“TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY”
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.27 MB, 65 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY”
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
NGUYỂN TRẦN YẾN THY
07124120
DH07QL
2007 – 2011
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
- TP. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011 -
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
NGUYỄN TRẦN YẾN THY
“TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Dương Thị Tuyết Hà
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh)
(Ký tên: ………………………………)
- TP. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011 -
Suốt đời con khắc ghi công ơn ba mẹ đã sinh thành và
dưỡng dục cho con có đủ sức khoẻ và trí tuệ như hôm nay.
Em xin chân thành cảm ơn quí thầy cô khoa QLĐĐ&BĐS
đã giảng dạy và truyền đạt những kiến thức vô cùng quí giá đối
với em trong suốt 4 năm qua.
Em xin chân thành cảm ơn cô - Thạc sỹ Dương Thị Tuyết
Hà đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi để
em hoàn thành luận văn này.
Thành thật cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND
huyện Hóc Môn, Phòng TN&MT huyện Hóc Môn, các cô chú,
anh chị hiện đang công tác tại Tổ Giải quyết tranh chấp đất đai
đã cung cấp số liệu,giải đáp những thắc mắc và đưa ra những ý
kiến đóng góp quý báo.
Xin gởi lời cảm ơn đến các bạn lớp DH07QL đã cùng
trao dồi kiến thức và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và
đặc biệt là trong quá trình thực hiện luận văn này .
Vì thời gian và kiến thức có hạn, luận văn không tránh khỏi
những khiếm khuyết, thiếu sót. Rất mong được sự góp ý chân thành
của các Thầy Cô giáo và các bạn. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Sinh viên
Nguyễn Trần Yến Thy
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Trần Yến Thy, Khoa Quản Lý Đất Đai và Thị
Trường Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn
huyện Hóc Môn thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến nay”
Giáo viên hướng dẫn: Thạc sỹ Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn Chính Sách Pháp Luật,
khoa QLĐĐ&BĐS, trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Hóc Môn là một huyện ngoại thành thuộc thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí nằm
phía Tây Bắc cách trung tâm thành phố khoảng 20km, dân số khoảng 353.918 dân
gồm 11 xã và 01 thị trấn. Là huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân nhập cư ở các tỉnh
vào làm việc, các xí nghiệp ô nhiễm di dời về và các hộ dân thuộc diện giải tỏa nhà ở
nội thành có nhu cầu xây dựng nhà xưởng và nhà ở nên tình hình biến động đất đai có
nhiều diễn biến khá phức tạp. Hầu hết, các tranh chấp đều liên quan đến đất đai. Mặt
khác các qui định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai vẩn chưa cụ thể, rõ
ràng. Chính vì vậy đã làm cản trở, ách tắc trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai
thời gian qua.
Từ đầu năm 2005 đến tháng 6/2011 có tổng số 918 hồ sơ tranh chấp đất đai
diễn ra trên địa bàn huyện.Tại UBND huyện là 369 đơn. Số đơn không thuộc thẩm
quyền giải quyết là 18 đơn. Nhìn chung, kể từ khi nhà nước ban hành luật đất đai năm
1993 đến nay, tình hình tranh chấp đất đai trên huyện Hóc Môn có xu hướng giảm dần,
tuy nhiên các vụ việc diễn ra không kém phần gay gắt, phức tạp.Tập trung ở một số
dạng như tranh chấp ranh đất, tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, tranh
chấp đất ở nhờ…và có nhiều vụ việc giải quyết rất lâu vẫn chưa dứt điểm. Chính
quyền địa phương đã triển khai giải quyết, tuy nhiên vẫn còn một vài tồn tại nhất định.
Dựa vào những qui định hiện hành về công tác giải quyết tranh chấp đất đai và
bằng nhiều phương pháp như: phương pháp nghiên cứu nội nghiệp, phương pháp kế
thừa, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh… đã đi vào nghiên cứu các dạng
tranh chấp trên địa bàn huyện Hóc Môn, đề ra hướng giải quyết đối với từng trường
hợp cụ thể. Bên cạnh đó đề tài cũng đưa ra kết quả đạt được trong công tác hòa giải,
giải quyết tranh chấp đất đai của huyện. Đồng thời cũng nêu ra những khó khăn vướng
mắc trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai giúp cho công tác quản
lý nhà nước về đất đai tốt hơn nhằm đem lại sự ổn định và phát triển kinh tế xã hội.
Qua nghiên cứu thực tế cho thấy, công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa
bàn huyện Hóc Môn được thực hiện tương đối tốt. Trình tự thủ tục luôn tuân theo các
đúng quy định của các văn bản chỉ đạo. Song công tác này còn tồn tại một số vướng
mắc cần khắc phục như:
- Việc lưu trữ thông tin về thửa đất chưa được rõ ràng gây khó khăn cho việc
xác minh thực tế.
- Đội ngũ cán bộ quản lý đất đai chưa được nâng cao trình độ thêm vào đó là
nhận thức về pháp luật của mỗi người, mỗi ngành có nơi có lúc còn rất khác nhau đã
dẫn đến việc giải quyết một số tranh chấp đất đai kéo dài gây bức xúc cho nhân dân và
cả cơ quan giải quyết.
