“TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY”
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.47 MB, 69 trang )
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM
VỚI MẶT TIỀN ĐƯỜNG 3/2, QUẬN 10,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH
: VĂN NGUYỄN TUYẾT HẰNG
MSSV
: 07135092
LỚP
: DH07TB
KHÓA
: 2007 – 2011
NGÀNH
: Quản Lý Thị Trường BĐS
-Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS
VĂN NGUYỄN TUYẾT HẰNG
XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM
VỚI MẶT TIỀN ĐƯỜNG 3/2, QUẬN 10,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân
( Khoa Quản Lý Đất Đai & BĐS
Trường Đại Học Nông Lâm Tp.HCM)
Ký tên:……………………………..
- Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011 -
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên con xin thành kính gởi đến Cha, Mẹ lòng biết ơn sâu sắc
nhất, người đã sinh thành, dưỡng dục, yêu thương, chăm sóc và là điểm tựa
vững chắc tạo mọi điều kiện cho con học tập tốt để có được thành quả như ngày
hôm nay. Con cũng chân thành cảm ơn những người thân yêu trong gia đình,
những người đặt niềm tin, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho con an tâm hoàn
thành việc học của mình.
Về phía nhà trường, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm, Ban Chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản
cùng quý thầy cô đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức quý báu
cũng như kinh nghiệm hữu ích làm hành trang vững chắc cho em bước vào đời.
Đặc biệt, em xin gởi lời tri sâu sắc đến thầy Nguyễn Văn Tân, người đã
tận tình hướng dẫn, chỉ dạy em trong suốt quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu.
Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Ban lãnh đạo và các anh chị thuộc
phòng Thẩm Định - công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân, đặc biệt là
anh Trần Đê đã tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập nghiên cứu đề
tài báo cáo của mình.
Cảm ơn các bạn lớp DH07TB – những người đã đồng hành cùng mình
trong suốt 4 năm học vừa qua. Cầu chúc cho mọi người, gia đình, thầy cô, bè
bạn nhiều sức khỏe, thành công và hạnh phúc trong cuộc sống.
Ngày …tháng…năm 2011
Sinh viên
Văn Nguyễn Tuyết Hằng
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện : Văn Nguyễn Tuyết Hằng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản
Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện: “XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VỚI
MẶT TIỀN ĐƯỜNG 3/2, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Bộ môn Công nghệ Địa chính, Khoa
Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Công tác thẩm định giá bất động sản của nước ta hiện còn là một ngành còn khá sơ
khai và mới mẻ, các công ty hầu hết đều có dữ liệu riêng cho mình và chưa có một sự
gắn bó chặt chẽ với nhau. Đặc biệt trong quá trình áp dụng các phương pháp, nhất là
phương pháp so sánh để tính giá trị bất động sản thì những hệ số điều chỉnh trong quá
trình áp dụng hầu hết dựa trên kinh nghiệm của chuyên viên thẩm định. Xuất phát từ
thực trạng trên, người nghiên cứu quyết định thực hiện đề tài: “Xây dựng hệ số điều
chỉnh giá đất giữa hẻm với mặt tiền đường 3/2, quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh”
nhằm phần nào đưa ra cách xác định hệ số điều chỉnh hẻm trong khu vực này và có thể
áp dụng cho các khu vực khác.
Với việc sử dụng phương pháp so sánh cặp các bất động sản của phương pháp so sánh
trực tiếp, kèm theo công tác điều tra khảo sát thực tế, phương pháp phân tích tổng hợp,
phương pháp chuyên gia…đề tài đã tìm hiểu thị trường bất động sản khu vực, nghiên
cứu khu vực đoạn đường khảo sát, xác định và phân tích các yếu tố tác động đến giá trị
bất động sản trong khu vực, từ đó xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố tác động này để
tiến đến xây dựng hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền đường 3/2. Yếu tố được chọn
để điều chỉnh là quy mô diện tích và vị trí (MTĐ – Hẻm). Sau khi chứng minh hệ số
điều chỉnh diện tích cho các bất động sản trong khu vực ta được tỉ lệ (hệ số) giữa quy
mô diện tích 30 < 60 m2, quy mô >80 m2 so với quy mô 60 < 80 m2 lần lượt là:
92,76% ;95,20% tiến hành so sánh cặp 17 tài sản nghiên cứu, dựa theo hệ số điều
chỉnh diện tích vừa tính được tiến hành điều chỉnh chúng từ đó xác định hệ số điều
chỉnh giữa hẻm và mặt tiền, cho ra kết quả hệ số là:
Vị trí 1 (hẻm rộng hơn 5m): 0,51
Vị trí 2 (hẻm từ 3m đến 5m): 0,36 đối với hẻm 5m, 0,26 đối với hẻm 3m
Vị trí 3 (hẻm từ 2m đến dưới 3m): 0,24
Đánh giá kết quả nghiên cứu và so sánh với Quy định hệ số và giá đất của Nhà nước,
đề tài cho thấy có sự chênh lệch lớn giữa mức giá do Nhà nước quy định so với giá
giao dịch trên thị trường, hệ số chênh lệch giữa hẻm và mặt tiền đường cũng không
hoàn toàn giống như công văn Nhà nước ban hành. Như vậy, tùy vào mục đích vận
dụng mà ta chọn giá nào cho phù hợp để mang lại hiệu quả cao nhất.
