NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU LỰC QUẢN LÝ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN


BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
Đề Tài.

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ Ở TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU LỰC QUẢN LÝ

Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ MỸ HƯƠNG
Mã số sinh viên: 07135031
Lớp: DH07TB
Chuyên nghành: Quản lý thị trường Bất động sản

-Tháng 8 năm 2011 

i


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ MỸ HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ Ở TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU LỰC QUẢN LÝ
 

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Duy Hùng
(Trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh) 
 

Ký tên: .  

 
 

‐Tháng 8 năm 2011‐ 
 

ii

 


MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề .............................................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu..............................................................................................2
    1.3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài……………………………………………………………....2

1.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................3
   1.5. Ý nghĩa thực tiển của đề tài……………………………………………………...3 

1.6. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu ...................................................................3
1.7.Quy trình thực hiện………………………………………………………………4
PHẦN 2: TỔNG QUAN .................................................................................................5

2.1. Nhà ở ....................................................................................................................5
2.1.1. Khái niệm nhà ở ..............................................................................................5
2.1.2. Phân loại nhà ở ...............................................................................................5
2.1.3. Phân cấp nhà ở ................................................................................................7
2.1.4. Đặc tính của nhà ở ..........................................................................................8
2.1.5. Vai trò của nhà ở ............................................................................................9
2.2. Quản lý nhà ở ......................................................................................................10
2.2.1.Nội dung công tác quản lý nhà ở ...................................................................10
2.2.2. Nguyên tắc quản lý nhà ở .............................................................................11
2.2.3. Vai trò của quản lý nhà ở ..............................................................................12
2.3. Khái quát tình hình kinh tế xã hội của thị xã Thủ Dầu Một ...............................12
 

iii


2.3.1. Điều kiện tự nhiên.........................................................................................12
2.3.2. Điều kiện kinh tế-xã hội ...............................................................................17
PHẦN 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................................22
3.1. Thực trạng nhà ở tại thị xã Thủ Dầu Một ...........................................................22
3.1.1.Quỹ nhà ở trên địa bàn ...................................................................................22
3.1.3. So sánh hiện trạng nhà ở đô thị Thủ Dầu Một với khu vực đô thị của toàn
tỉnh ..........................................................................................................................26
3.1.4. Đánh giá thực trạng nhà ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một ........................27
3.1.5. Thực trạng mối quan hệ giữa nhà ở và dân số ..............................................31
3.1.6. Tiềm năng phát triển nhà ở tại thị xã Thủ Dầu Một .....................................32
3.2.Thực trạng quản lý nhà ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một.................................39
3.2.1.Cơ cấu quản lý trong lĩnh vực nhà ở tại thị xã ..............................................39
3.2.2. Thực trạng quản lý nhà ở trên địa bàn thị xã ................................................42
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà ở trên địa bàn .....................................45

3.3.1. Giải pháp chung ............................................................................................45
3.3.2. Giải pháp về quản lý dự án nhà ở .................................................................49
3.3.3. Giải pháp phát triển nhà ở.............................................................................50
PHẦN 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................61
4.1. Kết luận ...............................................................................................................61
4.2. Kiến nghị .............................................................................................................61

 

iv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Xã hội ngày càng phát triển đời sống của đông đảo quần chúng nhân dân được
nâng cao thì nhu cầu về các điều kiện sống cơ bản càng đòi hỏi phải được đáp ứng đầy
đủ . Nhà ở là một vấn đề đang được xã hội quan tâm, một xã hội phát triển không chỉ
được đánh giá qua sự tăng trưởng kinh tế hay những cơ sở vật chất của xã hội mà nó
còn được đánh giá qua những chỉ tiêu khác như : vấn đề ăn, ở, đi lại và các sinh hoạt
khác của quần chúng nhân dân. Mục tiêu của phát triển kinh tế là nâng cao đời sống
của nhân dân, đáp ứng nhu cầu của nhân dân. Muốn làm được điều đó thì Đảng và nhà
nước phải quan tâm một cách đúng mực cho nhu cầu cơ bản của nhân dân đó là vấn đề
về nhà ở. Không chỉ ở Việt Nam mới có câu “an cư lạc nghiệp” nhưng quả thật với
người Việt Nam, nhà ở không chỉ là chỗ để ở mà còn chứa đựng cả một tâm linh
thiêng liêng của gia đình.
Trong những năm gần đây, nhiều cơ chế, chính sách của Nhà nước được ban
hành như chích sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê đã có tác động
tích cực, góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc của nhân dân về chỗ ở đồng thời tác
động tích cực vào chủ trương kích cầu của Chính phủ.Bên cạnh đó, việc quản lý và

