MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT Á

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
TMCP VIỆT Á

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

LÊ THỊ HỒNG GẤM
07135014
DH07TB
2007 - 2011
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ THỊ HỒNG GẤM

MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
TMCP VIỆT Á

Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS. Huỳnh Thanh Hùng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
(Ký tên: ………………………………)

-Tháng 8 năm 2011-


LỜI CẢM ƠN
Con xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ba, Mẹ và hai
Chị-những người đã luôn yêu thương, nâng đỡ, dìu dắt, động
viên con trong suốt quá trình học tập. Con xin khắc ghi tình
yêu thương đó.
Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, quý Thầy
Cô Trường Đại học Nông Lâm đã tạo điều kiện học tập thuận
lợi cho em trong suốt 4 năm học tập tại trường.
Em xin gửi lời tri ân sâu sắc đến các Thầy Cô Khoa
Quản lý đất đai và Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm

đã hết lòng dạy dỗ cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho em
thực hiện luận văn này.
Em xin chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thanh Hùng
đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt
nghiệp này. Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám
đốc Ngân hàng TMCP Việt Á, anh Nguyễn Thanh Khoa-Nhân
viên Phòng Marketing, cùng các Anh, Chị trong phòng đã tận
tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập và thực hiện đề tài.
Mặc dù đã rất cố gắng, song chắc chắn luận văn còn
nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo thêm của
quý thầy cô, các anh chị và các bạn.
Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn.
TP.Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 08 năm 2011
Lê Thị Hồng Gấm

i


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Hồng Gấm, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT
ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP VIỆT Á”.
Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS. Huỳnh Thanh Hùng.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Cho vay là nghiệp vụ tín dụng cơ bản nhất của các ngân hàng thương mại, trong
đó ngân hàng sẽ cấp cho người đi vay một số tiền để phục vụ sản xuất kinh doanh, đầu
tư hoặc tiêu dùng. Khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả nợ gốc và lãi vay. Để đảm
bảo trả được nợ gốc và lãi vay, người đi vay phải sử dụng tiền vay một cách hiệu quả

nhất, đồng thời ngân hàng cũng tham gia kiểm soát quá trình sử dụng để đảm bảo thu
hồi nợ vay. Để hạn chế tối đa các rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động cho vay, các
ngân hàng phải sử dụng nhiều biện pháp bảo đảm khác nhau để đảm bảo cho các
khoản vay, trong đó hình thức bảo đảm bằng BĐS thế chấp là hình thức phổ biến nhất
tại các ngân hàng thương mại. Tuy vậy, hoạt động cho vay luôn chứa đựng nhiều rủi
ro dễ dẫn đến tình trạng không thu hồi được vốn vay, trả không hết hoặc không đúng
hạn. Do đó, mục tiêu nghiên cứu của đề tài này là đưa ra một số biện pháp nhằm nâng
cao chất lượng hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp thông qua quá trình
tìm hiểu, nghiên cứu hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại Ngân hàng
TMCP Việt Á.
Thông qua việc tìm hiểu thực trạng về hoạt động cho vay có đảm bảo bằng
BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Việt Á: quy định cho vay; quy trình nghiệp vụ cho
vay; quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp; những số liệu phản ánh tình hình hoạt
động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Việt Á từ năm
2008 đến năm 2010 kết hợp với các phương pháp nghiên cứu: thu thập, phân tích - so
sánh, kế thừa và tổng hợp, đề tài đã cho thấy được:
 Cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp đóng vai trò chủ đạo trong hoạt
động cho vay của Ngân hàng Việt Á, cụ thể:
- Tình hình dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp được ghi nhận là có
sự tăng trưởng qua các năm: năm 2008 dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp
đạt 4.451 tỷ đồng, năm 2009 đạt 8.519 tỷ đồng và năm 2010 đạt 9.127 tỷ đồng.
- Dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp luôn chiếm tỷ trọng rất lớn
trong tổng dư nợ cho vay của Ngân hàng: năm 2008 đạt 67,10%; năm 2009 đạt
70,74% và năm 2010 đạt 68,67%.
- Loại hình cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp luôn chiếm ưu thế hơn các
loại hình cho vay có đảm bảo bằng BĐS khác, cụ thể:
+ Năm 2008 dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp chiếm 87,67% tổng
dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS; năm 2009 chiếm 87,35% và năm 2010 chiếm
91,43%.
+ Năm 2008 dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS cầm cố đạt 467 tỷ đồng

chiếm 9,20% tổng dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS; năm 2009 đạt 987 tỷ đồng
chiếm 10,12% và năm 2010 đạt 672 tỷ đồng chiếm 6,73%.
ii


+ Năm 2008 dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS bảo lãnh đạt 159 tỷ đồng
chiếm 3,13%; năm 2009 đạt 246 tỷ đồng chiếm 2,53% và năm 2010 đạt 184 tỷ đồng
chiếm 1,84%.
 Quy trình, quy định cho vay và định giá BĐS thế chấp đảm bảo tiền vay tại
Ngân hàng Việt Á đã được xây dựng khá chặt chẽ, đảm bảo được quyền lợi của Ngân
hàng cũng như của khách hàng. Mặc dù còn hạn chế nhưng quy trình cũng như những
quy định cho vay và định giá BĐS thế chấp đã mang lại những hiệu quả nhất định,
giúp hạn chế những rủi ro có thể xảy ra cho Ngân hàng cũng như góp phần hoàn thiện
và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay của Ngân hàng nói chung và hiệu quả của
hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp nói riêng.
 Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại Ngân hàng Việt Á còn
tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế: những khó khăn trong xử lý tài sản thế chấp; sự bất
cập, chồng chéo, không đồng bộ và chưa phù hợp với tình hình thực tế của các văn bản
pháp luật…
Trên cơ sở những tài liệu, số liệu đã thu thập, tổng hợp, phân tích, đề tài đã đưa
ra những nhận xét về hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS thế chấp tại Ngân hàng
TMCP Việt Á. Từ đó nghiên cứu, lựa chọn phương hướng, đề xuất các biện pháp, giải
pháp thích hợp nhằm nâng cao hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại
Ngân hàng Việt Á.

iii


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................... i

TÓM TẮT....................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iv
DANH SÁCH CÁC BẢNG ........................................................................................ viii
DANH SÁCH CÁC HÌNH ............................................................................................ ix
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................x
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
Tính cấp thiết của đề tài ...............................................................................................1
Mục đích nghiên cứu ....................................................................................................2
Yêu cầu.........................................................................................................................2
Đối tượng nghiên cứu...................................................................................................2
Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................................2
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................3
I.1. Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................3
I.1.1.1. Bất động sản ..............................................................................................3
1. Khái niệm .......................................................................................................3
2. Các thuộc tính của BĐS .................................................................................3
3. Các đặc trưng của BĐS ..................................................................................3
4. Giá trị của BĐS ..............................................................................................4
5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ...............................................................5
I.1.1.2. Thị trường Bất động sản ...........................................................................6
1. Khái niệm .......................................................................................................6
2. Đặc điểm của thị trường BĐS ........................................................................6
3. Vai trò và vị trí của TTBĐS đối với nền kinh tế và đời sống xã hội .............6
4. Mối quan hệ giữa TTBĐS và thị trường vốn .................................................7
5. Mối quan hệ giữa TTBĐS và hoạt động tín dụng ngân hàng ........................8
I.1.1.3. Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp .................................9
1. Khái niệm hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản.................................9
2. Thế chấp .......................................................................................................10
3. Các bên liên quan trong việc thế chấp vay vốn ...........................................10

