THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: NGUYỄN THÀNH TRUNG
: 07135073
: DH07TB
: 2007 – 2011
: Quản lý Thị trường Bất động sản

- Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2011 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THÀNH TRUNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HỒ CHÍ MINH

Giáo Viên Hướng Dẫn: Th.S Ngô Minh Thụy
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm, TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………………………..

- Tháng 7 năm 2011 -


LỜI CẢM ƠN

 

Lời đầu tiên xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia
đình đã luôn dành tình yêu thương cho con,  hết lòng nuôi
dưỡng, ân cần dạy dỗ, chăm lo tạo mọi điều kiện cho con
được học tập nên người.
Em xin cám ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông
Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Đất đai &
Bất động sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã dạy dỗ, truyền
đạt cho em kiến thức và kinh nghiệm quý báu trong suốt 4
năm theo học tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Ngô Minh Thụy đã
nhiệt tình quan tâm, hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành
tốt luận văn tốt nghiệp.
Em xin gửi lời cảm đến lãnh đạo và các anh chị Phòng

Tài nguyên & Môi trường Quận Thủ Đức, đặc biệt là các
anh chị trong tổ Văn thư đã cung cấp nhiều tài liệu hữu
ích và tận tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện
đề tài.
Cuối cùng xin cảm ơn đến tất cả các bạn học cùng lớp
Quản lý thị trường Bất động sản khóa 33 là những người
đã gắn bó, chia sẽ và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập ở
trường.
Do thời gian và nguồn lực có hạn nên đề tài không
tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong quý thầy cô góp
ý để đề tài được tốt hơn. Những kinh nghiệm tích lũy này
sẽ là hành trang quý báu cho em trên bước đường sự
nghiệp sau này.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn !

Sinh Viên: Nguyễn Thành Trung


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thành Trung, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp
trên địa bàn quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Ngô Minh Thụy, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Thị trường bất động sản cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng
trong thời gian gần đây vừa trải qua một giai đoạn hết sức khó khăn. Bên cạnh đó,
riêng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đang phát triển quá nóng với vô
số dự án mọc lên như nấm sau mưa. Các chủ đầu tư đang quá chú trọng vào phân khúc
căn hộ thương mại và cao cấp, trong khi đó do chịu tác động lớn từ suy thoái kinh tế

và lạm phát khiến cho cầu giảm, dẫn đến thị trường bất động sản trở nên ế ẩm. Chính
vì vậy, sau một thời gian suy thoái rút ra nhiều kinh nghiệm, các dự án hiện nay đang
chuyển dần sang phân khúc cho người thu nhập thấp, vốn là phân khúc chẳng mấy nhà
đầu tư quan tâm trước đây. Nhà ở cho người thu nhập thấp hiện vẫn đang là chương
trình thu hút sự quan tâm của cả chính quyền địa phương lẫn người dân và đặc biệt là
những đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội. Hiện chương trình này vẫn còn tồn tại
những thách thức lớn đối với chính quyền Thành phố, một bài toán khó chưa có lời
giải hợp lý.
Đề tài tiến hành nghiên cứu các nội dung sau:
- Khái quát về tình hình phát triển bất động sản TP.HCM.
- Chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM.
- Thực trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Quận Thủ Đức.
- Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hơn chính sách về nhà ở cho người thu
nhập thấp.
Để thực hiện các nội dung trên, đề tài sử dụng các phương pháp thống kê, so
sánh, phân tích - tổng hợp các ý kiến của những chuyên gia có kinh nghiệm.
Qua nghiên cứu, đề tài rút ra được một số kết quả như sau:
- Đối với những người thu nhập thấp, nhu cầu nhà ở còn rất lớn trong khi việc
mua được nhà của người dân còn gặp nhiều khó khăn, nguồn cung còn hạn chế.
- Về phía chủ đầu tư, việc đầu tư vào phân khúc nhà ở thu nhập thấp vẫn còn
nhiều rào cản trong cơ chế, sự hỗ trợ từ phía Nhà nước chưa thực sự hấp dẫn nhà đầu
tư.
- Sự hỗ trợ của nhà nước dành cho các nhóm đối tượng này là rất cần thiết. Để
ước mơ có được một nơi ở ổn định của người thu nhập thấp thành hiện thực thì cần có
nhiều hơn nữa các giải pháp đồng bộ và sự kết hợp chặt chẽ giữa nhà nước với doanh
nghiệp.


MỤC LỤC
Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................. 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................ 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................ 3
I.1.1.1. Bất động sản .......................................................................................... 3
I.1.1.2. Thị trường bất động sản ........................................................................ 4
I.1.1.3. Cung – cầu bất động sản ....................................................................... 6
I.1.1.4. Khái niệm người có thu nhập thấp ........................................................ 8
I.1.1.5. Nhà ở ................................................................................................... 10
I.1.1.6. Nhà ở cho người có thu nhập thấp ...................................................... 13
I.1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................ 18
I.1.3. Cơ sở thực tiễn .............................................................................................. 19
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.............................................................................. 19
I.2.1. Vị trí địa lý .................................................................................................... 19
I.2.2. Khí hậu .......................................................................................................... 20
I.2.3. Địa hình ......................................................................................................... 20
I.2.4. Các nguồn tài nguyên .................................................................................... 21
I.2.4.1. Tài nguyên đất ...................................................................................... 21
I.2.4.2. Tài nguyên nước................................................................................... 22
I.2.4.3.Tài nguyên nhân văn ............................................................................. 22
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện................................. 22
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 22
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 22
I.3.3. Quy trình thực hiện đề tài.............................................................................. 23
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 24
II.1. Đánh giá tình hình phát triển kinh tế xã hội quận Thủ Đức........................... 24
II.1.1. Thực trạng phát triển kinh tế....................................................................... 24
II.1.1.1. Sản xuất nông nghiệp........................................................................ 24
II.1.1.2. Sản xuất Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp ................................. 26
II.1.1.3. Thương mại và dịch vụ ..................................................................... 27

