Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

HUỲNH THANH ĐẾN

MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG
LAI: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

HUỲNH THANH ĐẾN

MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG
LAI: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:
TS. Trần Huỳnh Thanh Nghị

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Huỳnh Thanh Đến - mã số học viên: 7701250432A, là học viên
lớp Cao học Luật kinh tế Khóa 25 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường
Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài
“Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Lý luận và thực tiễn” (Sau đây gọi tắt là
“Luận văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết
quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn
khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học
của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và
có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện

Huỳnh Thanh Đến


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
Chƣơng 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. .........6
1.1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai. ...........6
1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai. ...........................................6
1.1.2. Khái niệm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. ........................7
1.1.3. Đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. ..............................7
1.2. Khung pháp luật điều ch nh về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.....9
1.2.1. Quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 về hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. ...............................................................................10

1.2.2. Luật đất đai điều ch nh đối với tài sản hình thành trong tương lai gắn
liền với đất. .......................................................................................................12
1.2.3. Luật Nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai. ............................13
1.2.4. Điều ch nh của Luật kinh doanh bất động sản đối với giao dịch nhà ở
hình thành trong tương lai. ...............................................................................14
1.3. Quy định của pháp luật nước ngoài đối với giao dịch nhà ở hình thành trong
tương lai. ...............................................................................................................18
1.3.1. Quy định của Bộ luật dân sự Pháp về mua bán nhà ở sẽ xây dựng........18
1.3.2. Luật nhà ở Hàn Quốc về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. ...19
Tiểu kết luận Chương 1 ........................................................................................21
Chƣơng 2: Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. ..................23
2.1. T ng quan về tình hình thị trường bất động sản tại Việt Nam. .....................23
2.2. T ng quan về tình hình giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt
Nam. ......................................................................................................................26
2.3. Thực trạng pháp luật điều ch nh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 29
2.3.1. Nh ng mặt được. ....................................................................................30
2.3.2. Nh ng vướng mắc, bất cập của quy định pháp luật về mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. ...............................................................................30
2.3.2.1. Bất cập liên quan đến chính sách pháp luật về mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai. ...................................................................................30


2

2.3.2.2. Bất cập về việc thực hiện pháp luật. ...............................................33
2.3.2.3. Bất cập đối với Cơ quan quản lý, giám sát việc mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai. ...................................................................................35
2.4. Một số vụ tranh chấp khởi kiện tại Tòa án đối với giao dịch nhà ở hình thành
trong tương lai. ......................................................................................................37
2.5. Thực tiễn tại t nh Cà Mau về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. ...38

2.5.1. Sơ lược thị trường bất động sản. ............................................................38
2.5.2. Nh ng tồn tại, hạn chế của thị trường bất động sản tại Cà Mau. ...........41
2.5.3. Nguyên nhân của nh ng hạn chế. ..........................................................42
Tiểu kết luận Chương 2 ........................................................................................44
Chƣơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch nhà ở hình
thành trong tƣơng lai. .............................................................................................46
3.1. Hoàn thiện pháp luật về đất đai. ....................................................................46
3.2. Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản. ........................................48
3.3. Hoàn thiện pháp luật về nhà ở. ......................................................................50
3.4. Đ i mới phương thức hoạt động của Cơ quan quản lý Nhà nước. ................51
3.4.1. Đảm bảo hoạt động, quản lý của Cơ quan quản lý Nhà nước theo hướng
chuyên nghiệp. ..................................................................................................51
3.4.2. Đ i mới cơ chế, chính sách quản lý của chính quyền t nh Cà Mau đối
với lĩnh vực này. ...............................................................................................52
Tiểu kết luận Chương 3 ........................................................................................56
KẾT LUẬN ..............................................................................................................58
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Phụ lục 1: Mẫu số 01 về Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẳn (hoặc
hình thành trong tương lai).


3

DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
LKDBĐS: Luật kinh doanh bất động sản.
HTTTL: Hình thành trong tương lai.


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài nghiên c u
Thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua phát triển mạnh cả về
số lượng và chất lượng. Giá trị tài sản của thị trường bất động sản chiếm từ 50 70% trong t ng tài sản quốc gia, đây là thị trường quan trọng bậc nhất trong nền
kinh tế các nước, kể cả Việt Nam, góp phần khá lớn trong phát triển nền kinh tế đất
nước trong thời kỳ hiện nay.
Theo Báo cáo của Tipple1 cho thấy hệ số phát triển nhà ở là 1,0 nghĩa là cứ
mỗi đô la (USD) sử dụng cho phát triển nhà ở tại các quốc gia phát triển thì phát
sinh 1 đô la chi tiêu trong các lĩnh vực khác. Báo cáo trên cho thấy tầm quan trọng
của lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, bởi vì đây là thị trường trung tâm có
quan hệ mật thiết với các thị trường khác như: thị trường tài chính, khoa học và
công nghệ, hàng hóa và dịch vụ, lao động mà còn tác động đến t ng thể nền kinh tế
quốc dân, nếu quan tâm đầu tư vào lĩnh vực này thì các lĩnh vực khác sẽ cùng phát
triển, đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Thị trường bất động sản nước ta hình thành và phát triển khá muộn so với thị
trường bất động sản ở nhiều nước trong khu vực Châu

và trên thế giới. Mãi đến

năm 1992, Hiến pháp 1992 mới chính thức thừa nhận thị trường bất động sản. Và từ
đó cho đến nay, Nhà nước Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách điều ch nh thị
trường bất động sản, tạo hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện để phát triển và
từng bước hội nhập vào thị trường bất động sản thế giới. Sự phát triển của lĩnh vực
này đã góp phần tích cực cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bộ
mặt đô thị từng bước được ch nh trang ngày càng văn minh, hiện đại hơn, nhất là
các thành phố lớn đã dần xóa bỏ các khu nhà chuột, từng bước hình thành nh ng
khu chung cư tập trung hiện đại, giảm áp lực về nhà ở do di dân cơ học trong quá
trình đô thị hóa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt ra.
Lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong quá trình hình thành và phát triển
được sự quan tâm rất lớn của Nhà nước thông qua việc ban hành khung pháp luật

điều ch nh khá hoàn thiện, trong đó có Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất
động sản trực tiếp quy định đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành trong
tương lai. Qua thực tiễn áp dụng pháp luật, bên cạnh nh ng ưu điểm, tiến bộ, hiệu
1

