NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ BÌNH PHONG XÃ THÁI BÌNH HUYỆN CHÂU THÀNH TỈNH TÂY NINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN


BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
Đề Tài.

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY
DỰNG KHU DÂN CƯ BÌNH PHONG XÃ THÁI BÌNHHUYỆN CHÂU THÀNH- TỈNH TÂY NINH

Sinh viên thực hiện: TRẦN THỊ HỒNG ĐÀO
Mã số sinh viên: 07135085
Lớp: DH07TB
Chuyên nghành: Quản lý thị trường Bất động sản

-Tháng 8 năm 2011-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

TRẦN THỊ HỒNG ĐÀO

 

Đề tài:

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ DỰ ÁN
XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ BÌNH PHONG

XÃ THÁI BÌNH - HUYỆN CHÂU THÀNH
TỈNH TÂY NINH

Giáo viên hướng dẫn: ThS.Nguyễn Đức Thành
(Trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh)

Ký tên:

-Tháng 8 năm 2011-


LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên tôi xin gửi lời biết ơn tha thiết đến mẹ tôi, người
đã sinh thành, nuôi nấng dạy dỗ để con được đứng trên giảng đường
đại học như ngày hôm nay. Sự yêu thương, dìu dắt, hy sinh của mẹ là
nguồn cổ vũ, động lực cho con trong suốt thời gian ngối trên ghế nhà
trường và mãi là nguồn hành trang quý báu theo con trong những
năm tháng sau này.
Em xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ tận tình của các thầy cô
trường Đh Nông Lâm đặc biệt là thầy cô khoa Quản lý Đất đai và
Bất động sản trong suốt 4 năm trên giảng đường đại học. Kiến thức
của quý thầy cô là tài sản quí giá của em khi bước chân vào đời sau
này.
Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến thầy Nguyễn Đức
Thành đã chỉ bảo tận tình cho em trong suốt thời gian thực hiện đề
tài của mình.
Xin gửi lời cảm ơn đến Công ty CP Xây dựng &Phát triển Đô
thị Tây Ninh đã tạo điều kiện cho em thực tập làm bài luận văn tốt
nghiệp này. Cảm ơn anh Nguyễn tấn Thông, anh Đặng Tuấn Anh,

anh Nguyễn Nhật Trường và các anh chị ở phòng kinh doanh đã luôn
quan tâm và giúp đỡ em trong thời gian thực tập. Sự chỉ bảo của anh
chị có ý ngĩa to lớn cho em trong quá trình làm đề tài cũng như công
tác sau này.
Sau cùng xin cảm thành cảm ơn các anh chị, các bạn bè thân
thiết đã giúp đỡ, cổ vũ động viên trong suốt thời gin học tập cũng
như thời gian thực hiện đề tài này.
Xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Trần Thị Hồng Đào


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Thị Hồng Đào, khoa Quản lý đất đai và Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài tực hiện:
“ NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN
CƯ BÌNH PHONG – XÃ THÁI BÌNH-HUYỆN CHÂU THÀNH-TỈNH TÂY NINH”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đức Thành
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thị trường nhà ở trên địa bàn cả nước nói chung và tỉnh Tây Ninh nói riêng
hiện đang trong thời kỳ “khủng hoảng”, do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế
giới khiến cho chủ đầu tư không lường trước sự sụt giảm nguồn cầu về nhà ở một cách
nhanh chóng. Nên Khu dân cư Bình Phong được xây dựng từ năm 2009 không tránh
khỏi sự thiếu hụt vốn và đầu ra của các căn hộ là vấn đề đáng suy nghĩ, phân vân của
Chủ đầu tư và Ban QLDA về dự án.
Do đó đề tài được thực hiện với mục tiêu tìm hiểu, phân tích, đánh giá công tác
quản lý dự án xây dựng Khu dân cư Bình Phong xã Thái Bình, huyện Châu Thành,
tỉnh Tây Ninh. Phân tích các khó khăn cụ thể mà dự án gặp phải và tìm ra giải pháp
giải quyết trong quá trình quản lý dự án để làm bài học, rút kinh nghiệm cho các dự án

khác.
Nội dung nghiên cứu của đề tài tập trung vào việc nghiên cứu công tác quản lý
kế hoạch, tiến độ, chi phí của việc xây dựng dự án, tìm ra nguyên nhân và hướng phát
triển cho công tác quản lý dự án tại công ty CP Xây Dựng và Phát triển Đô thị Tây
Ninh.
Với phương pháp phân tích tổng hợp và phương pháp thống kê làm chủ đạo, đề
tài đạt được một số kết quả sau:
+Tìm hiểu được sâu sắc thông tin của dự án, phân tích các phương thức, các
công tác quản lý dự án.
+ Qua đó rút ra được nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý dự án
Với thời gian thực hiện đề tài ngắn, việc thu thập số liệu còn gặp nhiều khó
khăn do những điều kiện khách quan và chủ quan của dự án, cùng với lượng kiến thức
hạn chế. Do đó đề tài không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót mong đợi được sự
góp ý chỉ bảo của quí thầy cô.


MỤC LỤC
Nội dung

Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................................ 1
PHẦN 1: TỔNG QUAN ................................................................................................ 2
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 2
I.1.1 Cơ sở khoa học ................................................................................................2
I.1.2 Cơ sở pháp lý ...................................................................................................9
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu ................................................................................ 9
I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và qui trình thực hiện................................. 15
I.3.1 Nội dung nghiên cứu......................................................................................15
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................15

I.3.3 Quy trình thực hiện ........................................................................................15
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................... 16
II.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty CP Xây dựng & Phát triển Đô thị
Tây Ninh ................................................................................................................... 16
II.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển ...................................................................16
II.1.2 Tổng quan về công ty ...................................................................................17
II.2 Giới thiệu về dự án ............................................................................................. 24
1.

Sự cần thiết phải đầu tư dự án .....................................................................24

2.

Tên dự án- Hình thức đầu tư – Qui mô dự án ..............................................26

3.

Hiệu quả mong đợi được dự tính của dự án .................................................27

II.3 Phân tích quá trình quản lý thực hiện dự án....................................................... 32
II.3.1 Qui trình quản lý dự án KDC Bình Phong tại Công ty CP Xây dựng & Phát
tiển Đô thị Tây Ninh ..............................................................................................32
II.3.2 Những thuận lợi mà công ty có được trong quá trình quản lý dự án KDC
Bình Phong .............................................................................................................34
II.3.3 Tình hình quản lý dự án................................................................................36
II.4

Giải pháp ......................................................................................................... 52

PHẦN III: KẾT LUẬN .............................................................................................. 53

III.1 Kết luận ............................................................................................................. 53
III.2 Kiến nghị........................................................................................................... 53


DANH SÁCH BẢNG
Nội dung

Trang

Bảng 1.1: Các lĩnh vực của quản lý dự án .................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 1.2: Diện tích – đơn vị hành chính của các xã, thị trấn năm 2005. ..................... 11
Bảng 1.3:. Thống kê các tuyến đường bộ trên địa bàn huyện Châu Thành ................. 14
Bảng 2.1: Thông tin về Cty CP Xây dựng và Phát triển Đô thị Tây Ninh ................... 18
Bảng 2.2 :Thông tin dự án ............................................................................................ 26
Bảng 2.3: Bảng khái toán tổng hợp kinh phí đầu tư ..... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.4: Kế hoạch vay trả lãi ..................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.5: Quy hoạch cơ cấu sử dụng đất: .................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.6: Kế hoạch tổng quát thời gian các công việc Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.7: Các công việc áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu: . Error! Bookmark not
defined.
Bảng 2.8: Phần công việc không áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu: .............. Error!
Bookmark not defined.
Bảng 2.9: Phân tách các công việc chính của dự án như sau: ..... Error! Bookmark not
defined.
Bảng 2.10: Trình tự công việc của dự án: .................... Error! Bookmark not defined.

