THM NH GIÁ QUYN S DNG T D ÁN CAO C VN PHÒNG TRUNG TÂM THNG MI CN H CAO CP TRN HNG O CHO MC ÍCH GÓP VN U T

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“THẨM

ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN
CAO ỐC VĂN PHÒNG – TRUNG TÂM THƯƠNG
MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP TRẦN HƯNG ĐẠO CHO
MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ”

Sinh viên thực hiện:VÕ THỊ HOÀNG KHƯƠNG
Mã số sinh viên: 07135035
Lớp: DH07TB
Ngành:Quản lý thị trường bất động sản

-Tp Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2011-


KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
--------------

VÕ THỊ HOÀNG KHƯƠNG

“THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN
CAO ỐC VĂN PHÒNG – TRUNG TÂM THƯƠNG
MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP TRẦN HƯNG ĐẠO CHO

MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ”

Giáo viên hướng dẫn: Ths. Trần Đình Lý
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên:

-Tháng 07 năm 2011-


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Võ Thị Hoàng Khương, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện:
“THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN CAO ỐC VĂN
PHÒNG – TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP TRẦN HƯNG
ĐẠO CHO MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ”.
Giáo viên hướng dẫn: Thạc sỹ Trần Đình Lý, Giảng viên Khoa Kinh Tế, Trường
Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Hiện nay, hoạt động TĐG ngày càng thể hiện vai trò quan trọng thông qua việc
xác định đúng giá trị thực tế của BĐS, đưa BĐS về với giá trị thật của nó trong các
giao dịch trên thị trường, từ đó góp phần phát triển thị trường BĐS nhanh và ổn định.
Đối tượng của TĐG BĐS là những tài sản có giá trị rất lơn và có những đặc trưng như
tính dị biệt, cố định, khan hiếm… nên việc xác định giá trị cũng phức tạp.Tuy nhiên
đây vẫn là một lĩnh vực còn khá mới mẻ trong nền kinh tế. Sự non trẻ về kiến thức
chuyên môn cũng như kinh nghiệm thực tế cũng đã làm cho hoạt động TĐG ở nước ta
còn nhiều hạn chế và khó khăn.
Xuất phát từ những lý do trên em tiến hành nghiên cứu đề tài “THẨM ĐỊNH
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG – TRUNG TÂM

THƯƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP TRẦN HƯNG ĐẠO CHO MỤC ĐÍCH GÓP
VỐN ĐẦU TƯ”. Đề tài tập trung vào nghiên cứu một số nội dung chính: Tìm hiểu và
đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản tại của công ty Thẩm định giá Thương
Tín - SCRValuation. Tìm hiểu thực trạng phân khúc thị trường cao ốc văn phòng,
trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp. Ứng dụng cách thức qui trình thẩm định giá
BĐS và độc lập xác định giá trị quyền sử dụng đất cao ốc Trần Hưng Đạo dựa trên
các cơ sở lý luận và các phương pháp TĐG.
Đề tài cũng đã đạt được các kết qủa nhất định. Nhận biết hoạt động TĐG BĐS tại
công ty Thẩm định giá Thương Tín – SCRValuation. Đã áp dụng được phương pháp
thặng dư và so sánh và ứng dụng quy trình TĐG của công ty Thẩm định giá Thương
Tín để ước tính giá trị thị trường quyền sử dụng đất cho BĐS tại 289A Trần Hưng
Đạo phường Cô Giang quận 1. Đã chứng minh đây là phương pháp thực sự khoa học
nếu như hệ thống chính sách pháp luật, thị trường bất động sản công khai rõ ràng và
hoàn chỉnh. Và kết quả thẩm định giá sẽ là cơ sở giúp cho khách hàng có khả năng kêu
gọi nguồn đầu tư cao và hiệu quả để nhanh chóng hoàn thành công trình trung tâm
thương mại - cao ốc văn phòng này.


