Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân huyện bến cầu, tỉnh tây ninh

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Trương Đức Hoàng

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẾN CẦU
TỈNH TÂY NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2018


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Trương Đức Hoàng

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẾN CẦU
TỈNH TÂY NINH

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8.38.01.07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân
huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh” là do chính tôi thực hiện.
Toàn bộ các tài liệu, cơ sở pháp lý, các dẫn chứng số liệu được tôi sử
dụng để phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn đều do tôi tự tìm hiểu bằng
kinh nghiệm trong nghề nghiệp và đảm bảo độ chính xác theo yêu cầu của
một luận văn khoa học.
Tây Ninh, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Trương Đức Hoàng


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1 NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP VÀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN ...................................................... 7
1.1. Mội số vấn đề lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ............................................................................................................ 7
1.1.1 Các khái niệm: Quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....... 7
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất.............................................................. 7
1.1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................. 12
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. ......................................................................................... 15
1.1.3. Nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. ......................................................................................... 19
1.1.3.1. Nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 19
1.1.3.2. Hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .... 22
1.2. Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân
dân ................................................................................................................. 23
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân ....................... 23
1.2.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân....... 25
1.3. Cơ sở pháp lý của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân...................................................... 28


Chương 2 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN
DÂN HUYỆN BẾN CẦU, TỈNH TÂY NINH ............................................ 34
2.1. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh ................ 34
2.2. Tranh chấp do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm
điều kiện về hình thức và nội dung.............................................................. 35

2.2.1. Tranh chấp do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm
điều kiện về hình thức .................................................................................... 35
2.2.1.1 Nhận xét tranh chấp do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vi phạm điều kiện về hình thức........................................................................ 43
2.2.1.2 Nhận xét tranh chấp do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vi phạm điều kiện về hình thức........................................................................ 50
2.2.2. Tranh chấp do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm
điều kiện về nội dung ..................................................................................... 51
2.2.2.1 Nhận xét tranh chấp do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vi phạm điều kiện về nội dung ......................................................................... 56
Chương 3 CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ GÓC NHÌN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ............................ 58
3.1. Một số hạn chế và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................ 58
3.1.1. Một số hạn chế, vướng mắc phát sinh trong quá trình giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân
dân huyện Bến Cầu trong thời gian qua....................................................... 58
3.1.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân ................... 64
KẾT LUẬN .................................................................................................... 73
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật dân sự

BLTTDS

Bộ luật tố tụng dân sự

HĐXX

Hội đồng xét xử

LĐĐ

Luật Đất đai

LDS

Luật dân sự

NXB

Nhà xuất bản

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TAND

Tòa án nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân

VKS

Viện kiểm sát


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tranh chấp về bất động sản nói chung và về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đang là vấn đề hết sức phức
tạp, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội. Nguyên
nhân của các tranh chấp, cơ chế giải quyết tranh chấp có bảo vệ được kịp thời
và chính xác quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch hay không là
những vấn đề rất quan trọng và phải được thực hiện phù hợp với các quy định
của pháp luật.
Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng
như đi sâu vào phân tích, đánh giá những vướng mắc từ thực tiễn xét xử là nội
dung quan trọng để góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện
nay là TAND, nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi
tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Những năm qua, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc
biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng
gia tăng cả tính chất và mức độ phức tạp. Thực tiễn xét xử tại TAND huyện
Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh đối với các dạng tranh chấp này ngày càng gia tăng
và chiếm tỷ lệ lớn trong các dạng tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Nhìn chung, ngành TAND đã giải quyết thành công một

số lượng lớn các vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, chất lượng xét xử ngày càng cao, phần nào bảo vệ được quyền lợi và lợi
ích hợp pháp của các bên tranh chấp, Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận rằng, vì
nhiều lý do khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải quyết tranh chấp
chưa thực sự đem lại hiệu quả mong muốn. Số lượng án bị hủy, sửa ngày
càng gia tăng. Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu vẫn đang tồn tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao
1