phát triển nhà ở đã và đang xuất hiện nhiều vấn đề vướng mắc, tồn tại như tình trạng
phát triển nhà manh mún tự phát còn rất phổ biến, nhiều trường hợp xây nhà không
phù hợp quy hoạch, thiếu sự giám sát, hướng dẫn của cơ quan quản lý nhà nước dẫn
đến tình trạng phát triển tự phát, phá vỡ quy hoạch, cảnh quan kiến trúc và môi trường
sống nhất là tại khu vực đô thị. Nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân
lao động, sinh viên các trường đại học chưa được cải thiện nhiều. Xu thế thương mại
đang lấn át ý nghĩa xã hội của nhà ở.tie
Tỉnh Bình Dương là một khu vực gần đây có sự phát triển rất mạnh mẽ với việc
hình thành và phát triển liên tục các khu công nghiệp. Các nhà máy, xí nghiệp mọc lên
không những thu hút lao động trong tỉnh mà còn từ những nơi khác đổ về. Hệ quả kéo
 

1


theo của điều này sẽ là sự gia tăng dân số nhanh và mức độ tập trung của dân cư với
mật độ cao ở đô thị tại Bình Dương trong tương lai. Khi dân số đô thị tăng thì đòi hỏi
phải giải quyết những vấn đề kèm theo trong đó nhà ở là vấn đề cơ bản nhất và đáng
quan tâm hàng đầu. Giải quyết vấn đề nhà ở luôn là công việc đăc biệt quan trọng và
mang tính chiến lược đối với sự phát triển của đô thị tỉnh Bình Dương cũng như bất kỳ
đô thị nào khác. Thị xã Thủ Dầu Một được xem là hạt nhân trung tâm phát triển của
tỉnh Bình Dương, là nơi tập trung cao nhất của kinh tế, văn hóa, xã hội trong tỉnh. Vì
thế phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã luôn là vấn đề mà chính quyền địa phương phải
lưu tâm.
Với những nội dung được đề cập ở trên, tôi xin được tiến hành thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu thực trạng quản lý nhà ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một và giải
pháp nâng cao hiệu lực quản lý”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài chủ yếu tập trung đánh giá tình hình nhà ở cũng như công tác quản lý nhà
ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một. Nhận định những thành quả đạt được cũng như

những khó khăn trong công tác quản lý nhà ở trong thời gian vừa qua từ đó đề ra các
giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý.
1.3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
a. Thời gian nghiên cứu: trong khoảng thời gian từ ngày 15/03/2011 đến ngày
15/07/2011
b. Phạm vi không gian: đề tài được nghiên cứu tại thị xã Thủ Dầu Một-tỉnh
Bình Dương.
c. Nội dung nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng nhà ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một, rút ra những ưu
điểm và hạn chế, nguyên nhân của những hạn chế.
- Tiềm năng phát triển nhà ở tại thị xã.
- Thực trạng quản lý nhà ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một.
 

2


- Các giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà ở.
1.4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu về thực trạng nhà ở, dự án phát
triển nhà ở có lien quan đến vấn đề cần nghiên cứu theo trình tự nội dung nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra: tiến hành thu thập thông tin thông qua khảo xác, xacx
minh hiện trạng, tìm hiểu thông tin về các dự án nhà ở…
- Phương pháp so sánh: từ số liệu thu thập được so sánh tình hình quản lý nhà
ở tại thị xã qua các năm, so sánh số liệu tại thị xã so với số liệu chung của toàn tỉnh.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích số liệu thu thập được theo từng
giai đoạn thời gian và không gian nhằm đánh giá tổng quát về tình hình nhà ở cũng
như quản lý nhà ở, rút ra những hạn chế để từ đó đề xuất những giải pháp phù hợp.
- Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến của người có chuyên môn trong lĩnh
vực quản lý nhà ở như cán bộ quản lý nhà nước về nhà ở, các doanh nghiệp hoạt động

trong lĩnh vực bất động sản để dự báo sự phát triển của nhà ở và đánh giá thực trạng
công tác quản lý nhà ở.
1.5. Ý nghĩa thực tiển của đề tài: Là một trong những cơ sở để nhà nước và chính
quyền địa phương xem xét lại tình hình quản lý nhà ở tại thị xã từ đó phát huy ưu điểm
đồng thời nhìn nhận, xem xét để có hướng khắc phục, điều chỉnh những hạn chế.
1.6. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/ 2005
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006.
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
- Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số
nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020;
- Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13/7/2007 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt Định hướng Chính sách tài chính nhà ở Quốc gia đến năm 2020

 

