THẨM ĐỊNH ĐƠN GIÁ ĐẤT CÁC CỤM, KHU CÔNG NGHIỆP TẠI T.P MỸ THO, TỈNH TIỀN GIANG
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.86 MB, 66 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
THẨM ĐỊNH ĐƠN GIÁ ĐẤT CÁC CỤM, KHU CÔNG
NGHIỆP TẠI T.P MỸ THO, TỈNH TIỀN GIANG
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
TRẦN THỊ THẢO PHƯƠNG
07135056
DH07TB
2007 – 2011
Quản lý Thị trường Bất động sản
- TP. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
TRẦN THỊ THẢO PHƯƠNG
THẨM ĐỊNH ĐƠN GIÁ ĐẤT CÁC CỤM, KHU CÔNG
NGHIỆP TẠI T.P MỸ THO, TỈNH TIỀN GIANG
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TPHCM)
Ký tên: ...................................................
-Tháng 8 năm 2011-
LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên tôi xin tỏ lòng thành kính, biết ơn đến Ba, Mẹ người đã sinh thành và
nuôi nấng dạy dỗ tôi đến ngày hôm nay. Gia đình luôn là hậu thuẫn vững chắc nhất
của tôi, luôn dành cho tôi những điều kiện tốt nhất để chuyên tâm vào việc học tập.
Xin cảm ơn những người thân đã luôn động viên ủng hộ tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô, Ban Giám hiệu trường Đại học Nông
Lâm TP.HCM, đặc biệt là Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản đã truyền đạt những
kinh nghiệm, những kiến thức quý báu cho tôi trong suốt thời gian học tập ở trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Trần Thanh Hùng người đã khơi dậy niềm đam mê
khám phá thị trường bất động sản và hoạt động thẩm định giá trong tôi. Xin chân
thành cảm ơn thầy Hùng, thầy đã luôn tận tình chỉ dẫn, mở ra cho tôi những hướng đi
đúng đắn trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin cảm ơn thầy luôn tạo cho tôi những
điều kiện thuận lợi cũng như tâm lý thoải mái, tự tin khi thực hiện đề tài. Cảm ơn thầy
đã ủng hộ những quan điểm, suy nghĩ của tôi.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các cô, các chú, các anh chị trong
trong Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Tiền Giang, Ủy ban nhân dân thành phố Mỹ
Tho đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt thời gian hoạt động thực tế tại tỉnh nhà.
Cảm ơn những người bạn thân luôn động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình học
tập cũng như trong cuộc sống.
Tôi xin gởi đến mọi người những lời chúc phúc và lời cảm ơn chân thành nhất.
Xin chân thành cảm ơn!
TP.HCM, ngày 20 tháng 8 năm 2011
TRẦN THỊ THẢO PHƯƠNG
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Thị Thảo Phương, Khoa Quản lý Đất đai và Bất
động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM.
Đề tài: “Thẩm định đơn giá đất các cụm, khu công nghiệp tại T.P Mỹ Tho,
tỉnh Tiền Giang”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng – Phó khoa QLĐĐ & BĐS
Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM.
Nội dung tóm tắt:
Khu công nghiệp, khu chế xuất đang ngày càng phát triển và ảnh hưởng trực
tiếp đến nền kinh tế nước ta. Thị trường cho thuê nhà xưởng, khu công nghiệp đang
ngày càng nóng so với thị trường nhà đất góp phần điều tiết thị trường bất động sản.
Mức lợi nhuận từ việc cho thuê này còn chịu nhiều sự chi phối và quản lý của
nhà nước bởi nhiều chính sách ưu đãi và mời gọi đầu tư. Vì vậy, giá trị cho thuê đất
trong khu công nghiệp ở một số nơi còn quá thấp ảnh hưởng đến việc nâng cấp cơ sở
hạ tầng trong khu công nghiệp. Điển hình là các cụm, khu công nghiệp tại thành phố
Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang có giá cho thuê khá thấp so với các khu vực lân cận.
Nhận thấy yêu cầu cấp thiết của thị trường này là làm sao có được một mức giá
cho thuê hợp lý mà vẫn đảm bảo quyền lợi của các doanh nghiệp đầu tư vào. Chúng
tôi tiến hành khảo sát thực tế và áp dụng các phương pháp định giá bất động sản để tìm
ra đơn giá cho thuê đất mới phục vụ cho UBND Tỉnh. Đồng thời cũng có giá trị tham
khảo cho các khu vực khác.
Đề tài đã sử dụng các phương pháp kế thừa, điều tra, tài liệu để phân tích, đánh
giá giá trị thực có của các cụm, khu công nghiệp. Dựa vào tình hình phát triển của
kinh tế - xã hội và mức độ lạm phát thị trường để nhận định, tính toán bằng các
phương pháp khoa học để tìm ra mức giá cho thuê áp dụng vào đầu năm tới.
