THỰC TRẠNG VÀ XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ ỞTRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG ĐẾN NĂM 2020

Trang tựa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI

THỰC TRẠNG VÀ XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG
ĐẾN NĂM 2020

SVTH
MSSV
LỚP
KHOÁ
NGÀNH

:
:
:
:
:

PHẠM THỊ LỘC
07135107
DH07TB
2007 – 2011
Quản lý Thị trường Bất động sản

- Tp.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

PHẠM THỊ LỘC

THỰC TRẠNG VÀ XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG
ĐẾN NĂM 2020

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Ngô Minh Thụy
Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên

-

Tháng 8 năm 2011 -

LỜI CẢM ƠN


Con xin gởi lòng biết ơn và kính trọng đến cha mẹ, gia đình đã nuôi dưỡng,
dạy bảo, luôn động viên và giúp cho con có được ngày hôm nay.
Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu, quý thầy cô trường Đại học
Nông Lâm đã tạo điều kiện học tập thuận lợi cho em trong suốt 4 năm học tập tại
trường.
Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến các thầy cô khoa Quản lý đất đai và bất

động sản trường Đại học Nông Lâm đã hết lòng dạy dỗ cũng như tạo điều kiện
thuận lợi cho em thực hiện luận văn này.
Em xin chân thành cám ơn Thầy Ngô Minh Thụy đã tận tình hướng dẫn,
giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn.
Tp.Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 8 năm 2011
Sinh viên thực hiện

TÓM TẮT


Sinh viên thực hiện : Phạm Thị Lộc, Khoa: Quản lý thị trường bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh
Đề tài: “Thực trạng và xu hướng phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình
Dương đến năm 2020”
Giảng viên hướng dẫn: Ths. Ngô Minh Thụy phòng Quản trị vật tư, Trường
Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Trong những năm qua, trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì quá trình đô thị hóa tại Bình Dương đang diễn ra
nhanh chóng. Hiện tại tỷ lệ đô thị hóa tại tỉnh Bình Dương đạt 40% trên toàn tỉnh, dự
kiến đến năm 2015 tăng lên 50% và đến năm 2020 đạt 75%. Thêm vào đó là sự
chuyển dịch lực lượng lao động từ nông thôn ra thành thị cũng như từ các tỉnh khác
vào là rất nhanh (năm 2010 số người nhập cư từ tỉnh khác vào khoảng 499.781 người),
vì thế là nguyên nhân chính làm dân số của tỉnh tăng vọt trong thời gian gần đây lên
đến 1.580.727 người (năm 2010). Tính đến năm 2010 thì tỷ lệ tăng dân số của tỉnh đạt
7,2%/năm, dự báo tốc độ tăng dân số bình quân cho cả thời kỳ 2011- 2020 là 4,45%.
Cùng với quá trình đô thị hóa và tốc độ tăng dân số nhanh như vậy kéo theo sự thay
đổi lớn về thu nhập, mức sống của người dân cũng như sự phát triển của cơ sở hạ tầng
nói chung và nhà ở nói riêng cho phù hợp với sự phát triển đô thị. Và hiện nay vấn đề
nhà ở đang được sự quan tâm của các ban lãnh đạo cũng như các nhà đầu tư kinh

doanh. Vì vậy xác định được nhu cầu và lực lượng lao động trong tương lai để phù
hợp với định hướng phát triển đô thị là cần thiết.
Nội dung đề tài: tìm hiểu thực trạng nhà ở của người dân trên địa bàn tỉnh Bình
Dương, thông qua định hướng phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh phân tích và xác định
nhu cầu nhà ở trong giai đoạn 2011 – 2020. Từ đó đưa ra mục tiêu phát triển nhà ở để
đáp ứng được nhu cầu “an cư” của người dân trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Nội dung
nghiên cứu sử dụng chủ yếu là phương pháp thu thập và phân tích số liệu từ các ban,
ngành có liên quan.

MỤC LỤC


Nội dung

Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................................ 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ............................................................................................................. 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ............................................................................... 3
I.1.1 Cơ sở khoa học ........................................................................................................... 3
I.1.1.1 Bất động sản ........................................................................................................ 3
I.1.1.2. Một số vấn đề về nhà ở ...................................................................................... 5
I.1.2. Căn cứ pháp lý......................................................................................................... 10
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................................ 10
I.1.4. Khái quát địa bàn nghiên cứu .................................................................................. 11
I.2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 15
I.2.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................... 15
I.2.2 Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................... 15
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................................... 16
II.1. Thực trạng và định hướng phát triển kinh tế xã hội tỉnh Bình Dương ......................... 16

II.1.1. Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội năm 2010 ..................................... 16
II.1.1.1. Thực trạng về kinh tế ...................................................................................... 16
II.1.1.2. Thực trạng về xã hội ....................................................................................... 16
II.1.2. Định hướng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 ........................................... 17
II.1.2.1. Quan điểm phát triển ....................................................................................... 17
II.1.2.2. Mục tiêu phát triển .......................................................................................... 18
II.1.2.3. Các chỉ tiêu kinh tế cụ thể ............................................................................... 18
II.1.2.4. Một số chỉ tiêu văn hóa xã hội ........................................................................ 19
II.1.2.5. Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa ........................................................ 19
II.1.2.6. Kết cấu hạ tầng kỹ thuật ................................................................................. 20
II.2. Thực trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương ........................................................... 21
II.2.1. Thực trạng nhà ở trên toàn tỉnh .............................................................................. 21
II.2.2. Thực trạng nhà ở của từng huyện thị trên tỉnh Bình Dương .................................. 22
II.2.3. Đánh giá thực trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh qua các giai đoạn .............................. 26
II.2.3.1. Về số lượng và diện tích ................................................................................. 26
II.2.3.2. Về chất lượng nhà ở ........................................................................................ 27
II.2.3.3. Đánh giá chung ............................................................................................... 28
II.3. Xu hướng phát triển nhà ở đến năm 2020..................................................................... 28
II.3.1 Dự báo dân số đến năm 2020 .................................................................................. 28
II.3.1.1. Hiện trạng dân số năm 2010 ........................................................................... 28
II.3.1.2. Dự báo dân số đến năm 2020 .......................................................................... 29
II.3.2. Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2020..................................................................... 33
II.3.2.1 Dự báo về nhu cầu nhà ở ................................................................................. 33
II.3.2.2. Mục tiêu phát triển nhà ở đến năm 2020 ........................................................ 39
II.3.3. Các giải pháp thực hiện.......................................................................................... 42


