Khảo sát tập đoàn giống ngô nếp tự phối và đánh giá khả năng kết hợp của một số giòng có triễn vọng tại gia lâm, hà nội

B

GIÁO D C VÀ ðÀO T O

TRƯ NG ð I H C NÔNG NGHI P HÀ N I
----------

----------

BÙI VĂN KHOA

NH HƯ NG C A VI C TH C HI N CHÍNH SÁCH B I
THƯ NG GI I PHĨNG M T B NG ð N ð I S NG VÀ VI C
LÀM C A NGƯ I DÂN KHI B NHÀ NƯ C THU H I ð T T I
M TS

D

ÁN TRÊN ð A BÀN THÀNH PH

H I PHÒNG

LU N VĂN TH C SĨ NƠNG NGHI P

Chun ngành

: Qu n lý đ t ñai

Mã s

: 60.62.16

Ngư i hư ng d n khoa h c: ts. Ngun thanh l©m

HÀ N I - 2009


L I CAM K T
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên c u c a riêng tơi. Các s
li u, k t qu trong lu n văn là trung th c và chưa t ng ñư c ai cơng b trong
b t kì cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan r ng các thơng tin trích d n trong lu n văn ñ u ñã
ñư c ch rõ ngu n g c.
Hà N i, ngày 09 tháng 09 năm 2009

Bùi Văn Khoa

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………i


L I C M ƠN
Trong quá trình th c hi n đ tài ngồi s l l c c a b n thân, tơi đã
nh n đư c s hư ng d n nhi t tình, chu đáo c a các nhà khoa h c, các th y
cô giáo và s giúp đ nhi t tình, nh ng ý ki n đóng góp q báu c a nhi u cá
nhân và t p th đ hồn thành b n lu n văn này.
Nhân d p này tôi xin chân thành c m ơn th y giáo hư ng d n
TS. Nguy n Thanh Lâm, Khoa Tài Nguyên và Môi trư ng - Trư ng ð i h c
Nông nghi p Hà N i ñã ñ nh hư ng, ñ ng th i cũng là ngư i t n tình ch b o,
giúp đ em trong su t q trình hồn thành lu n văn t t nghi p. Em xin g i
t i các th y, cơ lịng bi t ơn sâu s c nh t.
Tôi xin chân thành c m ơn s góp ý chân thành c a các th y, cô giáo

Khoa Tài Nguyên và Môi trư ng, Vi n ðào t o sau ð i h c - Trư ng ð i h c
Nông nghi p Hà N i ñã t o ñi u ki n thu n l i cho tơi th c hi n đ tài.
Tơi cũng xin chân thành c m ơn Phịng Tài nguyên và Môi trư ng qu n
Dương Kinh, UBND phư ng Anh Dũng và UBND Hưng ð o cùng các
trư ng thơn, bà con nhân dân các xã đã giúp ñ tôi trong th i gian nghiên c u
th c hi n lu n văn t i đ a phương.
Tơi t lịng bi t ơn đ n ngư i thân, gia đình và bè b n đã t o đi u ki n
v tài chính, cơ h i đ tơi cơng tác và h c t p, đã đ ng viên tơi r t nhi u trong
su t q trình h c t p và hoàn thành lu n văn.
M t l n n a tôi xin trân tr ng c m ơn !
Hà N i, ngày 09 tháng 9 năm 2009
Tác gi lu n văn
Bùi Văn Khoa
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………ii


M CL C
L I CAM K T ............................................................................................. i
L I C M ƠN...............................................................................................ii
DANH M C B NG .................................................................................... vi
DANH M C VI T T T..............................................................................vii
1. M

ð U ................................................................................................... 1

1.1 Tính c p thi t c a ñ tài............................................................................ 1
1.2 M c đích nghiên c u ................................................................................ 2
1.3 u c u c a ñ tài .................................................................................... 3
2. T NG QUAN CÁC V N ð NGHIÊN C U........................................ 4
2.1 Khái quát v b i thư ng, h tr và tái ñ nh cư.......................................... 4

2.1.1 B i thư ng............................................................................................. 4
2.1.2 H tr .................................................................................................... 4
2.1.3 Tái ñ nh cư ............................................................................................ 5
2.2 Các y u t

nh hư ng đ n cơng tác b i thư ng gi i phóng m t b ng....... 7

2.2.1 Y u t cơ b n trong qu n lý nhà nư c v ñ t ñai ................................... 7
2.2.2 Y u t giá ñ t và ñ nh giá ñ t .............................................................. 12
2.2.3 Th trư ng b t ñ ng s n....................................................................... 15
2.3 Chính sách đ n bù, tái đ nh cư c a m t s nư c trong khu v c và m t s
t ch c ngân hàng qu c t ............................................................................ 16
2.3.1 Trung Qu c ......................................................................................... 16
2.3.2 Thái Lan .............................................................................................. 19
2.3.3 Australia .............................................................................................. 20
2.3.4 Chính sách b i thư ng và tái ñ nh cư c a các t ch c ngân hàng qu c t
..................................................................................................................... 21
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………iii


2.4 Chính sách đ n bù thi t h i

Vi t Nam sau khi Nhà nư c thu h i ñ t qua

các th i kỳ.................................................................................................... 23
2.4.1 Trư c khi có Lu t đ t đai năm 1993 .................................................... 23
2.4.2 Th i kỳ 1993 ñ n 2003........................................................................ 25
2.4.3 T khi có Lu t đ t đai năm 2003 ......................................................... 27
2.5 Th c tr ng b i thư ng gi i phóng m t b ng t i Vi t Nam ...................... 29
2.5.1 Hi n tr ng qu n lý và s d ng đ t nơng nghi p

nư c ta.................... 29

2.5.2 Áp l c ñ i v i ñ t s n xu t nông nghi p.............................................. 30
2.5.3 Nh ng thành cơng bư c đ u c a q trình chuy n ñ i s d ng ñ t ..... 32
2.6 Nghiên c u trong nư c v b i thư ng gi i phóng m t b ng nh hư ng
ñ n ñ i s ng, vi c làm và thu nh p............................................................... 33
2.6.1 Vi c làm, thu nh p, ñ i s ng c a ngư i dân có đ t thu h i.................. 33
2.6.2 Phân tích m t s t n t i trong quá trình th c hi n thu h i, b i thư ng và
gi i phóng m t b ng, tái đ nh cư................................................................... 38
2.6.3 Quá trình quy ho ch và th c hi n quy ho ch thu h i ñ t nơng nghi p
cịn ch y theo thành tích, cịn nhi u lãng phí ngu n đ t................................ 43
3. N I DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C U .............................. 46
3.1 ð a ñi m nghiên c u .............................................................................. 46
3.2 ð i tư ng nghiên c u............................................................................. 46
3.3 N i dung nghiên c u .............................................................................. 46
3.4 Phương pháp nghiên c u ........................................................................ 47
4. K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N...................................... 46
4.1 ði u ki n t nhiên - kinh t xã h i thành ph H i Phòng........................ 46
4.1.1 ði u ki n t nhiên ............................................................................... 46
4.1.2 ði u ki n kinh t - xã h i .................................................................... 49
4.2 Tình hình chung v cơng tác b i thư ng, h tr và gi i phóng m t b ng
khi Nhà nư c thu h i ñ t trên ñ a bàn thành ph H i Phòng......................... 50
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………iv