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................................. 1
PHẦN I TỔNG QUAN ................................................................................................... 2
I.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................................................2
I.1.1. Cơ sở khoa học ...............................................................................................................2
I.1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................................... 11
I.1.3. Hẻm và cách tính hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền theo quy định
pháp luật ................................................................................................................................... 12
I.1.4. Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp.............. 14
I.2. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện .................................... 15
I.2.1. Nội dung nghiên cứu .................................................................................................. 15
I.2.2. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................... 15
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................16
II.1. Giới thiệu công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân .......................................... 16
II.1.1. Sơ lược về công ty .................................................................................................... 16
II.1.2. Quy trình thẩm định giá tại công ty...................................................................... 20
II.2. Những biến động của thị trường bất động sản khu vực trong những tháng vừa
qua ................................................................................................................................................... 21
II.2.1. Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói chung ....................... 21
II.2.2. Thị trường bất động sản quận 10 .......................................................................... 22
II.3. Giới thiệu đoạn đường nghiên cứu và phân tích đánh giá các tài sản được khảo
sát .................................................................................................................................................... 22
II.3.1. Giới thiệu đoạn đường tiến hành nghiên cứu khảo sát .................................... 22
II.3.2. Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản trong khu vực khảo
sát ............................................................................................................................................... 25
II.3.3. Sơ lược đánh giá các tài sản được khảo sát trên đoạn đường 3/2, Quận 10
.................................................................................................................................................... 25
II.3.4. Bảng thống kê số liệu sau khi tính toán ra đơn giá đất/m2 của các bất động
sản .............................................................................................................................................. 26
II.4. Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường 3/2, Quận 10,
TP. Hồ Chí Minh ......................................................................................................................... 27
II.4.1. Quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền của tuyến đường 3/2
.................................................................................................................................................... 27
II.4.2. Nhận xét ....................................................................................................................... 40
II.5. So sánh kết quả nghiên cứu với quy định giá đất của khu vực do UBND TP. Hồ
Chí Minh ban hành ..................................................................................................................... 40
II.5.1. Bảng giá đất quận 10 nhà nước quy định năm 2011 ....................................... 40
II.5.2. So sánh giá đất thực tế và đơn giá đất trung bình mà nhà nước công bố ... 41
II.5.3. So sánh kết quả tính toán hệ số thực tế và hệ số do chi cục thuế ban hành .... 42
II.5.4. Nhận xét ....................................................................................................................... 42
PHẦN III KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ.........................................................................43
III.1 Kết luận ................................................................................................................................ 43
III.2 Kiến nghị ............................................................................................................................. 43
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
UBND
TNHH
TP.HCM
VN
XNK
TM
QSDĐ
:
:
:
:
:
:
:
:
Bất động sản
Ủy ban Nhân dân
Trách nhiệm hữu hạn
Thành phố Hồ Chí Minh
Việt Nam
Xuất nhập khẩu
Thương mại
Quyền sử dụng đất
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Bảng hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền theo công văn 7575/HD-LS của
UBND Thành phố Hồ Chí Minh ...................................................................................12
Bảng 2: Bảng thống kê số liệu các tài sản khảo sát .......................................................27
Bảng 3: Bảng thống kê số liệu các bất động sản mặt tiền đường 3/2, quận 10 .............28
Bảng 4: Bảng thống kê các tài sản thuộc đoạn Lý Thường Kiệt – Nguyễn Tri Phương ...29
Bảng 5: Bảng thống kê các tài sản thuộc đoạn Nguyễn Tri Phương – Lê Hồng Phong35
Bảng 6: Bảng thống kê các tài sản thuộc đoạn Lê Hồng Phong – Ngã sáu Công trường
Dân chủ ..........................................................................................................................38
Bảng 7: Bảng so sánh mức độ chênh lệch giữa giá đất thực tế và đơn giá đất được quy
định ................................................................................................................................41
Bảng 8: Bảng so sánh hệ số hẻm/ mặt tiền thực tế của đường 3/2 so với hệ số do Nhà
nước công bố .................................................................................................................42
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1: Cách xác định vị trí hẻm...................................................................................13
Hình 2: Xác định cấp hẻm .............................................................................................13
Hình 3: Quy trình thẩm định giá tại Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân .......20
Hình 4: Bản đồ Thành phố Hồ Chí Minh ......................................................................23
Hình 5: Bản đồ quận 10 .................................................................................................24
DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Tính giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất và đơn giá quyền sử
dụng đất.
