THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY ĐẤT XANH ĐỒNG NAI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA
CÔNG TY ĐẤT XANH ĐỒNG NAI

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN THỊ MAI
07135110
DH07TB
2007 – 2011
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Lời cảm ơn
Lời đầu tiên, con xin gửi tới Bố Mẹ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất,
người đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương và luôn tạo điều kiện tốt cho con trong
suốt thời gian qua.
Em xin trân trọng biết ơn:
Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ
Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, cùng tất cả các Thầy, Cô đã tận tình
giảng dạy, truyền đạt những kinh nghiệm và bài học quý báu làm hành trang cho em
trong cuộc đời và công việc sau này.
Đặc biệt, em xin gửi lời tri ân đến ThS. Nguyễn Duyên Linh, thầy đã ủng hộ và
hướng dẫn em tận tình trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Em xin gửi lời cảm ơn đến tất cả các anh chị trong công ty Cổ Phần Đất Xanh
Đồng Nai, nhất là anh Mai Hùng Kiệt – Trưởng phòng kinh doanh, chị Nguyễn Thị
Kim Lợi – Nhân viên kinh doanh đã hết lòng chỉ dẫn, truyền đạt kinh nghiệm cho em
trong khoảng thời gian thực tập tại phòng kinh doanh cuả công ty.
Cuối cùng, mình xin cảm ơn tất cả bạn bè, đặc biệt là tập thể lớp DH07TB đã
giúp đỡ mình trong suốt thời gian học tập – xin gửi những lời chúc tốt đẹp nhất đến
với các bạn.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 8 năm 2011
Sinh Viên
Nguyễn Thị Mai


TÓM TẮT
Sinh viên thực tập: Nguyễn Thị Mai, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY ĐẤT XANH ĐỒNG NAI”.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Duyên Linh, Bộ môn kinh tế học, Khoa
kinh tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.

Nội dung tóm tắt báo cáo:
Thị trường bất động sản cả nước nói chung và khu vực Đồng Nai nói riêng đã
chính thức đi vào hoạt động dưới sự quản lý của nhà nước thông qua việc ban hành
nhiều loại văn bản, Luật, Nghị định về bất động sản. Hiện nay, các chủ đầu tư các dự
án bất động sản không cần phải tự mình tìm kiếm khách hàng nữa, mà thay vào đó là
sự ra đời của các công ty bất động sản chuyên thực hiện việc phân phối và tiếp thị các
dự án đến cho khách hàng,các loại hình dịch vụ này đã phần nào đáp ứng được nhu
cầu của người dân về các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, tư vấn pháp lý
bất động sản…Vì vậy, qua quá trình nghiên cứu, đề tài đã hướng đến việc tìm hiểu
hoạt động kinh doanh của công ty, các kết quả đã đạt được từ khi công ty được thành
lập, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn mô hình kinh doanh dịch vụ bất
động sản cho công ty trong lĩnh vực này.
Bằng các phương pháp: nghiên cứu tài liệu, phương pháp chuyên gia, thống kê,
phân tích, tổng hợp. Đề tài hướng đến tìm hiểu hoạt động kinh doanh bất động sản của
công ty Đất Xanh Đồng Nai và kết quả đạt được của công ty trong suốt thời gian hoạt
động kinh doanh trên địa bàn Đồng Nai, để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm phát
triển hơn nữa tình hình kinh doanh cho công ty.
Về kết quả nghiên cứu cho thấy: Thực trạng và hiệu quả của hoạt động kinh
doanh của công ty Đất Xanh Đồng Nai tương đối tốt. Tuy nhiên, công ty vẫn còn gặp
khó khăn về mặt tài chính, về nhân sự và các công cụ chiêu thị cổ động vẫn chưa có
nhiều sáng tạo, khác biệt.
Mặc dù chỉ mới thành lập được gần 2 năm nhưng có thể nói: công ty đã đạt
được các kết quả rất khả quan về vấn đề kinh doanh, bên cạnh đó công ty còn mở rộng
thị trường ở khu vực Biên Hoà, Trảng Bom và sắp tới công ty sẽ mở thêm chi nhánh ở
khu vực Bà Rịa Vũng Tàu nhằm đem lại hiệu quả kinh doanh cho công ty trong tương
lai.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ........................................................................................................ Trang 1

PHẦN I: TỔNG QUAN .................................................................................................. 3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu................................................................... 3
I.1.1 Cơ sở khoa học ............................................................................................. 3
I.1.1.1 Bất động sản ........................................................................................ 3
I.1.1.2 Thị trường bất động sản ...................................................................... 5
I.1.1.3 Cung-cầu bất động sản, các yếu tố ảnh hưởng tới cung cầu BĐS ...... 7
I.1.2 Cơ sở pháp lý ................................................................................................ 9
I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu ....................................................................... 10
I.2.1 Phân tích thị trường 2011 ........................................................................... 10
I.2.1.1 Phân tích thị trường chung ................................................................ 10
I.2.1.2 Tình hình thị trường bất động sản ..................................................... 11
I.2.1.3 Tình hình thị trường BĐS của tỉnh Đồng Nai ................................... 11
I.2.1.4 Đánh giá chung về tình hình thị trường năm 2011............................ 12
I.2.2 Giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần Đất Xanh-chi nhánh Đồng Nai . 12
I.2.2.1 Giới thiệu chung về tập đoàn Đất Xanh ............................................ 12
I.2.2.2 Quy trình hình thành và phát triển Đất Xanh Đồng Nai ................... 15
I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện .............................. 18
I.3.1 Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 18
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 18
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................... 19
II.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS của công ty Đất Xanh Đồng Nai ....... 19
II.1.1 Nguồn lực nhân sự .................................................................................... 19
II.1.2 Giới thiệu về sản phẩm của công ty Đất Xanh Đồng Nai ......................... 21
II.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong thời gian qua ............... 22
II.1.3.1 Số lượng sản phẩm dự án công ty kinh doanh ................................. 22
II.1.3.2 Giá một số dự án công ty Đất Xanh Đồng Nai đang kinh doanh .... 25
II.1.3.3 Doanh thu, lợi nhuận của công ty .................................................... 27
II.1.3.4 Khách hàng mục tiêu........................................................................ 28
II.1.3.5 Thị trường mục tiêu ......................................................................... 28
II.1.4 Hoạt động phân phối các dự án BĐS tại công ty ...................................... 29

II.1.4.1 Quy trình phân phối dự án ............................................................... 29
II.1.4.2 Một số dự án công ty đang phân phối .............................................. 31
II.1.4.3 Một số dự án của đối thủ cạnh tranh trên địa bàn Đồng Nai ........... 35
II.1.5 Vận dụng ma trận SWOT vào tình hình của công ty ................................ 36
II.2 Phương hướng và các giải pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy hoạt động kinh
doanh BĐS của công ty Đất Xanh Đồng Nai .................................................................. 39
II.2.1 Các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS của công ty .... 39