Những kết quả nghiên cứu của đề tài tuy còn nhiều hạn chế nhưng hy vọng sẽ là
một đóng góp hữu ích cho thị trường bất động sản Việt Nam, giúp thị trường phát triển
ngày một tích cực hơn.
i
MỤC LỤC
TÓM TẮT........................................................................................................................ i
MỤC LỤC ...................................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................... iv
DANH MỤC CÁC HÌNH ...........................................Error! Bookmark not defined.v
DANH MỤC CÁC BẢNG ..............................................................................................v
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
PHẦN I TỔNG QUAN .................................................................................................3
I.1. QUAN ĐIỂM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ..........................3
I.1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản .........................................................3
I.1.1.1. Khái niệm bất động sản ............................................................................3
I.1.1.2. Những đặc điểm của bất động sản ...........................................................5
I.1.2. Khái niệm và những đặc điểm của thị trường bất động sản .............................7
I.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản ...........................................................7
I.1.2.2. Những đặc điểm của thị trường bất động sản ..........................................9
I.1.3. Đặc điểm quan hệ Cung - Cầu bất động sản ....................................................9
I.1.4. Giá cả bất động sản .........................................................................................14
I.2. NHỮNG QUAN ĐIỂM CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC PHƯƠNG
PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................14
I.2.1. Khái niệm về thẩm định..................................................................................14
I.2.2. Nguyên tắc thẩm định giá BĐS ......................................................................16
I.2.3. Phương pháp xác định giá cả BĐS .................................................................19
a. Phương pháp so sánh trực tiếp........................................................................19
b. Phương pháp chi phí .......................................................................................21
c. Phương pháp thu nhập ................................................................................................... 23
I.3. CƠ SỞ PHÁP LÝ ..................................................................................................25
I.4. TỔNG QUAN ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ
MỸ THO .......................................................................................................................27
I.5. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........................................31
I.5.1. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................31
I.5.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................31
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .........................................................................32
II.1. MÔ TẢ KHU VỰC CẦN NGHIÊN CỨU........................................................32
II.1.1. Khái quát về các cụm, khu công nghiệp thẩm định giá ................................32
II.1.2. Tình hình đầu tư vào các cụm, khu công nghiệp ..........................................32
II.1.3. Thống kê giá cho thuê tại ba khu công nghiệp
44
II.2. PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH VÀ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC ........................45
II.2.1. Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá...................................................47
ii
II.2.2. Kết quả thẩm định giá ...................................................................................47
II.2.2.1. Kết quả thẩm định giá bằng phương pháp thu nhập .............................47
II.2.2.2. Kết quả thẩm định giá bằng phương pháp chi phí .......................................... 51
II.2.2.3. Kết quả thẩm định giá bằng phương pháp so sánh ...............................53
II.2.2.3. Kết quả về đơn giá đất khu - cụm công nghiệp ....................................55
KẾT LUẬN ..................................................................................................................56
iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
KCN ...................................................................................................... Khu công nghiệp
CCN ..................................................................................................... Cụm công nghiệp
DNTN ........................................................................................... Doanh nghiệp tư nhân
Cty TNHH ......................................................................... Công ty trách nhiệm hữu hạn
BĐS ............................................................................................................. Bất động sản
BXD ............................................................................................................. Bộ xây dựng
VT ........................................................................................................................... Vị thế
CL ................................................................................................................... Chất lượng
TĐG VN ...................................................................................Thẩm định giá Việt Nam
iv
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình I.1. Mối liên hệ giữa đơn vị BĐS và dịch vụ BĐS ...............................................07
Hình I.2. Sự dịch chuyển đường cầu và cung về dịch vụ nhà ở ....................................14
Hình I.3. PP so sánh dưới góc nhìn lý thuyết vị thế - chất lượng .................................20
Hình I.4. PP chi phí dưới góc nhìn lý thuyết vị thế - chất lượng ..................................22
Hình I.5. PP thu nhập dưới góc nhìn lý thuyết vị thế - chất lượng ...............................23
Hình I.6. Bản đồ hành chính thành phố Mỹ Tho ...........................................................28
Hình I.7. Tổng quan tình hình kinh tế thành phố Mỹ Tho ............................................30
Hình II.1. Công ty SD trong cụm công nghiệp Trung An .............................................33
Hình II.2. Cụm công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Tân Mỹ Chánh ............................34
Hình II.3. Khu công nghiệp Mỹ Tho .............................................................................34
Hình II.4. Sơ đồ quy trình thẩm định giá ......................................................................46
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng II.1.1. Các doanh nghiệp đầu tư vào cụm công nghiệp Trung An .......................35
Bảng II.1.2. Các doanh nghiệp nước ngào đầu tư vào KCN Mỹ Tho ...........................37
Bảng II.1.3. Các doanh nghiệp trong nước đầu tư vào KCN Mỹ Tho ..........................39
Bảng II.1.4. Các doanh nghiệp đầu tư vào CCN Tân Mỹ Chánh ..................................42
Bảng II.1.5. Thống kê giá cho thuê tại các cụm, KCN .................................................44
Bảng II.2.1. Các hạng mục công trình áp dụng hệ số trượt giá tại CCN TMC .............48
Bảng II.2.2. Quy trình tính toán giá trị đất CCN Tân Mỹ Chánh .................................49
Bảng II.2.3. Giá cho thuê trong KCN ở các khu vự lân cận .........................................53
v
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Mỗi chúng ta đều có thể trở thành một nhà doanh nghiệp, trong bối cảnh công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước ngày nay mang đến nhiều cơ hội đầu tư, cạnh tranh
và phát triển. Công nghiệp đang dần chiếm tỉ trọng lợi thế trong mô hình kinh tế.