3


- Công văn số 976/BXD-QLN ngày 30/6/2004 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xây
dựng Chương trình phát triển nhà ở đến năm 2020
- Nghị quyết Đại hội Tỉnh Đảng bộ lần thứ VIII của tỉnh Bình Dương
- Quyết định số 81/2007/QĐ-TTg ngày 05/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội tỉnh Bình Dương đến năm
2020
- Quyết định số 68/2006/QĐ-UBND ngày 20/3/2006 của UBND tỉnh Bình
Dương về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Bình Dương (Quy hoạch tổng

thể phát triển hệ thống đô thị và khu dân cư nông thôn của tỉnh Bình Dương) đến năm
2020
- QĐ 67/2005/QĐ-UB của UBND Bình Dương và thông tư 20 ban kèm quyết
định 67 về quy định ưu đãi đầu tư nhà ở để bán và cho thuê.
- Cơ sở thực tiển:tài liệu,số liệu về thực trạng quản lý nhà ở do phòng Quản Lý
Nhà Ở thuộc Sở Xây Dựng Bình Dương, Phòng Quản lý đô thị thị xã Thủ Dầu Một và
các ban ngành có liên quan cung cấp; thu thập,khảo sát thực tế.
1.7.Quy trình thực hiện:

- Bước 1: Xác định đối tượng nghiên cứu và lập đề cương chi tiết.
- Bước 2: Tiến hành điều tra, thu thập số liệu, tài liệu về thị xã Thủ Dầu Một
như: điều kiện tự nhiên- kinh tế-xã hội, quy hoạch khu dân cư, vấn đề nhà ở và quản lý
dự án nhà ở.
- Bước 3: Với những tài liệu thu thập được tiến hành phân tích tình hình quản lý
nhà ở, đưa ra nhận xét, đánh giá, so sánh với những nơi khác trong tỉnh, đánh giá kết
quả đạt được, những vướng mắc và nguyên nhân.
- Bước 4: Từ những kết quả phân tích đưa ra giải pháp nâng cao hiệu lực quản
lý nhà ở.
- Bước 5: Kết luận vấn đề nghiên cứu, đưa ra một số kiến nghị.

 

4


PHẦN 2: TỔNG QUAN

2.1. Nhà ở
2.1.1. Khái niệm nhà ở
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy theo góc độ nghiên cứu.

- Theo quy định của Luật nhà ở: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để
ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình , cá nhân.
- Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng là không
gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
- Xét về mặt xã hội: Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của mỗi con
người,đó là nơi con người sinh ra và trưởng thành, đó không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi
sinh hoạt, tái tạo sức lao động , duy trì nòi giống và thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình.
2.1.2. Phân loại nhà ở
Hiện nay có rất nhiều cách phân loại khác nhau tùy theo tiêu chí phân loại,dưới
đây là một số hình thức phân loại phổ biến:
a. Phân theo mức độ bền vững của ngôi nhà
- Nhà kiên cố: có độ bền vững cao và thời gian sử dụng lâu dài , thường sử
dụng vật liệu xây dựng lâu bền như bê tông , cốt thép , đá , gỗ tốt ..... nhưng giá thành
xây dựng thường cao nên những người thu nhập thấp khó có thể xây dựng cho mình
căn nhà loại này.
- Nhà bán kiên cố: có độ bền vững trung bình , thường sử dụng kết hợp các loại
vật liệu có đọ bền khác , độ bền của ngôi nhà tùy thuộc vào việc sử dụng các loại vật
liệu và tỷ lệ sử dụng chúng trong xây dựng nhà ở vì vậy giá thành xây dựng cũng khác
nhau . loại hình nhà ở này khá phổ biến và phù hợp với thu nhập đa dạng của nhiều
tầng lớp trong xã hội.
 

5


- Nhà tạm : độ bền vững thấp và có thời gian sử dụng ngắn , thường sử dụng vật
liệu ít lâu bền như : tranh , tre , nứa , lá...Gía thành xây dựng thấp nên mặc dù chất
lượng xây dựng thấp nhưng vẫn phù hợp với một bộ phận người có thu nhập thấp đặc
biệt là người nghèo.
b. Phân theo hình thức sở hữu

Có hai loại nhà: nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.
Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
- Nhà do nhà nước xây dựng rồi cho cán bộ viên chức nhà nước và nhân dân
thuê.
- Nhà do chính sách quản lý nhà vắng chủ, nhà nước đang quản lý (nhà của tổ
chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị Ngụy quân, Ngụy quyền và các Đảng phái...,nhà
hiến tặng hoặc đã giao cho nhà nước quản lý , nhà tịch thu , trưng thu , trưng dụng ,
mua lại , nhà của người di cư vào Nam , những người đi sinh sống ở địa phương khác
trong thời kỳ chiến tranh mà nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng diện nhà vắng
chủ .
Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân
- Nhà do tư nhân tự bỏ vốn xây dựng hoặc mua bán , tặng cho , thừa kế , trao
đổi giữa các cá nhân với nhau .
- Nhà được tặng , biếu của chính phủ và các tổ chức từ thiện .
- Nhà của nhà nước bán lại cho các cán bộ công nhân viên và nhân dân .
c. Phân theo mức độ độc lập của ngôi nhà
Bao gồm :nhà độc lập, nhà liên kế, chung cư. Mức độ độc lập giảm dần theo
sắp xếp.
d. Theo pháp luật

 

6


Theo nghị định 71-NĐ-CP về Hướng dẫn thi hành Luật nhà ở thì nhà ở được
chia làm các loại sau:
- Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường.
- Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng.