II.1.2. Đặc điểm xã hội .......................................................................................... 28
II.1.2.1. Dân số và vấn đề thu nhập ................................................................ 28
II.1.2.2. Y tế .................................................................................................... 29
II.1.2.3. Giáo dục – Đào tạo ........................................................................... 29
II.1.2.4. Văn hóa – Thể thao ........................................................................... 30
II.1.2.5. Cơ sở hạ tầng .................................................................................... 31


II.2. Khái quát về tình hình phát triển bất động sản và thực trạng nhà ở
cho người có thu nhập thấp tại TP.HCM .................................................................. 31
II.2.1. Toàn cảnh thị trường TP.HCM năm 2010 .................................................. 31
II.2.2. Dự báo thị trường bất động sản TP.HCM năm 2011.................................. 35
II.2.3 .Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM ............................ 37
II.3. Thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp tại quận Thủ Đức ...................... 38
II.3.1. Nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp tại quận Thủ Đức ................... 38
II.3.2. Cung nhà ở cho người thu nhập thấp .......................................................... 44
II.3.3.Chương trình phát triển nhà ở quận Thủ Đức giai đoạn 2006-2010
và phương hướng đến năm 2011-2015 .......................................................................... 46
II.3.3.1. Tổng kết các chương trình nhà ở đã triển khai ................................. 46
II.3.3.2. Đánh giá về công tác thực hiện các chương trình nhà ở của Quận
thời gian qua .................................................................................................................. 47
II.4. Chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM ............. 50
II.4.1. Chính sách hỗ trợ người dân mua nhà ở thu nhập thấp .............................. 50
II.4.1.1. Quy định của Ngân hàng Nhà nước về việc cho vay của các ngân
hàng thương mại đối với các công tác mua, thuê mua nhà ở TNT tại khu vực đô thị .. 50
II.4.1.2. Quy định của UBND TP.HCM về việc cho vay tiền tại Quỹ Phát
triển nhà ở thành phố để tạo lập nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp ........ 51
II.4.2. Chính sách dành cho các nhà đầu tư để phát triển nhà ở thu nhập thấp tại
TP.HCM ........................................................................................................................ 51
II.5. Một số giải pháp đề xuất ..................................................................................... 52

II.5.1. Giải pháp về quỹ đất ................................................................................... 52
II.5.2. Giải pháp về quy hoạch và xây dựng .......................................................... 52
II.5.3. Giải pháp về cơ chế và chính sách .............................................................. 53
II.5.4. Giải pháp về khuyến khích đầu tư .............................................................. 53
II.5.5. Giải pháp về tài chính ................................................................................. 54
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 55
Kết luận.......................................................................................................................... 55
Kiến nghị ....................................................................................................................... 55


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
TM – DV
KT-XH
TN
TNT
NƠTNT
DN
CBCNV
Công ty TNHH
TP
TP.HCM
UBND
BTGPMB
GPMB
KCN, KCX
KTX
ĐH
ĐHQG

: Bất động sản
: Thương mại – dịch vụ
: Kinh tế - xã hội
: Thu nhập
: Thu nhập thấp
: Nhà ở thu nhập thấp
: Doanh nghiệp
: Cán bộ công nhân viên
: Công ty trách nhiệm hữu hạn
: Thành phố
: Thành phố Hồ Chí Minh
: Uỷ ban nhân dân
: Bồi thường giải phóng mặt bằng
: Giải phóng mặt bằng
: Khu công nghiệp, khu chế xuất
: Ký túc xá
: Đại học
: Đại học Quốc gia


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 1.1 : Bản đồ vị trí địa lý Quận Thủ Đức .............................................................. 19
Hình 1.2 : Phân bố các cấp địa hình Quận Thủ Đức .................................................... 21
Hình 1.3 : Sơ đồ quy trình thực hiện đề tài .................................................................. 23
Hình 2.1 : Tổng giá trị sản xuất các nhóm ngành năm 2008 – 2009 của Quận
Thủ Đức ......................................................................................................................... 24
Hình 2.2 : Cơ cấu giá trị công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp năm 2009 ..................... 27
Hình 2.3 : Số lượng căn hộ chung cư phân bố ở các quận trên địa bàn TP.HCM ....... 32
Hình 2.4 : Số lượng cao ốc văn phòng trên địa bàn TP.HCM năm 2010..................... 34

Hình 2.5 : Sơ đồ các khu vực dân cư Quận Thủ Đức................................................... 39
Hình 2.6 : Dân số quận Thủ Đức qua các năm............................................................ 42
Hình 2.7 : Số hộ gia đình và số lượng nhà qua các năm của Quận Thủ Đức.............. 43