Dấu son là ngay sau khi Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được ban hành
năm 1987, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng lên rất nhanh, song hầu hết tập trung
vào lĩnh vực dịch vụ như khách sạn, nhà làm việc ... tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí
Minh. Đầu tư nước ngoài vào công nghiệp, nhất là công nghiệp sản xuất hàng xuất
khẩu gặp 2 khó khăn chính là: cơ sở hạ tầng yếu kém, thủ tục xin giấy phép đầu tư và
triển khai dự án đầu tư phức tạp, mất nhiều thời gian. Dựa vào kinh nghiệm của nước
ngoài, Chính phủ chủ trương thành lập khu chế xuất, khu công nghiệp để làm thí điểm
một mô hình kinh tế nhằm thực hiện chủ trương đổi mới, mở cửa theo hướng công
nghiệp hóa, hiện đại hóa theo Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986. Từ mô
hình thí điểm đó đã tạo tiền đề cho các khu công nghiệp, cụm tiểu thủ công nghiệp ở
các tỉnh ven thành phố cũng lần lượt ra đời đáp ứng cho nhu cầu về nhà xưởng và môi
trường sản xuất thuận lợi nhất. Vào thời điểm này nhà nước khá ưu đãi cho các doanh
nghiệp khi hỗ trợ đầu tư với giá cho thuê rất rẻ và nhiều ưu đãi khác.
Hơn 20 năm hình thành và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất ngày
càng được hoàn thiện đã cung cấp hơn 1.000.000 cơ hội việc làm và tăng kim ngạch
xuất nhập khẩu vào khoảng 4 tỷ USD hàng năm.
Cùng với việc sốt nhà đất, văn phòng thì trong thời gian gần đây, giá thuê đất
tại các khu công nghiệp cũng tăng đáng kể. Điều này phản ánh, các khu công nghiệp
không ngừng gia tăng nhưng quỹ đất thì có hạn, không tránh khỏi tình trạng bị tăng
giá thuê, giao đất. Từ năm 2005 đến nay nhà nước đã ra nhiều quyết định tăng mức giá
cho thuê trong các khu công nghiệp nhằm trả lại giá trị thực của đất đai và thu hồi vốn
đầu tư ban đầu.
Tăng giá là điều tất yếu nhưng tăng như thế nào và dựa trên cơ sở nào lại là một
bài toán không đơn giản. Làm sao để thuyết phục các nhà đầu tư chấp nhận cái giá chi
trả cho 1m2 đất cao hơn so với quá khứ. Đây là vấn đề đang làm đau đầu cho các chủ
đầu tư khu công nghiệp, khi phải tiến hành tăng giá nhưng vẫn giữ chân được các
doanh nghiệp. Việc này đòi hỏi các chủ đầu tư phải tiến hành thẩm định lại giá đất khu
công nghiệp trong bối cảnh thị trường không hoàn hảo hiện nay để đề xuất giá cho
thuê hợp lý thỏa mãn nhu cầu cả hai bên.
Trước tình hình đó, dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Thanh Hùng và được sự
chấp thuận của Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, Sở tài nguyên môi trường tỉnh
Tiền Giang, Ủy ban nhân dân thành phố Mỹ Tho, chúng tôi thực hiện đề tài: “Thẩm
định đơn giá đất các cụm, khu công nghiệp tại thành phố Mỹ Tho, Tiền Giang”.
Việc định giá có lẽ không là một vấn đề mới mẽ nhưng đề tài đã đưa ra lý luận nhằm
thuyết phục các doanh nghiệp ở đây chấp nhận trả với mức giá đã điều tra đạt được
chứ không chỉ đơn thuần trình bày áp dụng của các phương pháp đã học trên giảng
đường.
Trang 1
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
Mục tiêu nghiên cứu
Xác định đơn giá đất các cụm, khu công nghiệp tại Thành Phố Mỹ Tho, Tiền
Giang
Đối tượng nghiên cứu
Giá thuê đất các cụm công nghiệp Trung An, Tân Mỹ Chánh và Khu công
nghiệp Mỹ Tho.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: cụm công nghiệp Trung An, Tân Mỹ Chánh và Khu công nghiệp
Mỹ Tho.
Phạm vi thời gian: từ ngày 20 - 04 - 2011 đến ngày 20- 08 - 2011.
Phạm vi nội dung: Đề tài chỉ có giá trị đối với việc xác định đơn giá đất cho cụm, khu
công nghiệp tại thành phố Mỹ Tho. Đối với các dự án khu công nghiệp khác trên địa
bàn và các tỉnh lân cận thì đề tài chỉ mang tính chất tham khảo vì các thông tin thu
thập và xử lý mang đặc trưng riêng của dự án này như: mục tiêu định giá, chi phí…
Trang 2
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Những quan điểm chung về thị trường bất động sản
I.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản
I.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đó là những tài sản bất động, là
những tài sản không thể hoặc khó có thể di dời. Việc phân loại tài sản thành “bất động
sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là
đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động
của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Trên thế giới, Pháp luật của nhiều nước đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống Pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại. Chẳng hạn Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là bất động sản như Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:
“Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền
gắn với việc sở hữu đất đai” hay Điều 130 của Luật Dân sự Nga năm 1994 đưa ra khái
niệm chung về bất động sản là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến
giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến
đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Đã có rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở nước
ta, cách hiểu phổ biến nhất về bất động sản đó là “Bất động sản bao gồm nhà cửa, đất
đai và tất cả những tài sản gắn liền trên đất”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do Pháp luật quy định”.
