“PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯBẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI ĐỊA ỐC BÌNH CHÁNH – TP.HỒ CHÍ MINH”
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (948.22 KB, 86 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG
MẠI ĐỊA ỐC BÌNH CHÁNH – TP.HỒ CHÍ MINH”
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
Mã số sinh viên: 07135020
Lớp : DH07TB
Ngành : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
-
Tháng 08 năm 2011 i
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
NGUYỄN HUỲNH PHƯƠNG HẰNG
“PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG
MẠI ĐỊA ỐC BÌNH CHÁNH”
Giáo viên hướng dẫn: TS. NGUYỄN VĂN TÂN
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
Ký tên:……………….
Tháng 08 năm 2011
ii
-
–
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên con xin thành kính gởi đến Cha, Mẹ lòng biết ơn sâu
sắc nhất, người đã sinh thành, dưỡng dục, yêu thương, chăm sóc và là
điểm tựa vững chắc tạo mọi điều kiện cho con học tập tốt để có được
thành quả như ngày hôm nay. Con cũng chân thành cảm ơn những
người thân yêu trong gia đình, những người đặt niềm tin, giúp đỡ, tạo
điều kiện thuận lợi cho con an tâm hoàn thành việc học của mình.
Về phía nhà trường, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu
trường Đại học Nông Lâm, Ban Chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai và
Bất Động Sản cùng quý thầy cô đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt
nhiều kiến thức quý báu cũng như kinh nghiệm hữu ích làm hành trang
cho em bước vào cuộc sống.
Đặc biệt, em xin gởi lời tri sâu sắc đến thầy Nguyễn Văn Tân,
người đã tận tình hướng dẫn, chỉ dạy em trong suốt quá trình thực hiện
đề tài nghiên cứu.
Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Ban lãnh đạo và các anh
chị công ty Cổ Phần Thương Mại Địa Ốc Bình Chánh, nhất là anh:
Nguyễn Hoàng Gia đã giúp đợ em thực hiện tốt quá trình thực tập
nghiên cứu đề tài báo cáo của mình.
Cảm ơn các bạn lớp DH07TB – những người đã đồng hành cùng
mình trong suốt 4 năm học vừa qua. Cầu chúc cho mọi người, gia đình,
thầy cô, bè bạn nhều sức khỏe, thành công và hạnh phúc trong cuộc
sống.
Ngày 20 tháng 08 năm 2011
iii
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Huỳnh Phương Hằng, Khoa Quản lý Đất đai &
Bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI ĐỊA ỐC BÌNH
CHÁNH- TP.HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, bộ môn Công Nghệ Địa Chính, khoa
Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản.
Nội dung báo cáo tóm tắt:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, giá trị Bất động sản trong tổng của
cái các nước tuy khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất
mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến Bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động
của nền kinh tế. Thị trường Bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã
hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế. thu hút vốn
đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn phát triển kinh tế đất nước. Sự sụp đổ thị trường Bất
động sản tại một số nước đã gây hậu quả nặng nề cho nền kinh tế-xã hội của nước đó.
Vì hoạt động đầu tư tạo lập và kinh doanh Bất động sản gắn liền với nguồn vốn lớn và
muốn hoạt động này thực sự hiệu quả thì việc xác định tính khả thi của dự án về nhiều
mặt trong đó công tác phân tích tài chính dự án đầu tư cho mỗi dự án hay trong giai
đoạn tiến hành dự án so với sự biến động của nền kinh tế là công việc hết sức quan
trọng không những cho các công ty đầu tư xây dựng mà còn cả các nhà đầu tư cho vay,
các nhà thẩm định chuyên môn và nhà quản lý nhà nước.
Cơ sở cho vấn đề nghiên cứu là lý thuyết về thị trường Bất động sản, thị trường
Bất động sản, hoạt động đầu tư kinh doanh Bất động sản, tổng quan về phân tích tài
chính dự án đầu tư Bất động sản, các văn bản pháp luật chi phối hoạt động đầu tư Bất
động sản cùng những lý luận thực tiễn đưa ra sự cần thiết đầu tư dự án Bất động sản.
Nội dung nghiên cứu là ứng dụng kiến thức đã học tiến hành phân tích cụ thể
dự án đầu tư xây dựng Bất động sản tại công ty Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình
Chánh dựa trên số liệu thu thập từ công ty, với các chỉ tiêu thường được dùng trong
phân tích tài chính dự án để đánh giá tính hiệu quả của dự án trong giai đoạn thị
trường hiện nay. Từ đó đưa ra kiến nghị cho công ty về hoạt động đầu tư dự án Bất
động sản cũng như đề xuất cho các dự án nhằm hạn chế rủi ro.
Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích, tính toán tổng
hợp: phân tích các số liệu tài chính của dự án, phân tích các phân khúc thị trường, khả
iv
năng cạnh tranh chiếm lĩnh thị trường của dự án, tính toán tổng hợp các số liệu có liến
quan đến dự án cần phân tích.
v
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ
1
PHẦN I: TỔNG QUAN
3
I.1. Cở sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
3
I.1.1. Cở sở khoa học
3
I.1.2 Cở sở pháp lý
19
I.1.3. Cơ sở thực tiễn.