II.2.1.1 Phát triển hệ thống kinh doanh BĐS cho công ty ............................ 39
II.2.1.2 Đào tạo cán bộ trong hoạt động kinh doanh BĐS ........................... 44
II.2.1.3 Giải pháp về quảng bá và phát triển thương hiệu ............................ 46
II.2.1.4 Giải pháp về tài chính ...................................................................... 47
II.2.2 Phương hướng cho những năm tới của công ty 2011-2015 ...................... 47
II.2.2.1 Mục tiêu đặt ra trong năm 2011 ....................................................... 48
II.2.2.2 Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2011-2015 ............................ 49
II.2.2.3 Các rủi ro và phương hướng hạn chế rủi ro ..................................... 49
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 51


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Cơ cấu nhân sự
Bảng 2: Danh sách thể hiện tuổi đời
Bảng 3: Thể hiện trình độ chuyên môn
Bảng 4: Thể hiện số lượng sản phẩm cuả từng loại hình sản phẩm 2010
Bảng 5: Thể hiện số lượng sản phẩm cuả từng loại hình sản phẩm 2011
Bảng 6: Doanh thu, lợi nhuận 2010
Bảng 7: Doanh thu, lợi nhuận 2 quý 2011

19

19
20
23
24
27
27

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Đồ thị 1: Thể hiện cơ cấu nhân sự cuả công ty
Đồ thị 2: Thể hiện tuổi đời
Đồ thị 3: Thể hiện trình độ chuyên môn
Đồ thị thể hiện phần trăm từng loại sản phẩm năm 2010
Đồ thị thể hiện phần trăm từng loại sản phẩm năm 2011
Đồ thị 4: Doanh thu, lợi nhuận 2010 và 2 quý 2011 cuả công ty

19
20
20
24
24
27

DANH MỤC CÁC BẢN ĐỒ
Bản đồ 1: Thể hiện các chi nhánh hiện tại trên địa bàn Đồng Nai cuả công ty
Bản đồ 2: Dự tính mở rộng thêm hai chi nhánh mới trên địa BR-VT
Bản đồ 3: Thể hiện các chi nhánh cuả công ty trên địa bàn Đồng Nai BR-VT

40
41
42

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Quy trình phân phối các dự án của công ty Đất Xanh Đồng Nai
Sơ đồ 2: Mô hình hoạt động 2011
Sơ đồ 3:Quy trình đào tạo nhân viên

30
39
45

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình 1: Dự án Rosa Town
Hình 2: Dự án khu dân cư Vũ Hoàng Anh
Hình 3: Dự án khu dân cư An Hoà
Hình 4: Dự án Suối Son
Hình 5: Căn hộ Phú Gia Hưng
Hình 6: Dự án Hoa Sen Đại Phước

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
QL: Quốc lộ
BR-VT: Bà Riạ - Vũng Tàu
CN: Chi nhánh
BĐS: Bất động sản

31
32
32
33
34
35

Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là tài sản quan trọng của công dân và của mỗi quốc gia, là yếu tố
cấu thành lên giang sơn đất nước. Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan
trọng đối với đời sống con người, là tài sản của nhà nước, gia đình. Nó phản ánh trình
độ phát triển của kinh tế xã hội và mức sống của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Tỷ trọng
bất động sản trong tổng tài sản của từng nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường
chiếm trên dưới 40% của cải vật chất của quốc gia. Các hoạt động liên quan đến bất
động sản chiếm đến 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Ở nước ta thị trường bất động sản ra đời muộn hơn các thị trường khác nhưng
những năm gần đây thị trường đã có những bước phát triển mạnh mẽ, đã huy động
được nhiều nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật
chất cho các ngành kinh tế phát triển. Chính vì thị trường bất động sản ở nước ta ngày
càng phát triển mạnh cho nên đã xuất hiện nhiều các công ty tham gia vào thị trường
bất động sản.
Cơn sốt giá đất liên tục tăng lên làm cho người dân phải lo lắng, không biết được
sự biến động của giá cả đất đai và cũng không biết được đâu là giá thật, giá ảo của thị
trường. Do đó, một công ty bất động sản muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong
ngành thì công ty đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, thực trạng hoạt
động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại khu vực hoạt động của
mình nói riêng và phân tích được năng lực cạnh tranh để biết được đâu là điểm mạnh,
điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài. Trong thời gian thực tập tại công
ty cổ phần Đất Xanh Đồng Nai, thông qua việc tìm hiểu, phân tích các hoạt động của
công ty và các công ty khác trên cùng địa bàn, cùng với các số liệu thu thập được, em

xin thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh
doanh của công ty Đất Xanh Đồng Nai”.
 Mục tiêu nghiên cứu:
Thông qua việc tìm hiểu thực trạng và diễn biến hoạt động kinh doanh bất động
sản tại Đồng Nai nói chung và thực trạng hoạt động của công ty Đất Xanh Đồng Nai
nói riêng. Trên cơ sở đó, đánh giá tình hình hoạt động của công ty và đưa ra các giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho công ty. Từ đó tận dụng những thời cơ và
điểm mạnh bên trong nhằm hạn chế những điểm yếu lẫn thách thức bên ngoài để công
ty hoạt động có hiệu quả hơn.
 Đối tượng nghiên cứu:
- Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa bàn Đồng Nai và tình
hình hoạt động kinh doanh tại công ty Đất Xanh Đồng Nai
- Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh cho công ty
 Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: tại công ty Đất Xanh Đồng Nai: 11 lô C1, QL 51, Phường
Long Bình Tân, Biên Hoà Đồng Nai.
- Thời gian nghiên cứu: phân tích số liệu từ 4/2010 đến 7/2011.
- Thời gian thực tập: từ 01/03/2011 đến 31/05/2011
 Ý nghĩa đề tài:

1


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

Thông qua tình hình hoạt động của công ty giúp ta có cái nhìn tổng quan về thị
trường bất động sản. Từ đó đưa ra những hướng giải quyết nhằm nâng cao hiệu quả
hoạt động cho công ty.

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
I.1.1.1 Bất động sản
1. Khái niệm
Theo Điều 181 của Bộ Luật Dân Sự số 33/2005/QH11 được Quốc Hội nước
Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản
là những tài sản không di dời được, bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, các công trình xây dựng đó
 Các tài sản khác gắn liền với đất
 Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Đặc điểm của bất động sản
a) Các thuộc tính của bất động sản
 Tính bất động (cố định)
Do đặc tính gắn liền với đất đai, bất động sản thể hiện là một loại tài sản đặc
biệt và người ta không thể di dời bất động sản đó đến nơi mà họ muốn, đến nơi mà họ
đang sinh sống. Vị trí toa lạc của bất động sản hay vị trí của đất đai gắn liền với điều
kiện sinh thái, kinh tế – xã hội, hay nói cách khác giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào địa
điểm cụ thể nơi nó toạ lạc và mang tính chất địa phương.
 Tính dị biệt (không đồng nhất)
Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau. Do vậy,
giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
 Tính khan hiếm
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Sự gia tăng ngày càng
nhanh của dân số cộng với tốc độ phát triển kinh tế ngày càng cao đã làm cho nhu cầu
về đất ở và đất sản xuất kinh doanh ngày càng lớn. Do vậy về lâu dài giá đất có xu

hướng ngày càng tăng lên.
 Tính bền vững
Hàng hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết “đát”, riêng bất động sản thì không.
Việc sinh lãi của đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai thì tồn
tại vĩnh viễn. Các công trình xây dựng trên nó như: nhà ở, cửa hàng…,nếu bảo trì tốt
thì có thể sử dụng hàng trăm năm, thậm chí có căn nhà tồn tại vài thế kỷ. Chính vì diện
tích đất hạn chế nhưng thời gian sử dụng lại vô hạn nên đã làm cho bất động sản có
tính bền vững và đời sống kinh tế lâu dài.
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

