TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐẢM BẢO BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH TÂN BÌNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
  

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐẢM BẢO BẰNG
THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
CỔ PHẦN PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH TÂN BÌNH

SVTH : TRỊNH THỊ BÍCH VÂN
MSSV : 07135074
LỚP
: DH07TB
KHÓA : 2007- 2011
NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

TP. Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2011


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

TRỊNH THỊ BÍCH VÂN

TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐẢM BẢO BẰNG

THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
CỔ PHẦN PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH TÂN BÌNH

Giáo viên hướng dẫn: Th.S. NGUYỄN ĐỨC THÀNH
( Địa chỉ cơ quan: Phòng Hợp Tác Quốc Tế Trường Đại Học Nông Lâm
Tp. Hồ Chí Minh )

( Ký tên:…………………………………………)

TP. Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2011


Lời Cảm Ơn

Sống có ước mơ, có hoài bão sẽ tạo thêm động lực cho chúng ta phấn
đấu.Sau bốn năm học tại trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, em đã
trưởng thành hơn nhiều và cũng nỗ lực để thực hiện những ước mơ đó.
Để hoàn thành tốt đề tài này, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc của mình
đến:ông bà, cha mẹ, anh chị, những người luôn quan tâm, yêu thương em hết
lòng.
Con xin cảm ơn mẹ, người đã sinh ra và nuôi dưỡng con khôn lớn thành
người,người luôn là chỗ dựa vững chắc, suốt đời hy sinh vì con.
Em xin cảm ơn ban giám hiệu, toàn thể quý thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai
& Bất Động Sản, quý thầy cô thỉnh giảng của khoa đã tận tình dạy dỗ truyền
đạt kiến thức quý báu trong quá trình học tập cũng như trong thời gian làm
luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt gửi lời cảm ơn đến thầy Nguyễn Đức Thành, giảng viên thỉnh
giảng của khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, chuyên viên phòng Hợp Tác
Quốc Tế, trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hố Chí Minh đã tận tình
hướng dẫn và chỉ bảo em trong suốt thời gian tiến hành luận văn tốt nghiệp

chuyên ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản.
Cảm ơn đến ban giám đốc cùng toàn thể các anh chị đang làm việc tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Phương Đông chi nhánh Tân Bình, cảm ơn anh Đinh
Hoài Bảo, trưởng phòng khách hàng cá nhân, anh Vũ Trung Kiên đã tận tình
giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại ngân hàng.
Cuối cùng, gửi lời cảm ơn đến các bạn lớp DH07TB, các bạn phòng 16b/b
ký túc xá Đại học Nông Lâm đã luôn bên cạnh chia sẻ, động viên em.
Đề tài được hoàn thành nhưng vẫn còn nhiều thiếu sót, mong được sự góp ý
của các thầy cô.
Kính chúc mọi người, thầy cô và các bạn luôn mạnh khỏe và thành công để
vượt qua mọi thử thách trong cuộc sống.
Xin chân thành cảm ơn !
Ngày 20 tháng 08 năm 2011
Sinh viên
Trịnh Thị Bích Vân


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trịnh Thị Bích Vân, khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản,
trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ Tìm hiểu hoạt động cho vay đảm bảo bằng thế chấp tài sản tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Phương Đông chi nhánh Tân Bình”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đức Thành, chuyên viên phòng Hợp Tác Quốc
Tế, giảng viên thỉnh giảng khoa Quản lý Đất đai & BĐS, trường Đại học Nông Lâm
TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thị trường bất động sản có vị trí và vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự phát
triển kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia. Để thị trường bất động sản phát triển ổn định
và lành mạnh hơn, ngoài những cơ chế, chính sách, các biện pháp hỗ trợ của pháp luật
thì những hoạt động cung cấp nguồn vốn của các tổ chức tín dụng cho sự phát triển

của thị trường bất động sản cũng giữ một vai trò hết sức quan trọng trong thời gian vừa
qua. Việc thế chấp bất động sản sẽ huy động được nguồn vốn lớn, dồi dào, tại chỗ.
Chính vì vậy mà hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn ngày càng phổ biến
không chỉ đối với các doanh nghiệp, các nhà sản xuất mà còn đối với các hộ gia đình,
cá nhân. Việc thế chấp bất động sản vay vốn là cầu nối cho sự phát triển giữa thị
trường bất động sản và thị trường vốn, mang lại hiệu quả kinh tế, nâng cao chất lượng
đời sống của người dân.
Bên cạnh những đóng góp tích cực cho nền kinh tế thì hoạt động cho vay đảm
bảo bằng thế chấp tài sản của các tổ chức tín dụng cũng gặp nhiều khó khăn như: lãi
suất, nợ quá hạn, đặc biệt là các quy định về mặt pháp lý.
Đề tài được thực hiện dựa trên các phương pháp như: phương pháp điều tra thu
thập tài liệu, phương pháp điều tra thông tin thị trường, phương pháp thống kê, phương
pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp chuyên gia, phương pháp dự báo và các
phương pháp thẩm định giá bất động sản để đánh giá những kết quả đạt được cũng như
những khó khăn đang gặp phải của hoạt động này. Từ đó đề xuất những giải pháp góp
phần tích cực vào sự phát triển của hoạt động cho vay đảm bảo bằng thế chấp tài sản,
cũng như những quy định pháp lý đã có những ảnh hưởng đến hoạt động này.
Cùng với quá trình phát triển của đất nước hoạt động thế chấp của các tổ chức
tín dụng ngày càng phát triển mạnh mẽ, những đề xuất, đóng góp được đưa ra nhằm
góp phần hoàn thiện hơn nữa hoạt động này trong thời kỳ hội nhập với nền kinh tế của
thế giới.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................................................. 1
 Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................................... 2
 Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................... 2
 Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN ..................................................................................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học .............................................................................................................. 3