II.3.3.1 Giải pháp chung ............................................................................................... 42
II.3.3.2. Giải pháp phát triển không gian đô thị............................................................ 44
PHẦN III: KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ .................................................................................. 46

III.1. Kết luận ....................................................................................................................... 46
III.2. Kiến nghị ..................................................................................................................... 46
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................................ 47
PHỤ LỤC ................................................................................................................................. 48
1. Danh sách xã, phường, thị trấn trên địa bàn Tỉnh Bình Dương ...................................... 48
2. Các khu dân cư trên địa bàn Tỉnh Bình Dương ................................................................ 49
3. Danh sách các KCN, CCN trên địa bàn Tỉnh Bình Dương .............................................. 56

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Cơ cấu kinh tế tỉnh Bình Dương ................................................................. 18
Bảng 2.2: Cơ cấu lao động tỉnh Bình Dương ............................................................... 18


Bảng 2.3: Tốc độ tăng trưởng bình quân các ngành..................................................... 18
Bảng 2.4: Kim ngạch xuất – nhập khẩu ....................................................................... 19
Bảng 2.5: Chỉ tiêu văn hóa xã hội ................................................................................ 19
Bảng 2.6: Thực trạng nhà ở theo loại nhà .................................................................... 21
Bảng 2.7: Thực trạng nhà ở theo đơn vị hành chính .................................................... 22
Bảng 2.8: Dự báo dân số theo đơn vị hành chính giai đoạn 2011 - 2015 .................... 30
Bảng 2.9: Dự báo dân số theo đơn vị hành chính giai đoạn 2016 - 2020 .................... 31
Bảng 2.10: Dự báo nhu cầu nhà ở theo đơn vị hành chính giai đoạn 2011-2015 ........ 33
Bảng 2.11: Dự báo nhu cầu nhà ở theo loại nhà giai đoạn 2011-2015 ........................ 35
Bảng 2.12: Dự báo nhu cầu nhà ở theo đơn vị hành chính giai đoạn 2016-2020 ........ 36
Bảng 2.13: Dự báo nhu cầu nhà ở theo loại nhà giai đoạn 2016-2020 ........................ 38
Bảng 2.14: Định hướng phát triển nhà ở đến 2020 ...................................................... 39

DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1.1: Bản đồ các đơn vị hành chính tỉnh Bình Dương .......................................... 12
Hình 2.1: Biểu đồ nhà ở thị xã Thủ Dầu Một ............................................................... 23

Hình 2.2: Biểu đồ nhà ở thị xã Thuận An .................................................................... 23
Hình 2.3: Biểu đồ nhà ở thị xã Dĩ An........................................................................... 24
Hình 2.4: Biểu đồ nhà ở huyện Tân Uyên .................................................................... 24
Hình 2.5: Biểu đồ nhà ở huyện Bến Cát ....................................................................... 25
Hình 2.6: Biểu đồ nhà ở huyện Phú Giáo ..................................................................... 25
Hình 2.7: Biểu đồ nhà ở huyện Dầu Tiếng ................................................................... 26
Hình 2.8: Biểu đồ diện tích nhà ở qua các giai đoạn phát triển nhà ở ......................... 26
Hình 2.9: Biểu đồ các giai đoạn phát triển nhà ở ......................................................... 27
Hình 2.10: Biểu đồ di dân tỉnh Bình Dương năm 2010 ............................................... 29
Hình 2.11: Biểu đồ dân số đến năm 2020 .................................................................... 29
Hình 2.12: Vị trí phân bố các KCN trên đại bàn tỉnh Bình Dương .............................. 32


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

ĐẶT VẤN ĐỀ
Ông cha ta có câu “An cư lạc nghiệp”, từ ngàn xưa vai trò của nhà ở đã được
khẳng định, nhà ở không chỉ là nơi trú ngụ mà còn là nơi hình thành và phát triển con
người. Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu quan trọng hàng đầu của con người.
Nhà ở đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống cũng như sự phát triển kinh tếxã hội. Và nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi gia đình, mà nó
còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc. Ph. Ănggen đã nhấn mạnh
“con người trước hết cần phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị,
khoa học, nghệ thuật, tôn giáo...” Trước hết con người cần phải bảo đảm chỗ ở rồi mới
có thể tham gia hoạt động kinh tế và thực hiện các hoạt động làm việc khác đạt hiệu
quả tốt được. Đối với nước ta là một nước đang phát triển, nền kinh tế còn gặp nhiều
khó khăn, dân số đông, thu nhập quốc dân chưa cao lại thường xuyên gặp khó khăn do
thiên tai khí hậu khắc nghiệt...Vì thế, hiện nay vấn đề nhà ở đối với nhà nước, với xã