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1.1 : Bảng tiêu chí chấm điểm để lựa chọn đối tượng thu nhập thấp ................ 16
Bảng 1.2 : Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính .................................. 20
Bảng 1.3 : Phân loại đất trên địa bàn quận Thủ Đức................................................... 21
Bảng 2.1 : Tổng giá trị sản xuất các nhóm ngành năm 2008 – 2009 .......................... 24
Bảng 2.2 : Tình hình sản xuất nông nghiệp quận Thủ Đức......................................... 25
Bảng 2.3 : Số hộ, nhân khẩu, lao động nông nghiệp của Quận qua các năm.............. 26
Bảng 2.4 : Giá trị công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp năm 2009 ............................... 27
Bảng 2.5 : Dân số trung bình của các phường............................................................. 28
Bảng 2.6 : Số hộ nghèo và số tiền được hỗ trợ............................................................ 29
Bảng 2.7 : Trường lớp và giáo viên trên địa bàn Quận ............................................... 30
Bảng 2.8 : Nhu cầu về nhà ở của đối tượng thu nhập thấp ......................................... 40
Bảng 2.9 : Dân số chia theo tình trạng cư trú năm 2010 ............................................. 41
Bảng 2.10 : Số hộ gia đình và số lượng nhà hiện có ..................................................... 43
Bảng 2.11 : Danh sách dự án nhà ở trên địa bàn quận Thủ Đức
giai đoạn 2011 – 2015 ................................................................................................... 44
Bảng 2.12 : Cơ cấu diện tích của dự án tại phường Trường Thọ .................................. 45
Bảng 2.13 : Cơ cấu diện tích của dự án tại phường Bình Chiểu ................................... 45


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài:
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua những giai đoạn phát triển thăng
trầm, đặc biệt trong những năm gần đây thị trường bất động sản nước ta có khá nhiều
biến động. Tuy nhiên, dù trong giai đoạn phát triển nào của thị trường, lúc im ắng hay
lúc tăng nhiệt mạnh mẽ, thì dường như khái niệm người thu nhập thấp hay nhà ở cho
người thu nhập thấp không được nhắc đến nhiều và dường như chúng cũng không tồn
tại trong vòng quay của thị trường bất động sản nước ta. Bởi lẽ, bất động sản là loại
hàng hoá có tính đặc thù so với các loại hàng hoá khác, cộng với việc thị trường bất
động sản Việt Nam vẫn còn đang trong quá trình phát triển và ổn định, chịu nhiều sự
tác động khác nhau khiến cho giá cả bất động sản vượt quá cao so với giá trị thực của
nó. Điều này khiến cho việc sở hữu được một bất động sản cho riêng mình đối với
người dân là rất khó khăn, đặc biệt với đối tượng có thu nhập thấp thì dường như đó là
ước mơ quá xa vời. Không có nhiều căn hộ giá thấp để người dân có thể tiếp cận được
và thậm chí khi đã có các dự án dành cho người thu nhập thấp thì người dân vẫn khó
lòng để có thể mua được nhà. Đứng về phía nhà đầu tư vẫn còn khá thờ ơ và chưa
quan tâm lắm đến phân khúc này của thị trường, bởi lẽ đầu tư vào các dự án nhà ở cho
người thu nhập thấp sẽ không mang lại hiệu quả kinh tế cao, thu hồi vốn chậm thậm
chí còn lỗ. Do đó, các nhà đầu tư vẫn còn khá dè dặt khi quyết định đầu tư vào lĩnh
vực này mặc dù trong thời gian qua, nhà nước ta đã ban hành nhiều chủ trương, chính
sách để khuyến khích, kêu gọi các nguồn vốn tham gia vào đầu tư nhà ở cho người có
thu nhập thấp.
Là một trong những quận ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh, Thủ Đức có
khá nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, doanh nghiệp, công ty cùng với đó là số
lượng lớn lao động nhập cư từ khắp nơi đổ về đây với đủ độ tuổi, ngành nghề, trình độ
học vấn khác nhau. Bên cạnh sự gia tăng dân số cơ học nhanh chóng qua mỗi năm,
cùng với số lượng không nhỏ người thu nhập thấp trên địa bàn quận, là những đối
tượng có nhu cầu lớn về nhà ở, điều này khiến cho nhu cầu về chỗ ở của người dân
trên địa bàn quận tăng cao. Tình hình đó đã đặt ra thách thức to lớn cho những người
có trách nhệm làm sao để giải vấn đề nhà ở cho các đối tượng này. Giải quyết được bài

toán nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ thể hiện sự quan tâm của các ban ngành
lãnh đạo mà nó còn có ý nghĩa xã hội to lớn, đảm bảo an sinh xã hội, giúp người dân
thành phố nói chung và người dân quận Thủ Đức nói riêng an tâm sản xuất kinh
doanh.
Xuất phát từ những thực tế nêu trên, cùng với sự hỗ trợ của Phòng Tài nguyên
Môi trường Quận Thủ Đức, tôi thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển
nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh”
nhằm đánh giá thực trạng phát triển nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp,
tìm hiểu nhu cầu thực tế của các đối tượng trên, nghiên cứu những thuận lợi cũng như
khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai các chương trình nhà ở cho người có thu
nhập thấp của quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh từ đó đề xuất giải pháp để các chương
trình này mang lại hiệu quả cao và thiết thực giúp giải quyết nhu cầu chính đáng về
nhà ở cho một bộ phận dân cư. Thông qua đó, nhà nước tiếp tục hoàn thiện chính sách
 

- Trang 1 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

về nhà ở và ban hành nhiều cơ chế mới để thu hút đầu tư vào các dự án nhà ở mang
nhiều ý nghĩa xã hội.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Tìm hiểu nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn quận Thủ Đức,
Tp.Hồ Chí Minh; nghiên cứu các chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
từ đó đề xuất một số giải pháp phát triển các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp.
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

- Nhu cầu và nguồn cung về nhà ở của người thu nhập thấp;
- Các chính sách hỗ trợ người dân cũng như doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà
cho người thu nhập thấp.
 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
- Phạm vi nội dung: nghiên cứu chính sách về nhà ở cho người thu nhập thấp;
- Phạm vi không gian: nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp tại quận Thủ
Đức;
- Phạm vi thời gian: đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng
4/2011 đến tháng 8/2011.