1.1.1. Khái niệm bất động sản ............................................................................................. 3
1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản ........................................................................... 6
1.1.3. Hoạt động tín dụng ..................................................................................................... 8
1.2. Cơ sở kinh tế - Thẩm định giá Bất Động Sản.......................................................... 13
1.3. Cơ sở pháp lý - các văn bản có liên quan................................................................. 24
1.4. Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện. ............. 25
CHƯƠNG 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................ 27
2.1. Giới thiệu sơ lược về Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông.................. 27
( OCB – Oricombank ) ........................................................................................................... 27
2.1.1. Giới thiệu về Oricombank ....................................................................................... 27
2.1.2. Giới thiệu về Oricombank chi nhánh Tân Bình ................................................... 31
2.1.3. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng ................................................................................ 34
2.1.4. Sản phẩm dịch vụ của OricomBank....................................................................... 35
2.1.5. Các thành tựu đạt được trong những năm gần đây .............................................. 35
2.1.6. Mạng lưới hoạt động ................................................................................................ 36
2.2. Hoạt động cho vay đảm bảo bằng thế chấp tài sản ..................................................... 37
2.2.1. Nhận và kiểm tra hồ sơ của khách hàng vay vốn ................................................. 39
2.2.2. Thẩm định tín dụng .................................................................................................. 40
2.2.3. Xét duyệt cho vay ..................................................................................................... 41
2.2.4. Lập hợp đồng giao dịch đảm bảo ........................................................................... 42
2.2.5. Công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo .......................................................... 42
2.2.6. Bàn giao tài sản đảm bảo và giấy tờ liên quan ..................................................... 43
2.2.7. Giải ngân – lưu trữ chuyển giao thông tin chứng từ về khách hàng và khoản
vay, kiểm tra sử dụng vốn vay........................................................................................... 44
2.2.8. Xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ ...................................................................... 45
2.2.9. Thanh lý hợp đồng tín dụng .................................................................................... 46
2.2.10. Rủi ro trong hoạt động tín dụng thế chấp BĐS của Ngân hàng OCB ............. 49
2.3. Hoạt động thực tế ........................................................................................................ 51
2.3.1. Thống kê tình hình tài chính của OricomBank..................................................... 51
2.3.2. Thống kê tình hình dư nợ của Oricombank .......................................................... 52

2.3.3. Hoạt động cho vay và tình hình nợ quá hạn của Ngân hàng TMCP Phương
Đông – chi nhánh Tân Bình ............................................................................................... 52
2.3.4. Thống kê loại tài sản được đưa vào thế chấp, cầm cố ở OCB – Tân Bình
năm 2010 .............................................................................................................................. 58
2.3.5. Thống kê tình hình cho vay theo ngành nghề kinh doanh ở OCB – Tân Bình
năm 2010. ............................................................................................................................. 60
2.3.6. Các hình thức tín dụng ở Oricombank chi nhánh Tân Bình ............................... 61


2.4. Những đánh giá, nhận xét về ưu, khuyết điểm hoạt động cho vay bằng thế chấp
tài sản ở OCB – Tân Bình ...................................................................................................... 62
2.4.1. Quy trình cho vay bằng thế chấp bất động sản ..................................................... 62
2.4.2. Những hoạt động liên quan đến pháp lý ................................................................ 62
2.4.3. Công tác thẩm định giá tài sản thế chấp ................................................................ 63
2.4.4. Công tác xử lý tài sản đảm bảo............................................................................... 64
2.4.5. Đối với thị trường bất động sản .............................................................................. 64
CHƯƠNG 3:KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 66
 KẾT LUẬN.......................................................................................................................... 66
 KIẾN NGHỊ ......................................................................................................................... 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................................................


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ VÀ HÌNH
Danh mục các bảng
Bảng 2.1: Những chỉ tiêu chủ yếu qua các năm ...................................................................... 28
Bảng 2.2: Thành phần cổ đông và tỷ trọng cổ đông nắm giữ................................................ 30
Bảng 2.3: Tình hình tài chính của Oricombank qua các năm................................................ 51
Bảng 2.4: Thống kê tình hình dư nợ của Oricombank ........................................................... 52
Bảng 2.5: Tình hình huy động vốn của ngân hàng TMCP OCB- chi nhánh Tân Bình ..... 53
Bảng 2.6: So sánh tình hình huy động vốn qua các năm ....................................................... 53

Bảng 2.7: Tình hình cho vay của OCB – Tân Bình ................................................................ 56
Bảng 2.8: Doanh số cho vay trả góp mua nhà – so với tổng cho vay................................... 57
Bảng 2.9: Tỷ lệ nợ quá hạn tại OCB – Tân Bình .................................................................... 58
Bảng 2.10: Thống kê loại tài sản được đưa vào thế chấp, cầm cố ở OCB – Tân Bình
năm 2010 ...................................................................................................................................... 59
Bảng 2.11: Thống kê loại tài sản được đưa vào thế chấp ở OCB – Tân Bình năm 2010 .. 60
Bảng 2.12: Cơ cấu cho vay theo hình thức tín dụng của OCB – Tân Bình ......................... 61
Danh mục các biểu đồ
Biểu đồ 2.1: Quá trình tăng tổng vốn điều lệ của Oricombank ......................................... 28
Biểu đồ 2.2: Quá trình tăng tổng tài sản của Oricombank ................................................ 29
Biểu đồ 2.3: Quá trình tăng tổng huy động vốn của Oricombank .................................... 29
Biểu đồ 2.4: Thống kê tình hình dư nợ của Oricombank qua các năm ............................. 52
Biểu đồ 2.5: Tình hình cho vay – thu nợ của OCB – Tân Bình ........................................ 56
Biểu đồ 2.6: So sánh doanh số cho vay trả góp mua nhà và tổng cho vay ....................... 57
Biểu đồ 2.7: Thống kê loại tài sản được đưa vào thế chấp, cầm cố ở OCB – Tân Bình
năm 2010. .......................................................................................................................... 59
Bảng 2.11: Thống kê loại tài sản được đưa vào thế chấp ở OCB –Tân Bình năm 2010 .. 59
Biểu đồ 2.8: Thống kê loại tài sản được đưa vào thế chấp ở OCB – Tân Bình năm
2010 ................................................................................................................................... 60
Danh mục các sơ đồ
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức và nhân sự OCB chi nhánh Tân Bình ......................................... 32
Sơ đồ 2.2: Cơ cấu tổ chức ngân hàng Phương Đông .............................................................. 34
Sơ đồ 2.3: Quy trình cho vay đảm bảo bằng thế chấp tài sản................................................ 37
Sơ đồ 2.4: Quy trình thẩm định giá BĐS đảm bảo ................................................................. 41
Danh mục các hình
Hình 2.1: Lễ trao giải chương trình Cào Ngay – Trúng Lớn của OCB – Tân Bình ......... 54
Hình 2.2: Diễn biến lạm phát hàng tháng năm 2010 ......................................................... 55


BĐS

CBTD
KHCN
KHDN
NHTM
NHCV
OCB
OCB – Tân Bình
Bình
TTBĐS
TMCP
TS
TSBĐ
TSĐB
TSTC
TSHTTTL
TPHCM
UBND
TPTD
WTO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
: Bất động sản
: Cán bộ tín dụng
: Khách hàng cá nhân
: Khách hàng doanh nghiệp
: Ngân hàng thương mại
: Ngân hàng cho vay
: Ngân hàng Thương mại cổ phần Phương Đông
: Ngân hàng Thương mại cổ phần Phương Đông – chi nhánh Tân
: Thị trường bất động sản

: Thương mại cổ phần
: Tài sản
: Tài sản bảo đảm
: Tài sản đảm bảo
: Tài sản thế chấp
: Tài sản hình thành trong tương lai
: Thành phố Hồ Chí Minh
: Ủy ban nhân dân
: Trưởng phòng tín dụng
: Tổ chức thương mại quốc tế