kết giả tạo, lừa dối nhau, thực hiện chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền
sử dụng hợp pháp của mình, giao kết chuyển nhượng sự dụng đất vi phạm
điều cấm của pháp luật, vi phạm về hình thức của hợp đồng, không tuân thủ
theo quy định của pháp luật…xâm phạm đến quyền lợi và lợi ích cá nhân, lợi
ích xã hội, đặc biệt là gây nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải
quyết tranh chấp tại Tòa. Bên cạnh đó, việc xác minh hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo theo quy định pháp luật vẫn còn bộc
lộ nhiều bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều
lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô
hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm
quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Qua nghiên cứu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất
và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hiện hành để giải quyết tại TAND nhằm phát hiện ra
những hạn chế, thiếu sót, bất cập của hệ thống pháp luật và từ đó đưa ra được
những kiến nghị, giải pháp giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có những
điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật về đất
đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong điều kiện
hội nhập hiện nay. Sự nhận thức đúng đắn , đầy đủ các quy định về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi

thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của TAND.
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài “Giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - từ thực
tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh” làm luận
văn thạc sĩ của học viên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian qua, có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài viết của
các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành
2


TAND đề cập đến vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
cả khía cạnh lí luận và thực tiễn. Cụ thể: Bài viết “Các đặc trưng pháp lý của
quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của TS. Trần Quang Huy đăng trên tạp chí
Nhà nước và Pháp luật số 10/2007; Đề tài cấp bộ năm 2001 của TAND tối
cao, do Nguyễn Văn Luận làm chủ nhiệm đề tài “Tranh chấp đất đai và thẩm
quyền giải quyết của TAND”; bài viết “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng
con đường Tòa án qua thực tiễn tại một địa phương” của Mai Thị Tú Oanh
đăng trên tạp chí Nhà nước và pháp luật số 08/2009; Luận văn Thạc sĩ luật
học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và Pháp luật đề tài “Cơ
sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiêu quả giải quyết các tranh chấp về
quyền sử dụng đất tại TAND”; Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị
Thu Thảo (2017) đề tài “Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất lâm
nghiệp từ thực tiễn xét xử của TAND huyện Hoài Ân, tỉnh Bình Định”; Báo
cáo tham luận “ Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND – Kiến
nghị và giải pháp” của TS. Nguyễn Văn Cường và cử nhân Trần Văn tăng,
Viện khoa học xét xử, TAND tối cao tại hội thảo “ Tình trạng tranh chấp và
khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08-09 tháng 10
năm 2008 tại Buôn Ma Thuột – Đăk Đăk, Luận văn Thạc sĩ luật học của Châu
Huế (2003), khoa luật, Đại học quốc gia Hà Nội; “ Tranh chấp đất đai theo

luật đất đai 2003”…
Các công trình, các bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận
định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về
những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về tranh
chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, một công
trình nghiên cứu độc lập và riêng về tranh chấp giải quyết tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt lại đặt vấn đề nghiên cứu từ
thực tiễn thực thi tại TAND huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh thì đây là công

3


trình mang tính chuyên biệt và chưa được nghiên cứu trước đây. Vì vậy, đề tài
nghiên cứu của tôi vẫn mang ý nghĩa lí luận và thực tiễn sâu sắc.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn
Đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất – từ thức tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh
Tây Ninh” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt
động xét xử tại TAND huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh. Từ đó đề xuất những
giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại TAND. Nghiên cứu
các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại TAND; căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu
quả của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại TAND.

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất tại TAND, từ
đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TAND hiện nay.
- Nêu phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, góp phần hoàn
thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, giúp các cơ quan chức năng nói chung và TAND
4


nói riêng giải quyết tranh chấp này một cách hiệu quả, tránh việc khiếu kiện
kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống xã hội.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
Luận văn có đối tượng nghiên cứu là: Các văn bản quy phạm pháp luật
nội dung về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải
quyết tranh chấp này qua các thời kỳ khác nhau; thực tiễn công tác giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND huyện Bến
Cầu, tỉnh tây Ninh thông qua một số vụ án cụ thể trong những năm gần đây.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như:
- Phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp duy vật lịch sử Mác –
Lênin.
- Phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích
logic, phương pháp đánh giá.
- Phương pháp thống kê: nghiên cứu chi tiết các số liệu lưu trữ tại sổ
theo dõi thụ lý và giải quyết án dân sự của Toà án nhân dân huyện Bến Cầu,
tỉnh Tây Ninh, tổng số vụ án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu, đồng thời ghi nhận chi tiết nội dung vô hiệu, từ đó xác định tỷ lệ hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên thực tế.