DANH SÁCH NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT
STT
0
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
18
19
20
21
22
23
Nội dung
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Hội đồng nhân dân
Tài nguyên và Môi trường
Tòa án Nhân dân
Tranh chấp
Tranh chấp đất đai
Mặt trận tổ quốc
Diện tích tự nhiên
Phổ thông trung học
Trung học cơ sở
Diện tích
Quyết định
Chính Phủ
Nghiên cứu tổng hợp
Giải quyết
Nông nghiệp
Vị trí địa lý
Giá trị sản xuất
Thương mại - dịch vụ
Chủ tịch
Chữ viết tắt
GCN QSDĐ
QSDĐ
UBND
HĐND
TN&MT
TAND
TC
TCĐĐ
MTTQ
DTTN
PTTH
THCS
DT
QĐ
CP
NCTH
GQ
NN
VTĐL
GTSX
TM-DV
CT
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1. Diện tích tự nhiên phân bố theo đơn vị hành chính ........................................14
Bảng 2. Hiện trạng hệ thống thủy văn chính trên địa bàn huyện .................................15
Bảng 3. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế chủ yếu (Giá hiện hành) ...........................17
Bảng 4. Cơ cấu GTSX các ngành kinh tế chủ yếu trên địa bàn huyện ........................18
Bảng 5. Thống kê kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Hóc Môn ..........................23
Bảng 6. Danh mục các công trình khởi công mới của Huyện ......................................24
Bảng 7. Tình hình cấp GCN QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn từ năm 2005 đến
tháng 6 năm 2011 .........................................................................................................26
Bảng 8. Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 của huyện Hóc Môn ..........................................27
Bảng 9. Hiện trạng sử dụng đất Nông nghiệp huyện Hóc Môn năm 2010 ..................28
Bảng 10. Hiện trạng sử dụng đất Phi nông nghiệp huyện Hóc Môn năm 2010 ...........29
Bảng 11. Tổng hợp tình hình TCĐĐ tại 12 xã, thị trấn của huyện Hóc Môn
(từ năm 2005 đến tháng 6/2011) ....................................................................................31
Bảng 12. Kết quả hòa giải ở cấp cơ sở từ năm 2005 đến tháng 6/2011 .......................35
Bảng 13. Lượng đơn hòa giải không thành chuyển lên UBND huyện giải quyết từ 2005
đến tháng 6 năm 2011 ....................................................................................................36
Bảng 14. Lượng đơn tranh chấp gửi về huyện từ năm 2005 đến tháng 6/2011 ...............39
Bảng 15. Tổng lượng đơn tranh chấp tại UBND huyện từ năm 2005 đến tháng 6/2011 .40
Bảng 16. Các dạng TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND huyện Hóc Môn từ
2005 đến tháng 6/2011...................................................................................................41
Bảng 17. Tổng hợp tình hình xử lý đơn TCĐĐ tại huyện Hóc Môn ...............................47
Bảng 18. Kết quả giải quyết TCĐĐ của huyện Hóc Môn từ năm 2005 đến tháng 6 năm
2011 ..............................................................................................................................48
Bảng 19. Tiến độ giải quyết hồ sơ TCĐĐ từ năm 2005 đến tháng 6/2011 ..................49
DANH SÁCH CÁC BIỂU VÀ SƠ ĐỒ
Danh sách các biểu đồ
Biểu đồ 1. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Hóc Môn năm 2010 ......................................28
Biểu đồ 2. Lượng đơn TCĐĐ tại cơ sở từ năm 2005 đến tháng 6 năm 2011...................32
Biểu đồ 3. Kết quả hòa giải ở cấp cơ sở .......................................................................35
Biểu đồ 4. Tổng lượng đơn tranh chấp tại UBND huyện từ năm 2005 đến tháng 6/201140
Biểu đồ 5. Số lượng đơn mỗi dạng tranh chấp từ năm 2005 đến tháng 6/2011 ............42
Biểu đồ 6. Tiến độ giải quyết hồ sơ TCĐĐ tại phòng TN&MT huyện Hóc Môn .......49
Danh sách các sơ đồ
Sơ đồ 1. Trình tự giải quyết TCĐĐ thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện .................... 8
Sơ đồ 2. Trình tự giải quyết TCĐĐ thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh ........................ 9
Sơ đồ 3. Quy trình giải quyết TCĐĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn ................................33
Sơ đồ 4. Quy trình giải quyết TCĐĐ tại Phòng TN&MT huyện Hóc Môn.....................38
MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................................ 1
Tính cấp thiết của đề tài....................................................................................... 1
Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2
Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 2
Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................. 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ....................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 3
I.1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 9
I.1.3. Cơ sở thực tiễn .........................................................................................10
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.................................................................................13
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................13
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên .............................................................................15
I.2.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ................16
I.2.4. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn huyện Hóc Môn ..........16
I.2.5. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế xã hội ...........................20
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ...................................................................21
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ................................................................................21
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................21
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..........................................................................22
II.1. Tình hình quản lý đất đai ...........................................................................22
II.1.1. Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ địa chính ............22
II.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................23
II.1.3. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ........................................................25
II.1.4. Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................25
II.1.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất .............................................................................................................27
II.1.6. Công tác thanh tra, kiểm tra tình hình quản lý và sử dụng đất đai .........27
II.2. Tình hình sử dụng đất đai ..........................................................................27
II.2.1. Cơ cấu sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hóc Môn ............................27
II.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................28
II.3. Đánh giá tình hình giải quyết TCĐĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn ...........31
II.3.1. Thực trạng tranh chấp đất đai .................................................................31
II.3.2. Quy trình giải quyết TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND
huyện ......................................................................................................33
II.3.3. Kết quả giải quyết TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND huyện
Hóc Môn ............................................................................................................39
II.3.4. Những nguyên nhân dẫn đến TCĐĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn .......44
II.3.5. Các nguyên tắc giải quyết TCĐĐ của UBND huyện Hóc Môn .............45
II.3.6. Cách thức giải quyết các hình thức TCĐĐ của UBND huyện ...............46
II.3.7. Tình hình tiếp nhận và xử lý đơn TCĐĐ tại huyện Hóc Môn ................46
II.3.8. Đánh giá kết quả giải quyết TCĐĐ của UBND huyện Hóc Môn từ năm
2005 đến tháng 6 năm 2011 ...................................................................50
II.3.9. Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình giải quyết TCĐĐ của
UBND huyện Hóc Môn..........................................................................51
II.3.10. Một số vướng mắc trong công tác giải quyết TCĐĐ và một số giải pháp
tháo gỡ những vướng mắc ......................................................................51
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................................53
Kết luận .............................................................................................................53
Kiến nghị ...........................................................................................................54
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất chính
không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp, là
một bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia. Các Mác đã khác quát vai trò kinh
tế của đất đai: "Đất là mẹ, sức lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất". Trong
nền kinh tế thị trường, người ta coi đất đai là hàng hoá đặc biệt. Câu nói “tấc đất, tấc
vàng” nói lên sự quý giá ở tầm mức cao nhất của đất đai thực ra cũng không đủ. Nếu
nói dưới góc độ giá trị lịch sử - xã hội : “mỗi tấc đất đều nhuốm máu cha ông”; đất đai
là “giang sơn gấm vóc” thì sự thiêng liêng, quý giá ấy khó lấy thước đo nào mà định
giá.
Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm
gần đây tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về
tính chất, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa nhanh. Các dạng tranh chấp đất đai
phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất đai trong các vụ án ly hôn... Có thể
liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Việc quản lý đất đai còn
nhiều thiếu sót, sơ hở; việc giao đất và cấp GCNQSDĐ tiến hành chậm; việc lấn chiếm
đất đai diễn ra ngày càng phổ biến nhưng không được ngăn chặn và xử lý kịp thời; đất
đai từ chỗ chưa được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao…
Hóc Môn là một huyện ngoại thành thuộc thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí nằm
phía Tây Bắc cách trung tâm thành phố khoảng 20km, dân số khoảng 353.918 dân
gồm 11 xã và 01 thị trấn. Là huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân nhập cư ở các tỉnh
vào làm việc, các xí nghiệp ô nhiễm di dời về và các hộ dân thuộc diện giải tỏa nhà ở
nội thành có nhu cầu xây dựng nhà xưởng và nhà ở. Nhìn chung, từ khi ban hành luật
đất đai 2003, tình hình tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Hóc Môn có xu hướng
giảm nhưng các vụ việc diễn ra khá phức tạp, không ít những vụ tranh chấp xảy ra
giữa những người có cùng huyết thống, nhiều vụ dẫn đến ẩu đả gây hậu quả vô cùng
nghiêm trọng. Có nhiều vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài trong nhiều năm, phát
sinh khiếu kiện kéo dài và làm giảm lòng tin của người dân đối với đường lối, chính
sách, pháp luật của Nhà nước.
Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm ổn
định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được
sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện. Chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà
nước ta có nhiều thay đổi tương thích với từng giai đoạn phát triển của cách mạng,
song bên cạnh đó còn nhiều quy định không nhất quán. Hơn nữa, việc giải thích,
hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền cũng chưa đầy đủ và kịp thời.
Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất
đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai và việc giải
quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền trong những năm gần đây,
trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về
đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai thích hợp nhằm nâng cao
hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp
cho công dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay.
Trang 1
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự chấp thuận của khoa QLĐĐ&BĐS và
bộ môn chính sách pháp luật tôi thực hiện đề tài: "Tình hình tranh chấp và giải quyết
tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Hóc Môn thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005
đến nay".
Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn
huyện Hóc Môn đồng thời chỉ ra những tồn tại, vướng mắc trong quá trình giải quyết
tranh chấp đất đai trên địa bàn Huyện và đề xuất những giải pháp để giải quyết nhanh,
hiệu quả các vụ tranh chấp đất đai mang lại sự hài lòng cho người dân.
Đối tượng nghiên cứu
Các dạng tranh chấp đất đai xảy ra giữa hộ gia đình, giữa cá nhân với nhau,
giữa hộ gia đình, cá nhân với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn huyện Hóc
Môn.
Phạm vi nghiên cứu
Các vụ tranh chấp đất đai xảy ra trên địa bàn huyện Hóc Môn mà thẩm quyền
giải quyết thuộc UBND huyện Hóc Môn từ năm 2005 đến nay.
Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của UBND huyện Hóc
Môn từ năm 2005 đến nay.
Trang 2
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Một số khái niệm cơ bản
Đất đai
Đất đai: Theo quy định tại Điều 1 Luật đất đai 2003 của Nhà nước Cộng Hòa
Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thì đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất và quản lý.
Người sử dụng đất
- Người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư,
cơ sở tôn giáo.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất: là quyền lợi của người dân khi sử dụng đất cụ thể được
Luật đất đai 2003 quy định tại điều 105 và 106 của cụ thể như sau:
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất NN;
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất NN;
+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của
mình;
+ Khiếu nại, tố cáo khởi kiện về những hành vi vi phạm đến quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
+ Bên cạnh đó người sử dụng đất còn được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh
góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
- Nghĩa vụ của người sử dụng đất: Là bổn phận, trách nhiệm của người dân khi
sử dụng đất được Luật đất đai 2003 quy định tại Điều 107 của cụ thể như sau:
+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng
trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
+ Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng QSDĐ
theo quy định của pháp luật;
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường không làm tổn hại tới lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
+ Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
+ Giao lại đất khi Nhà nước có QĐ thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn SDĐ.
Trang 3
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 4, Luật đất đai 2003 thì “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Tranh chấp đất đai
Theo khoản 26 Điều 4 Luật đất đai năm 2003:
- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
- Trong thực tế có một số trường hợp tranh chấp về lợi ích kinh tế có liên quan
gián tiếp đến quyền sử dung đất, những trường hợp này không hẳn là tranh chấp đất
đai nhưng có khi cũng được coi là tranh chấp đất đai.
Giải quyết tranh chấp đất đai
Khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp khó có thể thỏa thuận với
nhau để đưa ra giải pháp hữu hiệu trong việc thực hiện quyền sử dụng đất. Những mâu
thuẩn này sẽ ngày càng gay gắt hơn nếu không được các bên cùng phối hợp giải quyết.
Khi đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện chức năng của mình trong việc
chỉ rõ quyền quản lý và sử dụng đất đối với các bên.
Giải quyết tranh chấp đất đai là việc tìm ra một giải pháp đúng đắn trên cơ sở
pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng mâu thuẩn trong nội bộ nhân dân, tổ chức.
Trên cơ sở đó phục hồi lại quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm, đồng thời truy cứu
trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật.