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường Bất Động Sản Việt Nam tuy mới hình thành, nhưng đã có những
bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công
trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng. Dù vậy, trong những năm gần đây thị trường
này đã có nhiều biến động lớn.
Hậu quả của cuộc khủng hoảng tín dụng và việc sụt giảm nghiêm trọng tính
thanh khoản trên thị trường Hoa Kỳ cuối năm 2007 – đầu năm 2008 đã có tác động
rộng khắp trên Thế Giới. Do đặc thù của hàng hóa BĐS có liên quan chặt chẽ đến thị
trường vốn nên thị trường BĐS của Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng đáng kể. Cụ thể là,
cuối năm 2007, đầu năm 2008, sau mấy năm “đóng băng” thì thị trường BĐS tại một
số đô thị lớn đã có dấu hiệu “tăng nóng”. Đến tháng 3, tháng 4 năm 2008 giá cả ở các
khu vực này đã chững lại và có chiều hướng giảm. Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến
cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với lúc đỉnh
điểm cơn sốt. Chính vì vậy, chúng ta có thể nói rằng thị trường BĐS trong những năm

gần đây đã có sự biến động rất phức tạp. (theo báo Lao Động, 24/02/2009).
Trong thời gian gần đây, trước sự phát triển mạnh mẽ trở lại của thị trường
BĐS, để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch cũng như để hạn chế các tiêu cực phát
sinh trong thị trường, nhà nước ta đã ban hành các luật và nghị định mới về kinh doanh
BĐS. Sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng tích cực nhiều mặt
đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng
đất đai theo hướng tích cực và hiệu quả, tạo ra sự sôi động trong các lĩnh vực như hoạt
động xây dựng, phát triển hệ thống Ngân hàng tín dụng, phát triển hệ thống giao thông
vận tải, tăng cường kết cấu hạ tầng xã hội, thay đổi diện mạo đô thị theo hướng hiện
đại và cải thiện điều kiện ở của người dân. Xem xét dưới góc độ kinh tế, thị trường
BĐS phát triển sẽ có tác động lớn đến sự phát triển của kinh tế đất nước. Giá trị BĐS
chiếm khoảng 50% giá trị của cải ở các nước tiên tiến và chiếm khoảng 75% đối với
các nước đang phát triển.
Phát triển thị trường BĐS đúng hướng sẽ tác động quan trọng tăng trưởng kinh tế
và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân. Phát triển tốt thị trường BĐS sẽ tạo nên
hình ảnh của đất nước cùng với nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ được huy động. Nếu nước ta
có giải pháp hữu hiệu đảm bảo cho các BĐS có điều kiện trở thành hàng hóa và được
định giá khoa học, chính xác sẽ tạo đủ điều kiện cho nền kinh tế đất nước một tiềm
năng về vốn từ đó tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội.
Thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn, đầu tư vào BĐS thường
sử dụng lượng vốn lớn với thời gian dài, vì vậy thị trường BĐS là đầu ra quan trọng
của thị trường vốn. Ngược lại thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho phát triển thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê cho
thấy, ở các nước phát triển lượng tiền Ngân hàng cho vay thông qua thế chấp chiếm
trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy phát triển đầu tư kinh doanh BĐS
đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các nguồn tài chính dồi dào cho phát triển
kinh tế đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Chỉ có tài sản trên đất là thuộc sở hữu tư nhân như vậy muốn thế chấp BĐS thì BĐS
đó phải được pháp luật cho phép và chịu sự giám sát chặt chẽ của các văn bản pháp

luật. Như vậy thế chấp BĐS chịu sự khống chế của pháp luật về quy trình, thủ tục,
Trang 1


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

pháp lý, hạn mức tín dụng, đối tượng nhằm đảm bảo sự ổn định thị trường, phát triển
kinh tế xã hội. Từ đó, có ảnh hưởng nhất định đến sự hoạt động của các tổ chức tín
dụng.
Trong bất kỳ một nền kinh tế nào, ngành Ngân hàng luôn có một vị trí quan
trọng, và vai trò của nó càng vô cùng to lớn hơn trong một nền kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay. Trong đó phải kể đến hoạt động
cho vay của Ngân hàng. Hoạt động cho vay của Ngân hàng góp phần phát triển kinh tế
đất nước, tạo ra những động lực mới cho cải cách kinh tế, dẫn đến sự hình thành và
phát triển đa dạng nhiều loại ngành nghề, hình thức kinh doanh. Đặc biệt trong những
năm gần đây theo chủ trương của Chính phủ, Ngân hàng đã mạnh dạn cho vay các
thành phần kinh tế mới như Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh
nghiệp tư nhân,… tạo điều kiện cho họ phát triển, giải quyết thêm nhiều công ăn việc
làm cho người lao động. Các hình thức bảo đảm tiền vay đã đa dạng hơn xưa: người
vay có thể đảm bảo tiền vay bằng tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bảo đảm bằng tài sản
hình thành từ vốn vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba, kể cả bảo đảm tiền vay
trong trường hợp cho vay không có bảo đảm bằng tài sản.
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản cầm cố, thế chấp là những ví dụ điển hình cho
hiệu quả hoạt động bảo đảm tiền vay của Ngân hàng. Ngày nay nó càng trở thành thời
sự hơn trong giai đoạn phát triển kinh tế mạnh mẽ của đất nước.
Bên cạnh đó, chất lượng đời sống của người dân ngày càng tăng lên, nhu cầu vay
vốn ngày càng nhiều. Đề tài “ Tìm hiểu hoạt động cho vay đảm bảo bằng thế chấp
tài sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông chi nhánh Tân Bình”

được thực hiện thông qua việc tìm hiểu hoạt động cho vay thế chấp và những kết quả
đạt được từ hoạt động này sẽ cho chúng ta thấy được những đóng góp cho sự phát triển
kinh tế xã hội cũng như những khó khăn mà các tổ chức tín dụng đang gặp phải. Từ đó
đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục khó khăn của hoạt động tín dụng này.
 Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu hoạt động cho vay đảm bảo bằng thế chấp tài sản tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Phương Đông;
- Xác định quy trình, hình thức và thực tiễn của hoạt động này;
- Nghiên cứu những văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động thế chấp tài
sản và việc áp dụng những văn bản này vào thực tế;
- Đề xuất những giải pháp nhằm góp phần nâng cao chất lượng của loại hình dịch
vụ này nhằm đáp ứng nhu cầu thế chấp tài sản tăng lên như hiện nay.
 Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu hoạt động cho vay đảm bảo bằng
thế chấp tài sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông.
 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu là nghiên cứu hoạt động cho vay đảm bảo bằng thế chấp tài
sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông chi nhánh Tân Bình.