Điều 4 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định “Bất động sản là các
tài sản bao gồm: Quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn
liền với đất đai”.
Với cách hiểu như trên, nhiều người đã thắc mắc “những tài sản gắn liền với
đất” là những tài sản nào? Hơn nữa, cũng có rất nhiều tranh cãi, nhằm lẫn trong thủ tục
kinh doanh, đánh thuế… do không thể xác định được tài sản nào gắn liền với đất là bất
động sản, tài sản nào cũng gắn với nhà đất nhưng không là bất động sản.
Trước câu hỏi trên, TS. Trần Thanh Hùng đã đưa ra ý kiến như sau: “Những tài
sản gắn liền với đất đai sẽ được xem là bất động sản nếu như đó là những vật thể tồn
tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời
khỏi đất đai”.
Điều này có nghĩa là, một cái quạt gắn trên trần nhà không thể được xem là bất
động sản, bởi khi tách riêng khỏi công trình thì quạt vẫn là quạt, vẫn giữ nguyên giá trị
Trang 3
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
sử dụng. Hay như Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Cũng cần hiển rõ thêm là không phải đất đai nhà cửa nào cũng được xem là bất
động sản. Một bất động sản phải có khả năng trao đổi trên thị trường, phải có giá trị,
có chủ quyền, có khả năng sinh lợi. Cụ thể, một tài sản được xem là bất động sản khi
nó thỏa các điều kiện:
Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;
Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
Không thể di dời, (những tài sản đó phải gắn liền với đất đai, di dời hạn chế và
tồn tại lâu dài);
Với các điều kiện trên ta có thể liệt kê một số bất động sản như sau:
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc không di dời đáng kể;
Các công trình hạ tầng gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng;
Vườn cây lâu năm;
Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;
Một số công trình khai thác hầm lò, v.v…
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng Pháp luật của mỗi nước. Có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Riêng các quy định về bất động
sản trong Pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy
định cụ thể danh mục các tài sản này. Chỉ có thể hiểu một cách tổng quát nhất, đó là
những tài sản có giá trị rất lớn, có khả năng sinh lợi cao, là một loại hàng hóa đặc biệt
đang thu hút rất nhiều sự đầu tư trong và ngoài nước. Do đó mà hiện nay Nhà nước
cần có một quy định cụ thể hơn về bất động sản để người dân đặc biệt là các nhà đầu
tư có thể hạn chế tối đa những vướng mắc và thiệt hại vì sự nhầm lẫn giữa thủ tục kinh
doanh của hàng hóa thông thường và hàng hóa bất động sản.
Trang 4
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
I.1.1.2. Đặc điểm cuả bất động sản
Tính cố định về vị trí: Giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản gắn liền với
từng vị trí cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận. Những yếu tố này
thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy phải dự tính trước các thay
đổi này trong việc đầu tư bất động sản. Đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi
với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến trung tâm. Hơn nữa
giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực
như :
Những yếu tố tự nhiên;
Điều kiện kinh tế;
Tính chất xã hội;
Điều kiện môi trường.
Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư
thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước
được các nhu cầu phát sinh. Bởi lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ
không dễ gì thay đổi để đáp ứng được các nhu cầu đó.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi
công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế
xã hội có liên quan. Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản tạo ra hiệu quả
kinh tế hội tụ đô thị1. Vì vậy, khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu
tố ảnh hưởng tới các công trình khác.
Có giá trị lớn: Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh
doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và
giá trị đất đai rất cao.
Có giới hạn về diện tích bề mặt: Chính đặc điểm này làm cho quan hệ cung,
cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu. Đây cũng là
lý do để giá bất động sản không ngừng tăng vì cầu về bất động sản ngày càng nhiều
trong khi nguồn cung lại có hạn.
Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị
biệt của bất động sản. Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành một loại sản phẩm
riêng biệt, không cái nào hoàn toàn giống cái nào. Việc xác định cung, cầu, giá cả do
đó trở nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẩn
giữa việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng
tính dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền của các nhà đầu tư.
1
Nhiêu Hội Lâm, năm… Kinh tế học đô thị.
Trang 5
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
Hai thuộc tính cơ bản của bất động sản
Bất động sản có khá nhiều những đặc điểm, tính chất khác nhau nhưng các đặc
điểm, tính chất đó có thể được tổng hợp và phân thành hai nhóm thuộc tính cơ bản mà
bất kỳ bất động sản nào cũng có: vị thế và chất lượng bất động sản.
Vị thế “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một
địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi
trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, theo nghĩa
đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể2”.
Ngoài ra có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã hội. Nghĩa
là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thế
cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội.
Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung
ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao3.
Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số
lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản
phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có,… nó là cơ sở
tạo ra giá trị sử dụng của bất động sản.