4. Nguyên tắc đảm bảo tiền vay bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay ...11
5. Tài sản nhận thế chấp và không nhận thế chấp............................................11
6. Giá trị của tài sản thế chấp ...........................................................................12
7. Nguyên tắc khi sử dụng vốn vay..................................................................12
8. Các trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh .................................................13
9. Phát mãi và xử lý tài sản đảm bảo ...............................................................13
10. Sự khác nhau giữa cho vay BĐS và các hình thức cho vay khác ..............14
I.1.1.4. Thẩm định giá BĐS cho mục đích vay vốn thế chấp..............................15
1. Khái niệm .....................................................................................................15
2. Vai trò và mục đích của thẩm định giá ........................................................15
3. Nguyên tắc thẩm định giá ............................................................................16
4. Các phương pháp thẩm định giá phổ biến hiện nay.....................................17
I.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................19
iv


I.1.3. Cơ sở thực tiễn...............................................................................................19
I.1.3.1. Thực trạng TTBĐS Việt Nam hiện nay ..................................................19
I.1.3.2. Thực trạng hoạt động cho vay đầu tư kinh doanh BĐS hiện nay ...........23
I.1.3.3. Thực trạng hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp hiện nay
.............................................................................................................................25
I.2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................26
I.2.1. Nội dung nghiên cứu .....................................................................................26
I.2.2. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................26
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .........................................................................27
II.1. Giới thiệu về Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Á .................................27
II.1.1. Quá trình thành lập và phát triển..................................................................27
II.1.2. Mạng lưới hoạt động ....................................................................................28
II.1.3. Cơ cấu tổ chức..............................................................................................28
II.1.4. Chức năng và nhiệm vụ các phòng ban .......................................................29

II.1.5. Các ngành nghề hoạt động kinh doanh ........................................................30
II.1.6. Sản phẩm và dịch vụ của VietABank ..........................................................31
II.1.7. Kết quả hoạt động kinh doanh .....................................................................31
II.1.7.1. Kết quả đạt được của Ngân hàng trong năm 2010 ................................33
II.1.7.2. Khó khăn tồn tại ....................................................................................33
II.1.8. Định hướng hoạt động .................................................................................34
II.2. Quy trình, quy định cho vay và định giá BĐS thế chấp đảm bảo tiền vay
tại Ngân hàng Việt Á ................................................................................................34
II.2.1. Quy trình và quy định về cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp ............34
II.2.1.1. Những quy định về cho vay và thế chấp tại VietABank .......................34
1. Đối tượng khách hàng vay vốn tại Ngân hàng Việt Á .................................34
2. Những đối tượng, nhu cầu vốn bị hạn chế và không được vay vốn tại Ngân
hàng Việt Á ......................................................................................................34
3. Các loại hình BĐS được sử dụng thế chấp tại VietABank ..........................35
4. Nguyên tắc và điều kiện vay vốn tại VietABank.........................................35
5. Loại tiền cho vay, thu nợ .............................................................................36
6. Phương thức cho vay ...................................................................................36
7. Mức cho vay.................................................................................................36
8. Lãi suất và thời hạn cho vay ........................................................................37
9. Hồ sơ thủ tục vay vốn ..................................................................................37
10. Thời gian giải quyết hồ sơ .........................................................................38
11. Phương thức trả nợ .....................................................................................38
12. Gia hạn nợ, cơ cấu lại thời hạn trả nợ ........................................................38
13. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thế chấp tài sản..................................39
II.2.1.2. Quy trình nghiệp vụ cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp ..............41
1. Tiếp nhận và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy
đủ, hợp lệ của hồ sơ .........................................................................................41
2. Thẩm định điều kiện vay vốn.......................................................................42
3. Lập báo cáo, tờ trình thẩm định cho vay .....................................................44
4. Tái thẩm định khoản vay..............................................................................44

5. Quyết định cho vay và thông báo kết quả cho khách hàng..........................44
v


6. Ký kết hợp đồng tín dụng/ sổ vay vốn, hợp đồng bảo đảm tiền vay, giao
nhận giấy tờ và tài sản đảm bảo .......................................................................45
7. Giải ngân ......................................................................................................45
8. Kiểm tra, giám sát khoản vay ......................................................................46
9. Thu nợ, thu lãi, phí và xử lý phát sinh .........................................................46
10. Thanh lý HĐTD và hợp đồng bảo đảm tiền vay ........................................46
11. Giải chấp tài sản đảm bảo tiền vay ............................................................47
12. Lưu giữ hồ sơ tín dụng và hồ sơ đảm bảo tiền vay ....................................47
II.2.2. Thẩm định BĐS thế chấp đảm bảo tiền vay ................................................47
II.2.2.1. Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp đảm bảo tiền vay .....................47
II.2.2.2. Những nội dung thẩm định BĐS chủ yếu tại Ngân hàng Việt Á ..........50
1. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS .....................................................50
2. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc ...............................50
3. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng BĐS .............................................50
4. Thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS .....................51
5. Định giá bất động sản ..................................................................................51
II.3. Tình hình hoạt động kinh doanh và kết quả hoạt động cho vay có đảm bảo
bằng BĐS thế chấp của VietABank qua 3 năm (2008 - 2010)..............................52
II.3.1. Hoạt động huy động vốn ..............................................................................52
II.3.1.1. Cơ cấu nguồn vốn huy động ..................................................................52
II.3.1.2. Phân tích vốn tự huy động từ các TCKT, dân cư và phát hành GTCG .53
1. Phân tích hoạt động huy động vốn theo loại tiền.........................................54
2. Phân tích hoạt động huy động vốn theo kỳ hạn ...........................................55
II.3.1.3. Vốn điều lệ .............................................................................................57
II.3.2. Hoạt động cho vay .......................................................................................58
II.3.2.1. Tình hình dư nợ theo thời hạn vay ........................................................59

II.3.2.2. Tình hình dư nợ theo thành phần kinh tế ...............................................60
II.3.2.3. Phân tích dư nợ cho vay trên tổng vốn huy động ..................................61
II.3.2.4. Phân tích tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ ............................................62
II.3.3. Kết quả cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp ........................................63
II.3.3.1. Phân tích dư nợ phân theo hình thức cho vay .......................................63
II.3.3.2. Phân tích dư nợ cho vay phân theo loại hình tài sản đảm bảo ..............64
II.3.3.3. Phân tích dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS theo loại hình đảm bảo
.............................................................................................................................65
II.3.3.4. Phân tích dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp .....................67
1. Phân tích dư nợ cho vay theo các loại hình BĐS thế chấp ..........................67
2. Phân tích dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp phân theo thành
phần kinh tế ......................................................................................................68
3. Phân tích dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp trên tổng dư nợ
cho vay .............................................................................................................69
II.4. Đánh giá hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại VietABank
....................................................................................................................................70
II.4.1. Đối với quy trình cho vay ............................................................................70
II.4.1.1. Ưu điểm .................................................................................................70
II.4.1.2. Nhược điểm ...........................................................................................71
vi