Trang 2


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm bất động sản
a) Khái niệm

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các
công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành
lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước
cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại,
tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự
Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS
là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn với đất1.
Do đó, có thể nhìn nhận BĐS dưới 2 góc độ:
+ Dưới góc độ nhà Quản lý đất đai, BĐS là tài sản không di dời được, như là
đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Những vật thể đất đai tồn tại trên
mặt đất, chức năng của nó sẽ thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất khá nhiều
thời gian.
+ Dưới góc độ pháp lý, BĐS được định nghĩa tuân theo Bộ luật dân sự của
Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 (Điều 174), “BĐS là các tài sản
bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
– Đất đai:
+ Phải là đất đai được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
– Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể
như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó;

1

Cục quản lý nhà, bản quyền © 2007 Cục Quản lý nhà và Thị trường Bât động sản - Bộ Xây dựng.

Trang 3


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
– Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Vườn cây lâu năm;
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;
+ Một số công trình khai thác hầm lò, v.v…
Trước vấn đề đặt ra như trên, TS. Trần Thanh Hùng đã đưa ra một ý kiến về
vấn đề này, tuy ngắn gọn nhưng thể hiện đủ ý nghĩa về BĐS như sau: “Bất động sản là
đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Chúng là những vật thể tồn tại
trên đất đai với một chức năng nhất định. Chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi
đất đai”.

b) Những đặc điểm cơ bản của bất động sản
– Tính cố định về vị trí: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được chuyển nhượng
nhưng chỉ được quyền khai thác và sử dụng, không thể di chuyển BĐS đó đến vị trí
mong muốn. Giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể như
khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận. Những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí
của BĐS sẽ thay đổi. Hơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS chịu tác động của
yếu tố vùng và khu vực như :
+ Những yếu tố tự nhiên;
+ Điều kiện kinh tế;
+ Tính chất xã hội;
+ Điều kiện môi trường.
– Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi BĐS đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của
BĐS. Vì tính dị biệt, mỗi BĐS trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, mỗi một BĐS là
duy nhất.
– Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham
gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Bên cạnh đó,
đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn.
– Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi công
trình BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế xã hội có liên
quan. Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các BĐS tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị2. Vì
vậy, khi đầu tư các công trình BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình
khác.
– Tính khan hiếm: Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù về nhu cầu và
cầu. Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính vùng, thời gian vì có
nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần.
– Tính thích ứng: Xuất phát từ sự biến đổi về nhu cầu, từ động thái thích ứng
của khu dân cư mà BĐS có thể chuyển đổi từ hình thái này sang hình thái khác. Ví dụ:

2

Nhiêu Hội Lâm, 2000. Kinh tế học đô thị.

Trang 4


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

theo nhu cầu, một căn nhà cấp bốn có thể trở thành cửa hàng kinh doanh hay trung tâm
thương mại.
– Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước:
BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch BĐS
tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự
chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về BĐS, đặc
biệt là hệ thống pháp luật về đất đai.
Có thể nói, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật chặt chẽ nhất
so với các loại hàng hóa thông thường khác. Chính phủ các nước đều quan tâm đến thị
trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS, thị trường BĐS nhằm huy động
nguồn lực BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
– Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu
sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu
về BĐS của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán
của dân cư tại đó. Ngoài ra còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý xã hội, tín
ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh nhu cầu về BĐS.
Hai thuộc tính cơ bản của bất động sản
Theo lý thuyết “ Vị thế và Chất lượng” BĐS có khá nhiều những đặc điểm, tính
chất khác nhau nhưng các đặc điểm, tính chất đó có thể được tổng hợp và phân thành
hai thuộc tính cơ bản: vị thế xã hội và chất lượng vật lý. Sự kết hợp của hai thuộc tính

đó tạo ra khả năng đáp ứng các nhu cầu cho con người. Cụ thể là:
Vị thế “là một hình thức đo lường sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở
tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng
môi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, theo
nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể và có thể coi đó là chiều
thời gian3”.
Một cách định nghĩa khác từ lĩnh vực marketing hiện đại, “vị thế là những
thuộc tính phi vật thể vì nó ở trong tâm tư nguyện vọng của con người” nhưng nó được
thể hiện thông qua các quan hệ xã hội, bởi sự mong muốn về mặt xã hội, tức thiết lập
các quan hệ xã hội với các đối tác. Vị thế BĐS cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng,
chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội. Cần chú ý rằng cường độ quan hệ, độ
lớn quan hệ chỉ bị giảm dần bởi yếu tố không gian, câu nói “Bán anh em xa, mua láng
giềng gần” hay “Xa mặt cách lòng” cũng xuất phát từ đây. Nơi nào có khả năng thiết
lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với
đối tác, nơi đó có vị thế càng cao4. Nhận định trên một lần nữa chứng minh giao dịch
BĐS thực chất không phải là giao dịch bản thân BĐS đó mà là giao dịch các lợi ích
thu được từ BĐS đó; nói cách khác giá trị BĐS được sinh ra từ kỳ vọng nhận được các
lợi ích sinh ra từ các mối quan hệ xã hội xuất phát từ việc chiếm hữu, sử dụng hay
quản lý BĐS đó.
Chất lượng bất động sản bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như
diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ
3

Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới
về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000.
4
Trần Thanh Hùng, 2006. Bài giảng Thị trường Bất động sản, (Tài liệu lưu hành nội bộ).

Trang 5

Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện
có,… nó là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng của BĐS.
1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
a) Khái niệm
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng tóm lại
thị trường BĐS được hiểu thống nhất như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến
bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị
trường bất động sản.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau:
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền
sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có
thể chia thành thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng.
– Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,
nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị
trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,...
– Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS
thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
– Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản
tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..

Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
– Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường
BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng
v.v..
– Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,
thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp
(đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường BĐS
nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
– Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng
v.v..
Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
– Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);
– Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn
hoá...);
– Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất...);
Trang 6


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

– Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);
– Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được
coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v…) như di sản văn hoá vật
thể, di tích lịch sử, v.v...
Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản:

– Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản;
– Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;
– Thị trường cho thuê bất động sản;
– Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản;
– Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới
BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v…
Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:
– Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
– Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
– Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản có sự tham gia của bốn đối tượng quan trọng là:
– Nhà nước;
– Nhà đầu tư (gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư);
– Các trung gian tiếp thị;
– Người mua cuối cùng.
Trong đó, Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô. Các đối tượng, các yếu tố còn lại
là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường bất động sản.
b) Các đặc trưng của thị trường bất động sản:
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng
hóa thông thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc trưng riêng:
- Không có thị trường trung tâm
Chủ thể giao dịch trong TTBĐS là đất đai và các công trình gắn liền với đất đai,
là tài sản không thể di dời dược. Với các hàng hóa khác người bán, người mua có thể
dễ dàng đem hàng hóa về nơi tùy ý nhưng với BĐS thì hầu như không thể di dời được.
Vì người ta không thể vận chuyển hàng hóa BĐS đến các trung tâm giao dịch BĐS để
trưng bày hay mua bán, trao đổi được và người mua được BĐS cũng không thể vận
chuyển đến nơi mà mình mong muốn. Do đó BĐS không có thị trường trung tâm. Bên

cạnh đó những BĐS tham gia thị trường ở khắp mọi nơi nên TTBĐS là một thị trường
trải rộng không có thị trường trung tâm.
- Thị trường mang tính chất địa phương
Đó là do tính cố định của BĐS tạo nên. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa
điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Nếu hai BĐS như nhau mà một BĐS có vị trí
ở trung tâm và một BĐS có vị trí ở ngoại ô thì giá trị của chúng rất khác nhau. Một
Trang 7


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

BĐS ở đô thị lớn luôn có giá trị cao hơn nhiều BĐS đó ở các đô thị nhỏ, vùng sâu
vùng xa cho nên TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc.
- Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Những đặc tính tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên TTBĐS như:
+ Hàng hóa và dịch vụ trong thị trường hoàn hảo là giống nhau và có thể thay
thế cho nhau còn trong TTBĐS mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô nhị, các BĐS
không hoàn toàn giống nhau để có thể thay thế.
+ Trong TTBĐS người bán và người mua sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hơn
hay thấp hơn giá thị trường miễn đạt được ý nguyện của mình đã tác động làm thay đổi
đến giá giao dịch.
+ TTBĐS chịu ảnh hưởng bởi những quy định của chính quyền địa phương và
Nhà nước như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thuế, luật xây dựng,…
+ Vì đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được nên người ta không thể
chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn và đất đai có tính tăng trị làm cho TTBĐS
mang tính độc quyền rất cao.
+ Do tính dị biệt của đất đai người mua và người bán đều không nhận được đầy
đủ thông tin nếu có cũng rất nghèo nàn và độ tin cậy kém về các điều kiện thị trường.

Người mua và người bán không thường xuyên và không quen với các thủ tục mua bán
trên thị trường.
- Là thị trường đa phân khúc
Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng cùng với những chính sách của Nhà nước áp
dụng đối với các đối tượng khác nhau nên TTBĐS dễ bị phân khúc thành nhiều loại thị
trường khác nhau và thành nhiều phân khúc khác nhau. Và tính đa phân khúc của thị
trường là do sự khác nhau về thu nhập của các đối tượng tiêu dùng.
- Là thị trường rất nhạy cảm với các biến động về kinh tế, chính trị
TTBĐS rất nhạy cảm với các biến động về tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng khi
nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi nền kinh tế suy giảm.
- Là thị trường có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường và thị
trường tiền tệ
TTBĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn, mật thiết với tỷ lệ lãi suất
bởi vì tỷ lệ lãi suất tác động trực tiếp đến chi phí đầu tư.
Các đặc điểm riêng biệt này bắt nguồn từ sự khác biệt cơ bản giữa hàng hóa
BĐS với các loại hàng hóa thông thường khác. Có thể nói thuộc tính của BĐS tạo ra
sự khác biệt của thị trường BĐS so với các thị trường các loại hàng hóa khác là tính dị
biệt của BĐS. Giữa tính dị biệt, tính phân khúc, phân vùng và cục bộ có mối quan hệ
mật thiết. Điều này sẽ được làm rõ ở phần sau.
1.1.3. Hoạt động tín dụng
a) Khái niệm chung
- Tín dụng là một quan hệ giao dịch giữa hai chủ thể, trong đó bên này chuyển giao
cho bên kia một lượng tài sản, bên kia cam kết hoàn trả vô điều kiện khi đến hạn thanh
toán với một lượng giá trị lớn hơn giá trị tài sản bên này đã trao (TS. Lê Đình Hạc)

Trang 8


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

- Tín dụng là sự vận động của các nguồn vốn từ nơi thừa đến nơi thiếu, cơ sở quan
trọng là tạo lập niềm tin, là quan hệ vay mượn trên nguyên tắc hoàn trả sau một thời
gian nhất định.
 Khái niệm trên thể hiện ở ba đặc điểm cơ bản, nếu thiếu một trong 3 đặc điểm
thì sẽ không còn là phạm trù tín dụng nữa:
+ Có sự chuyển giao quyền sử dụng một lượng giá trị từ người này sang người
khác.
+ Sự chuyển giao này mang tính chất tạm thời.
+ Khi hoàn lại lượng giá trị đã chuyển giao cho người sở hữu phải kèm theo một
lượng giá trị tăng thêm gọi là lợi tức.
- Tổ chức tín dụng: là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của luật các Tổ
chức tín dụng và các quy định khác của pháp luật để hoạt động Ngân hàng.
- Hoạt động tín dụng là việc tổ chức tín dụng sử dụng nguồn vốn tự có, nguồn
vốn huy động để cấp tín dụng.
- Cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng 1
khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, bảo
lãnh, bao thanh toán và các nghiệp vụ tín dụng khác.
- Hạn mức tín dụng là mức dư nợ vay tối đa được duy trì trong một thời hạn nhất
định mà Ngân hàng và khách hàng đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
b) Hoạt động cho vay đảm bảo bằng thế chấp tài sản
i. Khái niệm
Định nghĩa thế chấp tài sản ( theo luật dân sự ): Thế chấp tài sản là việc bên có
nghĩa vụ dùng dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên
có quyền để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Định nghĩa thế chấp trong quan hệ tín dụng: thế chấp là người đi vay đem tài sản
là BĐS thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho Ngân hàng cho vay để
đảm bảo cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả
nợ hoặc không trả hết nợ cho Ngân hàng cho vay thì Ngân hàng cho vay được quyền

phát mãi TS thế chấp để thu nợ.( PGS.TS. Nguyễn Đăng Dờn).
ii. Phân loại và điều kiện thế chấp
 Phân loại tài sản thế chấp: Tài sản thế chấp chỉ bao gồm các tài sản là
bất động sản.
- Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ở, các công trình vật, kiến trúc;
- Quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Ao hồ;
- Các loại vườn cây.
Điểm khác biệt giữa thế chấp so với hình thức cầm cố: Tài sản thế chấp là những tài
sản không thể di chuyển được (bất động sản) còn tài sản cầm cố là những tài sản có thể
di chuyển được (động sản). Trong thời hạn thế chấp, người chủ BĐS vẫn được tiếp tục
sử dụng, khai thác hoa lợi của BĐS.
 Tài sản thế chấp phải thỏa mãn các điều kiện cơ bản sau:
- Tài sản thế chấp phải có giá trị và giá trị sử dụng.
Trang 9