Khiếu nại
Theo Luật Khiếu nại, Tố cáo ngày 02 tháng 12 năm 1998 và luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Khiếu nại, Tố cáo ngày 01 tháng 06 năm 2004 và 2005:
Khiếu nại là việc công dân, cơ quan tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ
tục do luật này quy định đề nghị cơ quan, tổ chức có thẩm quyền quyết đinh hành
chính, hành vi hoặc QĐ kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ rằng quyết định hoặc
hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Thanh tra đất đai
Thanh tra đất đai là sự xem xét, kiểm soát, kiểm tra thường xuyên, định kỳ
nhằm rút ra những nhận xét, kết luận cần thiết để kiến nghị với CQNN nhằm khắc
phục những nhược điểm, góp phần nâng cao hiệu quả QLNN đối với đất đai.
Quyết định hành chính
Theo Khoản 10 Điều 2 của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật khiếu
nại, Tố cáo:
Quyết định hành chính là quyết định hành chính bằng văn bản của cơ quan
hành chính nhà nước hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà
nước được áp dụng một lần hoặc một số đối tượng cụ thể, môt số vấn đề cụ thể trong
hoạt động quản lý hành chính.
Hành vi hành chính
Trang 4
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
Theo khoản 11 Điều 2 của luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Khiếu nại,
Tố cáo:
Hành vi hành chính là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước khi thực hiện
nhiêm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật.
I.1.1.2. Một số vấn đề về tranh chấp đất đai
Nguyên nhân tranh chấp đất đai
TCĐĐ đang là một thách thức đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc giải quyết dứt điểm, có hiệu quả vấn đề này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc
duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội trong cả nước và ở từng địa phương.
Do đó, việc tìm hiểu và nhận dạng các nguyên nhân phát sinh TCĐĐ là rất cần thiết
trong nỗ lực tìm kiếm, xác lập cơ chế thích hợp để giải quyết dứt điểm, triệt để loại
tranh chấp này. Bao gồm nguyên nhân khách quan và chủ quan:
Nguyên nhân khách quan
Do hai lần điều chỉnh ruộng đất vào năm 1978 - 1979 và năm 1982 - 1983 cùng
với chính sách cấp đất theo kiểu bình quân nhân khẩu đã dẫn đến những xáo trộn lớn
về ruộng đất, về ranh giới, về số lượng, về mục đích sử dụng.
Nguyên nhân chủ quan
Do đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao, giá đất ngày càng có giá trị do nhu
cầu đất ở và đất sản xuất ngày càng tăng cao, trong khi diện tích đất sử dụng cho các
mục đích là có giới hạn.
Do tình hình chuyển nhượng không có giấy tờ hợp pháp.
Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ được triển khai đại trà làm phát sinh nhiều
vấn đề sai sót như cấp sai thửa, trùng thửa, sai tên chủ sử dụng, sai diện tích.
Do cơ chế quản lý nhà nước về đất đai trước kia còn lỏng lẻo, phân công, phân
cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến quản lý thiếu chặt chẽ còn nhiều khuyết điểm.
Hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải giữ vai trò đặc biệt quan trọng khi tiến hành giải quyết TCĐĐ, không
chỉ chú trọng hoà giải khi phát sinh tranh chấp, mà khi giải quyết khiếu nại, tiếp tục
hòa giải cũng đạt nhiều kết quả; hoà giải thành càng nhiều càng tốt vì giải quyết tranh
chấp về đất đai ngoài việc đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, đảm bảo sự
ổn định, còn phải tăng cường sự đoàn kết giữa Nhà nước với dân, trong nội bộ nông
dân, giữa dân với dân và trong thân tộc.
Luật Đất đai năm 2003 quy định hòa giải tranh chấp đất đai là trình tự thủ tục
bắt buộc, quan trọng trong quá trình giải quyết các vụ việc tranh chấp về QSDĐ (Luật
Đất đai năm 1993 chỉ khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai). Trong những năm
qua, UBND cấp xã với trách nhiệm theo qui định đã chủ trì, phối hợp với Mặt trận Tổ
quốc và các thành viên, các tổ chức xã hội khác đã thực hiện hòa giải thành công nhiều
vụ việc tranh chấp đất đai, chấm dứt vụ việc từ cơ sở.
Theo điều 135 Luật Đất đai và điều 159 Nghị định 181 thì:
+ Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh
chấp thông qua hòa giải ở cơ sở.
+ Nếu không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi
có đất tranh chấp.
Trang 5
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
+ Thời hạn hòa giải là ba mươi ngày (30) ngày kể từ ngày nhận đơn.
+ Thành phần hòa giải gồm: CT hoặc Phó CT HĐND, đại diện MTTQ, đại diện
các đoàn thể, cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp, người am hiểu đất đai tại địa phương.
+ Hòa giải tranh chấp đất đai được lập thành biên bản. Biên bản phải ghi đầy đủ
họ tên, chức vụ các thành viên tham gia hòa giải và cả xác nhận hòa giải thành hoặc
không thành của UBND xã, phường, thị trấn. Biên bản hòa giải được gửi cho các bên
tham gia tranh chấp và lưu tại UBND xã, phường, thị trấn.
+ Trường hợp hòa giải thành mà có làm thay đổi hiện trạng, ranh giới thửa đất,
thay đổi chủ sử dụng đất thì biên bản hòa giải gửi cho cơ quan TN&MT.
+ Cơ quan TN&MT có trách nhiệm trình UBND cùng cấp quyết định công
nhận quyền sử dụng đất theo nội dung biên bản hòa giải thành và cấp mới GCNQSDĐ.
+ Trường hợp hoà giải không thành: nếu đương sự có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ hợp lệ quy định tại các khoản 1, 2 và 5
Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì nguyên đơn gửi biên bản hòa giải không thành kèm
theo hồ sơ đến TAND, nếu đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hay một trong các lọai giấy tờ hợp lệ thì gửi biên bản hòa giải không thành kèm theo
hồ sơ đến Phòng TN&MT hoặc Sở TN&MT.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Theo điều 38 Luật Đất đai năm 1993, UBND giải quyết tranh chấp đất đai đối
với đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, TAND giải quyết tranh chấp đất
đai đối với đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về tài sản
gắn liền với đất. Khi không đồng ý với quyết đinh giải quyết tranh chấp đất đai của
UBND có thẩm quyền thì đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp
trên, quyết định của cơ quan hành chính cấp trên là quyết định giải quyết cuối cùng.