20
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
22
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
22
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
22
I.3.3. Quy trình thực hiện
23
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
24
II.1 Giới thiệu về công ty Cổ phần Thương mại và Địa ốc Bình Chánh.24
II.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty
24
I.2.2. Các lĩnh vực hoạt động của công ty
25
I.2.3. Chức năng nhiệm vụ từng phòng ban
29
II.2. Khái quát hoạt động PTTC dự án đầu tư BĐS nói chungtại công ty Cổ
Phần Thương Mại Địa Ốc Bình Chánh.
30
II.3 Giới thiệu dự án
30
II.3.1. Sơ lược về dự án
30
II.3.2. Phân tích vị trí dự án
33
II.4 Phân tích thị trường
34
II.4.1. Diễn biến thị trường tại thời điểm phân tích
34
vi
II.4.2. Đánh giá nguồn cung các loại hình BĐS hiện tại và trong tương lai tại
TPHCM
35
II.5. Quy mô và diện tích của dự án
37
II.5.1. Quy mô khu dân cư Hoàng Nam
37
II.5.2. Mô tả công trình chung cư cao tầng B1
II.6. Phân tích tài chính dự án tòa nhà chung cư B1
37
38
II.6.1. Xác định các phương án tổng mức đầu tư
38
II.6.2. Xác định cơ cấu nguồn vốn của dự án
42
II.6.3. Kế hoạch vay và trả lãi vay
43
II.6.4. Xác định doanh thu của dự án
44
II.6.5. Dự tính chi phí hoạt động của dự án
45
II.6.6. Hạch toán lãi lỗ dự án
46
II.6.7. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án
47
II.6.8. Phân tích độ nhạy dự án
49
II.6.9. Phân tích mô phỏng bằng phần mềm Crystal Ball
51
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ
65
vii
DANH SÁCH CÁC BẢNG – BIỂU
Danh sách các biểu
Hình 1: Vị trí dự án
Hình 2.Phối cảnh khu dân cư Hoàng Nam.
Hình 3: Nguồn cung căn hộ qua các năm
Hình 4: Giá chào thuê KTM ngoài trung tâm
Danh sách các bảng
Bảng 1. Tỷ lệ cho thuê KTM
Bảng 2. Tỷ lệ căn hộ bán
Bảng 3. Đơn giá giữ xe
Bảng 4. Đơn giá xây dựng
Bảng 5.Dự tính tổng chi phí cho dự án.
Bảng 6. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư.
Bảng 7. Phân bổ nguồn vốn đầu tư dự án
Bảng 8. Kế hoạch vay và trả lãi
Bảng 9. Doanh thu kinh doanh tầng hầm giữ xe
Bảng 10. Doanh thu căn hộ dự kiến của dự án.
Bảng 11. Doanh thu khu thương mại của dự án.
Bảng 12. Chi phí hoạt động dự kiến của dự án
Bảng 13. Hoạch toán lãi lỗ dự án ( phụ lục2)
Bảng 14. Ngân lưu tài chính của dự án (phụ lục 3)
Bảng 15. Phân tích độ nhạy một chiều theo giá bán.
Bảng 16. Phân tích độ nhạy một chiều theo tổng mức đầu tư
Bảng 17. Phân tích độ nhạy hai chiều của giá bán và tổng mức đầu tư (phụ lục 4)
viii
Bảng 18. Kết quả phân tích NPV(TIPV)
Bảng 19. Kết quả phân tích NPV(TIPV) theo tỷ lệ phần trăm
Bảng 20. Kết quả phân tích chỉ tiểu IRR(TIPV)
Bảng 21. Kết quả phân tích IRR(TIPV) theo tỷ lệ phần trăm
Bảng 22. Kết quả phân tích NPV(EPV)
Bảng 23. Kết quả phân tích NPV(EPV) theo tỷ lệ phần trăm
Bảng 24. Kết quả phân tích chỉ tiêu IRR(EPV)
Bảng 25. Kết quả phân tích IRR(EPV) theo tỷ lệ phần trăm
ix
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường Bất động sản là thị trường rất sôi động và đầy thử thách chịu sự ảnh
hưởng và tác động của nhiều yếu tố khác nhau mà chủ yếu là sự tác động của yếu tố
kinh tế và yếu tố chính sách nhà nước.Thị trường Bất động sản ở nước ta hiện nay tuy
mới được hình thành nhưng đã có những bước phát triển tích cực, là một trong những
thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân.Khác hẳn với các
loại hàng hóa khác, Bất động sản là loại hàng hóa đầu tư cần nhiều chi phí cũng như
lượng vốn lớn. Nguồn vốn đầu tư Bất động sản hiện nay chủ yếu là do vồn chủ đầu tư,
vốn vay từ các tổ chức tài chính và vốn huy động từ khách hàng, trong đó tại TpHCM,
nguồn vốn vay và vốn huy động chiếm tỷ lệ rất cao. Do đó, vấn đề tài chính giữ vai trò
khá quan trọng trong các dự án đầu tư Bất động sản, quyết định chất lượng và khả
năng hoàn thành dự án đúng tiến độ. Việc nguồn cung tài chính cho xây dựng dự án
Bất động sản được chủ đầu tư rất chú trọng quan tâm từ lúc hình thành ý tưởng đến
trong quá trình triển khai thực hiện dự án. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng kinh tế 20082009 đã tác động mạnh đến nền kinh tế nước ta và đặt biệt thị trường Bất động sản
đang sôi động đã chững lại cho đến nay.Chính phủ đề ra các biện pháp để ổn định nền
kinh tế trong đó giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất với mức lãi suất cho vay khá cao đã
tác động đến nguồn vốn trong thị trường Bất động sản. Những dự án Bất động sản
thiếu nguồn vốn buộc các chủ đầu tư phải hoãn việc xây dựng hoặc bán sang tay dự án
của mình. Điều này cho thấy được sự yếu kém trong quá trình nghiên cứu cũng như
phân tích dự án trong quá trình đầu tư.
