PHÂN TÍCH SỰ KHÁC BIỆT GIÁ NHÀ PHỐ TẠI MỘT SỐ QUẬN NỘI THÀNH VÀ VÙNG LÂN CẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

PHÂN TÍCH SỰ KHÁC BIỆT GIÁ NHÀ PHỐ TẠI
MỘT SỐ QUẬN NỘI THÀNH VÀ VÙNG LÂN CẬN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: ĐINH THỊ MINH PHƯƠNG
: 07135123
: DH07TB
: 2007 - 2011
: Quản lý Thị trường Bất động sản

-TP.Hồ Chí Minh, Tháng 08 năm 2011-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐINH THỊ MINH PHƯƠNG

“PHÂN TÍCH SỰ KHÁC BIỆT GIÁ NHÀ PHỐ TẠI
MỘT SỐ QUẬN NỘI THÀNH VÀ VÙNG LÂN CẬN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: TS. Đặng Minh Phương
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh)

Ký tên ……………................

- Tháng 08 năm 2011 -


LỜI CẢM ƠN


Lời đầu tiên con xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến Ba, Mẹ_ Người
đã sinh thành, nuôi nấng và dạy dỗ con nên người. Tất cả những gì con có được ngày
hôm nay đều nhờ vào công lao to lớn đó của Ba Mẹ. Suốt đời này con nguyện xin khắc
ghi.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm
Thành Phố Hồ Chí Minh, quý thầy cô Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản cùng
toàn thể quý thầy cô đã tận tình dạy dỗ, truyền đạt cho em những kiến thức cũng như
những kinh nghiệm quý báu trong suốt những năm tháng em theo học đại học. Nguồn
kiến thức quý báu đó sẽ là hành trang để em vững chắc bước đi trên con đường mà em
đã chọn.
Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy Đặng Minh Phương, người luôn nhiệt tình
hướng dẫn, góp ý, giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến tất cả các bạn lớp Quản lý Thị trường Bất động
sản khóa 33 và những bạn bè đã giúp đỡ, chia sẻ trong suốt thời gian qua.

Trân trọng!
Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, Tháng 8/2011

ĐINH THỊ MINH PHƯƠNG

i


TÓM TẮT


Sinh viên thực hiện: Đinh Thị Minh Phương, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Phân tích sự khác biệt giá nhà phố tại một số quận nội thành và vùng lân
cận Thành phố Hồ Chí Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đặng Minh Phương, Khoa Kinh tế, Trường Đại học
Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài gồm ba phần chính: Tổng quan tài liệu nghiên cứu, kết quả nghiên cứu và
kết luận, khuyến nghị.
Thị trường bất động sản từ ngày du nhập vào Việt Nam đến nay đã không ngừng
phát triển và có những đóng góp không nhỏ vào thu nhập của nền kinh tế quốc dân.
Nhưng bên cạnh đó thị trường này vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định, chẳng hạn
như thực trạng giá cả bất động sản chênh lệch khá lớn giữa khu vực nội thành và vùng
lân cận Thành phố Hồ Chí Minh. Việc này làm cho thị trường bất động sản phát triển
không đồng đều, thậm chí có thể tạo ra các tiêu cực làm cho thị trường không minh
bạch. Do đó đề tài đã được thực hiện với mục tiêu xác định mức độ khác biệt về giá cả
bất động sản giữa các khu vực, tìm hiểu nguyên nhân của sự khác biệt đó để từ đó có
cái nhìn khách quan hơn trong các quyết định đầu tư liên quan đến bất động sản.
Cơ sở của vấn đề nghiên cứu là các lý thuyết về bất động sản, thị trường bất động
sản, các loại giá trị trên thị trường bất động sản.

Nội dung chủ yếu của đề tài là phân tích sự khác biệt về giá cả bất động sản là
nhà phố ở các quận 1, 3, 9 và Thủ Đức đồng thời phân tích nguyên nhân của sự khác
biệt đó, làm cơ sở để dự báo xu hướng biến đổi giá cả bất động sản của các khu vực
trong tương lai và đề xuất một số chính sách nhằm khắc phục tình trạng trên. Phương
pháp được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp giá bán của các bất động
sản để tìm ra sự khác biệt.
Kết quả đề tài đã cho thấy được sự chênh lệch giá cả khá lớn giữa các bất động
sản ở khu vực nội thành và vùng lân cận Thành phố Hồ Chí Minh, phân tích được một
số nguyên nhân cơ bản dẫn tới tình trạng đó như vị thế nơi ở, tâm lý muốn thể hiện
bản thân, vị trí kinh doanh, cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, do hạn chế về thời gian cũng như
các số liệu thu thập được còn ít, độ tin cậy không cao nên cũng chỉ phản ánh được
phần nào thực trạng của thị trường, chưa thể đi sâu, đi sát vào vấn đề.

ii


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ..................................................................................................... Trang 1
Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................................1
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài........................................................................................2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................................2
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài .............................................................................................2
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................3
I.1. Sơ lược về bất động sản ..........................................................................................3
I.1.1. Khái niệm bất động sản ..........................................................................................3
I.1.2. Những thuộc tính của bất động sản ........................................................................4
I.1.3. Đặc điểm của bất động sản.....................................................................................4
I.2. Sơ lược về thị trường bất động sản .......................................................................5
I.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản .........................................................................5
I.2.2. Các thuộc tính cơ bản của thị trường bất động sản ................................................5