LỜI CẢM ƠN

Con xin chân thành cảm ơn Ba, Mẹ và những người thân trong gia
đình luôn yêu thương, nâng đỡ, dìu dắt và động viên con trong suốt quá
trình học tập. Con xin khắc ghi.
Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thành
phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể
quý thầy cô đã tận tình dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh
nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào cuộc sống. Em xin cảm
ơn.
Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến thầy Trần Đình Lý đã nhiệt tình
quan tâm hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thực

tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Em xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Công ty Thẩm Định Giá
Thương Tín đồng thời gởi lời cảm ơn đặc biệt đến các anh chị phòng thẩm
định giá đã tạo điều kiện và tận tình giúp đỡ cho em trong thời gian thực
tập tại Quý Công ty.
Xin gởi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản lý thị trường BĐS khóa
2007, BCH Đoàn- LCH SV khoa QLĐĐ&BĐS và những người bạn thân
đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập cũng như
sinh hoạt tại trường.

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2011

VÕ THỊ HOÀNG KHƯƠNG


CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THƯƠNG TÍN
25 Lý Thường Kiệt, phường 7, quận Tân Bình, TP. HCM
ĐT : (08) 3 971 8541– Fax : (08) 3 971 8542

GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP
V/v thực hiện luận văn tốt nghiệp
♣
Họ tên sinh viên :

VÕ THỊ HOÀNG KHƯƠNG

Ngành

:

QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Niên khóa

:

2007 - 2011

Đề tài thực hiện :
“THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CAO ỐC VĂN PHÒNG –
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – CAO ỐC TRẦN HƯNG ĐẠO CHO
MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ”
Thời gian thực tập : từ 14/02/2011 đến 14/6/2011
Nơi thực tập: CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THƯƠNG TÍN –
SCRVALUATION.
Địa chỉ : số 25 Lý Thường Kiệt, Phường 7, Quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh
Ý kiến cơ quan thực tập:
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
TP. Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng 08 năm 2011
GIÁM ĐỐC


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ..............................................................................................................1

PHẦN I: TỔNG QUAN..............................................................................................3
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................................3
I.1.1 Khái lược về Bất động sản (BĐS) ...................................................................3
I.1.1.1 Khái niệm ..................................................................................................3
I.1.1.2 Thuộc tính bất động sản: ...........................................................................4
I.1.1.3 Đặc trưng của bất động sản:......................................................................5
I.1.1.4 Phân loại bất động sản: .............................................................................6
I.1.2 Khái lược về Thị Trường Bất động sản (TT BĐS)..........................................6
I.1.2.1 Khái niệm ..................................................................................................6
I.1.2.2 Đặc trưng của TT BĐS .............................................................................7
I.1.2.3 Phân loại TTBĐS ......................................................................................7
I.1.3 Khái lược về Thẩm Định Giá Bất Động Sản (TĐG BĐS) ..............................9
I.1.3.1 Khái niệm ..................................................................................................9
I.1.3.2 Cơ sở giá trị của TĐG BĐS ....................................................................10
I.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS ...................................................11
I.1.3.4 Các nguyên tắc TĐG...............................................................................12
I.1.3.5 Các phương pháp TĐG ...........................................................................15
I.2 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THƯƠNG TÍN(SCRV) 23
I.2.1 Giới thiệu sơ lược về Công ty Thẩm định giá Thương Tín-SCRValuation ..23
I.2.1.1 Sự hình thành và cơ sở pháp lý ................................................................23
I.2.1.2 Cơ cấu tổ chức..........................................................................................25
I.2.1.3 Lĩnh vực hoạt động .................................................................................25
I.2.2 Hoạt động thẩm định giá tại Công ty SCRValuation ....................................26
I.2.2.1 Quy trình thẩm định giá tại công ty Cổ phần thẩm định giá
SCRValuation......................................................................................................27
I.2.2.2 Báo cáo thẩm định giá..............................................................................28
I.2.3 Đánh giá hoạt động thẩm định giá .................................................................29
I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............29
I.3.1 Nội dung nghiên cứu......................................................................................29
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................29