A. Tipple: Vấn đề tương tác: Cần thay đ i trọng tâm phát triển nhà ở, Habitat
International, 1994, 18(4), 1-15.


2

quả mang lại vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật
trong thực tế do đó việc tiếp tục nghiên cứu sửa đ i, b sung nh ng quy định của
pháp luật điều ch nh vấn đề này cần tiếp tục nghiên cứu để ngày càng hoàn thiện
hơn đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản.
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là lĩnh vực còn khá mới mẽ ở nước
ta, mặc dù đã được luật hóa nhưng thực tiễn áp dụng đi vào cuộc sống còn nhiều
điểm sơ hở để doanh nghiệp “lách luật” trục lợi từ khách hàng, người dân do thiếu
thông tin từ cơ quan quản lý nhà nước, nhất là của doanh nghiệp, vì lợi ích trước
mắt mà đầu tư bất chấp quy định của pháp luật để giao dịch, tạo điều kiện cho chủ
đầu tư đầu cơ, tạo giá ảo, tạo nên nh ng cơn sốt giá để thu thêm tiền của người mua
hoặc lợi dụng việc huy động vốn đã thu của nhiều khách hàng nhưng đến thời hạn
thì chậm bàn giao nhà, sử dụng tiền ứng trước vào mục đích khác sau đó, bỏ trốn
gây rất nhiều hệ lụy cho người dân, làm đóng băng thị trường bất động sản ảnh
hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế của đất nước. Vì vậy, vấn đề này cần được
nghiên cứu một cách khoa học cả về lý luận và thực tiễn để có cái nhìn t ng quát
hơn, thấu đáo hơn trong việc ban hành chính sách và luật pháp để điều ch nh chi tiết
hơn, dự liệu được nh ng tình huống phát sinh trong thực tế chính xác hơn vừa tạo
động lực cho doanh nghiệp phát triển, đồng thời đảm bảo lợi ích của người dân, của
nhà nước tạo ra môi trường n định để phát triển thị trường này.

Mặc dù, vấn đề này có một số tác giả nghiên cứu nhưng nhìn chung góc độ
phân tích áp dụng Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 chưa làm rõ được hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai về lý luận và thực tiễn áp dụng như
thế nào trong tình hình hiện nay, nhất là Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và
một số văn bản hướng dẫn mới có hiệu lực điều ch nh. Do đó, cần thiết nghiên cứu
để đánh giá một cách khái quát về lý luận và thực tiễn trong mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai ở Việt Nam.
Trong quá trình ban hành và thực thi chính sách pháp luật về lĩnh vực kinh
doanh bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế quản lý nhất là giao
dịch bất động sản, bằng kiến thức lý luận được học kết hợp với kiến thức thực tiễn
của bản thân, Tác giả quyết định chọn đề tài “Mua bán nhà ở hình thành trong lai:
lý luận và thực tiễn” để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, dựa trên nền tảng lý
luận và thực tiễn trong việc áp dụng pháp luật, phân tích t ng hợp nh ng khó khăn,


3

vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật và có một số kiến nghị để hoàn thiện
quy định của pháp luật điều ch nh lĩnh vực này được tốt hơn trong thời gian tới.

2. Đối tƣợng nghiên c u
Luận văn nghiên cứu nh ng quy định của pháp luật có liên quan đến mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai, thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật tại Việt
Nam để tìm ra nh ng quy định không phù hợp, chồng chéo gi a các luật, đồng thời
đề xuất nh ng giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này
và giải pháp cho t nh Cà Mau.

3. Mục tiêu nghiên c u
Thứ nhất, Luận văn làm rõ nh ng vấn đề lý luận và pháp luật điều ch nh mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam.

Thứ hai, thông qua thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật, Luận văn ch ra
nh ng bất cập, vướng mắc của pháp luật điều ch nh đối với mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai.
Thứ ba, trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật điều ch nh mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai, Luận văn đưa ra nh ng giải pháp hoàn thiện pháp luật
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên phạm vi cả nước nói chung và tại t nh
Cà Mau nói riêng.

4. C u h i nghiên c u
Để làm rõ đề tài “Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: lý luận và thực
tiễn” cần trả lời nh ng câu hỏi như sau:
Cơ sở lý luận quy định như thế nào về mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai? Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay tại Việt Nam được thể hiện
như thế nào trong LKDBĐS năm 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan?
Tại sao có nhiều luật cùng điều ch nh vấn đề này nhưng vẫn còn hạn chế, bất cập
trong quá trình áp dụng ở Việt Nam và ở t nh Cà Mau? Giải pháp hoàn thiện pháp
luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam nói chung và tại t nh
Cà Mau nói riêng?

5. Phạm vi nghiên c u
Quy định pháp luật điều ch nh giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai tại Việt Nam được điều ch nh bởi nhiều đạo luật khác nhau. Tuy nhiên, Luận văn
chủ yếu nghiên cứu nh ng quy định của pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014


4

c ng như thực tiễn áp dụng pháp luật, đặc biệt là trên địa bàn t nh Cà Mau. Luận
văn không nghiên cứu toàn bộ các quy định pháp luật về giao dịch nhà ở tại Việt

Nam.

6. Phƣơng pháp nghiên c u
Việc nghiên cứu khoa học đòi hỏi phải có nh ng phương pháp nghiên cứu
nhất định để t ng hợp nh ng tài liệu, số liệu đã thu thập được để sử dụng vào bài
viết chứng minh nh ng vấn đề nêu ra có cơ sở khoa học và đã được thực tiễn chứng
minh để làm phong phú hơn nội dung định hướng cần làm rõ. Do đó, trong quá trình
viết luận văn tôi có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: t ng hợp, so
sánh, phân tích, quy nạp, bình luận từng vấn đề nghiên cứu để làm cơ sở chứng
minh cho sự cấp thiết của đề tài c ng như luận giải nh ng vấn đề đặt ra về mặt lý
luận khoa học và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai.
Đây là nh ng phương pháp nghiên cứu có ý nghĩa hết sức quan trọng phục vụ
đắc lực cho công tác nghiên cứu của bản thân đối với đề tài, cụ thể từng chương sử
dụng các phương pháp nghiên cứu như sau:
Chương 1 áp dụng phương pháp nghiên cứu t ng hợp, so sánh nh ng quy định
của pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai để làm rõ pháp luật của
Việt Nam có bao nhiêu Luật, văn bản dưới luật hướng dẫn áp dụng, đồng thời sử
dụng phương pháp so sánh với Luật của các nước như: Pháp, Hàn Quốc quy định về
giao dịch nhà ở HTTTL có nh ng điểm tương đồng c ng như khác biệt như thế nào
so với Việt Nam. Từ nh ng quy định chung như khái niệm về nhà ở hình thành
trong tương lai, trình tự thủ tục điều kiện đưa dự án ra kinh doanh của chủ đầu tư,
đặc biệt là hợp đồng mua bán khi ký kết phải tuân thủ nh ng quy định nào... để có
cơ sở pháp lý khẳng định nh ng quy định của pháp luật đáp ứng được yêu cầu thực
tiễn cuộc sống đặt ra đối với lĩnh vực này.
Chương 2 sử dụng phương pháp t ng hợp, phân tích, bình luận từng vấn đề
trong quá trình áp dụng pháp luật trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,
nhất là nh ng vướng mắc, bất cập của Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất
động sản và các văn bản dưới luật... trong quá trình áp dụng vào thực tiễn. Đồng
thời t ng hợp số liệu các doanh nghiệp kinh doanh bất động án, số dự án đầu tư, số

lượng giao dịch bất động sản qua các năm để đánh giá tình hình phát triển của thị
trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua. Phân tích, bình luận trường