I.2.3. Phân loại thị trường bất động sản...........................................................................7
I.2.4. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế .......................................... 8
I.2.5. Cung cầu bất động sản ...........................................................................................9
I.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường ........................................................ 15
I.3.1. Giá trị thị trường.................................................................................................. 15
I.3.2. Giá trị phi thị trường ............................................................................................16
I.4. Sơ lược về giá cả bất động sản .............................................................................17
I.4.1. Bản chất, hình thái và đặc điểm của giá cả bất động sản .....................................17
I.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản ................................................... 20
I.5. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................... 23
I.5.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 23
I.5.2. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 24
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................24
II.1. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh .....................................................................................25
II.1.1.Tình hình kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh ........................................... 25
II.1.2. Định hướng phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh ...................... 32
II.1.3. Tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm
2011 .............................................................................................................................. 35
II.2. Phân tích sự khác biệt giá cả bất động sản ở nội thành và vùng lân cận
Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................................ 39
II.2.1. Phương pháp luận thực hiện ...............................................................................39
II.2.2. So sánh sự khác biệt về giá ................................................................................ 39
II.2.3. Nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt về giá ......................................................... 44
iii


II.3. Dự báo xu hướng biến đổi giá cả bất động sản của các khu vực ................... 50
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 51
Kết luận .........................................................................................................................52

Kiến nghị .......................................................................................................................52
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 52
PHỤ LỤC .................................................................................................................... 53

iv


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Dân số và mật độ dân số năm 2009 phân theo quận, huyện trên địa bàn
TP.HCM ....................................................................................................................... 26
Bảng 2.2. Thu nhập bình quân đầu người/tháng của TP.HCM và toàn quốc .............. 27
Bảng 2.3. Tốc độ tăng trưởng GDP, công nghiệp và dịch vụ của TP.HCM, VKTTĐPN
và cả nước giai đoạn 2001 – 2010 ................................................................................ 28
Bảng 2.4. Các lợi thế so sánh một số ngành của TP.HCM so với các tỉnh trong
VKTTĐPN.................................................................................................................... 29
Bảng 2.5. Một số chỉ tiêu so sánh giữa 2 BĐS: 16 A, Quốc Lộ 13 Cũ , Phường Hiệp
Bình Phước, Quận Thủ Đức, TP.HCM và 38, Trần Quốc Thảo, Phường 7, Quận 3,
TP.HCM ....................................................................................................................... 40
Bảng 2.6. Một số chỉ tiêu so sánh giữa 2 BĐS: 93/4, Dương Đình Hội, Phường Phước
Long B, Quận 9, TP.HCM và 94/9, Trần Khắc Chân, Phường Tân Định, Quận 1,
TP.HCM ....................................................................................................................... 41
Bảng 2.7. Một số chỉ tiêu so sánh giữa 2 BĐS: 1/1, Quang Trung, Phường Hiệp Phú,
Quận 9, TP.HCM và 122/10/5, Trần Đình Xu, Phường Nguyễn Cư Trinh, Quận 1,
TP.HCM ....................................................................................................................... 42
Bảng 2.8. Một số chỉ tiêu so sánh giữa 2 BĐS: 92, Hoàng Diệu 2, Phường Linh Chiểu,
Quận Thủ Đức, TP.HCM và 540/2/10 CMT8, Phường 11, Quận 3, TP.HCM............ 43
Bảng 2.9. Tổng hợp các yêu cầu về vị trí cư trú........................................................... 45
Bảng 2.10. Mật độ mạng lưới đường (RRND) ở Thành Phố Hồ Chí Minh ................. 49

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1. Thu nhập bình quân đầu người/tháng của TP.HCM so với cả nước ....... 27
Biểu đồ 2.2. Tỷ trọng GDP của Thành phố Hồ Chí Minh, VKTTĐPN so với cả nước
năm 2005 ...................................................................................................................... 28
Biểu đồ 2.3. Tốc độ tăng trưởng GDP, công nghiệp và dịch vụ của TP.HCM,
VKTTĐPN và cả nước giai đoạn 2001 – 2010 ............................................................ 29
Biểu đồ 2.4. Thu nhập bình quân đầu người/tháng ở nội thành và ngoại thành TP.HCM
...................................................................................................................................... 47
Biểu đồ 2.5. Chi tiêu bình quân đầu người/tháng ở nội thành và ngoại thành TP.HCM
.......................................................................................................................................47

v


DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1.1. Ảnh hưởng của quy mô gia đình tới lượng cầu về BĐS .................................9
Hình 1.2. Ảnh hưởng của thu nhập tới lượng cầu về nhà ở thiết yếu........................... 10
Hình 1.3. Đường tổng cung đất đai trong dài hạn ........................................................ 14
Hình 1.4. Bản đồ giá trị ................................................................................................ 19
Hình 1.5. Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường .............................................. 19
Hình 2.1. Các quận của TP.HCM ................................................................................. 25
Hình 2.2. Hai BĐS so sánh 16 A, Quốc Lộ 13 Cũ , Phường Hiệp Bình Phước, Quận
Thủ Đức, TP.HCM và 38, Trần Quốc Thảo, Phường 7, Quận 3, TP.HCM ................. 40
Hình 2.3. Hai BĐS so sánh: 93/4, Dương Đình Hội, Phường Phước Long B, Quận 9,
TP.HCM và 94/9, Trần Khắc Chân, Phường Tân Định, Quận 1, TP.HCM ................. 41
Hình 2.4. Hai BĐS so sánh: 1/1, Quang Trung, Phường Hiệp Phú, Quận 9, TP.HCM
và 122/10/5, Trần Đình Xu, Phường Nguyễn Cư Trinh, Quận 1, TP.HCM ................ 43
Hình 2.5. Hai BĐS so sánh: 92, Hoàng Diệu 2, Phường Linh Chiểu, Quận Thủ Đức,
TP.HCM và 540/2/10 CMT8, Phường 11, Quận 3, TP.HCM...................................... 44
Hình 2.6. Tháp nhu cầu Maslow .................................................................................. 48