- Phương pháp liệt kê: đưa ra các tranh chấp, đưa ra các chỉ tiêu phân
loại hợp đồng vô hiệu cơ bản đang tồn tại.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Có thể coi luận văn là công trình nghiện cứu chuyên sâu và toàn diện về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND từ thực tiễn áp dụng pháp
luật để xét xử các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Những kết luận và đề xuất, kiến nghị mà luận văn nêu ra đều có cơ sở khoa
học và thực tiễn. Vì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong các nghiên cứu, đào
5


tạo luật học và tài liệu cho cán bộ Tòa án, Viện kiểm sát trong hoạt động thực
tiễn.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm 3 chương:
Chương 1: Những vẫn đề lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân.
Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh.
Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ góc nhìn áp dụng pháp luật.

6


Chương 1
NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
1.1. Mội số vấn đề lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
1.1.1 Các khái niệm: Quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia. Ngoài ý
nghĩa là cơ sở vất chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy
trì một ranh giới quyền lực Nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định.
Không chỉ có vậy, đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất
đai là một tài nguyên vô tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về
không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời.
Chính vởi vậy, nhằm đảm bảo cho việc quản lí và khai thác tối đa các lợi ích
mà đất đai mang lại cho con người, pháp luật của nước ta cũng có những quy
định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm
xác lập cho nghững người trực tiếp sử dụng đất phát huy năng lực tự chủ
trong quá trình sử dụng đất. Cụ thể:
Hiến pháp 2013 tại Điều 54 của nước ta quy định:
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.
Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử đụng đất, thực hiện các
quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất được pháp
luật bảo hộ”.
7


Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, LĐĐ 2013 tại Điều 4 khẳng
định rõ hơn quyền sở hữu đất đai. Theo đó, Điều 4 khẳng định: Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Với vai trò chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông
qua hàng loại các quyền như: Quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức
sử dụng đất; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lí nhà nước ở cả
phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài
chính đối với người sử dụng đất, điều tiết các thu nhập đối với người sử dụng
đất và thực hiện quyền giải quyết tranh chấp, bất đồng, các khiếu nại, tố cáo
về đất đai.
Với các quy định cụ thể này là một trong ba quyền năng của quyền sử
hữu đó là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo
cách tiếp cận truyền thống từ Luật La Mã về quyền sở hữu tài sản. Theo đó,
khi một tài sản được xác định thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó có
quyền được chi phối đối với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn
cho nhu cầu của họ việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng
thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trong những cách thức chi phối
của người có quyền sở hữu tài sản, miễn sao trong quá trình thực hiện quyền
sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mình phải không được vượt khỏi
phạm vi pháp luật quy định. Với ý nghĩa đó, quyền sử dụng tài sản là một
trong những cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản. Pháp luật Việt Nam
cũng tiếp cận quyền sở hữu tài sản từ quan điểm gốc rễ này. Cụ thể, Bộ luật
đân sự năm 2015, Điều 158 cũng đã ra khái niệm về quyền sở hữu: “Quyền sở
hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của
chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. Từ cơ sở pháp lý nền tảng nêu trên
hoàn toàn cho phép chúng ta có cách tiếp cận đối với quyền sở hữu, quyền sử
8


dụng của những tài sản cụ thể (trong đó có tài sản là đất đai) một cách tương
tự. Theo đó, người có quyền sở hữu đối với tài sản là đất đai cũng có ba

