối cùng phát triển dựa trên lợi ích qua
lại lẫn nhau”.
[Nguồn: www. Symbiocity.org]
Hình 1. Mô hình Symbio City
Các nguyên tắc chính của cách tiếp cận này là:
- Quy hoạch đô thị và cảnh quan một cách tổng thể;
- Sử dụng tối đa các chất thải và xem chúng là nguồn tài nguyên tái tạo để phát
triển;
Trang 10
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
Áp dụng tiết kiệm năng lượng và giảm thiểu phát thải khí CO2;
Phối hợp giữa khối nhà nước và tư nhân dựa trên các chính sách hợp lý để tạo
ra các cơ hội đầu tư hấp dẫn;
- Kêu gọi sự tham gia của người dân, các cấp chính quyền và khối cơ quan
nghiên cứu theo từng giai đoạn khác nhau của quá trình xây dựng thành phố
bền vững, từ khi quy hoạch cho đến khi triển khai xây dựng.
Tiếp cận Thành phố Symbio cần phải bám sát các nguyên tắc về phát triển bền
vững, cũng như các giải pháp về “phát triển cộng sinh” và “hành động tập thể” của tất
cả cộng đồng tham gia vào bảo vệ môi trường và tiết kiệm năng lượng. Đó có lẽ là lý
do tại sao người Thụy Điển không gọi đây là mô hình “Thành phố bền vững”, một
khái niệm đã trở nên phổ biến trong thời gian gần đây.
b. Mô hình Thành phố Symbio hoạt động như thế nào
Theo mô hình Thành phố Symbio, mục tiêu hướng tới là mọi người dân trong
thành phố phải được hưởng cuộc sống khỏe mạnh, tiện nghi, an toàn và chất lượng.
Mục tiêu này cần được các cấp chính quyền, doanh nghiệp, nhân dân và toàn xã hội
cùng thống nhất theo đuổi, vì đó chính là những người trực tiếp tham gia và hưởng lợi
từ mô hình này. Mặt khác, để xây dựng Thành phố Symbio cần xem xét đến các yếu tố
ảnh hưởng xấu đến môi trường trong quá trình thực hiện như ô nhiễm không khí, tiếng
ồn, các chất độc hại…và các tác động của chúng đối với khí hậu. Bên cạnh đó, phải
quy hoạch các phân khu chức năng của đô thị bao gồm khu ở, khu hành chính, thương
mại dịch vụ, khối ngành công nghiệp, khu quản lý chất thải, cung cấp năng lượng, xử
lý nước, giao thông vận tải…
Tại các thành phố cũ, rác thải, chất thải đô thị là những tác nhân gây ô nhiễm môi
trường và ảnh hưởng đến sức khỏe, cuộc sống con người. Còn ở Thành phố Symbio,
chất thải được tận dụng làm nguồn nguyên liệu hữu ích cho các hoạt động giao thông
vận tải và năng lượng tại địa phương bằng một số biện pháp để biến chất thải thành khí
biogas dùng trong giao thông vận tải và các hoạt động phục vụ đời sống. Đó có thể là
những công nghệ và giải pháp giúp loại bỏ và giảm thiểu các tác nhân có hại cho
người dân và môi trường của thành phố. Nhưng quan trọng nhất để thực hiện được mô
hình Thành phố Symbio cần xây dựng thể chế, chính sách tạo điều kiện thuận lợi để
triển khai các hoạt động, từ đó xác định, thảo luận và tổng hợp thành một gói các giải
pháp chính sách tổng thể, xuyên suốt từ lúc quy hoạch cho đến khi hực hiện, nhằm
đem lại những lợi ích cho người dân thành phố.
-
Phần
Nội dung
Phần 1
Các bước tiến hành
Bước 1
Xác định và tổ chức đánh giá tính bền
vững
Bước 2
Điều tra tình hình hiện tại
Trang 11
Công cụ gợi ý
Phân tích tình huống
Phân tích vấn đề, Phân tích
các bên liên quan, Ma trận
phân tích điểm mạnh, điểm
yếu, cơ hội và thách thức
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
Phần
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
Nội dung
Công cụ gợi ý
Bước 3
Xác định các mục tiêu cụ thể
Khung logic
Bước 4
Phát triển đề xuất về các giải pháp
khác nhau
Hoạch định kế hoạch hành
động theo mục tiêu
Bước 5
Phân tích tác động
Đánh giá môi trường chiến
lược, Đánh giá tác động
môi trường, Khung logic,
Phân tích theo Khung đa
tiêu chí
Bước 6
Lựa chọn một chiến lược để thực hiện
và lập kế hoạch theo dõi việc thực
hiện hoạt động
(Nguồn: Xây dựng dựa trên tiếp cận thành phố Symbio, Ulf Ranhagen và các cộng sự)
Bảng 1. Các bước tiến hành xây dựng mô hình Thành phố Symbio.
