Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam hiện nay ( Luận văn thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒNG PHÚC

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2018


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒNG PHÚC

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 838.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN ĐỨC MINH

HÀ NỘI, năm 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

NGUYỄN HỒNG PHÚC


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên và hướng dẫn của các
thầy cô giáo, gia đình, bạn bè, đồng nghiệp trong suốt khóa học cũng như thời gian
nghiên cứu đề tài luận văn.
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến
PGS.TS Nguyễn Đức Minh – thầy giáo kính mến đã hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng
dẫn, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu
Luận văn của mình.
Đồng thời, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới Ban Giám hiệu,
toàn thể quý thầy cô, cán bộ thuộc Học viện Khoa học xã hội Việt Nam nói chung và
tại cơ sở Đà Nẵng của Học viện nói riêng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong
suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc sĩ.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã

luôn ở cạnh động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài
nghiên cứu của mình.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong hội đồng chấm luận
văn đã cho tôi những đóng góp quý báu để hoàn chỉnh luận văn này.
Đà Nẵng, ngày …. tháng …. năm 2018
Tác giả


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ...................................................................................................................... 1
Chương 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN
DỤNG ........................................................................................................................... 4
1.1. Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai

4

1.2. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

12

1.3. Hợp đồng tín dụng và mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp
23
Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ ............... 30
HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ................................................................ 30
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại

30

2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong
quan hệ hợp đồng tín dụng

45

Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP ............. 63
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO .......................... 63
HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ................................................................ 63
3.1. Dự báo và định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng

63

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để
đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng

66

KẾT LUẬN ................................................................................................................ 80
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật dân sự

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm

BPBĐ

Biện pháp bảo đảm

TSHTTTL

Tài sản hình thành trong tương lai

NƠHTTTL

Nhà ở hình thành trong tương lai

NHTM

Ngân hàng thương mại

TCTD

Tổ chức tín dụng


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Hòa nhịp vào sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các hoạt động đầu tư
kinh doanh bất động sản luôn tăng trưởng và biến động không ngừng. Điều này đã
tạo ra nhu cầu rất lớn về huy động nguồn vốn nhằm phát triển các loại hình nhà ở,
kéo theo sự phong phú của các hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm đi kèm.
Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng của các ngân hàng thương mại đang hoạt động tại
Việt Nam, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền vay không những rất được ưa
chuộng mà còn hiệu quả, và việc sử dụng NƠHTTTL làm tài sản thế chấp là điển
hình và phổ biến hiện nay.
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm chứa đựng nhiều rủi ro, và càng rủi ro
hơn khi tài sản thế chấp là NƠHTTTL. Thực tiễn thực hiện loại thế chấp này đã
phát sinh không ít tranh chấp. Tuy nhiên, những lợi ích mà loại thế chấp này mang
lại cho sự phát triển của thị trường bất động sản là không thể phủ nhận. Do vậy để
tạo hành lang pháp lý đầy đủ, chặt chẽ, phù hợp với thực tiễn cuộc sống và thúc đẩy
sự phát triển kinh tế thị trường, thì việc nghiên cứu một cách có hệ thống khoa học
các quy định pháp luật về thế chấp NƠHTTTL và việc áp dụng phù hợp vào thực
tiễn các giao dịch dân sự, kinh tế là hết sức cấp thiết.
Với mong muốn sẽ góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định pháp luật hiện
hành về thế chấp NƠHTTTL và khẳng định vai trò, vị trí của biện pháp thế chấp
này trong nền kinh tế sôi động ngày nay nên tôi đã lựa chọn đề tài “Thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng theo
pháp luật Việt Nam hiện nay” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Thực tiễn thực hiện hợp đồng NƠHTTTL phát sinh không ít tranh chấp, do
đó đã nhận được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu. Có nhiều bài viết, công
trình liên quan đến chủ đề này được đăng trên các tạp chí, thời báo,… Nhưng gần
đây nhất, và trong phạm vi tài liệu tác giả thu thập được thì có thể kể đến 2 công
trình gần gũi với đề tài tác giả đã chọn là luận văn Thạc sĩ Luật học “Thế chấp nhà
ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thanh