 

- Trang 2 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Bất động sản
a. Khái niệm bất động sản
Hiện nay ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản thành hai loại: bất động
sản và động sản. Bất động sản là những tài sản bất động, không thể di dời được hoặc
khó di dời. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Việc phân loại tài sản thành “ bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà

còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó.
Pháp luật nhiều nước trên thế giới đều có một điểm tương đối thống nhất trong
khái niệm bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật mỗi nước cũng có những đặc thù riêng thể hiện quan điểm và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “ khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định “Bất động sản là các tài
sản bao gồm quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền
với đất đai”.
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là
không thể di dời.Theo cách hiểu này, bất động sản gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai, không tách rời với đất đai và được xác định bởi vị trí địa lý của nó.
b. Phân loại bất động sản
Có thể chia thành 3 nhóm:
- Bất động sản có thể đầu tư xây dựng: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương
mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc…
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng
tư liệu sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối.
- Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể,
nhà thờ họ, đình chùa miếu, nghĩa trang…Đặc điểm nhóm này là khả năng tham gia
thị trường rất thấp.
c. Đặc trưng cơ bản của bất động sản
Tính cố định về vị trí: Giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS gắn liền với từng vị
trí cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận. Những yếu tố này thay
đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi. Do vậy phải dự tính trước các thay đổi này

trong việc đầu tư BĐS. Đầu tư các công trình BĐS phải đi đôi với việc phát triển các
 

- Trang 3 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến trung tâm. Hơn nữa giá trị và khả năng sinh
lợi của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như:
 Những yếu tố tự nhiên;
 Điều kiện kinh tế;
 Tính chất xã hội;
 Điều kiện môi trường.
Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư
thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước
được các nhu cầu phát sinh. Bởi lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ
không dễ gì thay đổi để đáp ứng được các nhu cầu đó.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi công
trình BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế xã hội có liên
quan. Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các BĐS tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị. Vì
vậy, khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các
công trình khác.
Có giá trị lớn: BĐS là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh doanh
BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và giá trị đất đai
rất cao.
Có giới hạn về diện tích bề mặt: Chính đặc điểm này làm cho quan hệ cung,

cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu. Đây cũng là lý do
để giá BĐS không ngừng tăng vì cầu về bất động sản ngày càng nhiều trong khi nguồn
cung lại có hạn.
Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi BĐS đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của
BĐS. Vì tính dị biệt, mỗi BĐS trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, không cái nào
hoàn toàn giống cái nào. Việc xác định cung, cầu, giá cả do đó trở nên phức tạp hơn và
thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa việc đòi hỏi san bằng
tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính dị biệt nhằm tạo ra thế
độc quyền của các nhà đầu tư.
I.1.1.2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm thị trường bất độmg sản
Dựa trên các phân tích và lý luận, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà
nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây
về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc
ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá
trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường
BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh đối với thị trường BĐS.
 

- Trang 4 - 
 

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS
gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc
độ của một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuất
một số khái niệm về thị trường BĐS như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như
trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý
nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường BĐS.
b. Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau:
 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu
công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể
chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu
dùng.
- Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,
nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị
trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,…
- Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, bất
động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ…
- Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường BĐS tư liệu
tiêu dùng như: đường sá, cầu cống…

 Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS
nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng…
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất
xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh...), thị trường BĐS nhà
xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng...
- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất
động sản công cộng...
 Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...)
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất...)
 

- Trang 5 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản
phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di
sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..

 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh
doanh):
- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Thị trường cho thuê BĐS
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
- Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới
BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
 Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
c. Những đặc trưng chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với
các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:
- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản;
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;
- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;
- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản;
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
I.1.1.3. Cung – cầu bất động sản

a. Cung bất động sản
 Cung trên thị trường sơ cấp :
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn từ tự nhiên với số lượng có giới hạn,
con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn. Giữa các
loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại
 

- Trang 6 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

đất đai khác. Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền
với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên.
Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng
loại hay chất lượng đất đai. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều
chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương này
sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc
gia này sang quốc gia khác. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu
BĐS một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phương.
Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm
từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện
đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển sang
các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III. Như vậy, mức tăng cung BĐS
cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác. Đặc
điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý
định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng

cung.
 Cung trên thị trường thứ cấp :
Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng
hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với
một mức giá giới hạn nhất định.
Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng
hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao
đổi,... trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không có
nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,...) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,...) nhưng
không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội
với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được tính vào lượng cung tại
thời điểm đó. Để có các nguồn hàng hóa BĐS trên thị trường cần có sự hội tụ của các
điều kiện sau:
 Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị
trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị
trường chấp nhận về giá trị sử dụng;
 Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu
cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,...), tức là sẵn sàng
chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác;
 Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia vào giao
dịch trên thị trường là được thừa nhận.
Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể phản ứng
nhanh chóng với sự thay đổi của cầu. Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với
mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm
hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết
kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác,... Thời gian xây dựng BĐS dài
nên khả năng điều chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế
hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu.
 