4.2.1 Tình hình v vi c th c hi n các d án.................................................. 50
4.2.2 Các văn b n pháp lý ............................................................................ 52
4.3 Sơ lư c v hai d án nghiên c u............................................................. 54
4.3.1 D án vư n ươm c a công ty Công Viên t i phư ng Anh Dũng - qu n

Dương Kinh - thành ph H i Phòng. ............................................................ 54
4.3.2 D án ñ u tư xây d ng cơ s s n xu t giày da c a Doanh nghi p tư nhân
B c Sơn t i phư ng Hưng ð o - qu n Dương Kinh - thành ph H i Phịng . 56
4.4 Cơng tác b i thư ng, h tr c th c a hai D án nghiên c u................. 58
4.4.1 D án Vư n Ươm................................................................................ 59
4.4.2 D

án B c Sơn.................................................................................... 63

4.4.3 Tác ñ ng c a vi c th c hi n chính sách b i thư ng gi i phóng m t b ng
ñ n ñ i s ng và vi c làm c a các h dân b thu h i ñ t ................................ 69
4.5 ðánh giá chung ...................................................................................... 86
4.6 ð xu t m t s gi i pháp ........................................................................ 89
5. K T LU N VÀ KI N NGH ................................................................ 93
5.1 K t lu n.................................................................................................. 93
5.1.1 V chính sách b i thư ng .................................................................... 93
5.1.2 Tác ñ ng c a vi c th c hi n chính sách b i thư ng gi i phóng m t b ng
đ n đ i s ng và vi c làm c a ngư i dân b thu h i ñ t ................................. 94
5.2 Ki n ngh ................................................................................................ 95

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………v


DANH M C B NG
B ng 4.1. Di n tích, cơ c u s d ng ñ t ñai thành ph H i Phòng................ 47
B ng 4.2. K t qu Giá b i thư ng thi t h i v ñ t t i d án Vư n Ươm....... 60
B ng 4.3. K t qu Giá b i thư ng thi t h i v ñ t t i DA B c Sơn............... 65
B ng 4.4. K t qu ph ng v n chi ti t v thu h i ñ t và b i thư ng, h tr c a
các h dân t i hai d án ........................................................................ 70
B ng 4.5. Phương th c s d ng ti n b i thư ng, h tr c a các h dân thu c

d án Vư n Ươm ................................................................................. 71
B ng 4.6. Phương th c s d ng ti n b i thư ng, h tr c a các h dân thu c
d án B c Sơn ...................................................................................... 72
B ng 4.7. Trình đ văn hố, chun mơn c a s ngư i trong ñ tu i lao ñ ng
t i hai d án nghiên c u........................................................................ 76
B ng 4.8. Tình hình lao ñ ng và vi c làm c a các h dân b thu h i ñ t....... 77
B ng 4.9. Tình hình lao đ ng và vi c làm c a các h dân b thu h i ñ t....... 79
B ng 4.10. Th c tr ng vi c làm trong ñ tu i lao ñ ng trư c và sau khi thu
h i ñ t t i 2 D án ................................................................................ 80
B ng 4.11. Thu nh p bình quân c a ngư i dân t i hai d án ........................ 82
B ng 4.12. Tình hình thu nh p c a các h sau khi b thu h i ñ t D án
Vư n Ươm ..................................................................................... 83
B ng 4.13. Thu nh p bình quân nhân kh u/năm phân theo ngu n thu D án
Vư n Ươm ........................................................................................... 84
B ng 4.14. Tình hình thu nh p c a các h sau khi b thu h i ñ t D án
B c Sơn .......................................................................................85
B ng 4.15. Thu nh p bình quân nhân kh u/năm phân theo ngu n thu D án
B c Sơn ................................................................................................ 85

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………vi


DANH M C CÁC CH
STT

VI T T T VÀ KÍ HI U

Các ch vi t t t

Ký hi u

1

Gi i phóng m t b ng

GPMB

2

Cơng nghi p hố- Hi n đ i hố

CNH-HðH

3

Tái đ nh cư

TðC

4

H sơ đ a chính

HSðC

5

Gi y ch ng nh n

GCN

6

Gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t

GCNQSDð

7

Ngân hàng th gi i

WB

8

Ngân hàng phát tri n Châu Á

ADB

9

B nh hư ng

BAH

10

U ban nhân dân

UBND

11

B Nông nghi p và phát tri n nông thôn

BNN PTNT

12

D án

DA

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………vii


1. M

ð U

1.1 Tính c p thi t c a ñ tài
Trong 20 năm tr l i ñây, v i chính sách đ i m i đúng đ n c a ð ng
và Nhà nư c ta, n n kinh t nư c ta ñ t t c ñ tăng trư ng cao. Bên c nh
nh ng thành t u ñã ñ t ñư c c a vi c ñ i m i, hồn thi n chính sách, pháp
lu t v đ t đai cịn nh ng b t c p chưa ñư c gi i quy t k p th i. Trong khi đó,
nhu c u s d ng ñ t ñ xây d ng k t c u h t ng, phát tri n công nghi p, d ch
v , phát tri n đơ th và khu dân cư nơng thơn trong q trình cơng nghi p hóa,
hi n đ i hóa đ t nư c ngày càng tăng. Q trình cơng nghi p hóa, đơ th hóa
ngày càng di n ra m nh m

các t nh, thành ph ñã làm nh hư ng sâu s c

ñ n ñ i s ng kinh t và văn hóa c a ngư i dân, làm bi n ñ i sâu r ng xã h i
nông thôn truy n th ng. S bi n ñ i ñ i s ng c a ngư i nơng dân có đ t b
thu h i là m t v n đ mang tính th i s c p bách. V n ñ thi u vi c làm và t
l th t nghi p

nhi u ñ a phương, ñ c bi t là có s di chuy n t do c a lao

đ ng nơng thơn lên thành ph đ tìm vi c làm. H u qu là vi c phát sinh các
v n ñ xã h i: qu n lý h t ch, h kh u, an ninh tr t t , b trí ch