Phụ lục 2: Hai Phụ lục Thông tư 13 – Thông tư liên bộ xây dựng – Tài chính - Vật giá
chính phủ
Phụ lục 3: Bảng Đơn giá đất Quận 10 năm 2011
Phụ lục 4: Bảng thống kê số liệu
Phụ lục 5: Sơ đồ các tài sản trên đường 3/2, quận 10
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
ĐẶT VẤN ĐỀ
Thẩm định giá đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Định giá
bất động sản phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như góp vốn, liên doanh, liên kết,
đầu tư, tăng vốn, thành lập, giải thể, xử lý vụ án, cho thuê tài chính, lên sàn chứng
khoán…Ngoài ra, công tác thẩm định còn giúp ích rất nhiều trong việc xác định nghĩa
vụ tài chính của người sử dụng đất, làm căn cứ cho các giao dịch trên thị trường, đánh
giá tài sản đảm bảo cho các giao dịch tín dụng và nhiều lĩnh vực khác của đời sống.
Trên thế giới, thẩm định giá được hình thành và phát triển từ khá lâu nhưng ở Việt
Nam còn nhiều mới mẻ, đang trong quá trình hoàn thiện. Trong quá trình định giá bất
động sản, vấn đề khó khăn nhất mà nhà định giá thường phải đối mặt là không tìm
kiếm được các giao dịch tương tự trên thị trường vào thời điểm định giá (không có
giao dịch hoặc quá ít giao dịch) do đó các công ty thẩm định thường xây dựng cho
mình một hệ thống dữ liệu riêng nhằm phục vụ cho công tác thẩm định của mình một
cách nhanh và hiệu quả nhất. Tuy nhiên, vấn đề là vẫn chưa có sự gắn bó thống nhất
nhất định giữa các dữ liệu này cộng với việc thực hiện phương pháp so sánh để tính
giá trị bất động sản thì những hệ số điều chỉnh trong quá trình áp dụng hầu hết dựa vào
kinh nghiệm của chuyên viên thẩm định, đó đó, người nghiên cứu tiến hành thực hiện
đề tài: “Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm với mặt tiền đường 3/2, quận
10, Thành phố Hồ Chí Minh” nhắm phần nào đưa ra cách xác định hệ số điều chỉnh
hẻm trong khu vực này và áp dụng cho các khu vực khác để giúp công tác thẩm định
giá của nước ta nói chung và của công ty nói riêng có thể phát triển hơn.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
- Nhằm xác định hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền đường của khu vực và
hơn hết tìm ra cách xác định có cơ sở lý luận để có thể áp dụng cho các
khu vực khác.
- Xác định mức độ chênh lệch giữa hệ số và giá đất thực tế của tuyến
đường khảo sát với hệ số và giá đất của nhà nước ban hành.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
- Các bất động sản thuộc dạng nhà phố đã và đang giao dịch trong thời
gian gần đây.
- Thị trường bất động sản khu vực, những biến đổi thị trường ảnh hưởng
đến giá giao dịch bất động sản.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
- Phạm vi không gian: Khu vực đường 3/2 quận 10. Trong đó chia thành 3
đoạn nhỏ: Lý Thường Kiệt - Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Tri Phương –
Lê Hồng Phong, Lê Hồng Phong - Ngã sáu công trường Dân chủ.
- Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ ngày 05/03/2011 đến
05/07/2011
Trang 1
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Tổng quan về bất động sản
1. Khái niệm bất động sản
- Theo định nghĩa của Bloomberg, bất động sản là “một mảnh đất đai và tất cả
các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
- Theo từ điển trực tuyến Oxford, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai và
công trình xây dựng”.
- Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các
tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”.