hội và với mỗi người dân càng quan trọng hơn bao giờ hết.
Từ thực tế cho thấy rằng nhiều năm nay Đảng và Nhà nước cũng như các cấp
chính quyền đã có nhiều cố gắng chăm lo, tạo điều kiện để từng bước đáp ứng nhu cầu
về nhà ở của người dân. Trong điều kiện hiện nay khi đất nước bước vào giai đoạn
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước với nền phát triển kinh tế phát triển, tốc độ đô
thị hoá gia tăng nhanh thì vấn đề nhà ở trở thành một trong những nhu cầu cấp bách
mang tính kinh tế - xã hội cao trên bình diện quốc gia, nhất là các khu vực đô thị lớn.
Bình Dương có nền kinh tế đang phát triển rất nhanh, đặc biệt là kinh tế công
nghiệp. Hiện nay, Bình Dương đã trở thành một địa phương kiểu mẫu của cả nước về
thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước. Kinh tế - xã hội phát triển mạnh kéo theo đời
sống của người dân thay đổi từng ngày. Tính đến nay thì Bình Dương đã có tới 28 khu
công nghiệp được hình thành với tổng diện tích trên 9.093 ha, ngoài ra còn có 8 cụm
công nghiệp với diện tích gần 600 ha thu hút trên 700.000 lao động khắp nơi đổ về đây
sinh sống và làm việc. Chính vì lẽ đó, tốc độ tăng dân số trên địa bàn tỉnh Bình Dương
ở mức cao (7,2%/năm). Dân số tăng nhanh nhu cầu ăn ở, đi lại cũng tăng, trong đó nhu
cầu về nhà ở luôn luôn được sự quan tâm đặc biệt của các nhà quản lý cũng như các
nhà kinh doanh đầu tư vì có một nơi ở ổn định rồi mới lạc nghiệp được.
Xuất phát từ tình hình phát triển kinh tế - xã hội cũng thực trạng nhà ở hiện nay
trên địa bàn tỉnh Bình Dương nên em quyết định thực hiện đề tài “Thực trạng và xu
hướng phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương đến năm 2020”. Nội dung đề tài
xoay quanh tìm hiểu về nhu cầu và hướng phát triển nhà ở cho người dân trên đia bàn
tỉnh Bình Dương trong giai đoạn mới này.
 Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu thực trạng nhà ở tại trên địa bàn nghiên cứu, thông qua đó xác định
nhu cầu và mục tiêu phát triển nhà ở tại tỉnh Bình Dương đến năm 2020.

Trang 1


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi thời gian: đề tài thực hiện trong khoảng thời gian từ ngày 25 tháng 4 đến
ngày 20 tháng 8 năm 2011.
+ Phạm vi không gian: địa bàn tỉnh Bình Dương.

Trang 2


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
I.1.1.1 Bất động sản
a. Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và động sản có nguồn gốc từ luật La
Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai mà còn là tất cả những gì được tạo ra do
sức con người trên mảnh đất ấy. Bất động sản bao gồm tất cả những gì liên quan đến
đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu
thành lãnh thổ.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, tại điều
174 có quy định : Bất động sản là các tài sản bao gồm :
- Đất đai.

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà và
công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tuy nhiên không phải tất cả tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình gắn
liền với đất đai, nhà, công trình trên đất đai đều là bất động sản.
Những tài sản gắn liền với đất đai sẽ được xem là bất động sản nếu có những
vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ mất đi khi
tách rời khỏi đất đai.
b. Đặc điểm bất động sản
 Tính cố định, cá biệt, khan hiếm
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,
vùng, địa phương, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di
dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ
kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
 Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến
trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử
dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây
dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
Trang 3


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn
tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật
kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn
cho việc sử dụng.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên
quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách
sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ
thông là trên 45 năm v.v… Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất
đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không
bao giờ cạn.
 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong
khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp
dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
 Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu
cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác…
 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian
dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất

khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố
tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối
nhu cầu và hình thức BĐS.
c. Phân loại bất động sản
Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng
-

Bất động sản nhà ở.
Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ.
Bất động sản là trụ sở nơi làm việc…
Bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội).

Trang 4


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

Trong nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm
đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,
tính chất phức tạp rất cao, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS nước ta cũng như các nước trên thế giới.
Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng
- Bất động sản nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp ( dưới dạng tư liệu sản xuất)
- Đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…
Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt
- Bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể.

- Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang….
I.1.1.2. Một số vấn đề về nhà ở
a. Khái niệm nhà ở
Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất. Đó là không gian kiến trúc
phục vụ cho đời sống sinh hoạt của gia đình, của con người. Ban đầu nhà ở chỉ đơn
thuần là một nơi trú than đơn giản nhằm bảo vệ cho con người chống lại những bất lợi
của điều kiện tự nhiên hoang dã như: nắng mưa, tuyết, gió, thú rừng… .
Theo Điều 1, Luật nhà ở (có hiệu lực ngày 1.7.2006) quy định “nhà ở là công
trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân”.
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở khác nhau tùy theo gốc độ nghiên cứu:
 Trên góc độ kinh tế: nhà ở là tài sản đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ phận cấu
thành nên bất động sản.
 Trên gốc độ xã hội: nhà ở là một trong những chỉ tiêu đánh giá mức sống của con
người.
 Trên góc độ xây dựng: nhà ở là sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên
trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
b. Đặc điểm nhà ở
 Nhà ở là tài sản không di dời được, nó gắn liền với đất và được xây dựng trên đất.
Sự gắn liền với đất thể hiện vị trí của nó được phân bố ở đâu. Mà hiện nay các giao
dịch trên thị trường nhà đất đô thị thường thì người ta quan tâm nhiều đến vị trí nhà
đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn và là yếu tố quyết định đến giá trị tài sản
nhà đất.
 Nhà ở là loại bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm.
 Nhà ở là tài sản có giá trị lớn: so với các loại hàng hóa khác khi mua sắm thì việc
xây dựng nhà ở đòi hỏi phải có một nguồn đầu tư lớn.
Trang 5


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

 Nhà ở rất đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất lượng: Đặc điểm này một
mặt là do sự đa dạng của tầng lớp dân cư, mặt khác là do thu nhập và một phần do
văn hóa và phong tục tập quán.
 Vậy nhà ở là một loại nhà chuyên dung cho các hoạt động ở và sinh hoạt gia đình
nhằm phục vụ cuộc sống ăn ở, nghỉ ngơi, giải trí và giao tiếp của con người, nhằm
tái tạo lại sức lao động đơn giản. Và là vỏ bao che để thực hiện một mô hình sống
(là cách thức sinh hoạt của một gia đình).
c. Phân loại nhà ở
 Theo nghị định số 90/2006/NĐ – CP ngày 6/09/2006 của Chính phủ về việc quy
định và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, nhà ở bao gồm:
- Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư
xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường.
- Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng.
- Nhà ở xã hội: là nhà ở do nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư đầu tư xây dựng cho các đối tượng đối quy định tại Điều 53,54 của
Luật nhà ở thuê hoặc thuê mua theo cơ chế Nhà nước quy định.
- Nhà công vụ: là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho một số đối tượng quy định
tại Điều 60 của Luật Nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác theo cơ chế do
Nhà nước quy định.
 Phân loại dựa vào hình thức tổ chức đáp ứng công năng
- Nhà ở nông thôn: là loại hình nhà ở gia đình dành riêng cho những người lao động
nông nghiệp, nó gắn liền với đồng ruộng, địa bàn sản xuất chủ yếu của gia đình
thuần nông.
- Nhà biệt thự thành phố: là loại nhà ở cho gia đình độc lập với tiện nghi sang trọng,
có sân vườn rộng, chủ yếu phục vụ cho người dân thành phố có đời sống cao. Theo
số tầng nhà biệt thự có thể chia ra biệt thự 1 tầng, 2 tầng, 3 tầng hoặc biệt thự song
lập, biệt thự đơn lập…Nhà biệt thự hiện nay thường tọa lạc tại các khu vực yên tĩnh,