Trang 12
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
Ngoài ra, cần xác định rõ các tiểu hệ thống và khả năng phối hợp của các hệ thống
này, đây là bước để thực hiện các vấn đề sau:
- Xây dựng chức năng đô thị bền vững như khu ở, khối công nghiệp, dịch vụ…;
- Khu cung cấp năng lượng bền vững (hệ thống sưởi ấm, làm mát, đèn chiếu
sáng);
- Khu quản lý chất thải bền vững;
- Khu cung cấp nước sạch và vệ sinh bền vững; Giao thông vận tải bền vững;
Quy hoạch cảnh quan bền vững; Kiến trúc xây dựng bền vững;
- Liên kết và tích hợp các khả năng hiệp lực chính của các tiểu hệ thống.
- Cuối cùng là xác định các nhân tố về thể chế, tích hợp và tổng hợp chúng thành
một gói tổng thể để tạo ra môi trường để các đối tượng liên quan trong hệ thống
hành động một cách đồng bộ và hiệu quả.
Các nhân tố thể chế ở đây gồm:
- Quản lý đô thị và xây dựng năng lực;
- Các vấn đề về luật pháp và chính sách;
- Nguồn tài chính và cơ chế khuyến khích;
- Quy hoạch không gian và quản lý đất đai;
- Cơ chế khuyến khích sự tham gia của khối doanh nghiệp tư nhân;
Cơ chế cho sự tham gia của cộng đồng;
- Tính minh bạch và chịu trách nhiệm đến cùng;
- Công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho cộng đồng.
c. Lợi ích của việc áp dụng mô hình Thành phố Symbio và một số ví dụ điển hình
Áp dụng mô hình Thành phố Symbio để phát triển đô thị có thể mang lại nhiều lợi
ích cho thành phố như giảm được 50% áp lực lên môi trường và giảm 40% mức tiêu
thụ nước. Đồng thời, xây dựng mô hình này giúp hạn chế việc sử dụng nhiên liệu hóa
thạch từ 80% xuống chỉ còn 3% và giảm phát thải tới 60% lượng CO2 vào môi trường.
Về mặt năng lượng, thành phố cũng có thể tự cung cấp được một phần năng lượng và
tiết kiệm được 90% năng lượng sử dụng. Hình dưới đây minh họa cho các thông số
nên
trên:
Trang 13
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
[Nguồn: www.Symbiocity.org]
Hình 2 : Lợi ích từ việc áp dụng mô hình Symbio City
d. Mô hình Thành phố Symbio cho các khu đô thị hiện hữu
Có rất nhiều thành phố ở Thụy Điển hiện đang áp dụng mô hình này để phát triển
đô thị. Ví dụ, Khu đô thị Ekostaden Augustenborg, tại thành phố Malm. Ekostaden
Augustenborg là một đô thị cũ, việc áp dụng mô hình Thành phố Symbio đã giúp nó
trở thành một khu đô thị sinh thái xanh - sạch - đẹp. Hiện tại, khu đô thị này có diện
tích 9.000 m², với nhiều tòa nhà xanh, đa chức năng giúp gia tăng giá trị đa dạng sinh
học, tiết kiệm năng lượng, giảm bức xạ nhiệt, sản sinh không khí sạch và hạn chế lũ
lụt. Các tấm pin mặt trời trong khu đô thị này được thiết kế như các mái hiên tránh
nắng cho những khu nhà và sản sinh điện năng. Ngoài ra, lượng chất thải hữu cơ được
sử dụng để tạo ra khí biogas phục vụ nhiều mục đích.
e. Mô hình Thành phố Symbio cho các khu đô thị mới quy hoạch và phát triển
Ví dụ, Khu đô thị Hammarby Sjstad, Stockholm, đây là khu đô thị mới của thành
phố bên hồ Hammarby. Khu vực này trước đây là khu hải cảng và khu công nghiệp,
hiện nó đang được chuyển thành khu đô thị theo mô hình Thành phố Symbio. Trong
tương lai, sẽ có khoảng 11.000 căn hộ cho khoảng 3.5000 người dân sống tại đây.