- Theo tổ chức California Real Estate Brokerage, bất động sản là “đất đai và các
cải thiện và các quyền sở hữu và sử dụng chúng”.
Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 181 quy
định:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Đặc điểm bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm: đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá
biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện
tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ... Chính vì tính
khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản
có tính cá biệt. Trong cùng một vùng khu vực nhỏ cũng rất khó có khả năng tồn tại hai
bất động sản hoàn toàn giống nhau cho dù đó là hai bất động sản nằm liền kề nhau, có
kiến trúc xây dựng và thiết kế giống nhau thì cũng sẽ tồn tại những yếu tố không tương
đồng, ngay cả trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác
nhau do những yếu tố khách quan hay chủ quan nào đó...
- Tính bền lâu: do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, có thể xem như
không thể hủy hoại. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây
dựng và sử dụng một thời gian thì sẽ được cải tạo, nâng cấp và có thể tồn tại khá lâu.
Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là để chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình
xây dựng. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi
phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi
thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực
chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp
Trang 2
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
tục an toàn cho việc sử dụng. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất
đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không
bao giờ cạn.
- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị
của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà
nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo
giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Đất chỉ có quyền sử dụng: do pháp luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt nam quy định đất là thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý và người
dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền chiếm hữu. Do đó các giao dịch bất
động sản chỉ là những giao dịch quyền lợi.
- Bất động sản có tính chất khá đặc biệt đó là khả năng chuyển hóa thánh tiền
kém: do bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, các giao dịch bất động sản thường
cần nhiều thời gian nên cho dù có nắm giữ bất động sản trong tay thì khả năng chuyển
nó thành tiền cũng cần nhiều thời gian và phụ thuộc nhiều vào thị trường.
- Các tính chất khác:
+ Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS
trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc
trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc
thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí
quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS
rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng
quản lý thích hợp và tương xứng.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sản chịu
sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về
bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào
thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các
vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.
3. Phân loại bất động sản
Nhìn theo mỗi khía cạnh mà bất động sản được chia thành nhiều loại.Từ kinh
nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất
đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,
tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên
thế giới.
Trang 3
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
- Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Phân chia theo chức năng sử dụng thì bất động sản gồm các loại:
- Đất: gồm đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang,
đất sử dụng cho mục đích đặc biệt.
- Nhà ở: phân thành nhà thấp tầng (từ 9 tầng trở xuống) và nhà cao tầng (từ 10
tầng trở lên)
- Bất động sản thương mại: là bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại,
buôn bán: trung tâm thương mại, cửa hàng, kiot, siêu thị...
- Bất động sản dịch vụ: là bất động sản tạo ra doanh thu khi cung ứng dịch vụ:
trường học, cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trường, spa, khu nhà văn háo
thể thao, nhà hàng...
- Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước
như công trình an ninh quốc phòng, trường học nhà nước...
- Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử,
khu bảo tồn...
4. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với
BĐS nói chung, cụ thể là:
a. Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá
trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị
trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò
quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở
các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3,
trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí
khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan
trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng
Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường
hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp,
ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
côngtrình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến
trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Trang 4
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng
đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng
khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm
cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
b. Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại
sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ
BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà
nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì
càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
c. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
Tính hữu dụng của BĐS.
Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê,
thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền
sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy
bay không được cao quá 3 tầng...)
Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như tình trạng giáo dục, y tế, vấn đề an ninh,
tập quán sinh hoạt của nhừng dân trong khu vực, những yếu tố thuộc về tâm linh,
phong thủy cũng tác động đến giá trị bất động sản.
I.1.1.2. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản
1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Mục 9, Điều
4).
Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận (2008) định
nghĩa: “Thẩm định giá bất động sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong
những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp”. Theo
Nguyễn Thế Phượng (2010), thẩm định giá không chỉ là ước tính giá trị của tài sản, giá
Trang 5
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
trị đó có thể là giá trị thị trường hoặc không phải là giá trị thị trường tùy theo mục đích
của thẩm định giá hoặc điều kiện cụ thể của thị trường.
Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát, thẩm định giá bất động sản là một khoa
học ước tính giá trị bất động sản theo thị trường tại một thời điểm xác định phục vụ
cho một mục đích đã được xác định trước.
2. Mục đích thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:
- Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất)
- Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,
cho thuê, cho thuê lại, sáp nhập. đầu tư, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm, đấu giá,
hiện thực giá trị trong bảng cân đối kế toán, chứng minh tài sản...
- Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh
thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
3. Các dạng thời gian trong thẩm định giá bất động sản
Khi thẩm định giá một bất động sản bất kỳ có hai dạng thời gian:
- Thời hạn thực hiện (thời gian thực hiện)
- Thời điểm có giá trị hiệu lực: là khoảng thời gian mà thẩm định viên ấn định
trong chứng thư thẩm định về thời hạn có giá trị hiệu lực của giá trị bất động sản. Thời
điểm có giá trị hiệu lực có thể trong quá khứ, hiện tại và tương lai
+ Hiện tại: thời điểm có hiệu lực là trùng với thời điểm báo cáo thẩm định giá
+ Quá khứ: Thẩm định giá trị tài sản trong quá khứ cho các mục đích sau:
Chứng thực giá trị bất động sản di chúc
Đánh giá giá trị tài sản bị thiệt hại, tai nạn, rủi ro
Kháng cáo về mức thuế đánh trên giá trị tài sản
Chia tài sản li hôn.
+ Tương lai: Thẩm định giá tài sản trong tương lai cho các mục đích sau:
Thẩm định giá các công trình kiến trúc được nâng cấp, tân trang, đổi mới khi giá
trị dựa trên thời điểm hòan thành (nâng cấp) trong tương lai
Quy đổi tại thời điểm kết thúc dòng tiền dự kiến.
4. Quy trình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
Quy trình thẩm định giá được quy định tại Việt Nam gồm sáu bước:
Bước 1: Xác định vấn đề
- Thiết lập mục tiêu thẩm định giá
- Nhận biết về bất động sản thẩm định: đặc điểm pháp lý, kinh tế, môi trường
- Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá và phương pháp
- Thiết lập ngày có hiệu lực
- Thống nhất về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
- Nhận biết các yếu tố cung cầu, đặc điểm thị trường tương ứng với bất động sản
thẩm định
Trang 6
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
- Nhận biết các tài liệu cần thiết
- Thiết kế chương trình
- Lập kế hoạch thời gian
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
- Thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường
- Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh
Bước 4: Phân tích thông tin
- Phân tích tài liệu
- Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Đưa ra kết quả của từng phương pháp
- Đưa ra giá trị thị trờng/ phi thị trường của từng phương pháp
- Nhận xét về kết quả thẩm định giá
- Trình bày hạn chế về kết quả thẩm định giá
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
- Báo cáo thẩm định giá
- Chứng thư thẩm định giá
5. Cơ sở giá trị và các nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động
sản
a. Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản được tiến hành dựa trên hai cơ sở giá trị: cơ sở giá trị
thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường.
Cơ sở giá trị thị trường
Theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì “Giá trị thị
trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng
bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình
thường”.
Như vậy những điều kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thị trường là: khách
quan, độc lập, thông tin minh bạch và thị trường ổn định. Nếu như một trong những
điều kiện này bị vi phạm thì cơ sở giá trị thị trường bị phá vỡ.
Cơ sở giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường là giá trị khi được thực hiện trong một giao dịch mà không
thuần túy tuân theo các điều kiện của giá trị thị trường. Giá trị phi thị trường gồm một
số giá trị trong các trường hợp sau đây:
- Giá trị bảo hiểm
- Giá trị tính thuế
- Giá trị đầu tư
- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng
- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế
Trang 7
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
-
Giá trị doanh nghiệp
Giá trị tài sản chuyên dùng
Giá trị thanh lý
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán
Giá trị đặc biệt
6. Những nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản
Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Nguyên tắc cung - cầu
- Nguyên tắc thay đổi
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc cân bằng
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
- Nguyên tắc phân phối thu nhập
- Nguyên tắc đóng góp
- Nguyên tắc tuân thủ
- Nguyên tắc cạnh tranh
- Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai.
7. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng tại Việt Nam
a. Phương pháp so sánh
Cơ sở lý luận
- Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những bất động sản tương tự được
giao dịch với giá trị của bất động sản cần định giá có mối liên hệ với nhau.
- Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
Các trường hợp áp dụng
- Định giá các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy
nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân
xưởng và nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các
mảnh đất trống
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục
đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua hoặc
chuyển quyền sở hữu ( hay sử dụng) đất đai...
Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không
cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc các mô hình tính tóan, mà dựa vào sự hiện
diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị.
