VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ THẨM ĐỊNH MỘT LÔ ĐẤT THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG SACOMBANK DĨ AN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
**************

TRẦN THỊ BÍCH CHÂU

VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ THẨM ĐỊNH MỘT LÔ ĐẤT
THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG
SACOMBANK DĨ AN

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH KINH TẾ NÔNG LÂM

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2011


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
***************

TRẦN THỊ BÍCH CHÂU

VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ THẨM ĐỊNH MỘT LÔ ĐẤT
THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG
SACOMBANK DĨ AN

Ngành: Kinh tế nông lâm

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Người hướng dẫn: Ths. LÊ VŨ

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2011


Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại Học
Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “Vận dụng các phương pháp
thẩm định giá bất động sản để thẩm định một lô đất thế chấp vay vốn tại ngân hàng
Sacombank Dĩ An” do Trần Thị Bích Châu, sinh viên khóa 33, ngành kinh tế nông
lâm, đã bảo vệ thành công trước hội đồng vào ngày ___________________ .
Lê Vũ
Người hướng dẫn,

________________________
Ngày

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo

Ngày

tháng

năm

tháng

năm

Thư ký hội đồng chấm báo cáo

Ngày

tháng

năm


LỜI CẢM TẠ
Lời đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn thành kính nhất đến bố mẹ đã sinh thành,
ni nấng tôi đến ngày hôm nay, xin cảm ơn bà ngoại, chị gái và hai em trong gia đình
đã ln che chở, yêu thương, chỉ dạy cho tôi nhiều điều bổ ích. Hình ảnh mẹ tơi vất vả
làm việc để nuôi mấy chị em ăn học luôn là nguồn động lực thôi thúc tôi phải phấn
đấu và phấn đấu hơn nữa.
Các thầy cô khoa kinh tế trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM đã truyền đạt cho
tôi những kiến thức vô cùng quý báu – Đó là hành trang hết sức cần thiết để tơi có thể
bước vững chắc vào đời, khơng biết nói gì hơn ngồi lời cảm ơn. Tơi sẽ cố gắng phấn
đấu phát huy những điều mà thầy cơ đã nhiệt tình giảng dạy.
Tơi xin chân thành cảm ơn thầy Lê Vũ, người đã động viên và hướng dẫn tận
tình trong những ngày tơi thực hiện khóa luận này. Thầy đã đóng góp ý kiến, giúp tơi
định hướng đúng đắn về đề tài, giúp tôi nhận ra những khiếm khuyết trong kiến thức,
và sửa chữa những lỗi dù là nhỏ nhất.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc, cùng các anh, chị trong ngân hàng
Sacombank Dĩ An đã tạo điều kiện tốt cho tôi được học hỏi, làm việc và hoàn thành đề
tài.
Xin cảm ơn những người bạn thân yêu đã luôn bên cạnh, chia sẻ những niềm
vui và nỗi buồn cùng tôi trong những năm qua.
Cuối cùng, xin chúc các thầy cô sức khỏe thật dồi dào, bạn bè tôi sẽ thành công

và ngân hàng Sacombank ngày càng phát triển
Xin chân thành cảm ơn!

Tp.HCM, ngày 18 tháng 6 năm 2011
Sinh viên
Trần Thị Bích Châu


NỘI DUNG TĨM TẮT
TRẦN THỊ BÍCH CHÂU. Tháng 7 năm 2011. “Vận Dụng các Phương Pháp
Thẩm Định Giá Bất Động Sản để Thẩm Định Một Lô Đất Thế Chấp Vay Vốn tại
Ngân Hàng Sacombank Dĩ An”
TRAN THI BICH CHAU. July 2011. “Using Deciding Immovables Price
Methods to Decide Price a Portion of Land Which Mortgages, Borrows on
Interest at Sacombank Di An”
Đề tài được thực hiện thông qua điều tra thực tế, thu thập số liệu thứ cấp tại
ngân hàng, từ ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương, những thơng tin có liên quan trên các
báo, tạp chí. Với phương pháp thu thập, xử lý số liệu, thống kê mô tả, so sánh, phân
tích, biểu đồ…các chỉ tiêu đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản, đã làm rõ
các vấn đề sau:
Mô tả các phương pháp thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng Sacombank Dĩ
An
Tìm hiểu quy trình thẩm định giá bất động sản
Vận dụng các phương pháp thẩm định một khu đất thế chấp vay vốn của ông
Phạm Ngọc Thụy
Đánh giá hiệu quả các phương pháp thẩm định giá tài sản thế chấp
Giải pháp đối với công tác thẩm định giá
Kết quả đề tài cho thấy, phương pháp so sánh là phương pháp được ngân hàng
sử dụng nhiều nhất. Phương pháp này khơng khó để thực hiện, chỉ cần có giao dịch
trên thị trường là có thể thực hiện được. Tuy nhiên, hệ số điều chỉnh của phương pháp

so sánh chưa thực sự khách quan. Chính vì thế, ngân hàng nên tiến hành song song với
các phương pháp thẩm định giá còn lại để đưa ra kết quả thẩm định hợp lý nhất. Khi
đó khơng những cơ sở cho vay của ngân hàng mang tính đảm bảo cao mà cịn tạo dựng
uy tín của PGD trong lịng khách hàng.


MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.....................................................................ix
DANH MỤC CÁC BẢNG……………………………………………………......x
DANH MỤC CÁC HÌNH………………………………………………………...xi
DANH MỤC PHỤ LỤC………………………………………………………….xii
CHƯƠNG I MỞ ĐẦU ............................................................................................. 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu chung ......................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ......................................................................... 2
1.3.Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 2
1.3.1.Phạm vi không gian ................................................................... 2
1.3.2. Phạm vi thời gian ..................................................................... 2
1.4. Cấu trúc đề tài......................................................................................... 2
CHƯƠNG II TỔNG QUAN .................................................................................... 4
2.1. Tổng quan về tài liệu nghiên cứu có liên quan....................................... 4
2.2. Khái quát về quá trình hình thành phát triển của NH Sacombank ......... 4
2.3. Khái quát về phòng giao dịch Dĩ An ...................................................... 6
2.3.1. Cơ cấu tổ chức, nhân sự ........................................................... 7
2.3.2. Kết quả các hoạt động chủ yếu trong ba năm 2008, 2009, 10108
2.3.2. Thuận lợi, khó khăn của PGD, phương hướng hoạt động những
năm tiếp theo .................................................................................... 11
CHƯƠNG III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 13

3.1. Cơ sở lý luận......................................................................................... 13
3.1.1. Bất động sản ........................................................................... 13
3.1.2. Mục đích định giá của ngân hàng........................................... 17
3.1.3. Thẩm định giá bất động sản ................................................... 21
vi


3.2. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 22
3.2.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................. 23
3.2.2. Phương pháp xử lý số liệu ...................................................... 23
3.2.3. Phương pháp chuyên gia ........................................................ 23
CHƯƠNG IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU, THẢO LUẬN .................................... 24
4.1. Quy trình thẩm định giá của ngân hàng Sacombank Dĩ An ................. 24
4.2. Thực trạng về việc xác định giá trị của bất động sản của Sacombank Dĩ An
24
4.2.1. Tiêu chí thẩm định giá ............................................................ 24
4.2.2. Nguyên tắc thẩm định giá làm tài sản thế chấp ...................... 27
4.3. Vận dụng các phương pháp thẩm định một khu đất trồng thế chấp để cho
vay tại ngân hàng Sacombank Dĩ An .......................................................... 27
4.3.1. Các yếu tố liên quan tới BĐS ................................................. 27
4.3.2. Phương pháp so sánh .............................................................. 30
4.3.3. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư, phương pháp chiết
khấu dòng tiền) ................................................................................. 37
4.3.4. Phương pháp chi phí............................................................... 39
4.3.5. Phương pháp lợi nhuận .......................................................... 43
4.3.6. Phương pháp thặng dư............................................................ 45
4.4. Nhận xét ưu, nhược điểm của các phương pháp thẩm định giá BĐS . 46
4.4.1. Phương pháp so sánh .............................................................. 47
4.4.2. Phương pháp thu nhập ............................................................ 47
4.4.3. Phương pháp chi phí............................................................... 48

4.4.4. Phương pháp lợi nhuận .......................................................... 48
4.4.5. Phương pháp thặng dư............................................................ 48
4.5. Giải pháp cho công tác thẩm định giá bất động sản để thế chấp tại ngân
hàng Sacombank Dĩ An ............................................................................... 48
CHƯƠNG V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 50
5.1. Kết luận ................................................................................................ 50
5.2. Kiến nghị .............................................................................................. 50
vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

CBNV

Cán bộ nhân viên

CBTD

Cán bộ tín dụng

CF

Dịng tiền (Cash Flow)

CLCL

Chất lượng cịn lại

CP

Chi phí

ĐGXD

Đơn giá xây dựng

DN

Doanh nghiệp

DT

Diện tích

ĐVT

Đơn vị tính

HĐND

Hội đồng nhân dân

HĐQT

Hội đồng quản trị

IFC

Tổ chức tài chính thế giới (International Financial
Cooperation)

KDC

Khu dân cư

KT

Kinh tế

NH

Ngân hàng

PGD

Phòng giao dịch

PP

Phương pháp

PV

Hiện giá (Present Value)

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSHNO

Quyền sở hữu nhà ở

SMEs

Xí nghiệp vừa và nhỏ (Small medium enterprises)