Dù vậy những ảnh hưởng của khủng hoảng làm thị trường Bất động sản chững
lại nhưng nhu cầu thực tế về nơi ở của người dân vẫn rất cao đặc biệt là ở đô thị như
Tp. Hồ Chí Minh. Các chủ đầu tư hiện nay nhìn nhận thị trường và phân khúc nhà ở
cho người thu nhập trung bình khá được chú trọng đầu tư.
Dự án chung cư cao tầng B1 do Công ty Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình
Chánh làm chủ đầu tư nằm trong dự án tổng hợp Khu dân cư Hoàng Nam do công ty
Xây dựng Hoàng Nam cùng công ty Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình Chánh làm chủ
đầu tư.
Xuất phát từ thực tiễn trên,được sự chấp thuận của Khoa QLĐĐ& BĐS Trường
ĐH Nông Lâm TpHCM và Công ty “Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình Chánh” tôi
tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài
“ Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư Bất động sản tại Cổ phần Thương
mại Địa ốc Bình Chánh-TPHCM ”.
Mục tiêu nghiên cứu
1
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng B1 trong
khu dân cư Hoàng Nam tại công ty Cổ Phần Thương Mại Địa Ốc Bình Chánh, dựa
trên các số liệu thu thập của dự án từ các phòng ban tại công ty và khảo sát thị trường .
Đánh giá tính khả thi của dự án trong giai đoạn thị trường hiện nay và đưa ra đề
xuất chính sách tài chính cho dự án của công ty trong giai đoạn hiện nay .
Đối tượng nghiên cứu
Các thông tin, số liệu liên quan đến quá trình triển khai dự án đầu tư xây dựng
cần thiết cho việc tiến hành phân tích hiệu quả tài chính dự án.
Quy hoạch xây dựng và công tác phân tích tài chính tại công ty Cổ Phần Thương
Mại Địa Ốc Bình Chánh.
Phạm vi nghiên cứu
Thu thập và sử dụng các số liệu về dự án cùng các phương án kinh doanh áp
dụng trong quá trình đầu tư xây dựng chung cư cao tầng B1 trong khu dân cư Hoàng
Nam tại công ty Cổ Phần Thương Mại Địa Ốc Bình Chánh để tiến hành phân tích và
viết báo cáo.
Thời gian thực hiện đề tài: từ 15/05/2011 đến 15/08/2011.
Đề tài được nghiên cứu tại công ty Cổ Phần Thương Mại Địa Ốc Bình Chánh,
trụ sở công ty đặt tại 270 Lãnh Binh Thăng, quận 11, Tp. Hồ Chí Minh.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Mục tiêu chủ yếu của đề tài là phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư Bất
động sản dựa trên việc xác định quy mô dòng tiền dự án cùng các chỉ tiêu, số liệu
thường được sử dụng trong phân tích tài chính dự án để đánh giá tính khả thi của dự án
trong từng giai đoạn thị trường. Qua đó, cũng xem xét những mặt rủi ro sẽ xảy ra trong
quá trình xây dựng dự án theo sự biến động của các chi phí từ đó kịp thời đưa ra các
biện pháp phù hợp để dự án có thể triển khai tốt hơn.
2
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cở sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cở sở khoa học
1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
Khái niệm Bất động sản
Bất động sản hiểu theo nghĩa đơn giản là những tài sản không thể di dời được.
Chính vì đặc điểm riêng của bất động sản là không thể di dời cho nên bất động sản
không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do
sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây
trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai theo không gian ba chiều ( chiều cao,
chiều rộng, chiều sâu) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được
xác định. Trong đó đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản.