- Nhà ở xã hội: là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của
Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do nhà nước quy định.
- Nhà ở công vụ: là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho một số đối tượng
quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác theo cơ
chế do Nhà nước quy định.
2.1.3. Phân cấp nhà ở
Theo Thông tư liên bộ số 07-LB/TT ngày 30/9/1991 của Bộ Xây dựng, Tài
chính, Ủy ban Vật giá Nhà nước và Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn việc phân
loại các hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất; Thông tư số 05-BXD/ĐT
ngày 09/02/1993 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng
và phân cấp nhà ở; Quyết định số 28/2007/BXD ngày 28/12/2008 về việc ban hành hệ
thống chỉ tiêu và chế độ báo cáo thống kê tổng hợp ngành xây dựng:
- Nhà biệt thự: là nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào bao quanh; Kết cấu
chịu lực khung, sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch; Bao che nhà và
tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch; Mái bằng hoặc mái
ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt; Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và
ngoài nhà tốt; Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ tiện dùng, chất
lượng tốt; Số tầng không hạn chế, nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2 phòng để ở.
- Nhà cấp I: là nhà có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có
niên hạn sử dụng quy định trên 80 năm; Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng
bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch; Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ
 

7


thống cách nhiệt tốt; Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt; Tiện nghi
sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn chế số tầng.
- Nhà cấp II: là nhà có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có

niên hạn sử dụng quy định trên 70 năm; Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng
bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch; Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng
Fibroociment; Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt; Tiện nghi sinh hoạt
đầy đủ. Số tầng không hạn chế.
- Nhà cấp III: là nhà có kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây
gạch hoặc xây gạch. Niên hạn sử dụng trên 40 năm; Bao che nhà và tường ngăn bằng
gạch; Mái ngói hoặc Fibroociment; Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông; Tiện
nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình thường; Nhà cao tối đa
là 2 tầng.
- Nhà cấp IV: là nhà có kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ. Niên hạn sử dụng tối
đa 30 năm; Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm); Mái ngói
hoặc Fibroociment; Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp; Tiện nghi sinh hoạt thấp.
- Nhà tạm, nhà đơn sơ: là nhà dưới cấp IV, có kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre,
vầu; Bao quanh toocxi, tường đất; Lợp lá, rạ; Những tiện nghi, điều kiện sinh hoạt
thấp.
- Nhà kiên cố: là nhà cấp I, cấp II và tương đương trở lên.
- Nhà khá kiên cố: là nhà cấp III và tương đương.
- Nhà thiếu kiên cố: là nhà cấp IV và tương đương.
2.1.4. Đặc tính của nhà ở
- Tính lâu bền của nhà ở : nhà ở là một loại bất động sản có tuổi thọ nhiều năm ,
có thể tồn tại mấy trăm năm sau khi cải tạo và nâng cấp. Nói chung tuổi thọ của nhà ở
phổ thông lên tới 45 năm.

 

8


- Tính không đồng nhất : các công trình nhà ở luôn đa dạng và có đặc điểm
riêng , không thể tìm được hai công trình nhà ở giống nhau tuyệt đối trên mọi phương

diện . tính không đồng nhất này là do yếu tố cung cầu tạo nên.
+ Cung nhà ở khác nhau về mặt bằng , vị trí, diện tích...
+ Cầu nhà ở đến từ các thành phần dân cư khác nhau về thu nhập , lứa tuổi , thị
hiếu...
- Tính cố định của nhà ở : không thể di chuyển nhà ở từ nơi này đến nơi khác ,
việc điều chỉnh mang tính không gian từ việc di chuyển của người ở .
- Là tài sản có giá trị lớn : lượng vốn đầu tư vào tài sản là tương đối cao. Với
nhiều người thì căn nhà là tài sản lớn nhất của đời người. Chi phí đẻ xây nhà thường
khá cao kéo theo giá cả khi giao dịch nhà ở trên thị trường cao vì vậy nhà ở trở thành
tài sản thường được đem ra cầm cố , thế chấp .
2.1.5. Vai trò của nhà ở
- Nhà ở không những là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các
hiện tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét...mà còn la nơi nuôi dưỡng, giáo
dục đào tạo con người từ khi sinh ra đến lúc trưởng thành, tạo điều kiện tái sản xuất
sức lao động của con người. Nhà ở là tài sản giúp con người thể hiện phong cách, lối
sống, địa vị với hàng xóm, đối tác, đồng nghiệp…
- Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến các ngành có liên quan đến xây
dựng như ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây
dựng… Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị sẽ kích thích nhu cầu của dân cư đô thị
với các loại hàng hóa như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất...
- Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với
mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ
phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia. Tình trạng ở của người dân cho thấy bản
chất của một chế độ chính trị, khả năng quản lý của chính quyền.