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
DTKV
DTSD
TP.HCM
VKTTĐPN

: Bất động sản
: Diện tích khuôn viên
: Diện tích sử dụng
: Thành phố Hồ Chí Minh
: Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam

vi


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài
Kể từ khi Thị trường bất động sản hình thành và phát triển cho đến nay, với tư cách
là thị trường đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh nó đã là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, cũng như nền kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài
sản rất lớn của một quốc gia, tài sản bất động sản chiếm từ 45 - 75% sự giàu có của
một nước đang phát triển. Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với sự
phát triển kinh tế xã hội, góp phần huy động nguồn vốn lớn cho đầu tư phát triển, tăng
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ nội bộ nền kinh tế quốc dân đồng thời hỗ trợ

cho các ngành kinh tế khác phát triển.
Cũng chính vì kinh tế ngày càng phát triển, chất lượng cuộc sống của người dân
ngày càng được nâng cao, nên nhu cầu về bất động sản là nhà ở ngày càng lớn kéo
theo đó là sự thay đổi quan niệm về vấn đề nơi ở của con người. Xã hội phát triển con
người không chỉ muốn thỏa mãn những nhu cầu cơ bản như ăn, mặc, ở mà còn muốn
khẳng định bản thân, muốn được xã hội tôn trọng. Do đó ngày nay chỗ ở không chỉ
đơn thuần là một chỗ để che mưa che nắng, nơi diễn ra các hoạt động sinh hoạt gia
đình thông thường mà đó còn là nơi diễn ra các hoạt động sản xuất kinh doanh, chứa
đựng nhiều giá trị kinh tế cũng như giá trị tinh thần của con người hay nói cách khác
nơi ở chính là “bộ mặt”, thể hiện địa vị xã hội của người chủ sở hữu.
Trong thị trường bất động sản, giá cả bất động sản đóng vai trò rất quan trọng vừa
là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế đất đai vừa điều
chỉnh và giám sát thị trường. Trong đó giá đất được xem như là một công cụ quan
trọng để Nhà nước quản lý đất đai trong cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ
nghĩa. Tuy nhiên trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn tồn tại sự chênh lệch
rất lớn về giá cả giữa các bất động sản là nhà và đất ở ở khu vực nội thành và vùng lân
cận TP.HCM. Một mét vuông đất ở các quận trung tâm thành phố có thể lên đến cả
trăm triệu trong khi tại các quận vùng ven chỉ 20 triệu là cao. Hai bất động sản có cùng
diện tích, kết cấu cũng như chất lượng công trình nhưng lại có sự khác biệt rất lớn về
giá bán nếu nó nằm ở hai khu vực khác nhau. Vậy mức độ khác biệt về giá cả bất động
sản giữa các khu vực đó như thế nào và đâu là nguyên nhân tạo ra sự khác biệt đó?
Liệu rằng trong tương lai sự cách biệt về giá đó có thay đổi hay không?
Để tìm câu trả lời cho những vấn đề trên cũng như làm cơ sở để đưa ra những nhận
định và dự báo trong tương lai về sự tăng giảm của giá cả bất động sản ở các khu vực
khác nhau. Được sự đồng ý của Khoa Quản lý Đất Đai và Bất Động Sản cùng với sự
hướng dẫn của TS. Đặng Minh Phương, tôi thực hiện đề tài “Phân tích sự khác biệt về
giá nhà phố tại một số quận nội thành và vùng lân cận Thành phố Hồ Chí Minh”

Trang 1

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Phân tích sự khác biệt về giá cả bất động sản giữa các khu vực ở TP.HCM đồng thời
phân tích nguyên nhân của sự khác biệt đó.
- Đề xuất chính sách và dự báo xu hướng biến đổi giá cả bất động sản của các khu vực.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: bất động sản là nhà phố.
- Phạm vi nghiên cứu: các quận 1, 3, 9 và Thủ Đức.
- Thời gian nghiên cứu: từ tháng 5/2011 đến tháng 8/2011.
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Với các kết quả nghiên cứu đạt được sẽ giúp chúng ta có cái nhìn chính xác và khách
quan hơn về cơ chế hình thành giá cả của bất động sản trong tương lai từ đó có các
quyết định đầu tư hợp lý, an toàn, có khả năng mang lại lợi nhuận cao.

Trang 2


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Sơ lược về bất động sản
I.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản nếu hiểu theo sát nghĩa thì đó là những tài sản bất động, những tài sản

không thể di dời hoặc khó có thể di dời được. Việc phân loại tài sản thành bất động
sản và động sản có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất
đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật
trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Trên thế giới, pháp luật của nhiều nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài
sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai. Chẳng hạn, Theo Điều 94, 96
luật Dân sự Cộng hòa liên bang Đức thì bất động sản là nhà và mảnh đất cụ thể được
xác định rõ ràng vị trí, kích thước. Theo Điều 100 Luật dân sự Thái Lan thì bất động
sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai bao gồm cả quyền sở hữu. Còn trong
Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định: mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây
là bất động sản.
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005
quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Ðất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài
sản gắn liền với đất đai.
Với cách hiểu như trên, nhiều người đã thắc mắc “những tài sản gắn liền với đất đai”
là những tài sản nào? Hơn nữa cũng có rất nhiều tranh cãi, nhầm lẫn trong thủ tục
kinh doanh, đánh thuế…do không thể xác định được tài sản nào gắn liền với đất là bất
động sản, tài sản nào cũng gắn liền với đất nhưng không là bất động sản.
Theo TS. Hoàng Văn Cường có một cách hiểu về bất động sản như sau:
“Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài”.
Một tài sản để trở thành bất động sản phải thỏa các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng.
- Có thể đo lường bằng giá trị.
- Tồn tại lâu dài và ổn định .
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không
thay đổi.
Với các điều kiện trên ta có thể liệt kê một số bất động sản như sau:
Trang 3


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

- Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hay di dời không đáng kể.
- Các công trình hạ tầng gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng.
- Vườn cây lâu năm.
- Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
- Các công trình du lịch, vui chơi thể thao….
I.1.2. Những thuộc tính của bất động sản
Tính cố định.
Vị trí cố định đã quy định đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường của đất đai.
Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Và đặc trưng
này chi phối mạnh mẽ đến giá trị của mỗi bất động sản cụ thể.
Tính khan hiếm
Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính chất bất biến. Tính hữu hạn về
diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có
hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm, trong
khi nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại
hoá… ngày càng gia tăng.