TC

Thế chấp

TĐGVN

Thẩm định giá Việt Nam

TĐV

Thẩm định viên

TMCP

Thương mại cổ phần
viii


Tr. Đồng

Triệu đồng

TS

Tài sản

TSSS

Tài sản so sánh

TTTH

Thu thập tổng hợp

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt Nam đồng

WB

Ngân hàng thế giới (World bank)

XD

Xây dựng

ix


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 2.1: Doanh Thu Huy Động Vốn ............................................................................ 8
Bảng 2.2: Doanh Số Hoạt Động Cho Vay ................................................................... 10
Bảng 4.1. Bảng Cách Thực Hiện Phương Pháp So Sánh của Ngân Hàng ............... 32
Bảng 4.2. Những Điểm Giống Nhau ............................................................................ 33
Bảng 4.3. Những điểm khác nhau ................................................................................. 34
Bảng 4.4. Điều Chỉnh Giá Các Bất Động Sản So Sánh ............................................. 37
Bảng 4.5. Kết Quả Quá Trình Thực Hiện các Phương Pháp TĐG ........................... 46

x


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang

Hình 2.1. Sơ Đồ Tổ Chức Phịng Giao Dịch ................................................................. 7
Hình 4.1. Sơ Đồ Quy Trình Thẩm Định Giá ............................................................... 24
Hình 4.2. Mặt Trước Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất .................................. 28
Hình 4.3. Mặt Sau Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất ...................................... 29

xi


DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Bảng Giá Các Loại Đất Năm 2011 Trên Địa Bàn Tỉnh Bình Dương

Phụ lục 2. Cách Chấm Điểm Từng Hạng Mục Phương Pháp So Sánh của NH
Phụ lục 3. Hệ Số Cấp Hẻm
Phụ lục 4. Bảng Xác Định Vị Trí Hẻm

xii


CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU

1.1.

Đặt vấn đề
Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước

trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi
nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ
chế thị trường. Ở Việt Nam thẩm định giá tài sản mới được coi là nghề cung cấp dịch
vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thập kỉ 90. Trong những năm gần đây nó
cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội
ngũ cán bộ thẩm định giá ngày càng chuyên nghiệp hơn.
Tuy nhiên kết quả định giá vẫn cịn mang tính chưa thống nhất ở một số nơi.
Việc định giá chính xác sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức,
doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc thẩm định giá tài sản. Đối với Việt Nam
thẩm định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là do phát triển sau nên
được kế thừa những thành tựu của nhiều nước khác, nhưng do điều kiện thực tế Việt
Nam nên việc áp dụng phương pháp thẩm định giá vẫn cịn nhiều khó khăn.
Tại các ngân hàng, nhu cầu thế chấp vay vốn ngày càng nhiều, không những là
nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh mà còn của các hộ gia đình
riêng lẻ, đặc biệt là ở lĩnh vực bất động sản. Số lượng hồ sơ thế chấp vay vốn của bất

động sản được gửi vào ngân hàng ngày càng nhiều. Điều này dẫn đến một vấn đề nan
giải cần giải quyết là làm sao có thể thỏa mãn được nhu cầu vay vốn đúng mức của
khách hàng mà vẫn đảm bảo cho ngân hàng có cơ sở cho vay hợp lý. Vì thế việc xác
định giá trị của tài sản là vấn đề hết sức cần thiết. Có năm phương pháp thẩm định giá
BĐS: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương
pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Nhưng nhìn chung, phương pháp so sánh là
phương pháp được sử dụng nhiều hơn cả. Để tìm hiểu rõ hơn lý do này em chọn đề tài:
1


“Vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản để thẩm định một lô đất
thế chấp vay vốn tại ngân hàng Sacombank Dĩ An”
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản thẩm định một lô đất thế
chấp tại ngân hàng, và đưa ra một số đề xuất cho ngân hàng
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Mô tả các phương pháp thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng Sacombank Dĩ
An
Tìm hiểu quy trình thẩm định giá bất động sản
Vận dụng các phương pháp thẩm định một khu đất thế chấp vay vốn
Nhận xét ưu, nhược điểm của các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế
chấp
Giải pháp đối với công tác thẩm định giá cho ngân hàng
1.3.Phạm vi nghiên cứu
1.3.1.Phạm vi khơng gian
Ngân hàng Sacombank Bình dương – phòng giao dịch Dĩ An
Địa chỉ: 12A/22 Trần Hưng Đạo - ấp Bình Minh – thị xã Dĩ An - tỉnh Bình Dương
1.3.2. Phạm vi thời gian
Đề tài được thực hiện từ ngày 28/02/2011 đến ngày 10/07/2011