Đến năm 1998, Luật khiếu nại, Tố cáo ra đời thí các tỉnh thành đều vận dụng
Luật khiếu nại, Tố cáo để giải quyết tranh chấp đất đai. Theo Luật Khiếu nại, Tố cáo
khi không đồng ý với quyết định hành chính thì đương sự có quyền khiếu nại lại
quyết định hành chính tại cơ quan ra quyết định hành chính đó. Đó là điểm khác nhau
về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Luật Đất đai năm 1993 và Luật
Khiếu nại, Tố cáo năm 1998.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực vào ngày 1/7/2004 thì việc giải
quyết tranh chấp đất đai được vận dụng theo luật này. Về cơ bản thẩm quyền giải
quyết TCĐĐ của Luật đất đai năm 2003 giống như điều 38 Luật đất đai năm 1993.
Theo điều 136 Luật Đất đai năm 2003 và điều 160 Nghị định 181 thì thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai được giải quyết như sau:
Tranh chấp đất đai được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên
hoặc các bên đương sự không đồng ý thì được giải quyết như sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các bên đương sự không có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì được giải quyết như sau:
+ Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết đối với
tranh chấp đất đai giữ cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cộng đồng dân cư với nhau;
giữa hộ gia đình cá nhân và cộng đồng dân cư. Nếu không đồng ý với quyết định của
Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thì các bên tranh chấp có quyền gửi
Trang 6
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương. Quyết định của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là
quyết định giải quyết cuối cùng.
+ Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết tranh
chấp giữa tổ chức với nhau, giữa tổ chức với hộ gia đình cá nhân, giữa tổ chức với cơ
sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
+ Nếu không đồng ý với quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải quyết tranh
chấp đất đai đến Bộ TN&MT, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Bộ
TN&MT là quyết định giải quyết cuối cùng.
- Những trường hợp TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND :
+ Tranh chấp về QSDĐ khi người sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc một trong
các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.
+ Các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
- TCĐĐ là vấn đề phức tạp, đã và đang phát sinh nhiều khiếu kiện, nhưng tổ
chức và cơ chế giải quyết thiếu ổn định và nhìn chung bất cập so với yêu cầu thực tế.
Do đó, giải quyết một vụ TCĐĐ đòi hỏi phải tuân theo một trình tự, thủ tục nhất định
để đảm bảo sự nhất quán, nhằm đem lại kết quả khách quan khi giải quyết tranh chấp.
- Hòa giải TCĐĐ: là bước quan trọng đầu tiên khi tiến hành giải quyết một vụ
TCĐĐ.
- Khoản 1,2 điều 135 luật đất đai qui định:
1. Nhà nước khuyến khích các bên TCĐĐ tự hoà giải hoặc giải quyết TCĐĐ
thông qua hoà giải ở cơ sở.
2. TCĐĐ mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến UBND
xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
- UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với MTTQ Việt Nam và
các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải TCĐĐ
- Thời hạn hòa giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày UBND xã, phường,
thị trấn nhận được đơn.
- Kết quả hoà giải TCĐĐ phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên
tranh chấp và xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp kết quả
hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND, phường, thị trấn chuyển kết quả
hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý
đất đai.
- Thành phần hồ sơ tranh chấp đất đai bao gồm:
+ Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai;
+ Các giấy tờ bằng chứng có liên quan đến thửa đất tranh chấp.
* Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đối với trường hợp Chủ tịch UBND
huyện quận, thị xã, thuộc tỉnh giải quyết lần đầu
Sau khi nhận hồ sơ TCĐĐ, phòng TN&MT tiến hành thẩm tra, xác minh theo
các bước sau:
Trang 7
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
+ Làm việc với các đương sự để làm rõ nội dung tranh chấp và yêu cầu bổ sung
hồ sơ, tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp; trường hợp cần thiết mở hội nghị tư
vấn để giải quyết.
+ Làm việc với UBND xã, phường, thị trấn, để thống nhất kết quả thẩm tra, xác
minh.
+ Viết báo cáo kết quả thẩm tra, xác minh, nhận xét và kết luận vụ việc, trình
UBND quyết định giải quyết vụ việc.
Trong quá trình thẩm tra xác minh giải quyết vụ việc, Phòng TN&MT vẫn áp
dụng nguyên tắc hòa giải và phân tích, giải thích các chính sách pháp luật có liên quan
đến đất đai.
UBND cấp xã hòa
giải
UBND cấp huyện
giải quyết lần đầu
UBND cấp tỉnh giải
quyết có hiệu lực thi
hành
Sơ đồ 1. Trình tự giải quyết TCĐĐ thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện.
* Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp Chủ tịch
UBND tỉnh, thành phố Trung ương giải quyết lần đầu
Sau khi nhận hồ sơ tranh chấp đất đai, Sở TN & MT tiến hành nghiên cứu hồ
sơ, đối với những vụ tranh chấp phức tạp, Sở TN &MT có thể thành lập đoàn thanh tra
TN & MT hoặc đề nghị UBND cấp tỉnh thành lập đoàn thanh tra liên ngành để tổ chức
thanh tra, xác minh, thu thập chứng cứ theo các bước sau:
+ Làm việc với các đương sự để làm rõ nội dung tranh chấp và yêu cầu bổ sung
hồ sơ, tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp. Tổ chức đối thoại khi cần thiết.
+ Làm việc với UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để tìm hiểu về
nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, thu thập chứng cứ và hồ sơ địa chính thửa đất.
+ Làm việc với các tổ chức, nhân chứng để thu thập tài liệu, chứng cứ đến nội
dung tranh chấp.
+ Làm việc với UBND cấp huyện để thống nhất kết quả thẩm tra, xác minh và
kết luận vụ việc.
Trong quá trình thẩm tra giải quyết, xác minh giải quyết vụ việc thanh tra Sở
TN & MT vẫn áp dụng nguyên tắc hòa giải khi cần thiết.
Trang 8
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
UBND cấp xã hòa
giải
UBND cấp tỉnh giải
quyết lần đầu
Bộ TN & MT giải
quyết cuối cùng
Sơ đồ 2. Trình tự giải quyết TCĐĐ thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh.
Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai
Thời hạn giải quyết TCĐĐ được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2003:
+ Thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã là ba mươi ngày (30) ngày làm việc kể từ
ngày UBND xã nhận đơn của các bên tranh chấp.
+ Thời hạn giải quyết tranh chấp lần đầu là không quá ba mươi (30) ngày làm
việc kể từ ngày nhận đơn của các bên tranh chấp.
+ Thời hạn giải quyết tranh chấp lần cuối là không quá bốn mươi lăm ngày (45)
ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn của các bên tranh chấp.
+ Thời hạn khiếu nại quyết định của UBND cấp huyện là không quá chín mươi
ngày (90) ngày kể từ ngày nhận được quyết định.
+ Thời hạn khiếu nại quyết định của UBND cấp tỉnh giải quyết TCĐĐ lần đầu
là không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày nhận được quyết định.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai ngày 26/3/2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004 qui định về
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
- Luật khiếu nại, tố cáo ngày 12/02/1998, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
luật khiếu nại, tố cáo ngày 15/6/2004 và ngày 29/11/2005;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
luật đất đai, có hiệu lực ngày 16/11/2004;
- Nghị định số 136/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 của chính phủ về qui định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật khiếu nại, tố cáo và Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật khiếu nại, tố cáo;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường , hỗ trợ tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai có hiệu lực thi hành
ngày 01/7/2007;
Trang 9
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày19/10/2009 của Chính phủ về việc cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có hiệu lực thi hành
ngày 10/12/2009;
- Quyết định số 132/QĐ-UBND ngày 05/9/2006 của UBND Thành phố về qui
định tiếp công dân, xử lý đơn, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh;
- Quyết định số 60/QĐ-UBND ngày 27/7/2009 của UBND Thành phố về ban
hành biểu mẫu nghiệp vụ tiếp công dân, xử lý đơn, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;
- Quyết định số 03/QĐ-UBND ngày 16/3/2009 của UBND huyện Hóc Môn về
ban hành qui định tiếp công dân, xử lý đơn, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
I.3. Cơ sở thực tiễn
I.3.1. Các loại hình tranh chấp
Huyện Hóc Môn đang trong quá trình đẩy mạnh Công nghiệp hoá - Hiện đại
hoá, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực. Thị trường đất đai mới từng bước
được hình thành và hoàn thiện. Thực tế đó làm cho quá trình sử dụng đất cũng như
những quan hệ đất đai có nhiều biến động phức tạp liên quan trực tiếp đến lợi ích của
mọi người. Tranh chấp đất đai là vấn đề rất đáng quan tâm, tìm hiểu các loại hình
tranh chấp để đề ra các biện pháp giải quyết phù hợp nhằm “tháo ngòi nổ” xung đột
không để phát sinh trở thành “điểm nóng” gây mất ổn định chính trị, tình hình trật tự
an toàn xã hội là việc làm rất cần thiết. Tính phức tạp của tranh chấp đất đai không chỉ
bắt nguồn từ những xung đột gay gắt về lợi ích kinh tế, từ hệ quả của sự quản lý thiếu
hiệu quả của cơ quan công quyền, sự bất hợp lý và thiếu đồng bộ của hệ thống chính
sách, pháp luật đất đai…mà còn do những nguyên nhân có tính lịch sử trong quản lý
và sử dụng đất đai qua các thời kỳ. Nhìn chung, có 3 loại hình tranh chấp phổ biến:
- Tranh chấp về QSDĐ là tranh chấp giữa các hộ gia đình cá nhân với nhau về
QSDĐ.
- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà ở,
vật kiến trúc khác và cây trồng trên đất. Loại hình tranh chấp này do TAND giải quyết.
- Tranh chấp về QSDĐ có liên quan đến địa giới hành chính. Loại tranh chấp
này thường xảy ra giữa người ở hai tỉnh, hai huyện, hai xã với nhau, tập trung ở những
nơi có vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế, văn hóa, ở những vị trí dọc theo
triền sông lớn, những vùng có địa giới không rõ ràng, không có mốc giới nhưng là vị
trí quan trọng. Cùng với việc chia tách các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã thì
TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính tương đối nhiều.
I.3.2. Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp
Từ nhiều năm nay, tình hình tranh chấp đất đai luôn là vấn đề bức bách được
Đảng, Nhà nước và toàn xã hội quan tâm. Đảng và Nhà nước đã có nhiều Chỉ thị, Nghị
quyết về vấn đề này. Các văn bản đó đã và đang được triển khai thực hiện, có tác động
tích cực đến tình hình giải quyết tranh chấp đất đai. Nhờ vậy, nhiều vụ việc phức tạp
đã được giải quyết, góp phần ổn định tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội
của đất nước. Bên cạnh đó, do nhiều nguyên nhân, thời gian gần đây tình tranh chấp
của công dân diễn ra không bình thường, tính chất phức tạp.Vì thế, việc tìm hiểu các
Trang 10
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
dạng tranh chấp đất đai để tìm ra biện pháp giải quyết đúng đắn là vấn đề cần thiết.
Qua nghiên cứu cho thấy có các dạng tranh chấp phổ biến như sau:
Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Dạng tranh chấp này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh này
thường do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng viết hoặc hợp đồng viết
nhưng đơn giản vì thế sau một thời gian một bên cảm thấy thiệt thòi nên phát sinh
tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên cùng có lợi.
Về nguyên tắc nếu hai bên đã hoàn thành, nghĩa là giao nhận đất, quyền sử
dụng đất và hợp đồng đó không trái pháp luật, đúng thủ tục quy định, thì việc tranh
chấp đòi lại đất không có căn cứ.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Dạng này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh này do một bên hoặc cả hai bên
thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường
hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký hợp đồng thấy giá quá rẻ nên rút lại không thực hiện
hợp đồng. Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không rõ ràng như không nói rõ diện
tích, không giao kết ai đóng thuế, làm thủ tục… cũng dẫn đến tranh chấp.