II.4.2. Đối với hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp ..........................................72
II.4.2.1. Ưu điểm .................................................................................................72
II.4.2.2. Nhược điểm ...........................................................................................73
II.4.3. Những bất cập và khó khăn còn tồn tại trong hoạt động cho vay có đảm bảo
bằng BĐS thế chấp tại Ngân hàng Việt Á ..............................................................73
II.4.3.1. Những bất cập ........................................................................................73
II.4.3.2. Khó khăn còn tồn tại ..............................................................................76
1. Khó khăn từ phía Ngân hàng .......................................................................76

2. Khó khăn từ phía khách hàng ......................................................................77
3. Khó khăn trong việc xử lý nợ ......................................................................78
II.5. Một số biện pháp đề xuất nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có
đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại Ngân hàng Việt Á ..............................................79
II.5.1. Đối với quy trình và quy định cho vay ........................................................79
II.5.2. Đối với hoạt động thẩm định BĐS thế chấp ................................................80
II.5.3. Giải pháp về hoạt động huy động vốn .........................................................81
II.5.3.1. Đa dạng hóa các hình thức huy động ....................................................81
II.5.3.2. Đưa ra các kỳ hạn linh động và lãi suất hấp dẫn nhưng phải hợp lý .....82
II.5.3.3. Ưu đãi cho người gửi tiền dưới nhiều hình thức khác nhau ..................82
II.5.4. Ngân hàng cần tạo điều kiện thuận lợi cho mọi khu vực kinh tế tiếp cận vốn
Ngân hàng, có nghĩa là mở rộng đối tượng khách hàng vay ..................................83
II.5.5. Đối với đội ngũ cán bộ, nhân viên thẩm định tín dụng................................83
II.5.6. Xây dựng hệ thống thông tin phòng ngừa rủi ro tín dụng hiệu quả và tin cậy
................................................................................................................................84
II.5.7. Có biện pháp ngăn ngừa các khoản vay dẫn đến nợ quá hạn ......................84
II.5.8. Một số giải pháp khác ..................................................................................85
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ .........................................................................................86
Kết luận ......................................................................................................................86
Kiến nghị ....................................................................................................................86

vii


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Các Chỉ Số Tài Chính Của VietABank.........................................................32
Bảng 2.2. Cơ Cấu Huy Động Vốn .................................................................................52
Bảng 2.3. Tình Hình Huy Động Vốn Theo Loại Tiền ..................................................54
Bảng 2.4. Chênh Lệch Nguồn Vốn Huy Động Phân Theo Loại Tiền Qua Các Năm ...55
Bảng 2.5. Tình Hình Huy Động Vốn Theo Kỳ Hạn......................................................56

Bảng 2.6. Chênh Lệch Nguồn Vốn Huy Động Phân Theo Kỳ Hạn Qua Các Năm ......57
Bảng 2.7. Tổng Dư Nợ Cho Vay Qua Các Năm ...........................................................58
Bảng 2.8. Tình Hình Dư Nợ Theo Thời Hạn Vay .........................................................59
Bảng 2.9. Tình Hình Dư Nợ Theo Thành Phần Kinh Tế ..............................................60
Bảng 2.10. Dư Nợ Cho Vay Trên Tổng Vốn Huy Động ..............................................61
Bảng 2.11. Tỷ Lệ Nợ Quá Hạn Trên Tổng Dư Nợ .......................................................62
Bảng 2.12. Dư Nợ Phân Theo Hình Thức Cho Vay......................................................63
Bảng 2.13. Dư Nợ Cho Vay Phân Theo Loại Hình Tài Sản Đảm Bảo .........................65
Bảng 2.14. Dư Nợ Cho Vay Có Đảm Bảo Bằng BĐS Theo Loại Hình Đảm Bảo .......66
Bảng 2.15. Dư Nợ Cho Vay Theo Các Loại Hình BĐS Thế Chấp ...............................67
Bảng 2.16. Chênh Lệch Dư Nợ Cho Vay Theo Các Loại Hình BĐS Thế Chấp ..........68
Bảng 2.17. Dư Nợ Cho Vay Có Đảm Bảo Bằng BĐS Thế Chấp Phân Theo Thành
Phần Kinh Tế .................................................................................................................68
Bảng 2.18. Dư Nợ Cho Vay Có Đảm Bảo Bằng BĐS Thế Chấp Trên Tổng Dư Nợ Cho
Vay.................................................................................................................................70

viii


DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 2.1. Trụ Sở Chính Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Việt Á ..............................27
Hình 2.2. Sơ đồ Tổ Chức Ngân Hàng Việt Á................................................................28
Hình 2.3. Biểu đồ Kết Quả Hoạt Động Kinh Doanh Của VietABank (Tỷ đồng) .........32
Hình 2.4. Sơ đồ Quy Trình Cho Vay Có Đảm Bảo Bằng BĐS Thế Chấp ....................41
Hình 2.5. Sơ đồ Quy Trình Thẩm Định BĐS Thế Chấp Đảm Bảo Tiền Vay ...............47
Hình 2.6. Biểu đồ Cơ Cấu Huy Động Vốn (Tỷ đồng) ..................................................52
Hình 2.7. Biểu đồ Nguồn Vốn Tự Huy Động Qua Các Năm (Tỷ đồng) ......................53
Hình 2.8. Biểu đồ Nguồn Vốn Huy Động Phân Theo Loại Tiền (Tỷ đồng) .................54
Hình 2.9. Biểu đồ Nguồn Vốn Huy Động Phân Theo Kỳ Hạn (Tỷ đồng) ....................56
Hình 2.10. Biểu đồ Vốn Điều Lệ Qua Các Năm (Tỷ đồng) ..........................................57

Hình 2.11. Biểu đồ Tình Hình Tổng Dư Nợ Cho Vay Qua Các Năm (Tỷ đồng) .........58
Hình 2.12. Biểu đồ Tình Hình Dư Nợ Theo Thời Hạn Vay (Tỷ đồng) ........................59
Hình 2.13. Biểu đồ Tình Hình Dư Nợ Theo Thành Phần Kinh Tế (Tỷ đồng) ..............60
Hình 2.14. Biểu đồ Dư Nợ Cho Vay Trên Tổng Vốn Huy Động (Tỷ đồng) ................62
Hình 2.15. Biểu đồ Dư Nợ Quá Hạn Trên Tổng Dư Nợ (Tỷ đồng) ..............................62
Hình 2.16. Biểu đồ Dư Nợ Phân Theo Hình Thức Cho Vay (Tỷ đồng) .......................64
Hình 2.17. Biểu đồ Dư Nợ Cho Vay Theo Loại Hình Tài Sản Đảm Bảo (Tỷ đồng) ....65
Hình 2.18. Biểu đồ Dư Nợ Cho Vay Có Đảm Bảo Bằng BĐS Phân Theo Loại Hình
Đảm Bảo (Tỷ đồng) .......................................................................................................66
Hình 2.19. Biểu đồ Dư Nợ Cho Vay Theo Các Loại Hình BĐS Thế Chấp (Tỷ đồng).67
Hình 2.20. Biểu đồ Dư Nợ Cho Vay Có Đảm Bảo Bằng BĐS Thế Chấp Phân Theo
Thành Phần Kinh Tế (Tỷ đồng).....................................................................................69
Hình 2.21. Biểu đồ Dư Nợ Cho Vay Có Đảm Bảo Bằng BĐS Thế Chấp Trên Tổng Dư
Nợ Cho Vay (Tỷ đồng) ..................................................................................................70