5

hợp cụ thể vì sao chủ đầu tư là Công ty trách nhiệm h u hạn địa ốc Gia Phú (Gia
phú Land), trụ sở số 68, đường Lê Văn Chí, phường Linh Trung, quận Thủ Đức,
thành phố Hồ Chí Minh, lợi dụng việc huy động vốn của khách hàng sau đó không
bàn giao nhà đúng quy định dẫn đến khách hàng khởi kiện ra Tòa án để giải quyết
buộc chủ đầu tư trả lại tiền ứng trước cho khách hàng. Qua đó phân tích vì sao thị
trường bất động sản ở t nh Cà Mau chậm phát triển, nhất là đối với nhà ở hình thành
trong tương lai, từ số lượng doanh nghiệp, số lượng dự án và số lượng giao dịch,
phân tích nh ng nguyên nhân vì sao lĩnh vực này có nhiều tiềm năng nhưng chưa có
biện pháp khai thác có hiệu quả trên địa bàn t nh Cà Mau.
Phương pháp quy nạp, phân tích sử dụng ở chương 3 từ nh ng vướng mắc,
hạn chế của thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tác giả chủ yếu
đưa ra nh ng đề xuất sửa đ i, b sung nh ng quy định của pháp luật như Luật đất
đai, Luật nhà ở, LKDBĐS để điều ch nh và hoàn thiện đầy đủ hơn nh ng vấn đề
phát sinh trong thực tế ở lĩnh vực này. Đồng thời có đề xuất định hướng đ i mới cơ
quan quản lý nhà nước ở Việt Nam và t nh Cà Mau đ i mới về tư duy trong ban
hành chính sách, chiến lược quy hoạch phát triển nhà ở, đ i mới cơ bản nền hành
chính mệnh lệnh sang cơ chế phục vụ cho doanh nghiệp và người dân là chính, để
đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện đất nước hiện
nay và hội nhập quốc tế.

7. Ý nghĩa khoa học và giá trị ng dụng của đề tài
Luận văn là công trình nghiên cứu t ng hợp các quy định của pháp luật điều
ch nh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tìm ra nh ng vướng mắc, bất cập
của quy định pháp luật đó khi áp dụng vào thực tiễn.

Luận văn nghiên cứu thực tiễn về chủ đầu tư, người tiêu dùng để tìm ra nh ng
điều cần tránh trong quá trình giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người tiêu
dùng.
Luận văn nêu ra nh ng giải pháp để hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện hoạt
động quản lý nhà nước đối với giao dịch mua bán nhà ở HTTTL tại Việt Nam và
trên địa bàn t nh Cà Mau trong thời gian tới.


6

Chƣơng 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai.
1.1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Dân gian thường có quan niệm rằng “an c m i l c nghiệp” là để khẳng định
con người trước khi lập nghiệp phải có nơi ở n định thì mới an tâm thực hiện các
công việc phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội... An cư ở đây được hiểu
là nhà ở hiện h u đã được xây dựng xong phục vụ nhu cầu chỗ ở cho người sử
dụng. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển kinh tế ở nước ta, bên cạnh các dự án
nhà ở được xây dựng hoàn thiện bởi các chủ đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính
thì c ng còn có chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở chưa hoàn thành nhưng vì mục
đích lợi nhuận, họ cần huy động nguồn vốn để hoàn thiện các căn hộ đang xây dựng
nên chủ đầu tư bán nhà ở chưa xây dựng xong cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, người tiêu
dùng các căn hộ đó để có nguồn tài chính thực hiện dự án. Để hiểu rõ hơn về nhà ở
hình thành trong tương lai theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm
2014, trước hết chúng ta cần làm rõ khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai :
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây
dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng 2.
Mặc dù nhà chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng căn cứ vào quy

định của Bộ luật dân sự năm 2015 ta có thể xác định đặc điểm pháp lý cơ bản của
nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được xem
là một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở h u. Vì vậy, nhà ở hình thành trong
tương lai được tham gia giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự năm
2015. Tuy nhiên, tại thời điểm này, chủ sở h u nhà ở hình thành trong tương lai
chưa có đầy đủ các quyền chiếm h u, sử dụng, nhưng họ vẫn có một số quyền nhất
định như quyền dùng tài sản này để giao dịch mua bán và dùng đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc đối với người thứ ba.
Sự thay đ i địa vị pháp lý sau khi nhà ở hình thành trong tương lai được
nghiệm thu đưa vào sử dụng. Chủ sở h u đăng ký với cơ quan có thẩm quyền để
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà ở và các tài sản
gắn liền với đất thì họ thực sự là chủ sở h u có đủ các quyền năng về chiếm h u, sử

2

Khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014.


7

dụng và định đoạt đối với tài sản của mình.
1.1.2. Khái niệm về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Mua bán hay còn gọi là “Hợp đồng” đây là khái niệm thông dụng của từ này.
Học giả Đào Duy Anh định nghĩa khế ước là “Hợp đồng với nhau, ý chí hợp nhau.
Điều kiện là của hai người trở lên đồng ý kết hợp với nhau tuân gi mà làm việc gì
(contract) và định nghĩa hợp đồng là cái khế ước của hai bên, mỗi bên đều gi một
bản để làm tin (contract)”3. Đây là cơ sở pháp lý để một trong hai bên khi phát sinh
tranh chấp hợp đồng có thể sử dụng để bảo vệ quyền, lợi chính đáng của mình theo
các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết.
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là loại hợp đồng mua bán ít nhất