- Trang 7 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

b. Cầu về bất động sản
Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả
năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị trường. Giữa nhu
cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm
vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi
rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn
trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối
tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng
không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện
trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu
cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường.
Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
 Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
 Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được
chuyển thành cầu trên thị trường.
Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có
điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.
Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu
thực tế và được thoả mãn.
I.1.1.4. Khái niệm người có thu nhập thấp

a. Khái niệm thu nhập
Là số lượng tiền, hàng hoá hoặc dịch vụ mà một cá nhân, công ty hay một nền
kinh tế nhận trong một khoảng thời gian nhất định (quý, tháng, năm). Ví dụ: tiền
lương, tiền công, tiền cho thuê tài sản, lợi nhuận kinh doanh, tiền thù lao dịch vụ nghề
nghiệp, số sản vật mà người làm rẽ nhận được,... TN bằng tiền là số TN mà một người
có được trong thời kì nhất định dưới hình thái tiền tệ. TN bằng hiện vật là TN mà
người ta nhận được bằng các sản vật và các dịch vụ. TN chuyển giao là khoản TN mà
người nhận được không phải đổi lại một hàng hoá hay dịch vụ nào, như tiền hưu trí,
tiền bảo hiểm xã hội và trợ cấp thất nghiệp. Những khoản chi trả này là những khoản
tiền được chuyển trả từ bộ phận này sang bộ phận khác của cộng đồng. Nó còn bao
gồm những khoản trợ cấp do chính phủ trả cho các chủ trang trại và những người
khác. TN nhất thời là TN mà một người không thể biết chắc chắn có thể kiếm được
hay nhận được đều đặn trong tương lai.
Có nhiều loại thu nhập như: thu nhập thực tế, thu nhập cuối cùng
- Thu nhập thực tế: số lượng của cải vật chất và dịch vụ mà các thành viên
trong xã hội có thể có được nhờ thu nhập của mình dưới hình thức tiền công lao động
cá nhân cũng như dưới hình thức những khoản trợ cấp và ưu đãi lấy từ quỹ tiêu dùng
xã hội. Lượng thu nhập thực tế phụ thuộc vào: mức của các khoản thu bằng tiền, khối
lượng dịch vụ không phải trả tiền và được ưu đãi, mức giá cả vật phẩm tiêu dùng và
giá dịch vụ, mức tiền thuê nhà, mức thuế phải nộp. Ở Việt Nam, thu nhập thực tế của
công nhân và viên chức bao gồm tiền lương cùng với tất cả các loại tiền thưởng cũng
 

- Trang 8 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

như các khoản tiền lấy từ quỹ tiêu dùng xã hội để đáp ứng nhu cầu về giáo dục, y tế,
bảo đảm xã hội,... Chỉ tiêu thu nhập thực tế của dân cư phản ánh một cách đầy đủ nhất
mức độ phúc lợi của nhân dân; đồng thời cũng phải tính đến những thành quả xã hội
khác như xoá đói giảm nghèo, tạo việc làm,...
- Thu nhập cuối cùng: thu nhập thực sự được sử dụng cho nhu cầu của bản thân
người có thu nhập, sau khi đã trừ đi các khoản đóng góp theo nghĩa vụ hoặc tự nguyện
qua quá trình phân phối lại.
b. Khái niệm người có thu nhập thấp
Định nghĩa chính xác về người có thu nhập thấp không phải là một việc dễ
dàng. Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người có
TNT do vấn này tùy thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát
triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương.
 Dưới đây là những khái niệm cơ bản về người TNT:
- Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP (Chương trình phát triển
Liên hiệp quốc), người TNT là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống
để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho: nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan
hệ tiệc tùng v.v..
- Là những người có mức sống trung bình trở xuống.
- Xét trên phương diện cải thiện chỗ ở, người TNT là những người phải chi một
phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho
nhu cầu cơ bản.
- Theo ông Nguyễn Huy Đức (Viện Nghiên cứu & phát triển hạ tầng), mức
TNT được chia thành hai nhóm nhỏ: thu nhập rất thấp (làm đủ ăn và không có tích
luỹ) và thu nhập ổn định (đủ chi tiêu hàng ngày và có tích luỹ).
Cần có sự phân biệt rõ ràng người nghèo và người có TNT. Có thể coi người
nghèo là một bộ phận trong đối tượng người có TNT. Nhưng không phải tất cả người
có TNT là người nghèo. Như vậy, có thể hiều người có TNT là những người có thu
nhập trên ngưỡng nghèo nhưng dưới mức thu nhập trung bình của xã hội.
 Theo như đề tài, người có TNT được định nghĩa ở đây chỉ bao gồm:

- Những người có khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần
sự ưu đãi đã được hưởng.
- Là những người đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều
kiện sửa sang hay cải tạo lại.
- Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải
thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện
ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền
vay).
- Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích quá chật hẹp, nhỏ
hơn 5m2/đầu người.
Vì đề tài đề cập đến những người nhận tiền vay và có khả năng trả góp dần.
Chúng ta cũng biết những người nghèo, những gia đình chính sách cũng được đánh giá
là những hộ gia đình TNT nhưng với những đối tượng này lại có những chính sách
 

- Trang 9 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

riêng. Những đối tượng này chỉ có thể cấp nhà hoặc cho không mà thôi. Vì vậy, trong
đề tài chỉ đề cập đến những đối tượng có mức thu nhập trên ngưỡng nghèo và dưới
mức thu nhập trung bình của xã hội. Vì những đối tượng TNT với đồng lương họ kiếm
được chắc chắn sẽ chỉ đủ chi tiêu và dôi ra một phần tích luỹ. Nếu phần tích luỹ này
được nhà nước hỗ trợ thêm thì sẽ giúp được những đối tượng này có nhà hoặc cải tạo
lại nhà ở hiện có.
I.1.1.5. Nhà ở