1

Thúy, bảo vệ tại Trường Đại học Quốc gia Hà Nội vào năm 2014; luận văn Thạc sĩ
Luật “Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của
Ngân hàng thương mại tại Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Hải Hà, bảo vệ tại
Trường Đại học Quốc gia Hà Nội vào năm 2015.
Các công trình nói trên chủ yếu khảo sát những quy định pháp luật có hiệu
lực từ năm 2013 trở về trước, trong khi kể từ sau năm 2013 đến nay quy định pháp
luật về vấn đề này đã có nhiều thay đổi, tiêu biểu là việc ban hành và có hiệu lực thi
hành của Bộ luật dân sự năm 2015, Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động
sản năm 2014, Luật Công chứng năm 2014 cùng một số nghị định, thông tư hướng
dẫn thi hành về việc nhận thế chấp, đăng ký thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm
đối với nhà ở,…Tính đến nay, hầu như chưa có công trình nghiên cứu nào phân tích
chuyên sâu về quy định mới cũng như chỉ ra các bất cập, vướng mắc trong thực thi
pháp luật.
Do vậy luận văn sẽ là đề tài tập trung nghiên cứu cụ thể thế chấp là
NƠHTTTL theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành để đảm bảo nghĩa vụ phát
sinh từ hợp đồng tín dụng ngân hàng, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này
tại Việt Nam và đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cũng như các
giải pháp bổ sung nhằm giải quyết hiệu quả các vấn đề còn vướng mắc, bất cập
trong thực tiễn.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu: Tác giả xác định mục đích chính của luận văn là
phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định pháp luật hiện
hành điều chỉnh các giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai; đánh giá tính hiệu quả của những quy định hiện hành, chỉ ra những vướng mắc
còn tồn tại ngay cả khi Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật nhà ở năm 2014 đã có hiệu
lực pháp luật.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu: Từ đó tác giả đề xuất ý kiến để tiếp tục hoàn thiện
quy định pháp luật, giảm thiểu tính rủi ro của loại thế chấp này, góp phần phát huy

vai trò tích cực của chế định thế chấp NƠHTTTL trong thực tiễn hoạt động bảo đảm
tiền vay của ngân hàng thương mại.

2


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu: Luận văn sẽ nghiên cứu quan hệ pháp luật thế
chấp NƠHTTTL được quy định trong các văn pháp luật Việt Nam hiện hành.
4.2. Phạm vi nghiên cứu: Trong đó có phân tích các quy định trong các văn
bản pháp luật trước đây.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận: Luận văn dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác
– Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các văn kiện của Đảng, pháp luật của nhà nước.
Đồng thời luận văn còn kế thừa các công trình nghiên cứu của tập thể và các cá
nhân liên quan đến đề tài.
5.2. Phương pháp nghiên cứu: Để hoàn thành luận văn này tác giả đã sử
dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó đặc biệt coi trọng các
phương pháp sau: Thống kê xã hội học, phân tích, so sánh, tổng hợp.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa lý luận: Kết quả nghiên cứu luận văn sẽ làm sáng tỏ vai trò của
lý luận và thực tiễn của đề tài. Đồng thời, xây dựng nên khái niệm thế chấp
NƠHTTTL, nêu lên được thực trạng áp dụng quy định pháp luật hiện nay đối với
chế định này.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn: Chỉ ra những vướng mắc và bất cập và phương hướng
hoàn thiện pháp luật là cơ sở quan trọng để các cơ quan chức năng trong phạm vi, thẩm
quyền của mình sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực tương ứng.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận
văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai để đảm bảo hợp đồng tín dụng.
Chương 2: Thực trạng pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng.

3


Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
1.1. Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm tài sản hình thành trong tương lai
1.1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Theo quy định pháp luật hiện hành,“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản” [4, Khoản 1 Điều 105].
Khái niệm về tài sản của BLDS đã đưa ra nội hàm của vật khác hẳn với quy
định cũ đó là “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và
các quyền tài sản” [2, Điều 172]. Như vậy khái niệm tài sản của BLDS đã không
còn “vật có thực” mà chỉ còn lại vật. Khái niệm vật bây giờ đã rộng hơn bao quát
hơn so với trước, không bị giới hạn trong từ “có thực” mà đã là vật nói chung, theo
đó có thể hiểu được là vật có thực, vật vô hình, vật tồn tại trong tương lai hay dạng
vật chất nào khác tồn tại khách quan trong thế giới chúng ta. Với sự phát triển
không ngừng của khoa học kỹ thuật cùng với sự tăng trưởng liên tục của thương
mại kinh tế trên toàn cầu thì giới hạn của vật hầu như càng ngày càng mở rộng và
không có giới hạn cụ thể, do vậy việc mở rộng nội hàm của vật trong khái niệm tài
sản là phù hợp với sự phát triển chung của xã hội và khoa học pháp lý để dự liệu
một cách bao quát được các quan hệ pháp luật phát sinh và có cách thức điều chỉnh