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................31


II.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, VĂN
PHÒNG CHO THUÊ, CĂN HỘ TẠI TP HỒ CHÍ MINH ...................................31
II.1.1 Sơ lược về Quận 1, TP Hồ Chí Minh ...........................................................31
II.1.1.1 Giới thiệu về điều kiện tự nhiên Quận 1.................................................31
II.1.1.2 Ưu thế của Quận 1 so với TP Hồ Chí Minh ...........................................32
II.1.1.3 Ưu thế của Tp Hồ Chí Minh so với cả nước ..........................................32
II.1.2 Thực trạng thị trường trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ tại
TP HCM .................................................................................................................33
II.1.2.1 Tổng quan kinh tế Việt Nam năm 2010 .................................................33
II.1.2.2 Tổng quan kinh tế Tp Hồ Chí Minh năm 2010 ......................................34
II.1.2.3 Thực trạng thị trường trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ
tại TP HCM năm 2010 và Quý 1 năm 2011........................................................35
II.2 THẨM ĐỊNH GIÁ CAO ỐC TRẦN HƯNG ĐẠO .......................................45
II.2.1 Nhận biết bất động sản thẩm định (BĐS TĐ) ..............................................45
II.2.1.1 Tình trạng pháp lý...................................................................................46
II.2.1.2 Vị trí:.......................................................................................................47
II.2.1.3 Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật: Quyền sử dụng đất ......................................50
II.2.1.4 Cơ sở giá trị thẩm định giá. ................................................................... 54
II.2.1.5 Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá. ....................................... 54
II.2.1.5 Phương pháp thẩm định giá. ...................................................................55
II.2.1.6 Căn cứ pháp lý. .......................................................................................55
II.2.1.6 Thông tin về bất động sản cần định giá. .................................................55
II.2.2 Thẩm định cao ốc Trần Hưng Đạo theo phương pháp thặng dư..................56
II.2.2.1 Phương thức tiến hành thẩm định giá. ....................................................56
II.2.2.2 Thông tin thu thập trên thị trường. .........................................................56
II.2.2.3 Tiến hành thẩm định. ..............................................................................62
II.2.2.4 Kết quả thẩm định giá.............................................................................67

II.2.3 Thẩm định quyền sử dụng cao ốc Trần Hưng Đạo theo phương pháp
so sánh ....................................................................................................................67
II.2.3.1 Phương thức tiến hành ............................................................................67
II.2.3.2 Thu thập thông tin các tài sản so sánh gần tài sản thẩm định.................68
II.2.3.3 Ứng dụng phương pháp so sánh. ............................................................70
II.2.4 Những điều kiện và điều khoản gắn với kết quả TĐG.................................73
II.2.5 Đánh giá nhận xét.........................................................................................73
Kết luận .......................................................................................................................75
Kiến nghị:................................................................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH SÁCH CÁC PHỤ LỤC


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
♣
BĐS
TĐG
BĐS SS
BĐS TĐ
TP HCM
TT BĐS
GTQSĐ
TTTM
DT đất
DTSD
GTCL
TLCLCL
CLCL
ĐGXD
QSDĐ

RB

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

bất động sản
thẩm định giá
so sánh
bất động sản thẩm định giá
thành phố hồ chí minh
thị trường bất động sản
giá trị quyền sử dụng đất
trung tâm thương mại
diện tích khuôn viên đất
diện tích sử dụng
giá trị còn lại

tỉ lệ chất lượng còn lại
chất lượng còn lại
đơn giá xây dựng
quyền sử dụng đất
rao bán


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
♣

Trang
Bảng biểu:
Bảng 01: Các bước tiến hành thẩm định giá BĐS .......................................................27
Bảng 02: Tổng quan kinh tế Việt Nam qua các năm ...................................................33
Bảng 03: Thông số kỹ thuật cao ốc Trần Hưng Đạo ...................................................50
Bảng 04: Chi tiết mục đích sử dụng các tầng của Cao ốc ...........................................51
Bảng 05: Đơn giá xây dựng Cao ốc.............................................................................56
Bảng 06: Đơn giá xây dựng tầng hầm .........................................................................56
Bảng 07: Tỷ suất lợi nhuận các công ty.......................................................................57
Bảng 08: Tổng hợp dữ liệu giá thuê TTTM ................................................................61
Bảng 09: Tổng hợp dữ liệu giá bán căn hộ ..................................................................61
Bảng 10: Thông số quy hoạch chi tiết cao ốc ..............................................................62
Bảng 11: Quy trình triển khai dự án hoạt động trong 3 năm 2010-2013.....................65
Bảng 12: Tổng doanh thu dự án...................................................................................65
Bảng 13: Chi phí xây dựng và các chi phí hoạt động ..................................................66
Bảng 14: Chi phí lãi vay của dự án..............................................................................66
Bảng 15: Tổng chi phí ước tính của dự án...................................................................67
Bảng 16: Kết quả TĐG theo PP thặng dư....................................................................67
Bảng 17: Đơn giá xây dựng nhà xưởng, liên kế ..........................................................70
Bảng 18: Thông tin các tài sản so sánh và phân tích định tính....................................71