, v sinh

môi trư ng,… t i các khu t p trung đơng lao đ ng c a các khu công nghi p.
Th c t hi n nay cho th y, cơng tác thu h i đ t c a cơng dân đ ph c
v phát tri n các d án đ u tư trong nư c, nư c ngồi và vi c b i thư ng cho
nh ng ngư i b thu h i ñ t là v n ñ h t s c nh y c m, gi i quy t khơng t t,
khơng tho đáng quy n l i c a ngư i dân có đ t b thu h i và nh ng ngư i b
nh hư ng khi thu h i ñ t ñ d n ñ n bùng phát khi u ki n, ñ c bi t là nh ng
khi u ki n t p th đơng ngư i, s tr thành v n ñ xã h i ph c t p, nh hư ng
nghiêm tr ng đ n tình hình an ninh tr t t , m t n ñ nh xã h i và ph n nào
nh hư ng đ n lịng tin c a ngư i dân ñ i v i các chính sách c a Nhà nư c.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………1


N u vi c thu h i ñ t b l m d ng, qu đ t nơng nghi p b gi m d n, v lâu dài
có th

nh hư ng t i an ninh lương th c qu c gia.
Ngồi ra n u khơng có nh ng chính sách hư ng d n v vi c ñào t o,

chuy n ñ i ngh nghi p cho ngư i dân b m t ñ t; v b i thư ng, tái đ nh cư
phù h p thì vi c gi i quy t mâu thu n gi a l i ích c a ngư i b thu h i ñ t và
Nhà nư c trong vi c phát tri n kinh t - xã h i s g p nhi u khó khăn.
Nh m k p th i có nh ng gi i pháp tích c c trong cơng tác b i thư ng
gi i phóng m t b ng (GPMB) khi Nhà nư c thu h i ñ t, góp ph n hồn thi n
chính sách qu n lý ñ t ñai theo hư ng n ñ nh và phát tri n b n v ng, tôi th c
hi n ñ tài :
“ nh hư ng c a vi c th c hi n chính sách b i thư ng gi i phóng
m t b ng đ n đ i s ng và vi c làm c a ngư i dân khi b Nhà nư c thu h i
ñ t t i m t s d án trên ñ a bàn thành ph H i Phịng”.
1.2 M c đích nghiên c u
- ðánh giá nh hư ng c a q trình th c hi n chính sách b i thư ng
GPMB ñ n ñ i s ng, vi c làm và thu nh p c a ngư i dân khi Nhà nư c thu
h iñ t

m t s d án trên đ a bàn thành ph H i Phịng.

- ð xu t các gi i pháp c n th c hi n trong th i gian t i nh m n ñ nh
và nâng cao ñ i s ng c a ngư i dân có đ t b thu h i.
- ð xu t ý ki n, góp ph n hồn thi n các văn b n, các đi u kho n trong
chính sách b i thư ng GPMB khi Nhà nư c thu h i ñ t ph c v cho m c đích
an ninh qu c phịng, l i ích qu c gia, l i ích cơng c ng.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………2


1.3 Yêu c u c a ñ tài

- Ph i n m v ng chính sách, pháp lu t đ t đai, chính sách v b i
thư ng GPMB và các văn b n có liên quan.
- Ngu n s li u, tài li u ñi u tra thu th p ph i có đ tin c y, chính xác,
trung th c và khách quan, ph n ánh ñúng quá trình th c hi n các chính sách
b i thư ng gi i phóng m t b ng qua m t s d án ñã ñư c th c hi n trên ñ a
bàn nghiên c u.
- Ph i ñưa ra ñư c các gi i pháp h p lý nh m góp ph n hồn thi n vi c
th c hi n chính sách b i thư ng GPMB và nâng cao ñ i s ng c a nhân dân
có đ t b thu h i.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………3


2. T NG QUAN CÁC V N ð NGHIÊN C U
2.1 Khái quát v b i thư ng, h tr và tái ñ nh cư
2.1.1 B i thư ng
B i thư ng là ñ n bù nh ng t n h i ñã gây ra. ð n bù là tr l i tương
x ng v i giá tr ho c công lao. Như v y, b i thư ng là tr l i tương x ng
v i giá tr ho c cơng lao cho m t ch th nào đó b thi t h i vì hình vi c a
ch th khác.[27]
B i thư ng khi Nhà nư c thu h i ñ t là vi c Nhà nư c tr l i giá tr
quy n s d ng ñ t đ i v i di n tích đ t b thu h i cho ngư i b thu h i đ t.
Trong đó, giá tr quy n s d ng đ t có th là: giá tr b ng ti n, b ng v t ch t
khác, do các quy ñ nh c a pháp lu t ñi u ti t ho c do th a thu n gi a các ch
th ñ i v i m t di n tích đ t xác đ nh trong th i h n s d ng ñ t xác ñ nh.[16]
2.1.2 H tr
Trên th c t , ngoài các kho n b i thư ng thi t h i nói trên thì cịn m t
hình th c b i thư ng khác g i là h tr , h tr tương x ng v i v i giá tr ho c
công lao cho m t ch th nào đó b thi t h i vì m t hành vi c a ch th khác.
H tr là giúp ñ nhau, giúp thêm vào. H tr khi Nhà nư c thu h i ñ t là

vi c Nhà nư c giúp ñ ngư i b thu h i đ t thơng qua đào t o ngh m i, b trí
vi c làm m i, c p kinh phí đ di d i đ n ñ a ñi m m i.[16]
* Theo Ngh ñ nh S : 197/2004/Nð-CP thì b i thư ng, h tr cho
ngư i s d ng ñ t khi Nhà nư c thu h i ñ t mà ph i di chuy n ch

thì đư c

b trí tái đ nh cư b ng m t trong các hình th c sau:
1. B i thư ng ho c h tr ñ i v i tồn b di n tích đ t Nhà nư c thu h i.
2. B i thư ng ho c h tr v tài s n hi n có g n li n v i đ t và các chi
phí đ u tư vào đ t b Nhà nư c thu h i.
3. H tr di chuy n, h tr

n ñ nh ñ i s ng, h tr ñào t o chuy n ñ i

ngh và h tr khác cho ngư i b thu h i ñ t .
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………4


4. H tr ñ

n ñ nh s n xu t và ñ i s ng t i khu tái ñ nh cư.

2.1.3 Tái ñ nh cư
TðC là vi c di chuy n ñ n m t nơi khác v i nơi

trư c ñây ñ sinh

s ng và làm ăn. TðC b t bu c đó là s di chuy n không th tránh kh i khi
Nhà nư c thu h i ho c trưng thu ñ t ñai ñ th c hi n các d án phát tri n.