quyền năng quan trọng: Quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và
quyền định đoạt đất đai. Trong các quyền năng cơ bản nêu trên của chủ sở
hữu đối với đất đai thì quyền có vai trò quan trọng và ý nghĩa quyết định việc
chuyển hóa đất đai từ một tài sản tự nhiên thuần túy và ở dạng “tiềm năng”,
“nguyên thủy” trở thành tài sản có giá trị và giá trị sử dụng cụ thể để đáp ứng
cho nhu cầu của con người và sự phát triển của xã hội, quyền có vai trò thực
hiện hóa ý đồ của chủ sở hữu đất đai, làm cho đất đai đó có giá trị về mặt kinh
tế đó là quyền sử dụng đất.
Khi xem xét và tiếp cận quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với quyền
sở hữu đất đai cho chúng ta thấy, quyền sử dụng đất gắn liền với chủ quyền
sở hữu và bị chi phối bởi quyền sở hữu đối với đất đai. Ở các nước duy trì chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai thì quyền sử dụng đất là một quyền năng của
quyền sở hữu không thể tách rời quyền sở hữu. Người có quyền sử dụng đất
cũng đồng thời là người có quyền sở hữu chính đáng mảnh đất đó. Trong quá
trình sử dụng đất và thực hiện các quyền đối với đất, họ cũng đồng thời là
người có quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh thuộc quyền sở hữu
của mình. Khác với các nước thực hiện quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai
nêu trên, ở các nước duy trì chế độ sở hữu Nhà nước hay chế dộ sở hữu toàn
dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì quyền sử dụng đất được tiếp cận
có phần khác biệt hơn. Theo đó, quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc
vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở
hữu của Nhà nước và cũng bị chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất
đai. Các quyền sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay
không xác lập là phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được
phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nước và cũng bị chi phối bởi
9


quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai. Các quyền sử dụng đất của mỗi tổ
chức, cá nhân có được xác lập hay không là dựa trên cơ sở chuyển giao hoặc

cấp phép của Nhà nước mới có được. Tuy nhiên, trong quá trình khai thác và
sử dụng đất ấy, quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập
tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế
định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác, người có quyền sử
đụng đất được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và sử dụng cho
các nhu cầu và mục đích khác nhau.
Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 54 Hiến
pháp 2013 và Điều 4 LĐĐ năm 2013, Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất
cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu
tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và
họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở
hữu đất đai. Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các
hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng
đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà
nước. Theo từ điển giải thích Luật học thì: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước
là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích
phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất
một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng.
Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà
nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất”. Theo định nghĩa này thì
quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà
nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được
Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và
trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác
quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị và khả năng sinh lợi của đất,
10


những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm vi toàn bộ đất đai của
quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không là tùy thuộc vào

Người sử đụng đất – người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ
của Nhà nước. Tuy nhiên không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở thành
chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó
phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Đến đây
có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét
chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính
độc lập (nếu xem xét chúng với ý thức là quyền khai thác trực tiếp các giá trị
của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể). Tuy không đồng nhất giữa
quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai được
chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành
một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất. Về điểm này, PGS.TS.
Phạm Duy Nghĩa cho rằng: “Phải thừa nhận quyền sử dụng đất của cá nhân
và tổ chức là quyền tài sản tư, cần được Nhà nước tôn trọng và bảo hộ. Điều
đó không có nghĩa là phải thay đổi sở hữu về đất đai. Sáng tạo ra khái niệm
quyền sử dụng đất cả người Việt Nam và người Trung Quốc dường như đã
tạo ra một khách niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: Đất đai
thuộc sở hữu của toàn dân, song quyền sử dụng đất đai thuộc về cá nhân
hoặc tổ chức”.
Như vậy, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử
dụng đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là người đại
diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lí đất đai thông qua các quyền
năng được pháp luật ghi nhân và đảm bảo thực hiện, đó là: Quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt. Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước
trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của
đất mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người
11


sử dụng đất một trong 3 quyền năng của mình trong đó quyền sử dụng. Nắm
trong tay quyền sử dụng đất diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh

quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, người sử dụng đất còn được thực hiện
giao dịch quyền sử dụng đất của mình như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, góp vốn…bằng giá trị quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền
lợi thiết thực cho mình. Để đảm bảo các quyền trên của người sử dụng đất
được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều
kiện để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo. Từ đây, chế
định về quyền sử dụng đất được hình thành.
Từ những phân tích trên ta có khái niệm: Quyền sử dụng đất là những
khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền
nhất định khi khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khai
thác của đời sống xã hội. Những quyền đó được pháp luật ghi nhân và bảo
đảm thực hiện trên thực tế.
1.1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển
quyền quyền sử dụng đất. Giáo trình LĐĐ đưa ra khái niệm chuyển nhượng
quyền sử đụng đất bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhượng,
theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là
bên chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng
đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và
người đó phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương
ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Mục tiêu
của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật
chất có giá trị là tiền. Thông qua đó mà tìm cho đất đai những người chủ đích
12


thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh. Điều
này phụ hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị

trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị. Mặt khác, theo quy
định tại Điều 689 BLDS 2005 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất được
thực hiện thông qua hợp đồng trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất. Hay
nói cách khác hợp đồng là hình thức bắt buộc khi thực hiện quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.
Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có thể biểu hiện là một loại hình về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó,
người sử dụng đất tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích
đất nhất định, chuyển giao nó cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất
định từ người nhận quyền sử dụng đất tương ứng với giá trị quyền sử dụng
đất. Việc chuyển nhượng phải diễn ra theo quy định của pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Nội hàm của khái niệm này được làm rõ qua đặc trưng cơ bản là sự hình
thành, tồn tại và phát triển với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ
sở hữu Nhà nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chỉ mới xuất hiện từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được
ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980. Vì vậy, khái
niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt
trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà
nước là người đại diện là chủ sở hữu; các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ
được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền
chuyển nhượng quyền sử đụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình
tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của
13


các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. vì những lý do khác nhau mà người có

quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử
dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất
nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu
cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định và bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất với nhà
Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước
thiết lập một quan hệ mới về sử dụng đất. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền
sử dụng đất nói trên phải thông đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà
nước. Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa
là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để
việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một
vòng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:
Thứ nhất: Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc
Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành
vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử
dụng đất, vì vậy phải đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được
chuyển nhượng, Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra
một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập
quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu
quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của
đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng.
Thứ hai: Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là là
khác nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại
14


đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều
kiện chuyển nhượng sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp

để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý
nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội,
nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến dự ổn định kinh tế
chính là nông nghiệp.
Thứ ba: Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp
thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về thuế
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích của Nhà nước đưa ra quy định
này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát
sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Ngoài
ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính
theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh những đặc trưng nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất còn có những đặc trưng riêng; điều này được phản án rõ khi so sánh,
đối chiếu với một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất đai khác.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng là hiện tượng bình thường diễn ra trong đời sống
xã hội và chúng đã tồn tại ở mọi thời kỳ lịch sử. Tuy nhiên, tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ thực sự tăng mạnh và phức tạp kể
từ khi đất nước bước sang nền kinh tế thị trường. Nhà nước quản lý xã hội
thông qua hệ thống pháp luật, chính sách thuế, đất đại được thừa nhận có giá
trị, quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường và bị chi phối
bởi các quy luật của thị trường.

15


Hiện tượng tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
luôn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, nhất là những thời kỳ thị trường bất

động sản phát triển sôi động, các giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang
lại cho các nhà đầu tư từ các giao dịch này lớn cũng đã kéo theo những hệ lụy
như: Vì mục đích tối thượng là lợi nhuận nên các chủ thể tham gia giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bất chấp pháp luật thực hiện các giao
dịch trái với các qui định của pháp luật. Biểu hiện của hàng loạt các sai phạm
trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải kể đến là: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công
chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; chủ thể
tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều
kiện hoặc không được phép thực hiện giao dịch; đối tượng của hợp đồng là
quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để giao
dịch. Bên cạnh đó, quá trình thực hiện hợp đồng do một trong các bên không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết, các thỏa thuận trong hợp
đồng…Tất cả các biểu hiện của những sai phạm trên là nguyên nhân làm phát
sinh các mâu thuẫn, các bất đồng và dẫn đến tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có thể được biểu hiện ở nhiều dạng khác nhau: Về chủ thể, về đối
tượng, về giá cả, về phương thức thanh toán…song chúng đều phản ánh một
bản chất chung đó là những bất đồng, mâu thuẫn và xung đột về quyền và
nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử đụng đất. Xung đột đó có thể được biểu hiện trực tiếp giữa
bên chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng, nhưng cũng có thể là xung
đột liên quan tới lợi ích của người thứ ba khi họ cho rằng, một bên trong quan
hệ chuyển nhượng không thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, các thỏa
thuận trong hợp đồng, làm phương hại tới quyền và lợi ích chính đáng của
16


phía bên kia hoặc chủ thể khác có liên quan. Thông thường, đối với những
mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị hoặc lợi ích của cá bên hướng tới không lớn,