Dịch vụ bất động sản
Như đã nói, trong một đơn vị bất động sản cụ thể luôn tồn tại 2 thuộc tính cơ
bản vị thế và chất lượng. Hai thuộc tính này kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định
tạo ra một mức độ thỏa mãn các nhu cầu thuộc lĩnh vực “physical” và “social” của con
người, mức độ thỏa mãn này được xác định thông qua đại lượng, được gọi là đơn vị
dịch vụ bất động sản. Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về vị thế và chất
lượng, nhưng có cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì có
cùng một lượng đơn vị dịch vụ bất động sản. Nếu xét quan hệ trên ở góc độ lý thuyết
vị thế - chất lượng thì có thể xây dựng được đồ thị minh họa sau (Hình I.1).
Có thể thấy những bất động sản A, B, C trên đường cong đồng lượng này
không hoàn toàn giống nhau. Chúng khác nhau về lượng vị thế và chất lượng, chỉ
giống nhau ở sự thỏa mãn nhu cầu của con người về bất động sản.
Thực tế cũng cho thấy không có người chỉ có nhu cầu về vị thế, hoặc chỉ về
chất lượng, tất cả mọi người đều có nhu cầu cả hai thuộc tính trên trong một tổ hợp
nhất định. Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và
đường cong bàng quang - đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu
dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung
cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu. Quỹ tích các giao điểm này
tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định. Trong
nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường
cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá trị thị trường, các đơn vị bất động sản
hiện vật có cùng một lượng dịch vụ bất động sản thì sẽ có giá trị thị trường như nhau,
bởi giá trị thị trường bất động sản là giá trị của một đơn vị dịch vụ bất động sản được
2
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới
về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000.
3
Trần Thanh Hùng, 2006. Bài giảng Thị trường Bất động sản, (Tài liệu lưu hành nội bộ).
Trang 6
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về dịch vụ bất động sản. Điều này sẽ
được làm rõ ở phần tiếp theo.
CL
Đường đồng lượng
Ngưỡng mong muốn
B
A
C
Đường đồng phí
0
VN
Hình I.1. Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản
I.1.2. Khái niệm và những đặc điểm của thị trường bất động sản
I.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, nhưng
thống nhất lại thị trường bất động sản được hiểu như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến
bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị
trường bất động sản.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
a. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá bất động sản
gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị
trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường
bất động sản tư liệu tiêu dung.
Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,
nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị
trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp...
Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở,
bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư
liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..
b. Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
Trang 7
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất
động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất
động sản công cộng v.v..
Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất
xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường bất động
sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v..
Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất
động sản công cộng v.v..
c. Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp).
Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn
hoá...).
Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất...).
Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn).
Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản phi
vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh, du lịch, v.v…) như di sản
văn hoá vật thể, di tích lịch sử, v.v...
d. Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản:
Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản.
Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.
Thị trường cho thuê bất động sản.
Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất
động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì
bảo dưỡng bất động sản v.v…
e. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:
Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua
hoặc thuê.
Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản có sự tham gia của bốn đối tượng quan trọng là:
Nhà nước.
Nhà đầu tư (gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư).
Các trung gian tiếp thị.
Người mua cuối cùng.
Trang 8
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
Trong đó, Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô. Các đối tượng, các yếu tố còn lại
là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường bất động sản.
I.1.2.2. Những đặc điểm của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với
các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:
Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản.
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, và thị
trường tài chính.
I.1.3. Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản
Lượng cung cầu bất động sản trên thị trường có phải là toàn bộ quỹ nhà đất có
thể có? Phải chăng người bán và người mua là hai chủ thể khác nhau trên thị trường?
Những câu hỏi này đến nay vẫn chưa có câu trả lời cuối cùng.
Có người cho rằng, lượng cung cầu bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối
lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng trao đổi trên thị trường giữa người bán và người
mua tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Các điều kiện hình
thành cung cầu bất động sản trên thị trường: người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu
bán, người tiêu dùng có nhu cầu nhưng không thể tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có,
giá bán phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá cả thị trường
được cả người mua và người bán chấp nhận. Lượng cung nhà đất không phải là toàn
bộ quỹ nhà đất có thể có, mà chỉ là lượng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao
dịch mua bán trên thị trường4.
Tuy nhiên, cũng có quan điểm khác lại khẳng định, lượng cung cầu bất động
sản trên thị trường là toàn bộ quỹ nhà đất hiện có, trong đó người cung và người cầu
có thể là hai chủ thể đối lập, hay chỉ là một chủ thể tham gia thị trường5.
Hợp lý hơn cả, theo đề xuất của Patricia M. Hillebrandt, cần phân biệt cung cầu
nhà đất có sẵn và nhà đất mới tạo lập. Theo đó “nhu cầu về nhà ở mới sẽ phụ thuộc
vào nhu cầu về tất cả các loại nhà ở, số nhà có sẵn và số lượng thay thế; trong khi đó
số lượng nhà được xây dựng mới trên thực tế sẽ phụ thuộc vào nhu cầu này và đường
cung nhà ở của ngành xây dựng”6.
4
Lê Đình Thắng, 2000. Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất. Nxb Chính trị quốc gia.
Gregory N. Mankiw, 1994. Macroeconomics. Harvard Univercity.
6
Patricia M. Hillebrandt, 2000. Lý thuyết kinh tế và công nghiệp xây dựng. Nxb Xây dựng.
5
Trang 9
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
Có thể nói, sự mâu thuẫn giữa các quan điểm về cung cầu bất động sản xuất
phát từ quan niệm khác nhau về tính chất đặc biệt của hàng hóa này. Sau đây lần lượt
xem xét từng đặc điểm của cầu, cung bất động sản để có cái nhìn chính xác hơn.