Tính dị biệt
Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước, ...) và điều
kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...) tồn tại tính khác nhau lớn
về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp có thể làm cho sản
lượng và phẩm chất nông sản phẩm khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị có thể
làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi
phải sử dụng đất hợp lý để thu hiệu quả sử dụng cao nhất.
Tính lâu bền, đời sống kinh tế dài
Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của
nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản
xuất thì giá đất càng tăng lên.
I.1.3. Đặc điểm của bất động sản
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá
cả, nguyên nhân chủ yếu là do tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định, cung ứng đất
đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn… Bên cạnh đó việc phân bổ đất
đai còn phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ. Những thay đổi về
chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ
xây dựng của chính quyền địa phương
Tính thanh khoản không cao
Tính thanh khoản của hàng hóa là khả năng chuyển hóa thành tiền mặt nhanh hay
chậm của hàng hóa đó. Bất động sản có tính thanh khoản thấp do nó có giá trị cao và
lợi nhuận mang lại cũng rất lớn khi đầu tư.
Thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao

Trang 4


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

Do bất động sản có giá trị rất lớn nên việc mua bán, giao dịch phải qua quá trình suy
nghĩ kỹ lưỡng, quyết định thận trọng làm cho thời gian mua bán kéo dài, điều đó dẫn
đến chi phí giao dịch cao. Nhưng thông thường người mua và bán phải thông qua bên
thứ ba, tức người môi giới mới có thể thực hiện được giao dịch nên phải trả thêm phí
cho môi giới. Cùng với các chính sách pháp luật và thủ tục khi giao dịch, tất cả các
yếu tố này đều làm chi phí cao.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
So với các hàng hóa khác thì đặc điểm này ở bất động sản là nổi trội hơn hẳn. Sở dĩ có
tính chất này là do nhu cầu về bất động sản ở mỗi địa phương, mỗi dân tộc, mỗi quốc
gia chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội bao gồm cả yếu tố tín
ngưỡng tôn giáo, phong tục tâp quán, tâm linh của cư dân ở đó.
Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chủ trương của Nhà nước
Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý, đất đai gắn liền với đời sống
sinh hoạt của người dân và là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, có ảnh
hưởng rất lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nước. Do tính chất quan trọng của
bất động sản trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà
nước có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch
bất động sản.
I.2. Sơ lược về thị trường bất động sản
I.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Theo Bộ tài chính “Thị trường bất động sản là môi trường trong đó những người
mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản
thông qua cơ chế giá. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản”.
Những người bán và người mua có thể ở cùng một địa điểm cụ thể hay có thể liên hệ
với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và
người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất
nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá

cũng như khả năng kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản, về nhu
cầu và ước muốn của các bên.
Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những vị trí
vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư
phát triển địa phương. Những vị trí lớn giành cho sự phát triển cư trú hay thương mại
là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động lớn. Các tổ chức
đầu tư phát triển quốc tế còn kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ
những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa về kinh tế.
I.2.2. Các thuộc tính cơ bản của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong bất động sản. Đặc điểm này do tính chất đất đai quy định. Đặc điểm của
đất đai là không bị bào mòn hay không mất đi (trừ những trường hợp đặc biệt) và
người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng nó như các hàng hóa khác, điều mà họ
mong muốn là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các loại bất động sản có vị trí gần nhau hoặc trong một
khu vực có ảnh hưởng đến nhau, có thể làm tăng giảm giá trị của nhau.
Trang 5


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

- Là một thị trường không tập trung và mang tính khu vực địa phương, mỗi địa phương
có giá cả, khách hàng, cách mua bán, cách quan hệ chính quyền riêng. Bất động sản có
đặc điểm là không thể di dời, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của
từng vùng, từng khu vực. Do đó thị trường bất động sản ở các vùng, các khu vực khác
nhau là khác nhau và rất phong phú, đa dạng từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác bất động sản còn có đặc điểm là
phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu của người dân vì vậy ở mỗi vùng có những

đặc trưng riêng về cung cầu bất động sản.
Vậy nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực,
không thể lấy quan hệ cung cầu và giá cả của khu vực này để áp dụng cho khu vực
khác.
- Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, dễ dẫn đến những độc
quyền trong cạnh tranh, đặc biệt là trong lĩnh vực giá cả, mặt khác cũng dễ dẫn đến
những “méo mó” của thị trường này. Điều này dẫn đến những vấn đề sau:
Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều
trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc.
Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá
cả bất động sản được đẩy lên cao tạo nên cơn sốt về giá.
- Cung bất động sản co giãn kém trong điều kiện giá thay đổi. Giá cả bất động sản phụ
thuộc vào cầu nhiều hơn cung. Đối với hàng hóa bất động sản khi cầu tăng lên, cung
không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một bất
động sản thì phải có thời gian dài. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn tới sự
biến động của giá cả theo chiều hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt về giá bất
động sản.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Đặc điểm này
xuất phát từ tính “có giá trị lớn” của bất động sản, hầu như mọi giao dịch bất động sản
đều đòi hỏi một lượng vốn lớn, đa phần lượng vốn này được huy động từ thị trường
vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn
định thì thị trường bất động sản khó mà phát triển tốt được. Những cuộc khủng hoảng
tài chính lớn trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản.
Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến những khoản nợ khó đòi vì thế có thể làm
cho các tổ chức tài chính rơi vào vòng xoáy của cuộc khủng hoảng.
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường là
không đơn giản và cần có nhiều thời gian. Nếu như khi tham gia vào thị trường bất
đông sản là một việc khó khăn và cần nhiều điều kiện thì rút lui khỏi thị trường cũng là
một việc không hề đơn giản bởi khả năng thanh khoản của hàng hóa bất động sản là rất
thấp. Bên cạnh đó việc tìm được thời điểm để đưa bất động sản ra thị trường sao cho