hậu quả không nặng nề, nguyên nhân của sự xung đột có những tác động
khách quan thì chúng có thể được giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho các
bên. Tuy nhiên, trên thực tế, có những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị của
quyền sự dụng đất trong hợp đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên để
lại những tổn thất và thiệt hại cho phía bên kia nặng nề…hai bên không thể
tìm được tiếng nói chung trong việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì
tranh chấp là điều tất yếu không tránh khỏi. Và nếu những mâu thuẫn, xung
đột này không được giải quyết nhanh chóng, triệt để, quyền và lợi ích của các
bên không được giải quyết ổn thỏa, công bằng thì đây là một trong những
nguyên nhân gây tác động đến kinh tế, xã hội.
Từ phân tích trên có thể hiểu: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích,
về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được biểu hiện thông qua những đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất: Các chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng
đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai. Quyền sử dụng đất của các chủ
thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước
hoặc được Nhà nước trao cho, người sử dụng đất bên cạnh quyền được tiến
hành khai thác các giá trị và khả năng sinh lời của đất, họ còn được thực hiện
các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất xảy ra thì chủ thể tranh chấp trong trường hợp này chỉ là chủ thể
có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai.
17


Thứ hai: Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử
dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo quy định của

pháp luật. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các
bên tranh chấp mà thuộc quyền sỡ hữu của Nhà nước. Đối tượng của tranh
chấp được biểu hiện dưới dạng quyền - quyền sử dụng đất chứ không phải
bản thân đất đai. Điều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản
thông thường khác, chúng thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp.
Đây cũng là yếu tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp
đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại TAND nói riêng. Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ
hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ mà còn bảo
vệ cho chủ thể sở hữu–đó là Nhà nước.
Thứ ba: tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của
các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh hậu quả xấu về nhiều mặt như:
Có thể gây mất ổn định xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, gây
đình trệ sản xuất, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh
chấp. Vì vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải hướng tới ổn định kinh tế, chính trị, xã hội.
Thứ tư: Trạnh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý
của Nhà nước. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý
đất đai thông qua hệ thống pháp luật như: Hiến pháp, BLDS, LĐĐ, BLTTDS,
Luật Thương mại, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Công chứng, Luật
Hôn nhân và Gia đình…Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính sách của Nhà nước
không được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng tới trật tự quản lý hành
chính mà Nhà nước đã thiết lập.
18


1.1.3. Nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.

1.1.3.1. Nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra là hậu
quả của những nguyên nhân nhất định. Nó là biểu hiện cụ thể của những mâu
thuẫn bất đồng về lợi ích kinh tế của các chủ thể sử dụng đất với nhau. Trong
những năm vừa qua tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đã diễn ra ở hầu hết các địa phương trong cả nước. Tuy mức độ, tính chất và
phạm vi khác nhau nhưng nhìn chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đã gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an
toàn xã hội. Từ thực tế của hiện tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, có thể rút ra một số nguyên nhân chủ yếu sau đây:
Thứ nhất: Do lịch sử để lại: Chiến tranh, sự thay đổi vê chế độ sở hữu
về đất đai, sự đổi mới về chính sách kinh tế. Đó là những vấn đề lịch sử để lại
và hậu quả là ngày hôm nay chúng ta đang phải giải quyết nhiều các tranh
chấp về đất đai với tính chất phức tạp, mức độ gay gắt, có những tranh chấp
rất khó giải quyết. Chiến tranh đã làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, về ranh
giới đất đai gây ra những dạng tranh chấp như: Tranh chấp giữa chủ sử dụng
trước đây (đi chiến đấu lâu ngày trở về, chạy giặc, chạy nạn...) với những
người đang chiếm hữu đất, tranh chấp về ranh giới đất đai do người có đất đi
sơ tán, chạy loạn khá lâu... Việc thay đổi chế độ sở hữu về đất đai (từ đất đai
thuộc nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu tư nhân trước Hiến pháp
năm 1980) đã khiến nhiều những tranh chấp về việc trưng thu, trưng dụng,
thu hồi đất xảy ra. Về chính sách kinh tế, các chủ trương hợp tác hóa trong
sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã đã gây ra không ít các tranh
chấp về đất nông nghiệp ở khu vực nông thôn.
19