- Các quan điểm của người bán và người mua đặc trưng đã được thể hiện tại giá
cuối cùng;
- Các thay đổi các điều kiện tài chính và lạm phát được thể hiện trong giá bán;
Trang 8
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
- Sự khác biệt giữa các đối tượng so sánh được hiệu chỉnh
- Có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công
nhận.
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.
Nhược điểm:
- Không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử
dụng được phương pháp này.
- Các thông tin thường mang tính lịch sử.
- Phức tạp trong việc thu thập thông tin về giá bán thực tế, đây là một trong
những khó khăn nhất trong điều kiện nước ta hiện nay, do các giao dịch thường ít công
khai, số liệu các bên tham gia giao dịch cung cấp cho cơ quan chức năng (như cơ quan
thuế) nhiều khi cũng không chính xác;
- Khó xác minh các điều kiện đặc biệt của hợp đồng giao dịch;
- Phụ thuộc vào tính tích cực của thị trường;
- Phụ thuộc vào độ ổn định của thị trường;
- Phức tạp khi phối hợp các dữ liệu về phân tích sự khác biệt của các BĐS đã
bán với bất động sản định giá.
b. Phương pháp chi phí
Cơ sở lý luận
- Dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần thẩm định có thể được đo
bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.
- Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế.
Các trường hợp áp dụng
- Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên dùng, đơn
chiếc.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu.
- Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương
pháp định giá khác.
Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm:
- Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt
- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự
báo dòng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.
Nhược điểm:
- Gặp phải những hạn chế trong phương pháp so sánh
- Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa
chắc bằng với giá trị toàn bộ.
- Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan.
- Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật và phải có kinh nghiệm.
Trang 9
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
c. Phương pháp thu nhập
Cơ sở lý luận
- Dựa trên nguyên tắc chủ yếu là nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: cho rằng
giá thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất các khoảng thu nhập ròng
tương lai có thể nhận được từ tài sản đó.
- Hoàn toàn có thể xác định được dòng lợi tương lai mà tài sản tạo ra.
Các trường hợp áp dụng
- Áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
- Định giá những tài sản mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương
lai.
Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm:
- Đơn giản trong áp dụng
- Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể
so sánh được.
Nhược điểm:
- Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất
lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai...
- Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai
- Áp dụng một tỷ lệ vốn hóa cố định.
- Trong khi hiệu quả của tài sản trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong
kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng
tiềm tàng.
d. Phương pháp lợi nhuận
Cơ sở lý luận
Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi
nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản
mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không
mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.
Dựa trên chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với
những tài sản giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào
khả năng sinh lời của tài sản.
Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động
tạo ra lợi nhuận.
Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định gái phải có kiến thức vững
vàng về các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được
mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng
động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó.
Trang 10
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
e. Phương pháp thặng dư
Cơ sở lý luận
Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp và
nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai, tức là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá
trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát
triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
Các trường hợp áp dụng
Đối tượng là những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển.
Các bất động sản này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang
tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo.
Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm:
- Để định giá các bất động sản có khả năng phát triển.
- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá.
- Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán ( cho thuê) tối thiểu.
Nhược điểm:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
- Mọi ước tính về chi phí, giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi
tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày
07/08/2008 - Về việc Hướng dẫn áp dụng Bảng giá các loại đất ban hành kèm theo
Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân
thành phố.
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính – Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
- Quyết định 411 /QĐ-BXD ngày 21/03/2010 của Bộ Xây Dựng – Công bố
suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009.
- Thông tư số 13/LB-TT Liên Bộ Xây dựng – Tài Chính - Vật giá chính phủ.
- QCVN 03: 2009 BXD Quy Chuẩn Kỹ Thuật Quốc gia về phân loại, phân
cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP - Nghị định của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung các loại giá đất ban hành ngày 16/11/2004.
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007- Hướng dẫn thực
hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ
- Luật xây dựng – Luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số
16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 về Xây dựng.
Trang 11
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
I.1.3. Hẻm và cách tính hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền theo quy định pháp
luật
I.1.3.1. Khái niệm hẻm
Theo từ điển Tiếng Việt, hẻm là một nơi hẹp hay một ngõ hẹp, hai bên có thể có
núi hoặc tường cao. Nếu hai bên là núi thì ngõ này là hẻm núi, còn hẻm trong các đô
thị thì hai bên có tường cao, nhà ở hai bên mặt đường và là một đường rẽ đi từ đường
chính vào.
Nếu tính theo cách đánh số nhà, thì hẻm của đường nào sẽ mang tên đường đó và
được đánh số theo trật tự số trên đường.
I.1.3.2. Phân loại hẻm
- Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường.
- Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)
+ Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1.
+ Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.
I.1.3.3. Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo công
văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh
Đơn giá đất có vị trí trong hẻm được tính theo đơn giá đất mặt tiền đường nhân với
hệ số vị trí cụ thể.
Bảng 1: Bảng hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền theo công văn 7575/HD-LS
của UBND Thành phố Hồ Chí Minh
STT
Loại hẻm
Vị trí 1
Vị trí 2
Vị trí 3
Vị trí 4
1
Hẻm cấp 1
0,5
0,4
0,3
0,2
2
Hẻm cấp 2
Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 1
3
Cấp hẻm còn lại
Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 2
Cách xác định vị trí hẻm:
- Vị trí 1: Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi
măng.
- Vị trí 2: Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông,
xi măng.
- Vị trí 3: Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi
măng.
- Vị trí 4: Có chiều rộng hẻm dưới 2m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi
măng.
Trang 12
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
Hình 1: Cách xác định vị trí hẻm
Cách tính hệ số:
- Đơn giá đất của hẻm cấp 1 được xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá đất
mặt tiền đường.
- Đơn giá đất của hẻm cấp 2 được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 1
cho từng vị trí hẻm tương ứng
- Đơn giá đất của cấp hẻm còn lại được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp
2 cho từng vị trí hẻm tương ứng.
- Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải đá, trải nhựa hoặc
bê tông, xi măng của cùng loại hẻm.
Hình 2: Xác định cấp hẻm
Trang 13
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
I.1.4. Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp
I.1.4.1. Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh
Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có
giao dịch phổ biến trên thị trường.
Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so
sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch
thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Căn cứ để điều chỉnh các giao dịch thị trường này để tìm ra giá trị của tài sản cần
thẩm định là hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh.
Như vậy, đối với thẩm định giá bất động sản, do mỗi bất động sản đều có những
đặc thù riêng nên khi tìm được các giao dịch thị trường thì phải điều chỉnh về bất
động sản cần thẩm định rất nhiều yếu tố. Do đó, việc tính toán hệ số điều chỉnh một
cách có cơ sở khoa học là rất quan trọng cho các chuyên viên thẩm định để tìm ra mức
giá hợp lý và có cơ sở nhất.
I.1.4.2. Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh
- Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định tiến hành quá trình thẩm định giá theo
phương pháp so sánh
- Là hệ số quan trọng nhất trong phương pháp so sánh. Việc tìm ra hệ số điều
chỉnh cho các yếu tố so sánh là rất quan trọng, là nút thắt trong phương pháp so sánh
trực tiếp.
- Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định nhận định sơ bộ giá trị của các bất
động sản mang những đặc thù khác nhau sẽ chênh lệch nhau như thế nào, để từ đó
chọn những bất động sản tiêu biểu nhất để áp dụng phương pháp thẩm định.
I.1.4.3. Một số cách tính hệ số điều chỉnh
- Phương pháp so sánh cặp: Chọn trong khu vực cần tính toán các bất động sản
được cho là tiêu biểu nhất và đại diện được cho khu vực. Chọn ra hai bất động sản
hoàn toàn tương đồng, chỉ khác nhau về yếu tố so sánh. Tiến hành so sánh cặp hai bất
động sản này để tìm ra đơn giá bình quân cho các yếu tố so sánh hoặc tìm ra hệ số điều
chỉnh theo tỷ lệ phần trăm. Tuy nhiên, trong thực tế không tồn tại hai bất động sản
hoàn toàn tương đồng để áp dụng phương pháp này. Do đó, để tiến hành so sánh cặp
trong thực tế ta tiến hành chọn hai bất động sản khác nhau nhiều yếu tố trong đó có
yếu tố cần tìm hệ số điều chỉnh. Đối với mỗi bất động sản, tìm ra những tài sản so sánh
rồi điều chỉnh về để tìm giá chỉ dẫn của bất động sản này. Từ đó đưa ra hệ số điều
chỉnh.
- Phương pháp thống kê: điều tra dữ liệu thị trường, áp dụng các phép toán thống
kê để đưa ra những hệ số thích hợp. Có thể áp dụng các phép toán tính trung bình hoặc
bình quân có trọng số...
- Chạy các mô hình hồi quy: chạy một số mô hình của các phần mềm như
Eviews, SPSS... Nhưng theo phương pháp này, cơ sở dữ liệu phải nhiều mẫu và có độ
chính xác cao thì kết quả sẽ mang tính xác thực và khá thuyết phục người đọc.