đạt được lợi nhuận cao nhất là vấn đề khiến không ít nhà đầu tư phải suy nghĩ.
- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu
tố kinh tế, chính trị, xã hội. Dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và
cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm.
- Cơ cấu nhu cầu thị trường bất động sản rất đa dạng, thị trường bị phân khúc mạnh
theo thu nhập, theo công dụng, theo mục đích, theo quy hoạch, theo chiến lược…

Trang 6


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

- Thị trường bất động sản là thị trường gặp nhiều khó khăn trong việc xác định cung,
cầu, giá cả.
I.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản, có thể dựa vào mục đích sử dụng bất
động sản, theo giá trị bất động sản, có thể phân loại theo địa lý, theo trình tự gia nhập
thị trường….
1. Phân loại theo mục đích sử dụng
Ở nước ta hiện nay, thị trường bất động sản thường được phân loại dựa vào mục đích
sử dụng. Theo cách phân loại này thì thị trường bất động sản gồm các loại sau:
1.1. Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là
ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất
sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này chưa được các nhà thẩm
định giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường
nay.
1.2. Thị trường nhà ở

Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là những vùng đang đô thị hóa. Thị trường
này có thể phân ra thành 4 nhóm:
- Nhà biệt thự
- Nhà vườn
- Nhà phố riêng biệt và phố liên kết
- Nhà chung cư nhiều tầng
1.3. Thị trường nhà xưởng công nghiệp
Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch
dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất bao gồm: các khu công nghiệp tập trung
hoặc nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục
đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa. Xu thế phát triển là các
khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô
nhiễm môi trường.
1.4. Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao
ốc, văn phòng
Thị trường này phát triển chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc
kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt. Giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả
năng sinh lợi nhuận lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn thị trường khác.
1.5. Thị trường bất động sản đặc biệt
Thị trường này bao gồm những bất động sản như các nhà thờ, đền chùa, nghĩa trang, di
sản văn hóa dân tộc.
2. Phân loại theo địa lý khu vực
- Khu vực đô thị: Bao gồm thị trường bất động sản nhà ở đô thị; đất ở đô thị; các khu
công nghiệp - thương mại ở đô thị…

Trang 7


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

- Khu vực nông thôn: Bao gồm thị trường bất động sản đất, nhà ở nông thôn; thị
trường bất động sản đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp ở nông
thôn; thị trường bất động sản nhà xưởng ở nông thôn…
- Khu vực giáp ranh: Bao gồm thị trường bất động sản là đất ở, nhà ở; thị trường bất
động sản là nhà xưởng công nghiệp, nông nghiệp… ở các khu vực giáp ranh.
3. Phân loại theo loại hình giao dịch trao đổi
- Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: Thị trường đất đai, thị trường mặt bằng nhà
xưởng công nghiệp..
- Thị trường bất động sản tiêu dùng: Thị trường bất động sản nhà ở; văn phòng; các
cửa hàng bán lẻ.
- Thị trường bất động sản vừa là tư liệu sản xuất vừa là tư liệu tiêu dùng: Bất động sản
là đường xá, cầu cống…
4. Phân loại theo trình tự gia nhập thị trường
Có thể phân chia thành thị trường sơ cấp và thứ cấp hoặc phân loại như sau:
- Thị trường cấp I (Thị trường sơ cấp): Thị trường giao, chuyển nhượng hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất.
- Thị trường cấp II (Thị trường thứ cấp): Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc
cho thuê.
- Thị trường cấp III (Thị trường thứ cấp): Thị trường bán hoặc cho thuê lại các bất
động sản đã được mua hoặc thuê.
5. Phân loại theo tính chất kinh doanh bất động sản
- Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.
- Thị trường cho thuê bất động sản.
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
6. Phân loại theo tính chất pháp lý của quan hệ giao dịch bất động sản
- Thị trường bất động sản chính quy: là sự giao dịch bất động sản được thực hiện theo
đúng quy định của pháp luật.

- Thị trường bất động sản phi chính quy: là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất
động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nhưng vẫn tồn tại.
I.2.4. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế
Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế
xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Vai trò của bất
động sản trong nền kinh tế quốc dân được thể hiện trên một số mặt sau:
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường kinh doanh và quan
hệ đối ngoại.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu ngân sách nhà nước.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân.
Trang 8


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính
sách đất đai và chính sách về bất động sản.
I.2.5. Cung cầu bất động sản
Tính chất đặc trưng của bất động sản là tính dị biệt bắt nguồn từ sự kết hợp của hai
thuộc tính vị thế và chất lượng. Trên quan điểm tương đối hóa tính dị biệt, khẳng định
các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính chất lượng và
vị thế. Các bất động sản khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra
khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người là khác nhau. Khả năng đáp ứng này được
gọi là dịch vụ bất động sản và là một biến số phụ thuộc vào vị thế và chất lượng:
Y=f(VT,CL). Cung cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất

động sản.
Cầu bất động sản
Cầu trên thị trường bất động sản biểu thị số lượng đơn vị dịch vụ bất động sản mà
người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể.
Cầu trên thị trường bất động sản cũng chỉ xuất hiện khi có các điều kiện sau:
- Nhu cầu về loại bất động sản nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn,
- Phải có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu,
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toan có điều
kiện gặp được cung và trở thành cầu thực tế trên thị trường.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
 Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà
đất cũng tăng lên. Lượng cầu bất động sản là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân
số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu bất
động sản. Độ co giãn về cầu của đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy
mô gia đình, thu nhập và giá cả.