TðC ñư c hi u là m t quá trình t b i thư ng thi t h i v ñ t, tài s n
g n li n v i ñ t; di chuy n ñ n nơi

m i và các ho t ñ ng h tr ñ xây d ng

l i s n xu t và n ñ nh cu c s ng t i đó.
Như v y, TðC là ho t ñ ng nh m gi m nh các tác ñ ng x u v kinh t
- xã h i ñ i v i m t b ph n dân cư đã gánh ch u vì s phát tri n chung.
Hi n nay

nư c ta, khi Nhà nư c thu h i ñ t mà ph i di chuy n ch

thì ngư i s d ng đ t đư c b trí TðC b ng m t trong các hình th c sau:
- B i thư ng b ng nhà .
- B i thư ng b ng giao ñ t

m i.

- B i thư ng b ng ti n ñ t lo ch

.

Tái ñ nh cư là m t b ph n không th tách r i và gi v trí r t quan
tr ng trong chính sách gi i phóng m t b ng.
Th c tr ng b i thư ng, GPMB, h tr và tái ñ nh cư khi Nhà
nư c thu h i ñ t

nư c ta

Quá trình GPMB trong th i gian v a qua cịn ñ x y ra nhi u mâu

thu n gi a: ngư i có đ t b thu h i - Nhà ñ u tư - Cơ quan qu n lý và chính
quy n đ a phương. Ngư i dân có ñ t thì mu n ñư c b i thư ng, h tr v i giá
cao nh t nhưng nhà ñ u tư l i ch ch p nh n b i thư ng, h tr v i giá th p
nh t có th . Ngư i dân có đ t b thu h i thì cịn ti c r , d n ñ n l ng ch ng
chưa mu n nh n ti n ñ ch ñư c b i thư ng v i giá cao hơn, trong khi nhà
đ u tư mu n GPMB nhanh đ có đ t cho đ u tư xây d ng cơng trình. Hơn
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………5


n a cơng tác tái đ nh cư, gi i quy t vi c làm cho ngư i lao ñ ng chưa ñư c
quan tâm ñúng m c d n ñ n nhi u v n ñ xã h i ph c t p.
Có th nói chính sách thu h i ñ t - b i thư ng - GPMB - ñào t o chuy n ngh - tái ñ nh cư - tái thu nh p c a chúng ta chưa th c s ñ ng b ñ
n ñ nh cu c s ng c a ngư i dân có đ t b thu h i. Hi n nay chúng ta m i
quan tâm nhi u và ưu tiên cho v n ñ GPMB, giao ñ t, cho thuê ñ t m t cách
nhanh chóng ñ thu hút ñ u tư, cịn xem nh v n đ đáng ra ph i ñi trư c m t
bư c là ñào t o, chuy n ngh , t o công ăn vi c làm và tái ñ nh cư. ð c bi t là
v n ñ gi i quy t vi c làm cho ngư i nông dân b m t ñ t. Có th th y ñi u
này r t rõ qua vi c xác ñ nh ch trương hành ñ ng c a m t s t nh, thành là
“năm doanh nghi p”, “năm gi i phóng m t b ng”,…
ð th c hi n t t hơn công tác gi i phóng m t b ng, h n ch ñ n m c th p
nh t vi c cư ng ch hành chính đ GPMB và chăm lo t t hơn ñ i s ng, s n xu t
cho nhân dân, các c p, các ngành c n tích c c đ y m nh cơng tác ph i h p ch t
ch gi a các cơ quan ch c năng ñ ñ m b o s th ng nh t v i nhau trong quá
trình gi i quy t các v n ñ liên quan ñ n công tác b i thư ng, h tr , di d i, tái
ñ nh cư, GPMB và b o ñ m an ninh tr t t , tránh tình tr ng ñ xu t nhi u hư ng
gi i quy t trái ngư c nhau làm cho vi c tri n khai ph i h p th c hi n vi c b i
thư ng, GPMB ch m và hi u qu chưa cao so v i yêu c u cơng vi c.
ðây là v n đ đau đ u ñ i v i các c p chính quy n ñ a phương nh m
gi i quy t vi c làm cho ngư i lao ñ ng, m c dù theo quy ñ nh trong ti n h
tr thu h i đ t có m t ph n ti n h tr cho vi c chuy n ñ i ngh nghi p cho

ngư i nơng dân. M t s đ a phương cũng ñã xây d ng qu h tr ñào t o
chuy n ñ i ngh nghi p, nhưng th c t qu này ho t ñ ng kém hi u qu , do
các cơ quan chưa ñ nh hư ng đư c đào t o ngh gì và ñào t o

ñâu, các

trư ng d y ngh chưa ñư c quan tâm thành l p. Hơn th n a là v n ñ chu n
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………6


b trư c vi c ñào t o chuy n ngh , t o vi c làm thì chưa có ñ a phương nào
làm ñư c, h u như ñ u

trong tình tr ng “nư c đ n chân m i nh y”, ch đ n

khi đã có quy ho ch s d ng ñ t, th c hi n thu h i gi i phóng m t b ng thì
v n đ này m i đư c quan tâm. Nguyên nhân ch y u là do vi c quy ho ch
ln b đ ng

c p cơ s , ch trương chưa ñ ng b khi l p quy ho ch và kinh

phí l i càng khó khăn. Q trình đơ th hố, cơng nghi p hố là xu th chung
nh m m c tiêu phát tri n kinh t - xã h i. ð t nư c chúng ta là nư c đang phát
tri n do đó xu th chung và t t y u là khai thác tài nguyên ñ phát tri n, m t
trong nh ng tài ngun quan tr ng nh t đó là đ t ñai, vì v y vi c di d i,
GPMB ñ đơ th hố, cơng nghi p hố là xu th chung không th cư ng l i. Tuy
nhiên, nh ng thành cơng bư c đ u c a s nghi p cơng nghi p hố, hi n đ i hố
đ t nư c do ð ng và Chính ph lãnh ñ o, s ph n ñ u xây d ng ñ t nư c c a
nhân dân ta. K t qu c a cơng cu c cơng nghi p hố, hi n đ i hố là đ i s ng
c a nhân dân khơng ng ng đư c c i thi n, thu nh p bình qn đ u ngu i tăng t