Cầu bất động sản
Cầu về hàng hóa bất động sản xuất phát từ nhu cầu của người tiêu dùng và nhà
kinh doanh sản xuất, trong kinh tế học không phân biệt nhu cầu sử dụng trực tiếp, nhu
cầu đầu tư kinh doanh, tích trữ tài chính hay nhu cầu đầu cơ…. Nhu cầu trở thành cầu
kinh tế khi nhu cầu này không có khả năng tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có, được
đảm bảo bằng khả năng tài chính và phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có
khả năng thanh toán mới thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường, mới có điều
kiện gặp được cung. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán
được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn.
Cầu về hàng hóa bất động sản thường được thể hiện dưới dạng một tổ hợp có
điều kiện về vị trí, diện tích, số tầng,… dưới góc nhìn lý thuyết vị thế - chất lượng, là
một tổ hợp vị thế và chất lượng bất động sản. Vị thế và chất lượng của bất động sản
kết hợp với nhau trong một đơn vị bất động sản hiện vật theo tỷ lệ tuân thủ quy luật
“đường ngưỡng”, tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội
của con người, khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản. Lượng dịch vụ bất
động sản là một biến số (Y) phụ thuộc vào các biến số độc lập vị thế (VT) và chất
lượng (CL): Y = f(VT, CL). Trong thực tế, không có người chỉ có cầu về khối bê tông
cốt thép của căn nhà, mà không có cầu về vị thế, về quan hệ láng giềng với những
người hàng xóm, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị, với các đối tác… và ngược lại7.
7
Trần Thanh Hùng, 2008. Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng/Tạp chí Địa
chính số 3 tháng 6 năm 2008.
Trang 10
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
Cung bất động sản
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó
yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất đai phát triển bất động sản trong quy
hoạch của chính phủ. Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các của các yếu tố:
sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà
ở. Riêng Pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố
vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu
thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều
với nhân tố giá cả. Đối với cung hàng hóa về bất động sản lại không hoàn toàn diễn ra
như vậy. Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là
rất nhỏ. Điều này là do khi giá cả đất đai tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy
hoạch cho đất đang ở tăng lên, hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng
cho đất ở tăng lên. Tuy nhiên, số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và
sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ. Giá nhà đất tăng lên
nhưng cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập bất động sản
đòi hỏi vốn lớn và cần nhiều thời gian do đó lượng cung nhà đất đưa vào thị trường
cũng bị hạn chế.
Có quan điểm cho rằng, tổng cung về đất đai nói chung là một đường không co
giãn vì tổng diện tích đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không đổi8. Điều này
dường như mâu thuẫn với quy luật chung của cung: lượng cung hàng hóa tăng lên khi
giá cả hàng hóa đó tăng lên, nói cách khác hàm cung là một hàm đồng biến đối với
biến nội sinh giá. Đường cung về đất đai là hoàn toàn không co giãn đối với biến
nội sinh giá, vậy cung đất đai không vận động theo quy luật này?
Trong trường hợp với từng mục đích sử dụng cụ thể cung về đất đai là co giãn
đối với giá; ví dụ khi giá cả trao đổi của đất đai tăng lên, người ta có thể sẵn sàng đầu
tư nhiều hơn để khai phá, cải tạo các vùng đất đai hoang hóa, khô cằn thành đất đai
cho sản xuất nông nghiệp; hoặc khi giá cả trao đổi đất đai cho xây dựng tăng lên,
người ta sẵn sàng chấp nhận rủi ro, trả giá cho các hành động bất hợp pháp để tự
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai thành đất đai dùng cho xây dựng và cung về nhà
đất phi chính thức tăng lên một cách đáng kể.
Song, cần phải thừa nhận rằng việc khai phá và cải tạo đất đai là một hoạt động
có giới hạn, việc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai cũng có giới hạn do đó
đường cung về đất đai đối với giá cả là tương đối dốc.
Cung nhà ở giống cung đất đai ở chỗ co giãn ít do việc tạo lập nhà ở thường
mất rất nhiều thời gian. Song Enở > Eđđ vì nhà ở có thể dễ dàng phát triển theo không
gian thẳng đứng. Nhìn chung cả độ co giãn của cung đất đai và nhà ở đối với yếu tố
giá cả đều không vượt quá độ co giãn đơn vị (nhỏ hơn 1).
Những lý giải trên dường như đã tháo gỡ được các vướng mắc xung quanh vấn
đề về độ co giãn của cung; song, khi quay lại với vấn đề kinh điển của ngành quản lý
đất đai: “Phân biệt đất và đất đai?” thì lập luận trên chỉ giải quyết được mâu thuẫn bên
ngoài của cung đất đai, chỉ đơn thuần là bài toán độ co giãn của cung về đất (diện tích)
chứ không phải là bài toán cung về đất đai.
8
Lê Bảo Lâm, 1999. Giáo trình Kinh tế vi mô. Nxb Thống kê.