Hình 1.1. Ảnh hưởng của quy mô gia đình tới lượng cầu về BĐS
Trang 9


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện
tích nhà ở và đất ở tăng theo. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và
một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi
không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi
đó là rất nhỏ. Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi

thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại vcà độ co giãn của cầu so với quy mô lại
nhỏ dần.
 Thu nhập của dân cư
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu đối với mỗi người dân.
Do vậy cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc đọ tăng của thu nhập khi
mức thu nhập đã vượt quá giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một giới hạn
cao hơn nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại, thậm chí
giảm đi và thay vào đó là cầu về nhà ở cao cấp.

Hình 1.2. Ảnh hưởng của thu nhập tới lượng cầu về nhà ở thiết yếu
 Việc làm và nghề nghiệp
Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và cơ cấu dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về
nhà đất.
 Đô thị hóa

Trang 10


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số và sự phát triển quy
mô về bề rộng và không gian đô thị. Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng
cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
 Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng
Điều này cũng làm tăng đáng kể nhu cầu về nhà ở đối với những vùng trước đây mà
cơ sở hạ tầng chưa có hay còn thô sơ, kém phát triển. Cơ sở hạ tầng tốt tức là làm tăng
khả năng tiếp cận cho bất động sản trong khu vực kéo theo đó là nhu cầu sở hưu các
bất động sản đó tăng lên.

 Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của chính phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài
vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung. Việc tăng nhanh
tốc độ đô thị hóa là một yếu tố vừa tác động đến cung và vừa tác động đến cầu về bất
động sản.
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu
dô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về bất động sản, đồng thời
cũng có thể làm tăng mức cung về bất động sản.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho người có thu nhập
thấp trong việc giải quyết vấn đề về nhà ở cũng sè làm tăng mức cầu về bất động sản.
Ngoài ra các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý bất động sản cũng có
thể tác động trực tiếp làm cho thị trường bất động sản “đóng băng’’ hay vận hành một
cách sôi động.
Có thể nói cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản người tiêu dùng
sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận
được bất động sản đó vào một thời điểm nhất định.
Ở đây cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu là hoàn toàn khác nhau. Nhu cầu có ở
mọi đối tượng, mọi lúc, mọi nơi tuy nhiên nhu cầu chỉ trở thành cầu khi nhu cầu ấy có
khả năng chi trả. Cầu về bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng, nhu cầu sở hữu,
nhu cầu kinh doanh... Theo Maslow thì đó là nhu cầu về bản năng sinh tồn, về xã hội,
về an ninh và về vị thế. Nói một cách ngắn gọn theo lý thuyết vị thế - chất lượng thì đó
chính là nhu cầu sử dụng, sở hữu Vị thế và Chất lượng bất động sản. Nhu cầu chỉ thực
sự trở thành cầu khi có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán. Bên cạnh
đó phải có sự hoạt động của thị trường để cầu có thể gặp cung và trở thành cầu thực tế.
Cầu mô tả hành vi của người mua và cầu được biểu thị bằng hàm cầu hay đường
cầu. Cầu thị trường bất động sản được xác định bằng các đường cầu cá biệt về dịch vụ
bất động sản. Khi nghiên cứu về cầu của thị trường người ta chỉ xét mối quan hệ giữa
lượng cầu và giá cả dịch vụ bất động sản trong điều kiện giả thiết các yếu tố khác
không thay đổi, đây là quan hệ nghịch chiều, nghĩa là giá tăng cầu giảm và ngược lại.
Ở đây chúng ta quan tâm đến sự co giãn của cầu theo sự thay đổi của thu nhập để xác

định hành vi tiêu dùng của các nhóm phân khúc khác nhau. Yếu tố cơ bản ảnh hưởng
đến sự co giãn của cầu là tỉ lệ chi tiêu cho dịch vụ bất động sản trong tổng thu nhập.
Độ co giãn của đường cầu khác nhau trong những phân khúc thị trường khác nhau như
phân khúc người thu nhập thấp, trung bình, cao. Đường cầu tiêu dùng của người thu
nhập thấp có độ giãn lớn hơn, nghĩa là họ quan tâm đến sự thay đổi về giá hơn là
người có thu nhập cao.
Trang 11


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

Cung bất động sản
Cung trên thị trường bất động sản mô tả số lượng đơn vị dịch vụ bất động sản sẽ
được cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể.
Nguồn cung ứng các đơn vị dịch vụ bất động sản là các bất động sản hiện vật có thể
cung ứng trên thị trường và chỉ trở thành nguồn cung thực sự khi có các điều kiện sau:
- Các bất động sản phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường,
- Người sở hữu các bất động sản đó sẵn sàng chuyển giao quyền sở hữu cho
người khác,
- Giá cả để thực hiện việc chuyển giao phải phù hợp với mặt bằng chung trên thị
trường.
Cũng giống như cầu bất động sản, cung bất động sản thực chất là cung dịch vụ bất
động sản. Cung dịch vụ bất động sản xuất phát từ các nhà đầu tư là những người phát
triển bất động sản để bán hoặc cho thuê và từ những chủ sở hữu bất động sản. Cung
bất động sản mô tả hành vi của người bán và nó là một hàm số phụ thuộc vào các yếu
tố: giá cả thị trường dịch vụ bất động sản, chi phí tạo lập một đơn vị dịch vụ bất động
sản, số lượng nhà đầu tư và chính sách quản lý của nhà nước.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản

 Quỹ bất động sản trong quy hoạch của chính phủ
Các chính sách của chính phủ về chế độ quản lý xây dựng bất động sản như cấp phép
xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình... thường làm cho
đường cung dịch chuyển về bên trái (cung giảm). Ngược lại việc mở rộng quy hoạch
và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển về bên phải (cung
tăng). Trong nhiều trường hợp những ràng buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối
cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo
ra những kẽ hở cho những kẻ đầu cơ kinh doanh bất động sản bất hợp pháp. Mục đích
sử dụng những hàng hóa thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong
khi đó mục đích sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý định đoạt. Nhà
nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử
dụng khác nhau. Chẳng hạn một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy
hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì nó không hề có đóng góp gì trong việc tăng cung
bất động sản, nhưng chỉ cần một quyết định chuyển mục đích sử dụng đất thì ngay lập
tức mảnh đất đó sẽ làm tăng đáng kể lượng cung bất động sản.
 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn
đến sự thay đổi về cung bất động sản. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng
và giá trị của bất động sản hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
mà điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thỏa mãn được
nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung trên
thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung
bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây
dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất
có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản.
 Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản
Trang 12


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà
ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả
năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra
nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu
nguồn cung.
 Chính sách và pháp luật của Nhà nước
Khác với các hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào
chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử
dụng đất v.v. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về
nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất
đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy
đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Những nguồn đất đai và
nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp
thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị
trường bất động sản hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về bất
động sản; nếu có chăng nó chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó
cũng không được thể hiện mức cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những
chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế - xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ
trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đô thị
hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn
ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp
thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung bất động sản. Từ sự mất cân đối
giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung bất động sản bất hợp
pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn
được chấp nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng bất động sản cùng với việc thừa

nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường bất động sản cũng là một nhân
tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về bất động sản. Sự hoạt động công khai hoá
của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú
thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung. Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng
hoá các nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho
việc đa dạng hoá các hình thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ
cấu của các nguồn cung nhà ở.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là
những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình
thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là
người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu
hạ tầng.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động
xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể
phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không
được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính
sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là
đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung bất động sản. Vì vậy,
Trang 13


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự
thay đổi về lượng cung bất động sản.
Trong thị trường bất động sản thì cung bất động sản cũng có những đặc điểm khác
biệt với hàng hóa thông thường.
Đối với các hàng hóa thông thường cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với

nhân tố giá, nhưng đối với hàng hóa bất động sản thì không hoàn toàn diễn ra như vậy.
Độ co giãn của cung nhà đất đối với biến động của giá nói chung là rất nhỏ.
Nguyên nhân xảy ra điều này là do những đặc tính đặc biệt của bất động sản như tính
cố định, tính dị biệt… và việc hình thành bất động sản phải mất một thời gian dài nên
khi giá thị trường đang nóng lên, lượng cầu tăng cao thì lượng bất động sản đang hình
thành cũng không đáp ứng được cầu thị trường trong thời điểm đó.
Bất động sản là tài sản mà việc tạo lập là không đơn giản và cần thời gian tương đối
dài chính vì vậy trong ngắn hạn độ co giãn của cung là không đáng kể và nó chỉ thay
đổi trong dài hạn. Vì vậy có thể nói độ co giãn của cung bất động sản trong dài hạn lớn
hơn trong ngắn hạn và điều này có ảnh hưởng không nhỏ đến giá cả bất động sản.
Trong ngắn hạn, cung ít co giãn và chỉ cần một sự thay đổi về lượng cầu cũng làm cho
giá cả bất động sản thay đổi mạnh. Ngược lại trong dài hạn, khi giá cả bất động sản
tăng lên sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tạo lập nhiều bất động sản hơn nên lượng
cung trong dài hạn tăng dẫn đến giá giảm.

P
S đất đai

Q
Hình 1.3. Đường tổng cung đất đai trong dài hạn
Từ phân tích trên cho thấy giá cả bất động sản được hình thành phụ thuộc vào quan hệ
cung cầu, độ co giãn của đường cung và đường cầu về dịch vụ bất động sản – lợi ích
chứa đựng trong bất động sản do tổ hợp vị thế và chất lượng tạo thành.
Tổng cung về đất đai thì ít co giãn nhưng lượng cung trong từng phân khúc của thị
trường đất đai thì thường có biến động do công tác quy hoạch, chuyển mục đích sử
dụng đất nên lượng cung về đất ở và đất xây dựng với giá trị kinh tế cao sẽ ngày càng
tăng trong khi đó thì lượng đất nông lâm ngư nghiệp ngày càng bị thu hẹp do không
mang lại nhiều lợi nhuận.
Trang 14

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

Cung trong thị trường nhà ở cũng tương đối giống với cung trong thị trường đất đai ở
tính ít co giãn đối với giá. Nhưng cần phải thừa nhận rằng cung nhà ở lớn hơn cung đất
đai vì chúng ta có thể phát triển nhà ở nhanh và nhiều hơn đất đai.
Chúng ta có thể hiểu rằng cung cầu về bất động sản là cung cầu về những lợi ích kinh
tế xã hội mà bất động sản mang lại chứ không phải là cung cầu về cục đất hay khối bê
tông cốt thép được gắn kết lại với nhau. Dù đất đai là một hàng hóa đặc biệt, sự vận
động của nó vẫn không nằm ngoài quy luật giá trị, nghĩa là với điều kiện các yếu tố
khác không thay đổi thì lượng cung dịch vụ bất động sản có quan hệ tỷ lệ thuận, còn
lượng cầu có quan hệ tỷ lệ nghịch với sự thay đổi của giá cả dịch vụ bất động sản.
Nói tóm lại giao dịch trên thị trường bất động sản là giao dịch mức lợi ích mong muốn
của khách hàng chứa đựng trong bất động sản. Và tùy theo yêu cầu và khả năng kinh
tế hay thị hiếu của mỗi người mà người ta sẽ chọn những bất động sản bất động sản
phù hợp với mình nhất.
I.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
I.3.1. Giá trị thị trường
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số lượng lao
động lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng
hóa, thông qua quá trình trao đổi biểu hiện ra bằng tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện
bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi, do đó giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ
và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Trên thị trường khi cung của một loại hàng hóa
cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả phù hợp với giá trị. Nếu cung nhỏ hơn cầu thì giá
cả cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung lớn hơn cầu thì giá cả thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào ba yếu tố: giá trị của bản thân hàng
hóa, giá trị đồng tiền và quan hệ cung cầu về hàng hóa trên thị trường. Giá cả được
quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác động của quy luật kinh tế,