phải có hai chủ thể trở lên cùng ý chí thực hiện việc mua, bán tài sản là nhà ở đang
hình thành trong tương lai. Các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của
mình đã cam kết như: Người mua được biết đầy đủ các thông tin về căn nhà, tiến độ
xây dựng, quyền sở h u, có trách nhiệm trả tiền theo cam kết... hai bên phải ký kết
hợp đồng mua bán. Đây c ng là cơ sở pháp lý để xác định sự thỏa thuận của hai
bên, khi có tranh chấp hai bên căn cứ vào hợp đồng để giải quyết bằng sự tự thỏa
thuận hoặc thông qua con đường Tòa án để giải quyết.
Theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng mua bán
tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản
cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Do đó, đặc trưng quan trọng nhất của
loại hợp đồng mua bán tài sản là bên bán giao tài sản cho bên mua để lấy một số
tiền, nếu không có yếu tố này thì không gọi là hợp đồng mua bán.
Từ đặc trưng này cho thấy hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong
tương lai là một trong hình thức biểu hiện cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, mặc
dù tại thời điểm giao kết hợp đồng thì tài sản chưa được bàn giao vì nhà ở chưa
được hoàn thành, tài sản lại gắn liền với tài sản đặc biệt khác là quyền sử dụng đất,
do đó tài sản giao dịch gắn liền với đất đai, nên hợp đồng này có thể kí kết trước
hoặc sau khi tài sản đã được hình thành thông qua xây dựng.
1.1.3. Đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với đối tượng là nhà ở không có
thực tại thời điểm ký kết hợp đồng, nên nội dung mua bán c ng khác so với hợp
đồng mua bán tài sản thông thường, nhất là tài sản là nhà ở sẽ được bàn giao sau
3

Đào Duy Anh (1957), Hán - Việt Từ điển, Trường Thi xuất bản, Sài Sòn, trang 393.


8

một thời gian nhất định trong tương lai, do đó điều kiện thanh toán c ng chia làm

nhiều đợt trong quá trình nhà đang xây dựng, hình dáng nhà ở người mua ch được
biết trên bản vẽ thiết kế hoặc mô hình mẫu.
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nh ng đặc điểm cơ bản như sau :
Thứ nhất, về hình thức : Bên bán, bên mua bắt buộc phải phải lập thành văn
bản (theo mẫu số 01 tại Nghị định 76 2015 NĐ-CP, mẫu hợp đồng mua bán nhà,
công trình xây dựng có sẳn (hoặc hình thành trong tương lai)), việc công chứng,
chứng thực do các bên thỏa thuận. Đây là quy định bắt buộc để bên bán, bên mua
phải tuân thủ về việc lập hợp đồng mua bán, là cơ sở pháp lý để xác định giao dịch
của họ rõ ràng, cụ thể theo mẫu của hợp đồng mua bán. Qúa trình thực hiện mẫu
hợp đồng ngoài tuân thủ quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì còn liên
quan đến Luật nhà ở, Luật đất đai, Bộ luật dân sự... Để đảm bảo tính pháp lý của
hợp đồng thì trước tiên các bên phải tuân thủ đúng hình thức hợp đồng, vì nếu vi
phạm về hình thức thì có thể hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Bộ luật dân sự năm
2015, Do đó bên bán, bên mua phải giao dịch theo mẫu quy định để được bảo vệ lợi
ích chính đáng của mình nếu có tranh chấp xảy ra.
Thứ hai, về chủ thể : Bên bán là doanh nghiệp có người đại diện theo pháp
luật, được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp theo luật định, cung cấp
thông tin về loại nhà, công trình xây dựng, đặc biệt ghi rỏ tên dự án, tên tòa nhà, tên
lô đất theo quy hoạch đã được duyệt, thời gian giao nhà, giá và bảo hành nhà.
Doanh nghiệp có tư cách pháp lý, hoạt động theo quy định của pháp luật là cơ sở
quan trọng để giao dịch diễn ra đúng quy định, bên bán phải cung cấp đầy đủ thông
tin, chứng minh công trình đầy đủ thủ tục luật định được đưa ra kinh doanh để
người mua nắm bắt được đối tượng giao dịch đã hợp pháp hay chưa. Thông tin về
nhà ở là rất quan trọng đối với người mua, vì nếu thông tin từ doanh nghiệp rõ ràng
chính xác, giá cả phù hợp, hậu mãi chu đáo thì người mua sẽ chấp nhận nên khả
năng giao dịch sẽ thành công.
Thứ ba, về đối tượng mua bán là nhà ở đang trong quá trình xây dựng là đối
tượng của hợp đồng, mặc dù nhà ở ch thể hiện trên bản vẽ thiết kế, phần móng đã
thi công xong thì các căn hộ đủ điều kiện được bán huy động vốn, người mua căn
cứ vào số liệu căn hộ do nhà đầu tư cung cấp để quyết định có đầu tư hay không.

Mặc dù, nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở h u nhưng loại nhà hình
thành trong tương lai vẫn được pháp luật xem là tài sản được giao dịch mua bán,
dùng thực hiện nghĩa vụ bảo đảm với người thứ ba nên tài sản này được giao dịch


9

rộng rãi là điều tất yếu trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên chủ đầu tư
huy động vốn phải đảm bảo tiến độ xây dựng phù hợp và cam kết sử dụng tiền ứng
trước của khách hàng đúng cam kết nghĩa là ch được sử dụng vào đầu tư xây dựng
dự án họ đang giao dịch với khách hàng.
Thứ tư về nội dung : Bên mua, bên bán phải đảm bảo thỏa thuận các vấn đề cụ
thể của hợp đồng như số lượng căn nhà, diện tích, vị trí, thời hạn thanh toán từng
đợt, thời gian bàn giao nhà, chất lượng công trình, diện tích sử dụng chung, diện
tích thực tế của tòa nhà h n hợp, khu chung cư, các giấy tờ liên quan đến quyền sở
h u đất, bảo lãnh của ngân hàng thương mại, giải quyết tranh chấp... đây là nh ng
nội dung cơ bản của hợp đồng để bên mua, bên bán thực hiện nhằm đảm bảo chính
xác thông tin, nội dung xác lập làm cơ sở pháp lý để hai bên cùng thực hiện. Nội
dung người mua cần quan tâm là sự bảo lãnh của ngân hàng, đây là cơ sở để đảm
bảo khả năng hợp đồng được thực hiện. Nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết thì ngân
hàng sẽ hoàn trả lại số tiền chủ đầu tư đã ứng trước của khách hàng. Do đó, người
mua cần nghiên cứu chi tiết nh ng nội dung cơ bản của hợp đồng để xác định chủ
đầu tư có đủ điều kiện kinh doanh đối dự án đang bán để huy động vốn nhất là có
văn bản của Sở xây dựng cấp t nh đồng ý cho dự án đưa vào kinh doanh để kiểm tra
tính pháp lý của dự án đủ điều kiện kinh doanh trước khi ký kết hợp đồng.