có nhiều cây xanh và có tiêu chuẩn sinh hoạt cao, điều kiện tiện nghi đầy đủ.
- Nhà liên kế: là loại nhà gồm các ô hoặc ngăn đặt cạnh nhau xếp thành băng hoặc
dãy, cho phép xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất sử dụng, thườn chỉ có hai hướng tiếp
xúc với thiên nhiên. Loại nhà này thường tạo thành những dãy phố có hình thức vô
cùng sống động với các kiểu kiến trúc đa dạng. Đặc biệt loại nhà này dùng để phục
vụ những gia đình trung lưu, có thể vừa kết hợp với kinh doanh.
- Nhà chung cư: dành cho tập thể nhiều gia đình. Các căn hộ là một tế bào tạo nên
chung cư. Căn hộ là một chuỗi không gian có quan hệ khép kín phục vụ đời sống
độc lập cho một hộ gia đình. Chúng được tập hợp quanh những cầu thang, hành lang
công cộng. Đây là loại nhà kinh tế nhất về mặt khai thác sử dụng đất của đô thị và
đồng thời là loại nhà đang có xu hướng lựa chọn cao nhất của người dân.

Trang 6


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

 Phân loại theo độ cao
-

Nhà thấp tầng (1-2 tầng).
Nhà nhiều tầng (3-6 tầng).
Nhà ở cao tầng trung bình (8-16 tầng).
Nhà cao tầng (24-30 tầng).
Nhà siêu cao, chọc trời (lớn hơn 30 tầng).

 Phân loại dựa vào đối tượng phục vụ và ý nghĩa xã hội của nó
- Nhà ở kiểu sang trọng tiêu chuẩn cao (dành cho giới quý tộc, nhà lãnh đạo, quan

chức cấp cao, nhà tư bản lớn): lâu đài, cung điện, biệt thự cao cấp.
- Nhà ở cho người có thu nhập cao (dành cho các dạng ông chủ doanh nghiệp lớn và
quan chức hay trí thức cao cấp): biệt thự, biệt trại, chung cư cao cấp.
- Nhà ở cho người có thu nhập khá, trung bình: biệt thự song lập, nhà liền kề, chung
cư cao cấp…
- Nhà ở cho người thu nhập thấp, nghèo khổ: chung cư thấp tầng và nhiều tầng (hay
nhà ở xã hội).
- Nhà ở tạm thời.
d. Phân cấp nhà ở
Theo thông tư liên bộ số 07 - LB/TT ngày 30/9/1991 của Bộ Xây Dựng, Tài
chính, Ủy ban Vật giá Nhà nước và Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn việc phân
loại các hạng nhà, hạng đất, và định giá tính thuế nhà, đất. Thông tư số 05-BXD/ĐT
ngày 09/02/1993 của Bộ Xây dựng định hướng phương pháp xác định diện tích sử
dụng và phân cấp nhà ở. Quyết định số 28/2007 ngày 28/12/2008 về việc ban hành hệ
thống chỉ tiêu và chế độ báo cáo thống kê tổng hợp ngành xây dựng:
- Nhà biệt thự: là nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào bao quanh, kết cấu chịu lực,
khung, sàn, tường bằng bê tông, cốt thép hoặc tường gạch, bao che nhà và tường
ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch. Mái bằng hoặc mái ngói,
có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt, vật liệu hoàn thiện, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ
tiện dụng, chất lượng tốt, số tầng không hạn chế, nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2
phòng để ở.
- Nhà cấp I là nhà có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên
hạn sử dụng quy định trên 80 năm, bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng
bê tông cốt thép hoặc gạch xây, mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ
thống cách nhiệt tốt, trong và ngoài trời tốt, tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, nhà tắm,
điện nước) đầy đủ, tiện lợi không hạn chế số tầng.
- Nhà cấp II: là nhà có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên
hạn sử dụng trên 70 năm, bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông
cốt thép hoặc gạch xây, mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói, vật liệu hoàn thiện
trong và ngoài nhà tốt, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, số tầng không hạn chế.

Trang 7


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

- Nhà cấp III: là nhà có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép và gạch xây. Niên hạn
sử dụng trên 40 năm. Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch, mái ngói. Vật liệu hoàn
thiện bằng vật liệu phổ thông, tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng
vật liệu bình thương, nhà cao tối đa là 2 tầng.
- Nhà cấp IV là nhà có kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ. Niên hạn sử dụng tối đa 30
năm. Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm), mái ngói, vật
liệu hoàn thiện bằng chất lượng thấp, tiện nghi sinh hoạt thấp.
- Nhà tạm, nhà đơn sơ: là nhà dưới cấp IV, có kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre, vầu, bao
quang tường đất, lớp lá, rạ, những tiện nghi điều kiện sinh hoạt thấp.
- Nhà kiên cố: là nhà cấp I, cấp II và tương đương trở lên.
- Nhà khá kiên cố: là nhà cấp III và tương đương.
- Nhà thiếu kiên cố: là nhà cấp IV và tương đương.
e. Vai trò của nhà ở
 Nhà ở là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế
Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trường văn
hóa khu vực, môi trường tự nhiên khu vực… ảnh hưởng rất lớn đến tái sản xuất lao
động và tác động đến tâm sinh lý của người lao động, ảnh hưởng đến quá trình sản
xuất, hiệu quả của nền kinh tế.
 Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất lao động
Lao động là điều kiện cơ bản tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của quá
trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp
tới quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động đầu tiên là đảm bảo các điều
kiện ăn, ở, mặc và các tư liệu sinh hoạt khác.