Bảng 19: Phân tích định lượng ....................................................................................72
Bảng 20: Kết quả TĐG theo phương pháp so sánh .....................................................73
Biểu đồ
Biểu đồ 01: Chỉ số giá tiêu dùng tăng trong 12 tháng năm 2010.................................34
Biểu đồ 02: Chỉ số giá tiêu dùng tăng theo ngành trong 12 tháng năm 2010..............35
Biểu đồ 03: Thị trường sơ cấp theo quận, Q1/2011.....................................................36
Biểu đồ 04: Thị trường sơ cấp theo hạng, Q1/2011.....................................................36
Biểu đồ 05: Nguồn cung tương lai thị trường TP HCM, 2012- 2014 trở đi................37
Biểu đồ 06: Tiền thuê trung bình hàng tháng của TTTM Quý 1-2 /2010 ...................38
Biểu đồ 06: Tỷ lệ bỏ trống căn hộ dịch vụ Quý 1-2-3/2010........................................40
Biểu đồ 08: Tình hình hoạt động của thị trường theo hạng, Q1/2011 .........................40
Biểu đồ 09: Tình hình hoạt động của căn hộ dịch vụ (tất cả các hạng), Q1/2010 –
Q1/2011 ........................................................................................................................41
Biểu đồ 10: Nguồn cung tương lai giai đoạn 2011 – 201............................................42
Biểu đồ 11: Diện tích thực thuê và tỷ lệ trống của văn phòng cho thuê TP.HCM......43
Biểu đồ 11: Tình hình thị trường văn phòng cho thuê Q1/2011..................................43
Biểu đồ 12: Tình hình thị trường (tất cả các hạng), Q1/2010 – Q1/2011 ....................44
Biểu đồ 13: Nguồn cung tương lai giai đoạn từ 2011 đến 2013 trở đi ........................45


Sơ đồ
Sơ đồ 01:Cơ cấu tổ chức của Công ty SCRValuation .................................................25
Sơ đồ 02:Cơ cấu phòng thẩm định giá tại công ty SCRValuation ..............................25
Hình ảnh
Hình 01:Sơ đồ vị trí bất động sản ................................................................................48
Hình 02: Hiện trạng BĐS TĐ ......................................................................................49
Hình 03:Phối cảnh cao ốc Trần Hưng Đạo..................................................................49


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài:
Nền kinh tế Việt Nam phát triển mạnh sau khi Việt Nam chính thức trở thành
thành viên thứ 150 của Tổ chức thương mại thế giới. Nền kinh tế thị trường ra đời ở
Việt Nam thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các ngành kinh tế và thị trường bất động
sản là một trong những bộ phận quan trọng cấu thành nên nền kinh tế thị trường. Thị
trường bất động sản chiếm giữ một tỷ trọng lớn trong nền kinh tế của các nước bởi vì
thị trường này chứa đựng một loại hàng hóa đặc biệt có liên quan trực tiếp đến nhu cầu
thiết yếu của con người, có giá trị lớn và có tác động trực tiếp đến nền kinh tế quốc
dân đó là bất động sản (BĐS).
Hiện nay, thị trường bất động sản tại Hồ Chí Minh bùng nổ về phân khúc cao
ốc văn phòng – trung tâm thương mại – căn hộ. Các cao ốc văn phòng được tung vào
thị trường khá nhiều. Giá cho thuê lại có nhiều khung và mức giá khác nhau tạo nên
một ma trận về giá ở phân khúc thị trường này.
Tham gia vào thị trường bất động sản thì gồm có kinh doanh bất động sản và
kinh doanh dịch vụ bất động sản. Hoạt động thẩm định giá (TĐG) là một trong những
hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Thẩm định giá đã gắn với thị trường bất
động sản và là một hoạt động không thể thiếu trong thị trường bất động sản. Hoạt động
TĐG có ý nghĩa quyết định trong việc cấp tín dụng đối với ngân hàng, cũng như có vai
trò quan trọng trong các giao dịch bất động sản. Đặc biệt đối với những đô thị lớn như
Hà Nôi, Hồ Chí Minh thì hoạt động thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc
giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định tốt nhất về giá trị bất động sản.
Tuy nhiên do ở nước ta ngành thẩm định giá là lĩnh vực còn tương đối mới mẻ,
đang trong quá trình hoàn thiện các kiến thức về chuyên môn nghiệp vụ cũng như nền
tảng lý thuyết, pháp lý nên trong công tác thẩm định giá cũng còn gặp nhiều khó khăn,
vướng mắc. Đặc biệt trong thực tiễn việc đánh giá mức độ tác động của một số yếu tố
ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong quá trình TĐG còn phụ thuộc vào cảm tính suy nghĩ