Về nguyên tắc người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đóng thuế chuyển
nhượng QSDĐ, lệ phí trước bạ. Nếu người dân am hiểu về luật và những quy định của
Luật Đất đai thì việc thì việc giao kết ai đóng thuế, làm thủ tục... không thể xảy ra.
Nếu xảy ra là do sự thiếu hiểu biết của các bên có liên quan.
Thông thường các bên chuyển nhượng đất không làm đúng thủ tục về ký kết
hợp đồng, nhiều trường hợp chỉ hợp đồng miệng hoặc làm giấy hợp đồng viết tay rất
đơn giản, đây là một yếu tố rất dễ xảy ra tranh chấp.
Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
Việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm hợp đồng như:
- Hết thời hạn giao đất nhưng không giao trả đất.
- Không trả tiền thuê đất.
- Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê đất.
- Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.
- Hợp đồng miệng không rõ ràng, cụ thể.
Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Tranh chấp này thường phát sinh sau thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết nhưng
bên có nghĩa vụ đã không thực hiện đúng cam kết.
Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất
Tranh chấp này thường xảy ra do:
- Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế
theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc không theo
quy định của pháp luật thừa kế nên tranh giành nhau.
- Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại quyền sử dụng đất
nhưng di chúc đó trái pháp luật
Trang 11
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
Tranh chấp do lấn đất, chiếm đất
Loại tranh chấp này xảy ra là do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của
nhau. Có trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp của nhà
Nước đã giao cho người khác, nay tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh
chấp. Đây là loại hình tranh chấp phổ biến nhất.
Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất
Loại tranh chấp này tuy ít phức tạp. Nhưng thông thường do một bên ở sâu
hoặc xa mặt tiền (đường hoặc kênh rạch) và một bên do có thành kiến hoặc xích mích
cá nhân đã cản trở bên kia thực hiện QSDĐ (chẳng hạn như không cho đi nhờ qua,
không cho bơm nước qua để đến được đất người kia …) từ đó dẫn đến tranh chấp với
nhau.
Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến sử dụng đất
Loại tranh chấp này thường xảy ra do một bên có hành vi trái pháp luật dẫn đến
hủy hoại đất bên kia làm cho không thể sử dụng được hoặc sử dụng không hiệu quả
như làm đổ dầu, làm sạt lở đất, lấp mương thoát nước….
Ngoài ra còn có tranh chấp về QSDĐ có liên quan đến địa giới hành chính,
tranh chấp này thường phát sinh thường là do việc phân vạch địa giới không rõ ràng,
việc phân rạch địa giới không rõ ràng, việc định mốc giới không chuẩn xác, không ổn
định (sông bên lở, bên bồi…) tài liệu để phân vạch địa giới bị thất lạc….
Tranh chấp về quyền sử dụng đất
Loại tranh chấp này thường xảy ra do các bên tranh chấp có nhận thức khác
nhau về quyền sử dụng đất, bên nào cũng cho mình mới có quyền sử dụng đất và đều
đưa ra những tài liệu, bằng chứng để chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp của mình
(ví dụ như: cả hai bên đều đưa ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Tranh chấp tài sản gắn liền với đất
Tài sản gắn liền với đất (bất động sản) bao gồm: nhà ở, vật kiến trúc khác và
cây lâu năm.
Thông thường khi tranh chấp các loại tài sản này (dưới các hình thức như: tranh
chấp sở hữu thừa kế, mua bán …tài sản) bao giờ cũng gắn liền với việc yêu cầu công
nhận quyền sử dụng đất mặc dù nội dung chính là tranh chấp tài sản.
Tranh chấp trong vụ án ly hôn
Tranh chấp mà thường xảy ra trong trường hợp ly hôn mà vợ chồng là thành
viên trong hộ gia đình được giao quyền sử dụng đất.
Đặc trưng của tranh chấp này chỉ gắn liền với vụ án ly hôn có tranh chấp về
phân chia tài sản là quyền sử dụng đất.
Tranh chấp đòi tiền mua bán đất
Tranh chấp này ít xảy ra, tuy nhiên vẫn được Tòa án giải quyết như đối với việc
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (buộc thực hiện nghĩa vụ trả
tiền).
Trang 12
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
I.2.1.1. Vị trí địa lý và ranh giới hành chính
Thực hiện chủ trương của Trung ương và TP, ngày 01/04/1997 huyện Hóc Môn
được tách thành Quận 12 và huyện Hóc Môn mới, gồm 12 đơn vị hành chính, trong đó
có 11 xã và 1 thị trấn, có 76 ấp - khu phố với tổng diện tích tự nhiên là 10.943,38 ha
chiếm 5,21% so với diện tích toàn Thành phố; dân số khoảng 353.918 dân.
Vị trí địa lý: Hóc Môn là một huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh
cách thành phố 20 km về phía Tây-Bắc. Tọa độ địa lý huyện Hóc Môn được xác định
như sau:
+ Vĩ độ Bắc từ 10o0’34” đến 10o49’00”.
+ Kinh độ Đông từ 106o31’20” đến 106o40’45”.
Ranh giới hành chính huyện được xác định như sau:
+ Phía Bắc giáp huyện Củ Chi
+ Phía Nam giáp Quận 12 và huyện Bình Chánh.
+ Phía Tây giáp tỉnh Long An.
+ Phía Đông giáp tỉnh Bình Dương.
Bản đồ hành chính huyện Hóc Môn.
Trang 13
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
Bảng 1. Diện tích tự nhiên phân bố theo đơn vị hành chính.
STT
Xã, thị trấn
1
Thị trấn
2
Tân Thới Nhì
3
Tân Hiệp
4
Thới Tam Thôn
5
Đông Thạnh
6
Nhị Bình
7
Xuân Thới Sơn
8
Tân Xuân
9
Trung Chánh
10
Xuân Thới Thượng
11
Xuân Thới Đông
12
Bà Điểm
Toàn huyện
Diện tích
Ha
173,76
1.727,80
1.196,98
894,33
1.282,90
853,38
1.502,04
273,66
177,20
1.857,17
299,17
705,00
10.943,38
%
1,59
15,78
10,94
8,17
11,72
7,79
13,73
2,50
1,62
16,97
2,73
6,44
100
(Nguồn: Phòng TN & MT huyện Hóc Môn)
I.2.1.2. Địa hình
Trên địa bàn có 3 dạng địa hình chính :
- Vùng gò cao có cao trình từ 8 – 10 m (so với mặt nước biển), có diện tích 277
ha, chiếm 1,53% diện tích tự nhiên, có đặc điểm là nền móng vững chắc, thoát nước
tốt, thuận lợi bố trí các cơ sở Công nghiệp, các trung tâm hạ tầng kỹ thuật, khu cây
xanh tập trung.