 

9

- Nhà ở còn là yếu tố thể hiện phong tục tập quán ,đời sống vật chất tinh thần,
sự đa dạng kiến trúc, phong cách xây dựng, thiết kế...bộc lộ quan điểm tôn giáo, nhân
sinh, thẫm mỹ.
2.2. Quản lý nhà ở
2.2.1.Nội dung công tác quản lý nhà ở
Nội dung công tác quản lý nhà nước về nhà ở bao gồm:
a. Quản lý vĩ mô của nhà nước về nhà ở
- Xây dựng và chỉ đạo thực hiện các định hướng, chương trình, quy hoạch và kế
hoạch phát triển nhà ở.
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và tổ chức thực hiện các
văn bản đó.
- Ban hành các tiêu chuẩn nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở theo tiêu chuẩn
nhà ở.
- Điều tra, thống kê, xây dưng các dữ kiệu về nhà ở.
- Nghiên cứu, ứng dụng khoa học công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực
nhà ở.
- Đào tạo nguồn nhân lực nhằm phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.
b. Quản lý các dự án nhà ở
Việc quản lý các dự án nhà ở là trách nhiệm của chủ đầu tư dự án và của cơ
quan nhà nước, nó bao gồm các nội dung sau:
- Quản lý lập báo cáo đầu tư để xin phép đầu tư.
- Quản lý lập, thẩm định, quyết định đầu tư cho các dự án.
- Quản lý việc điều chỉnh dự án.
- Quản lý lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng
công trình.
- Quản lý về cấp phép xây dựng công trình
- Quản lý lựa chọn nhà thầu
 

10

- Quản lý quá trình thi công xây dựng
- Quản lý sử dụng, bảo hành công trình xây dựng.
c. Quản lý nhà ở riêng lẽ của cá nhân, hộ gia đình
Công tác quản lý nhà nước đối với nhà ở riêng lẽ của cá nhân , hộ gia đình bao
gồm những lĩnh vực sau:
- Lập và quản lý các hồ sơ về nhà ở.
- Quản lý việc xây mới, cải tạo, phá dỡ nhà ở.
- Quản lý các giao dịch về nhà ở như mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp,
cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
- Xử lý các vi phạm về nhà ở.
2.2.2. Nguyên tắc quản lý nhà ở
- Các công trình nhà ở phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê
duyệt, phải có bản vẽ thiết kế
- Đầu tư xây dựng công trình nhà ở phải đảm bảo an ninh, an toàn xã hội và an
toàn môi trường.
- Đầu tư xây dựng công trình nhà ở phải phù hợp với các quy định của pháp luật
về đất đai, nhà ở và pháp luật khác có liên quan.
- Ngoài những nguyên tắc trên thì tùy thuôc theo từng nguồn vốn sử dụng cho
dự án mà quản lý nhà nước đối với dự án còn phải theo nguyên tắc sau:
+ Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách: Nhà nước quản lý toàn diện quá trình
đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ trương đầu tư, lập dự án, quyết định đầu tư, lập
thiết kế, tổng dự toán, lựa chọn nhà thầu, thi công xây dựng đến khi nghiệm thu, bàn
giao đưa công trình vào khai thác sử dụng.
+ Đối với dự án sử dụng vốn tín dụng nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư
phát triển của nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước: Nhà nước
chỉ quản lý về chủ trương và quy mô đầu tư. Doanh nghiệp có dự án đầu tư tự chịu
trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý dự án theo quy định của pháp luật.
+Đối với dự án sử dụng vốn khác kể cả vốn tư nhân: Chủ đầu tư quyết định

hình thức đầu tư và nội dung quản lý dự án. Riêng trường hợp dự án sử dụng vốn hỗn
 

11


hợp từ nhiều nguồn vốn thì các bên góp vốn thỏa thuận về phương thức quản lý hoặc
quản lý theo quy định đối với loại nguồn vốn có tỷ trọng lớn nhất trong tổng mức đầu
tư của dự án.
2.2.3. Vai trò của quản lý nhà ở
- Đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ
nhà ở, mặt khác việc quản lý nhà ở góp phần khắc phục những cơn sốt ảo về giá nhà,
giúp cân đối cung cầu trong thị trường nhà ở, tạo điều kiện để người dân thỏa mãn nhu
cầu của mình.
- Đáp ứng nhu cầu về nhà ở cả về số lượng và chất lượng, tiện nghi nhà ở cho
nhân dân, đặc biệt cho những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện khó
khăn, người thuộc diện chính sách, ưu đãi…
2.3. Khái quát tình hình kinh tế xã hội của thị xã Thủ Dầu Một
2.3.1. Điều kiện tự nhiên

 

12


Hình 1. Bản đồ hành chính thị xã Thủ Dầu Một

Nguồn:UBND thị xã Thủ Dầu Một

 