chủ quan của người thẩm định thậm chí còn bị bỏ sót mà chưa được định lượng một
cách thống nhất, rõ ràng. Điều này sai lệch với các lý thuyết TĐG, gây khó khăn cho
công tác thẩm định giá và làm giảm độ tin cậy của kết quả TĐG. Với những kiến thức
về TĐG trong cơ sở lý thuyết cũng như trong thực tiễn thu thập được, cùng với sự
hướng dẫn của Thạc sĩ Trần Đình Lý và sự giúp đỡ của công ty Thẩm định giá Thương
Tín – SCRValuation em tiến hành thực hiện đề tài : “Thẩm định giá quyền sử dụng
đất cao ốc văn phòng – trung tâm thương mại – căn hộ cao cấp Trần Hưng Đạo cho
mục đích góp vốn đầu tư”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
 Tìm hiểu và đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản tại của công
tySCRValuation.
 Tìm hiểu thực trạng phân khúc thị trường cao ốc văn phòng, trung tâm
thương mại, căn hộ cao cấp.

Trang - 1 -


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

 Ứng dụng cách thức qui trình thẩm định giá BĐS và độc lập xác định giá
trị quyền sử dụng đất cao ốc Trần Hưng Đạo dựa trên các cơ sở lý luận
và các phương pháp thẩm định giá.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• Đối tượng nghiên cứu
Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty Thẩm định giá Thương Tín.
Thị trường cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cao câp trên địa
bàn TP Hồ Chí Minh.
Giá trị thị trường của bất động sản

• Phạm vi nghiên cứu:
Giới hạn nội dung:
Đề tài chỉ tìm hiểu và đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản tại của
công tySCRValuation, nghiên cứu thực trạng thị trường văn phòng - trung tâm thương
mại - căn hộ và tiến hành thẩm định giá quyền sử dụng đất cao ốc Trần Hưng Đạo
Phường Cô Giang Quận 1 Tp.HCM trên cơ sở phương pháp thặng dư và phương pháp
so sánh.
Giới hạn về không gian:
Tiến hành thẩm định giá trị thị trường cho quyền sử dụng đất Trần Hưng Đạo
tại công ty Thẩm định giá Thương Tín, điều tra thực tế để tìm hiểu đánh giá hoạt động
TĐG.
Giới hạn thời gian:
Đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian 25/04/2011- 25/8/2011.

Trang - 2 -


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1Khái lược về Bất động sản (BĐS)
I.1.1.1 Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận

cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động
sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518
Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy
nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,
không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động
sản”.Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân
sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:
“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các
tài sản gắn với đất.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng
chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê
tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm
chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của
chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai
như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bloomberg_ com Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai
và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn

liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được được
quy định bởi luật pháp”.

Trang - 3 -


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Khoản 1 Điều 174 có quy định:
BĐS là các tài sản bao gồm:
 Đất đai;
 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó;
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
 Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật
của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục
các tài sản này.
I.1.1.2 Thuộc tính bất động sản:
BĐS là một loại tài sản đặc biệt nên nó có những thuộc tính đặc biệt riêng và
không thể nhầm lẫn với bất kỳ tài sản nào.
 Tính khan hiếm: Diện tích đất đai là hữu hạn, đất đai bị giới hạn do bề mặt trái
đất, phạm vi lãnh thổ. Trong khi đó nhu cầu về đất đai và nhà ở của con người
ngày càng phát triển. Tuy nhiên tính khan hiếm của đất đai không phải là tuyệt
đối vì nó mang tính chất cục bộ, thời điểm, vùng miền có nơi khan hiếm do nhu

cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần.
 Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên
tính dị biệt của bất động sản. Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành một
loại sản phẩm riêng biệt, mỗi một bất động sản là duy nhất.
 Tính cố định: BĐS không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Mỗi bất
động sản có một vị trí nhất định tại nơi nó tọa lạc. Tính cố định của BĐS đã làm
cho nó khác biệt với các hàng hóa khác, làm cho BĐS mang đậm tính địa
phương.
 Tính bền vững trong đời sống kinh tế: Đất đai cùng các công trình trên đất
thường có tính bền vững cao cuộc sống con người luôn gắn liền với bất động
sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng
trăm năm. Tính bền vững của bất động sản chủ yếu thể hiện về mặt tuổi thọ của
vật kiến trúc và công trình gắn liền trên đất.
 Tính không đồng nhất: Sự khác biệt về đất đai : địa chất, địa mạo, địa hình, độ
phì, nước… và sự khác biệt về điều kiện khí hậu tương ứng: nhiệt độ, lượng
mưa.. tạo nên sự tính tự nhiên của đất đai. Đặc tính này tạo nên sự không đồng
nhất của BĐS theo vùng miền, đặc biết đối với đô thị có thể làm cho khả năng
chịu lực tải của nền đất khác nhau.
 Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động
sản hay động sản là tính hữu dụng của nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh
tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối.
Trang - 4 -


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

 Tính đa dạng: Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và

các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông
thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động
sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn,
giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong
trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm
tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực
tế thì việc xây dựng một BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cho một
BĐS khác là một hiện tượng khá phổ biến.
 Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS
trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những
nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu
dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt
động khác.
 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi
phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây
dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có
khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:Hàng hoá BĐS chịu sự
chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu
cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ
thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã
hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v…chi phối nhu
cầu và hình thức BĐS.
I.1.1.3 Đặc trưng của bất động sản:

 Khả năng co giãn của bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động sản
tạo nên sự kém co giãn của bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự
biến động của giá cả.
 Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất

động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài
hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.
Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi
giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên. Đồng
thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách
pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình
hình phát triển hiện nay. Tất cả đều làm cho chi phí mua – bán giao dịch bất
động sản tăng.
 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với
thời gian mua bán dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ khi
do nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi.
Trang - 5 -


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

 Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm quan
trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước
luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và
chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của
Nhà Nước.
I.1.1.4 Phân loại bất động sản:
Theo cục quản lý nhà trực thuộc Bộ xây dưng, bất động sản có thể phân thành
ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
-Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ

sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất
đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,
tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
cũng như phát triển đô thị bền vững.Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên
thế giới.
• BĐS nhà ở,
• BĐS nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ,
• BĐS là trụ sở làm việc v.v...
• BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, xã hội).
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,
đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
- Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v..Đặc điểm của
loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
I.1.2Khái lược về Thị Trường Bất động sản (TT BĐS)
I.1.2.1 Khái niệm
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên có
một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc
ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá
trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là“nơi”diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…

giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường

Trang - 6 -


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐS
gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Như vậy, TT BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như
trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý
nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường BĐS.
I.1.2.2 Đặc trưng của TT BĐS
- TT BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường
giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng BĐS. Việc sử dụng BĐS
không giống như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là quyền
và lợi ích mang lại từ phía BĐS.Đây là tính chất quan trọng và cơ bản nhất của BĐS và
là yếu tố quyết định tính đặc thù của giao dịch trên TT BĐS. Điều này còn minh chứng
cho việc giá BĐS không phản ánh giá trị hàng hóa BĐS mà chỉ là chỉ số phản ánh khả
năng thu lợi từ BĐS hoặc hiệu quả của vốn đầu tư vào BĐS đó.
- TT BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: mặc dù có rất nhiều
hoạt động phong phú xuất phát từ tính chất không tái tạo được của BĐS nên TT BĐS
mang tính độc quyền nhiều hơn các thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá

BĐS thường mạnh mẽ hơn biến động của các loại giá cả hàng hóa khác.
- TT BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn: Đầu tư vào BĐS thường
đòi hỏi nhu cầu về vốn rất cao, do đó việc huy động vốn từ thị trường vốn để đầu tư
các giao dịch trên TT BĐS là rất lớn. Mặt khác, BĐS mang tính không thể di dời và bền
lâu nên thường dùng làm tài sản thế chấp để vay mượn trên thị trường vốn.
- Hiện tại TT BĐS không có thị trường trung tâm, thị trường mang tính
chất địa phương, vùng, khu vực sâu sắc: do tính chất của BĐS là bất động không
thể tiêu hủy, chia cắt, mang đi, sự dư thừa của nơi này không thể bù đắp cho sự thiếu
hụt ở nơi kia nên làm TT BĐS có tính địa phương. Đặc điểm này quy định tính chất,
quy mô và hình thức rất khác nhau giữa các địa phương và các khu vực, đặc biệt là
giữa các đô thị và vùng nông thôn.
- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu về BĐS: vì muốn tạo ra được
một lượng cung lớn về BĐS thì cần lượng vốn đầu tư lớn và đặc biệt là thời gian dài từ
việc tìm hiểu thông tin về BĐS, có quyết định quy hoạch, chuyển nhượng BĐS, xin
phép xây dựng, thi công, thủ tục pháp lý để chuyển nhượng BĐS rất phức tạp. Cho nên
khi cầu đã giảm thì cung vẫn cứ tiếp tục một thời gian dài nữa, điều này làm cho chu
kì phát triển của TT BĐS và của nền kinh tế quốc dân luôn có hiện tượng lệch pha.
- Giao dịch trên TT BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ
cao.
- Là thị trường không công khai: khó thu thập được thông tin về giá cả, cung
cầu, nếu thu thập được thông tin thì độ chính xác không cao.
I.1.2.3 Phân loại TTBĐS
Trang - 7 -


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

Có nhiều cách để phân loại thị trường BĐS, nhưng nhìn chung chỉ mang tính

chất tương đối, có thể tóm tắt lại như sau:
 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
 TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn;
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị
trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
 Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương
mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
 Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng: đường sá, cầu cống
v.v..
 Căn cứ vào khu vực có BĐS:
 Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường
BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS
công cộng v.v..
 Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,
thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi
nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh
v.v..), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS
công cộng v.v..
 Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS
công cộng v.v..
 Căn cứ theo công dụng của BĐS:
 Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp).
 Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung
tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi,
y tế, văn hoá...)
 Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN,
KCX...)
 Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn).
 Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể

được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..)như di sản
văn hoá, di tích lịch sử, v.v..
 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):
 Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
 Thị trường cho thuê BĐS
 Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
 Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư
vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
 Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
Trang - 8 -


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

 Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
 Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
I.1.2.4 Vai trò TT BĐS
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng
đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn
dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
I.1.3 Khái lược về Thẩm Định Giá Bất Động Sản (TĐG BĐS)
I.1.3.1 Khái niệm
Theo từ điển Oxford: “Định giá là sự ước tính trị giá bằng tiền của một vật,
của một tài sản”, “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh:
“Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.
Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của Hiệp hội định giá
Austraylia: “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có
tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy, định giá là áp
dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so
sánh với tài sản được định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản Đại học Quốc gia Singapore: “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tinh
giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường, bao gồm các loại hình lựa chọn.”
Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 8/5/2002 định nghĩa: “Định giá là
việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của
định giá cần được thừa nhận là:
- Định giá là công việc ước tính.
- Định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
Trang - 9 -

Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
-

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản.
Xác định tại một thời điểm cụ thể.
Xác định cho một mục đích nhất định.
Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, cần phải có
một khái niệm mang tính tổng quát hơn:
“Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài
sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.
I.1.3.2 Cơ sở giá trị của TĐG BĐS
Giá trị thị trường: là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn
sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập trong điều kiện thương
mại bình thường.
Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá
chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong
đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất
động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần
thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận
trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích
thích thái quá. Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy
đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái
niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo
ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.
Giá trị phi thị trường của BĐS: Bên cạnh khả năng có thể mua và bán của các

bên tham gia thị trường (mở) giá trị của tài sản trong đó có các BĐS có thể bắt nguồn
từ tính hữu ích kinh tế hay từ chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất thường
hay không đúng cách của điều kiện thị trường. Giá trị hình thành trong các trường hợp
này gọi là giá trị phi thị trường.
 Phân loại giá trị phi thị trường:
 Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công văn chuyên biệt được người
sử dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường.
 Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục
tiêu đầu tư xác định.
 Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp
đang hoạt động.
 Giá trị bảo hiểm: là giá trị dựa trên các định nghĩa trong luật thuế liên
quan đến xác định tỷ lệ thuế và cách tính thuế.
 Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản không trực tiếp sủ dụng được nữa.
Giá trị này đôi khi được xem như chi phí dỡ bỏ.
 Giá bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền thu về do bán tài sản trong
thời gian quá ngắn không đáp ứng được yêu cầu giá trị thị trường.