DANH SÁCH CÁC HÌNH VÀ BẢN ĐỒ
Nội dung

Trang

Hình 2.1: Ảnh Cty CP Xây dựng và Phát triển Đô thị Tây Ninh Error! Bookmark not
defined.
Hình 2.2: Logo Cty CP Xây dựng và Phát triển Đô thị Tây Ninh ..... Error! Bookmark
not defined.
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của công ty ......................................................................... 20
Hình 2.3: TTTM Chợ Long Hoa – Hòa Thành – Tây Ninh ........ Error! Bookmark not
defined.
Hình 2.4: TTTM Trảng Bàng – Thị trấn Trảng Bàng – Tây Ninh ..... Error! Bookmark
not defined.
Hình 2.5: Mô hình tổng thể dự án Khu dân cư Bình Phong......................................... 25
Hình 2.6: Bản đồ Quy hoạch chi tiết khu dân cư Bình Phong .................................... 27
Sơ đồ 2.2: Qui trình quản lý dự án ............................................................................... 33
Biểu đồ 2.1: Quy hoạch cơ cấu sử dụng đất của dự án KDC Bình Phong ................... 37


Sơ đồ 2.3: Sơ đồ PERT của dự án ................................................................................ 48
Hình 2.7: Ảnh hiện trạng 39 căn phố liên kế mặt tiền đường 781-KDC Bình Phong . 49


DANH SÁCH VIẾT TẮT
QLDA: Quản lý dự án
TTTM: Trung Tâm thương mại
CBCNVC: Cán bộ công nhân viên chức
TCVN: Tiêu chuẩn Việt Nam


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

ĐẶT VẤN ĐỀ
Ngày nay, vấn đề đô thị hóa đất nước đang được nhà nước rất quan tâm hỗ trợ.
Từ những quy hoạch định hướng chung cho cả nước, cho từng huyện và từng xã nói
chung mà còn các chính sách thu hút đầu tư, chính sách hỗ trợ doanh nghiệp được nhà
nước luôn cải tiến liên tục. Điển hình là rất nhiều sự đổi mới của các thành phố lớn
như Tp Hồ Chí Mính, quy hoạch các thành phố du lịch như: Thành phố Nha Trang, tp
Phan Rang, tp Đà Lạt, tp Vũng Tàu,...ngoài ra từng tỉnh cũng quy hoạch và phát triển
cho riêng mình. Tỉnh tây Ninh cũng đang từng bước phát triển rõ và nhìn thấy hiện nay
là đang triển khai rất nhiều dự án từ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch định hướng
phát triển đô thị đến các dự án khu công nghiệp, khu phố thương mại, khu dân cư,...
Huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh là một huyện biên giới có những điều kiện
thuận lợi về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và cả điều kiện con người. Vậy mà chưa
được đầu tư để phát triển so với các huyện trong tỉnh. Nhưng những năm gần đây,
Châu Thành đã và đang được đầu tư về mặt kinh tế lẫn mặt xã hội. Để nâng cao chất
lượng cuộc sống và đáp ứng nhu cầu của người dân trong tỉnh nói chung và trong
huyện nói riêng, UBND tỉnh đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi thu hút đầu tư vào
huyện Châu Thành. Do đó,Khu dân cư Bình Phong vừa kết hợp phố thương mại, nhà
liên kế, nhà biệt thự đã được triễn khai. Để dự án thành công và đạt được mục tiêu thì
công tác quản lý dự án rất là quan trọng, nắm phần chủ chốt.
Hoạt động quản lý dự án rất quan trọng cả về mặt lý thuyết lẫn thực tiễn, là
một cái khung xương cho sự thành công của dự án. Một dự án mà không có khung
xương thì dễ dàng bị đỗ vỡ, không thể trụ lại nếu có sóng gió nhỏ, khó mà đạt được
thành công và một mục tiêu như dự định. Về thực tiễn, hoạt động quản lý dự án đánh
dấu sự tiến bộ của một đất nước và là công cụ đắc lực hỗ trợ cho quá trình đô thị hóa
đất nước nhanh hơn có mục tiêu rõ ràng và dễ dàng thành công hơn.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên và nhận được sự đồng ý của khoa Quản lý
đất đai và Bất động sản cùng với GVHD Nguyễn Đức Thành, tôi chọn làm đề tài:
“NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ
BÌNH PHONG XÃ THÁI BÌNH - HUYỆN CHÂU THÀNH - TỈNH TÂY NINH” tại

Công ty Cổ phần Xây dựng & Phát triển Đô thị Tây Ninh.
 Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu, phân tích, đánh giá công tác quản lý dự án xây dựng Khu dân cư
Bình Phong xã Thái Bình, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh. Phân tích các khó khăn
và tìm ra giải pháp giải quyết trong quá trình quản lý dự án gặp phải để làm bài học,
rút kinh nghiệm cho dự án khu dân cư Bình Phong nói riêng và tất cả các dự án khác
nói chung.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Dự án Khu dân cư Bình Phong và công tác quản lý dự
án xây dựng Khu dân cư Bình Phong xã Thái Bình - huyện Châu Thành - tỉnh Tây
Ninh.
Phạm vi thời gian: Từ ngày 25/04/2011 đến ngày 25/08/2011
Phạm vi không gian: Huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh
Trang 1


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

PHẦN 1: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
1. Khái niệm, đặc điểm, chức năng khu dân cư
Khu dân cư (khu ở) là một khu vực xây dựng đô thị có chức năng chính là phục
vụ nhu cầu ở và sinh hoạt hàng ngày của người dân đô thị, không phân biệt qui mô.
Đặc điểm của khu dân cư:
 Yêu cầu đặc thù riêng của đối tượng ở (nghề nghiệp, giới tính, độ tuổi) bằng tổ
chức không gian cư trú không chỉ phù hợp với khí hậu từng vùng mà còn với phong
tục tập quán của họ, lối sống riêng theo nghề nghiệp của gia chủ, với điều kiện kinh tế