Trang 14
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
I.2. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
I.2.1. Nội dung nghiên cứu
- Khái quát về những biến động của Thị trường bất động sản trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh và quận 10 trong thời gian gần đây.
- Giới thiệu về công ty thực tập – công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân:
Giới thiệu tổng quát về công ty: lĩnh vực hoạt động, thành tựu, điểm
mạnh…
Quy trình Thẩm định giá tại công ty.
Một số hệ số điều chỉnh tại công ty.
- Mô tả đoạn đường nghiên cứu (đường 3/2 thuộc địa bàn Quận 10) và tiến hành
phân tích đánh giá sơ lược các tài sản được khảo sát.
- Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường 3/2 Quận 10,
Thành phố Hồ Chí Minh.
- So sánh kết quả nghiên cứu với Quy định giá đất của Khu vực do UBND Thành
phố Hồ Chí Minh ban hành (so sánh giá đất thực tế với Đơn giá đất Quận 10 năm 2011
do Nhà Nước công bố; hệ số thực tế với hệ số do Chi cục Thuế ban hành).
I.2.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu, tài liệu thu thập của các tài sản
trong khu vực.
- Phương pháp lấy mẫu: Lựa chọn những mẫu có đặc điểm phù hợp với yêu cầu
của phương pháp so sánh cặp.
- Phương pháp mô tả : Tiến hành mô tả các tuyến đường về vị trí địa lý, đặc
điểm, vai trò kinh tế…và mô tả sơ lược về đặc điểm các tài sản khảo sát.
- Phương pháp điều tra: Điều tra phân tích tình hình biến động thị trường bất
động sản thành phố Hồ Chí Minh và khu vực Quận 10, điều tra kiểm tra thông tin, số
liệu về các yếu tố so sánh, thông tin về tài sản nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích các yếu tố tác động đến giá các bất
động sản trong khu vực khảo sát, phân tích thông tin, so sánh để rút ra những điểm
tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản nghiên cứu
từ đó tiến hành điều chỉnh, phân tích so sánh đối chiếu kết quả rút ra kết luận…
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến, nhận định của một số chuyên gia .
Trang 15
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Giới thiệu công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân
II.1.1. Sơ lược về công ty
Công
ty
Thẩm
Định
Giá
Hoàng
Quân
373 Huỳnh Văn Bánh, Phường 11, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
ĐT: 84.8.3844 3396 - 3991 0417 - Fax: 84.8.39910475
E-mail:
Website: www.thamdinhgia.com
Giới thiệu tổng quát:
Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân được Sở Kế Hoạch Đầu Tư Tp, HCM cấp
giấy chứng nhận đăng ký Kinh Doanh ngày 28/06/2002, đăng ký thay đổi lần 09 vào
ngày 15/01/2010.
Công ty TNHH thẩm định giá Hoàng Quân, hoạt động chuyên nghiệp về lĩnh vực thẩm
định giá, với các đội ngũ thẩm định viên về giá, tiến sỹ, thạc sỹ kinh tế, kỹ sư, luật sư có trình
độ chuyên môn cao đáp ứng tiêu chuẩn và quy định của Bộ Tài Chính Hiệp hội thẩm định giá
Việt Nam, Hiệp hội thẩm định giá Châu Á (AIA), Hiệp hội thẩm định Quốc tế (IVSC) .
Công ty thẩm định giá Hoàng Quân là một đơn vị trong hệ thống công ty Hoàng Quân
hoạt động trong lĩnh vực khép kính như Thẩm Định Giá - Kinh Doanh Địa ốc - Thiết Kế Xây Dựng - Pháp Lý.
o Hệ thống quản lý chất lượng:
Đạt tiêu chuẩn Quản lý chất lượng quốc tế ISO 9001:2000 do BVQI (Anh Quốc) cấp
ngày 07/7/2004
o Là Hội viên của các tổ chức sau:
- Hiệp hội bất động sản VN (VREA)
- Hiệp hội bất động sản thế giới.
- Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam
- Phòng Thương Mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)
- Hiệp hội nhà đất Tp. HCM.
- Hội doanh nghiệp trẻ Tp. HCM
- Hiệp hội kiến trúc và xây dựng TP.HCM
- Hiệp hội Thẩm định gía thế giới
- Câu lạc Bộ doanh nghiệp địa ốc
- Câu lạc bộ Doanh Nhân Sài Gòn…
Hệ thống công ty
- Trụ sở:
373 Huỳnh Văn Bánh, P. 11, Q. Phú Nhuận- TPHCM
Trang 16