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

-

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

Tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.
Tài sản thế chấp phải được phép giao dịch và không có tranh chấp.
Tài sản thế chấp phải được mua bảo hiểm đối với những tài sản mà nhà nước
bắt buộc phải mua bảo hiểm.
 Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu Nhà nước, khi thế chấp phải thực hiện
theo các quy định Luật doanh nghiệp nhà nước
 Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể liên doanh hay của công ty cổ

phần… thì phải có giấy tờ ủy quyền của Hội đồng quản trị bằng văn bản của
các đồng sở hữu.
 Các bên liên quan trong việc thế chấp vay vốn:
- Bên thế chấp:
Bên thế chấp là người sở hữu hợp pháp các tài sản và chấp nhận giao tài sản cho
Ngân hàng để thế chấp cho khoản vay ( là các công ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế hoặc
cá nhân,…
Bên thế chấp là những người chủ tài sản, vẫn được sử dụng những tài sản trong
thời gian thế chấp quyền sở hữu TS chỉ tạm thời thay đổi còn quyền sử dụng các tài
sản đó thì không có sự thay đổi nào nhưng không được bán, trao đổi, chuyển nhượng,
tặng cho tài sản đã thế chấp.
- Bên nhận thế chấp:
Bên nhận thế chấp: là bên cho vay, đó là các Ngân hàng thương mại quốc doanh,
cổ phần, liên doanh nước ngoài;
Bên nhận thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyền định đoạt các tài sản thế
chấp đó cho đến khi nó được giải chấp.
- Thủ tục và hình thức thế chấp: Bên thế chấp tài sản căn cứ vào nhu cầu vay vốn
để sản xuất kinh doanh tiến hành đàm phán sơ bộ với Ngân hàng. Nếu được Ngân
hàng đồng ý thì tiến hành các thủ tục sau đây:
+ Làm đơn xin vay, lập giấy cam kết thế chấp tài sản (văn bản thế chấp): Bên
nhận thế chấp khi nhận văn bản cam kết thế chấp cần bố trí các bộ phận tiến hành xác
minh và đánh giá tài sản thế chấp.
+ Xác định vị trí, địa điểm,… của tài sản thế chấp.
+ Định giá tài sản thế chấp (thẩm định giá bất động sản): Khi định giá cần căn cứ
vào mức giá cả thị trường tại địa phương trong phạm vi khung giá quy định của cơ
quan tài chính – xây dựng ở địa phương. Nếu là tài sản khó định giá thì cần phải thuê
các cơ quan chuyên môn để định giá.
+ Lập bản xác minh và định giá tài sản thế chấp (biên bản báo cáo kết quả định giá
hay chứng thư thẩm định giá)
iii. Giải chấp và xử lý tài sản thế chấp

- Giải chấp
Khi bên vay trả hết nợ gốc và lãi vay cho ngân hàng theo thời hạn quy định thì
Ngân hàng cần tiến hành các thủ tục giải phóng TSTC cho bên đi vay.
Nếu bên vay chưa trả hết nợ mà số nợ còn lại được đảm bảo bằng một hình thức
khác thì Ngân hàng cũng sẽ tiến hành thủ tục giải chấp cho bên đi vay. Khi giải chấp,
Trang 10


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

nếu trước đây khi nhận thế chấp bằng giấy tờ gốc hoặc bằng tài sản thì bây giờ Ngân
hàng sẽ giao trả lại cho bên thế chấp các giấy tờ hoặc tài sản đã nhận bảo quản trước
đây.
Bên thế chấp tài sản phải kí xác nhận đã nhận đủ chứng từ (hoặc tài sản) vào biên
bản giao nhận chứng từ và TSTC sau khi đã nhận được các giấy tờ hoặc tài sản tương
ứng.
- Xử lý tài sản thế chấp
Khi đến hạn mà bên đi vay không trả được nợ Ngân hàng hoặc đã gia hạn mà bên
vay vẫn không thực hiện việc trả nợ thì Ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan chức
năng tiến hành phát mãi TSTC. Khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền (Tòa án)
thì việc phát mãi mới được thực hiện và theo các nguyên tắc sau:
+ Phải thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng;
+ Tổ chức đấu giá công khai;
+ Thực hiện phát mãi thông qua công ty dịch vụ bán đấu giá tài sản.
 Tiền thu được do phát mãi tài sản thế chấp được dùng để:
+ Trả các chi phí có liên quan đến điều tra kiện tụng;
+ Trả các chi phí có liên quan đến phát mãi (phí phải trả cho công ty dịch vụ bán
đấu giá);

+ Trả nợ gốc cho Ngân hàng;
+ Trả lãi vay;
+ Phần còn lại chuyển trả cho người sở hữu tài sản;
+ Nếu người sở hữu không còn thì chuyển cho người thừa kế.
 Việc phát mãi BĐS thế chấp được gọi là thành công phải thỏa mãn 2 điều kiện
sau đây:
+ Giá trúng đấu giá: Tối thiểu phải bằng mức khởi điểm do hội đồng qui định;
+ Người trúng đấu giá đã thực hiện thanh toán để xác lập quyền sở hữu đối với
tài sản đó.
+ Trong trường hợp tiền phát mãi TSTC không đủ để trả nợ cho Ngân hàng thì
bên vay vốn phải có nghĩa vụ trả hết nợ cho Ngân hàng trong một thời hạn nhất
định mà tòa án quy định.

Trang 11


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

iv. Quy trình cho vay thế chấp tài sản
Giám định pháp lý TSTC
(khi nhận hồ sơ vay vốn
của Khách hàng)

Định giá tài sản thế
chấp (định giá bất
động sản)

Quyết định tỷ lệ cho

vay so tài sản thế
chấp

Tái định giá tài
sản thế chấp

Giải chấp

Xử lý sau tái định
giá thế chấp

Đến hạn trả nợ

Xử lý tài sản thế
chấp để thu nợ

Sơ đồ 1.1: Quy trình cho vay thế chấp tài sản
(Nguồn: Bài giảng Dịch Vụ Tài Chính Ngân Hàng, TS. Lê Đình Hạc, Đại học NH TP.
HCM, tháng 10/2009)
Ba vấn đề quan trọng đảm bảo cho Ngân hàng thành công trong hoạt động cho
vay thế chấp ( theo báo cáo : hệ thống thế chấp ở Việt Nam )
Vấn đề 1: Khả năng phân tích rủi ro tín dụng, liên quan đến khả năng chi trả của
con nợ. Khi phân tích, Ngân hàng phải định giá được tài sản đem thế chấp và các
quyền lợi khác liên quan đến tài sản đó.
Vấn đề 2: Quản lý có tính chiến lược: Các tổ chức Ngân hàng được phép tiến hành
hoạt động thế chấp theo luật của Việt Nam, nhưng phải có những biện pháp để giành
được thế cạnh tranh. Do đó khi định giá TSTC phải có công tác định giá sao cho có độ
chính xác, tin tưởng và sát với giá thị trường để tạo ra thế cạnh tranh với các Ngân
hàng khác mà vẫn đảm bảo được khoản vay.
Vấn đề 3: Tiếp thị trở nên cần thiết để Ngân hàng thu được kết quả và để quảng

cáo những sản phẩm tài chính mới.
v. Các phương thức cho vay có đảm bảo vật chất khác
- Cho vay cầm cố: Cầm cố tài sản là việc bên bảo đảm dùng tài sản là động sản
thuộc quyền sở hữu của mình, đối với doanh nghiệp nhà nước là tài sản thuộc quyền
quản lý, sử dụng của doanh nghiệp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với Ngân
hàng.
- Bảo lãnh: Bảo lãnh là việc bên thứ ba ( gọi là bên bảo lãnh ) cam kết với Ngân
hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình,
đối với doanh nghiệp nhà nước là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của doanh
nghiệp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay (gọi là bên được bảo
Trang 12