2


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một
miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung
quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem
như…hỏng. Một cao ốc đẹp với nhà penthouse lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ
chuột lụp xụp thì cũng chẳng còn mấy ý nghĩa. Cho nên, những cái xung quanh một
bất động sản nhiều lúc tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra.
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và
nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tập quán,
tâm lý, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động
của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.
b) Các đặc trưng của bất động sản
 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.
Nhìn chung khả năng cung đối với bất động sản là tương đối kém co giãn với

những thay đổi giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên
các mặt sau:
 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định
 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ. Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng
cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở… được thể hiện trong quy
hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ. Do vậy thông thường chúng ta
không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch chung. Những thay
đổi về chiều cao, mật độ sử dụng đất cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy
định về xây dựng của chính quyền địa phương.
 Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt.
Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, quan trọng, có giá trị cao, xuất phát từ
đặc trưng thời gian mua bán giao dịch dài dẫn đến việc chuyển hoá thành tiền mặt của
bất động sản kém linh hoạt so với các loại tài sản khác. Chính vì điều này mà trong
trường hợp người chủ bất động sản có nhu cầu chuyển nhanh bất động sản thành tiền
mặt thì họ thường phải chấp nhận một mức giá thấp hơn giá thị trường. Hay nói cách
khác, do đặc trưng này làm phát sinh rủi ro thanh khoản trong kinh doanh bất động
sản.
 Thời gian giao dịch mua bán dài, chi phí của giao dịch mua bán cao.
Do bất động sản là một tài sản quan trọng trong quá trình sử dụng, có giá trị
cao. Do vậy, việc mua, bán bất động sản phải được can nhắc thận trọng dẫn đến thời
gian mua, bán giao dịch thường dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí
mua, bán giao dịch cũng thường ở mức cao.
Do tính bất động của bất động sản nên việc mua bán thường diễn ra tại nơi bất
động sản toạ lạc có gắn liền với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của địa bàn nên
người mua, bán cần có thời gian để tìm hiểu.
 Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước.
Chính vì tính chất quan trọng của bất động sản trước hết là đất đai đối với đời
sống kinh tế, chính trị xã hội nên Nhà Nước thường có những quy định và có sự quản

lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản. Mặt khác, theo quy định
của Luật đất đai năm 2003 thì: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước là đại

3


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

diện chủ sở hữu” thì quyền can thiệp và quản lý của Nhà Nước thể hiện càng sâu, rộng
hơn trước.
3. Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu của nước ta, bất động
sản có thể phân thành 3 loại: Bất động sản đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư
xây dựng, bất động sản đặc biệt.
 Bất động sản có đầu tư xây dựng : Đó là các bất động sản đã có sự đầu tư xây
dựng của nhà nước hoặc của các nhà đầu tư như: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà
xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản là hạ tầng cơ sở, bất động sản
là trụ sở làm việc- văn phòng cho thuê…
 Bất động sản không đầu tư xây dựng : Bao gồm các bất động sản như: Đất
rừng, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…
 Bất động sản đặc biệt : Là những bất động sản như các nhà thờ, đền chùa, nghĩa
trang, di sản văn hoá dân tộc...
Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
hợp với điều kiện kinh tế- xã hội của nước ta.
I.1.1.2 Thị trường bất động sản
1. Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản bằng hình thái

tiền tệ tại một không gian nhất định, trong một thời gian nhất định.
 Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất
động sản như: mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản… và bao gồm cả các
lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản
 Dưới góc độ quản lý nhà nước về bất động sản, thị trường bất động sản không
chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường bất
động sản.
2. Đặc trưng của thị trường bất động sản
a. Không có thị trường trung tâm
b. Do thị trường bất động sản thường không tập trung mà trải rộng ở nhiều nơi
dẫn đến hình thành nhiều mô hình thị trường nhỏ mang bản sắc từng địa phương, từng
vùng, từng khu vực sâu sắc.
c. Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
d. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
e. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính.
3. Phân loại thị trường bất động sản
Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và phương pháp tiếp cận, người ta có thể phân
loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu chí khác nhau.
a. Phân loại theo khu vực, thị trường bất động sản bao gồm các thị trường sau:
 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
 Thị trường nhà ở : Đây là thị trường sôi động nhất hiện nay, nhất là ở những
vùng đang đô thị hoá. Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:
 Nhà biệt thự

4


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

 Nhà vườn
 Nhà phố riêng biệt và phố liên kế
 Nhà chung cư nhiều tầng và chung cư cao cấp
 Thị trường nhà xưởng công nghiệp
 Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao
ốc, văn phòng
 Thị trường bất động sản đặc biệt: Thị trường này bao gồm những bất động sản
như các nhà thờ, đền chùa, nghĩa trang, di sản văn hoá dân tộc…
b. Phân loại theo tính chất các mối quan hệ sản xuất, gồm có:
 Thị trường chuyển nhượng, mua bán nhà đất
 Thị trường thuê và cho thuê
 Thị trường thế chấp và bảo hiểm…
c. Phân loại theo tính chất của thị trường( theo trình tự gia nhập thị trường)
 Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)
 Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê
 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua
hoặc thuê.
d. Phân loại theo địa lý khu vực
 Khu vực đô thị: Bao gồm thị trường bất động sản nhà ở đô thị, bất động sản đất
ở đô thị, bất động sản các khu công nghiệp- thương mại ở đô thị…
 Khu vực nông thôn: Bao gồm thị trường bất động sản đất, nhà ở nông thôn, thị
trường bất động sản đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp ở nông
thôn, thị trường bất động sản nhà xưởng ở nông thôn…
 Khu vực giáp ranh: Thị trường bất động sản là đất ở, nhà ở, thị trường bất động
sản là nhà xưởng nông nghiệp, công nghiệp…ở các khu vực giáp ranh.
e. Phân loại theo tính chất kinh doanh bất động sản
 Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản

 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
 Thị trường cho thuê bất động sản
 Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
 Thị trường dịch vụ bất động sản: Bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất
động sản, tư vấn bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản…
4. Các đối tượng tham gia trong thị trường bất động sản
Để thị trường bất động sản có thể hoạt động được cần có sự tham gia của 4 đối
tượng là:
 Nhà nước: Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện
trên các mặt chủ yếu sau:
- Tạo lập pháp lý cho thị trường bất động sản
- Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế…thống nhất quản lý
bất động sản theo pháp luật.
 Nhà đầu tư: gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư
 Các trung gian tiếp thị
 Người mua cuối cùng: các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sở hữu bất động sản
cuối cùng.