Trang 11
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
Khái niệm “đất” và “đất đai” thường bị nhầm lẫn, thậm chí còn bị đồng nhất với
nhau và các lý giải trên đã lặp lại sai lầm kinh điển này. “Đất” chỉ là lớp vỏ thổ
nhưỡng trên bề mặt quả đất; còn “đất đai” về thực chất được hình thành trong mối
quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế - xã hội của con người và đất - lớp vỏ thổ
nhưỡng trên bề mặt trái đất9. Không có xã hội loài người thì không có đất đai! Đất đai
là sự vật địa - kinh tế xã hội có hai thuộc tính cơ bản chất lượng tự nhiên và vị thế xã
hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội
của con người10.
Thoát ly khỏi những mâu thuẫn bề ngoài do nhận thức không đúng đắn về khái
niệm đất đai, có thể khẳng định cung cầu đất đai về thực chất không phải chỉ đơn
thuần là cung cầu diện tích đất đai mà là cung cầu về dịch vụ đất đai gắn với một diện
tích đất đai xác định. Như vậy, theo cách hiểu này độ co giãn của cung đất đai đã được
“mềm hóa”, đã co giãn hơn, thể hiện rõ nét hơn quy luật giá trị (vì giá trị đầu tư vào
đất ngày càng tăng, vị thế đất đai có xu hướng ngày càng tăng).
Tóm lại, cung cầu hàng hóa bất động sản trên thị trường thực chất là cung cầu
về dịch vụ bất động sản cũng tuân theo quy luật cung cầu chung như các loại hàng hóa
khác. Dù đất đai là một hàng hóa đặc biệt, sự vận động của nó vẫn không nằm ngoài
quy luật giá trị. Nghĩa là với điều kiện các yếu tố khác không thay đổi thì lượng cung
dịch vụ bất động sản có quan hệ tỷ lệ thuận, còn lượng cầu có quan hệ tỷ lệ nghịch với
sự thay đổi của giá cả dịch vụ bất động sản.
Với nhận thức cung cầu về dịch vụ bất động sản, có thể khẳng định, lượng cung
cầu bất động sản trên thị trường là lượng dịch vụ bất động sản – mức thỏa dụng của
toàn bộ quỹ nhà đất có thể có. Điều này chắc chắn được nhiều người ủng hộ khi công
nhận thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản. Điểm khác biệt cơ bản của cung cầu hàng hóa bất động
sản so với cung cầu các loại hàng hóa sử dụng một lần khác bởi tính lâu bền của bất
động sản.
Để tránh các sai lầm kinh điển trong các quan điểm về lượng cung cầu thị
trường bất động sản như đã nêu ở trên, cần phân biệt nguồn cung với lượng cung bất
động sản. Nguồn cung bất động sản là toàn bộ quỹ nhà đất hiện có, còn lượng cung là
lượng dịch vụ bất động sản – mức độ thỏa dụng, lợi ích của toàn bộ quỹ nhà đất này,
nó phụ thuộc vào cầu về bất động sản.
Theo quan điểm vị thế - chất lượng, nguồn cung bất động sản là một khái niệm
rộng bao hàm toàn bộ quỹ đất đai và tất cả các công trình nhà cửa gắn liền với đất đai
không phân biệt khả năng sử dụng, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý và chủ quyền.
Tất cả các bất động sản này trong một chỉnh thể tạo ra một mức độ thỏa dụng nhất
định phụ thuộc vào vị thế và chất lượng của chúng. Do vậy, sẽ không có căn cứ khi
phân biệt đất đai hàng hóa và đất đai không phải là hàng hóa theo khả năng sử dụng
hay tình trạng pháp lý mà một số tác giả đã đề cập11. Điều này chỉ có ý nghĩa trong
quản lý giao dịch dân sự về đất đai và bất động sản. Ví dụ, đất lâm viên cây xanh, đất
giao thông công cộng được xem không phải là đất đai hàng hóa, nhưng lợi ích của
9
Trần Thanh Hùng, 2006. Bài giảng Kinh tế đất đai, (Tài liệu lưu hành nội bộ).
Trần Thanh Hùng, 2006. Bài giảng Kinh tế đất đai, (Tài liệu lưu hành nội bộ).
11
Lê Xuân Bá, 2003. Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam.
Nxb Khoa học và kỹ thuật.
10
Trang 12
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
chúng đóng góp trực tiếp vào giá trị nhà ở lân cận và được trao đổi gián tiếp thông qua
giao dịch nhà ở. Người mua sẽ không quyết định mua nhà nếu không có đường giao
thông tiếp cận đến căn nhà đó.
Do đó khái niệm hàng hóa bất động sản được hiểu ở đây là dịch vụ bất động
sản trao đổi trên thị trường.
Cũng ở quan điểm vị thế - chất lượng, không thể xem xét cung cầu bất động sản
theo từng yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng riêng biệt. Cung cầu bất động sản là
cung cầu về dịch vụ hay lợi ích của một tổ hợp vị thế chất lượng bất động sản cụ thể.
Trong đó, các yếu tố vị thế hay chất lượng có thể tác động tích cực hay tiêu cực làm
tăng hay giảm lợi ích, với hệ quả làm tăng hay giảm giá trị thị trường của bất động sản,
mà từ đó có những kết luận phi lý. Ví dụ, mức độ ô nhiễm môi trường và giá cả bất
động sản có mối quan hệ nghịch chiều, mức độ ô nhiễm tăng giá cả bất động sản giảm.