5,7 tri u ñ ng năm 2000 lên trên 10 tri u ñ ng năm 2005, ñ ng th i h th ng k t
c u h t ng, các cơng trình cơng c ng nói chung và khu v c nơng thơn nói riêng
đư c xây d ng ngày càng khang trang hơn, các đơ th m i m c lên ngày càng
hi n ñ i ñáp ng nhu c u ngày càng cao c a ngư i dân.
2.2 Các y u t

nh hư ng ñ n cơng tác b i thư ng gi i phóng m t b ng

2.2.1 Y u t cơ b n trong qu n lý nhà nư c v ñ t ñai
2.2.1.1 Vi c ban hành các văn b n quy ph m pháp lu t v qu n lý, s d ng
ñ t ñai và t ch c th c hi n các văn b n đó
ð t đai là đ i tư ng qu n lý ph c t p, ln bi n đ ng theo s phát tri n
c a n n kinh t - xã h i. ð th c hi n t t ch c năng qu n lý Nhà nư c v đ t
đai địi h i các văn b n pháp lu t liên quan ñ n lĩnh v c này ph i mang tính
n ñ nh cao và phù h p v i tình hình th c t .
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………7


nư c ta, do các ñ c ñi m l ch s , kinh t - xã h i c a ñ t nư c trong
m y th p k qua có nhi u bi n đ ng l n, nên các chính sách v đ t đai cũng
theo đó khơng ng ng đư c s a đ i, b sung. T năm 1993 ñ n năm 2003,
Nhà nư c ñã ban hành hơn 200 văn b n quy ph m pháp lu t v qu n lý và s
d ng đ t. Sau khi qu c h i thơng qua Lu t ñ t ñai 2003 cùng v i các văn b n
hư ng d n thi hành ñã nhanh chóng đi vào cu c s ng. V i m t h th ng quy
ph m khá hoàn ch nh, chi ti t, c th , rõ ràng, ñ c p m i quan h ñ t ñai phù
h p v i th c t . Các văn b n quy ph m pháp lu t v ñ t ñai c a Nhà nư c ñã
t o cơ s pháp lý quan tr ng trong vi c t ch c th c hi n các n i dung qu n
lý Nhà nư c v ñ t ñai, gi i quy t t t m i quan h ñ t ñai

khu v c nông

thôn, bư c ñ u ñã ñáp ng ñư c quan h ñ t ñai m i hình thành trong q
trình cơng nghi p hóa và đơ th hóa; h th ng pháp lu t đ t ñai luôn ñ i m i,
ngày càng phù h p hơn v i yêu c u phát tri n kinh t , b o đ m qu c phịng,
an ninh và n đ nh xã h i.[7]
Theo đó, chính sách b i thư ng GPMB cũng ln đư c Chính ph
khơng ng ng hồn thi n, s a đ i nh m gi i quy t các vư ng m c trong công
tác b i thư ng GPMB , phù h p v i yêu c u th c t tri n khai. V i nh ng ñ i
m i v pháp lu t ñ t ñai, th i gian qua cơng tác GPMB đã đ t nh ng k t qu
đáng khích l , đã cơ b n đáp ng ñư c nhu c u v m t b ng cho vi c phát
tri n các d án ñ u tư. Tuy nhiên bên c nh đó, do tính chưa n ñ nh, chưa
th ng nh t c a pháp lu t ñ t ñai qua các th i kỳ mà cơng tác b i thư ng
GPMB đã g p khá nhi u khó khăn và c n tr . Th c ti n tri n khai cho th y
vi c ban hành các văn b n quy ph m pháp lu t v qu n lý, s d ng đ t đai có
nh hư ng r t l n đ n cơng tác b i thư ng GPMB. H th ng văn b n pháp
lu t ñ t đai cịn có nh ng như c đi m như là s lư ng nhi u, m c ñ ph c t p

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………8


cao, không thu n l i trong s d ng, n i b h th ng chưa ñ ng b , ch t ch
gây lúng túng trong x lý và t o k h trong th c thi pháp lu t.[7]
Bên c nh vi c ban hành các văn b n quy ph m v qu n lý, s d ng ñ t
ñai, vi c t ch c th c hi n các văn b n đó cũng có vai trò r t quan tr ng. K t
qu ki m tra thi hành Lu t ð t ñai năm 2007 c a B Tài nguyên và Môi trư ng
cho th y UBND các c p đ u có ý th c quán tri t vi c th c thi pháp lu t v ñ t
ñai nhưng nh n th c v các quy ñ nh c a pháp lu t nói chung cịn y u,

c p cơ

s cịn r t y u. T đó d n t i tình tr ng có nh m l n vi c áp d ng pháp lu t
trong gi i quy t giao ñ t, cho thuê ñ t, cho phép chuy n m c đích s d ng đ t,
c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t, thu h i ñ t, b i thư ng, h tr , tái ñ nh
cư, gi i quy t tranh ch p, khi u n i, t cáo. Trong khi đó vi c tun truy n, ph
bi n c a các cơ quan có trách nhi m chưa th t sát sao. T i nhi u ñ a phương,
ñang t n t i tình tr ng n nang, tr ng tình hơn ch p hành quy đ nh pháp lu t
trong gi i quy t các m i quan h v đ t đai. Cán b đ a chính, ch t ch UBND
xã nói chung chưa làm t t nhi m v phát hi n, ngăn ch n, x lý k p th i nh ng
hành vi vi ph m pháp lu t v ñ t ñai trên ñ a bàn. ðó là nguyên nhân làm gi m
hi u l c thi hành pháp lu t, gây m t lịng tin trong nhân dân cũng như các nhà
đ u tư và ñã nh hư ng tr c ti p ñ n ti n ñ GPMB .[3]
2.2.1.2 Công tác quy ho ch, k ho ch s d ng ñ t
ð t đai và khơng gian s d ng đ t ñai có h n. ð t n t i và duy trì cu c
s ng c a mình, con ngư i ph i d a vào ñ t ñai, khai thác và s d ng ñ t ñai
ñ sinh s ng. Quy ho ch s d ng ñ t ñai là bi n pháp qu n lý không th thi u
ñư c trong vi c t ch c s d ng ñ t c a các ngành kinh t - xã h i và các đ a
phương, là cơng c th hi n s chuy n d ch cơ c u kinh t , có tác d ng quy t
đ nh ñ cân ñ i gi a nhi m v an toàn lương th c v i nhi m v CNH-HðH
đ t nư c nói chung và các đ a phương nói riêng.
Trư ng ð i h c Nơng nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………9