1.2. Khung pháp luật điều ch nh về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. (e đã b bớt 1 số văn bản ch giữ lại quy định của LKDBĐS,
LDS, Luật nhà ở, Luật đất đai và một số văn bản liên quan với luật này)
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được nhiều nước trên thế giới

công nhận và có luật điều ch nh khá chặt chẻ như Pháp, Hàn Quốc... đây là loại tài
sản đặt biệt ngoài việc kinh doanh của chủ đầu tư thì nhu cầu chính là phục vụ cho
người dân có cơ hội được sở h u một căn hộ với điều kiện thu nhập tương đối, họ
có thời gian trả tiền trong một thời gian dài tương xứng với thu nhập của họ, đây là
một chính sách có tính nhân văn cao vì mỗi người đều có nhu cầu chính đáng là nhà
ở. Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã có nhiều thay đ i trong
chính sách, pháp luật để cùng tham gia vào sân chơi này, với tình hình phát triển
kinh tế ở nước ta nhu cầu về nhà ở đang tăng nhanh nhất là nh ng thành phố lớn
như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... do sự gia tăng dân số cơ học cao
đòi hỏi nhu cầu phải được đáp ứng về nhà ở rất cao.
Đây là lĩnh vực rộng khá phứt tạp đòi hỏi khung pháp luật phải điều ch nh chặt


10

chẽ các mối quan hệ trong xã hội, thời gian qua Quốc hội đã ban hành nhiều luật
quy định vấn đề này, Chính phủ ban hành nhiều Nghị định để thi hành các văn bản
luật..., Nhìn chung, khung pháp luật điều ch nh mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai hiện nay ở Việt Nam bao gồm :
 Luật đất đai năm 2013.
 Luật nhà ở năm 2014.
 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
 Bộ luật dân sự 2015.
 Nghị định 76 2015 NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.
 Nghị định 99 2015 NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở.
 Nghị định 01 2017 NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa
đ i, b sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
 Thông tư số 26 2015 TT NHNN ngày 09 tháng 02 năm 2015 của Ngân hàng

Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp là dự án đầu tư xây dựng
nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.
 Thông tư số 07 TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Ngân hàng Nhà
nước quy định về bảo lãnh ngân hàng khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
 Thông tư số 19 TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ xây
dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số
99 2015 NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở.
1.2.1. Quy định của Bộ Luật d n sự năm 2015 về hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tƣơng lai.
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tài sản không ch là nh ng tài sản hiện h u
bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản mà tài sản còn được hiểu nghĩa
rộng hơn vì tài sản bao gồm động sản, bất động sản là tài sản hiện có và tài sản hình
thành trong tương lai4. Do đó, khái niệm về tài sản có nội hàm rộng để quy định các
loại tài sản trong thực tiễn đời sống dân sự, điều ch nh các mối quan hệ phát sinh
trong quá trình giao dịch dân sự. Đồng thời Bộ luật dân sự đã xác định tài sản hình
thành trong tương lai bao gồm: tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành
4

Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015.


11

nhưng chủ thể xác lập quyền sở h u tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch5. Thực
tiễn các loại tài sản hình thành trong tương lai như: Căn hộ chung cư, nhà liền kề,
biệt thự xây thô đang trong quá trình thi công thuộc các dự án xây dựng nhà để bán.
Đây là loại tài sản đặc biệt trong tương lai mới được hình thành hoặc đã hình thành
nhưng chưa được xác lập quyền sở h u, tuy nhiên tài sản này được giao dịch trong
thực tế trước khi chủ sở h u có quyền sở h u theo quy định của pháp luật. Đây là

quy định rất tiến bộ phù hợp với đời sống thực tiễn điều ch nh nh ng mối quan
hệ phát sinh thực tế trong đời sống xã hội dân sự.
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để
sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật
nhà ở và luật khác có liên quan6. Đây là quy định mở vì hợp đồng mua bán tài sản
được Bộ luật dân sự điều ch nh chung còn đối với nh ng loại hợp đồng đối với tài
sản đặc thù như nhà ở hình thành trong tương lai do luật chuyên ngành điều ch nh
để đảm bảo tính thống nhất, chính xác trong quá trình áp dụng pháp luật. Sự phân
định phạm vi điều ch nh cụ thể đối với loại giao dịch nhà ở hình thành trong tương
lai như trên là phù hợp với thực tiễn tránh chồng chéo gi a các luật với nhau đồng
thời đảm bảo nội dung điều ch nh gi a các luật phù hợp hơn trong cùng một loại
hợp đồng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Mặc dù, Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định hợp đồng mua bán tài sản là
nhà ở hình thành trong tương lai nhưng quy định tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
dân sự là “tài sản hình thành trong tương lai”7. Như vậy, tài sản hình thành trong
tương lai mặc dù chưa được công nhận quyền sở h u nhưng vẫn được xem là tài sản
chắc chắn sẽ có và được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, điều này rất
thuận lợi để các giao dịch được thực hiện một cách có đảm bảo nhưng c ng mang
nhiều rủi ro vì tài sản đó có thể không hoàn thành và trở thành tài sản khi chủ đầu tư
không tiếp tục xây dựng như cam kết để bàn giao cho khách hàng, tài sản không
hoàn thành điều đó đồng nghĩa với việc nhà không được cấp giấy chứng nhận nhà
đây là tài sản không hoàn thiện không thể kê biên để đấu gía để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự. Do có nhiều rủi ro đối với tài sản hình thành trong tương lai là nhà
ở vì chủ sở h u có quyền sở h u sau thời điểm xác lập giao dịch nên thực tế cho
thấy chủ sở h u chưa thực quyền đối với tài sản mình giao dịch. Cho nên Điều 318
5

Khoản 2 Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2015.
Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015.
7

Khoản 3 Điều 295 Bộ luật dân sự năm 2015.
6


12

Bộ luật dân sự năm 2015 không đưa tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai
trong các giao dịch thế chấp, tuy nhiên đây là loại tài sản vẫn được quy định là tài
sản đảm bảo trong việc thực hiện nghĩa vụ dân sự trong giao dịch dân sự.
1.2.2. Luật đất đai điều ch nh đối với tài sản hình thành trong tƣơng lai gắn
liền với đất.
Luật đất đai năm 2013 không quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở h u nhà ở hình thành trong tương lai bởi vì đây là loại tài sản chủ tài
sản có quyền sở h u tài sản sau thời điểm xác lập mua bán. Mặc dù, tài sản thực tế
đang xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu công nhận nên đây chưa được gọi là
tài sản thực, do đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở h u nhà ở là điều tất
yếu. Luật đất đai năm 2013 quy định : Tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
bao gồm nhà ở, công trình xây dựng... có tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở h u nhà và tài sản khắc gắn liền với đất 8. Như vậy, Luật đất
đai năm 2013 ch công nhận tài sản gắn liền với đất có thực tế thì mới được công
nhận là quyền tài sản, có nghĩa là tài sản h u hình không thể công nhận một tài sản
là nhà ở ch hình thành xong phần móng, đang xây dựng hoặc trên mô tả của bản vẽ
và công nhận nó là nhà ở khi chưa hoàn thành được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Do nhà ở hình thành trong tương lai không được Luật đất đai năm 2013 công
nhận là tài sản nên việc chuyển nhượng tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai
gắn liền với quyền sử dụng đất Luật không điều ch nh. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án
xây dựng kinh doanh nhà ở được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
nh ng điều kiện nhất định đó là “Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà
ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ

hay một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”9. Đây
là quy định mở cho chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở được quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong dự án khi được cấp giấy chứng nhận khi nhu cầu đầu tư dự
án không còn hoặc rút lại phần vốn đã đầu tư, đồng thời quy định c ng ràng buộc
đối với người nhận chuyển nhượng phải thực hiện dự án đầu tư đúng tiến độ đều đó
đảm bảo dự án không “bị treo” c ng là sức ép đối với chủ đầu tư, vừa mang tính xã
8
9

Khoản 1 Điều 104 Luật đất đai năm 2013.
Điểm b khoản 1 Điều 194 Luật đất đai năm 2013.


13

hội cao vì dự án hoàn thành doanh nghiệp c ng được hưởng lợi, người dân có thể
mua được nhà, Nhà nước c ng thu được khoản thuế khi các giao dịch thành công,
mặc khác thúc đẩy kinh tế - xã hội ở vùng dự án đầu tư phát triển theo.
1.2.3. Luật Nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Luật nhà ở năm 2014 quy định nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà có
tính chất đặc thù bởi vì, nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được
công nhận để đưa vào sử dụng, đây c ng là một loại tài sản hình thành trong tương
lai cho nên đã tài sản thì phải có tính năng của nó như quyền được bán, quyền được
công nhận là tài sản. Tuy nhiên, cách thức bán c ng đặc biệt chủ đầu tư được quyền
bán bằng hình thức huy động vốn trong quá trình đầu tư xây dựng. Mặc dù, Luật
nhà ở quy định chủ đầu tư phải “ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp
luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về
kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy
định của pháp luật”10. Thực tiễn, nhiều chủ đầu tư lợi dụng việc huy động vốn thực

hiện dự án bằng các hình thức hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lại hoặc
thông qua hợp đồng người mua nhà tự nguyện góp vốn xây dựng có khi đến 90%
giá trị hợp đồng... để lấy nguồn tiền đầu tư vào các dự án, lĩnh vực khác hoặc bỏ
trốn... đã gây ra rất nhiều hệ lụy trong xã hội nhất là người mua nhà đã mất tiền, nhà
ở không được nhận trong khi tiền vay ngân hàng để đầu tư phải đóng lãi gây ảnh
hưởng rất lớn cuộc sống của họ, gây mất niềm tin của khách hàng đối với các chủ
đầu tư và là một trong nh ng nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào
tình trạng “đóng băng”.
Để đảm bảo lợi ích cho người mua nhà Luật nhà ở quy định trách nhiệm của
chủ đầu tư “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc
kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ
tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua,
người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục
đề nghị cấp Giấy chứng nhận”11. Đây là quy định mở nếu người mua không tự
nguyện làm thì bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục để cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, đây là thủ tục pháp lý bắt buộc
để chuyển quyền sở h u từ chủ đầu tư sang người mua, là cơ sở pháp lý để công
10
11

Khoản 2 Điều 26 Luật nhà ở năm 2014.
Khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở năm 2014.


14

nhận quyền sở h u tài sản của người mua. Tuy nhiên, quy định này có lợi cho chủ
đầu tư, trong khi hợp đồng của họ với người mua đã xong nhưng trách nhiệm của
họ đối với khâu quyết định cuối cùng là chuyển cho cơ quan có thẩm quyền cấp
giấy nhưng thời hạn 50 ngày là rất dài họ không thực hiện hoặc thực hiện chậm kéo

dài thì người mua thiệt thòi vì không được cấp giấy chứng nhận ảnh hưởng lớn cơ
hội kinh doanh hoặc thế chấp vay vốn ngân hàng… đây là quy định nói chung có lợi
cho các chủ đầu tư.
1.2.4. Điều ch nh của Luật kinh doanh bất động sản đối với mua bán nhà ở
hình thành trong tƣơng lai.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng
7 năm 2015 đã phát huy được nhiều ưu điểm, nhất là khắc phục được nh ng hạn
chế, bất cập cơ bản của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, đồng thời có một
chương riêng quy định chi tiết hơn đối với kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai cho thấy lĩnh vực này có tầm quan trọng lớn cả trong lý luận và thực tiễn. Cụ thể
nh ng vấn đề sau đây:
Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, đó là “Nhà,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các t chức, cá nhân”12. Mặc dù,
tài sản chưa được xây dựng hoàn thành, nhưng chủ đầu tư là doanh nghiệp được
kinh doanh đối với nhà mình đang xây dựng để có nguồn vốn hoàn thành dự án, đây
là cách thức huy động vốn có sự đảm bảo từ cam kết của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân
hàng để người mua an tâm hơn đối với loại giao dịch này, đồng thời người tiêu
dùng c ng được hưởng lợi vì họ trả tiền mua nhà theo tiến độ xây nhà, mức chênh
lệch với giá tại thời điểm mua khi thị trường có biến động tăng.
Để đảm bảo tính pháp lý của loại giao dịch này thì bắt buộc phải lập thành văn
bản thông qua hợp đồng mua bán, việc công chứng, chứng thực hợp đồng là do các
bên thỏa thuận13. Do nhà ở là loại giao dịch có giá trị kinh tế lớn nên cần phải tuân
thủ đúng quy định của pháp luật, các bên phải kí hợp đồng mua bán để làm cơ sở
pháp lý khi có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, hai bên có thể lựa chọn công chứng,
chứng thực hoặc không vì đây là nguyên tắc tự thỏa thuận trong giao dịch dân sự.
Đây là một biện pháp để tăng cơ sở tính pháp lý đối với hợp đồng mua bán khi được

12
13

Khoản 2 Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
Khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.