Điều 181 Bộ Luật Dân Sự năm 1995 quy định: “ Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được, bao gồm:
- Đất đai
Nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền
với nhà ở và công trình xây dựng đó;
- Các tài sản gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và những tài sản có nước cho là bất động sản, trong khi
đó nước khác lại liệt vào danh mục động sản. Hơn nữa, các quy định về bất động sản
trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có quy định cụ
thể danh mục các tài sản này.
a) Phân loại bất động sản (BĐS)
Bất động sản thường được phân chia thành 3 nhóm sau:
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng, BĐS là trụ sở làm việc…
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp ( dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…
3
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
- Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Đặc điểm của loại bất
động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
b) Khái niệm thị trường bất động sản
Khái niệm thị trường: là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán
trao đổi được các hàng hóa và dịch vụ cho nhau. Thị trường Bất động sản chỉ hình
thành khi Bất động sản trở thành hàng hóa. Như vậy, ở đâu và lúc nào Bất động sản
chưa trở thành hàng hóa thì ở đó chưa thể có thị trường Bất động sản.
Thị trường bất động sản: là sự mua bán, trao đổi bất động sản, phát triển bất
động sản ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công
trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai. Dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai và
bất động sản thì thị trường bất động sản không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà
còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường.
Có ba loại thị trường cơ bản
+ Thị trường hàng hóa
+ Thị trường lao động
+ Thị trường vốn
c) Phân loại thị trường bất động sản (TTBĐS)
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại TTBĐS theo
nhiều tiêu thức khác nhau:
- Dựa vào hàng hóa bất động sản, người ta có thể phân chia TTBĐS thành thị
trường đất đai, thị trường nhà ở, TTBĐS dùng trong dịch vụ, TTBĐS dùng cho văn
phòng công sở, TTBĐS công nghiệp…
- Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta chia
TTBĐS thành Thị trường mua bán, Thị trường thuê và cho thuê, Thị trường thế chấp
và bảo hiểm,…
- Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia TTBĐS thành thị trường
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị
trường đất đai, thị trường xây dựng các BĐS để bán và cho thuê ( thị trường sơ cấp),
thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS ( thị trường thứ cấp);
- Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia TTBĐS thành thị trường chính
thức và thị trường phi chính thức.
4
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
d) Những đặc điểm chủ yếu của thị trường Bất động sản
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với hàng hóa
thông thường nên ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường thì hàng
hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng biệt như sau:
- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
- TTBĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà thực chất
là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.
- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên
khắp các vùng miền của đất nước.
- TTBĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
- TTBĐS là thị trường không có thị trường trung tâm.
- Cung về BĐS diễn biến chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS.
- TTBĐS là thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở.
- TTBĐS là thị trường đa phân khúc.
- TTBĐS là thị trường khó thâm nhập.
- TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- TTBDDS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, động thái
phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
- TTBĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn
giản và cần có nhiều thời gian.
- Giao dịch trên TTBĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp và trình độ cao.
2. Tổng quan về đầu tư và đầu tư Bất động sản (BĐS)
a) Khái niệm về hoạt động đầu tư
Khái niệm về đầu tư: theo Luật đầu tư: “ Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng
các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu
tư theo quy định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Dự án đầu tư: Tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo cái
mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định, nhằm đạt được sự
tăngtrưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc
dịch vụ trong khoảng thời gian xác định.
b) Các hình thức đầu tư
Theo chức năng quản trị vốn đầu tư
- Đầu tư trực tiếp: là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia
quản lý hoạt động đầu tư.
5
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
- Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái
phiếu, các loại giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế
tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia đầu tư.
Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư
- Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư ta phân ra hai loại đầu tư: đầu tư phát triển
và đầu tư dịch chuyển. Trong đó, đầu tư phát triển là hình thức đầu tư mà chủ đầu tư
bỏ vốn nhằm gia tăng tài sản, còn đầu tư dịch chuyển là hình thức đầu tư trong đó chủ
đầu tư bỏ vốn nhằm dịch chuyển giá trị tài sản đang sở hữu.
Theo ngành đầu tư
- Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng
cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( năng lượng, thông tin liên lạc, giao thông, cấp thoát nước) và
cơ sở hạ tầng xã hội ( trường học, bệnh viện, nhà trẻ, cơ sở văn hóa, thể thao, giải
trí…).
- Đầu tư phát triển công nghiệp: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng
các công trình công nghiệp. Đầu tư công nghiệp là chinh yếu, nhằm gia tăng giá trị sản
lượng công nghiệp trong GDP.
- Đầu tư phát triển nông nghiệp: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng
các công trình nông nghiệp. Đây là hoạt động đầu tư có ý nghĩa chiến lược, lâu dài
nhằm đảm bảo an toàn lương thực quốc gia và tỷ trọng giá trị sản lượng nông nghiệp
hợp lý trong GDP.