1.4. Cấu trúc đề tài
Đề tài gồm 5 chương và được tóm tắt như sau
Chương 1: Mở đầu
Nêu lý do chọn đề tài, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu, cấu trúc đề tài.
Chương 2: Tổng quan
Giới thiệu tổng quan về tài liệu nghiên cứu có liên quan; tổng quan về ngân hàng
Sacombank; về chi nhánh Bình Dương; về phịng giao dịch Dĩ An
Chương 3: Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Trình bày những khái niệm cơ bản có liên quan đến vấn đề nghiên cứu và những
phương pháp chủ yếu được sử dụng trong đề tài.
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
2


Phân tích tất cả các vấn đề đã đưa ra trong phần mục tiêu nghiên cứu, qua đó đưa ra
nhận xét, đánh giá, giải pháp cho vấn đề nghiên cứu.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
Đưa ra kết quả, nhận xét chung đối với vấn đề nghiên cứu, kết quả mà đề tài đã thực
hiện đồng thời đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện tác nghiệp định giá vay vốn
của ngân hàng.

3


CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN

2.1. Tổng quan về tài liệu nghiên cứu có liên quan
Để hồn thành đề tài “Vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản
để thẩm định một lô đất thế chấp vay vốn tại ngân hàng Sacombank Dĩ An” tơi có sử

dụng và tham khảo một số tài liệu sau:
Nhằm để hiểu rõ hơn về ngân hàng Sacombank đề tài có tham khảo một số
thơng tin về quá trình thành lập, mục tiêu, nhiệm vụ cũng như định hướng phát triển
của ngân hàng trong tương lai tại trang web của ngân hàng. Cụ thể tại NH Sacombank
Dĩ An đề tài thu thập số liệu thứ cấp như báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, kết
quả hoạt động tín dụng của hộ sản xuất và cá nhân năm 2008, 2009, 2010; bảng lãi
suất tiền vay, tiền gửi năm 2011 của ngân hàng.
Tham khảo một số cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài tốt
nghiệp ngành kinh tế nông lâm như phương pháp thu thập xử lý số liệu (Huỳnh Thị
Hoa, 2007). Bên cạnh đó đề tài cịn tham khảo một số cơ sở thẩm định giá từ các khóa
luận của ngành quản lý thị trường bất động sản (Mai Văn Ngọc, Trần Huy Phú, 2005)
và tham khảo bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương khi thực hiện các
phương pháp thẩm định giá.
Ngoài ra, để làm sáng tỏ hơn về vấn đề nghiên cứu đề tài còn thu thập một số
thông tin liên quan trên các báo, internet:
Thamdinhgiahanoi.com.vn
Suctrevietnam.com
Tailieu.vn
Dpi.hochiminhcity.gov.vn

2.2. Khái quát về quá trình hình thành phát triển của NH Sacombank
Tên giao dịch: Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín
4


Tên quốc tế: Sài Gịn Thương Tín Commercial Joint Stock Bank
Tên viết tắt : Sacombank
Trụ sở chính đặt tại : 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P8, Q3, Tp.Hồ Chí Minh
Số điện thoại : 08.39.322.670
Số Fax : 08.39.320.425

Website :
Logo

Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín Sacombank được thành lập vào ngày
21/12/1991 trên cơ sở chuyển thể và sát nhập từ ngân hàng phát triển kinh tế Gò Vấp
và ba hợp tác xã tín dụng: Tân Bình - Thành Cơng - Lữ Gia tại Tp Hồ Chí Minh. Đến
nay Sacombank trở thành một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam với
vốn điều lệ đạt 6.700 tỷ đồng (tương đương 378 triệu USD), tổng tài sản 98.874 tỷ
đồng (tương đương 5.553 triệu USD). Bên cạnh đó, Sacombank là ngân hàng thương
mại dẫn đầu về mạng lưới hoạt động với hơn 300 điểm giao dịch tại 45/63 tỉnh thành
Việt Nam, 01 văn phòng đại diện tại Trung Quốc, 01 chi nhánh tại Lào và 01 chi
nhánh tại Campuchia, Sacombank hiện có hơn 7.000 cán bộ nhân viên chuyên nghiệp
nhiệt tình và năng động.
Là ngân hàng đầu tiên niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam (tại sở
giao dịch chứng khoán TP.HCM - HOSE), Sacombank hiện có khoảng 80.000 cổ đơng
đại chúng, Sacombank đã phát triển quan hệ với 6.180 đại lý của 289 ngân hàng tại 80
quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới. Đối tác chiến lược của Sacombank là Dragon
Financial Holdings (Anh Quốc) và ngân hàng ANZ (Úc)
Sacombank được xem là ngân hàng có những lợi thế tiên phong như sau:
Ngân hàng đầu tiên niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
Ngân hàng đầu tiên nhận được sự hỗ trợ về vốn và kỹ thuật từ tổ chức Tài chính
Quốc tế (IFC) trực thuộc ngân hàng thế giới (WB)
5