Theo quy hoạch mới, nguồn điện của thành phố được tạo ra từ chất thải, đáp ứng 50%
nhu cầu điện năng của thành phố. Khu đô thị này cũng có một hệ thống sinh thái độc
đáo thông qua việc tích hợp năng lượng, chất thải rắn, nước và nước thải để tạo ra các
nguồn năng lượng dùng cho các tòa nhà văn phòng, khu dân cư và công trình công
cộng. Đây thực sự là mô hình thành công về hợp tác đầu tư giữa nhà nước và doanh
nghiệp, cụ thể là chính quyền thành phố Stốckhôm và 25 công ty đã cùng xây dựng
khu đô thị mới. Các công ty đã đóng góp 80% tổng vốn đầu tư xây dựng. Vật liệu
được lựa chọn kỹ càng dựa trên các tiêu chuẩn quy định về môi trường sao cho không
gây tổn hại đến sức khỏe công nhân xây dựng và các hộ gia đình sẽ đến sống tại đây.
Khả năng áp dụng mô hình Symbio City tại Việt Nam
Thành phố Symbio được đánh giá là một mô hình thành công và đã được giới
thiệu sang Canada và Trung Quốc. Dựa trên những gì đã được áp dụng ở Thụy Điển,
Trang 14
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
Việt Nam có thể rút kinh nghiệm để áp dụng mô hình này. Để phù hợp với thực tế ở
nước ta, cần bổ sung một số quan niệm sau:
- Chấp nhận và nhất trí phát triển đô thị theo hướng tiếp cận toàn diện và tổng
hợp;
- Ban hành các chính sách và chiến lược phát triển đô thị ổn định, lâu dài để thu
hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư và thực hiện;
- Tạo ra một sân chơi huy động sự tham gia của các thành phần khác nhau trong
xã hội ngay từ những bước đầu khi quy hoạch đô thị. Ở Việt Nam, hầu hết các
đô thị đều gặp phải một số vấn đề bất cập do công tác quy hoạch và bảo vệ môi
trường. Điều này đã tạo ra những tác động không nhỏ đến cuộc sống người dân
và nguồn tài nguyên của đất nước; có nghĩa là thiếu quy hoạch tổng hợp sẽ tạo
ra một khoản chi phí lớn do phải giải quyết những tác hại đến môi trường và
sức khỏe. Áp dụng mô hình Thành phố Symbio sẽ giúp giảm khoản chi phí này.
Các thành phố của nước ta nếu không áp dụng mô hình này hoặc một mô hình
tương tự sẽ gặp phải những thách thức, mà các thế hệ tương lại có thể phải gánh
chịu những hậu quả không nhỏ.
2. Đô thị sinh thái tại Trung Quốc
Gần đây nhất, chính phủ Trung Quốc và quốc đảo Singapore đang thống nhất
phương án quy hoạch và nguồn tài chính trong việc xây dựng một siêu đô thị sinh thái
nằm ở Đông - Bắc Trung Quốc, thành phố này sẽ là nơi sinh sống của khoảng 350.000
người nằm gần bờ Tây của Bohai - một trong những vùng biển ô nhiễm nhất thế giới.
Dự án khu nhà ở này mang tên “Thành phố sinh thái Tianjin” có diện tích bằng
thành phố Bristol (Anh), nơi sẽ được ứng dụng nhiều thành tựu khoa học công nghệ
cao, vươn lên thành một kiểu mẫu thành phố văn minh hiện đại.