- kĩ thuật của xã hội và thờ đại.
 Tạo điều kiện phát triển nếp sinh hoạt văn hóa xã hội mới văn minh, tiến bộ mà
vẫn tôn trọng cá tính, đời sống riêng bệt của mỗi căn hộ và của các thành viên trong
gia đình trên cơ sở hiểu biết về cấu trúc dân số và gia đình, đặc điểm thu nhập kinh tế
của từng gia đình, của toàn xã hội.
 Tôn trọng cơ sở qui hoạch chung, gắn liền hữu cơ không gian ở với tổ chức
công trình phúc lợi công cộng, hệ thống đường sá của cộng đồng, của khu vực.
 Xây dựng mới phải kết hợp được với hệ thống các không gian mở công cộng và
tiến hành song song với việc cải tạo những khu nhà ở cũ, cố gắng làm cho hai yếu tố
này hài hòa, góp phần làm khang trang bộ mặt thành phố, tăng chất lượng sống toàn
diện các khu cư trú.
 Đẩy mạnh việc công nghiệp hóa và công tác thiết kế điển hình bảo đảm hiệu
quả kinh tế xã hội- văn hóa các khu nhà ở mới.
2. Khái niệm, phân loại và đặc điểm nhà liên kế, nhà biệt thự:
a) Nhà liên kế:
Khái niệm: Nhà ở liên kế là loại nhà gồm các ô hay ngăn (Compartiment) đặt
cạnh nhau xếp thành băng hay dãy, cho phép có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất
xây dựng. Loại nhà ở khối ghép này, mỗi ô, ngăn dành cho một ngôi nhà thường chỉ có
2 hướng tiếp xúc với thiên nhiên, có thể có lối vào phía trước và phía sau, cả 2 mặt
tường tếp xúc hoặc chung với 2 căn bên cạnh. Loại nhà này còn được gọi là nhà ở khối
ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểu ngăn kiểu băng.
Đặc điểm:
 Mặt tiền mảnh đất không rộng (trên dưới 6m), không được nhỏ hơn 3,3m, với
diện tích lô đất trung bình khoảng 80-120m 2. Mật độ xây dựng loại nhà này cho phép
khoảng từ 60%-75% (kiểu nhà hàng phố) hoặc 40-60% (kiểu có sân vườn).
 Số lượng căn hộ trong một dãy giao động từ 4-16 căn hộ. Tùy theo điều kiện
cảnh quan, lối quy hoạch và địa hình... mà một dãy nhà khối ghép có số căn hộ nhiều
hay ít.
Trang 2

Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

 Các căn hộ này thường là khối xếp liền nhau, thiết kế vai kề vai ghép lại thành
những dãy băng, dãy phố dài, có vườn trước và sân sau, tiếp cận với thiên nhiên từ 2
phía trước sau.
 Hình dáng từng khối ghép rất đa dạng, có thể hình chữ nhật, hình chữ L... khiến
cho dãy nhà có hình thức vô cùng sinh động.
 Nhà có thể một hay hai, ba tầng phục vụ cho một gia đình, hoặc có thể hai, ba
tầng phục vụ cho hai gia đình, cũng có một số ít trường hợp cao đến bốn, năm tầng.
 Loại nhà này dùng để phục vụ cho những gia đình trung lưu, có thể vừa kết hợp
ở và làm nghề sản xuất thủ công, kinh doanh buôn bán.
b) Nhà biệt thự:
Nhà biệt thự hay nhà biệt thự thành phố là loại nhà ở cho gia đình độc lập với
tiện nghi sang trọng có sân vườn rộng, chủ yếu phục vụ cho người thành phố có thu
nhập kinh tế và đời sống cao, thường là những người có quyền thế hoặc giàu sang
trong xã hội.
Đặc điểm:
 Nhà ở biệt thự hiện nay thường tọa lạc trong những khu vực yên tĩnh, có nhiều
cây xanh ở ven đô và có tiêu chuẩn sinh hoạt cao, điều kiện tiện nghi đầy đủ.
 Ngôi nhà chính thường cao từ một đến bốn tầng, không thể thiếu được gara
(nhà xe) để ô tô.
 Lô đất biệt thự thường từ 300 đến 800m 2 nhưng chỉ được phép xây dựng mật
độ nhỏ hơn hoặc bằng 35%.
 Nhà ở biệt thự tường có những bộ phận sau: sảnh hay tiền phòng hoặc hiên,
phòng tiếp khách, phòng sinh hoạt chung, phòng ngủ, phòng ăn, nhà bếp, nhà xe...
Phân loại:
 Theo số tầng nhà biệt thự chia ra loại biệt thự một tầng, hai tầng, ba tầng.

 Theo chức năng:
- Biệt thự một căn dùng cho một gia đình – đơn lập.
- Biệt thự hai căn (hai gia đình) – song lập.
3. Một số lý luận chung về dự án đầu tư:
a. Dư án đầu tư:
Theo luật đầu tư năm 2005: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài
sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo
qui định của luật đầu tư và các qui định khác của pháp luật có liên quan . Và “ Dự án
đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu
tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”
Còn theo luật xây dựng số 16: “ Dự án đầu tư là tập hợp những đề xuất có liên
quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây
dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản
phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dư án xây dựng công trình bao gồm phần
thuyết minh và phần thiết kế cơ sở”.
Dự án còn có thể xem xét ở nhiều góc độ:
Trang 3


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

‐ Về hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết
và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết
quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
‐ Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn,
vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài
‐ Trên góc độ kế hoạch hóa: dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi
tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, là tiền để

ra quyết định đầu tư và tài trợ vốn. Xét theo góc độ này, dự án đầu tư là một hoạt động
kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung.(Một
đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một thời kỳ có thể thực hiện nhiều dự án).
‐ Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết,
được bố trí theo kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới,
mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu
nhất định trong tương lai.
Như vậy một dự án đầu tư bao gồm 4 thành phần chính:
‐ Mục tiêu của dự án được thể hiện ở hai mức:
Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các mục tiêu
chung vủa một quốc gia. Mục tiêu này thể hiện qua những lợi ích của dự án mang lại
cho nền kinh tế xã hội.
Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt được của
việc thực hiện dự án. Mục tiêu này được thể hiện thông qua những lợi ích tài chính mà
chủ đầu tư thu được từ dự án.
‐ Các kết quả: đó là những kết quả cụ thế, có thể định lượng đuọc tạo ra từ các
hoạt động khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cấn thiết để thực hiện được các mục
tiêu của dự án.
‐ Các hoạt động: là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự án
để tạo ra các kết quả nhất định. Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một
lịch biểu và sự phân công trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế
hoạch làm việc của dự án.
‐ Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến hành các
hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư
cần cho dự án.
b. Đặc trưng của một dự án đầu tư
Dự án đầu tư có những đặc trưng cơ bản sau:
 Dự án có mục đích, kết quả xác định.
 Dự án có chu kỳ phát triển riêng và có thời gian tồn tại hữu hạn.
 Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo( mới lạ).

 Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận
quản lý chức năng với bộ phận quản lý dự án.
 Môi trường hoạt động va chạm.
 Tính bất định và độ rủi ro cao.
Những đặc điểm trên đã chi phối trực tiếp đến công tác lập, quản lý quá trình
thực hiện đầu tư và vận hành khai thác dự án.
c. Phân loại dự án đầu tư
Trang 4


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

Để thuận tiện cho việc theo dõi, quản lý và đề ra các biện pháp nhằm nâng cao
hiệu quả hoạt động đầu tư, cần tiến hành phân loại các dự án đầu tư.
Có thể phân loại các dư án đầu tư theo các tiêu thức như sau:
 Theo cơ cấu tái sản xuất:
- Dự án đầu tư theo chiều rộng: dự án này đòi hỏi khối lượng vốn lớn, thời gian
thực hiện đầu tư và thời gian cần hoạt động để thu hồi vốn lâu, tính chất kỹ thuật phức
tạp, độ mạo hiểm cao.
- Dự án đầu tư theo chiều sâu: dự án này thường đòi hỏi khối lượng vốn ít hơn,
thời gian thực hiện đầu tư không lâu, độ mạo hiểm thấp hơn so với đầu tư theo chiều
rộng.
 Theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội:
- Dự án ĐT phát triển sản xuất kinh doanh.
- DA đầu tư phát triển KHCN.
- DA đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
Hoạt động của các dự án này có quan hệ tương hỗ nhau. Chẳng hạn các dự án
đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật và cơ sở hạ tầng tạo điều kiện cho các dự án đầu tư

phát triển sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả cao; còn các dự án sản xuất kinh doanh đến
lượt mình lại tạo tiềm lực cho các dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, cơ sở hạ
tầng và các dự án đầu tư khác.
 Theo các giai đoạn hoạt động của các dự án ĐT trong quá trình tái SX xã
hội:
Có thể phân loại các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh này thành dự
án đầu tư thương mại và dự án đầu tư sản xuất.
‐ DA đầu tư thương mại là loại dự án đầu tư có thời gian thực hiện đầu tư và hoạt
động của các kết quả đầu tư để thu hồi vốn đầu tư rất ngắn, tính chất bất định không
cao lại dễ dự đoán và dự đoán dễ đạt độ chính xác cao.
‐ DA đầu tư sản xuất là dự án đầu tư có thời hạn hoạt động dài hạn (5, 10, 20
năm hoặc lâu hơn), vốn đầu tư lớn, thu hồi chậm, thời gian thực hiện đầu tư lâu, độ
mạo hiểm cao, tính chất kỹ thuật phức tạp, chịu tác động của nhiều yếu tố bất định
trong tương lai không thể dự đoán hết và dự doán chính xác được (về nhu cầu, giá cả
đầu vào và đầu ra, cơ chế chính sách, tốc độ phát triển khoa học kỹ thuật, thiên tai, sự
ổn định về chính trị...
‐ Loại dự án đầu tư này phải được chuẩn bị kỹ, phải cố gắng dự đoán được những
gì có liên quan đến kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư trong tương lai xa; phải
xem xét các biện pháp xử lý khi các yếu tố bất định xảy ra để bảo đảm thu hồi đủ vốn
và có lãi khi hoạt động dự án đầu tư kết thúc.
‐ Trong thực tế, người có tiền thích đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh thương mại.
Tuy nhiên nhìn trên góc độ xã hội, hoạt động của dự án đầu tư này không tạo ra của
cải vật chất cụ thể một cách trực tiếp, những giá trị tăng thêm do hoạt động của dự án
thương mại đem lại chỉ là sự phân phối lại thu nhập giữa các ngành, các địa phương,
các tầng lớp dân cư trong xã hội.
‐ Do đó, trên góc độ điều tiết vĩ mô, Nhà nước thông qua cơ chế chính sách của
mình để hướng dẫn được các nhà đầu tư không chỉ đầu tư vào lĩnh vực thương mại mà
còn đầu tư vào cả lĩnh vực sản xuất, theo các định hướng và mục tiêu đã dự kiến trong
chiến lược phát triển kinh tế xã hội.
Trang 5

Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

 Xét theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn đầu tư đã
bỏ ra:
- DA đầu tư ngắn hạn ( như dự án đầu tư thương mại)
- DA đầu tư dài hạn ( như dự án đầu tư sản xuất, đầu tư phát triển khoa học kỹ
thuật, XD cơ sở hạ tầng...)
 Xét theo sự phân cấp quản lý dự án (theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy
phép đầu tư):
Tùy theo tầm quan trọng và quy mô dự án, dự án đầu tư được chia làm 4 nhóm:
Dự án quan trọng quốc gia (do Quốc Hội quyết định chủ trương đầu tư), dự án
nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C.
Đối với dự án nước ngoài thì chia làm 3 nhóm: dự án nhóm A, dự án nhóm B
và các dự án phân cấp cho địa phương.
 Theo cấp độ nghiên cứu:
- DA tiền khả thi.
- DA khả thi.
 Xét theo nguồn vốn.
- Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách NN.
- Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn tín
dụng do Nhà nước bảo lãnh và vốn đầu tư phát triển của các doanh nghiệp nhà nước.
- Dự án đầu tư sử dụng các nguồn vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân.
- Dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗn hợp.
Việc phân loại này cho thấy tình hình huy động vốn từ mỗi nguồn, vai trò của
nguồn vốn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của từng ngành, từng địa phương và
toàn bộ nền kinh tế cũng như có các hình thức quản lý thích hợp đối với các dự án theo

nguồn vốn huy động.
4. Các vấn đề lý luận về quản lý dự án đầu tư
a. Khái niệm:.
Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám
sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn,
trong hạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và
chất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.
Quản lý dự án bao gồm 3 giai đoạn chủ yếu. Đó là việc lập kế hoạch, điều phối
thực hiện mà nội dung chủ yếu là quản lý tiến độ thời gian và chi phí, và thực hiện
giám sát các công việc dự án nhằm đạt được những mục tiêu nhất định.
Lên kế hoạch: Đây là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định công việc, dự tính
nguồn lực cần thiết để thực hiện dự án và là quá trình phát triển một kế hoạch hành
động thống nhất, theo trình tự logic có thể biểu thể biểu diễn dưới dạng các sơ đồ hệ
thống hoặc theo các phương pháp lập kế hoạch truyền thống .
Điều phối thực hiện dự án: Đây là quá trình phân phối nguồn lực bao gồm tiền
vốn, lao động, thiết bị và đặc biệt là điều phối quản lý tiến độ thời gian. Giai đoạn này
chi tiết hóa thời gian, lập lịch trình cho từng công việc và toàn bộ dự án (khi nào bắt
đầu, khi nào kết thúc), trên cơ sở bố trí nguồn vốn, nhân lực, thiết bị phù hợp.
Trang 6


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

Giám sát: là quá trình theo dõi, kiểm tra, tiến trình dự án, phân tích tình hình
thực tế, báo cáo hiện trạng và đề xuất biện pháp giải quyết những vướng mắc trong
quá trình thực hiện. Cùng với hoạt động giám sát, công tác đánh giá dự án giữa kỳ và
cuối kỳ cũng được thực hiện nhằm tổng kết rút kinh nghiệm, kiến nghị các phần sau
của dự án.