a. Khái niệm nhà ở
Có nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở nhưng đứng trên phương diện nghiên
cứu của đề tài này thì nhà ở có thề được hiểu theo 2 nghĩa:
- Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kĩ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để
có thể sử dụng làm chỗ ở hay sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng
thời gian và không gian xác định.
- Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với khu ở, bao gồm phần kiến
trúc kĩ thuật của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng và điều kiện môi trường của khu vực.
Theo đó, một định nghĩa khác khái quát hơn: “Nhà ở là nơi cư trú của con người, là
chỗ để con người tái sản xuất sức lao động để tồn tại và phát triển”.
Trên thực tế, khái niệm về nhà ở luôn được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các
vần đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc, kĩ thuật của ngôi nhà không thể tách rời các
yếu tố cơ sở hạ tầng và môi trường tự nhiên, xã hội xung quanh. Điều này có thể hiểu
là nhà ở không chỉ đơn thuần là một ngôi nhà mà phải là tập hợp các yếu tố liên quan
đến nơi cư trú của con người, bao gồm: không gian, diện tích nhà ở, tiện nghi, hạ tầng
kĩ thuật và môi trường của khu vực xung quanh. Vì vậy, nhà ở không chỉ là nơi ở mà
còn là môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục, nơi mà con
người sinh ra, nuôi dưỡng, lớn lên, trưởng thành, nơi mà con người đoàn tụ, sum họp
sau một ngày lao động mệt nhọc.
b. Vai trò của nhà ở
Nhà ở là nhu cầu không thể thiếu được của mỗi con người, nhà ở được coi là
nơi cư trú, nơi sinh hoạt của từng hộ gia đình, có khi cho cả một cộng đồng. Lúc đầu
nhà ở chỉ giữ vai trò là nơi cư trú, tránh nắng mưa và thời tiết xấu…sau này nhà ở có
thêm nhiều chức năng mới. Với sự phát triển của khoa học – công nghệ, nhà ở có thể
đảm bảo các thông số như nhiệt độ, độ ẩm, ánh sáng trong phòng. Vì thế, nhà ở trở
thành nơi cư trú lí tưởng cho con người, là một trong những điều kiện vật chất cơ bản
để tiến hành các hoạt động kinh tế – xã hội.
 Vai trò của nhà ở được khái quát ở những khía cạnh sau:
- Nhà ở là môi trường sinh hoạt, nghỉ ngơi của người lao động giúp họ tái tạo
sức lao động.

Nhà ở không chỉ là nơi để con người tồn tại và phát triển mà còn là nơi để con
người hưởng thụ cuộc sống, nó không ngừng tăng lên, đảm bảo sự gia tăng về cả thể
lực và trí lực cho người lao động. Trong tình hình đó nhà ở không chỉ đảm bảo điều
kiện sinh tồn cho con người mà còn có ý nghĩa nâng cao chất lượng lao động.

 

- Trang 10 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

- Nhà ở góp phần tạo điều kiện phát triển kinh tế.
Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà còn là
điều kiện vật chất để phát triển kinh tế bền vững. Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của cán
bộ công nhân viên chức xa hay gần nơi làm việc sẽ ảnh hưởng đến hao phí sức lực và
thời gian đi lại của họ. Do vậy sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả làm việc của họ và của cả xã
hội. Điều kiện sống của dân cư tốt hay xấu không chỉ liên quan đến tái sản xuất lao
động mà còn tác động tích cực đến sản xuất của người lao động, ảnh hưởng trực tiếp
đến năng suất, hiệu quả lao động và do đó cũng ảnh hưởng đến sự phát triển nền kinh
tế cả trong hiện tai và tương lai.
Xét ở góc độ vĩ mô, nhà ở có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát
triển của ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng…Sự phát
triển của nhà ở kéo theo sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng của các ngành này,
từ đó kích thích kinh tế phát triển.
- Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu, ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội và điều
chỉnh mối quan hệ xã hội.

Hình thức xây dựng nhà ở sẽ quyết định hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng đến
quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm của con người, ảnh hưởng trực tiếp đến giao
thông, mỹ quan đô thị. Nhà ở góp phần tăng ngân sách Nhà nước thông qua việc đóng
thuế của từng hộ dân. Hiện nay, ở các thành phố nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân
dân rất cao, nhưng những tổ chức cá nhân chuyên cung cấp dịch vụ nhà ở chỉ đáp ứng
một số ít đối tượng, còn lại có khá nhiều người không được đáp ứng một cách đầy đủ,
đó là những người có thu nhập thấp như hộ nghèo, công nhân, viên chức, sinh viên
mới ra trường…
c. Đặc điểm của nhà ở
Nhà ở là một hàng hoá tiêu dùng trong sinh hoạt cơ bản nhưng có nhiều đặc
điểm khác với các hàng hoá tiêu dùng khác, cụ thể là:
- Nhà ở là bất động sản có vị trí cố định và không thể di dời. Đặc điểm này là
do nhà ở luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí địa điểm và không có khả năng
dịch chuyển, không thể đưa đi bán khắp mọi nơi. Nhà ở đặt trên mặt đất cùng với đất
cấu thành một chỉnh thể, các công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc, chất lượng kiến
trúc cần theo các quy định của bố trí quy hoạch đô thị. Chính vì vậy, người sử dụng
nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn
có của khu vực nơi ngôi nhà đó tọa lạc chứ không thể di chuyển ngôi nhà đến nơi
mong muốn như các hàng hóa vật dụng khác.
- Nhà ở là bất động sản có tính chất lâu bền, thời gian sử dụng tương đối dài, có
nhiều loại nhà ở có thể tồn tại mấy trăm năm sau khi cải tạo và nâng cấp. Nói chung
tuổi thọ của nhà ở phổ thông là trên 45 năm.
- Lượng đầu tư một lần vào nhà tương đối cao, người cung ứng nhà cần chuẩn
bị một khoản tiền lớn, suy xét thận trọng hiệu quả đầu tư và rủi ro gánh chịu, người
tiêu dùng nhà ở để có quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở cần phải chỉ ra số tiền lớn để
mua và sử dụng. Giá thành, giá cả và lợi nhuận chịu ảnh hưởng của quỹ đất và điều
kiện tự nhiên.