13


a. Vị trí địa lý
Thị xã Thủ Dầu Một là tỉnh lỵ của Bình Dương, là đô thị loại bốn, nằm trong
chùm đô thị của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Với vị trí tương đối thuận lợi cho
việc giao lưu với các huyện trong tỉnh và cả nước qua quốc lộ 13, đường Bắc - Nam,
và cách Thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Biên Hòa (Đồng Nai) 30-40 km
Tổng diện tích tự nhiên: 8.787,79 ha sau khi điều chỉnh theo nghị quyết số
36/NQ-CP ngày 11-8-2009 thì diện tích thị xã là 11.881,2 ha (tăng 3.093 ha) và tăng
thêm hai đơn vị hành chính mới là Phú Hòa và Phú Tân. Như vậy đến nay Thủ Dầu
Một gồm 14 đơn vị hành chính gồm 11 phường: Phú Cường, Hiệp Thành, Chánh
Nghĩa, Phú Tân, Phú Thọ, Phú Hòa, Phú Lợi, Phú Mỹ, Định Hòa, Hiệp An, Hòa Phú
và 3 xã: Tân An, Chánh Mỹ, Tương Bình Hiệp.

 

14


Bảng 1: Diện tích các đơn vị hành chính thị xã Thủ Dầu Một
Diện

STT Đơn vị hành chính

tích(ha)

Tỷ lệ(%)

1

Phường Phú Cường

244,89

2,06

2

Phường Phú Hòa

656,81

5,53

3

Phường Phú Lợi

644,23

5,42

4

Phường Phú Tân

1.539,6

13,93

5

Phường Hòa Phú

2.848,75

23,98

6

Phường Phú Thọ

510,44

4,30

7

Phường Chánh Nghĩa

476,95

3,72

8

Phường Hiệp Thành

857,58

7,22

9

Phường Phú Mỹ

1341,11

11,29

10

Phường Định Hòa

1427,49

12,01

11

Phường Hiệp An

708,108

4,79

12

Xã Chánh Mỹ

690,36

5,81

13

Xã Tương Bình Hiệp

576,12

4,85

14

Xã Tân An

1097,94

9,24

Tổng cộng

11.881

100

(Nguồn:UBND Thị xã Thủ Dầu Một)
b. Ranh giới hành chính

+ Phía Bắc: giáp huyện Bến Cát, huyện Tân Uyên
 

15


+ Phía Nam: giáp huyện Thuận An
+ Phía Đông: giáp huyện Tân Uyên, huyện Thuận An
+ Phía Tây: giáp thành phố Hồ Chí Minh
c. Khí hậu: Thị xã Thủ Dầu Một nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới cận xích
đạo-gió mùa, nhiệt độ cao đều quanh năm, ánh sáng dồi dào, một năm có hai mùa mưa
và mùa khô rõ rệt.Đặc trưng nổi bật của thị xã là tổng lượng mưa hàng năm khá lớn
1.641-2.147 mm/năm, song lại phân bố không đều trong năm và có xu thế giảm dần từ
Tây sang Đông, từ Bắc xuống Nam.
d. Các nguồn tài nguyên
+ Tài nguyên đất: Theo kết quả tổng hợp từ bản đồ thổ nhưỡng xây dựng tại
thị xã Thủ Dầu Một từ năm 1997, trên địa bàn thị xã có các nhóm đất chính :đất đỏ
vàng, đất phèn, đất xám, đất dốc tụ. Thích hợp cho việc trồng các loại cây ăn trái,cây
ngắn ngày và hoa màu.
+ Tài nguyên nước: Nước mặt: thị xã Thủ Dầu Một có nguồn nước mặt rất
phong phú có thể dùng cho sinh hoạt và sản suất..Nước ngầm: thị xã Thủ Dầu Một
nằm trong khu vực có lượng nước ngầm rất phong phú và chất lượng nước rất tốt.
+ Tài nguyên khoáng sản: Theo quy hoạch phát triển công nghiệp khoáng sản
tỉnh Bình Dương đến năm 2010 tại địa bàn thị xã Thủ Dầu Một có bốn loại khoáng
sản chính là :than bùn, sét, Kaolin, laterit.
+ Tài nguyên nhân văn: Hiện nay trên thị xã vẫn còn bảo tồn những giá trị văn
hóa truyền thống có ý nghĩa như lễ hội Rước Vía Bà, di tích nhà tù Phú Lợi, nhà cổ
Thủ Dầu Một, làng Tương Bình Hiệp,chùa Bà, chùa Hội Khánh, đình Bà Lụa. Thủ
Dầu Một cũng nổi tiếng sản xuất hàng sơn mài gốm sứ, mây tre đan.
+ Cảnh quan và môi trường: Tuy không có nhiều cảnh quan tự nhiên đẹp như

những vùng khác nhưng với sự đầu tư sáng tạo của người dân nơi đây đã tạo ra nhiều
cảnh quan đặc sắc như chùa Bà, khu du lịch Đại Nam. Nhìn chung môi trường tại đây
 