Thông qua vi c l p, xét duy t và ñi u ch nh quy ho ch s d ng ñ t ñ
t ch c vi c b i thư ng GPMB th c s tr thành s nghi p c a c ng đ ng
mà Nhà nư c đóng vai trò là ngư i t ch c. B t kỳ m t phương án b i thư ng
GPMB nào ñ u d a trên m t quy ho ch và k ho ch s d ng ñ t nh m ñ t
ñư c các yêu c u như là phương án có hi u qu kinh t -xã h i cao nh t. Quy
ho ch, k ho ch s d ng đ t có tác đ ng t i chính sách b i thư ng đ t đai
trên hai khía c nh:
- Quy ho ch, k ho ch s d ng ñ t là m t trong nh ng căn c quan

tr ng nh t ñ th c hi n vi c giao ñ t, cho thuê ñ t, chuy n m c đích s d ng
đ t, mà theo quy ñ nh c a Lu t ñ t ñai, vi c giao ñ t, cho thuê ñ t ch đư c
th c hi n khi có quy t ñ nh thu h i ñ t ñó c a ngư i ñang s d ng;
- Quy ho ch, k ho ch s d ng ñ t là m t trong nh ng nhân t

nh

hư ng t i giá chuy n như ng quy n s d ng ñ t; t đó tác đ ng t i giá đ t
tính b i thư ng.
Tuy nhiên ch t lư ng quy ho ch nói chung và quy ho ch nói riêng cịn
th p, thi u đ ng b , chưa h p lý, tính kh thi th p, đ c bi t là thi u tính b n
v ng. Phương án quy ho ch chưa d báo sát tình hình, quy ho ch cịn mang
n ng tính ch quan duy ý chí, áp đ t, nhi u trư ng h p quy ho ch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân ch y u d n đ n tình tr ng quy ho ch “treo”,
d án “treo”.[3]
2.2.1.3 Y u t giao ñ t, cho thuê ñ t
Nhi m v giao ñ t, cho th đ t có tác đ ng r t l n đ n cơng tác b i
thư ng GPMB và TðC. Nguyên t c giao ñ t, cho thuê ñ t, ph i căn c vào
quy ho ch, k ho ch là ñi u ki n b t bu c, nhưng nhi u ñ a phương chưa th c
hi n t t nguyên t c này; h n m c ñ t ñư c giao và nghĩa v đóng thu đ t quy
đ nh khơng rõ ràng, tình tr ng qu n lý ñ t ñai thi u ch t ch d n đ n khó khăn
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………10


cho công tác b i thư ng h tr . Theo báo cáo c a B Tài nguyên và Môi
trư ng tính t ngày 01 tháng 7 năm 2004 đ n ngày 28/2/2007 thì t ng di n
tích đã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó di n tích đ t đã giao là
925.631 ha (giao đ t có thu ti n s d ng đ t là 581.620 ha, giao đ t khơng thu
ti n là 344.011 ha); di n tích đ t đã cho th là 155.380 ha (trong đó di n tích
đ t cho các nhà đ u tư nư c ngồi th là 1.386 ha).

2.2.1.4 Y u t l p và qu n lý h sơ đ a chính
L p và qu n lý ch t ch h th ng h sơ ñ a chính (HSðC) có vai trị
quan tr ng hàng đ u ñ “qu n lý ch t ch ñ t ñai trong th trư ng b t ñ ng
s n”, là cơ s xác đ nh tính pháp lý c a ñ t ñai. Trư c tháng 12 năm 2004, r t
nhi u ñ a phương chưa l p ñ y ñ HSðC theo quy ñ nh; ñ c bi t có nhi u xã,
phư ng, th tr n chưa l p s đ a chính (kho ng trên 30% s xã ñã c p GCN)
ñ ph c v yêu c u qu n lý vi c s d ng ñ t ñai, m t s ñ a phương chưa l p
ñ s m c kê ñ t ñai, s c p GCN như Thành ph Hà N i, các t nh Hà Tây,
Hồ Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,...[3]
T năm 2004 ñ n nay, vi c l p HSðC ph i ñư c th c hi n theo quy ñ nh
t i Thông tư 29/2004/TT-BTNMT c a B tài ngun và Mơi trư ng, nhưng
cịn nhi u đ a phương chưa tri n khai th c hi n, n u có th c hi n cũng là chưa
đ y ñ , chưa ñ ng b

c 3 c p. Vì các tài li u ño ñ c b n ñ này có đ chính

xác th p nên đang làm n y sinh nhi u v n ñ ph c t p trong qu n lý đ t đai
như khơng đ cơ s gi i quy t tranh ch p ñ t đai, khó khăn trong gi i quy t b i
thư ng khi Nhà nư c thu h i ñ t. Vì v y, vi c đo v l i b n đ đ a chính chính
quy đ thay th cho các lo i b n ñ cũ và l p l i HSðC là r t c n thi t.
2.2.1.5 Cơng tác đăng ký đ t đai và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t
ðăng ký ñ t ñai (Land Registration) là m t thành ph n cơ b n quan
tr ng nh t c a h th ng qu n lý đ t đai, đó là q trình xác l p h sơ v quy n
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………11


s h u ñ t ñai, b t ñ ng s n, s ñ m b o và nh ng thơng tin v quy n s h u
đ t. Theo quy ñ nh c a các nư c, ñ t ñai là m t trong các tài s n ph i ñăng ký
quy n s h u, quy n s d ng.

nư c ta, theo quy ñ nh c a Lu t ñ t ñai,

ngư i s d ng ñ t ph i ñăng ký quy n s d ng ñ t v i cơ quan nhà nư c có
th m quy n (c th là Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t) và ñư c c p
GCNQSDð. Ch c năng c a ñăng ký ñ t ñai là cung c p nh ng căn c chu n
xác và an toàn cho vi c thu h i, ch p thu n và t ch i các quy n v đ t.
Trong cơng tác b i thư ng GPMB, GCNQSDð là căn c ñ xác ñ nh
ñ i tư ng ñư c b i thư ng, lo i đ t, di n tích đ t tính b i thư ng. Hi n nay,
cơng tác đăng ký đ t đai

nư c ta v n cịn y u kém, ñ c bi t công tác ñăng

ký bi n ñ ng v s d ng ñ t; vi c c p GCNQSDð v n chưa hồn t t. Chính
vì v y mà cơng tác b i thư ng GPMB đã g p r t nhi u khó khăn. Làm t t
cơng tác đăng ký đ t đai, c p GCNQSDð thì cơng tác b i thư ng GPMB s
thu n l i, ti n ñ GPMB nhanh hơn.
2.2.1.6 Y u t thanh tra ch p hành các ch ñ , th l v qu n lý và s d ng
ñ t đai
Cơng tác b i thư ng GPMB là m t vi c làm ph c t p, g n nhi u đ n
quy n l i v tài chính nên r t d có nh ng hành vi vi ph m pháp lu t nh m
thu l i b t chính, chính quy n đ a phương c p trên. H i ñ ng th m ñ nh ph i
có k ho ch thanh tra, ki m tra và coi ñây là nhi m v thư ng xuyên trong
quá trình tri n khai th c hi n cơng tác b i thư ng GPMB , k p th i phát hi n
các sai ph m, vi ph m pháp lu t ñ x lý t o ni m tin trong nhân dân.[12]
2.2.2 Y u t giá ñ t và ñ nh giá ñ t
Hi n nay

nư c ta ñ t đai thu c s h u tồn dân, giá c ñ t ñai d a

trên chuy n như ng quy n s d ng, là t ng hòa giá tr hi n hành đ a tơ nhi u

năm. M t trong nh ng ñi m m i c a Lu t ñ t ñai 2003 là các quy ñ nh v giá
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………12