b. Tác dụng của quá trình quản lý dự án:
Mặc dù phương pháp quản lý dự án đòi hỏi sự nổ lực, tính tập thể và yêu cầu
hợp tác, nhưng tác dụng của nó rất lớn. Phương pháp quản lý dự án có những tác dụng
chủ yếu sau đây:
- Liên kết tất cả các hoạt động, công việc của dự án.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho việc liên hệ thường xuyên, gắn bó giữa các nhóm
quản lý dự án với khách hàng và các nhà cung cấp đầu vào cho dự án.
- Tăng cường sự hợp tác giữa các thành viên và chỉ rõ trách nhiệm của các thành
viên tham gia dư án.
- Tạo điều kiện phát hiện sớm những khó khăn, vướng mắc nảy sinh và điều
chỉnh kịp thời trước những thay đổi hoặc điều kiện không dự đoán trước được. Tạo
điều kiện cho việc đàm phán trực tiếp giữa các bên liên quan để giải quyết những bất
đồng.
- Tạo ra sản phẩm và dịch vụ có chất lượng cao hơn.
Tuy nhiên, phuong pháp quản lý dự án cũng có mặt hạn chế của nó.Những mâu
thuẫn do cùng chia nhau nguồn lực của đơn vị, quyền lực và trách nhiệm của nhà quản
lý dự án trong một số trường hợp không được thực hiện đầy đủ; vấn đề hậu (hay bệnh)
của dự án là những nhược điểm cần khắc phục đối với phương pháp quản lý dự án.
c. Lĩnh vực quản lý dự án:
Theo viện nghiên cứu Quản trị Dự án Quốc tế - PMI, quản lý dự án bao gồm 9
lĩnh vực cần được xem xét, nghiên cứu bao gồm:
1. Lập kế hoạch tổng quan: Là quá trình tổ chức dự án theo một trình tự logic,
là việc chi tiết hóa các mục tiêu của dự án thành công việc cụ thể và hoạch định một
chương trình thực hiện những công việc đó nhằm đảm bảo các lĩnh vực quản lý khác
nhau của dự án đã được kết hợp một cách chính xác và đầy đủ.
2. Quản lý phạm vi: Quản lý phạm vi dự án là việc xác định, giám sát việc thực
hiện mục đích, mục tiêu của dự án, xác định công việc nào thuộc về dự án và cần phải
thực hiện công việc nào nằm ngoài phạm vi của dự án.
3. Quản lý thời gian: là việc lập kế hoạch, phân phối và giám sát tiến độ thời
gian nhằm đảm bảo thời hạn hoàn thành dự án. Nó chỉ rõ mỗi công việc phải kéo dài

bao lâu, khi nào bắt đầu, khi nào kết thúc và toàn bộ dự án bao giờ sẽ hoàn thành.
4. Quản lý chi phí: là quá trình dự toán kinh phí, giám sát thực hiện chi phí theo
tiến độ cho từng công việc và toàn bộ dự án, là việc tổ chức, phân tích số liệu và báo
cáo những thông tin về chi phí.
5. Quản lý chất lượng: là quá trình triển khai giám sát những tiêu chuẩn chất
lượng cho việc thực hiện dự án, đảm bảo chất lượng sản phẩm dự án phải đáp ứng
mong muốn của chủ đầu tư.
Trang 7


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

6. Quản lý nhân lực: là việc hướng dẫn, phối hợp những nổ lực của mọi thành
viên tham gia dự án vào việc hoàn thành mục tiêu dự án. Nó cho thấy việc sử dụng lực
lượng lao động của dự án hiệu quả đến mức nào?
7.Quản lý thông tin: là qúa trình đảm bảo các dòng thông tin thông suốt một
cách nhanh chóng và chính xác giữa các thành viên dự án và với các cấp quản lý khác
nhau. Thông qua quản lý thông tin có thể trả lời 3 câu hỏi: ai cần thông tin về dự án?
Mức độ chi tiết và các nhà quản lý dự án cần báo cáo cho họ bằng cách nào?
8. Quản lý rủi ro: là việc nhận diện các nhân tố rủi ro của dự án, lượng hóa mức
độ rủi ro và có kế hoạch đối phó cũng như quản lý từng loại rủi ro.
9. Quản lý hợp đồng và hoạt động mua bán: Quản lý hợp đồng và hoạt động
mua bán của dự án là quá trình lựa chọn nhà cung cấp hàng hóa và dịch vụ, thương
lượng, quản lý các hợp đồng và điều hành việc mua bán nguyên vật liệu, trang thiết bị,
dịch vụ,...cần thiết cho dự án. Quá trình quản lý này nhằm giải quyết vấn đề: bằng
cách nào dự án nhận được hàng hóa và dịch vụ cần thiết của tổ chức bên ngoài? Tiến
độ cung, chất lượng ra sao?
Bảng 1.1: Các lĩnh vực của quản lý dự án:

Quản lý phạm vi
Lập kế hoạch tổng quan
Lập kế hoạch
Xác định phạm vi dự án
Thực hiện kế hoạch
Lập kế hoạch phạm vi
Quản lý những thay đổi
Quản lý thay đổi phạm vi

Quản lý thời gian
Xác định công việc
Dự tính thời gian
Quản lý tiến độ

Quản lý chi phí
Lập kế hoạch nguồn lực
Tính toán chi phí
Lập dự toán
Quản lý chi phí

Quản lý nhân lực
Lập kế hoạch nhân lực, tiền
lương
Tuyển dụng, đào tạo
Phát triển nhóm

Quản lý chất lượng
Lập kế hoạch chất lượng
Đảm bảo chất lượng
Quản lý chất lượng

Quản lý thông tin
Quản lý hoạt động cung
Lập kế hoạch quản lý thông ứng, mua bán
tin
Kế hoạch cung ứng
Xây dựng kênh và phân Lựa chọn nhà cung ứng, tổ
phối thông tin
chức đấu thầu
Báo cáo tiến độ
Quản lý hợp đồng, tiến độ
cung ứng

Quản lý rủi ro dự án
Xác định rủi ro
Đánh giá mức độ rủi ro
Xây dựng chương trình quản
lý rủi ro đầu tư

(Nguồn: Quản trị Dự án Quốc tế - PMI)
d. Các mô hình quản lý dự án
Các mô hình tổ chức dự án: Có nhiều mô hình tổ chức quản lý dự án. Tùy thuộc
vào mục đích nghiên cứu mà phân loại các mô hình tổ chức dự án cho phù hợp. Căn
cứ vào điều kiện năng lực của cá nhân, tổ chức và căn cứ vào yêu cầu của dự án có thể
Trang 8


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

chia hình thức tổ chức và quản lý dự án thành 2 nhóm chính là: Hình thức thuê tư vấn
quản lý dự án (gồm mô hình theo hình thức chủ nhiệm điều hành dự án và mô hình
chìa khóa trao tay) và hình thức chủ đầu tư trực tiếp thực hiện quản lý dự án.
I.1.2 Cơ sở pháp lý
- Luật XD Việt Nam
- Các quy định và văn bản hiện hành liên quan đến công tác quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình:
Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình.
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về việc QLDA
đầu tư xây dựng công trình.
Thông tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01/4/2005 của Bộ XD hướng dẫn lập và
quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/4/2005 của Bộ XD ban
hành định mức chi phí QLDA đầu tư xây dựng công trình.
Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 của Chính Phủ về việc sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư
xâydựng công trình.
Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về việc quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ XD về việc hướng dẫn
và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
‐ Các quy định và văn bản hiện hành liên quan nhà ở:
Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 đã dược Quốc Hội nước Công
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua.
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Thủ tướng Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 của Bộ XD về việc hướng dẫn
thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Thủ

tướng Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
Giới thiệu tổng quát vị trí và một số đặc điểm tình hình tự nhiên, kinh tế xã hội
trên địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh.