Nhà ở là phương tiện bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như nắng,
mưa, gió, bảo, giá rét… mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục đào tạo con người từ mới
sinh ra đến lớn lên tạo điều kiện tái sản xuất lao động của con người.
 Nhà ở là điều kiện vật chất ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội và điều chỉnh mối
quan hệ xã hội
Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi
gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát
triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, mức sống dân cư của một dân tộc. Thực tế cho
thấy rằng khi ta nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết được phong tục tập quán, đời
sống vật chất tinh thần của gia đình đó như thế nào.
g. Cung – cầu nhà ở
 Cung nhà ở
Theo các nhà kinh tế học thì lĩnh vực sản xuất nhà ở được phân chia thành ba khu vực:
khu vực nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực không chính thức. Ba khu vực trên
được xem là sự chuyển hóa liên tục từ kiểm soát toàn bộ của Nhà nước về xây dựng
Trang 8


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

nhà ở khu vực Nhà nước đến việc xây dựng nhà ở do tư nhân và các doanh nghiệp xây
dựng dưới sự điều tiết của nhà nước và đến nhà ở bất quy tắt được xây dựng bởi các
gia đình và các nhà thầu nhỏ.
- Khu vực Nhà nước: khu vực này được xem như là tiêu điểm chính của chính sách
nhà ở, vì nó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp. Nhà ở khu vực này
chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố không đồng đều giữa các đô thị có quy mô và vị
trí khác nhau. Khu vực nhà nước chỉ những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các xí
nghiệp, cơ quan nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở có

nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu nhà nước theo quy định của pháp
luật. Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại nhà được bao cấp với nguồn cung
cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn nên khó tránh khỏi những bất công trong chính
sách phân phối nhà ở.
- Khu vực tư nhân: nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân hoặc doanh nghiệp không
phải từ nguồn vốn ngân sách nhà nước nhưng hoạt động trong hệ thống quy tắc
chính thức của nhà nước. Khu vực này Chính phủ ít kiểm soát được mặc dù đã được
Nhà nước điều tiết. Trong thực tế, xây dựng nhà ở khu vực tư nhân có hiệu quả hơn
khu vực Nhà nước.
- Khu vực nhà ở không chính thức: Đây là khu vực xây dựng nhà ở tư nhân không
theo quy tắc hoặc nhà ở xây dựng trên các giá trị cộng đồng và tự giúp đỡ lân nhau,.
Nhà ở trong khu vực không chính thức có vô số hình thức tùy thuộc vào bối cảnh
kinh tế - xã hội và thiết chế đặc thù của khu dân cư đô thị. Khu vực này trên thực tế
đã đóng góp vào sự gia tăng quỹ nhà ở đặc biệt với những tầng lớp cư dân có thu
nhập thấp.
 Cầu nhà ở
Tại các đô thị các nhóm đối tượng có nhu cầu về nhà ở bao gồm:
- Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học.
- Nhà ở cho những hộ chưa có nhà, đang ở chung hoặc ở nhờ, hoặc phải sống tạm bợ
trong các khu nhà ổ chuột.
- Nhà ở cho công chức hoặc lực lượng vũ trang.
- Nhà ở phục vụ cho các đối tượng tái định cư để chỉnh trang và xây dựng các công
trình hạ tầng đô thị.
- Nhà ở cho viên chức và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung.
- Nhà ở cho học sinh, sinh viên.
- Nhà ở cho người nước ngoài đến ở hoặc làm việc.
- Nhà ở phục vụ cho các nhu cầu khác.
h. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở
- Sự tăng dân số.
- Sự tác động của việc làm và thu nhập của dân cư.

- Đô thị hóa và quá trình phát triển đô thị.
Trang 9


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

- Những chính sách của nhà nước.
I.1.2. Căn cứ pháp lý
- Căn cứ Luật Nhà ở số 56/2005 /QH11 ngày 29/11/2005.
- Căn cứ Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006.
- Căn cứ Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ về quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
- Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6/5/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc
phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020.
- Quyết định số 81/2007/QĐ-TTg ngày 5/6/2007 của Thủ tướng chính phủ về việc
phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh Bình Dương đến năm
2020.
- Căn cứ văn bản số 976/BXD-QLN ngày 30/9/2004 của Bộ xây dựng hướng dẫn xây
dựng chương trình phát triển nhà ở đến năm 2020.
- Nghị quyết số 25/2008/NQ-HDND7 ngày 13/10/2008 của Hội đồng nhân dân tỉnh
về chương trình phát triển nhà ở tỉnh Bình Dương đến năm 2020.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Nhà ở được xem là nhu cầu cơ bản và tất yếu của con người. Nhà ở không chỉ
là nơi che nắng, che mưa mà còn là nơi tái tạo sức lao động để làm việc tiếp. Trong
nền kinh tế hiện nay nhà ở là một thị trường chủ yếu trong phát triển kinh tế tỷ trọng
công nghiệp xây dựng nhà ở chiếm 2 – 8% GDP và từ 10 – 30% vốn đầu tư của các
quốc gia. Các sản phẩm kèm theo nhà ở như đồ gỗ, thiết bị điện tử, thiết bị xây dựng
… chiếm thêm 5 – 10% nguồn vốn đầu tư của xã hội (nguồn Ngân hàng thế giới _

World Bank). Nhà ở còn là hàng hóa chủ yếu của thị trường bất động sản, chiếm
khoảng 1/3 ngân sách quốc gia. Ngoài ra nhà ở còn phản ánh bộ mặt của một đô thị,
một quốc gia.
Bình Dương là một tỉnh có nền kinh tế đang phát triển mạnh đặc biệt là công
nghiệp đã thu hút hàng ngàn lao động tập trung tại đây. Hiện tại Bình Dương có đến
28 khu công nghiệp và 8 cụm công nghiệp thu hút khoảng 700.000 lao động. Song số
lượng nhà ở hiện tại vẫn chưa đáp ứng đủ cho nhu cầu ngày càng tăng trên địa bàn
tỉnh. Và nhu cầu về nhà ở càng là vấn đề cấp thiết mà các lãnh đạo, các các cấp chính
quyền, ban ngành thực sự quan tâm. Chính vì thế xác định nhu cầu nhà ở trong tương
lai là cần thiết để đưa ra những định hướng phát triển nhà ở cho phù hợp để mọi người
thật sự “An cư lạc nghiệp”.