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

lãnh) nếu đến thời hạn trả nợ mà bên được bảo lãnh không thực hiện đúng nghĩa vụ trả
nợ.
c) Hoạt động tín dụng trong thị trường bất động sản
Sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường BĐS đã có những đóng góp quan
trọng vào sự phát triển kinh tế xã hội của nước ta trong thời gian qua. Hiện nay, tuy
gặp khó khăn sau thời kỳ “đóng băng” nhưng thị trường BĐS đã góp phần huy động
vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách nhà
nước từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ các ngành kinh tế khác phát triển. Bên
cạnh đó, hoạt động “cung ứng” vốn vào thị trường BĐS của các Ngân hàng thương
mại đóng vai trò quan trọng trong sự hoạt động của thị trường BĐS. Bởi vì không một
doanh nghiệp nào, cá nhân hay tổ chức nào không vay vốn Ngân hàng hoặc không sử
dụng tín dụng thương mại nếu doanh nghiệp đó muốn tồn tại vững chắc trên thương
trường.

Có thể nói rằng vốn vay Ngân hàng là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất,
không chỉ đối với sự phát triển của bản thân doanh nghiệp mà còn đối với toàn bộ nền
kinh tế quốc dân.Trong quá trình hoạt động, các doanh nghiệp thường vay Ngân hàng
để đảm bảo nguồn tài chính cho các hoạt động sản xuất – kinh doanh, đặc biệt là khi
doanh nghiệp muốn đảm bảo có đủ vốn cho các dự án mở rộng hoặc doanh nghiệp
muốn đầu tư vào thị trường BĐS. Cho nên, sự hoạt động và phát triển của các doanh
nghiệp đều gắn liền với các dịch vụ tài chính do các Ngân hàng thương mại cung cấp,
trong đó có việc cung ứng các nguồn vốn.
Nguồn vốn tín dụng Ngân hàng có nhiều ưu điểm nhưng cũng có những hạn chế
nhất định. Đó là các hạn chế về điều kiện tín dụng, kiểm soát của Ngân hàng và chi phí
sử dụng vốn (lãi suất). Cụ thể hiện nay do tình trạng nhà đất thường xuyên “đóng
băng” làm cho các Ngân hàng khá dè dặt, thậm chí từ chối cho các tổ chức vay vốn để
thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh BĐS, vì sẽ khó thu hồi lại vốn. Thực tế cho
thấy, các tổ chức, doanh nghiệp không đủ vốn để đầu tư vào dự án thì điều này lại góp
phần làm cho thị trường nhà đất tiếp tục “đóng băng”. Từ đó, dẫn đến tình trạng thị
trường BĐS không có điều kiện phát triển.
Nhưng cần thấy rằng không chỉ có hoạt động tín dụng có tác động đến thị trường
BĐS mà chính thị trường BĐS cũng có những tác động không nhỏ đến hoạt động tín
dụng của các Ngân hàng. Bởi vì thị trường BĐS phát triển cũng đồng nghĩa với việc
các hoạt động giao dịch BĐS phát triển, tức là việc huy động vốn cũng phải phát triển
theo để đáp ứng nhu cầu mua bán, kinh doanh BĐS của người đầu tư.
Nói tóm lại, hoạt động tín dụng và thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ, tác
động qua lại lẫn nhau, kích thích nhau cùng phát triển hoặc ngược lại.
1.2. Cơ sở kinh tế - Thẩm định giá Bất Động Sản
a) Khái niệm
Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể
bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện
của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Giá BĐS ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó
còn chịu sự tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá BĐS chỉ có thể là

Trang 13


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản
thông thường.
b) Vai trò, mục đích và đặc trưng của thẩm định giá bất động sản
 Vai trò thẩm định giá
Hoạt động thẩm định giá là dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận
hành của nền kinh tế thị trường. Nó có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa
ra các quyết định liên quan tới việc mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, cho thuê, đánh
thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định.
- Đối với nhà nước: công tác định giá góp phần quan trọng vào công tác quản lý
và kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS như: tính thuế, thu tiền sử dụng
đất, thu lệ phí trước bạ, bồi thường thiệt hại, bình ổn giá cả nhà đất trên thị trường,…
- Đối với tư nhân: Định giá được xem như là một hoạt động hỗ trợ cho sự phát
triển trong quá trình kinh doanh. Bởi vì thông qua hoạt động này doanh nghiệp có thể
biết được tổng giá trị tài sản của mình trên thị trường tại thời điểm đó để dự báo nguồn
đầu tư tham gia vào các hoạt động kinh doanh khác. Riêng đối với các cá nhân, hoạt
động này được xem như là một dịch vụ nhằm hỗ trợ cho việc thực hiện các giao dịch
mua bán chuyển nhượng khi mà họ không nắm bắt được giá cả tài sản trên thị trường.
Thẩm định giá ảnh hưởng đến quyết định liên quan đến việc có nên đầu tư hay
không đầu tư. Do đó việc thẩm định giá cần hết sức thận trọng và phải có kỹ năng
chuyên nghiệp.
 Mục đích thẩm định giá
Thẩm định giá được thực hiện phục vụ cho nhiều mục đích, dưới đây là một số

liệt kê phản ánh phần nào hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp:
- Mua bán tài sản, chuyển nhượng: hỗ trợ người mua đặt giá mua hợp lý tránh bị
mua hớ, hỗ trợ người bán quyết định giá bán chấp nhận được.
- Nghiệp vụ tài chính và tín dụng: chứng minh tài sản để du học và vay vốn Ngân
hàng, ước tính giá trị của một vật bảo đảm thế chấp, để tạo cơ sở cho quyết định để
đảm bảo một khoản vay về BĐS…
- Phục vụ tính toán, hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính: để ước tính giá trị định
mức thuế.
- Tư vấn đầu tư, góp vốn doanh nghiệp và cổ phần hóa: xác định tính khả thi của
một công trình xây dựng hoặc chương trình cải tạo; ước tính giá trị thanh lý cho việc
bán bắt buộc hoặc bán đấu giá; cố vấn cho khách hàng bằng việc xem xét các mục tiêu
đầu tư của họ; tư vấn cho các ủy ban vùng, tòa án và các nhà hoạch định thành phố về
những tác động có thể xảy ra của hành động dự định; đặt các điều khoản cho thuê.
- Thẩm định giá trị BĐS cho mục đích đền bù giải tỏa.
 Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản
Do BĐS có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, nên việc
định giá BĐS cũng có những đặc điểm khác việc định giá tài sản thông thường. Định
giá BĐS có những đặc trưng sau đây:
- Việc định giá BĐS không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải gắn nội dung
định giá với các qui định của nhà nước về chế độ quản lý, chế độ sử dụng đối với từng
loại đất, loại nhà; gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người
Trang 14