15

cơ quan có thẩm quyền xác nhận giao dịch của họ hợp pháp là cơ sở v ng chắc để
bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình đối với hợp đồng hoặc với người thứ ba.
Chủ đầu tư khi đưa bất động sản vào kinh doanh phải tuân thủ các điều kiện
như: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có
giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có
mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn
thành xong phần móng của tòa nhà”14. Đây là nh ng điều kiện cơ bản bắt buộc đối
với chủ đầu tư khi đưa dự án vào kinh doanh đảm bảo sự tuân thủ các quy định của
pháp luật, chứng minh được khả năng dự án được triển khai thực hiện vì các hạng
mục công trình cơ bản đã được đáp ứng nên rủi ro chủ đầu tư không tiếp tục hoàn
thành dự án là ít xảy ra, đây c ng là biện pháp tích cực để bảo vệ lợi ích của người
tiêu dùng khi tham gia vào thị trường có nhiều biến động này. Trên đây là nh ng
điều kiện cần, nhưng chủ đầu tư ch đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong
tương lai khi được cơ quan quản lý nhà ở cấp t nh có văn bản đồng ý được bán. Quy
định này chủ yếu là thủ tục hành chính bởi vì, các điều kiện để bất động sản hình
thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh chủ đầu tư đã đáp ứng đủ điều kiện về
giấy phép thì cơ quan này ch việc rà soát lại các thủ tục đã đầy đủ thì có văn bản
đồng ý nhà ở đủ điều kiện bán hoặc không khi chủ đầu tư không đáp ứng đủ điều
kiện theo luật định.
Để đảm bảo lợi ích của người tiêu dùng thì Luật quy định “chủ đầu tư phải
được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không bàn
giao nhà đúng tiến độ như cam kết với khách hàng”15. Đây là biện pháp bảo đảm

h u hiệu có tác dụng rất lớn đến kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư, bắt buộc họ
nâng cao ý thức trách nhiệm của mình trong kinh doanh dự án nhà ở hình thành
trong tương lai, nhất là cam kết đối với người tiêu dùng. Chủ đầu tư phải gởi bản
sao hợp đồng bảo lãnh cho người mua điều này làm tăng tính minh bạch, công khai
để người mua có đủ niềm tin đối với dự án, năng lực tài chính, c ng như biện pháp
bảo lãnh của ngân hàng đối với khách hàng là cơ sở v ng chắc khi có tranh chấp
xảy ra. Ngân hàng là bên thứ ba đảm bảo với khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn
14
15

Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
Khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.


16

giao nhà theo tiến độ cam kết thì ngân hàng sẽ trả lại số tiền ứng trước và các khoản
tiền khác tương ứng theo hợp đồng bảo lãnh đã ký kết, đây là biện pháp bảo đảm để
chủ đầu tư ký kết hợp đồng với người tiêu dùng trong quá trình giao dịch để họ an
tâm đối với số tiền ứng trước khi mua nhà, đồng thời chủ đầu tư có đủ nguồn vốn
hoàn thành dự án tốt hơn thì người mua c ng được nhận nhà đúng thời gian hoặc
sớm hơn thời điểm ký kết hợp đồng. Vì vậy, sự bảo lãnh của ngân hàng với người
mua là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện sự cam kết của chủ đầu tư đối với dự
án, với người tiêu dùng khi họ đã ứng trước số tiền từ khách hàng để sử dụng đúng
mục đích vào xây dựng dự án.
Việc thanh toán trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai được quy
định hết sức chặt chẻ để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của người mua vì họ phải trả
tiền trước khi nhận tài sản h u hình. Do đó, Luật quy định “lần đầu thanh toán
không quá 30% giá trị hợp đồng, nh ng lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng
nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà... nếu bên mua chưa

được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng”16. Việc
thanh toán từng đợt và mức tối đa của giá trị hợp đồng là phù hợp với thực tế, đồng
nghĩa với tiến độ xây dựng nhà hoàn thiện ở mức nào là cơ sở để người mua ứng
trước số tiền của mình, nghĩa là căn nhà họ mua được xây dựng đến giai đoạn nào
có tương ứng với số tiền họ ứng trước hay không là cơ sở để họ xác định hợp đồng
đã ký kết có khả năng thực hiện với sự cam kết của chủ đầu tư. Hình thức thanh
toán này có lợi cho chủ đầu tư họ được huy động nguồn vốn từ khách hàng để tiếp
tục hoàn thành dự án mà không phải trả lãi suất, đồng thời các căn hộ đã được bán
ngay trong quá trình xây dựng, không bị áp lực bán hàng khi xây dựng xong hàng
loạt căn nhà đem bán thì lượng cầu trong một thời gian ngắn rất khó đáp ứng dẫn
đến tồn kho căn hộ là rất lớn việc xoay đồng vốn gặp nhiều khó khăn là điều không
tránh khỏi. Việc quy định mở trong thanh toán đối với loại giao dịch này có ý nghĩa
rất lớn tạo điều kiện thuận lợi nhất cho chủ đầu tư, người tiêu dùng cùng nhau
hướng đến mục tiêu chung người bán, người mua đạt được lợi ích, mục đích của
mình hướng đến, đồng thời tạo điều kiện cho nhau để chủ đầu tư có vốn hoàn thành
dự án, người mua thì được sở h u căn nhà đã mua với điều kiện thanh toán linh hoạt
giảm áp lực tài chính đối với loại giao dịch có giá trị cao này.
16

Khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.


17

Một trong nh ng quyền cơ bản của người mua đối loại giao dịch này là “yêu
cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng
trước và kiểm tra thực tế tại công trình”17. Chủ đầu tư phải công khai thông tin về
tiến độ xây dựng để người mua biết được dự án xây dựng đến giai đoạn nào, căn hộ
họ mua được xây dựng như thế nào, đây là thông tin rất quan trọng để người mua