ix


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

TTBĐS

: Thị trường bất động sản

CBTD

: Cán bộ tín dụng

NHNN

: Ngân hàng Nhà nước

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TCTD

: Tổ chức tín dụng

HĐTD

: Hợp đồng tín dụng

UBND

: Ủy ban nhân dân

TCKT

: Tổ chức Kinh tế

GTCG

: Giấy tờ có giá

HĐQT

: Hội đồng quản trị

TPTD

: Trưởng phòng tín dụng

x


Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Theo Tạp chí BĐS Việt Nam Số 83 ngày 28 tháng 12 năm 2010: “Tín dụng thế
chấp và thực trạng tín dụng thế chấp BĐS tại Việt Nam”, TS.Trần Minh Hoàng - Chủ
tịch HĐQT Công ty Vinaland Invest cho biết. “Tín dụng thế chấp BĐS là một trong
những loại hình tín dụng phổ biến và quan trọng bậc nhất của hệ thống kinh tế - tài
chính của một nền kinh tế thị trường. Tính đến hết 31/12/2010, dư nợ cho vay BĐS đạt
khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái, chiếm khoảng 10%
tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, nếu tính đến tổng dư nợ cho
vay cho các hoạt động kinh tế, tiêu dùng có thế chấp bằng BĐS thì con số này chiếm
quá nửa dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Có thể nói tín dụng thế chấp BĐS
đang cung cấp một lượng vốn chủ yếu cho các hoạt động kinh tế, phát triển hiện nay”.
Thị trường BĐS Việt Nam năm 2010 vẫn là một thị trường đầy tiềm năng và
hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhưng thị trường này cũng là một thị
trường đầy khó khăn, mà khó khăn lớn nhất chính là vấn đề vốn cho thị trường. Một
trong những cách tiếp cận nguồn vốn đó là hoạt động vay vốn có thế chấp bằng BĐS

tại các TCTD thông qua việc thế chấp tài sản là giá trị của BĐS.
Theo Thời báo Kinh tế Việt Nam: “Chính sách cho vay phải bình đẳng”, ngày
30 tháng 8 năm 2005, ông Phùng Khắc Kế - Phó thống đốc NHNN Việt Nam cho biết
“Nhìn vào kết cấu tài sản của các ngân hàng thương mại tài sản sinh lời là các khoản
cho vay luôn chiếm tỷ trọng khá lớn, 60%-70% tài sản có, thậm chí có một số ngân
hàng tỷ lệ này lên đến 80%” cho thấy cho vay là hoạt động kinh doanh chủ chốt để tạo
ra lợi nhuận trong kinh doanh tiền tệ. Trong thực tế, lượng cho vay của các TCTD đã
tăng rất nhanh bởi chỉ có lãi suất thu được từ cho vay mới bù nổi các chi phí tiền gửi,
chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh và quản lý, chi phí vốn trôi nổi, chi phí thuế các loại,
chi phí rủi ro đầu tư; và loại hình cho vay cũng trở nên đa dạng: bảo lãnh, cầm cố, thế
chấp… Khi thực hiện các loại hình cho vay này, các ngân hàng dùng BĐS đảm bảo
tiền vay là phổ biến và chiếm ưu thế hơn so với các tài sản đảm bảo tiền vay khác. Sở
dĩ như vậy là do đặc tính của BĐS là cố định; không thể di dời được mà còn là hàng
hoá có tính lâu bền, đời sống kinh tế kéo dài. Do đó, người sở hữu BĐS thế chấp để
vay vốn vẫn có thể sử dụng BĐS trong thời gian thế chấp và như vậy giá trị sử dụng
BĐS sẽ nhân đôi. Như vậy là đem lại lợi ích cho cả khách hàng và ngân hàng. Tuy
nhiên, do ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, vấn đề cho vay có đảm
bảo bằng BĐS thế chấp tại các ngân hàng đang còn gặp một số hạn chế, khó khăn như:
TTBĐS biến động phức tạp, rủi ro trong quá trình cho vay, bất cập trong việc xác định
các giấy tờ liên quan về Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở, rủi ro trong quá
trình thẩm định giá BĐS…Vì vậy, các TCTD rất thận trọng khi xử lý các vấn đề về
cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp.
Xuất phát từ thực tế và được sự giúp đỡ của Ngân hàng Thương mại cổ phần
Việt Á tôi thực hiện đề tài “Một số biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho
vay có đảm bảo bằng Bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần
Việt Á”.

1

Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu tình hình hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại
VietABank.
Đánh giá tình hình hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại
VietABank: những thuận lợi, khó khăn, ưu và nhược điểm, xác định những bất cập,
hạn chế trong quá trình thực hiện hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS thế chấp tại
Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Á.
Đề xuất các biện pháp để nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có đảm bảo
bằng BĐS thế chấp.
Yêu cầu
Nghiên cứu, tìm hiểu tình hình hoạt động cho vay của các ngân hàng hiện nay.
Thu thập các văn bản quy định hiện hành của Nhà nước về cho vay có đảm bảo
bằng BĐS thế chấp.
Thu thập những văn bản, tài liệu về quy định, quy chế cho vay; quy trình
nghiệp vụ cho vay; quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp; những số liệu phản ánh tình
hình hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại VietABank.
Phân tích, tổng hợp những tài liệu, số liệu đã thu thập được để đưa ra những
đánh giá, nhận xét về hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS thế chấp tại Ngân hàng
Thương mại cổ phần Việt Á.
Nghiên cứu, lựa chọn phương hướng, các biện pháp, giải pháp thích hợp nhằm
nâng cao hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại VietABank.
Đối tượng nghiên cứu
Những quy định hiện hành về cho vay thế chấp.
Thực trạng về hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS thế chấp tại Ngân hàng
Thương mại cổ phần Việt Á.
Quy trình thực hiện cho vay có đảm bảo thế bằng BĐS thế chấp tại Ngân hàng

Thương mại cổ phần Việt Á.
Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp của Ngân hàng Thương mại cổ phần
Việt Á.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nội dung: nghiên cứu hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế
chấp.
Phạm vi không gian: đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động cho vay có đảm bảo
bằng BĐS thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Á.
Phạm vi thời gian: số liệu nghiên cứu giai đoạn 2008-6/2011.