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Nếu không gắn liền
đặc điểm này, việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa và không đem lại kết quả.

- BĐS là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định giá buộc phải
có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có BĐS – đối tượng của định giá.
- Mỗi BĐS là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả
năng sinh lời khác biệt giữa chúng. Trong thực tế khó có thể có một phương pháp nào
có thể xác định giá BĐS được chính xác. Định giá BĐS chỉ là sự ước tính giá trị mà
không thể xác định chính xác giá trị.
c) Các nguyên tắc thẩm định giá
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng,
sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành
giá trị, thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh
tế liên quan. Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến
quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là
những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm định giá.
i. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Có thể miêu tả một cách khái quát như là việc sử dụng BĐS vào thời điểm định giá
sẽ đem lại khả năng sinh lợi và có khả năng hợp pháp và chắc chắn nhất. Như vậy mức
sử dụng tốt nhất và cao nhất là mức sử dụng tối đa có thể có của BĐS, xem xét về mặt
vật chất, luật pháp và tài chính. Mức sử dụng này là điểm cao nhất đi đến mức sử dụng
cao nhất của định giá.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá đất.
Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, không nên
chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình
hình nào thì thửa đất đó được sử dụng cao nhất và tốt nhất. Khi xem xét đất đai đã
được sử dụng cao nhất và tốt nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là:
- Phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì;
- Phương thức sử dụng trước mắt có phải hiệu quả nhất hay không;
- Nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế
nào;
- Phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu.

Ví dụ :một mảnh đất có thể được phép sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê, xây
dựng khách sạn,… xét về mặt tốt nhất và hiệu quả nhất thì việc chọn xây khách sạn là
lựa chọn có thể mang lại thu nhập cao nhất. Tài sản tại vị trí này, một khách sạn có thể
xây dựng được 25 tầng thì sẽ đạt hiệu quả cao nhất, nhưng nhà nước chỉ cho phép xây
tối đa là 7 tầng, như vậy sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất về mặt pháp lý lúc này là
xây khách sạn 7 tầng tại lô đất trên. Tới lúc này, thẩm định viên lại phải tiến hành phân
tích lại việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất giữa các mục đích trồng cây cảnh, cho
thuê,…hay xây khách sạn để chọn một phương thức hiệu quả nhất.

Trang 15


Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

ii. Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về tài sản đó trên
thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.
Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung – cầu, trong đó có các
yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính
của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh
trong cung – cầu và giá trị tài sản.
iii. Nguyên tắc người bán sẵn sàng bán, người mua sẵn sàng mua
Nguyên tắc này được hình thành từ một phần của định nghĩa giá trị thị trường.
Giá trị thị trường của một BĐS là mức giá phù hợp sẽ được một người mua thận trọng
sẵn sàng mua nhưng không quá nóng lòng mua, trả cho một người bán thận trọng sẵn
sàng bán nhưng không quá nóng lòng bán . Cả hai bên hoàn toàn biết rõ các điều kiện
và điều khoản liên quan đến giao dịch BĐS.

iv. Nguyên tắc thay thế
Thay thế trong định giá đất được hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ
thể với giá bán của những thửa so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện
những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá
thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc thay thế cho rằng: giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận
giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng
buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay
thế nó.
v. Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay
một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi
bao nhiêu giá trị của bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị là
bao nhiêu. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của
việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
Ví dụ: một ngôi nhà nếu không có gara chỉ được bán với giá là 4 tỷ đồng nhưng
nếu có gara thì có thể bán được với giá là 4,5 tỷ đồng. Khi đó giá trị của gara được
thừa nhận là 500 triệu đồng, trong khi chi phí để xây gara có thể chỉ mất 100 triệu
đồng.
vi. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Trang 16

Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH: Trịnh Thị Bích Vân

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
 Các nguyên tắc khác được vận dụng:
- Nguyên tắc cạnh tranh;
- Nguyên tắc tuân thủ;
- Nguyên tắc phân phối thu nhập;
- Nguyên tắc cân bằng;
- Nguyên tắc thay đổi;
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm.
d) Các phương pháp thẩm định giá phổ biến hiện nay
Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà các nhà thẩm định giá sử
dụng thẩm định giá BĐS. Để ước tính giá trị BĐS người ta có thể áp dụng nhiều
phương pháp khác nhau tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của từng loại BĐS. Hiện
nay có 3 phương pháp định giá BĐS được sử dụng phổ biến nhất đó là:
- Phương pháp so sánh trực tiếp hay còn gọi là phương pháp thị trường
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thu nhập, thặng dư, lợi nhuận.
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có phương
pháp nào là chính xác riêng lẽ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương
pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất đó. Việc
xác định các phương pháp thích hợp phụ thuộc vào các yếu tố như: thuộc tính của
BĐS, sự tin cậy và khả năng sử dụng của các dữ liệu thị trường, mục tiêu của việc
thẩm định giá.
i. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến và rộng rãi
nhất. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của
một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh đã
được mua bán trên thị trường.
 Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực
tiếp
- Nguyên tắc thay thế: được lý giải bởi hai góc độ
+ Hai hàng hóa tương tự nhau, giá trị sử dụng và thỏa mãn như nhau thì có thể
thay thế cho nhau.
+ Nếu như biết được chi phí bỏ ra để tạo lập BĐS đó thì bạn có thể bỏ ra chi phí
cao hơn để mua BĐS đó hay không?
 Theo nguyên tắc thay thế: một người mua có lý trí sẽ không trả giá cho một
BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác có cùng sự hữu ích như nhau
- Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp
của các yếu tố hay bộ phận của BĐS đối với tổng số giá thị trường của nó.
- Nguyên tắc so sánh: theo nguyên tắc này, BĐS dùng để so sánh với BĐS cần
định giá phải là BĐS đã có bán trên thị trường hoặc ít nhất cũng đã rao bán trên thị
trường.
Trang 17