Ngân hàng đầu tiên mở rộng mạng lưới hoạt động ra ngồi biên giới, thành lập
văn phịng đại diện tại Trung Quốc, chi nhánh tại Lào và Campuchia
Sacombank đã lựa chọn phân khúc thị trường mục tiêu là các doanh nghiệp vừa
và nhỏ (SMEs) để tập trung phát triển các sản phẩm dịch vụ ngân hàng. Theo các đánh
giá nghiên cứu, thị trường các doanh nghiệp vừa và nhỏ là phân khúc đóng vai trị

quan trọng quyết định đối với sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam. Hiện tai
Sacombank đang sở hữu khá nhiều lợi thế trong phân khúc thị trường này.
Thêm vào đó sự thành cơng của Sacombank trong việc tiên phong khai thác các
mơ hình ngân hàng đăc thù dành riêng cho phụ nữ (Chi nhánh 8 tháng 3) và cho cộng
đồng nói tiếng Hoa (Chi nhánh Hoa Việt) là những minh chứng thuyết phục về khả
năng phân khúc thị trường sáng tạo và độc đáo của Sacombank.
Trong năm 2009, Sacombank đã hoàn tất việc chuyển đổi hệ thống ngân hàng
lõi sang hệ điều hành T24 - R8 do đối tác Temenos cung cấp tại hơn 300 điểm giao
dịch của Sacombank trên cả nước và tại 2 Chi nhánh nước ngoài ở Lào và Campuchia.
Đồng thời Sacombank đã thành công trong việc ra đời trung tâm dịch vụ khách hàng
và nâng cấp trung tâm dữ liệu trên cở sở phát triển các tiện ích hiện có của T24 - R8.
Sacombank đã chính thức ra mắt tập đồn Sacombank vào ngày 16/05/2008,
trong đó Sacombank đóng vai trị hạt nhân. Việc hình thành mơ hình tập đồn là điều
kiện để phát triển các giải pháp tài chính trọn gói với chi phí hợp lý, nhằm tạo ra giá trị
gia tăng cho khách hàng đồng thời nâng cao sức mạnh trong q trình hội nhập mang
tính chiến lược của Sacombank và các công ty thành viên.
2.3. Khái quát về phịng giao dịch Dĩ An
Chính thức đi vào hoạt động từ tháng 07/2005 trên cơ sở thành lập PGD mới
Tên giao dịch: Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín
Trụ sở: 12A/22 Trần Hưng Đạo - ấp Bình Minh – thị xã Dĩ An - tỉnh Bình Dương
Số điện thoại:(0650) 3.734.840
Số Fax: (0650) 3.734.841

6


2.3.1. Cơ cấu tổ chức, nhân sự
Hình 2.1. Sơ Đồ Tổ Chức Phịng Giao Dịch
Trưởng phịng giao dịch

Phó phịng giao dịch

Bộ phận hỗ trợ

Bộ phận dịch vụ khách hàng

Nguồn: Bộ phận hỗ trợ
Bộ phận dịch vụ khách hàng: có 8 nhân viên, bao gồm: bộ phận doanh nghiệp,
bộ phận cá nhân, bộ phận tiếp thị và bộ phận thẩm định.
Bộ phận tiếp thị và quản lý: Thực hiện chỉ tiêu bán hàng theo sản phẩm cụ thể:
Hướng dẫn, giới thiệu, tư vấn khách hàng về sản phẩm dịch vụ, thu thập, tổng hợp và
quản lý thông tin khách hàng phục vụ hoạt động của phịng giao dịch, chi nhánh và
tồn ngân hàng. Thu thập, tiếp nhận, xử lý và phản hồi thơng tin về các ý kiến, đóng
góp, khiếu nại, thắc mắc của khách hàng. Đôn đốc khách hàng trả vốn lãi đúng thời
hạn. Thông báo quy định của ngân hàng đến khách hàng liên quan. Hướng dẫn khách
hàng bổ túc hồ sơ, tài liệu để hoàn chỉnh hồ sơ.
Bộ phận thẩm định: Thẩm định các hồ sơ cấp tín dụng, phối hợp với cán bộ
được giao chức năng tiếp thị trong quá trình tiếp xúc khách hàng để xác minh tình hình
sản xuất kinh doanh và khả năng quản lý của khách hàng. Phân tích, thẩm định đề xuất
cấp tín dụng và cơ cấu lại hồ sơ cấp tín dụng. Báo cáo, đánh giá chất lượng thẩm định
tại phòng giao dịch chịu trách nhiệm chính trong việc kiểm tra sử dụng vốn định kỳ và
đột xuất khi cho vay
Bộ phận hỗ trợ
- Xử lý giao dịch: Thực hiện các việc liên quan đến tiền gởi, tiền vay và chuyển
tiền...thu chi tiền mặt theo đúng nhiệm vụ quy định của từng giao dịch viên.
- Quản lý tín dụng: Thực hiện thủ tục đảm bảo tiền vay, tiếp nhận tài sản bảo đảm.
Kiểm sốt lại hồ sơ cấp tín dụng và phản hồi lại cho ban lãnh đạo PGD những vấn đề
chưa đúng quy định (nếu có), hồn chỉnh hồ sơ và lập thủ tục giải ngân, thu phí.
7