- Đầu tư phát triển dịch vụ: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng các
công trình dịch vụ ( thương mại, khách sạn, du lịch, dịch vụ khác..). Trong bối cảnh
hội nhập và toàn cầu hóa kinh tế ngày càng cao, đầu tư dịch vụ là xu thế phát triển
nhằm gia tăng tỷ trọng giá trị dịch vụ trong GDP ở Việt Nam trong quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Theo tính chất đầu tư: gồm có đầu tư mới và đầu tư chiều sâu.
- Đầu tư mới là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, nhằm hình thành các công
trình mới.
- Đầu tư chiều sâu là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản nhằm cải tạo, mở rộng,
nâng cấp, hiện đại hóa, đồng bộ dây chuyền sản xuất, dịch vụ trên cơ sở các công trình
có sẵn.
Theo nguồn vốn đầu tư: gồm có vốn đầu tư trong nước và vốn đầu tư
nước ngoài
- Vốn trong nước: vốn hình thành từ việc tích lũy nội bộ của nền kinh tế quốc
dân.
- Vốn nước ngoài: vốn hình thành không từ nguồn vốn tích lũy nội bộ của nền
kinh tế quốc dân.
c) Khái niệm về dự án đầu tư Bất động sản (BĐS)
6
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
- Đầu tư BĐS: việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán, khai
thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư BĐS nhằm mục
đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Về thời gian đầu tư được tính từ khi bắt đầu dự
án đến khi kết thúc hoạt động dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời
gian đầu của chu kỳ dự án.
- Vốn đầu tư: là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực hiện các hoạt động đầu
tư trên một địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
- Chủ đầu tư: là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc thay mặt chủ sở hữu hoặc
người vay vốn và trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư.
d) Vai trò của đầu tư bất động sản
- Dự án đầu tư bất động sản là phương tiện để chuyển dịch và phát triển cơ cấu
kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
- Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung cầu trong phát triển. Vì vậy mà đẩy mạnh
hoạt động đầu tư vào BĐS chính là tăng cường việc phát huy mọi tiềm năng về vốn
của các thành phần kinh tế ở trong nước, thu hút vốn đâu tư của nước ngoài, khai thác
đất hợp lý và có hiệu quả nhằm phục vụ cho sự nghiệp phát triển.
- Dự án đầu tư BĐS góp phần xây dựng cơ sở vật chất-kỹ thuật, nguồn lực mới
cho phát triển. Các dựa án đầu tư BĐS ( bao gồm hình thức đầu tư mới vầ đầu tư chiều
sâu) cho khả năng hình thành các khu dân cư, khu công nghiệp, các trung tâm vui chơi
giải trí, trung tâm thương mại, khách sạn…mới hay được nâng cấp cải tạo. Từ đó tạo
ra những năng lực sản xuất mới, tạo ra nhiều giá trị gia tăng cho xã hội, thúc đẩy sự
nghiệp phát triển.
- Dự án đầu tư BĐS giải quyết quan hệ cung cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị
trường, cân đối quan hệ giữa sản xuất và tiêu dùng trong xã hội.
- Dự án đầu tư BĐS góp phần không ngừng nâng cao đời sống vật chất vầ tinh
thần cho nhân dân, cải biến bộ mặt kinh tế xã hội của đất nước.
e) Phân loại hoạt động đầu tư Bất động sản (BĐS)
Hoạt động đầu tư BĐS rất đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa trong khâu thẩm
định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư BĐS. Việc phân loại theo các
tiêu thức sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đầu tư tài sản lưu
động, đầu tư lao động.
- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng các
công trình hiện có.
7
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn ( từ 5 năm
đến 10 năm), đầu tư ngắn hạn ( từ 5 năm trở xuống).
3. Quy trình thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS
a) Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS)
Theo luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Kinh doanh BĐS
là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Dự án kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô
hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS, chúng bao gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng.
- Dự án căn hộ cho thuê.
- Dự án trung tâm thương mại.
- Dự án khách sạn, nhà hàng.
- Dự án về dịch vụ nhà ở
- Dự án hạ tàng khu công nghiệp
- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên.
b) Quy trình phát triển dự án kinh doanh Bất động sản
Mục đích của đầu tư là sinh lợi, người ta sẽ không đầu tư nếu không thấy triển
vọng sinh lợi. Để đảm bảo đầu tư sinh lợi tối đa, tránh đầu tư không sinh lợi thì khi bỏ
vốn đầu tư phát triển dự án BĐS phải được tiến hành một cách có hệ thống, có phương
pháp theo một tiến trình gồm nhiều bước như sau:
Bước 1. Nghiên cứu, đánh giá cơ hội đầu tư.
Bước 2. Nghiên cứu tiền khả thi.
Bước 3. Nghiên cứu khả thi.
Bước 4. Thẩm định và ra quyết định đầu tư.
Bước 5. Thiết kế chi tiết.
Bước 6. Tổ chức đấu thầu, đàm phán, ký hợp đồng.
Bước 7. Xây dựng, lắp đặt, tuyển dụng, đào tạo nhân sự.
Bước 8. Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán.