2


Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Bất động sản
1. Khái niệm
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Mặc dù với quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản là BĐS hay
động sản thường không đơn giản. Một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS là những
tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy được coi là BĐS
khi có các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó
không thay đổi.
- Tồn tại lâu dài.
2. Các thuộc tính của BĐS
BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.
BĐS là loại hàng hóa có tính bền vững và đời sống kinh tế lâu dài.
Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm.
BĐS có tính dị biệt.
Hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hóa BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS là tài sản có giá trị lớn.
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, chính sách và năng lực
quản lý của Nhà nước.
3. Các đặc trưng của BĐS
Khả năng co giãn của cung BĐS kém: nhìn chung, cung đối với BĐS là tương
đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, khả năng kém co giãn này thể hiện trên
các mặt sau:
- Tổng cung toàn bộ quỹ đất đai là cố định, cung đất đai phù hợp với các mục
đích riêng biệt là có giới hạn.
- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng phải tuân thủ quy hoạch sử
dụng đất đai trong từng thời kỳ, việc chuyển mục đích sử dụng không thể tùy tiện.
- Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền
bạc.

3


Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: BĐS là loại
tài sản có giá trị lớn, là một loại hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi
nhuận mang lại cũng lớn do đó phải được cân nhắc thận trọng, dẫn đến thời gian mua,
bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao.
Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: do thời gian mua, bán giao
dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao nên dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền
mặt kém linh hoạt.
Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: đất đai là tài nguyên thiên
nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
trong môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã
hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh
hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước cần can thiệp và
quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi BĐS.
4. Giá trị của BĐS
Giá trị thị trường của BĐS: Theo các tiêu chuẩn của Ủy ban tiêu chuẩn định
giá tài sản quốc tế (The International assets valuation Standards Committee_TIAVSC),
giá trị thị trường được định nghĩa như sau:
- Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được
vào thời điểm định giá, giữa một bên mua tự nguyện và một bên bán tự nguyện, trong
một giao dịch phù hợp với khả năng mỗi bên sau khi đã được tiếp thị một cách hợp lý,
trong đó cả bên mua và bên bán đều đã hành động một cách có hiểu biết, khôn ngoan
và không có sự ép buộc nào. Như vậy theo khái niệm trên giá trị thị trường là giá bán
giả định hay ước tính, nó bắt nguồn từ sự đánh giá vào những số liệu đó sẽ phản ánh

những hành động.
- Giá trị thị trường có những đặc điểm: là giá có khả năng nhất, không phải là
cao nhất, không phải là thấp nhất hoặc giá trung bình; được thể hiện bằng tiền; có bao
hàm một thời gian chấp nhận được công khai trên thị trường; được hình thành trong
bối cảnh người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán và cả hai bên đều được
thông báo về mục đích sử dụng tài sản đó có thể được đưa vào sử dụng; nằm trong
một giao dịch vừa đúng khả năng trên thị trường mở; có sự nhất trí của người mua và
người bán và cả hai bên đều không giành thế của nhau; nhận biết được sử dụng hiện
tại và sử dụng tương lai của tài sản.
- Giá thị trường (giá cả): là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường của một tài
sản, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá
cả (giá thị trường) có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản, nhưng
giữa chúng có xu hướng xích lại gần nhau. Xét trên phương diện tổng quát, giá cả (giá
thị trường) của một tài sản bằng giá trị thị trường của tài sản đó.
- Giá thành là toàn bộ các khoản phí tổn về vốn bao gồm chi phí quản lý, chi
phí về đất đai, lao động, vật tư… để tạo ra một tài sản hay một BĐS hữu ích.
- Giá trị BĐS (giá trị riêng biệt) là giá trị do nhà đầu tư ước tính trên cơ sở các
hao phí về vốn, lao động, các hao phí khác phát sinh trong quá trình đầu tư như: lạm
phát, rủi ro trong đầu tư và cả dự kiến phần lợi nhuận đầu tư. Giá trị riêng biệt do chủ
sở hữu BĐS áp đặt.

4


Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

Giá trị phi thi trường của BĐS
- Phần lớn thẩm định giá đều dựa trên cơ sở giá thị trường, tuy nhiên trong một

số mục đích thẩm định giá không thể lấy giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định mà đòi
hỏi phải dựa vào giá trị phi thị trường. Do đó các thẩm định viên phải phân biệt sự
khác nhau giữa hai loại giá trị này và những ảnh hưởng về sự khác nhau đó lên kết quả
thẩm định.
- Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị thế chấp, giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài
sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản
có thị trường hạn thuế…
5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi
cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung,
giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố
khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”,
“đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”...Có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp
của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư
(đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các
doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu
Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn
từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại,
hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ...
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS
nói chung, cụ thể là:
- Các yếu tố có quan hệ trực tiếp tới BĐS
+ Nhóm các yếu tố pháp luật: tình trạng pháp lí của BĐS; các chính sách quản
lí đất đai của Nhà nước…
+ Nhóm các yếu tố tự nhiên: vị trí của BĐS; kích thước, hình thể, diện tích
BĐS; địa hình BĐS tọa lạc; môi trường sống; đặc điểm trên và dưới lòng đất; các tiện
lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên…

+ Nhóm các yếu tố tâm lí, xã hội: vấn đề phong thủy, phong tục, tập quán, lối
sống…
- Các yếu tố liên quan đến thị trường: tính hữu dụng của BĐS; chi phí tạo lập
BĐS ; nhu cầu loại BĐS trên thị trường; quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao
được của BĐS, các yếu tố giao dịch trên thị trường như thời gian bán, thời điểm giao
dịch…
- Các yếu tố chung bên ngoài: các yếu tố Nhà nước và chính trị, chính sách tín
dụng, chính sách thuế của Nhà nước về BĐS; tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực;
các yếu tố xã hội: đặc điểm dân cư, tình hình an ninh, các yếu tố kinh tế chung của
quốc gia, địa phương …

5


Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

I.1.1.2. Thị trường Bất động sản
1. Khái niệm
TTBĐS là tổng hoà các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua
các quan hệ hàng hoá, tiền tệ; tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán,
tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số
lượng hàng hóa và dịch vụ BĐS được giao dịch; giữa cung và cầu; thực hiện các quan
hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Đó là thị trường của các hoạt động: mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định.
2. Đặc điểm của thị trường BĐS
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng
hóa thông thường nên TTBĐS cũng có những đặc điểm riêng:
- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.

- TTBĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.
- TTBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
- TTBĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS.
- TTBĐS là thị trường khó thâm nhập.
- TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
- TTBĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn
giản và cần phải có nhiều thời gian.
3. Vai trò và vị trí của TTBĐS đối với nền kinh tế và đời sống xã hội
TTBĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì
thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất
cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS còn là tài sản lớn của
từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là
nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông
qua hoạt động thế chấp.
TTBĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. TTBĐS có
quan hệ mật thiết đối với thị trường vốn, đầu tư vào BĐS thường sử dụng vốn lớn với
thời gian dài, vì vậy TTBĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại
TTBĐS phát triển tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế
thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng
tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% tổng lượng vốn vay.
Các giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng những
làm nhân đôi giá trị sử dụng của BĐS mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn
rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển. Vì vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐS đóng
vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ
cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền
kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt TTBĐS, đặc biệt là thị trường Quyền sử dụng đất là
điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đảm bảo cho sự phát triển đô thị và nông thôn văn