kiểm tra tiến độ xây dựng theo hợp đồng ký kết có tương ứng với số tiền họ thanh
toán không. Đây là một hình thức kiểm tra chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của họ
có đúng mục đích hay sử dụng nguồn vốn này đầu tư vào lĩnh vực khác. Bên cạnh
chủ đầu tư cung cấp thông tin thì họ còn có quyền lớn hơn là kiểm tra thực tế tiến
độ xây dựng để kiểm chứng thông tin, đây là biện pháp phù hợp với thực tế để
người tiêu dùng biết kết quả đầu tư của mình như thế nào, c ng như sự cam kết của
chủ đầu tư với hợp đồng đã ký kết. Chủ đầu tư phải đáp ứng nh ng quyền lợi nêu
trên của khách hàng đây c ng là hình thức minh bạch hóa thông tin với khách hàng
để họ thấy được uy tín của doanh nghiệp với khách hàng đối với hợp đồng cam kết,
đây là biện pháp kiểm chứng thông tin hai chiều để đảm bảo hợp đồng mua bán ký
kết được thực hiện đúng quy định.
Thực tế cho thấy, khách hàng đầu tư nhỏ lẻ khi thấy giá trị đầu tư có lợi hoặc
vì lý do khác dễ bán lại nhà ở mình đã mua để thu lại vốn kiếm lời để đầu tư vào
lĩnh vực sinh lợi nhiều hơn nên họ sẳn sàng chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện là người mua chưa nộp hồ sơ lên cơ
quan có thẩm quyền đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u
nhà ở và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng phải bằng văn
bản có xác nhận của chủ đầu tư. Người mua cuối cùng được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của luật đất đai (Điều 59 LKDBĐS
năm 2014). Quy định này đảm bảo quyền của người mua nhà được quyền định đoạt
tài sản của mình mặc dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở h u về tài sản
nhưng được quyền bán lại nhà ở cho người khác với điều kiện có sự xác nhận của
chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Đây là cơ sở để chủ đầu tư biết được người
sở h u cuối cùng là ai để đảm bảo hợp đồng mua bán ký kết được thực hiện hoặc có
vi phạm hợp đồng để biết ai là người chủ sở h u để giải quyết, đồng thời người mua
c ng biết được chủ đầu tư đã xác nhận vào hợp đồng của họ để thực hiện trong quá
trình đăng ký quyền sở h u sau này. Người sở h u nhà cuối cùng của hợp đồng
17

Khoản 1 Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

18

đăng ký quyền sở h u nộp hồ sơ đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ở. Đây là quy định chặt chẽ đảm bảo quyền và lợi ích cơ bản của chủ đầu tư,
người tiêu dùng trong quá trình ký kết hợp đồng, đảm bảo sự công khai thông tin
minh bạch gi a chủ đầu tư, người mua, người bán trong các thời điểm khác nhau
vừa đảm bảo lợi ích của các bên ký kết hợp đồng vừa là cơ sở pháp lý rõ ràng để cơ
quan quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sở h u đúng trình tự, thủ tục quy định của
pháp luật.
Tóm lại, nh ng quy định của Luật kinh doanh bất động sản điều ch nh giao
dịch nhà ở hình thành trong tương lai đã đáp ứng yêu cầu thực tiễn đặt ra đối với
loại tài sản chưa có thực tại thời điểm ký kết hợp đồng. Song, nh ng quy định trên
là khung pháp lý để chủ đầu tư, người bán, người mua tuân thủ đúng quy định để
đảm bảo lợi ích cho chính mình, hạn chế tranh chấp xảy ra, đồng thời là cơ sở để cơ
quan quản lý nhà nước nắm đầy đủ thông tin hơn trong quá trình quản lý cấp giấy
chứng nhận quyền sở h u đối với loại tài sản khá đặc biệt này.

1.3. Quy định của pháp luật nƣớc ngoài đối với mua bán nhà ở hình
thành trong tƣơng lai.
1.3.1. Quy định của Bộ luật d n sự Pháp về mua bán nhà ở sẽ x y dựng.
Đối với loại mua bán này Bộ luật dân sự Pháp quy định “Hợp đồng mua bán
bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo đó bên bán có nghĩa vụ xây dựng một
bất động sản trong thời hạn được quy định trong hợp đồng. Có thể thỏa thuận bán
theo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn thiện từng
bước”18.
Tuy nhiên để áp dụng loại hợp đồng mua bán theo phương thức hoàn thiện
từng bước Bộ luật dân sự Pháp quy định “Hợp đồng mua bán theo phương thức

hoàn thiện từng bước là một hợp đồng theo đó bên bán chuyển ngay cho bên mua
mọi quyền đối với đất đai c ng như quyền sở h u nh ng kết cấu xây dựng hiện có
trên đất. Quyền sở h u công trình được chuyển giao từng bước cho bên mua theo

18

/>

19

tiến độ thi công và bên mua trả tiền làm nhiều lần theo tiến độ đó. Bên bán gi
quyền chủ công trình cho đến khi nghiệm thu công trình”19.
Căn cứ vào hai loại hợp đồng này thì quyền của bên bán, bên mua phát sinh,
thực hiện tùy thuộc thời điểm khác nhau đối với từng loại hợp đồng, như hợp đồng
bán theo hình thức chìa khóa trao tay thì bên bán cam kết giao bất động sản cho bên
mua sau khi xây dựng xong, còn bên mua cam kết nhận bất động sản và trả tiền lúc
nhận nhà. Đồng thời việc chuyển quyền sở h u được thực hiện thông qua thủ tục
công chứng thư xác nhận xây dựng xong bất động sản và có hiệu lực hồi tố kể từ
ngày giao kết hợp đồng. Đối với hợp đồng hoàn thiện từng bước thì bên bán có
nghĩa vụ chuyển ngay quyền với đất và kết cấu xây dựng trên đất cho bên mua ngay
sau khi ký hợp đồng nhưng quyền sở h u công trình ch được chuyển giao cho bên
mua sau khi hai bên đã nghiệm thu xong công trình.
Quy định của Bộ luật dân sự Pháp có nhiều điểm tương đồng với pháp luật
Việt Nam về quy định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đó là bán nhà ở
theo từng giai đoạn xây dựng và người mua trả tiền nhiều lần tương ứng với tiến độ
thi công, việc chuyển giao tài sản nhà ở sau khi hoàn thành việc nghiệm thu. Vì vậy,
quy định của pháp luật Việt Nam điều ch nh vấn đề này cơ bản đã đáp ứng được
yêu cầu thực tiễn trong nước, mà còn phù hợp với luật pháp quốc tế đây c ng là
điểm tiến bộ trong quá trình xây dựng pháp luật và phù hợp với quá trình hội nhập
kinh tế quốc tế.

1.3.2. Luật nhà ở Hàn Quốc về giao dịch nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Hàn Quốc đã thành lập T ng công ty bảo lãnh Nhà ở từ rất sớm năm 1993 để
thực hiện bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, mục đích đảm bảo
cho nh ng người mua nhà, đặt cọc, thuê, bảo lãnh cho chủ đầu tư, cá nhân vay vốn
ngân hàng để đầu tư xây dựng, mua nhà ở, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người
tiêu dùng khi chủ đầu tư thực hiện không đúng tiến độ, phá sản không bàn giao
được cho người mua, người thuê mà họ đã ký kết hợp đồng. Công ty này là dạng
công ty c phần gồm có vốn Chính phủ chiếm 55%, vốn của các t chức tài chính
chiếm 18%, vốn tự có của t ng công ty chiếm 14%, Công ty thực hiện bảo lãnh cho
người mua nhà hình thành trong tương lai, vay vốn các ngân hàng để mua, xây dựng
nhà ở và thực hiện dự án cải tạo nhà ở, tiền đặt cọc cho thuê nhà. Chủ đầu tư dự án
19

/>