 

- Trang 11 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

d. Phân loại nhà ở
Đây là việc rất quan trọng để phát triển, quản lý nhà hiệu quả hơn, là cơ sở để
tính giá cho thuê nhà, xác định nghĩa vụ đối với các tổ chức quản lý kinh doanh, phát
triển nhà ở thuộc sỡ hữu nhà nước. Đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải dựa
vào các tiêu chuẩn kĩ thuật của nước đó. Tuy nhiên, điều này còn tuỳ thuộc vào trình
độ phát triển của từng nuớc và từng giai đoạn phát triển. Thông thường, việc phân loại
nhà ở căn cứ trên một số tiêu thức phân loại cụ thể:
 Nếu phân theo mức độ bền vững của ngôi nhà, có thể chia thành 3 loại:
- Nhà kiên cố: Có độ bền vững cao và thời gian sử dụng lâu dài, thường sử
dụng vật liệu xây dựng lâu bền như bê tông, cốt thép, đá, các loại gỗ tốt … nhưng giá
thành xây dựng thường cao nên người thu nhập thấp khó có thể tự xây dựng cho mình
căn nhà loại này.
- Nhà bán kiên cố: Có độ bền vững trung bình, thường sử dụng kết hợp các vật
liệu xây dựng có độ bền khác, độ bền của ngôi nhà tùy thuộc vào việc sử dụng các loại
vật liệu và tỉ lệ sử dụng chúng trong xây dựng nhà ở. Vì vậy, giá thành xây dựng cũng
khác nhau. Loại hình nhà ở này là phổ biến, phù hợp với khả năng thu nhập đa dạng
của mọi tầng lớp người dân trong xã hội.
- Nhà tạm: Độ bền vững thấp và có thời gian sử dụng ngắn, thường sử dụng vật
liệu ít bền trong xây dựng như tranh, tre, nứa, lá… Giá thành xây dựng thấp nên dù
chất lượng sử dụng không được bảo đảm nhưng lại phù hợp với một bộ phận không
nhỏ người thu nhập thấp đặc biệt là người nghèo.
 Nếu phân theo hình thức sở hữu có thể phân thành 2 loại :

- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:
 Nhà do nhà nước đầu tư xây dựng rồi cho cán bộ công nhân viên và nhân dân
thuê.
 Nhà do chính sách quản lý nhà vắng chủ, Nhà nước đang quản lý (nhà của các
tổ chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị của ngụy quân, ngụy quyền và các đảng phái;
nhà hiến tặng hoặc đã giao cho nhà nước quản lý; nhà tịch thu, trưng thu, trưng dụng,
mua lại; nhà của người di cư vào Nam, những người đi sinh sống ở địa phương khác
trong thời kỳ chiến tranh mà nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng diện nhà vắng
chủ ).
- Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.
 Tư nhân tự bỏ vốn đầu tư xây dựng, hoặc qua mua bán, tặng cho, trao đổi,
thừa kế nhà ở ... giữa các cá nhân với nhau
 Nhà được tặng, biếu của chính phủ và các tổ chức từ thiện.
 Nhà của nhà nước bán lại cho CBCNV và nhân dân.
 Phân theo tiêu thức mức độ độc lập của ngôi nhà, nhà ở được chia thành 3
loại là:
- Chung cư: là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín và
chưa khép kín, có lối đi, cầu thang và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung
- Nhà liên kế: đây là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếp thành từng
dãy và có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất trở lên, nhưng
 

- Trang 12 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

những lô đất hẹp được ghét sát nhau khiến ngôi nhà chính cũng từng là khối ghép liền
nhau chỉ có khả năng tạo sân vườn ở trước mặt và sau lưng.
- Nhà độc lập lần lượt có mức độ độc lập của căn hộ tăng dần: mức độ độc lập
của căn hộ quyết định mức độ ảnh hưởng giữa các căn hộ trong quá trình sử dụng khi
có sự thay đổi kết cấu căn hộ. Đối với các căn hộ chung cư có mức độ độc lập của căn
hộ thấp, khi chủ sử dụng và chủ sở hữu muốn thay đổi cấu trúc căn hộ,không nhiều thì
ít, cũng sẽ ảnh hưởng đến các hộ khác nhất là đối với các phần sử dụng chung, vì vậy
cần đưa ra các quy chế ràng buộc nhất định đối với chủ các căn hộ.
Ngoài ra còn có tiêu thức khác như mức độ diện tích, hệ số cấp đô thị, hệ số vị
trí xét theo các khu vực trong đô thị, hệ số tầng cao, hệ số điều kiện giao thông, kết
cấu hạ tầng... để phân loại nhà ở trong xã hội.
I.1.1.6. Nhà ở cho người có thu nhập thấp
a. Nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà ở cho người TNT là loại nhà ở do các DN thuộc các thành phần kinh tế đầu
tư bằng nguồn vốn tự huy động quy định trong Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24
tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng về ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị năm 2009.
NƠTNT là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không
quá 70 m2.
Chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quy chuẩn xây dựng
hiện hành. Các dự án NƠTNT được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng
đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chế số
tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, nhà ở cho đối tượng người TNT theo quy
định của pháp luật là nhà chung cư.
b. Đối tượng, điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp
Đối với loại hình NƠTNT có 3 hình thức để được sử dụng hoặc sở hữu là:
- Hình thức mua: là việc người có TNT được mua NƠTNT và phải trả tiền mua
nhà thành nhiều kỳ hạn.
- Hình thức thuê: tức là đối tượng được thuê NƠTNT theo quy định của pháp

