Thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam hiện nay tt

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
K

NGUYỄN NGỌC PHƢƠNG

THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP
ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số

: 60.38.01.07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2017


Công trình đƣợc hoàn thành tại:
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:

PGS. TS LÊ THỊ THU THỦY

Phản biện 1: TS. NGUYỄN AM HIỂU
Phản biện 2: TS. HỒ NGỌC HIỂN

Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp
tại: Học viện Khoa học xã hội

hồi

giờ

ngày tháng năm 2017

C th t m hi u luận văn tại:
Thư viện Học viện Khoa học xã hội


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Khi nền kinh tế thị trường ra đời và phát tri n ở Việt Nam vào
những năm 1980 cho tới nay, nhu cầu sử dụng vốn trong xã hội ngày một
lớn. Đ đáp ứng nhu cầu đ , các TCTD đã xuất hiện với vai trò hết sức đặc
biệt và quan trọng đ là trung gian tài chính. Các tổ chức này một mặt huy
động nguồn vốn “nhàn rỗi” từ xã hội, một mặt đầu tư ngược trở lại vào xã
hội đ phát tri n nền kinh tế thị trường thông qua việc cho các cá nhân,
doanh nghiệp vay vốn. Bản chất hoạt động của các TCTD luôn ẩn chứa
nhiều rủi ro nên cần phải c những biện pháp bảo đảm đ các tổ chức này
hoạt động một cách hiệu quả, trong đ c các biện pháp bảo đảm tiền vay.
Hiện nay, trong thực tế tại các TCTD ở Việt Nam, biện pháp bảo đảm tiền
vay được áp dụng phổ biến là thế chấp tài sản.
Tùy theo mục đích và điều kiện của người vay mà tài sản thế
chấp hiện nay c sự khác nhau từ động sản như ô tô, tầu thủy thậm chí là
máy bay cho đến bất động sản như nhà ở, quyền sử dụng đất, nhà
xưởng,… . Tuy nhiên, thực tế cho thấy loại tài sản thế chấp phổ biến

nhất hiện nay là nhà ở. Mặc dù các quy định pháp luật của Việt Nam
hiện nay khá chú trọng tới các giao dịch liên quan tới nhà ở, trong đ c
cả thế chấp, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều đi m không thống nhất, chồng
chéo dẫn tới việc thực hiện còn gặp nhiều kh khăn. Đặc biệt trong bối
cảnh hiện nay BLDS 2015 vừa c hiệu lực lại càng tạo ra nhiều đi m
không thống nhất với những văn bản pháp luật cũ như Luật nhà ở 2014,
Luật đất đai 2013,… Trong quá tr nh làm việc thực tế tại các tổ chức
hành nghề công chứng, tác giả Luận văn đã c cơ hội được tiếp cận với
rất nhiều hợp đồng thế chấp mà đối tượng là nhà ở, qua đ cũng thấy
được những kh khăn, vướng mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp
phải. Đ là những lý do mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà ở để bảo
đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện
nay” đ làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của m nh.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay đã c nhiều công tr nh nghiên cứu bao gồm kh a luận
tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ về vấn đề bảo đảm tiền vay
của các TCTD. Nhưng thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng
ngân hàng lại là vấn đề khá mới mẻ, tuy đã được đề cập đến trong các

1


công tr nh nghiên cứu nhưng chưa chuyên sâu, và mới dừng ở việc phân
tích một số khía cạnh hoặc trên một số địa bàn nhất định. Trong quá
tr nh thực hiện đề tài này, tác giả c tham khảo các bài nghiên cứu đ và
từ đ đưa ra quan đi m của cá nhân m nh. Một số công tr nh nghiên cứu
c th k đến như:
- Lê Nguyễn Nhu (2010), Hợp đồng thế chấp nhà, đất trên địa
bàn Thành phố Cần Thơ, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học
xã hội, Hà Nội.

- Phan Thụy Vi (2010), Thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp
đồng tín dụng ngân hàng qua thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận
văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
- Trần Thị B nh An (2013), Thế chấp quyền sử dụng đất ở của
cá nhân, hộ gia đ nh tại các tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam
hiện nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
- Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà ở h nh thành trong
tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa
Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
C th nhận thấy những công tr nh nghiên cứu nêu trên đã c
những phân tích sâu sắc về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài
sản, hợp đồng thế chấp nhà, thế chấp quyền sử dụng đất ở, thế chấp nhà
ở h nh thành trong tương lai. Tuy nhiên vấn đề thế chấp nhà ở đ bảo
đảm hợp dồng tín dụng ngân hàng th chưa được quan tâm và phân tích
chuyên sâu.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
 Mục đích nghiên cứu:
Thông qua việc nghiên cứu lý thuyết và phân tích, đánh giá
những quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay về thế chấp nhà ở n i
chung, thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng n i
riêng cũng như thực tiễn áp dụng những quy định này, từ đ , đưa ra các
ý kiến đề xuất đ hoàn thiện quy định pháp luật, g p phần phát huy vai
trò tích cực của chế định thế chấp nhà ở trên thực tế, nâng cao vai trò của
hoạt động tín dụng cũng như hiệu quả của biện pháp bảo đảm tiền vay
bằng thế chấp nhà ở.
 Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Phân tích, khái quát những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở đ bảo
đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng.