5


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

Trong đó, Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô. Các đối tượng khác là những nhân
tố chính làm nên hoạt động của thị trường bất động sản.
I.1.1.3 Cung- Cầu bất động sản, các yếu tố ảnh hưởng tới cung và cầu bất động
sản

1. Cầu bất động sản
a. Khái niệm
Cầu về bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hoá bất động
sản đó trên thị trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hoá bất động sản có một
sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất
hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế
trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả
năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên
thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ
kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có
quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của
thị trường. Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
 Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mà nhu
cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
 Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được
chuyển thành cầu trên thị trường.
 Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có
điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.
Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu
thực tế và được thoả mãn.
b. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
 Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về
nhà đất tăng lên. Lượng cầu bất động sản là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân
số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu bất
động sản.
 Thu nhập của dân cư
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân.

Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi
mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một
giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và
thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp.
 Giá cả tiêu dùng
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ở
còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết. Tuy
nhiên, giá trị của hàng hoá bất động sản còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng
một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp
đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường, còn ở vào thời kỳ “đóng băng” , giá lại hạ
xuống, có khi còn thấp hơn lúc bình thường.

6


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

 Kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội của chính phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên
ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung. Ngoài ra
các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức
cầu về bất động sản.
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung
cũng như cầu về bất động sản.
Các chính sách hỗ trợ của chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người
có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất
động sản.
2. Cung bất động sản

a. Cung trên thị trường sơ cấp
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới
hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn. Cung
về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm từ các nguồn
khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện đang sản xuất ở
khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển sang các mục đích sử
dụng thuộc khu vực II và khu vực III. Như vậy, mức tăng cung bất động sản cho nhóm
cung này cũng là mức giảm cung về bất động sản nhà đất ở nhóm cung khác.
b. Cung trên thị trường thứ cấp
Cung bất động sản không phải là toàn bộ quỹ hàng hoá bất động sản có thể có mà
là lượng hàng hóa bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua
bán, cho thuê, trao đổi… trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng hoá bất động
sản nhưng nếu họ không có nhu cầu bán mà họ muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá
cao hơn thì hàng hoá bất động sản đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm
đó. Để các nguồn hàng hoá bất động sản trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều
kiện sau:
 Quỹ hàng hoá bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của
thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị
trường chấp nhận về giá trị sử dụng.
 Người chủ sở hữu quỹ hàng hoá bất động sản không có mục đích để sử dụng
cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi…) tức là sẵn
sàng chuyển giao hàng hoá bất động sản đó cho người khác.
 Phải có thị trường bất động sản xuất hiện và quỹ hàng hoá bất động sản đó tham
gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.
Đặc điểm của cung bất động sản trên thị trường này là cung không thể phản ứng
nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.
Việc tăng cung của một loại hàng hoá bất động sản với mục đích cụ thể nào đó
thường mất nhiều thời gian cho việc tao lập bất động sản như việc tìm hiểu thông tin
về đất đai, chuyển nhượng bất động sản, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng…Thời gian
xây dựng bất động sản dài nên khả năng điều chỉnh thị trường bất động sản chập chạp,

cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng
cung cầu.
c. Những nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản
 Giá cả bất động sản
7


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung bất động sản
nhà đất là giá cả bất động sản. Cũng như các hàng hoá khác, cung bất động sản sẽ tăng
lên khi giá cả bất động sản tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng
lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên.
 Quỹ bất động sản trong quy hoạch của chính phủ
Nhân tố làm thay đổi cung bất động sản nhiều nhất sau giá cả bất động sản phải
kể đến các chính sách của chính phủ về chế độ quản lý xây dựng bất động sản như cấp
phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình…Trong nhiều
trường hợp, những ràng buộc quá khắc khe của chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của
pháp luật đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở
cho những kẻ đầu cơ kinh doanh bất động sản phi chính thức.
 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến
những sự thay đổi làm thay đổi cung bất động sản. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi
công dụng và giá trị của bất động sản hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết
cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng
và thoả mãn nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào
nguồn cung đất đai trên thị trường.
 Chính sách và pháp luật của nhà nước

Khác với các hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào
các chính sách của chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử
dụng đất…Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà
đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai
và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng có đủ điều
kiện để tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị
là những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản. Dù bất luận là đa dạng hoá về
hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song nhà nuớc luôn luôn là
người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu
hạ tầng.
I.1.2 Cơ sở pháp lý
Căn cứ vào Luật kinh doanh bất động sản của Quốc hội nước Cộng Hoà Xã Hội
chủ nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 thông qua ngày 29/6/2006; nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh
doanh bất động sản.
Căn cứ luật đất đai được Quốc Hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
khoá XI thông qua ngày 26/11/2003; nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
của chính phủ về thi hành luật đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Căn cứ luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước
Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp 4; căn cứ nghị định số
16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về việc quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình; Căn cứ nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của chính phủ
về việc bổ sung một số điều của nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính
phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng cộng trình.

8

Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

Căn cứ nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do chính phủ ban hành.
Căn cứ Luật tổ chức hội đồng nhân dân và uỷ ban nhân dân ngày 26/11/2003;
Căn cứ Luật xây dựng ngày 26/11/2003;
Căn cứ Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch
xây dựng;
Căn cứ thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/04/2008 của Bộ xậy dựng về
hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và Quản lý quy hoạch xây dựng.
I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu.
I.2.1 Phân tích thị trường 2011
I.2.1.1 Tình hình thị trường chung
Theo như nhận định của các chuyên gia kinh tế thì cho tới hết năm 2010 thì chỉ
số tiêu dùng CPI sẽ tăng 8%, bên cạnh đó chính phủ cũng họp bàn và giới hạn CPI của
năm 2011 cũng sẽ tăng lên khoảng 7%. Điều này cũng sẽ dự báo một điều rằng chính
phủ sẽ có những chính sách can thiệp nhất định vào thị trường nhằm vào việc kiểm
soát nền kinh tế.
Đối với tình hình tăng trưởng kinh tế, theo dự báo của chính phủ trong buổi họp
ngày 5/11/2010 thì tăng trưởng GDP của năm 2011 được ấn định từ 7-7,5%, lạm phát
không quá 7%. Tuy nhiên, theo dự báo của ngân hàng Standard Charters Bank thì dự
báo tỷ lệ lạm phát năm 2011 sẽ ở mức 10,5%.
Đối với tình hình thị trường tài chính nói chung, vào giai đoạn cuối năm 2010 thì
thị trường chứng khoáng vẫn chìm sâu và hiện chưa có dấu hiệu phục hồi năm 2011.
Ngoài ra giá vàng và đồng Đôla có nhiều biến động phức tạp là do tình hình thị trường
biến động không ngừng. Những điều này cho thấy rằng tình hình thị trường tài chính
trong nước sẽ có những biến động bất thường. Điều này sẽ tạo tâm lý e ngại cho các
nhà đầu tư. Bên cạnh đó, chính sách kiểm soát tiền tệ của chính phủ làm cho lãi suất