[Nguồn: www.trelangkienviet.com]
Hình 3. Mô hình thành phố sinh thái Tianjin Trung Quốc
Thành phố sinh thái Tianjin nằm cách trung tâm Tianjin khoảng 40 km và cách thủ
đô Bắc Kinh khoảng 150 km. Theo quy hoạch, thành phố Tianjin sẽ tọa lạc trên một
vùng đất phi trồng trọt. Trước khi phát triển dự án, vị trí nơi có thành phố sinh thái
Tianjin tọa lạc là 1/3 diện tích của một hồ muối, 1/3 diện tích bãi biển hoang hoá và
1/3 là diện tích mặt nước trong đó, 270 ha hồ nước thải. Tại buổi lễ khai trương đánh
dấu bước đầu thành công giai đoạn 1 của dự án thành phố sinh thái Tianjin, một "Công
viên thương mại sinh thái" bao phủ hơn 150 ha, các nhà đầu tư của dự án nói rằng, dự
Trang 15
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
án “Thành phố sinh thái Tianjin” với thời hạn xây dựng kéo dài 10 năm sẽ là nguyên
mẫu để vận dụng xây dựng các thành phố sinh thái tương tự ở Trung Quốc, Ấn Độ và
các quốc gia đang phát triển khác.
Mặc dù đã có một số làng và thành phố sinh thái từng được xây dựng tại vài nơi ở
Trung Quốc từ trước đó, nhưng việc tìm ra sự cân bằng chủ chốt giữa những thay đổi
gốc rễ và hiện thực hoá thì đang là một vấn đề khá nan giải. Sự thất vọng lớn nhất từng
xảy ra trước đây là kế hoạch xây dựng thành phố sinh thái Đồng Tấn trong một tham
vọng mà chính phủ Trung Quốc muốn biến Đồng Tấn thành kiểu mẫu đô thị sinh thái
của thế giới. Nhưng chỉ 1 năm trước khi giai đoạn 1 của thành phố Đồng Tấn được
hoàn tất thì người ta mới nhận thấy rằng, nơi này đang thực sự hấp hối. Vì người đứng
đầu dự án này bị ngồi tù vì tội tham nhũng, vì giấy phép xây dựng có nhiều sai sót và
viễn cảnh của thành phố mang tính xa rời thực tế. Ông Goh Chye Boon, người đứng
đầu dự án Công viên thương mại sinh thái tại dự án “Thành phố sinh thái Tianjin” nói
rằng, dự án của ông đã được phát triển từ một hướng đi mới từ bài học kinh nghiệm
xương máu ở thành phố sinh thái Đồng Tấn...”
Mục tiêu phi khí thải Carbon xem ra khá khiêm tốn. Mỗi toà nhà tại Tianjin sẽ
được xây dựng bằng các nguyên vật liệu theo tiêu chuẩn xanh từ phía chính phủ Trung
Quốc công nhận. Hơn 60 % chất thải sẽ được tái xử lý. Xe cộ bị cắt giảm lưu thông tới
90 % trên các tuyến đường, một hệ thống đường xe lửa hạng nhẹ sẽ được lắp đặt gần
các ngôi nhà và mỗi khu dân cư sẽ được trang bị đồng bộ các cửa hàng, trường học và
bệnh viện mà chỉ cách đó vài bước chân. Tianjin sẽ là thành phố có mật độ cây xanh
cao hơn tất cả các thành phố khác ở Trung Quốc, với diện tích cây xanh công viên
hoặc thảm cỏ hoặc ao hồ sẽ là 12 m2/người. Nguồn nước ngọt đã qua xử lý sẽ giữ ở
mức 120 lít/người/ngày,bao gồm hơn ½ là nước mưa và nước thải đã tái xử lý.
Trong khi đó, trên báo chí Trung Quốc, các chuyên gia môi trường và các nhà
khoa học đã lên tiếng phản đối dự án vì nó được thực hiện ở khu đầm lầy duy nhất còn
sót lại ở Thượng Hải, ngôi nhà của các loài chim di trú quý hiếm. Hơn nữa, những
thành phố xanh khổng lồ này được thiết kế bởi những công ty kiến trúc nước ngoài nổi
tiếng song lại thiếu hiểu biết sâu sắc về chính trị, văn hóa và kinh tế Trung Quốc.