- Quản lý nợ: Quản lý danh mục cho vay theo chính sách tín dụng của ngân hàng trong
từng thời kỳ và đề xuất biện pháp thích hợp để hạn chế rủi ro, nâng cao hiệu quả. Theo
dõi và báo cáo cho ban lãnh đạo phịng giao dịch về tình hình thu vốn lãi của phịng
giao dịch và diễn biến của từng món vay. Đề xuất biện pháp thực hiện việc thu nợ đối
với các khoản nợ trễ hạn, nợ quá hạn, nợ xấu. Lập kế hoạch nợ quá hạn, kế hoạch dự
phòng rủi ro và theo dõi thực hiện.
- Chức năng kế tốn- quỹ
+ Cơng tác kế tốn: Quản lý chi phí điều hành của PGD. Thực hiện và kiểm
soát hoạt động hạch toán của PGD. Tổ chức lưu trữ, bảo quản chứng từ kế toán trong
khi chờ chuyển về chi nhánh theo quy định. Tổng hợp và xây dựng kế hoạch tháng,
năm theo dõi đánh giá tình hình thực hiện và đề xuất cho trưởng PGD các biện pháp
khắc phục các khó khăn trong cơng tác
+ Cơng tác kho quỹ: Quản lý và điều hành thanh khoản tại đơn vị theo quy
định. Thực hiện công tác thu chi tiền mặt, vàng, chứng từ có giá theo quy định, kiểm
điểm, đồng bộ đúng tiêu chuẩn tiền mặt tồn quỹ một cách kip thời. Thực hiện kiểm kê
tồn quỹ theo quy định. Bảo đảm tuyệt đối an toàn kho quỹ. Lưu trữ, bảo đảm và giao
nhận bản chính giấy tờ sở hữu tài sản bảo đảm của khách hàng, bản chính tờ trình đề
xuất cho vay và các giấy tờ khác theo quy định. Bảo quản và sử dụng khuôn dấu của
PGD theo quy định
2.3.2. Kết quả các hoạt động chủ yếu trong ba năm 2008, 2009, 1010
a) Hoạt động huy động vốn
Bảng 2.1: Doanh Thu Huy Động Vốn
So sánh
Chỉ tiêu