Trang 9


Ngànhh:Quản lý thị
t trường bất
b Động Sảản

SVTH: Trầần Thị Hồngg Đào

H
Hình
1.1: Bản
B đồ Tỉnh
h Tây Ninh
Vị trí địa lý:
Ninh, có tọọa độ địa lý
l từ
Huyện Chhâu Thành nằm ở phhía Tây thịị xã Tây N
o
o
o
o
11 099’11’’ đến 11
1 27’30’’ vĩ
v độ Bắc; 05

0 52’30’’ đến 106 099’40’’ kinh độ Đông. Đ
Được
giới hạn
h bởi ranh
h giới hành chính như sau:
 Phía Đông
g giáp thị xã Tây Ninhh và huyện Hòa
H Thành..
g biên giới Campucchia.
 Phía Tây giáp
m giáp với huuyện Bến C
Cầu.
 Phía Nam
g huyện Tân Biên.
 Phía Bắc giáp
Trang 10


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

Bảng 1.2: Diện tích – đơn vị hành chính của các xã, thị trấn năm 2005.
STT
Tên xã, thị trấn
Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
1

Thị Trấn Châu Thành

755

1.32

2

Xã Hảo Đước

3460

6.06

3

Xã Phước Vinh

7423

12.99

4

Xã Đồng Khởi

3471.1

6.08

5

Xã Thái Bình

2898.5

5.07

6

xã An Cơ

3673

6.43

7

Xã Biên Giới

3292

5.76

8

Xã Hòa Thạnh

3445.7

6.03

9

Xã Trí Bình

2101

3.68

10

Xã Hòa Hội

3717

6.51

11

Xã An Bình

2221

3.89

12

Xã Thanh Điền

2364

4.14

13

Xã Thành Long

6708

11.74

14

Xã Ninh Điền

8317

14.56

15

Xã Long Vĩnh

3279

5.74

Toàn huyện

57125.3

(Nguồn: Phòng thống kê Châu Thành)
Tổng diện tích tự nhiên 57.125,3 ha chiếm 14,2% so với diện tích tự nhiên toàn
tỉnh. Huyện có 14 xã và 1 thị trấn: Hảo Đước, Phước Vinh, Đồng Khởi, Thái Bình, An
Cơ, Biên Giới, Hòa Thạnh, Trí Bình, Hòa Hội, An Bình, Thanh Điền, Thành Long,
Ninh Điền, Long Vĩnh và thị trấn Châu Thành.
Đường biên giới dài 47 km. Cách Tp. Hồ Chí Minh 110 km về phía Nam, cách
thị xã Tây Ninh 8 km về phía Đông.
Huyện có vị trí hết sức quan trọng về kinh tế - xã hội, an ninh – quốc phòng
không chỉ riêng đối với Tây Ninh mà còn cả của miền Đông Nam Bộ và của cả nước.
Huyện cần phải được quan tâm đầu tư cơ sở hạ tầng nhiều hơn để huyện phát triển
tương ứng với tiềm năng sẳn có.
 Điều kiện tự nhiên:
 Địa hình
Địa hình Châu Thành có xu hướng thấp dần về phía sông Vàm Cỏ Đông và
thoái dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo dạng lượn sóng nhẹ, có thể chia thành 3
dạng địa hình chính với những đặc điểm riêng biệt sau:
- Dạng địa hình thấp, trũng: diện tích 7.413 ha, chiếm 12.9% diện tích tự nhiên
toàn huyện, phân bố tập trung ven sông Vàm Cỏ Đông và các con rạch. Hầu hết diện
Trang 11


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

tích bị ngập vùng vào các tháng mưa lớn (tháng 9-10), đặc biệt là những nơi khó tiêu
thoát nước đất thường bị chua phèn.
- Dạng địa hình trung bình (lượn sóng nhẹ): Diện tích 45.602,34 ha chiếm 79,9%
diện tích tự nhiên huyện. Dạng địa hình này có ưu điểm là tương đối bằng phẳng, tiêu
thoát nước tốt, thuận lợi cho cơ giới hóa và xây dựng hệ thống tưới tiêu, nhưng có hạn

chế là đất đai bị xói mòn rửa trôi. Do có mức chênh lệch lớn giữa cao trình mặt ruộng
với cao trình mực nước sông vào mùa khô nên chi phí cho bơm tưới khá cao (các xã
cánh Tây).
- Dạng địa hình cao (đồi gò): Diện tích 2956 ha chiếm 5,2 % diện tích tự nhiên
toàn huyện, phân bố xen kẽ trong các khu vực có địa hình bằng lượn sóng ở các xã
phía Bắc (Phước Vinh, Hảo Đước, Đồng Khởi và Thái Bình). Do địa hình nhỏ cao so
với xung quanh nên đất dễ bị rửa trôi và gây tốn kém cho xây dựng hệ thống thủy lợi,
cần chú ý tới các biện pháp bảo vệ và cải tạo đất trong quá trình sử dụng.
Nhìn chung địa hình của huyện dễ bị rửa trôi nên có khó khăn cho việc xây
dựng cơ sở hạ tầng khó khăn. Do đó trong xây dựng phải lường trước rủi ro và gia cố
nền móng cho công trình xây dựng nhiều hơn.
 Khí hậu
Mùa mưa kéo dài từ tháng 4 – 5 đến tháng 10 – 11, tập trung 90% lượng mưa,
lượng mưa trung bình năm đạt 1650 mm.
Huyện Châu Thành nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo.
Nắng nhiều (bình quân 2.920 giờ/năm), nhiệt độ cao đều trong năm (bình quân
27.7oC), biên độ nhiệt ngày đêm chênh lệch lớn (8-9 oC), là điều kiện thuận lợi cho
thâm canh tăng năng suất cây trồng, tăng vụ và đa dạng hóa các loại hình sử dụng đất.
 Thủy văn
Nước mặt: Nguồn nước mặt của huyện khá dồi dào, bao gồm hệ thống tự nhiên
từ hệ thống sông Vàm Cỏ Đông và nguồn nước được dẫn về từ hệ thống thủy lợi hồ
Dầu Tiếng, có thể khai thác nguồn nước này để tưới cho phần diện tích đất đai của
huyện. Hệ thống sông Vàm Cỏ Đông bao gồm sông chính và các rạch nhỏ, đáng kể
nhất là rạch Bến Đá, rạch Tây Ninh, rạch Nàng Dinh.
Hệ thống kinh tưới (hồ Dầu Tiếng), chiều dài 277 km, hiện cung cấp nước tưới
cho các xã Hảo Đước, Thái Bình, Đồng Khởi, Trí Bình và Thanh Điền, Phước Vinh
đảm bảo cung cấp nước tưới cho các xã phía đông sông Vàm Cỏ Đông.
Nước ngầm: hiện nay trong khu vực huyện chưa có tài liệu nghiên cứu đánh giá
chi tiết về nước ngầm. Qua khảo sát nhiều giếng khoan vào giếng đào trong toàn
huyện cho thấy tiềm năng nước ngầm khá dồi dào, chất lượng nước tốt. Hiện nay được

khai thác phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt quy mô khá lớn, đạt chất lượng và hiệu
quả cao.
- Nước ngầm ở khu vực có địa hình trung bình và cao: phân bố tập trung ở các
khu vực đất xám phía Bắc và phía Tây của huyện. Độ sâu xuất hiện mực nước ngầm
vào các tháng mùa khô trung bình 8 – 10 m ở những nơi có địa hình trung bình và 1213 m ở những nơi có địa hình cao. Lưu lượng nước khá dồi dào, tùy theo mức độ khai
thác có thể tưới cho 0,5-2,0 ha; giếng nước chất lượng tốt.
Trang 12