huy động vốn tăng cao.
Nguồn FDI đầu tư vào Việt Nam trong những năm vừa qua giảm rất mạnh, con
số thống kê sơ bộ như sau:
- Năm 2008: 24 tỷ đôla
- Năm 2009: 7,6 tỷ đôla
- Năm 2010: dự kiến còn 4 tỷ đôla
Điều này có thể giải thích là do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu
trong 2 năm qua. Dự báo khi tình hình kinh tế thế giới có những dấu hiệu khả quan
như hiện tại, trong năm 2011 thì lượng FDI đầu tư vào Việt Nam sẽ tăng, nhưng điều
này sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chính sách vĩ mô của chính phủ.
Với những dự báo nêu trên, ta có thể thấy rằng tình hình kinh tế trong năm 2011
sẽ có nhiều biến động nhất định, giá trị của tiền tệ sẽ chịu sự can thiệp của nhà nước để
hạn chế những biến động tài chính bất thường. Thị trường đầu tư tài chính sẽ không có
nhiều tiềm năng sinh lời khi mà chứng khoáng đang phải vật lộn với những khủng
hoảng trong một thời gian dài. Thị trường vàng và đôla có nhiều biến động thất thường
sẽ làm chùng bước các nhà đầu tư. Như thế, thị trường bất động sản sẽ trở thành một
thị trường tiềm năng khi hứa hẹn dòng tiền sẽ chảy vào rất nhanh. Nhìn chung thì bất

9


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

động sản vẫn là kênh đầu tư và giữ giá cho đồng tiền ổn định nhất trong thời điểm hiện
tại.
Hơn nữa, đầu tư vào bất động sản là đầu tư vào tài sản hiện hữu, có tỷ suất lợi
nhuận cao và tính rủi ro ít hơn so với các loại hình đầu tư khác. Chính vì vậy mà
nguồn tiền trong dân được chuyển sang đầu tư bất động sản là hoàn toàn có cơ sở. Vì

việc kinh doanh vàng, USD trên thị trường bị hạn chế, chứng khoán ảm đạm trong khi
đầu tư vào bất động sản trung và dài hạn vẫn rất có tiềm năng, có nhiều phân khúc bất
động sản đang được quan tâm như nhà ở giá trung bình và giá thấp có tính thanh
khoản cao, phù hợp với đa số nhu cầu của người dân.
I.2.1.2 Tình hình thị trường bất động sản
Đối với thị trường bất động sản thì sau những biến động do ảnh hưởng của cuộc
khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản trong nước đang có những dấu
hiệu phục hồi nhất định. Theo những đánh giá của giới chuyên gia thì trong năm 2011,
thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tích cực. Theo dự báo trong năm
2011, thị trường sẽ tập trung vào những dạng bất động sản:
- Đất nền giá thấp cho giới đầu tư.
- Căn hộ trung bình cho người có mức thu nhập trung bình.
- Xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng cho giới doanh nhân.
Nguyên nhân lý giải điều này là do tâm lý các nhà đầu tư có những hành động
“dè chừng” nhằm thăm dò thị trường. Bên cạnh đó, nhóm khách hàng chính sẽ là
những nhà đầu tư nhỏ lẻ, những người khác có một lượng tài chính dồi dào cho những
khoản đầu tư lớn và có nhu cầu chuyển hướng đầu tư trong ngắn hạn. Ngoài ra tác
động thanh lọc thị trường của Nghị định 71 và thông tư 13 sẽ có những ảnh hưởng
nhất định cho giới đầu tư.
Theo ông Nguyễn Dũng Minh - Giám đốc kinh doanh bất động sản nhà ở, Savills
Việt Nam cho biết: “năm 2011 thị trường bất động sản Việt Nam chỉ đang ở giai đoạn
dần đi lên chuyên nghiệp hoá, chúng ta sẽ còn chứng kiến nhiều điều chỉnh và dao
động của thị trường từ cả phía của người mua và chủ đầu tư”. Ông Minh còn nhận
định: “dưới tác động của hàng loạt điều chỉnh vĩ mô ngay từ đầu năm 2011, thị trường
bất động sản chắc chắn sẽ có những khó khăn nhất định, tuy nhiên vẫn sẽ diễn biến
theo hướng có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường”.
I.2.1.3 Tình hình thị trường bất động sản của tỉnh Đồng Nai
Hiện nay, thị trường Đồng Nai có rất nhiều dự án tiềm năng, hầu hết tập trung là
đất nền và nhà xây sẵn. So sánh với Bình Dương thì hạ tầng Đồng Nai không được
quy hoạch hoàn chỉnh và đồng bộ. Tuy nhiên lợi thế về thông tin gần đây của những

công trình hạ tầng khu vực miền đông giúp làm nóng khu vực này, bao gồm:
- Thành phố mới Nhơn Trạch, trung tâm hành chính mới
- Sân bay Long Thành
- Đường cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây
- Đường cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu
Ngoài ra, thị trường Đồng Nai còn có rất nhiều dự án trọng điểm thu hút nhiều sự
quan tâm của giới đầu tư như dự án Long Hưng, Lotus Đại Phước…. Đây được đánh
giá là những dự án trọng điểm và tiềm năng mang tầm quốc gia. Bên cạnh đó, trong

10


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

năm 2011, Tổng công ty Đất Xanh cũng có dự án Suối Son: 117ha, được đánh giá là
một trong những dự án có quy mô lớn nhất từ trước tới nay tại Đồng Nai. Tỉnh Đồng
Nai cũng đã và đang triển khai nhiều dự án nhằm mở rộng phát triển giao thông nối
với các tỉnh, thành phố lân cận như: Cầu đường quận 9, TP.HCM nối sang Nhơn
Trạch. Bên cạnh đó là các dự án mở rộng các nút giao thông ngã tư Tam Hiệp, nút
giao khu vực Dầu Giây, nút giao cổng 11 Long Bình (thuộc dự án Quốc lộ 1 đoạn
tránh TP. Biên Hòa)…Tất cả nhằm đáp ứng nhu cầu lưu thông ngày càng tăng trên địa
bàn tỉnh, đồng thời góp phần tạo đòn bẩy cho các khu đô thị, khu dân cư phát huy vai
trò đáp ứng nhu cầu nhà ở và chỉnh trang đô thị.
Đồng Nai với những lợi thế là trung tâm đầu mối giao thông về đường bộ, đường
sắt, đường thủy, đường hàng không đã tạo lực hút đối với nhà đầu tư. Thị trường bất
động sản Đồng Nai hứa hẹn phát triển mạnh trong tương lai. Với vị trí địa lý thuận lợi,
cộng với các dự án lớn đang được triển khai và sẽ hòan thành trong thời gian không
xa, dự báo thị trường bất động sản Đồng Nai sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn trong giai đọan