8
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
4. Tổng quan về phân tích tài chính dự án đầu tư Bất động sản(BĐS)
a) Khái niệm và vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
Khái niệm phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình phân tích những lợi ích
mà dự án mang lại cân đối với những chi phí đã bỏ ra cho dự án. Sự phân tích này
hoàn toàn dựa trên thực tế theo giá thị trường.
Mục tiêu của việc phân tích tài chính được hiểu như là một quá trình kiểm tra,
xem xét các số liệu tài chính hiện tại và trong quá khứ nhằm mục đích đánh giá, dự
toán các rủi ro tiềm năng trong tương lai nhằm phục vụ cho các quyết định đầu tư tài
chính.
Phân tích tài chính có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn đối
với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước, các cơ quan hỗ trợ
vốn cho dự án. Để đánh giá tính chính xác khả thi về tài chính của dự án, khi phân tích
tài chính phải đảm bảo đầy dủ, chính xác các số liệu, thông tin thu thập và sử dụng các
phương pháp phân tích phù hợp, cụ thể như sau:
- Đối với chủ đầu tư: cung cấp thông tin cần thiết để chủ đầu tư ra quyết định có
nên đầu tư hay không.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền: quyết định đầu tư của Nhà nước là một
trong những căn cứ xem xét đầu tư đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà
nước.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án: là căn cứ quan trọng để quyết định
tài trợ vốn cho dự án.
Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội.
Nhiệm vụ của chuyên viên phân tích tài chính trong việc phân tích dự án đầu tư:
các chuyên viên phân tích tài chính là những người có công việc liên quan đến việc thu
thập và phân tích thông tin tài chính, phân tích xu hướng và đưa ra các dự báo kinh tế
trên cơ sở phân tích chi tiết, đưa ra các báo cáo nhằm tư vấn tài chính cho dự án đầu
tư.
b) Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
Việc phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS có ý nghĩa rất quan trọng. Nó giúp
cho các nhà đầu tư có cái nhìn chi tiết từng khía cạnh tài chính của dự án từ đó làm
định lượng các rủi ro có thể xảy ra đối với dự án để đề ra biện pháp phòng ngừa và
giảm thiểu thích hợp.
9
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
Nội dung của phân tích tài chính dự án nói chung và phân tích tài chính dự án
BĐS nói riêng bao gồm:
- Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án; xác định các
nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo, vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và tiến
độ.
- Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của vòng
đời đự án và xác định dòng tiền của dự án.
Tính các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án đầu tư:
Các chỉ tiêu hiện giá thu nhập ròng của dự án (NPV);
Chỉ tiêu tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR);
Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC);
Chỉ tiêu tỷ số lợi ích/chi phí (B/C);
Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư (T);
Chỉ tiêu điểm hòa vốn (BEP);
Hệ số đảm bảo trả nợ (DSCR);
Hiện giá thu nhập thuần – NPV
Định nghĩa: Giá trị hiện tại ròng được dịch từ nhóm chữ Net Present Value, viết
tắt là NPV, có nghĩa là hiệu số giữa giá trị hiện tại của các dòng thu và giá trị hiện tại
của các dòng chi dự kiến trong toàn bộ thời gian thực hiện của một dự án đầu tư. NPV
là một chỉ tiêu phổ biến, đến mức nó trở thành một trong các nguyên tắc đánh giá dự
án.
Công thức:
NPV
Bt – Ct) x at
Với
Bt : Lợi ích hàng năm của dự án.
Ct : chi phí hàng năm của dự án.
at: Hệ số chiết khấu tài chính của dự án.
t : Thứ tự năm của dự án.
Nếu NPV>0 thì dự án có lời
Nếu NPV<0 thì dự án lỗ
10
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
Nếu NPV=0 thì dự án không lời không lỗ, tức là thu hồi vừa đủ trả vốn, tính trên
quan điểm hiện giá thuần.
Ưu điểm
NPV đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đóng góp vào tài sản của cổ
đông. Sử dụng chi phí cơ hội và sử dụng vốn là tỷ lệ chiết khấu.
NPV giả định tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng tỷ lệ chi phí sử
dụng vốn.
Quyết định chấp thuận hay từ chối và xếp hạng dự án phù hợp với mục tiêu tối đa
hóa lợi nhuận.
Nhược điểm
Không thể so sánh được các dự án nếu thời gian của chúng không bằng nhau.
NPV không được trình bày bằng tỷ lệ phần trăm, và không vạch rõ những
nguồn tạo ra giá trị hiện giá thuần.
Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ khó xác định chính xác chi phí sử dụng
vốn.
NPV không chỉ phụ thuộc vào dòng tiền thu ròng của dự án mà còn phụ thuộc
và tỷ suất chiết khấu của dự án (r). Nhưng muốn đánh giá mức độ hiệu quả dự án đầu
tư nhiều hay ít, chúng ta cần biết thêm tỷ lệ sinh lợi bình quân hàng năm của đồng vốn
đầu tư, đó là IRR.