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

- Nước ngầm ở khu vực có địa hình thấp: phân bố ở phía Đông-Nam và ven sông
Vàm Cỏ Đông, trên các loại đất phèn, đất phù sa và đất xám gley. Độ sâu ở tầng nước
ngầm rất nông (từ 1-2 m) lưu lượng nước dồi dào, nhưng ở khu vực đất phèn chất
lượng nước rất kém, không thể sử dụng cho sinh hoạt và sản xuất. Tuy nhiên khoan ở
độ sâu 80–120 m sẽ xuất hiện nước ngầm có chất lượng khá (pH: 6,5 – 7,0 và độ
khoáng hóa: 0,1 g/l), lưu lượng trung bình khoảng 0,5 m3/s, một số giếng khoan đã
được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp.( Nguyễn Văn Hồng, 2001).
 Điều kiện kinh tế - xã hội
 Dân số và lao động.
Huyện Châu Thành có thể nói thế mạnh tài nguyên con người và đây là một
trong những yếu tố quan trọng chi phối mạnh mẽ đến quá trình khai thác sử dụng. đất
trong giai đoạn trước mắt và lâu dài. Năm 2009 huyện Châu Thành có số dân là
129.605 người với 34.366 hộ trong đó:
+ Dân số thành thị 8.839 người chiếm 6,82%
+ Dân số nông thôn là 120.766 người, chiếm 93,18% dân số toàn huyện (Cục
Thống kê tỉnh Tây Ninh).
Mật độ dân số của huyện là 227 người/km 2, mật độ giữa các xã không đều, dân

cư phân bố rải rác, tập trung tại các điểm dân cư nằm dọc trên quốc lộ và một số đường
tỉnh, đường huyện trọng yếu và tập trung nhiều ở các xã Thái Bình, Trí Bình, Đồng
Khởi, thị trấn Châu Thành, trong khi các xã như An Bình, Hòa Hội đất rất rộng thì dân
cư lại thưa thớt. Với mật độ dân số này cho thấy huyện Châu Thành có nguồn lực dồi
dào có thể đáp ứng nhu cầu về việc làm cho giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên mức tăng
dân số này còn khá cao so với cả nước (1,28% năm 2009).
Số người trong độ tuổi lao động là 77.952 người (chiếm 60,15% dân số). Tốc
độ tăng trong độ tuổi lao động là 3,35%. Đa số người dân sống bằng hoạt động nông
nghiệp (tỉ lệ sử dụng thời gian lao động ở nông thôn là khoảng 78%),
 Kinh tế
Cơ sở hạ tầng
a. Giao thông:
Huyện đặt ra chỉ tiêu xóa cầu khỉ các tuyến đường liên ấp, liên xóm. Các tuyến
đường này đang được tập trung xây dựng mới với các kích thước đủ lớn để có thể lưu
thông và chống lũ an toàn, phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp. Vùng phía Nam
huyện các tuyến chính như tỉnh lộ 781 nối thị xã Tây Ninh với thị trấn Châu Thành và
đi qua vương quốc Campuchia. Ngoài ra còn có quốc lộ 22B đi ngang qua xã Đồng
Khởi nối với huyện Tân Biên đi qua cửa khẩu Xa Mát thuận lợi cho việc chuyển hàng
hóa giữa các huyện và qua cửa khẩu.
Các tuyến đường chính nối với Thị xã, Tân Biên và Bến Cầu đều đã được trải
nhựa. Tuy nhiên vẫn còn khá nhiều tuyến đường trong huyện vẫn còn xấu và chưa
được nâng cấp, sữa chữa vào mùa mưa khó khăn cho việc lưu thông. Nói chung, huyện
cũng có đầu tư cho nâng cấp các trục đường chính tuy nhiên tình hình giao thông của
huyện còn chưa phát triển mấy so với các huyện khác trong tỉnh.

Trang 13


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

Theo số liệu báo cáo và khảo sát thực tế, tổng chiều dài mạng lưới đường bộ
trên địa bàn huyện năm 2009 là 611,98 km, số km đường nhựa hóa là 130,2 km, tỷ lệ
nhựa hóa đạt 21,3 %, cụ thể như sau:
- Một tuyến quốc lộ đi qua địa bàn huyện với tổng chiều dài là 17,3 km, nhựa hóa
100%.
- 5 tuyến đường tỉnh với tổng chiều dài là 74,31 km, tỷ lệ nhựa hóa đạt 91,5%.
- 30 tuyến đường huyện với tổng chiều dài 176,90 km, tỷ lệ nhựa hóa đạt 19,9%.
- 224 tuyến đường xã với tổng chiều dài 312,47km, nhựa hóa đạt 2%.
- 16 tuyến đường đô thị với tổng chiều dài 31,0 km, tỷ lệ nhựa hóa 11,6%.
Bảng1.3:. Thống kê các tuyến đường bộ trên địa bàn huyện Châu Thành
Kết cấu
Chiều dài Số
TT Cấp quản lý
(Km)
tuyến
Bê tông Nhựa
Cấp phối Đất
1

Quốc lộ

17,30

1

17,30

2

Đường tỉnh

74,31

5

3,50

3

Đường huyện 176,90

4

Đường xã

5

Đường đô thị 31,00

312,47

64,53

6,28

30

35,16

134,54

7,20

244

6,12

134,10

172,25

16

3,59

27,41

Tổng cộng

611,98

20,80

109,40

302,33

179,45

Tỷ lệ (%)