ñ t. N u như trư c ñây Nhà nư c ch quy ñ nh m t lo i giá ñ t áp d ng cho
m i quan h ñ t đai khác nhau thì Lu t đ t đai 2003 ñ c p nhi u lo i giá ñ t
đ x lý t ng nhóm quan h đ t ñai khác nhau.
Trong cơ ch th trư ng, nh ng ngư i có quan đi m coi đ t đai cũng là
hàng hố khơng có gì sai. Nhưng vi c q nh n m nh tính ch t hàng hố
trong xây d ng các cơ ch , chính sách liên quan ñ n ñ t ñai, ch trương ñ nh
giá ñ t b i thư ng sát giá th trư ng mà qn đi tính ch t h t s c ñ c bi t, ñ c
thù c a ñ t đai s gi i thích ra sao khi nh ng hàng hố bình thư ng cũng như
nh ng hàng hố đ c bi t q giá khác con ngư i đ u có thư c đo giá tr đ
đ nh giá thông qua các ph m trù, quy lu t giá tr , cung c u, th i gian lao ñ ng
làm ra s n ph m v.v… Nhưng v i đ t đai thì khơng th áp d ng m t cách
gi n ñơn các ph m trù, quy lu t kinh t đó b i đ t ñai không ñơn thu n là s n
ph m do s c lao ñ ng con ngư i sáng t o ra.
Giá th trư ng xác ñ nh

th i ñi m nào thì đư c các bên ch p nh n là

h p lý khi Nhà nư c b ra c hàng nghìn, hàng ch c nghìn t đ ng cho m t
d án, làm cho ñ t ñai ñang r b ng ch c tr nên ñ t hơn vàng ? Trong nh ng
trư ng h p như v y, ngay cái đư c coi là giá bình qn cũng r t khó xác đ nh.
Bình qn là chia ñôi gi a hai th i ñi m trư c, sau d án thì Nhà nư c hay
nhà đ u tư cũng khơng th đ s c b i thư ng, kèm theo đó l i cịn vơ s
nh ng ngư i

li n k d án b ng nhiên ñư c hư ng l i mà khơng h b đi u

ti t. Cũng có nhi u trư ng h p, v phía ngư i dân, cho dù đư c b i thư ng
giá cao, nhưng ñi u h mu n không ph i nh m hư ng t i ti n nong, giá tr ,
mà là cu c s ng n đ nh, là v n đ tình c m, tâm linh.
Hi n nay, trên ph m vi c nư c, nơi nào cũng g p khó khăn khi ph i
xác ñ nh giá ñ t

vùng giáp ranh n i và ngo i thành, thành ph và nông thôn,

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………13


nơi hai th a ñ t hai hai huy n, hai t nh li n k nhau. Tính theo giá bên cao thì
bên kia kêu th p và ngư c l i.
- Trư c khi có Lu t đ t ñai năm 2003:
Nh ng v n ñ liên quan ñ n vi c xác ñ nh giá ñ t, b i thư ng, gi i
phóng m t b ng, tái ñ nh cư ñ u ñư c quy ñ nh t i các văn b n dư i lu t như
Ngh ñ nh s 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 c a Chính ph quy đ nh
khung giá các lo i ñ t; Ngh ñ nh s 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 c a
Chính ph quy đ nh v vi c b i thư ng thi t h i khi Nhà nư c thu h i ñ t đ
s d ng vào m c đích an ninh, qu c phịng, l i ích qu c gia, l i ích cơng
c ng và Ngh đ nh s 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 c a Chính
ph ban hành quy ñ nh v ñ n bù thi t h i khi Nhà nư c thu h i ñ t đ s
d ng vào m c đích qu c phịng, an ninh, l i ích qu c gia, l i ích cơng c ng...
Giá đ t đ tính b i thư ng thi t h i khi Nhà nư c thu h i ñ t do UBND t nh,
thành ph tr c thu c Trung ương quy t ñ nh trên cơ s khung giá đ t do
Chính ph ban hành kèm theo Ngh ñ nh s 87/CP. Khung giá đ t đ tính b i
thư ng thi t h i khi Nhà nư c thu h i ñ t quy ñ nh t i Ngh ñ nh s 87/CP ñã
ñư c áp d ng trong m t th i gian khá dài (trên mư i năm), m c dù trong q
trình áp d ng có quy đ nh vi c ñi u ch nh khung giá ñ t ñ tính b i thư ng
b ng h s K nhưng m c tăng cao nh t cũng ch là 1,2 l n đ i v i đ t nơng

nghi p h ng i. Do v y giá ñ t ñ tính b i thư ng v n th p hơn nhi u so v i
giá th c t , d n ñ n phát sinh hàng lo t các khi u ki n v b i thư ng, GPMB
t i các đ a phương.[1]
- T khi có Lu t ñ t ñai 2003: Quy ñ nh giá ñ t ñư c hình thành trong
các trư ng h p sau ñây (ði u 55):
- Do UBND t nh, thành ph tr c thu c Trung ương quy ñ nh giá theo
quy ñ nh t i kho n 3 và kho n 4 ði u 56 c a Lu t này.
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………14


- Do ñ u giá quy n s d ng ñ t ho c ñ u th u d án có s d ng đ t.
- Do ngư i s d ng ñ t th a thu n v giá ñ t v i nh ng ngư i có liên
quan khi th c hi n các quy n chuy n như ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s
d ng đ t; góp v n b ng quy n s d ng ñ t.
Nh ng v n ñ quan tr ng, có tính ngun t c liên quan ñ n xác ñ nh
giá ñ t, b i thư ng, gi i phóng m t b ng, tái đ nh cư ñã ñư c quy ñ nh khá c
th t i Lu t ñ t ñai năm 2003. ð c bi t, vi c xác ñ nh giá ñ t ñư c th c hi n
theo nguyên t c “sát v i giá chuy n như ng quy n s d ng ñ t trên th trư ng
trong ñi u ki n bình thư ng” (kho n 1 ði u 56). Th c hi n các quy ñ nh v
giá ñ t t i Lu t ñ t ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính ph ñã
ban hành Ngh ñ nh 188/2004/Nð-CP v phương pháp xác ñ nh giá ñ t và
khung giá các lo i ñ t.
Khi ñ nh giá ñ t, ngư i ñ nh giá ph i căn c vào nguyên t c và phương
pháp ñ nh giá ñ t; ph i cân nh c đ y đ

nh hư ng c a chính sách đ t đai c a

Chính ph trên cơ s n m ch c tư li u th trư ng ñ t ñai, căn c vào nh ng
thu c tính kinh t và t nhiên c a ñ t ñai theo ch t lư ng và tình tr ng thu l i
thơng thư ng trong ho t đ ng kinh t th c t c a ñ t ñai.