ĐVT

Số lượng khách hàng Người

2008

2009

2010

2009/2008

2010/2009

±∆

%

±∆

%

2.000

3.000

4.000

1.000

0,5

1.000

0,25

Khơng kỳ hạn

Tr. Đồng

15.000

25.000

40.000

10.000

0,67

15.000

0,38

Có kỳ hạn

Tr. Đồng

120.000

180.000

220.000

60.000

0,5

40.000

0,18

Tổng huy động vốn

Tr. Đồng

135.000

205.000

260.000

70.000

0,52

55.000

0,27

Nguồn: Phòng giao dịch - TTTH

8

Tìm hiểu tình hình huy động vốn phân theo thời gian là cần thiết, thơng qua các
hình thức huy động vốn này giúp hiểu được nguồn vốn hoạt động của ngân hàng có ổn
định khơng và thơng qua hình thức huy động vốn này ngân hàng có thể hoạch định kế
hoạch kinh doanh cụ thể cho ngân hàng
Số lượng khách hàng trong công tác huy động vốn tăng đều qua các năm: năm
2008 là 2000 người, 2009 là 3000 người, năm 2010 là 4000 người. Con số này chứng
tỏ sự uy tín của PGD đối với khách hàng là rất cao, mỗi năm lại có thêm nhiều khách
hàng tới gửi tiết kiệm vào PGD.
Đối với tiền gửi không kỳ hạn, trong năm 2008, huy động được số tiền 15 tỷ
đồng chiếm 11% trong tổng nguồn vốn huy động của ngân hàng trong năm 2008.
Bước sang năm 2009, tiền gửi không kỳ hạn có xu hướng tăng nhưng khơng đáng kể,
tăng so với năm 2008 là 6% và nguồn vốn này đạt 12% trong tổng cơ cấu nguồn vốn
huy động năm 2009. Năm 2010, số lượng này cũng tăng 6% so với năm 2009, đạt 15%
trong tổng cơ cấu nguồn vốn huy động năm 2010. Tiền gửi không kỳ hạn được thiết kế
dành cho đối tượng khách hàng là cá nhân hoặc tổ chức có tiền tạm thời nhàn rỗi
nhưng khơng thiết lập được kế hoạch sử dụng tiền gửi trong tương lai, mục tiêu của
khách hàng khi chọn lựa hình thức tiền gửi này là an toàn và tiện lợi hơn là mục tiêu
sinh lợi. Đối với loại tiền gửi này, ngân hàng rất khó lên kế hoạch sử dụng tiền gửi để
cấp tín dụng vì loại tiền gửi này khách hàng muốn rút bất cứ lúc nào cũng được nên
ngân hàng phải đảm bảo tồn quỹ để chi trả. Do vậy, ngân hàng trả lãi rất thấp cho loại
hình này, trong năm 2010 lãi suất chỉ khoảng 3%/năm, thấp hơn trung bình đến 2,5 – 3
lần so với tiền gửi có kỳ hạn. Vì vậy, với giá trị tăng khơng đáng kể loại hình tiền gửi
này trong năm 2010 là dấu hiệu tốt cho hoạt động của PGD Dĩ An.
Đối với tiền gửi có kỳ hạn, lọai hình này được thiết kế dành cho khách hàng là
tổ chức, cá nhân có nhu cầu gửi tiền vì mục tiêu an toàn, sinh lợi và thiết lập được kế
hoạch sử dụng tiền trong tương lai. Đối tượng khách hàng chủ yếu của loại tiền gửi
này là các cá nhân, đa số là cơng nhân, viên chức, hưu trí, mục tiêu quan trọng của họ
là lợi tức có được theo định kỳ. Do đó, lãi suất trả cho loại tiền này cao hơn lãi suất
tiền gửi không kỳ hạn. Trong năm 2008, nguồn vốn huy động có kỳ hạn là 120 tỷ

đồng, chiếm 89% trong tổng nguồn vốn huy động được của ngân hàng trong cả năm
2008. Năm 2009 loại hình huy động vốn này đạt 180 tỷ đồng chiếm 88% trong tổng
9


nguồn vốn huy động của năm 2009. Năm 2010 loại hình này đạt 220 tỷ đồng chiếm
84% trong tổng nguồn huy động của năm 2010. Nguyên nhân của sự giảm sút này là
do giá cả các mặt hàng như lương thực, thực phẩm, xăng dầu, nguyên vật liệu tăng cao
thất thường nên tâm lý người dân lo sợ không dám gửi tiền với kỳ hạn dài hơn. Đây là
nguồn vốn tương đối ổn định mà ngân hàng có thể chủ động sử dụng để cho vay trung
hạn, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh của ngân hàng, qua đó góp phần tăng thu
nhập cho CBNV, kích thích nền kinh tế Dĩ An cùng phát triển.
b) Hoạt động cho vay
Bảng 2.2: Doanh Số Hoạt Động Cho Vay
So sánh
Chỉ tiêu

ĐVT

2008

2009

2010

2009/2008
±∆

Số lượng khách hàng

Người

Cho vay ngắn hạn

%

2010/2009
±∆

%

200

350

500

150

0,75

150

0,43

Tr. đồng

40.000

70.000

90.000

30.000

0,75

20.000

0,29

hạn

Tr. đồng

30.000

80.000

110.000

50.000

1,67

30.000

0,38

Nợ quá hạn

Tr. đồng

0

0

950

0

70.000

150.000

200.000

80.000

Cho vay trung, dài
950

Tr.
Tổng cho vay

đồng

1,14

50.000

0,33

Nguồn: Phịng tín dụng-TTTH
Từ bảng 2.2, ta thấy:
Số lượng khách hàng trong công tác huy động vốn tăng đều qua các năm: năm
2008 là 200 người, 2009 là 350 người, năm 2010 là 500 người.
Doanh số cho vay của ngân hàng liên tục tăng từ năm 2008 - Dấu hiệu tốt cho
hoạt động của ngân hàng. Vì khi doanh số cho vay tăng lên thì lợi nhuận của ngân
hàng từ hoạt động tín dụng tăng lên tương ứng do ngân hàng có khả năng tăng doanh
thu từ lãi vay.
Theo bảng 2.2, trong năm 2008 doanh số cho vay ngắn hạn và trung, dài hạn là
xấp xỉ nhau: Cho vay ngắn hạn là 40 tỷ đồng, cho vay trung dài hạn là 30 tỷ đồng.
Sang năm 2009, cả hai loại hình cho vay này đều tăng với tốc độ chóng mặt: Cho vay
ngắn hạn đạt 70 tỷ, tăng 75% so với năm 2008 và cho vay trung, dài hạn đạt 90 tỷ
10