tương ứng sao cho trong từng quan hệ pháp luật cụ thể.
Từ năm 1999, pháp luật Việt Nam đã sử dụng khái niệm TSHTTTL để trong
quy định về thực hiện thế chấp tài sản “TSHTTTL là động sản; bất động sản được
hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của
bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang
xây dựng các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” [24, Điều 2] và “nghĩa
vụ có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều tài sản, kể cả TSHTTTL bằng một
hoặc nhiều biện pháp bảo đảm” [24, Điều 4].
Sau một thời gian áp dụng, khái niệm TSHTTTL đã thể hiện một số bất cập

4


cũng như chưa rõ ràng. Quy định TSHTTTL là động sản, bất động sản hình thành
sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm
chỉ giới hạn TSHTTTL ở vật, chưa đề cập cụ thể tới các dạng tài sản khác, các khái
niệm còn chung chung và không có sự xác định cụ thể chắc chắn đối với các trường
hợp cụ thể. Trong khái niệm đã nêu rõ các loại TSHTTTL là hoa lợi, lợi tức, tài sản
hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng và các tài sản khác. Việc liệt kê
như vậy sẽ không thể nào bao quát chung được toàn bộ các loại tài sản là
TSHTTTL, vì theo xu hướng phát triển thì ngày càng có nhiều loại TSHTTTL phát
sinh chẳng hạn như quyền đòi nợ hình thành trong tương lai, máy móc, thiết bị hình
thành theo đơn đặt hàng…
Chính vì những hạn chế đó mà đến năm 2005, chế định này đã được ghi nhận
“Vật dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình
thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản
thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch
bảo đảm được giao kết” [3, Khoản 2, Điều 320], tiếp theo đó thì để chi tiết về giao
dịch bảo đảm đối với TSHTTTL như sau: “TSHTTTL là tài sản thuộc sở hữu của
bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được

giao kết. TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm” [25, Điều 4] và sau đó đã
ban hành quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ –
CP đã quy định rõ ràng hơn TSHTTTL bao gồm:
a) Tài sản hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp
tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký
theo quy định của pháp luật;
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. [29,
Điều 1].
Đến khi BLDS 2015 chính thức có hiệu lực, nội hàm của TSHTTTL đã được

5


quy định rõ hơn nữa, bao gồm:
“a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời
điểm xác lập giao dịch.” [4, Khoản 2 Điều 108]
Thời điểm xác lập quyền sở hữu được xem là mốc để xác định TSHTTTL,
BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu là đối với tài sản mua bán
là thời điểm giao hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác; đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền
sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ
tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó [3, Điều 439]. Vì vậy đối với tài sản bắt
buộc phải đăng ký quyền sở hữu, chỉ được xác lập quyền sở hữu khi đã hoàn tất thủ
tục đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản đã hình thành xong. Nếu theo quy định
pháp luật cũ thì trường hợp tài sản hình thành trước thời điểm nghĩa vụ được xác lập

hoặc giao dịch bảo đảm thì không phải là TSHTTTL, còn nếu căn cứ theo quy định
mới, nếu tài sản hình thành rồi nhưng chưa thuộc quyền sở hữu thì là TSHTTTL,
đây là điểm khác nhau cơ bản giữa pháp luật cũ và mới.
Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã quy định rõ ràng hơn về khái niệm TSHTTTL
so với Nghị định 163/2006/NĐ-CP cụ thể là đã quy định TSHTTTL bao gồm: Tài sản
hình thành từ vốn vay, điều này rất phù hợp với thực tiễn các ngân hàng hiện nay; Tài
sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm, có thể hiểu là tài sản đó đang trong quá trình hình thành,
chưa hoàn thiện tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản đã hình thành và
thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch
bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định pháp luật. Nghĩa là tài sản
thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch
bảo đảm được giao kết bao gồm cả trường hợp tài sản đã được hình thành tại thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm, là đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng vì lý
do nào đó mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Như đã phân tích ở trên
thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thì khái niệm TSHTTTL tại các quy định
hiện hành đã lấy mốc xác định TSHTTTL là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu của

6


Luận vận đậy đu ở file:Luận vận Full