trước hết là quy luật giá trị. Trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến
động xoay quanh giá trị, còn trong điều kiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động
xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trường xoay quanh trục giá trị thị trường.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh
tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể
bao gồm nhiều người mua và người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở bên bán và bên mua thỏa
thuận tại một thời điểm sau khi hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa
chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua
hoặc bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá
mức.
Theo Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ tài chính về việc ban
hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì: “Giá trị thị trường của một tài sản là
mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một
giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
Giá trị thị trường của một bất động sản là giá có thể thực hiện giao dịch cao nhất của
thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều
kiện thị trường xác định. Trên thực tế việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và
Trang 15


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản nên giá trị thị
trường không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích tác quá mức nào.
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định dựa trên các yếu tố sau:
- Sự thỏa thuận nhất trí giữa người bán và người mua.

- Mục đích của người bán và người mua.
- Nhu cầu về bất động sản của thị trường.
- Sự tác động của môi trường sống và xã hội.
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.
I.3.2. Giá trị phi thị trường
Theo Quyết định 77/2005QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ tài chính về việc ban
hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2): “Giá trị phi thị trường của tài sản
là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc
có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như:
giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc
biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài
sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...”
Giá trị sử dụng: đối với đất đai hay bất động sản trong cùng một thời điểm có thể
được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó cũng phải xác
định mục đích sử dụng chính – gọi là nục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng
chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của
người sử dụng đất hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Các mục đích sử dụng khác của thửa đất do yếu tố khách quan tạo ra, không phải cơ sở
tạo ra giá trị sử dụng.
Giá trị trao đổi: Trên thị trường mở và cạnh tranh, giá trị trao đổi của một mảnh
đất hay bất động sản và giá trị thị trường của nó là một. Thông thường giá trị trao đổi
được xác định căn cứ vào giá cho thuê hoặc giá bán của một mảnh đất hay bất động
sản khác có đặc điểm và các tiện ích tương tự như mảnh đất hay bất động sản chủ thể.
Ví dụ: Người ta có thể xác định giá trị trao đổi của bất động sản A nếu biết giá trị của
bất động sản B với các điều kiện sau đây:
- Bất động sản B có điều kiện và tiện ích tương tự bất động sản A.
- Việc chuyển nhượng bất động sản B diễn ra thỏa mãn các điều kiện của thị trường
mở và cạnh tranh, tức là loại trừ các cuộc mua bán không tuân theo quy tắc hình thành
giá trị thị trường.
- Thời gian bất động sản B được chuyển nhượng gần với thời gian xác định giá trị trao

đổi của bất động sản A.
Giá trị đầu tư: là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào
đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định. Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ
quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm
các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định.
Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài
sản đó. Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị
đầu tư của một tài sản cụ thể.

Trang 16


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Đinh Thị Minh Phương

Giá trị bảo hiểm: là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính
sách bảo hiểm.
Giá trị đặc biệt: là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn
liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm
đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài
sản lên vượt quá giá trị thị trường. Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do
vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường,
hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài
sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu dụng của tài sản.
Giá trị thanh lý: là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài
sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính. Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của
một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý. Tài sản
vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung
cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động.

Giá trị để tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc
đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
I.4. Sơ lược về giá cả bất động sản
I.4.1. Bản chất, hình thái và đặc điểm của giá cả bất động sản
a) Bản chất của giá cả bất động sản
Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ bất động sản trên thị trường. Giá
cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị, của tổng các đơn vị dịch vụ bất động sản chứa
đựng trong bất động sản. Giá trị thị trường của bất động sản chính là giá trị trao đổi
của bất động sản trên thị trường. Để tìm ra bản chất của giá cả bất động sản cần nghiên
cứu một số quan điểm về giá trị: quan điểm kinh tế học chính trị Macxit, quan điểm
kinh tế thị trường và quan điểm kinh tế học hiện đại.
Theo quan điểm của kinh tế học chính trị Macxit, một hàng hóa có hai thuộc tính:
giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng là thuộc tính tự nhiên của hàng hóa có thể
thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội
kết tinh trong hàng hóa. Quan điểm này cho rằng đất đai không có giá trị vì đất đai
không phải do con người làm ra và không có lao động xã hội kết tinh trong đó. Từ đó
giá trị bất động sản được hiểu là chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất đai.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có tính hữu dụng cho nên đất đai là đối
tượng trao đổi trên thị trường và đất đai có giá gọi là giá trị trao đổi. Quan điểm kinh tế
thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”, bất
kì sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được xem
là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản
phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản
phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên hai quan điểm này khi áp dụng vào thực tế thì còn bộc lộ những thiếu
sót và hạn chế trong lý giải quá trình hoàn thành giá trị đất đai và bất động sản trong
đô thị (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Quan điểm kinh tế học hiện đại ra đời góp phần bổ
sung và lý giải sự hình thành giá trị bất động sản khái quát và đầy đủ hơn.

Trang 17