đồng, tăng 167% so với năm 2008. Năm 2010, tốc độ tăng có phần chậm lại: Loại hình
cho vay ngắn hạn đạt 90 tỷ, tăng 29% so với năm 2009. Cho vay trung, dài hạn đạt 110
tỷ, tăng 38% so với năm 2009.
2.3.2. Thuận lợi, khó khăn của PGD, phương hướng hoạt động những năm tiếp
theo
a. Thuận lợi
Trong suốt 6 năm thành lập và phát triển cho đến nay PGD đã đạt được những
thành quả đáng ghi nhận so với các PGD khác trực thuộc chi nhánh Bình Dương, PGD
ln dẫn đầu về hiệu quả trong việc cho vay do sự nỗ lực hết mình của các nhân viên
tín dụng của PGD. Bên cạnh đó là sự quản lý hiệu quả của cấp lãnh đạo PGD, ln có
những định hướng đúng đắn và có những kiến nghị kịp thời đối với chi nhánh Bình
Dương

Tạo được niềm tin đối với khách hàng ở huyện Dĩ An, là điều kiện tốt để quảng
bá hình ảnh của PGD đến với khách hàng, thu hút khách hàng đến gửi tiết kiệm và vay
vốn tại PGD và tăng khả năng cạnh tranh với các ngân hàng khác trong khu vực.
Đội ngũ nhân viên và cán bộ quản lý luôn tuân thủ các quy định của cấp trên đề
ra và ln hồn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao, góp phần xây dựng một PGD Dĩ
An ln phát triển nhanh và bền vững và đóng góp vào sự phát triển chung của toàn hệ
thống ngân hàng Sacombank.
b. Khó khăn
PGD đang trong giai đoạn phát triển nên cơ sở vật chất kỹ thuật vẫn chưa có sự
nâng cấp đồng bộ, ảnh hưởng đến hiệu quả trong công việc, cơ sở PGD đang hoạt
động có diện tích vẫn cịn nhỏ, vì vậy số lượng nhân viên cịn thấp.
Vẫn còn sự quản lý của chi nhánh cấp 1 là chi nhánh Bình Dương nên quyền
hạn chế quyết định đối với các chính sách phát triển của PGD cũng như các khoản vay
tín dụng lớn vẫn phải thơng qua cấp lãnh đạo của chi nhánh Bình Dương.
Các chính sách khuyến khích cho các nhân viên khi hồn thành tốt nhiệm vụ
vẫn còn hạn chế so với các ngân hàng khác.
c. Phương hướng hoạt động trong những năm tiếp theo của PGD

11


Hoàn thiện cơ sở vật chất, trang thiết bị làm việc của nhân viên, nhất là hệ
thống máy vi tính và áp dụng công nghệ mới trong ngành ngân hàng để nâng cao hiệu
quả hoạt động kinh doanh của PGD
Tăng cường công tác quản lý nhân viên và thường xuyên nâng cao trình độ
nghiệp vụ của nhân viên của PGD thông qua các lớp huấn luyện do ngân hàng
Sacombank thực hiện.
Chủ trương khuyến khích nhân viên hồn thành tốt những công việc được giao
bằng các khoản lương, giúp nhân viên nỗ lực hết mình trong cơng việc.
Trong thời gian tới PGD sẽ tăng cường hơn nữa công tác quảng bá các loại hình

dịch vụ ngân hàng của PGD để giúp người dân và doanh nghiệp nhận biết và tham gia
nhiều hơn các dịch vụ này của PGD.
Các nhân viên của PGD ln ln khơng ngừng nỗ lực để có thể đáp ứng các
nhu cầu cũng như giải đáp thắc mắc của khách hàng, giúp chất lượng của PGD ngày
thêm hoàn thiện.
Thường xuyên có những kiến nghị lên cấp trên là chi nhánh Bình Dương việc
tăng các chương trình khuyến mãi như gửi tiết kiệm trúng thưởng góp phần tăng số
lượng khách hàng đến với chi nhánh nói chung và PGD nói riêng.

12


CHƯƠNG 3
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Cơ sở lý luận
3.1.1. Bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng
đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật quy định. (Điều
174 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam). Thuật ngữ bất động
sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất.
a) Thuộc tính của bất động sản
Trong thực tế mỗi một bất động sản có những thuộc tính riêng biệt của bất động
sản đó
- Tính bất động
Người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một cách khác chính xác
hơn là khơng thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý
nghĩa quan trọng là giá của bất động sản phụ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc
và mang tính chất địa phương

- Tính khơng đồng nhất
Thơng thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau. Do vậy
giá bất động sản gắn liền với địa điểm cụ thể của bất động sản đó.
- Tính khan hiếm
Như chúng ta được biết diện tích đất đai thì có giới hạn cịn sự tăng dân số ngày
càng cao cho nên về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
- Tính bền vững và đời sống kinh tế dài
Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Đây
là điểm khác biệt với các loại hàng hóa khác.
13