Hệ số thu hồi nội bộ - IRR
Định nghĩa: Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ của dự án là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá
trị hiện tại của dòng tiền vào tương đương với giá trị hiện tại của dòng tiền ra hay nói
cách khác với tỷ suất này, hiện giá thu nhập ròng NPV của dự án bằng 0.
Công thức:
NPV =
x
Điều kiện thỏa mãn IRR>= k
Với : k tỷ suất thu hồi vốn nội bộ cho phép.
11
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
Về khả năng sinh lời: IRR biểu thị tỷ lệ sinh lời lớn nhất mà bản thân dự án đạt
được. Đồng thời, IRR còn nói lên khả năng chống chịu của dự án đối với suât chiết
khấu được sử dụng để thanh toán trong NPV. IRR là suât chiêt khấu cao nhất mà dự
án có thể hoàn vốn (có NPV=0).
Về khả năng thanh toán: IRR biểu thị mức lãi vay cao nhất mà dự án có khả năng
thanh toán.
Ưu điểm
Tránh được nhược điểm của NPV.
Cần phải xác định chi phí sử dụng vốn thật chính xác.
Nhược điểm
Tính toán phức tạp.
Không đo lường trực tiếp ảnh hưởng của một dự án đối với lợi nhuận cao của cổ
đông.
Dễ tạo ra sự ngộ nhận rằng thu nhập của dự án đối với tỷ lệ sinh lời bằng IRR.
Xếp hạng dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hóa thu nhập của cổ đông.
Mâu thuẫn giữa NPV và IRR:
Cả hai tiêu chuẩn NPV và IRR đều dẫn đến quyết định đầu tư hoặc từ bỏ dự án
khi các dự án được đánh giá độc lập với nhau. Trường hợp phải lựa chọn một trong số
các dự án loại trừ lẫn nhau, NPV và IRR không phải lúc nào cũng dẫn đến sự lựa chọn
giống nhau vì IRR là một tỷ lệ phần trăm trong khi tính tài chính của doanh nghiệp lại
đo bằng tiền. Vì vậy, IRR không giải thích được nếu xét theo ý nghĩa của sự gia tăng
giá trị. Vậy,NPV là tiêu chuẩn thích hợp hơn.
Chi phí sử dụng vốn bình quân
Định nghĩa: Vốn của một công ty hay của một dự án được huy động từ hai
nguồn: vốn chủ sở hữu và vốn đi vay. Mỗi nguồn vốn có một suất sinh lời đòi hỏi khác
nhau. Đối với nhà cho vay, yêu cầu là lãi suất, đối với vốn chủ sở hữu thường có suất
sinh lời đòi hỏi cao hơn do rủi ro cao hơn. Trong trình tự thanh khoản, vốn chủ sở hữu
nằm ở vị trí sau cùng, khoản nợ vay được ưu tiên nhận trước. Suất chiết khấu của một
dự án phải được tính bình quân của chi phí sử dụng các loại vốn, có trọng số là các tỉ
lệ của từng nguồn vốn.
12
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
Công thức:
WACC = %D × rd (1- t%) + %E × re
Với:
%D : tỉ lệ nợ vay
%E : tỉ lệ vốn chủ sở hữu
rd : lãi suất tiền vay
re : suất sinh lời đòi hỏi của vốn chủ sở hữu
t% là thuế suất
Chỉ tiêu hiện giá sinh lời của dự án – P(B/C)
Định nghĩa: Chỉ tiêu số lợi ích – chi phí được xác định bằng tỷ số giữa lợi ích thu
được và chi phí bỏ ra của dự án. Lợi ích và chi phí của dự án có thể tính theo giá trị ở
thời điểm hiện tại hoặc tương lai.
Công thức:
P(
)=
Dự án được chấp nhận khi B/C>=1. Khi đó, tổng các khoản lợi ích của dự án đủ
để bù đắp chi phí phải bỏ ra của dự án, dự án có khả năng sinh lợi. Ngược lại, nếu
B/C<1 thì dự án bị bác bỏ.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu – DPP
Định nghĩa: là thời gian cần để thu hồi lại hiện giá vốn đầu tư đã bỏ ra bằng hiện
giá tích lũy hoàn vốn hàng năm.
Công thức:
P(It)=P(NPt+Dt)
Với: P(It) : tổng hiện giá vốn đầu tư phân bổ hàng năm.
P(NPt + Dt): Tổng hiện giá vốn tích lũy hàng năm.
Ưu điểm
Phù hợp môi trường có nhiều biến động.
Tính toán đơn giản.
Nhược điểm
13
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
Không xét đến dòng tiền theo thời gian thu hồi vốn.
Không xét đến giá trị theo thời gian của tiền.
Không đo lường trực tiếp của dự án đối với thu nhập của cổ đông.
Hệ số đảm bảo trả nợ - DSCR
Định nghĩa: hệ số đảm bảo trả nợ là một tiêu chí để đánh giá tính khả thi của dự
án và được phía nhà tài trợ quan tâm. Một dự án khả thi không chỉ trả được vốn gốc
và lãi mà còn tạo được một suất sinh lợi dương đáng mong muốn nhất định cho nhà
đầu tư.