16


được bảo vệ tương đối tốt tuy nhiên đã bắt đầu xuất hiện ô nhiễm tại các khu công
nghiệp, khu đô thị và hiện tượng xói mòn và rủa trôi tài nguyên đất.
2.3.2. Điều kiện kinh tế-xã hội
a. Điều kiện kinh tế
Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hằng năm
là 19,8 %; GDP bình quân đầu người đạt 40,2 triệu đồng.
Cơ cấu kinh tế: Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp-dịch vụnông nghiệp với tỷ trọng tương ứng là 64,3%-35,1%-0,6% vào năm 2010. Khu vực
dịch vụ tốc độ chuyển dịch nhanh (tăng 13,35 % so với năm 2005) ,khu vực công
nghiệp giảm 4,9%, khu vực nông nghiệp giảm 1,3 % so với năm 2005.
Biểu 1:Cơ cấu kinh tế thị xã Thủ Dầu Một năm 2010.

Công nghiệp:64.3%
Nông nghiệp:35.1%
Dịch vụ:0.6%

Nguồn: Phòng thống kê thị xã Thủ Dầu Một
Công nghiệp: Giá trị sản xuất công nghiệp năm 2010 ước tính đạt 8.267,6 tỷ
đồng; mức tăng trưởng bình quân hàng năm là 12,7 %. Hiện có 1.259 doanh nghiệp
 

17

(tăng2 479 doanh nghiệp so với năm 2005). Trong đó khu vực tư nhân có 1.202 doanh
nghiệp (tăng 370 doanh nghiệp so với năm 2005); khu vực nhà nước có 9 doanh
nghiệp (tăng 4 doanh nghiệp so với năm 2005)
Nông nghiệp:Ngành nông nghiệp tiếp tục giảm, tuy nhiên do áp dụng các thành
tựu khoa học kỹ thuật và thâm canh nên năng suất cây trồng và vật nuôi được giữ ổn
định. Đến năm 2010 diện tích canh tác còn 510 ha, trong đó 200 ha bị bỏ hoang (tập
trung ở phường Định Hòa, xã Chánh Mỹ, xã Tân An) và một số vườn cây ít được
chăm bón, so với năm 2005 diện tích canh tác giảm 1.228 ha. Tỷ trọng trong nội bộ
ngành có sự chuyển dịch đúng hướng, tăng tỷ trọng chăn nuôi, dịch vụ; giảm tỷ trọng
trồng trọt.
Thương mại, dịch vụ: Giá trị ngành thương mại dịch vụ năm 2010 là 2.121,4
tỷ đồng (tăng 3,9 lần so với năm 2005). Tổng mức bán lẻ hàng hóa đến năm 2010 đạt
mức 13.050,3 tỷ đồng (tăng 3,8 lần so với năm 2005), tăng trung bình hàng năm là
30,7 %; phát triển đa dạng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, đến năm 2010 có
9.176 đơn vị hoạt động (tăng 87 % so với năm 2005). Khu du lịch Đại Nam đưa vào
hoạt động thu hút khách tham quan từ nhiều nơi và góp phần đẩy nhanh tăng trưởng
các ngành dịch vụ.
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
+ Giao thông: trên địa bàn hiện có 1.161 tuyến đường do tỉnh, thị xã, phường
và các khu dân cư quản lý với tổng chiều dài là 470,657 km, nâng tỷ lệ đất giao thông
khu vực nội thị đạt 20,88 %. Đã thi công 557 công trình giao thông nông thôn chỉnh
trang đô thị với tổng chiều dài 168,885 km.
+ Cấp, thoát nước: hệ thống cấp, thoát nước được đầu tư mở rộng, nâng số hộ
sử dụng nước sạch lên 98,3 %. Hệ thống thoát nước được đầu tư đồng bộ gắn với hệ
thống giao thông dài 201,22 km/149 tuyến đường.
+ Về cấp điện: hoàn thành và triển khai Đề án quy hoạch và phát triển lưới
điện giai đoạn 2008-2010-2015 có xét đến năm 2020 nhằm đáp ứng kịp thời phát triển
 

18

kinh tế xã hội trong những năm kế tiếp. Thực hiện dự án xóa điện kế cụm ở 12 xã,
phường; nâng chỉ tiêu cấp điện cho nhân dân đạt 717,5 Kwh/người/năm với 99.9%
người sử dụng và 97% được trả theo giá nhà nước.
b. Điều kiện xã hội
Dân số và lao động việc làm: Theo số liệu thống kê năm 2010, dân số trên địa
bàn là 280.680 người, mật độ dân số là 2.362 người/km2. Tỷ lệ gia tăng dân số ở mức
tự nhiên là 6,11 ‰, so với năm 2005 giảm 1,85 ‰. Trong đó dân thành thị chiếm 31,1
% ; dân số nông thôn chiếm 68,9%. Năm 2010 số dân trong độ tuổi lao động chiếm
64,4% số dân trong thị xã tạo ra nguồn lao động dồi dào đóng góp cho sự phát triển
kinh tế xã hội của thị xã. Cơ cấu lao động từng bước chuyển dịch theo hướng tăng tỷ
trọng lao động công nghiệp, dịch vụ. Chất lượng lao động cũng dần được nâng cao,
hầu hết lao động trong các khu công nghiệp đều là lao động có tay nghề và lao động có
trình độ cao.
Bảng 2: Tình hình dân số tại thị xã qua các năm
Năm