Trang 10


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

I.1.4. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.1.4.1. Vị trí địa lý
 Vị trí:
Bình Dương là tỉnh thuộc vùng Đông Nam Bộ, phía Bắc giáp Bình Phước, phía
Nam và phía Tây Nam giáp thành phố Hồ Chí Minh, phía Tây giáp Tây Ninh, phía
Đông giáp Đồng Nai .
- Tọa độ địa lý:
+ Vĩ độ bắc: 110052’- 120018’.
+ Kinh độ Đông: 106045’-107067’30’’.
 Đơn vị hành chính:
Bình Dương có 3 thị xã và 4 huyện:

- Thị xã Thủ Dầu Một.
- Thị xã Thuận An.
- Thị xã Dĩ An.
- Huyện Bến Cát.
- Huyện Dầu Tiếng.
- Huyện Tân Uyên.
- Huyện Phú Giáo.
- Trung tâm hành chính của Bình Dương hiện nay là thị xã Thủ Dầu Một cách trung
tâm thành phố Hồ Chí Minh 30km.

Trang 11


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

Hình 1.1: Bản đồ hành chính tỉnh Bình Dương

Trang 12


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

I.1.4.2. Địa hình
Bình Dương nằm trong vùng chuyển tiếp giữa cao nguyên Nam Trung Bộ với
đồng bằng Sông Cửu Long nên địa hình chủ yếu là những đồi thấp, thế đất bằng
phẳng, nền địa chất ổn định vững chắc, phổ biến là những dãy phù sa cổ nối tiếp nhau

với độ cao trung bình 20 – 25 m so với mặt nước biển. Độ dốc 2-50 và độ chịu nén
2kg/cm2.
Từ phía Nam lên phía Bắc, theo độ cao có các địa hình:
- Vùng thung lũng bãi bồi, phân bố dọc theo các sông Đồng Nai, sông Sài Gòn và
sông Bé. Đây là vùng đồi thấp, phù sa mới, khá phì nhiêu, bằng phẳng, cao trung
bình 6 - 10m.
- Vùng địa hình bằng phẳng, nằm kế tiếp sau các vùng thung lũng bãi bồi, địa hình
tương đối bằng phẳng, độ dốc 3 - 120, cao trung bình 10 - 30 m.
- Vùng địa hình đồi thấp có lượn sóng yếu, nằm trên phù sa cổ chủ yếu là đất xám và
đất đỏ vàng.
I.1.4.3. Đất đai
- Diện tích tự nhiên 2.681,01 km2 chiếm 0,83% diện tích cả nước và xếp thứ 42/64 về
diện tích tự nhiên gồm:
+
+
+
+
+

Đất ở 5.845 ha.
Đất nông nghiệp: 215.476 ha.
Đất lâm nghiệp: 12.791 ha.
Đất chuyên dụng: 22.563 ha.
Đất chưa sử dụng: 12.879 ha.

- Đất đai Bình Dương rất đa dạng và phong phú về chủng loại:
+ Đất xám trên phù sa cổ chủ yếu phân bố trên huyện Dầu Tiếng, huyện Bến Cát, thị
xã Thuận An và Thủ Dầu Một.
+ Đất nâu vàng trên phù sa cổ nằm trên các vùng đồi thấp thoải xuống thuộc huyện
Tân Uyên, Phú Giáo, khu vực thị xã Thủ Dầu Một, Thuận An và một ít dọc quốc

lộ 13.
+ Đất phù sa Glây (đất dốc tụ), chủ yếu là đất dốc tụ trên phù sa cổ, nằm ở phía bắc
huyện Tân Uyên, huyện Phú Giáo, huyện Bến Cát, huyện Dầu Tiếng, thị xã Thuận
An, thị xã Dĩ An.
I.1.4.4. Khí hậu:
Khí hậu ở Bình Dương cũng như chế độ khí hậu của khu vực miền Đông Nam
Bộ nắng nóng và mưa nhiều, độ ẩm khá cao. Đó là khí hậu nhiệt đới gió mùa ổn định,
trong năm phân chia thành hai mùa rõ rệt:
- Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11.
- Mùa khô khoảng từ tháng 12 năm trước đến tháng 4 năm sau.
Trang 13


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

- Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1800-2000 mm với số ngày mưa là 120 ngày.
Tháng mưa nhiều nhất là tháng 9, trung bình 335 mm, năm cao nhất có khi lên đến
500 mm, tháng ít mưa nhất là tháng 1, trung bình dưới 50 mm và nhiều năm trong
tháng này không có mưa.
- Nhiệt độ trung bình hàng năm là 26.5oC, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 29oC
(tháng 4), tháng thấp nhất 24oC (tháng 1). Tổng nhiệt độ hoạt động hàng năm
khoảng 9.500 - 10.000oC, giờ nắng trung bình 2.400 giờ, có năm lên đến 2.700 giờ.
I.1.4.5. Thủy văn, sông ngòi
Chế độ thủy văn của các con sông chảy qua tỉnh và trong tỉnh Bình Dương thay
đổi theo mùa: mùa mưa nước lớn từ tháng 5 đến tháng 11 (dương lịch) và mùa khô
(mùa kiệt) từ tháng 11 đến tháng 5 năm sau tương ứng với hai mùa mưa nắng. Bình
Dương có ba con sông lớn, nhiều rạch ở các địa bàn ven sông và nhiều suối nhỏ khác.
- Sông Đồng Nai là con sông lớn nhất miền Đông Nam Bộ, bắt nguồn từ cao nguyên