6


Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

minh, hiện đại đưa đất nước bước vào thời kỳ công nghiệp hóa - hiện đại hóa trong xu
thế hội nhập và phát triển.
Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho Ngân sách. TTBĐS có liên quan trực tiếp đối với các thị trường
lớn như: thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động…Vì
vậy, có thể nói, sự phát triển của TTBĐS có tác động lan tỏa tới nền kinh tế quốc dân
thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật
kiến trúc… để từ đó tạo nên sự chuyển dịch đáng kể về cơ cấu trong các nghành, các
vùng lãnh thổ trong phạm vi cả nước.
Phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày
càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn. Nhà ở là nhu cầu cơ
bản thiết yếu của người dân. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ lệ lớn
trong TTBĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết bắt nguồn từ “sốt” nhà ở và lan toả
sang các thị trường khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân. Vì vậy, phát
triển và quản lý hiệu quả TTBĐS, nâng cao chất lượng nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở,
bảo đảm giá nhà phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan
trọng của quản lý Nhà nước về TTBĐS nhà ở.
Bên cạnh những yếu tố tích cực của TTBĐS, những biến động của TTBĐS có
ảnh hưởng lớn tới phát triển kinh tế và đời sống xã hội:
- TTBĐS quá “nóng sốt” hoặc quá “đóng băng” đều ảnh hưởng không tốt đến
đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của người dân. Nhà ở là một trong những nhu

cầu cơ bản của nhân dân. Khi giá BĐS lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì
người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tạo lập nhà ở, dẫn đến hậu quả là hiện tượng
lấn chiếm đất công, xây dựng trái phép làm mất mỹ quan đô thị, gây quá tải hệ thống
hạ tầng, ô nhiễm môi trường, tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện…
- Khi giá nhà đất lên cao ảnh hưởng lớn đến nhiều dự án mở rộng nâng cấp hạ
tầng giao thông đô thị, chi phí đền bù giải tỏa mặt bằng gấp từ 5 đến 10 lần mức đầu tư
hạ tầng, chậm tiến độ, giảm hiệu quả đầu tư…
- Phát triển TTBĐS trong điều kiện chưa thực hiện quy hoạch: những giải pháp
tình thế như chia nhỏ đất đai để đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân và nhu cầu nhà
xưởng của doanh nghiệp trước mắt có thể đáp ứng nhu cầu nhưng về lâu dài khi phát
triển cần hiện đại hóa đất nước, Nhà nước sẽ phải bỏ ra rất nhiều tiền vào đầu tư để
giải phóng mặt bằng, vô hình chung đã lãng phí một lượng của cải vật chất rất lớn của
xã hội, kéo theo là việc phải bỏ ra một lượng vốn đầu tư lớn nhưng bộ mặt đô thị và
nông thôn cũng không được cải thiện là bao nhiêu.
4. Mối quan hệ giữa TTBĐS và thị trường vốn
TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Đặc điểm này bắt nguồn từ
đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, thời gian đầu tư dài; do đó, mọi giao dịch đầu tư
kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn. Hầu hết các tổ chức kinh doanh BĐS khi
thực hiện một dự án BĐS thì vốn của họ đầu tư vào dự án chỉ có 20% - 30%. Vấn đề
đặt ra là: Nguồn vốn từ đâu?
- Nguồn vốn tự nhiên nhất là từ các nhà đầu tư tiềm năng (các chủ đầu tư các
căn hộ, các chủ đầu tư thứ cấp).

7


Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

- Nguồn vốn thứ hai có thể được huy động là từ các giao dịch với các nhà đầu
tư phát triển thứ cấp (các doanh nghiệp thầu lại dự án dưới dạng nhà thầu phụ hoặc
nhượng lại dự án, hoặc liên doanh, liên kết).
- Nguồn vốn thứ ba có thể được huy động là các nhà đầu tư nước ngoài. Đây là
một nguồn vốn có thực lực mạnh. Nếu được huy động đúng, nguồn vốn này sẽ lớn và
khả thi. Tuy nhiên, để có thể huy động được nguồn vốn này thực sự, nhà đầu tư phát
triển trong nước cần có rất nhiều yếu tố mà không phải lúc nào cũng có thể hiện thực
hóa được.
- Nguồn vốn thứ tư có thể huy động là từ các quỹ đầu tư, các công ty tài chính.
Về dài hạn, đây chính là giải pháp của TTBĐS. Tuy nhiên, hiện số quỹ đầu tư, công ty
tài chính chưa nhiều và các cơ chế để các quỹ này đầu tư vào TTBĐS chưa thật mạnh
mẽ.
- Nguồn vốn thứ năm, nguồn vốn từ các ngân hàng và các tổ chức tiền tệ. Hiện
nay, vốn vay từ các ngân hàng và các TCTD là nguồn cung vốn chủ yếu cho các hoạt
động đầu tư tạo lập BĐS.
Khi dùng giá trị Quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nước cũng như
doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với BĐS có sẵn, nhất là đất đai
dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư trong nước và nước ngoài. Đất đai, BĐS như là một
nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác.
Các giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng
những làm nhân đôi giá trị sử dụng của nó mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn
nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển.
Phát triển TTBĐS được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất là tăng khối
lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường. Cách thứ hai là mở rộng phạm vi các
quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn…làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng BĐS nhất định làm cho lượng
hàng hóa được tăng lên và do đó làm tăng tốc độ chu chuyển vốn.
Nói tóm lại, TTBĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Với thị
trường tiền tệ-tín dụng, TTBĐS là đầu ra lớn nhất, vì vậy những biến động của
TTBĐS tác động trực tiếp ngay với thị trường tiền tệ-tín dụng và ngược lại, đối với

TTBĐS, thị trường tiền tệ - tín dụng là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư
tạo lập BĐS, cho nên những biến động của thị trường tiền tệ-tín dụng lập tức tác động
mạnh đến TTBĐS.
5. Mối quan hệ giữa TTBĐS và hoạt động tín dụng ngân hàng
BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững
mạnh đi cùng với một kế hoạch tài chính ổn định. Nguồn vốn có tính quyết định và giữ
vai trò phát tín hiệu cho xu hướng vận động của TTBĐS lớn nhất vẫn là nguồn tín
dụng BĐS từ ngân hàng.
Hiện nay, TTBĐS ở nước ta đang có những chuyển biến mạnh mẽ, bởi có hàng
loạt các dự án đầu tư cũng như các công ty, các cá nhân đầu tư kinh doanh BĐS ra đời.
Và không một doanh nghiệp nào, không một cá nhân hay tổ chức nào không vay vốn
ngân hàng hoặc không sử dụng tín dụng thương mại nếu doanh nghiệp đó muốn tồn tại
vững chắc trên thương trường.
Có thể nói vốn vay ngân hàng là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất,
không chỉ đối với sự phát triển của bản thân doanh nghiệp mà còn đối với toàn bộ nền
8


Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

kinh tế quốc dân. Trong quá trình hoạt động, các doanh nghiệp thường vay ngân hàng
để đảm bảo nguồn tài chính cho các hoạt động sản xuất - kinh doanh, đặc biệt là khi
các doanh nghiệp đó muốn đảm bảo có đủ vốn cho các dự án được mở rộng hoặc đầu
tư vào TTBĐS. Sự hoạt động và phát triển của các doanh nghiệp đều gắn liền với các
dịch vụ tài chính do các ngân hàng thương mại cung cấp, trong đó có việc cung ứng
các nguồn vốn.
Tuy nhiên, có một số vấn đề cần đề cập đến dù chưa phải là những cảnh báo đối
với các hoạt động của hệ thống ngân hàng trong TTBĐS:

- Thứ nhất, việc ngân hàng cấp tín dụng cho các nhà đầu tư phát triển dự án sẽ
làm cho giá thành sản phẩm đầu tư tăng lên ít nhất bằng với lãi suất ngân hàng trong
giai đoạn vay.
- Thứ hai, hệ thống ngân hàng thương mại, về cơ bản vẫn là kinh doanh vốn
ngắn hạn. Nếu tham gia vào TTBĐS sẽ phải chuyển thành các hoạt động kinh doanh ít
nhất là trung hạn. Vì vậy, nếu có những biến động lớn hệ thống ngân hàng rất khó điều
chỉnh đối với nguồn vốn tín dụng cho TTBĐS.
- Thứ ba, đặc điểm của loại cho vay đối với BĐS là vốn quay vòng chậm , thời
gian thu hồi vốn lâu, có loại cho vay từ 3 đến 5 năm, có loại cho vay từ 10 đến 20 năm,
nó không phù hợp với tính chất huy động nguồn vốn của ngân hàng. Đối với ngân
hàng thương mại, nguồn vốn cho vay chủ yếu là vốn ngắn hạn huy động từ 1 đến 3
tháng, kỳ hạn 6 tháng rất ít, khó huy động được tiền gửi 12 tháng. Vì vậy, trong quá
trình cho vay đối với lĩnh vực BĐS ngân hàng sẽ gặp rủi ro về vấn đề thanh khoản khi
ngân hàng cần thu tiền mặt về để thực hiện một nhiệm vụ kinh doanh nào đó mà khoản
vay tín dụng chưa đến hạn thì họ không thu được tiền về.
Mặt khác, nguồn vốn này cũng có nhiều hạn chế nhất định: điều kiện tín dụng,
kiểm soát của ngân hàng và chi phí sử dụng vốn (lãi suất)…
Tóm lại, không chỉ có hoạt động tín dụng có tác động đến TTBĐS mà chính
TTBĐS cũng có những tác động không nhỏ đến hoạt động tín dụng của các ngân hàng.
TTBĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, tình hình biến động
TTBĐS hiện nay cho thấy có nhiều doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn
vay ngân hàng, khi chính sách Nhà nước thắt chặt tín dụng đã ảnh hưởng không nhỏ
đến TTBĐS. Ngược lại, TTBĐS cũng chính là đầu ra lớn nhất của thị trường tài chínhtiền tệ, cụ thể là tín dụng của các ngân hàng quay lưng với TTBĐS thì chính hệ thống
này cũng sẽ bị thiệt hại theo thông qua sự mất giá quá mức của BĐS cũng như mất
tính thanh khoản của BĐS, một yếu tố quan trọng tạo an toàn cho tài sản thế chấp.
I.1.1.3. Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp
1. Khái niệm hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản
Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa
rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho vay.
Theo quy định tại điều 2 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999: “Cho

vay có đảm bảo bằng tài sản là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó
nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm
cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng hoặc bảo lãnh bằng tài sản
của bên thứ ba”.

9


Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

2. Thế chấp
Khái niệm: Theo Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Thế chấp tài sản là việc
một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của
BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
- Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai”.
Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp là người đi vay đem tài sản là BĐS thuộc
Quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay một số tiền
nhất định và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi
vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng thì ngân
hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ.
Vai trò của thế chấp BĐS: Hiện nay, thế chấp BĐS tại ngân hàng và các
TCTD để vay vốn ngày càng trở nên phổ biến. Việc thế chấp BĐS tạo điều kiện thuận
lợi cho người đi vay khi có nhu cầu về vốn phục vụ cho nhu cầu ăn ở, sinh hoạt, kinh

doanh, sản xuất. Cũng như đảm bảo được nguồn vốn của ngân hàng và các TCTD.
Việc đưa nhà, đất vào lưu thông thông qua hình thức vay vốn sẽ kích thích TTBĐS
phát triển tốt hơn khi chuyển khối tài sản đó vào đầu tư sản xuất, kinh doanh sẽ tạo
thêm của cải cho xã hội.
Giá trị thế chấp
- Khái niệm: giá trị thế chấp là giá trị ước tính của BĐS trên cơ sở giá trị thị
trường của BĐS (trong trường hợp phải phát mãi) và khả năng cho thu nhập hàng năm
từ BĐS đó.
- Đặc điểm của giá trị thế chấp:
+ Giá trị thế chấp không phải là giá trị thị trường nhưng nó được ước tính dựa
trên cơ sở giá trị thị trường của BĐS (trong trường hợp phải phát mãi) và khả năng cho
thu nhập hàng năm từ BĐS đó.
+ Giá trị thế chấp thường thấp hơn so với giá thị trường.
+ Giá trị thế chấp được ước tính để làm căn cứ cơ sở xác định khoản tiền cho
vay giữa bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản - bên vay tiền) và bên nhận thế chấp (ngân
hàng - bên nhận cho vay tiền).
+ Giá trị thế chấp gần tương tự như giá trị thanh lý, nhưng giá trị thế chấp khác
với giá trị thanh lý ở chỗ, BĐS mục tiêu (BĐS đang là mục tiêu để ước tính giá trị thế
chấp) không phải là đối tượng phát mãi, bản thân nó đang tham gia phục vụ mục đích
đầu tư của chủ sở hữu và hàng năm đem lại thu nhập cho chủ sở hữu (đối với BĐS
thương mại dịch vụ hoặc BĐS công nghiệp, nông nghiệp). Giá trị thế chấp thường cao
hơn giá trị thanh lý. Giá trị thế chấp bằng giá trị thanh lý trong trường hợp BĐS thế
chấp bị phát mãi.
3. Các bên liên quan trong việc thế chấp vay vốn
Bên thế chấp: bên thế chấp là các công ty, xí nghiệp, TCKT hoặc các nhân là
người sở hữu hợp pháp các tài sản, có đủ điều kiện vay vốn tại các TCTD theo quy
định của NHNN Việt Nam và chấp nhận giao tài sản cho ngân hàng để thế chấp cho
10

Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

khoản vay. Bên thế chấp-những người chủ tài sản, vẫn được sử dụng tài sản trong thời
gian thế chấp nghĩa là trong thời gian thế chấp, Quyền sở hữu tài sản chỉ tạm thời thay
đổi, còn Quyền sử dụng các tài sản đó thì không có sự thay đổi nào.
Bên nhận thế chấp: bên nhận thế chấp là bên cho vay, đó là các ngân hàng, các
TCTD tiếp nhận tài sản thế chấp bằng các chứng thư sở hữu gốc do bên thế chấp giao.
Bên nhận thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyền định đoạt các tài sản thế chấp đó
cho đến khi nó được giải chấp.
4. Nguyên tắc đảm bảo tiền vay bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay
Theo điều 6 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 :
- Khách hàng vay phải thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
đối với TCTD, trừ trường hợp khách hàng vay được TCTD cho vay có bảo đảm bằng
tài sản hình thành từ vốn vay hoặc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo quy
định của Nghị định này.
- TCTD và khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn áp dụng biện pháp bảo đảm
bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay.
- TCTD có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiện để làm bảo đảm tiền vay.
- Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị
Quyền sử dụng đất cùng với tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
5. Tài sản nhận thế chấp và không nhận thế chấp
Tài sản nhận thế chấp bao gồm các tài sản là BĐS, đồng thời phải thỏa mãn các
điều kiện cơ bản sau:
- Tài sản thế chấp phải có giá trị và giá trị sử dụng.
- Tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.
- Tài sản thế chấp phải được phép giao dịch và không tranh chấp.
- Tài sản thế chấp phải được mua bảo hiểm đối với những tài sản mà Nhà nước
bắt buộc phải mua bảo hiểm.