hiện tại và tỏa sức “nóng” trong vòng 2-3 năm tới.
Theo như dự báo thì vào thời điểm đầu năm 2011, khi mà những thông tin chính
thức về việc triển khai các dự án hạ tầng nói trên được công bố thì thị trường Đồng
Nai sẽ rất sôi động, đặc biệt là những dự án thuộc khu vực Thành Phố Nhơn Trạch mở
rộng và khu vực xung quanh sân bay Quốc tế Long Thành. Điều này sẽ kéo theo một
làn sóng nhu cầu bất động sản trong khu vực tỉnh Đồng Nai. Giai đoạn cao điểm có thể
tập trung từ tháng 4 đến tháng 8 trong năm 2011.
I.2.1.4 Đánh giá chung về tình hình thị trường trong năm 2011
Theo những đánh giá trên, tình hình thị trường bất động sản trong năm 2011 hứa
hẹn sẽ chuyển biến tốt. Nhìn chung đối với những hình thức đầu tư khác, bất động sản
sẽ có được sự ổn định nhất định. Xu huớng thị trường sang năm sẽ tập trung nhiều vào
những sản phẩm giá thấp.
Thị trường Đồng Nai nói riêng cũng sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi để phục hồi
sau một thời gian lắng đọng. Với mục tiêu đạt tới vị trí là doanh nghiệp hàng đầu trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại thị trường Đồng Nai, Đất Xanh Đồng Nai sẽ tận
dụng cơ hội này để xây dựng một chiến lược phát triển để khai thác tốt thị trường
trong giai đoạn tiềm năng này.
I.2.2 Giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần Đất Xanh- Chi nhánh Đồng Nai
I.2.2.1 Giới thiệu chung về tập đoàn Đất Xanh
1. Giới thiệu chung về tập đoàn Đất Xanh
Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh là Công ty Cổ Phần
được thành lập do chuyển đổi từ công ty TNHH Dịch Vụ Xây Dựng Địa Ốc Đất Xanh
theo Giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh công ty Cổ phần số 4103008531 ngày
23/11/2007 do Phòng Đăng Ký Kinh Doanh – Sở Kế Hoạch và Đầu Tư TPHCM cấp
và các giấy chứng nhận thay đổi sau đó với lần thay đổi gần nhất là vào ngày
25/08/2009.
Trong vận hội lớn của nền kinh tế hội nhập toàn cầu, Việt Nam như con thuyền
giương buồm ra biển lớn, đón chào các làn sóng đầu tư từ nước ngoài. Sự phát triển
mạnh mẽ của nền kinh tế kéo theo sự thay da đổi thịt nhanh chóng của cơ sở hạ tầng.
Hàng loạt các khu công nghiệp, khu đô thị, khu dân cư cao cấp không ngừng hoàn

11


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

thành và phát triển, đáp ứng nhu cầu thiết thực của thị trường hiện tại và tương lai.
Được thành lập từ năm 2003, trải qua 6 năm hình thành và phát triển, Đất Xanh luôn
hướng tới lợi ích của khách hàng, nhà đầu tư và cộng đồng với tiêu chí: Sản phẩm tốt
nhất – Dịch vụ tốt nhất. Đất Xanh hiện đang trên đà phát triển mạnh mẽ với mục tiêu
trở thành tập đoàn vững mạnh vào năm 2013, phát triển theo hướng: Đa ngành nghề,
đa sở hữu và đa quốc gia. Dựa trên những định hướng đó, Đất Xanh đã không ngừng
hoàn thiện, cải tiến và nâng cấp hệ thống công ty, nhằm phát triển các dự án bất động
sản vì mục tiêu an sinh xã hội. Đồng thời góp phần tạo dựng hình ảnh của đơn vị chủ
đầu tư dự án đối với thị trường qua chính sách marketinh chuyên nghiệp. Đất Xanh là
nơi quy tụ những con người chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo, có tâm huyết với
công việc và với xã hội, không ngừng học hỏi nâng cao trình độ chuyên môn và kiến
thức thực tiễn. Với đội ngũ cán bộ, nhân viên và chuyên viên năng động và được đào
tạo bài bản, Đất Xanh tự tin mang đến cho khách hàng nhiều sự lựa chọn hiệu quả,
mang đến cho nhà đầu tư nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn.
2. Giai đoạn hình thành và phát triển của tập đoàn Đất Xanh
 Năm 2003
Thành lập công ty TNHH Dịch vụ và Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh với vốn điều lệ
ban đầu là 0,8 tỷ đồng và 10 nhân viên.
Thời gian này, Đất Xanh chuyên về hoạt động môi giới các dự án bất động sản.
 Năm 2004
Thành lập chi nhánh Đất Xanh đầu riên tại Quận 7.
 Năm 2005

Thành lập chi nhánh Đất Xanh tại Quận Thủ Đức.
Phát triển mô hình siêu thị căn hộ chung cư đầu tiên tại Việt Nam.
 Năm 2006
Thành lập chi nhánh Đất Xanh tại Mỹ Phước- Bình Dương.
Hình thành phương thức bán hàng mới (phương thức bán hàng tập trung), tiên
phong trong vấn đề minh bạch hoá thông tin sản phẩm bất động sản. Các dự án do Đất
Xanh phân phối gay được tiếng vang lớn trên thị trường. Đất Xanh dần chiếm lĩnh
toàn bộ thị trường bất động sản Bình Dương.
 Năm 2007
Thành lập công ty cổ phần đầu tư Đất Xanh.
Đất Xanh chuyển đổi thành công ty cổ phần, tiếp tục thành lập chi nhánh Đất
Xanh tại trung tâm Bình Dương (Thị xã Thủ Dầu Một).
Bằng kinh nghiệm vững chắc về phân phối, quản lý, phát triển dự án bất động
sản, đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp- tài năng cùng với sự gia tăng tiềm lực về tài
chính…Đất Xanh chính thức mở rộng hoạt động sang lĩnh vực đầu tư. Hàng loạt dự án
quy mô lớn có diện tích hàng trăm hecta với số vốn đầu tư lên đến hàng ngàn tỷ đồng
do Đất Xanh làm chủ và hợp tác đầu tư như: Khu đô thị dịch vụ- Du lịch- Sinh thái
Giang Điền, khu đô thị Thung Lũng Xanh, The Morning Star Plaza, Phú Gia Hưng
Apartment được khách hàng đón nhận nồng nhiệt bởi uy tín và chất lượng của sản
phẩm. Hoạt động đầu tư đóng vai trò chủ lực trong chiến lược kinh doanh của Đất
Xanh.
 Năm 2008
Mua lại công ty TNHH Hà Thuận Hùng
Thành lập công ty cổ phần Đất Xanh Tây Bắc.