Chính vì thế họ không thể nhận biết được nhu cầu của người dân bản địa – đối tượng
phục vụ trực tiếp của các thành phố xanh. Sự đình trệ của dự án Dongtan còn được giải
thích là do tranh cãi về chủ đầu tư dự án. Cả 2 phía - một bên là Công ty Arup, một
bên là Tổng Công ty Đầu tư Công nghiệp Thượng Hải - đều cho rằng phía bên kia sẽ
tài trợ cho dự án. Phía Arup nghĩ rằng họ thiết kế dự án còn Trung Quốc sẽ thi công và
chi trả cho họ một khoản tiền lớn. Phía Trung Quốc lại nghĩ rằng Arup sẽ xây dựng nó
và họ sẽ được nhận một thành phố xanh miễn phí.
Bài học từ việc xây dựng thành phố sinh thái tại Trung Quốc
Xây dựng nhà ở sinh thái không chỉ phụ thuộc bởi các giải pháp kiến trúc và giải
pháp kỹ thuật cho bản thân ngôi nhà, mà còn phụ thuộc nhiều hơn bởi những cục diện
mang tính vĩ mô.
Trước hết, nhà ở sinh thái phụ thuộc vào thái độ của chúng ta đối với thiên nhiên
thể hiện ở những đặc điểm mang tính chiến lược sau đây:
- Thiết kế xây dựng “theo con người”. Điều đó có nghĩa là vừa có bố cục quy
hoạch phù hợp với hoạt động của con người xuất phát từ yêu cầu thẩm mỹ và tâm
lý để tạo ra môi trường ở, vừa có kích thước không gian phù hợp với cơ thể người,
Trang 16
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
đặc biệt chú ý tới các thành phần: trẻ em, người già và người tàn tật. Công trình
phải hài hoà với môi trường xã hội chung quanh về phương diện văn hoá - lịch sử.
- Tôn trọng tự nhiên và bảo vệ sinh thái. Điều đó có nghĩa là nhà ở phải tồn tại
hài hoà với môi trường tự nhiên và giảm bớt được các ảnh hưởng tiêu cực của môi
trường nhân tạo trong việc cân bằng sinh thái.
- Cần có sự phân chia trách nhiệm và quyền lợi rõ ràng giữa các bên khi có sự
hợp tác, đặc biệt là khi đối tác là công ty nước ngoài.
I.1.2.2. Tổng quan phân khúc thị trường BĐSST tại Việt Nam
Theo nhận định của CBRE, năm 2010 là năm bước ngoặt cho sự bùng nổ của thị
trường BĐS sinh thái và nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Hàng loạt các dự án nghỉ dưỡng
sinh thái lớn nhỏ đều khởi động hoặc công bố giá bán khởi điểm rầm rộ. Yếu tố “sinh
thái” được các dự án khai thác triệt để trong hình thức kinh doanh đất biệt thự hoặc
biệt thự xây thô. Mỗi một doanh nghiệp đều đưa ra thị trường các điểm mạnh của mình
khi khai thác một khía cạnh của tiêu chuẩn sinh thái. Thế nhưng trên thực tế các dự án
chỉ khai thác yếu tố ngôi nhà nghỉ dưỡng đơn thuần, và thường không đề cao hoặc bỏ
qua yếu tố sinh thái.
Trong khi thị trường BĐS sinh thái ở châu Âu đã phát triển khá lâu đời và ở đó người
ta đã đưa hệ thống đánh giá chuẩn mực cho các tiêu chí sinh thái thì ở Việt Nam, khái
niệm sinh thái còn khá “mộc” với cách hiểu nôm na là “gần thiên nhiên”.
Hiện vẫn chưa có chuẩn mực cụ thể và khắt khe cho khái niệm này để khách hàng
kiểm định được dòng tiền mình đang đầu tư đúng nghĩa cho BĐS sinh thái chứ không
đơn thuần là BĐS có yếu tố thiên nhiên.
Chỉ một số ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS sinh thái đưa ra được định hướng sinh
thái rõ ràng, thể hiện sự đầu tư nghiêm túc và tầm nhìn xa đối với thị trường tiềm năng
này như Khu đô thị Ecopark (Hưng Yên), quần thể sinh thái The First Villas & Resort
(Kỳ Sơn - Hòa Bình) hay khu Grand Arena Hill (Ba Vì - Hà Nội)...
I.1.2.3 Hạn chế của BĐSST tại Việt Nam
Vướng mắc đầu tiên đối với phân khúc BĐSST ở nước ta hiện nay là chưa xây
dựng được hệ thống quy chuẩn cho BĐSST, đồng thời khái niệm về loại hình BĐS này
vẫn còn chưa rõ ràng. Đây là nguyên nhân lý giải cho hiện tượng BĐSST “tự phong”
dẫn đến sự hiểu lầm và gây bối rối cho khách hàng lẫn cơ quan quản lý.