Lâm Viên (Lâm Đồng) dài 635 km nhưng chỉ chảy qua địa phận Bình Dương ở Tân
Uyên.
- Sông Sài Gòn dài 256 km, bắt nguồn từ vùng đồi cao huyện Lộc Ninh (Bình Phước).
Sông Sài Gòn có nhiều chi lưu, phụ lưu, rạch, ngòi, suối. Sông Sài Gòn chảy qua
Bình Dương về phía Tây, đoạn từ Lái Thiêu đến Dầu Tiếng dài 143 km.
- Sông Bé dài 360 km, bắt nguồn từ các sông Đắc RơLáp, Đắc Giun, Đắc Huýt thuộc
vùng núi tỉnh Đắc Lắc hợp thành từ độ cao 1000 m. Ở phần hạ lưu, đoạn chảy vào
đất Bình Dương dài 80 km.
I.1.4.6. Giao thông
Bình Dương là một tỉnh có hệ thống giao thông đường bộ và đường thủy rất
quan trọng nối liền giữa các vùng trong và ngoài tỉnh.
 Hệ thống giao thông đường bộ:
- Đường quốc lộ 13 - con đường chiến lược cực kỳ quan trọng xuất phát từ thành phố
Hồ Chí Minh, chạy suốt chiều dài của tỉnh từ phía Nam lên phía Bắc, qua tỉnh Bình
Phước và nối Vương quốc Campuchia đến biên giới Thái Lan. Đây là con đường có
ý nghĩa chiến lược cả về quân sự và kinh tế.
- Đường quốc lộ 14, từ Tây Ninh qua Dầu Tiếng đi Chơn Thành, Đồng Xoài, Bù
Đăng (tỉnh Bình Phước) xuyên suốt vùng Tây Nguyên bao la, là con đường chiến
lược quan trọng cả trong chiến tranh cũng như trong thời kỳ hòa bình xây dựng đất
nước.
- Ngoài ra còn có liên tỉnh lộ 1A từ Thủ Dầu Một đi Phước Long (Bình Phước), Liên
tỉnh lộ 13 từ Chơn Thành đi Đồng Phú, Dầu Tiếng, Liên tỉnh lộ 16 từ Tân Uyên đi
Phước Vĩnh, Tỉnh lộ 14 từ Bến Cát đi Dầu Tiếng ... và hệ thống đường nối thị xã với
các thị trấn và điểm dân cư trong tỉnh.

Trang 14


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

 Hệ thống giao thông đường thủy: Bình Dương nằm giữa 3 con sông lớn, nhất là
sông Sài Gòn. Bình Dương có thể nối với các cảng lớn ở phía nam và giao lưu hàng
hóa với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long.
I.1.4.7. Tài nguyên rừng
Diện tích rừng ở Bình Dương hiện còn 18.527 ha. Khu vực có diện tích rừng
lớn nhất là rừng phòng hộ núi Cậu với 3.905 ha. Rừng tự nhiên hiện còn chủ yếu là
rừng non tái sinh, phân bố rải rác ở phía Bắc tỉnh, chưa đáp ứng được vai trò bảo vệ
môi trường, phòng hộ và cung cấp lâm sản.
I.1.4.8. Tài nguyên khoáng sản
Cùng với những giá trị quý giá về tài nguyên rừng, Bình Dương còn là một
vùng đất được thiên nhiên ưu đãi chứa đựng nhiều loại khoáng sản phong phú tiềm ẩn
dưới lòng đất. Đó chính là cái nôi để các ngành nghề truyền thống ở Bình Dương sớm
hình thành như gốm sứ, điêu khắc, mộc, sơn mài...
Bình Dương có nhiều đất cao lanh, đất sét trắng, đất sét màu, sạn trắng, đá
xanh, đá ong nằm rải rác ở nhiều nơi, nhưng tập trung nhất là ở huyện Tân Uyên, thị
xã Thuận An, thị xã Dĩ An và thị xã Thủ Dầu Một.
I.2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.2.1. Nội dung nghiên cứu
-

Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Dương.
Định hướng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 của tỉnh Bình Dương.
Thực trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
Đánh giá thực trạng nhà ở trên địa bàn nghiên cứu qua các giai đoạn.
Phân tích nhu cầu nhà ở trên địa bàn toàn tỉnh Bình Dương đến năm 2020.
Xu hướng và mục tiêu phát triển nhà ở của tỉnh Bình Dương đến năm 2020.

I.2.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập số liệu (sơ cấp và thứ cấp) tại các sở, ban,
ngành có liên quan.
- Phương pháp nghiên cứu tài liệu: sưu tập các nghiên cứu trước đó, tham khảo sách
báo và các tài liệu trên internet.
- Phương pháp thống kê số liệu: thống kê các số liệu thu thập được từ đó làm cơ sở
xác định thực trạng và xu hướng phát triển của thị trường nhà ở. Từ đó tiến hành xử
lý, thống kê số liệu theo những tiêu chí thích hợp.

Trang 15


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Thực trạng và định hướng phát triển kinh tế xã hội tỉnh Bình Dương
II.1.1. Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội năm 2010
II.1.1.1. Thực trạng về kinh tế
Mặc dù chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng, nhưng kinh tế tỉnh Bình Dương
tiếp tục có bước phát triển và phục hồi, sớm thoát khỏi tình trạng suy giảm và có mức
tăng trưởng khá cao. GDP năm 2010 ước tăng khoảng 14,5%, vượt chỉ tiêu kế hoạch
đề ra. GDP bình quân đầu người năm 2010 đạt khoảng 30,1 triệu đồng.
Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 105.923 tỷ đồng, tăng 20,5% so với năm
2009, vượt kế hoạch năm 2010. Trong đó, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài chiếm
67%, tăng 19,4% so với năm 2009. Kim ngạch xuất khẩu ước đạt 8 tỷ 294 triệu đô la
Mỹ, tăng 23,5% so với cùng kỳ và vượt kế hoạch năm 2010. Toàn tỉnh có 1.600 doanh
nghiệp xuất khẩu trực tiếp vào 183 nước và vùng lãnh thổ.
Thu - chi ngân sách nhà nước đạt khá so với dự toán Trung ương giao. Năm
2010, ước thu mới ngân sách thực hiện 19.000 tỷ đồng, đạt 119% dự toán, tăng 34% so