100,00

3,40

17,88

49,40

29,32

(Nguồn: Phòng thống kê huyện)
Đối với hệ thống đường xã, cơ bản các trục đường xã chính yếu đã hình thành
và tương đối thông suốt. Tuy nhiên, các tuyến đường xã kết nối từ trung tâm xã đến
các thôn ấp hoặc giao lưu giữa các thôn ấp với nhau hiện còn rất thiếu, phân bố chưa
đồng đều. Chất lượng chưa đảm bảo, đa phần các tuyến đường đất được hình thành tự
phát từ các lối mòn, hướng tuyến ngoằn nghèo, nhiều đoạn bán kính cong quá nhỏ,
chiều rộng mặt đường hẹp là trở ngại đến quá trình cơ giới hóa trong sản xuất nông
nghiệp, hạn chế khả năng trao đổi mua bán các sản phẩm nông nghiệp, hạn chế giao
lưu văn hóa xã hội và tiếp cận đến các loại hình dịch vụ của người dân.
b. Hệ thống thủy lợi:
Sản xuất nông nghiệp của huyện chiếm 83 %. Do vậy công tác thủy lợi, trang
thiết bị phục vụ sản xuất nông nghiệp tác động trực tiếp không chỉ đến kết quả sản
xuất nông nghiệp mà cả lĩnh vực khác như khai hoang, tái định cư và giao thông nông
thôn.
Huyện chủ trương hoàn chỉnh đê bao chống lũ, xây dựng hoàn chỉnh hệ thống
kênh cấp II, kênh cấp III, cải tạo hầu hết các rạch có khả năng tiêu thoát nước trên địa
bàn huyện. Vùng phía Tây của huyện thì xây dựng hệ thống đê bao kết hợp giao thông

nông thôn để phục vụ chống lũ, phục vụ sản xuất và đi lại dễ dàng. Về phía tỉnh và
Trang 14


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

trung ương, trong giai đoạn này có đầu tư nhiều công trình lớn, giúp đẩy mạnh khai
thác các vùng đất hoang.
c. Điện:
Vùng phía Tây, 100% số hộ được sử dụng điện lưới quốc gia, chủ yếu đáp ứng
yêu cầu sản xuất sinh hoạt. Vùng phía Bắc huyện số hộ dùng điện chỉ chiếm khoảng
98 %.
d. Thông tin liên lạc:
Hệ thống đài truyền thanh được lắp đặt ở các xã và các ấp.
Điện thoại đã được phủ kín trên địa bàn huyện và đang được tiếp tục mở rộng.
Huyện Châu Thành có tiềm năng cả về mặt điều kiện tự nhiên lẫn điều kiện kinh tế xã
hội nhưng chưa được đầu tư thích hợp nên dân số Châu Thành chủ yếu là làm nông
nghệp, đời sống của người dân chưa được nâng cao.
I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và qui trình thực hiện
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu quá trình hình thành và phát triển của công ty CP Xây dựng và Phát
triển Đô thị Tây Ninh.
- Nghiên cứu tình hình dự án Khu dân cư Bình Phong.
- Nghiên cứu tình hình hoạt động và công tác quản lý tiến độ của Ban quản lý dự
án khu dân cư Bình Phong tại công ty CP Xây dựng và Phát triển đô thị Tây Ninh.
- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý tiến độ dự án của Cty.
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
Chúng tôi tiến hành nghiên cứu sử dụng rất nhiều phương pháp nhưng chủ yếu

là những phương pháp sau:
- Phương pháp điều tra,thu thập thông tin: chúng tôi tiến hành điều tra, thu thập
thông tin về dự án và công tác hoạt động của ban quản lý dự án. Gồm có 2 phương
pháp là:
+ Phương pháp thống kê: hệ thống các số liệu, tài liệu thu thập theo nội dung về
công tác quản lý dự án.
+ Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các chuyên gia và các nhà quản
lý về dự án đầu tư để hiểu rõ về hoạt động quản lý thi công dự án xây dựng Khu dân
cư Bình Phong.
- Phương pháp phân tích tổng hợp:phân tích tổng hợp các lợi ich1kinh tê, lợi ích
xã hội của dự án...
I.3.3 Quy trình thực hiện
- 25/04 đến 10/05: Viết đề cương
- 10/05 đến ngày 15/07: Sử dụng các phương pháp đã học để thu thập thông tin,
phân tích, chọn lọc thông tin.
- 15/07 đến 03/08: Lắp ráp, hoàn chỉnh bài báo cáo và nộp sử lần 1
- 20/08: Chỉnh sửa lần 2 và nộp chính thức
Trang 15


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty CP Xây dựng & Phát triển
Đô thị Tây Ninh
II.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Hình 2.1: Ảnh Cty CP Xây dựng và Phát triển Đô thị Tây Ninh

Tiền thân của Công ty Cổ phần Xây dựng & Phát triển đô thị Tây Ninh là Xí
nghiệp xây dựng số 2 Tây Ninh được thành lập vào năm 1985. Năm 1992, Xí nghiệp
xây dựng số 2 được đổi tên thành Công ty xây dựng và Phát triển Đô thị Tây Ninh.
Trên đà hội nhập kinh tế toàn cầu, Công ty Xây dựng & Phát triển Đô thị Tây
Ninh đã tiến hành công tác cổ phần hóa theo quy định của Nhà nước và vào ngày
19/12/2006 vừa qua, tại Đại hội đồng cổ đông lần thứ nhất đã đổi tên doanh nghiệp
thành Công ty CP Xây dựng triển Đô thị Tây Ninh. Công ty cổ phần này đã chính thức
đi vào hoạt động kể từ ngày 28/12/2006, mở ra một trang sử mới đầy triển vọng phát
triển không ngừng của đơn vị.
Ngoài ra, tính đến thời điểm hiện nay, Công ty cũng là đơn vị duy nhất đã tiến
hành quản lý đầu tư theo hình thức BOT trên địa bàn tỉnh Tây Ninh với dự án Trung
tâm thương mại Long Hoa có tổng mức đầu tư với giá trị trên 100 tỷ đồng VN.
Trong thời gian qua, đội ngũ cán bộ quản lý và nhân viên của Công ty không
ngừng trưởng thành về mọi mặt, góp phần tạo nên sự thành công chung của đơn vị và
Công ty cũng là đơn vị đóng góp nguồn nhân lực dồi dào nhất, bổ sung cho bộ máy
quản lý Nhà nước ngành xây dựng tỉnh nhà.

Trang 16


Ngành:Quản lý thị trường bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Hồng Đào

II.1.2 Tổng quan về công ty
1. Giới thiệu thông tin về Công ty

Hình2.2: Logo Cty CP Xây dựng và Phát triển Đô thị Tây Ninh
Cty CP Xây dựng & Phát triển đô thị Tây Ninh nẳm ngay trung tâm thị xã,
phường 3, thị xã Tây Ninh. Vị trí này thuận lợi cho Công ty được biết đến, có nhiều

giao dịch hơn. Công ty này là cty CP có trên 50% vốn của nhà nước. Cty là thành viên
chính thức của Hiệp hội Bất Động Sản nhà đất Việt Nam theo giấy chứng nhận số
VREA0027/CT-HH ngày 09-06-2005. Ngoài ra còn liên kết với công ty Bất Động Sản
Hoàng Quân về quy trình thẩm định giá. Điều dó đã chứng tỏ công ty không ngừng mở
rộng, học hỏi khinh nghiệm của các công ty BĐS lớn ở Việt Nam. Chứng tỏ vị thế của
mình trong tương lai đối với làng Bất Động Sản Việt Nam. Lĩnh vực xây lắp vẫn là thế
mạnh và là ngành chủ chốt của công ty, với đội ngũ lao động trong lỉnh vực xây lắp
chiếm hơn 41% tổng số lao động của công ty. Được minh họa cụ thể trong bảng sau:

Trang 17