Chi phí để xây dựng một BĐSST luôn trội hơn so với BĐS thông thường, không
phải ai cũng dễ dàng chấp nhận bỏ tiền để sở hữu đặc biệt là trong bối cảnh thị trường
BĐS đang ảm đạm như hiện nay
Tốc độ gia tăng dân số không ngừng cộng với sự hữu hạn của đất đai khiến áp lực
về việc đảm bảo nơi ăn chốn ở trở nên căng thẳng hơn, điều này đồng nghĩa với việc
dân cư có xu hướng chọn cho mình những căn hộ chung cư hoặc những ngôi nhà có
diện tích vừa đủ, thậm chí có phần nhỏ hẹp so với quy mô gia đình nhằm tiết kiệm chi
phí. Điều này không đúng với tiêu chí của một BĐSST – một nơi đáp ứng được yêu
cầu tiêu chuẩn về mật độ dân số cũng như diện tích nhà ở khá khắt khe.
Khả năng thu hồi vốn của dự án BĐSST khá chậm, vốn ban đầu bỏ ra khá nhiều,
có khi tiêu tốn một khoản tiền khổng lồ và mất một thời gian dài đối với một khu đô
Trang 17
Ngành quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Nguyễn Thị Hằng Thương
thị sinh thái. Vậy nên không phải nhà đầu tư nào cũng có thể tham gia thị trường và
cũng không phải ai cũng sẵn sàng bỏ tiền ra để đầu tư vào BĐSST.
Khả năng tài chính thiếu vững chắc của những nhà đầu tư trong nước cũng là một
trong những nhược điểm khiến BĐSST gặp khó khăn trong quá trình phát triển.
Để xây dựng BĐSST hay một khu dân cư sinh thái đòi hỏi phải có sự đồng bộ từ
nhiều khâu, từ quy hoạch cho tới kiến trúc, thiết kế. Tuy nhiên, tình trạng quy hoạch
manh mún, phát triển hạ tầng kỹ thuật thiếu đồng bộ ở nước ta đang là một trở lực
không nhỏ đối với sự phát triển của BĐSST.
BĐSST phụ thuộc khá nhiều và điều kiện tự nhiên, vậy nên bất cứ một sự thay đổi
nào cũng có thể gây ảnh hưởng đến tổng thể của dự án.
I.1.3. Cơ sở pháp lý
Luật Đất Đai 2003 số 13/2003/QH11 về đất đai được Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003;
Luật Đầu Tư 2005 số 59/2005/QH11 được Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam
khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005;
Luật Nhà Ở 2005 số 56/2005/QH11 được Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam
khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2006;
Luật bảo vệ môi trường Số: 52/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005;
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP được ban hành ngày 29/10/2004 về thi hành Luật
Đất Đai;
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được ban hành ngày 23/06/2012 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở;
Quyết định số 24/QĐ-TTg được ban hành ngày 06/01/2010 về Phê duyệt điều
chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025;
Quyết định số 2139/QĐ-TTg ngày 05/12/2011 về Chiến lược quốc gia về biến đổi
khí hậu.
I.2. Khái quát về địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
I.2.1.1. Vị trí địa lý
Thành Phố Hồ Chí Minh ở trung tâm của Nam Bộ, phía Tây Nam của Đông Nam
Bộ, nằm trong toạ độ địa lí khoảng: 10010’- 10038’ vĩ độ Bắc ( Củ Chi) và 106022’106054’ kinh độ Đông (Cần Giờ). Trung tâm thành phố cách thủ đô Hà Nội 1730 km
(theo đường bộ).
- Phía bắc giáp tỉnh Bình Dương.
- Phía tây bắc giáp tỉnh Tây Ninh.
- Phía đông bắc và đông bắc giáp tỉnh Đồng Nai.
- Phía đông nam giáp tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
- Phía tây và tây nam giáp tỉnh Long An và tỉnh Tiền Giang.
- Có đường bờ biển là Cần Giờ dài 20 km, diện tích 2.095,239 km2 .
Trang 18