Từ đó đưa ra nhận định lượng cầu về ô nhiễm tăng khi giá bất động sản giảm. Điều
này hoàn toàn không phù hợp với thực tế vì không có người lại mong muốn nơi ở của
mình có chất lượng môi trường xấu, mà đây là hệ quả của một động thái mang tính xã
hội – động thái lựa chọn và cạnh tranh về nơi ở12.
Đối với cầu trên thị trường bất động sản thì có hai yếu tố ảnh hưởng chính là
mức thu nhập và giá cả của hàng hóa bất động sản. Đối với thu nhập thì khi thu nhập
tăng lên, nhu cầu tiêu dùng cũng sẽ lăng lên và với một mức sống cao cũng sẽ kèm
theo sự gia tăng về các nhu cầu đối với các dịch vụ bất động sản. Cầu còn bị chi phối
bởi các yếu tố pháp luật, thị hiếu, biến động xã hội, thiên tai… Trên thực tế cầu nhà
đất luôn có xu hướng tăng, đôi khi có chững lại (chẳng hạn như tình trạng đóng băng
của thị trường bất động sản trong thời gian qua).
Đối với cung trên thị trường bất động sản thì yếu tố ảnh hưởng khá lớn đó là chi
phí tạo lập bất động sản. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của nhà đầu tư, do
đó sẽ ảnh hưởng quyết định đến sự gia tăng lượng cung ứng bất động sản trên thị
trường. Khi chi phí tăng lên sẽ làm cho cung trên thị trường bất động sản giảm xuống
và ngược lại. Chi phí này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như lãi suất ngân hàng, tình hình
lạm phát, giá cả đất đai, nguyên vật liệu xây dựng, nhân công…
Sự dịch chuyển trên cùng một đường cung, cầu khi có sự thay đổi về giá và sự
dịch chuyển qua lại bên trái hay bên phải đường cung, cầu do sự tác động của các yếu
tố ngoài giá thể hiện trong đồ thị (Hình I.2).
12
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới
về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000.
Trang 13
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
P
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
SS0
SS1
P0 1
P1
P0
LS
E1
E0
D1
D0
0
Y0 Y01 Y1
Y
Hình I.2. Sự dịch chuyển đường cầu và cung về dịch vụ nhà ở
I.1.4. Giá cả bất động sản
Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được
hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ bất động sản trên thị trường.
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị, của tổng các đơn vị dịch vụ bất động sản chứa
đựng trong bất động sản hiện vật. Giá trị thị trường của bất động sản chính là giá trị
trao đổi của bất động sản trên thị trường.
Phân loại gía cả bất động sản
Giá mua bán, chuyển nhượng
Giá thuê
Giá bảo hiểm
Giá hoạch tóan
Giá công trình xây dựng
Giá đất do nhà nước quy định
Giá đất thị trường.
Giá đền bù
Giá dùng cho mục đích đầu tư.....
Giá cả bất động sản
I.2. Những quan điểm chung về thẩm định giá và phương pháp xác định giá cả
bất động sản
I.2.1. Khái niệm về thẩm định
Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự
vận hành của một nền kinh tế thị trường. Có thể hiểu một cách đơn giản thẩm định giá
là việc đánh giá giá trị của tài sản ở trên thị trường.
Thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc định giá, bởi vì công việc thẩm
định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính
trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Một số định nghĩa về thẩm định giá:
Trang 14
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và
Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ
tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật
ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của
một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.
Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa
ra nhiều định nghĩa khác nhau:
Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh”.
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định
giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản
chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là
áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được
và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để
hình thành giá trị của chúng”.
Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại
một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem
xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa
chọn.
Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam,
trong thẩm định giá được định nghĩa như sau:
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế.
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung
một số yếu tố là:
+ Sự ước tính giá trị hiện tại.
+ Tính bằng tiền tệ
+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.
+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:
“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (
quyền tài sản )phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một
mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế
hoặc quốc gia”.
Trang 15
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam,
thẩm định giá được định nghĩa như sau:
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế
Định giá đất
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc
biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác
động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt
giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
Định giá bất động sản
Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá bất
động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng
không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị
thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.
Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn
luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của
mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng
loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với
bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là
rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải
quyết.
I.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc định giá bất động sản là những quan điểm đã được thừa nhận một
cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá khoa
học.
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem
là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt
sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mã được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho
một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo
hộ.
Trang 16
Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản
SVTH: Trần Thị Thảo Phương
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng kéo dài nhất.
2. Nguyên tắc thay thế
Giới hạn trên về giá trị của một tài sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí mua
một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá
mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó, một người mua thận trọng sẽ không trả
nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở.
Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý
thuyết thẩm định giá. Nó là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh trực tiếp,
là một phương pháp đơn giản, nhưng là phương pháp được áp dụng phổ biến trong hệ
thống các phương pháp thẩm định giá.
3. Nguyên tắc cung – cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại
của các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá. Trên thị trường
giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá
cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản.
Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân
nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
4. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực
từ bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng để xác định giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh
giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Việc
đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt
giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá
trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian.
Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động,
vốn, đất đai, quản lý.
5. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì
các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác
động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay
đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó nhu xu thế về quy mô đầu tư
bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản… Sự thay đổi là một quy luật khách
quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc
ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị
vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất
động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
6. Nguyên tắc cân đối
Trang 17