12


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

 Năm 2009
Thành lập chi nhánh Đất Xanh tại Đồng Nai;
Phát triển thị trường bất động sản tại Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu.
Chuyển đổi các chi nhánh lên công ty cổ phần;
Ngày 22/12/2009 cổ phiếu của công ty Cổ Phần Dịch Vụ và Xây Dựng Địa Ốc
Đất Xanh với mã số DXG chính thức niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán
TPHCM đưa công ty Đất Xanh trở thành công ty đại chúng;
Tái cấu trúc mô hình Tổng công ty.
 Năm 2010
Thành lập công ty cổ phần Đất Xanh miền Bắc;
Thành lập công ty cổ phần BĐS Long Điền;
Đất Xanh trở thành công ty bất động sản có hệ thống phân phối nhất Việt Nam
với gần 20 chi nhánh, công ty thành viên, công ty liên kết, công ty liên doanh, hoạt
động tại tất cả các khu vực giao dịch địa ốc sôi động.
Đất Xanh khởi công xây dựng Khu đô thị Thương Mại- Dịch Vụ- Du Lịch Suối
Son với quy mô 117ha tại Đồng Nai;
Mở rộng hoạt động kinh doanh trên các lĩnh vực: Xây dựng, đầu tư tài chính, sản
xuất vật liệu xây dựng…
 Năm 2011
Tái cơ cấu Đất Xanh lên mô hình tập đoàn Đất Xanh (DXG)
Thành lập công ty cổ phần Đất Xanh miền Trung
Thành lập tổng công ty Đất Xanh Đầu Tư (DXI)
Thành lập tổng công ty Đất Xanh Dịch Vụ (DXS)
Thành lập tổng công ty Đất Xanh Xây Dựng (DXC)
Tiếp tục phát huy thế mạnh trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, triển khai đầu tư
hàng loạt các dự án ở những vị trí chiến lược trên toàn quốc (Arisen, Bình Dương
Riverside, Biên Hoà Tower…) mở rộng phạm vi đại bàn, hình thức đầu tư, liên kết với
các đối tác…

Trải qua 8 năm hình thành và phát triển, đến nay tổng số vốn kinh doanh của Đất
Xanh đã hơn 3.000 tỷ đồng với trên 1.500 nhân viên và hơn 20 công ty thành viên, liên
kết…Bằng sự nỗ lực không ngừng, Đất Xanh không dừng lại ở những thành công đã
đạt được mà tiếp tục tiến về phía trước, chinh phục những đỉnh cao mới.

13


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

I.2.2.2 Quá trình hình thành và phát triển Đất Xanh Đồng Nai
Là một trong nhiều công ty thành viên của Tổng công ty Cổ Phần Dịch Vụ -Xây
dựng Địa Ốc Đất Xanh. Tiền thân là công ty Cổ Phần Dịch Vụ - Xây Dựng Địa Ốc
Đất Xanh chi nhánh Đồng Nai được thành lập vào tháng 3 năm 2009 sau hơn một năm
hoạt động đến tháng 4 năm 2010 chính thức trở thành công ty thành viên độc lập và
hiện nay Công ty cổ phần Đất Xanh Đồng Nai đã có một trụ sở chính tại Phường Long
Bình Tân, một sàn giao dịch tại Biên Hoà, một sàn giao dịch tại thị trấn Trảng Bom.
 Địa chỉ trụ sở của công ty:11 lô C1,Phường Long Bình Tân,Biên Hoà Đồng Nai
 Vốn kinh doanh: 13.000.000.000
 Email:
 Website: www.datxanh.com.vn
 Điện thoại: 0618826153. Fax: 0618826152
 Logo của công ty Đất Xanh

14


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

1. Cơ cấu tổ chức 

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức hoạt động của công ty
 Chức năng của các phòng ban:
- Đại hội đồng cổ đông: Bao gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết, quyết
định những vấn đề thuộc quyền và nhiệm vụ được luật pháp, điều lệ công ty quy định.
- Hội đồng quản trị: Là cơ quan quản lý công ty, có toàn quyền nhân danh công
ty để quyết định thực hiện các quyền và nghĩa vụ của công ty không thuộc thẩm quyền
của đại hội đồng cổ đông.
- Ban Tổng giám đốc: Có trách nhiệm tổ chức và điều hành hoạt động của công
ty và đưa ra các kế hoạch phát triển công ty theo đúng định hướng mà hội đồng quản
trị đã đề ra cũng như các quy định của pháp luật và báo cáo kết quả lên Hội đồng quản
trị theo định kỳ.
- Phòng kinh doanh – dịch vụ BĐS: có chức năng tham mưu và giúp cho tổng
giám đốc công việc tổ chức và triển khai thực hiện các hoạt động kinh doanh mua bán
BĐS, môi giới, theo dõi hợp đồng tiêu thụ sản phẩm…Hoạt động dưới sự chỉ đạo của
giám đốc kinh doanh.
- Phòng marketing: Có trách nhiệm cung cấp các thông tin về dự án cho phòng
kinh doanh để nhân viên kinh doanh nắm bắt được các thông tin về các dự án thật kỹ

15


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

khi tư vấn cho khách hàng, thực hiện chiến lược quảng bá sản phẩm trên các phương
tiện thông tin đại chúng, xây dựng quảng bá thương hiệu, nghiên cứu thị trường, phát
triển sản phẩm…Hoạt động dưới sự chỉ đạo của giám đốc kinh doanh.
- Phòng tài chính kế toán: Tham mưu cho tổng giám đốc trong việc xây dựng,
quản lý và thực hiện kế hoạch tài chính. Tổ chức công tác hoạch toán kế toán, quản lý
tài sản tiền vốn của công ty.
- Phòng hành chính nhân sự: Có nhiệm vụ trình báo tổng giám đốc trong vấn đề
tuyển dụng nhân sự, có trách nhiệm thông báo tuyển dụng nhân sự trên các phương
tiện để chọn lọc ra được những nhân sự tốt cho công ty. Bên cạnh đó, phòng hành
chính nhân sự còn tổ chức các sự kiện bán hàng tập trung do tổng giám đốc đề ra.
- Các chi nhánh/văn phòng: Hoạt động theo sự điều hành của giám đốc công ty
con/chi nhánh theo quy chế do công ty ban hành từng thời kỳ.
2. Các loại hình dịch vụ của công ty
Kinh doanh bất động sản, tư vấn, môi giới bất động sản, tư vấn đầu tư trong nước
và nước ngoài( trừ tư vấn tài chính, pháp luật, kế toán, kiểm toán, thiết kế, khảo sát,
giám sát công trình). Xây dựng nhà các loại, trang trí nội thất, lập dự án đầu tư (báo
cáo tiền khả thi). Chuẩn bị mặt bằng, bán lẻ xi măng, gạch xây, ngói, đá, cát sỏi và vật
liệu xây dựng khác trong các cửa hàng chuyên doanh (không chứa hàng tại trụ sở).
3. Tầm nhìn
Trở thành sự lựa chọn số một của nhà đầu tư và người tiêu dùng của các dự án
bất động sản tại Đồng Nai.
 Giữ vững đơn vị đứng đầu trong tập đoàn về doanh số, tốc độ phát triển và tính
bền vững.
 Đa dạng thêm dịch vụ như: đầu tư bất động sản, truyền thông bất động sản, sàn
bất động sản online, đào tạo bất động sản, tư vấn thiết kế, xây dựng và trang trí nội
thất.
4. Sứ mệnh
Trở thành người bạn đồng hành của các chủ dự án và cung cấp các sản phẩm bất
động sản chất lượng cao đến người tiêu dùng, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở tại
địa phương. Đưa thương hiệu Đất Xanh Đồng Nai vươn xa, phát triển mạnh về khu