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu Nhà nước, khi thế chấp phải thực hiện theo
các quy định của Luật Doanh nghiệp Nhà nước.
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay công ty cổ phần… thì
phải có giấy tờ ủy quyền của HĐQT bằng văn bản để người đại diện ký hợp đồng thế
chấp.
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu từ hai người trở lên thì phải có sự đồng ý
bằng văn bản của các bên đồng sở hữu.
Theo các điều kiện cơ bản trên thì các tài sản sau không được nhận thế chấp:
- Tài sản còn tranh chấp.
- Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng theo quy định
của pháp luật.
- Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay.
- Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa bởi cơ quan có thẩm quyền.
- Tài sản giá trị ít, không có hoặc có giá trị nhưng không có giá trị sử dụng.
- Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng.

11


Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

6. Giá trị của tài sản thế chấp
Theo điều 8 Nghị Định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 và căn cứ khoản 10,
11,12 điều 1 Nghị Định 85/2002//NĐ-CP ngày 25/10/2002
-Tài sản bảo đảm tiền vay được xác định ký kết hợp đồng đảm bảo; việc xác
định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức cho vay của TCTD,
không áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản
đảm bảo tiền vay phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào HĐTD.

- Đối với tài sản thế chấp không phải là Quyền sử dụng đất, thì việc xác định
giá trị tài sản thế chấp do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên
môn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các
loại giá như giá quy định của Nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách
kế toán và các yếu tố khác về giá.
- Giá trị Quyền sử dụng đất thế chấp, được xác định như sau:
+ Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; đất ở; đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng Quyền sử
dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với TCKT; đất mà TCKT
nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất hợp pháp, thì giá trị Quyền sử dụng đất thế
chấp, bảo lãnh do TCTD và khách hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận theo giá đất thực
tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp. TCTD xem xét, quyết định
mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay.
+ Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, TCKT thuê mà đã trả tiền thuê đất
cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị Quyền sử dụng
đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được
Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền
thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
+ Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị Quyền sử dụng đất mà người thuê đất
được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị Quyền sử dụng
đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm.
- Giá trị tài sản thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền
phát sinh từ tài sản đó nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Trong trường hợp tài sản thế chấp là toàn bộ BĐS có vật phụ, thì giá trị của
vật phụ cũng thuộc giá trị tài sản thế chấp; nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ,
thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị tài sản thế chấp khi các bên có thoả thuận.
7. Nguyên tắc khi sử dụng vốn vay
Thứ nhất, vốn vay phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận trong HĐTD và
có hiệu quả kinh tế. Mục đích vay vốn ngay từ đầu đã được ngân hàng thẩm định, mục
đích vay phải khả thi và có hiệu quả mới được ngân hàng xét cho vay. Đây cũng là

một trong các nghĩa vụ của bên đi vay
Thứ hai, vốn vay phải được hoàn trả đầy đủ cả vốn và lãi vay theo đúng thời
hạn đã cam kết trong HĐTD. Nguyên tắc này đề ra nhằm đảm bảo cho các ngân hàng
tồn tại và hoạt động một cách bình thường. Bởi nguồn vốn cho vay của ngân hàng chủ
yếu từ vốn huy động. Đó là một bộ phận tài sản của các chủ sở hữu mà ngân hàng tạm
thời quản lý và sử dụng, ngân hàng cũng có nghĩa vụ đáp ứng các yêu cầu rút tiền của
khách hàng khi họ yêu cầu. Nếu các khoản nợ vay không hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh
hưởng đến khả năng hoàn trả của ngân hàng.
12


Chuyên ngành: Quản Lý Thị Trường BĐS

SVTH: Lê Thị Hồng Gấm

8. Các trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh
Căn cứ theo Điều 2 phần I Thông tư liên tịch số 03-2003- TTLT-BTP-BTNMT
ngày 4/7/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế
chấp, bảo lãnh Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Các trường hợp thế chấp
sau đây phải đăng ký:
- Việc thế chấp bằng Quyền sử dụng đất hoặc bằng Quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất.
- Việc thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất mà pháp luật quy định tài sản đó
phải đăng ký Quyền sở hữu.
- Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại
điểm trên, nhưng các bên thoả thuận để bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản đó.
- Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.
9. Phát mãi và xử lý tài sản đảm bảo
Nghị định 178/1999/NĐ-CP quy định rất cụ thể về việc phát mãi và xử lý tài
sản đảm bảo.

Các trường hợp TCTD có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ
căn cứ theo Điều 32 Nghị định này là :
- Sau thời hạn 60 ngày kể từ khi đến hạn trả nợ, mà tài sản bảo đảm tiền vay
chưa được xử lý theo thỏa thuận.
- Khách hàng vay phải thực hiện trả nợ trước hạn theo quy định của pháp luật,
nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
- Khách hàng vay là TCKT bị giải thể trước khi đến hạn trả nợ, thì nghĩa vụ trả
nợ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn, nếu khách hàng vay không trả nợ và
không xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để trả nợ, thì TCTD có quyền xử lý tài sản để thu
hồi nợ.
- Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định tại khoản 3 Điều 13 của Nghị
định này.
Theo Điều 33 phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay :
- Bán tài sản bảo đảm tiền vay.
- TCTD nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện
nghĩa vụ được bảo đảm.
- TCTD được trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba trong
trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách hàng vay, bên bảo
lãnh.
Theo Điều 34 thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay:
- Các bên thoả thuận về việc thực hiện các phương thức xử lý tài sản bảo đảm
tiền vay như quy định tại Điều 33 của Nghị định này:
+ Trong trường hợp các bên thoả thuận thực hiện phương thức bán tài sản bảo
đảm tiền vay thì bên được bán tài sản có thể là khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh bán,
TCTD bán, hai bên phối hợp cùng bán, ủy quyền cho bên thứ ba bán. Bên được bán tài
sản có thể trực tiếp bán cho người mua, ủy quyền cho Trung tâm bán đấu giá tài sản
hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán tài sản bảo đảm tiền vay.
- Trong trường hợp TCTD có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo quy
định tại Điều 32 của Nghị định này, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải giao tài sản
cho TCTD để xử lý. TCTD có quyền thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay như sau:

13