Trang - 10 -


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

 Giá trị đặc biệt: là giá trị liên quan đến yếu tố đặc biệt của tài sản vượt
lên trên giá trị thị trường. Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý hay chức
năng kinh tế của một tài sản kết hơp với tài sản khác tạo thành.
 Giá trị thế chấp để cho vay: là giá trị của tài sản sau khi thực hiện đánh
giá khả năng thị trường tương lai của tài sản và khoản thu nhập có thể khi quản lý

thích hợp. Giá trị thế chấp để cho vay là khái niện giá trị có rủi ro.
I.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
a. Nhóm yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của bất động sản.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất.
- Địa hình bất động sản tọa lạc.
- Hình thức bên ngoài của bất động sản.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất.
- Tình trạng môi trường.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên.
b. Nhóm các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản.
- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản.
c. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
- Tính hữu dụng của bất động sản.
- Nhu cầu về loại bất động sản trên thị trường.
 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản
- Tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình khác gắn với bất động sản: tình trạng cho
thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự
hạn chế quyền sở hữu chung…
 Các yếu tố chung bên ngoài
a. Các yếu tố chính trị pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có
thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu
tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư từ bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất

động sản tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố được mua
nhà tại thành phố.
Trang - 11 -


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất, cho
thê đất…
+ Chính sách tín dụng đối với các hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.
b. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan.
- Tình hình cung – cầu bất động sản trong khu vực.
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường trong khu vực.
- Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực.
- Hiện trạng vùng lân cận (đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin
liên lạc…).
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm trong vùng.
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với các vùng khác.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng.
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
- Tỉ lệ thuế và mức thuế suất.
- Mức độ lạm phát chung.
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng

trong vùng.
c. Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật
độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản
nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố trong vùng
như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người
dân trong vùng, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy cũng có ảnh hưởng đến
giá trị bất động sản.
I.1.3.4 Các nguyên tắc TĐG
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt
sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho
một người cụ thể);
Trang - 12 -


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và

tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và
bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
 Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị
trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ
tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng
của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ
bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải
đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó.
Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh
giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong
quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian.
Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động,
vốn, đất đai, quản lý.
 Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không
bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và
môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường
của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu
thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là
một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan

của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường
tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế
tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên
tắc “dự báo”.
 Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các
yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng
một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá
thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.
Trang - 13 -


Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra
rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc
xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó
thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
 Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một
giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động
sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có
thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ
mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất
động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng

chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng
không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy
tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường.
Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất
động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho
nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một
loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở
khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị
trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương
khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
 Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản
tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó
tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà
nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của
bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu
nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất
diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực sẽ tăng lên tới một
giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu
nhập thực trong tương lai.
 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động
sản khác.
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong
định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của
Trang - 14 -

Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Hoàng Khương

bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng
giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm
nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng
nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất
động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất
động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
 Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị
và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong
việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động
sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
 Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn
và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi
trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả
năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất
trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của
đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
I.1.3.5 Các phương pháp TĐG
Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà nhà TĐG sử dụng để thẩm

định giá bất động sản.
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành TĐG không có phương pháp
nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp
khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp đó.
Trong đề tài này tôi xin trình bày những phương pháp TĐG phổ biến sau:
 Phương pháp so sánh trực tiếp
 Phương pháp chi phí
 Phương pháp lợi nhuận
 Phương pháp thặng dư
 Phương pháp thu nhập
a) Phương pháp so sánh trực tiếp
 Khái niệm
Phương pháp so sánh trựctiếp là phương pháp ước tính giá trị thị trường của bất
động sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự dùng để so
sánh với bất động sản định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán thực tế trên
thị trường vào thời điểm TĐG.

Trang - 15 -