- Vùng triền có cao trình từ 2 – 8 m (so với mặt nước biển), có diện tích 5.719
ha, chiếm 53,38% diện tích tự nhiên, có nền móng tương đối vững chắc, khả năng
thoát nước trung bình, hiện đang là vùng chuyên trồng cây hàng năm, thuận lợi cho
việc bố trí các cơ sở Công nghiệp sạch vừa và nhỏ xen cài các khu dân cư.
- Vùng bưng trũng có cao trình dưới 2m (so với mặt nước biển), có diện tích là
4.923 ha, chiếm 45,09% diện tích tự nhiên. Đây là khu vực thoát nước kém và hiện
nay phần lớn là đất trồng lúa, màu, trồng cây hàng năm.
I.2.1.3. Khí hậu
Huyện Hóc Môn mang tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, trong
năm chia 2 mùa rõ rệt: Mùa mưa và mùa khô; nhiệt độ cao và ổn định.
Nhiệt độ bình quân là 27oC, độ ẩm không khí 75% - 95% vào mùa mưa và
65%-85% vào mùa khô, lượng bốc hơi trung bình năm 1.100 mm - 1.300 mm.
Nhìn chung khí hậu trên địa bàn huyện tương đối ôn hòa, ít bị ảnh hưởng của
gió bão, không có gió Nam khô nóng, mùa Đông không lạnh và không có sương muối,
ánh sáng dồi dào trong năm, thuận lợi cho sản xuất Nông nghiệp.
I.2.1.4. Thủy văn
Huyện Hóc Môn có 6 sông rạch chính, tập trung nằm ở phía Bắc và phía Đông
huyện. Trong đó tuyến đường thủy quan trọng nhất là sông Sài Gòn chạy qua các xã
phía Bắc của huyện. Nối kết với sông Sài Gòn là hệ thống kênh rạch Rạch Hóc Môn,
Rạch Tra, Rạch Bà Hồng, Kênh Thầy Cai, Kênh An Hạ. Trên hệ thống sông này cung
Trang 14
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy
cấp nguồn nước cho nhà máy nước Tân Hiệp từ đó cung cấp cho Thành phố. Đây là
một trong nét đặc trưng quan trọng trong quá trình phát triển của huyện.
Bảng 2: Hiện trạng hệ thống thủy văn chính trên địa bàn huyện.
STT
1
2
3
4
5
6
Tên gọi
Sông Sài Gòn
Rạch Hóc Môn
Rạch Bà Hồng
Rạch Tra
Kênh Thầy Cai
Kênh An Hạ
Chiều dài (m)
5.625
6.000
3.800
4.200
7.500
9.150
Chiều rộng (m)
200
35
30
90
40
90
Độ sâu (m)
10
2-3
04
05
05
05
(Nguồn : UBND huyện Hóc Môn)
Ngoài các sông rạch chính huyện Hóc Môn còn có hệ thống kênh rạch nhỏ và
thủy lợi phục vụ công tác tưới tiêu trong Nông nghiệp. Vào mùa khô từ tháng 3 đến
tháng 6 nước sông rạch ngọt dùng cho sinh hoạt được, ngược lại vào mùa mưa chịu
ảnh hưởng rữa trôi phèn tại chổ và phèn ngoại lai nên nước sông rạch có mức độ phèn
cao không dùng cho sinh hoạt được nhất là vùng Nhị Xuân - An Hạ.
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên
I.2.2.1.Tài nguyên đất
Nhóm đất xám: là một trong hai nhóm đất chủ yếu của huyện, có tổng diện tích
là 5.062,01 ha, chiếm 46,26% diện tích tự nhiên. Loại đất này dễ thoát nước, thuận lợi
cho cơ giới hoá.
Nhóm đất phù sa: có tổng diện tích là 5.067,59 ha, chiếm 46,31% diện tích tự
nhiên, bao gồm đất phù sa và đất phèn. Trong đó loại đất phèn chiếm tỷ lệ khá cao.
Nhóm đất nâu vàng: có diện tích 615,72 ha, chiếm 5,63% diện tích tự nhiên,
phân bố ở các vùng gò, chủ yếu trồng cây lâu năm.
Nhóm đất sông suối: có diện tích là 198,16 ha, chiếm 1,18% diện tích tự nhiên,
đây là nhóm đất ít nhất trên địa bàn huyện.
I.2.2.2. Tài nguyên nước
Nguồn nước mặt: huyện Hóc Môn với hệ thống sông ngòi dày đặc, nguồn nước
dồi dào nhưng thường xuyên bị nhiễm mặn, do đó việc sử dụng cho sinh hoạt và trồng
trọt rất hạn chế.
Tuy nhiên huyện Hóc Môn có những ưu thế nhất định như sử dụng nguồn nước
để Nuôi trồng Thủy sản, hay phát triển các loại hình sinh thái du lịch dọc theo các
nhánh sông.
Nguồn nước ngầm: Nguồn nước ngầm phân bố khá rộng, nước ngầm ngọt phân
bố chủ yếu ở các tầng có độ sâu 100 - 300 m, trong đó có nơi 20 - 50 m, trữ lượng khai
thác ước tính 300 - 400 m3/ngày
I.2.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
I.2.3.1. Lợi thế
Huyện Hóc Môn có vị trí thuận lợi về giao thông mang tính chất đầu mối, cửa
ngõ của Thành phố nối với các tỉnh miền Đông, miền Tây Nam Bộ và giao lưu quốc tế
thông qua hệ thống giao thông đường bộ, đường thủy quan trọng
Trang 15