vực phía Đông. Góp phần phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Tạo nguồn lợi kinh
tế lớn cho công ty và nâng cao đời sống của nhân viên.
5. Chiến lược
Lấy con người làm gốc cho động lực phát triển thông qua việc xây dựng đội ngũ
nhân sự trẻ, có trình độ, có “tâm và tầm” với công việc. Lấy sự hài lòng của khách
hàng là phương châm làm việc của mọi người trong công ty. Lấy công nghệ làm cầu
nối giữa nhà đầu tư, khách hàng và công ty. Mối quan hệ chặt chẽ dựa trên tính tương
tác cao của công nghệ được xem như sự khác biệt vượt trội mà công ty mong muốn tạo
ra nhằm đem lại nhiều tiện ích hơn cho khách hàng và các nhóm công chúng của Đất
Xanh Đồng Nai.
“THÀNH CÔNG CỦA ĐỐI TÁC, NỤ CƯỜI CỦA KHÁCH HÀNG LÀ SỨ MỆNH
CỦA CHÚNG TÔI”
I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
Đề tài tập trung vào một số nội dung nghiên cứu sau:
16


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Đất Xanh Đồng Nai thông qua các
dự án mà công ty đang kinh doanh và doanh thu mà công ty đạt được sau thời gian
hoạt động từ các dự án đó.
Đánh giá kết quả kinh doanh của công ty sau thời gian hoạt động.
Định hướng phát triển cho công ty trong những năm tới.
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Đề tài sử dụng phương pháp này thông qua
việc thu thập, kế thừa các tài liệu đã được lưu trữ. Thông tin được thu thập từ nhiều

nguồn khác nhau như công ty bất động sản, báo chí, mạng internet.
Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của các chuyên gia, của những
người có kinh nghiệm trong lĩnh vực mình nghiên cứu.
Phương pháp thống kê: Thực hiện thống kê các số liệu thu thập được rồi tiến
hành phân tích nhằm lựa chọn ra những số liệu cần thiết.
Phương pháp phân tích: Tổng hợp và xử lý các số liệu cần thiết phục vụ cho
quá trình làm bài
Phương pháp tổng hợp: Từ những số liệu đã thu thập, đã phân tích và tiến hành
tổng hợp để đưa ra kết luận.

PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty Đất Xanh
Đồng Nai.
II.1.1 Nguồn lực nhân sự
Hiện tại công ty Đất Xanh Đồng Nai đang có 3 đơn vị hoạt động: Trụ sở chính ở
ngã 3 Vũng Tàu, 1 sàn giao dịch ở Biên Hoà, 1 sàn giao dịch ở Trảng Bom. Tổng nhân
sự của Đất Xanh Đồng Nai, tính đến thời điểm 6/2011 là 79 cán bộ nhân viên. Tỉ lệ
giới tính của bộ phận kinh doanh: nam 28: chiếm 58,3%, nữ 20: chiếm 41,7%.
Cơ cấu bộ phận kinh doanh: Chia làm 6 nhóm, mỗi nhóm bao gồm 7 nhân viên
kinh doanh và 01 nhóm trưởng. Doanh thu trung bình đạt 42 đến 60 triệu/tháng/ 1
nhân viên kinh doanh.
 Bảng 1 : Cơ cấu nhân sự
Ban TGĐ
Số người
%

Bộ phận văn phòng

Bộ phận kinh doanh

03

28

48

3,8

35,4

60,8

17


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

Đồ thị 1: Thể hiện cơ cấu nhân sự của công ty
 Bảng 2: Danh sách thể hiện tuổi đời
Độ tuổi

18 -30

31 - 40

41 trở đi

65

10

4

82,3%

12,6%

5,1%

Số người
%

Đồ thị 2: Thể hiện tuổi đời
 Bảng 3: Thể hiện trình độ chuyên môn
Đại học trở lên
Số người
%

Cao đẳng, trung cấp

Phổ thông trung
học

45

26

8

56,9

32,9

10,2

18


Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mai

Đồ thị 3: Thể hiện trình độ chuyên môn
 Đánh giá chung
Qua 3 bảng phân tích trên về cơ cấu nhân sự, tuổi đời và trình độ chuyên môn
của cán bộ công nhân viên ta thấy rằng nhân sự trong công ty hoạt động khá tốt, công
ty có đội ngũ cán bộ công nhân viên trẻ (82,3% nhân viên trẻ ), công nhân viên có
trình độ cao (56,9% tốt nghiệp đại học trở lên) và kết hợp với độ ngũ nhân viên dày
dặn kinh nghiệm chỉ bảo, điều này góp phần làm nâng cao hiệu quả hoạt động của
công ty. Quy trình tuyển dụng tiến hành theo phương pháp: nhu cầu tuyển dụng, phê
duyệt, thông báo tuyển dụng, nhận và xét hồ sơ, phỏng vấn, danh sách trúng tuyển, phê
duyệt mới, nhận việc và đào tạo nhân viên mới trong vòng 2 tuần đi khảo sát, học các
dự án của công ty, đánh giá thử việc và quyết định chính thức.
a. Kỹ năng và hiệu quả của bộ phận nhân viên kinh doanh
Kỹ năng: Đã được cải thiện nhiều trong suốt quá trình, tuy nhiên để đáp ứng tốt
yêu cầu công việc, cần phải nâng cao tinh thần tự học hỏi và rèn luyện hơn nữa.
Tinh thần thái độ, định hướng: Đã có nhiều tiến bộ đáng ghi nhận, đa số cán bộ

nhân viên làm việc với tinh thần trách nhiệm và có hiệu quả. Đã xác định cho bản thân
lộ trình phấn đấu lâu dài.
Ưu điểm: 82,2% cán bộ nhân viên hiện sinh sống tại đại bàn Tỉnh Đồng Nai, yếu
tố này sẽ tạo thuận lợi hơn trong công việc và gắn bó lâu dài với công ty. Bên cạnh đó
là đội ngũ cán bộ nhân viên ở độ tuổi rất trẻ, nhiều tiềm năng.
Nhược điểm: Kiến thức về bất động sản còn yếu, chưa thực sự chủ động học hỏi,
tìm tòi cái mới, thiếu tính sáng tạo.
b. Kỹ năng và hiệu quả công việc của bộ phận quản lý
Kỹ năng:Cần phát huy hơn nữa tinh thần sáng tạo, chủ động học tập và tham gia
các khoá đào tạo.
Có trách nhiệm hỗ trợ các nhân viên kinh doanh khi gặp những khó khăn trong
công việc.
c. Về phía công ty
Chính sách: Tính đến thời điểm cuối năm 2010, chính sách khen thưởng, kỷ luật,
chính sách phát triển đã được xây dựng, triển khai khá cụ thể, mang tính đồng bộ,
thống nhất và rõ ràng.

19