Theo quy ñ nh c a Lu t ñ t ñai năm 2003, nguyên t c ñ nh giá ñ t là
ph i sát v i giá th trư ng trong ñi u ki n bình thư ng. Tuy nhiên, tình hình
ph bi n hi n nay là giá ñ t do các đ a phương quy đ nh và cơng b đ u
khơng theo đúng ngun t c đó, d n t i nhi u trư ng h p ách t c v b i
thư ng ñ t ñai và phát sinh khi u ki n.
2.2.3 Th trư ng b t ñ ng s n
Ngày nay th trư ng b t ñ ng s n th hi n nhi u ñi m tương t v i th
trư ng ch ng khoán và nó đã tr thành m t b ph n không th thi u trong h
th ng các lo i th trư ng c a n n kinh t qu c dân.
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………15


Lu t ñ t ñai 1987 và pháp l nh v nhà

(1991) là cơ s ñ u tiên m

ñư ng cho th trư ng b t ñ ng s n hình thành và phát tri n. Lu t đ t ñai 2003
là văn b n pháp quy t p trung nh t ph n ánh chính sách đ t đai hi n hành trên
cơ s t ng k t ho t ñ ng th c ti n c a 17 năm ñ i m i, ñã quy ñ nh chi ti t
hơn v các đi u ki n đ hình thành th trư ng b t ñ ng s n và các ho t đ ng
v tài chính đ t ñai, th hi n t p trung trong các m c “Tài chính v đ t đai và
giá đ t”, “Quy n s d ng ñ t trong th trư ng b t đ ng”.
Vi c hình thành và phát tri n th trư ng b t ñ ng s n góp ph n gi m
thi u vi c thu h i ñ t ñ th c hi n các d án ñ u tư (do ngư i ñ u tư có th
đáp ng nhu c u v đ t ñai thông qua các giao d ch trên th trư ng); ñ ng th i
ngư i b thu h i ñ t có th t mua ho c cho thuê ñ t ñai, nhà c a mà không
nh t thi t ph i thông qua Nhà nư c th c hi n chính sách TðC và b i thư ng.
Giá c c a B t ñ ng s n ñư c hình thành trên th trư ng và nó s tác
đ ng t i giá đ t tính b i thư ng.
2.3 Chính sách đ n bù, tái đ nh cư c a m t s nư c trong khu v c và m t

s t ch c ngân hàng qu c t
2.3.1 Trung Qu c
V pháp lu t ñ t đai có nhi u nét tương đ ng v i pháp lu t ñ t ñai
Vi t Nam. Trung Qu c, đ t đai thu c ch đ cơng h u, g m s h u toàn dân
và s h u t p th . ð t ñai
Nhà nư c. ð t

khu v c thành th và ñ t xây d ng thu c s h u

khu v c nơng thơn và đ t nơng nghi p thu c s h u t p th ,

nơng dân lao đ ng. Theo quy ñ nh c a Lu t ñ t ñai Trung Qu c năm 1998,
ñ t ñai thu c s h u nhà nư c ñư c giao cho các t ch c, cá nhân s d ng
theo các hình th c giao đ t khơng thu ti n s d ng ñ t (c p ñ t), giao đ t có
thu ti n s d ng đ t và cho thuê ñ t.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………16


ð t thu c di n ñư c c p bao g m ñ t s d ng cho cơ quan nhà nư c,
ph c v m c đích cơng c ng, xây d ng cơ s h t ng và ph c v cho m c
đích qu c phịng, an ninh. ð t s d ng vào m c đích s n xu t kinh doanh thì
đư c Nhà nư c giao đ t theo hình th c giao ñ t có thu ti n s d ng ñ t ho c
là cho thuê ñ t.
Trong trư ng h p Nhà nư c thu h i ñ t c a ngư i ñang s d ng ñ s
d ng vào m c đích cơng c ng, l i ích qu c gia...thì Nhà nư c có chính sách
b i thư ng và t ch c TðC cho ngư i b thu h i ñ t.
V n ñ b i thư ng cho ngư i có đ t b thu h i ñư c pháp lu t ñ t ñai
Trung Qu c quy ñ nh như sau:
V th m quy n thu h i đ t: Ch có Chính ph (Qu c v vi n) và chính

quy n t nh, thành ph tr c thu c Trung ương m i có quy n thu h i đ t. Qu c v
vi n có th m quy n thu h i ñ t nông nghi p t 35 ha tr lên và 70 ha tr lên ñ i
v i các lo i ñ t khác. Dư i h n m c này thì do chính quy n t nh, thành ph tr c
thu c Trung ương ra quy t ñ nh thu h i đ t. ð t nơng nghi p sau khi thu h i s
chuy n t ñ t thu c s h u t p th thành ñ t thu c s h u nhà nư c.
V trách nhi m b i thư ng: Pháp lu t ñ t ñai Trung Qu c quy ñ nh,
ngư i nào s d ng đ t thì ngư i đó có trách nhi m b i thư ng. Ph n l n ti n
b i thư ng do ngư i s d ng ñ t tr . Ti n b i thư ng bao g m các kho n như
l phí s d ng ñ t ph i n p cho Nhà nư c và các kho n ti n tr cho ngư i có
đ t b thu h i. Ngồi ra, pháp lu t ñ t ñai Trung Qu c cịn quy đ nh m c n p
l phí tr c p ñ i s ng cho ngư i b thu h i đ t là nơng dân cao tu i khơng
th chuy n đ i sang ngành ngh m i khi b m t đ t nơng nghi p, kho ng t
442.000 - 2.175.000 nhân dân t /ha.
Các kho n ph i tr cho ngư i b thu h i ñ t g m ti n b i thư ng ñ t
ñai, ti n tr c p TðC, ti n b i thư ng hoa màu và tài s n trên đ t. Cách tính
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………17