với năm 2009. Chi ngân sách địa phương ước thực hiện 6.600 tỷ đồng, đạt 94% dự
toán, tăng 6% so với năm 2009.
Năm 2010, đầu tư trong nước có khoảng 1.571 doanh nghiệp đăng ký kinh
doanh mới với tổng vốn đăng ký 6.281 tỷ đồng. Đầu tư nước ngoài ước cả năm đạt 1
tỷ 050 triệu đô la Mỹ, với 104 dự án mới, góp phần quan trọng phát triển sản xuất kinh doanh và tạo thêm nhiều việc làm mới.
II.1.1.2. Thực trạng về xã hội
Vấn đề an sinh xã hội và phúc lợi xã hội được đảm bảo trong điều kiện kinh tế
còn nhiều khó khăn. Trong năm, đã xây dựng và bàn giao 77 căn, sửa chữa 47 căn nhà
tình nghĩa, tặng 84 sổ tiết kiệm và cấp mới 307 thẻ BHYT cho gia đình chính sách.
Cả năm toàn tỉnh đã tổ chức được 13 phiên giao dịch việc làm, thu hút 20.000
lượt lao động tham gia. Có 57.000 lao động được giải quyết việc làm, đạt 126% kế
hoạch năm. Tiếp tục thực hiện Chương trình đào tạo, cung ứng nguồn lao động cho
các doanh nghiệp và Đề án dạy nghề cho lao động nông thôn, bộ đội xuất ngũ.
Công tác giảm nghèo được triển khai đồng bộ với các giải pháp trợ giúp thiết
thực cả về sản xuất và đời sống. Tỷ lệ hộ nghèo giảm từ 3,53% đầu năm, xuống còn
1,38% cuối năm.
Công tác bảo vệ, chăm sóc sức khỏe nhân dân, dân số, kế hoạch hóa gia đình,
bảo vệ và chăm sóc trẻ em, bình đẳng giới đã được quan tâm hơn, nhiều mặt đạt được
kết quả tích cực, đã cơ bản hoàn thành các chỉ tiêu Trung ương giao. Một số bệnh dịch
nguy hiểm đã được khống chế và đẩy lùi. Hệ thống cơ sở y tế tiếp tục được củng cố và
phát triển. Có khoảng trên 90% trạm y tế xã, phường, thị trấn đạt chuẩn y tế.

Trang 16


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Phạm Thị Lộc

Giáo dục và đào tạo có bước phát triển. Tích cực triển khai thực hiện đổi mới

cơ chế quản lý giáo dục, cơ chế tài chính, phát triển đội ngũ nhà giáo, cán bộ quản lý
và đổi mới phương pháp giảng dạy.
Bên cạnh đó còn có những mặc hạn chế: Việc tổ chức thực hiện một số chương
trình, công trình trọng điểm về phát triển kết cấu hạ tầng, dịch vụ đô thị triển khai
chậm, chưa đạt kế hoạch đề ra. Hiệu quả và hiệu lực quản lý đô thị, quản lý xây dựng
các khu dân cư theo quy hoạch còn thấp.
Tình hình thiếu lao động có chuyên môn, tay nghề cao và cả lao động phổ
thông ngày càng tăng, công tác đào tạo nghề và chương trình hợp tác với các tỉnh về
cung ứng lao động chưa đáp ứng được nhu cầu tuyển dụng lao động của các doanh
nghiệp, nhất là nhu cầu lao động kỹ thuật cao.
Công tác bảo vệ môi trường thực hiện còn nhiều hạn chế, chưa triệt để. Tiến độ
thực hiện các dự án xử lý rác thải chậm đã quá tải, việc xử lý phần lớn vẫn thực hiện
chôn lấp. Tiến độ chuẩn bị đầu tư, triển khai các dự án thoát nước ngoài hàng rào các
khu, cụm công nghiệp còn chậm, chưa được đồng bộ và kịp thời nên gây ngập úng cục
bộ nhiều nơi. Tình trạng ô nhiễm nguồn nước còn tiếp tục gia tăng.
Cơ sở vật chất, trang thiết bị, nhân lực ngành giáo dục – đào tạo, y tế, văn hóa,
thể dục - thể thao chưa đủ sức đáp ứng nhu cầu phát triển đề ra. Đời sống của các gia
đình chính sách, người nghèo tuy được cải thiện nhưng vẫn còn nhiều khó khăn. Hiện
trạng nhà ở và các cơ sở phục vụ văn hóa – xã hội cho công nhân ở các khu công
nghiệp còn ở mức thấp.
 Có thể nói, những kết quả đạt được như trên đã khẳng định các mục tiêu, nhiệm vụ,
giải pháp của tỉnh đề ra cho năm 2010 là đúng hướng, thể hiện được sự lãnh đạo và
chỉ đạo sáng suốt của các ngành, các cấp trong việc thực hiện mục tiêu đưa Bình
Dương trở thành thành phố công nghiệp trong tương lai.
II.1.2. Định hướng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020
II.1.2.1. Quan điểm phát triển
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh Bình Dương đến năm 2020
nhằm xây dựng Bình Dương thành tỉnh có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, toàn diện
đảm bảo mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế với giải quyết tốt các vấn đề xã hội, xóa
đói giảm nghèo, không ngừng nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân.

Tập trung khai thác lợi thế về vị trí địa lý, sự hợp tác giữa các tỉnh trong Vùng
kinh tế trọng điểm phía Nam và cực hạt nhân phát triển là thành phố Hồ Chí Minh để
phát triển kinh tế - xã hội. Chủ động hội nhập quốc tế, nâng cao hiệu quả kinh tế gắn
với phát triển xã hội trên cơ sở đầu tư có trọng điểm, xây dựng mạng lưới kết cấu hạ
tầng đồng bộ, phát triển công nghiệp gắn với phát triển đô thị và dịch vụ, phát triển
kinh tế xã hội kết hợp chặc chẽ với bảo về môi trường, đảm bảo quốc phòng an ninh
vững mạnh trên địa bàn.

Trang 17