luật sẽ thuê nhà trả tiền hàng tháng.
- Hình thức thuê mua:   là việc người có TNT được thuê mua NƠTNT theo
chính sách và người thuê mua trở thành chủ sở hữu toàn bộ căn nhà sau khi thanh toán
hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.
 Đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠTNT:
- Hộ gia đình có ít nhất 01 người hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tượng
sau đây:
 Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các
cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội,
xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân
nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được
nghỉ theo chế độ quy định);
 

- Trang 13 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

 Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định
của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự
do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà
ở theo quy định.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ
công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã
được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường

bằng nhà ở, đất ở.
 Điều kiện được mua, thuê, thuê mua NƠTNT:
Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở TNT phải đáp ứng đầy đủ các điều
kiện sau:
1) Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá
chật chội, cụ thể là:
- Là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, thuê, mượn
nhà ở của người khác; có nhà ở nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi để phục vụ công
tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền ban hành, đã được
bồi thường bằng tiền mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc
có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về
đất đai. Cụ thể là:
 Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình
thấp hơn 5m2 sử dụng/người;
 Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn
5m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện
tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND
cấp tỉnh.
2) Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức, cụ thể là:
- Chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Chưa được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, chưa được mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội;
- Chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa;
- Chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở theo quy định của pháp
luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện cải tạo
chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp (đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2

Điều 3 Thông tư 36/2009/TT-BXD  ngày 16 tháng 11 năm 2009 về Hướng dẫn việc
bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại
khu vực đô thị);

 

- Trang 14 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

- Chưa được Nhà nước hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác theo
quy định của pháp luật.
3) Đối với các trường hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở TNT thì phải có
hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi
có dự án. Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ
khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó
đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở.
4) Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình
quân của địa phương theo quy định của UBND tỉnh (không tính số tiền được bồi
thường vào mức thu nhập hàng tháng đối với các đối tượng quy định tại Khoản 2 Điều
3 của Thông tư này).
c. Nguyên tắc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập
thấp
Việc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠTNT thực hiện theo
phương pháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết
trước (với thang điểm tối đa là 100).

Căn cứ theo nguyên tắc chấm điểm và bảng điểm quy định tại Khoản 1 và
Khoản 2 Điều này, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu chí lựa chọn các đối tượng
được mua, thuê, thuê mua NƠTNT trên địa bàn phù hợp với đặc thù của địa phương để
hướng dẫn các chủ đầu tư thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua NƠTNT đúng
đối tượng theo quy định.
Chủ đầu tư các dự án NƠTNT căn cứ vào quy định cụ thể về việc lựa chọn các
đối tượng do UBND cấp tỉnh ban hành để thực hiện việc công khai nguyên tắc, thứ tự
và đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠTNT đối với dự án do mình làm chủ đầu
tư.

 

- Trang 15 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

Bảng 1.1: Bảng tiêu chí chấm điểm để lựa chọn đối tượng thu nhập thấp
STT

Tiêu chí chấm điểm

1

Tiêu chí khó khăn về nhà ở:
- Chưa có nhà ở (bao gồm cả trường hợp quy định tại Khoản 2
Điều 3 Thông tư 36).

- Có nhà ở bình quân dưới 5 m2 sử dụng/người và diện tích đất ở
thấp hơn tiêu chuẩn được phép cải tạo, xây dựng lại.

2

Tiêu chí về đối tượng:
- Đối tượng 1 (quy định tại điểm a Khoản 1 hoặc Khoản 2 Điều
3 Thông tư này).
- Đối tượng 2 (quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư
36).

3

Tiêu chí ưu tiên khác:
- Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1.
- Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01
người thuộc đối tượng 2.
- Hộ gia đình có từ 2 người trở lên thuộc đối tượng 2.
Ghi chú: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu
chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang
điểm cao nhất.

4

Tiêu chí ưu tiên do UBND cấp tỉnh quy định:
(theo điều kiện cụ thể của từng địa phương)

Số điểm
50
30

30
20

10
7
4

10

(Nguồn: Thông tư 36/2009/TT-BXD)
d. Trình tự, thủ tục thực hiện mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp
1) Sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án NƠTNT có trách nhiệm cung cấp
các thông tin liên quan đến dự án (Tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ
nộp đơn đăng ký; địa điểm xây dựng dự án; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số
lượng căn hộ, trong đó bao gồm: số căn hộ để bán, số căn hộ cho thuê, số căn hộ cho
thuê mua; thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký và các nội dung khác có liên
quan) để công bố công khai tại trụ sở của Sở Xây dựng, trang web của Sở Xây dựng
nơi có dự án; đăng tải ít nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa
phương và công bố tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người
dân biết, đăng ký và thực hiện giám sát.
2) Chủ đầu tư dự án NƠTNT có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số
căn hộ sẽ bán, cho thuê, cho thuê mua và thời điểm bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê
mua để Sở Xây dựng biết và kiểm tra (hậu kiểm).
3) Trên cơ sở các thông tin về các dự án NƠTNT trên địa bàn đã được công bố;
hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua NƠTNT nộp hồ sơ đăng
ký cho chủ đầu tư dự án.
 

- Trang 16 -