Tổng dân số(người)

Tốc độ dân số(%)

Mật độ dân
số(người/ km2)

2005

171.331

4,6

9.949

2006

174.359

1,7

1.984

2007

178.029

2,1

2.016

2008

181.587

1,9

2.066

2009

211.068

1,6

2.150

2010

280.680

2,4

2.362

(Nguồn:Phòng thống kê thị xã Thủ Dầu Một)
Giáo dục và đào tạo: Sự nghiệp giáo dục tiếp tục phát triển theo hướng đa
dạng về loại hình trường và bậc học.

 

19


Y tế: Từng bước nâng cấp trang thiết bị, cơ sở vật chất trạm y tế và chất lượng
đội ngũ y bác sĩ. Công tác kiểm tra, giám sát vệ sinh an toàn thực phẩm, vệ sinh học
đường và vệ sinh môi trường luôn được quan tâm.. Thực hiện tốt công tác bảo hiểm y
tế:100% hộ nghèo được cấp thẻ bảo hiểm y tế.
Vệ sinh môi trường: Thành lập các đội thu gom rác sinh hoạt của người dân tại
tất cả các xã, phường;nâng số tuyến đường thu gom rác lên 313 tuyến đường lượng rác
thu gom binh quân là 134 tấn/ngày. Trong đó chất thải rắn khu vực nội thị thu gom đạt
86,94% và xử lý đạt tỷ lệ 95%.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội
Thuận lợi
- Vị trí địa lý thuận lợi do nằm gần thành phố Hồ Chí Minh lại có những tuyến
đường lớn đi qua các tỉnh, huyện khác nên thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa,
tiêu thụ sản phẩm và thu hút đầu tư trong và ngoài nước.

- Đa số đất trên thị xã là đất xám, đất nâu vàng trên phù sa cổ nên có nền đất
vững chắc, chịu nén tốt, giúp giảm nhẹ chi phí gia cố xử lý nền móng khi xây dựng
công trình cũng như cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho phát triển kinh tế xã hội.
- Dân số đông là điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất và tiêu thụ hàng
hóa, dân số trẻ đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trong tương lai.
- Giao thông chính của thị xã là một phần trong mạng lưới giao thông của tỉnh.
Từ đó có thể đị lại, vận chuyển hàng hóa trọng tỉnh và các vùng lân cận một cách
thuận tiện, tạo điều kiện thông thương phát triển kinh tế...
- Quỹ đất còn nhiều thuận lợi cho việc phát triển kinh tế của thị xã theo hướng
dịch vụ-du lịch, công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp, cho phép chuyển một phần đất đai
sang đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu thương mại, các công trình hạ tầng kỹ
thuật và xã hội...phù hợp với hướng công nghiệp hóa-hiện đại hóa của thị xã.
- Cơ cấu kinh tế của thị xã đang từng bước chuyển dịch theo hướng tích cực, đời
sống của người dân đang dần được nâng cao.
 

20


Khó khăn
- Tình trạng ô nhiễm môi trường do rác, chất thải công nghiệp, chất thải do sinh
hoạt đô thị chưa được thu gom và xử lý triệt để làm cho nước và đất ở một số nơi bị ô
nhiễm không thể tiếp tục sử dụng sản xuất.
- Dân số trẻ và đông đúc, cùng với đô thị hóa và phát triển công nghiệp với tốc

độ nhanh gây sức ép mạnh mẽ đến việc quản lý và sử dụng đất đai. Bên cạnh đó cần
phải có nhiều biện pháp bảo vệ môi trường.
- Do tác động của khủng hoảng kinh tế đã dẫn đến một số khó khăn cho các
doanh nghiệp trong sản xuất, xuất khẩu hàng hóa. Trong công nghiệp, khả năng cạnh
tranh hàng hóa chưa cao vì chưa đa dạng về mẫu mã, chất lượng và giá cả, chưa nhiều
doanh nghiệp sử dụng công nghệ tiên tiến…
- Kinh tế hợp tác xã phát triển yếu, ngành nghề truyền thống khôi phục và phát
triển chưa mạnh. Kinh tế có phát triển nhưng tình trạng ô nhiểm môi trường luôn là
vấn đề bức xúc cần được giải quyết.
- Quản lý giáo dục, nhất là cơ sở giáo dục ngoài công lập có lúc chưa chặt chẽ,
cơ sở giáo dục ở một số trường trung học chưa đáp ứng được yêu cầu chuẩn hóa. Một
bộ phận người lao động con thất nghiệp và công việc không ổn định.

 

21