Công thức:
DSCRt = NPV(NCFTIPV)/PV(Dt)
Trong đó:
NPV(NCFTIPV) là dòng ngân lưu ròng
Dt là khoản nợ hàng năm và sẽ được chiết khấu theo lãi vay
Phân tích các chỉ tiêu điểm hòa vốn( BEP _ Break Even Point
Analysis)
Các chỉ tiêu NPV, IRR cho ta biết hiệu quả đầu tư tài chính trong nhiều năm
trong khi BEP cho ta biết hiệu quả tài chính trong một thời đoạn có thể tính theo cả
vòng đời của dự án, tính theo từng năm hay tính theo năm sản xuất ổn định. Nó là
điểm mà tại đó doanh thu bằng chi phí. Điểm hòa vốn được ứng dụng để phân tích và
thẩm định tính khả thi của dự án. Nó giúp các nhà đầu tư xác định mức lời lỗ, khả
năng sinh lời và khả năng hoàn trả của dự án. Tùy theo yêu cầu của mục tiêu quản lý
sản xuất kinh doanh mà nhà quản trị tính toán các loại điểm hòa vốn sau: điểm hòa vốn
lý thuyết, điểm hòa vốn tiền tệ, điểm hòa vốn lời lỗ vầ điểm hòa vốn trả nợ. Phương
pháp tính:
Điểm hòa vốn lý thuyết
Điểm hòa vốn là điểm mà doanh thu ngang bằng với chi phí sản xuất co nghĩa là
tại điểm hòa vốn lý thuyết dự án không có lời nhưng cũng không bị lỗ.
ĐHVLT =
14
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
Với: Đ : định phí
B : biến phí
D : doanh thu
Điểm hòa vốn tiền tệ
Nguyên tắc cũng giống như trên nhưng không tính khấu hao định phí. Điểm hòa
vốn tiền tệ được tính cho năm đạt được công suất thiết kế, cho phép đánh giá đúng
hoạt động dự án.
ĐHVTT =
Điểm hòa vốn trả nợ
Đối với những dự án có nguồn vốn vay dài hạn thì được xác định điểm hòa vốn
trả nợ. Nguyên tắc tính giống như điểm hòa vốn tiền tệ (nhưng định phí bằng định phí
của điểm hòa vốn tiền tệ cộng thêm nợ gốc phải trả trong năm và thuế lợi tức phải
đóng.
ĐHVTN =
N : nợ gốc dài hạn đến kỳ hạn phải trả.
T : thuế thu nhập doanh nghiệp
Mỗi chỉ tiêu trên đều có ưu điểm và hạn chế nhất định. Mục đích của việc tính
các chỉ tiêu trên là để giúp cho các nhà đầu tư có thể ra được quyết định có đầu tư hay
không đầu tư ứng với các điều kiện chắc chắn thành công, có rủi ro và không chắc
chắn thành công. Để xem xét một cách cẩn thận rồi đưa ra quyết định đầu tư cuối
cùng.
Đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án
Tính khả thi về mặt tài chính của dự án đầu tư được đánh giá không chỉ qua các
chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án mà còn được thực hiện thông qua việc xem
xét độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư. Độ an toàn về mặt tài chính của dự án
được xem xét trên các mặt sau:
15
Quản lý thị trường Bất động sản
Nguyễn Huỳnh Phương Hằng
- An toàn về nguồn vốn: thông qua chỉ tiêu điểm hòa vốn (BEP), thời gian
hoàn vốn và trả nợ vốn.
- An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng
trả nợ.
Phân tích độ nhạy đầu tư
Khái niệm: Phân tích độ nhạy là phương pháp phân tích độ rủi ro dài hạn, nhằm
xác định sự thay đổi khả năng sinh lời của dự án đầu tư khi dự tính có sự biến động giá
trị đầu vào và đầu ra của dự án trong điều kiện bất định.
Phương pháp
Phân tích độ nhạy một chiều: là phân tích các kết quả có thể có trong trường hợp
chỉ có một yếu tố không chắc chắn thay đổi. Giá trị thường được đưa vào phân tích là
NPV của dự án. Các yếu tố thay đổi có thể là chi phí, giá bán, lạm phát, tỷ giá hối
đoái…
Phân tích độ nhạy hai chiều: nguyên tác như phân tích độ nhạy một chiều nhưng
lúc này có hai yếu tố không chắc chắn thay đổi.
Phân tích mô phỏng theo mô hình Crystall Ball
- Mở rộng khả năng dự báo của mô hình bảng tính.
- Cung cấp các thông tin dự báo cần thiết hỗ trợ ra quyết định với độ chính xác
cao hơn, tin cậy hơn, hiệu quả hơn.
- Sử dụng mô phỏng Monte-Carlo, hệ thống sử dụng các số ngẫu nhiên để đo ảnh
hưởng của sự không chắc chắn trong mô hình bảng tính.
16