2

- Phân tích, đánh giá một cách hệ thống và toàn diện các quy
định của pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh vấn đề thế chấp nhà ở
đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng.
- Phân tích, đánh giá thực trạng việc thực hiện những quy định pháp
luật về thế chấp nhà ở đ bảo đảm bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng.
- Đề xuất các định hướng và giải pháp g p phần hoàn thiện
những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở đ bảo
đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của Luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu
các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà
ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, đồng thời nghiên cứu thực
tiễn áp dụng vấn đề này. Cụ th hơn, Luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu
về vấn đề thế chấp nhà ở đ bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ
hợp đồng tín dụng ngân hàng (mà không phải tất cả các nghĩa vụ khác
phát sinh từ hợp đồng tín dụng), với đối tượng là nhà ở riêng lẻ và nhà ở
chung cư đã h nh thành theo quy định của BLDS 2015 và Luật nhà ở
2014. Luận văn sẽ không nghiên cứu về thế chấp nhà ở h nh thành trong
tương lai.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá tr nh nghiên cứu đ hoàn thành luận văn, tác giả đã
vận dụng các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ
nghĩa Mác – Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên
cứu luật học truyền thống cũng được sử dụng trong Luận văn bao gồm:
phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích,
tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát h a, phương pháp lịch sử, tư
duy logic, phương pháp quy nạp, diễn giải,… đ làm sáng tỏ nội dung và
phạm vi nghiên cứu của đề tài.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Việc nghiên cứu một cách c hệ thống vấn đề thế chấp nhà ở đ
bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay
mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Về phương diện lý luận, luận
văn tiến hành hệ thống h a và làm sáng tỏ những lý thuyết như các khái
niệm, đặc đi m thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân
hàng. Điều này cũng g p phần làm cơ sở cho việc nghiên cứu các quy

3


định pháp luật và đề xuất các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp
luật về thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Về phương diện thực tiễn, việc hệ thống h a các quy định của
pháp luật về thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng sẽ
giúp các TCTD, các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan và cá
nhân liên quan khác nắm rõ hơn về các quy định, tr nh tự, thủ tục trong
việc thế chấp nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với thế chấp nhà ở,
và xử lý nhà ở thế chấp. Đồng thời hi vọng những kiến nghị của luận văn
sẽ đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện các quy định
pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng
ngân hàng, phát huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế, g p
phần phát tri n lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh
tế phát tri n.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo,
nội dung của Luận văn bao gồm ba chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật thế chấp nhà ở đ
bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng
Chương 2: Quy định pháp luật và thực trạng thực thi pháp luật

về thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế
chấp nhà ở đ bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng
Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ
Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp nhà ở
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở
Qua phân tích, tác giả đưa ra khái niệm: Nhà ở là một loại BĐS
được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con
người, nhà ở có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất,
phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước.
1.1.1.2. Đặc đi m của nhà ở

4


- Nhà ở là đối tượng của quyền sở hữu: theo pháp luật dân sự th
tài sản bao gồm động sản và BĐS. trong đ nhà ở là một loại của BĐS.
Do vậy chủ th là chủ sở hữu của nhà ở c đầy đủ các quyền sở hữu bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
- Xác lập quyền sở hữu nhà ở thông qua việc đăng ký theo quy
định của pháp luật: việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở được quy định trong
khá nhiều văn bản pháp luật. Đầu tiên c th thấy trong Pháp luật dân sự c
quy định BĐS phải được đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên trong trong Luật
nhà ở 2014 th lại quy định về quyền được cấp giấy chứng nhận đối với nhà
ở thuộc sở hữu hợp pháp. Như vậy, Luật nhà ở 2014 coi việc đăng ký quyền
sở hữu nhà ở của chủ sở hữu là quyền của chủ sở hữu nhà ở. C th n i việc
đăng ký quyền sở hữu nhà ở vừa là công cụ đ cơ quan nhà nước thực hiện

chức năng quản lý nhà ở, lại vừa là quyền của chủ sở hữu nhà ở đ bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của m nh.
- Quyền sở hữu nhà ở c mối liên hệ với quyền sử dụng đất ở:
Do đặc thù của nhà ở là một công tr nh được xây dựng và liên kết định
vị trên mặt đất, vậy nên nhà ở và đất ở là hai thứ không th tách rời. Nhà
ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất riêng biệt, c th thấy rõ
ở đây, việc sở hữu loại nhà này luôn đi kèm với việc sử dụng riêng thửa
đất ở mà nhà ở đ được xây dựng nên. Như vậy nếu c quyền sở hữu
nhà ở riêng lẻ đồng nghĩa c quyền sử dụng thửa đất ở riêng biệt của căn
nhà đ .
Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành
một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013 th diện tích đất thuộc quyền
sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc,
cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn
hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng
hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công tr nh hạ tầng
bên ngoài nhà chung cư nhưng đ phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư
được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý,
sử dụng theo dự án đầu tư. Quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc
quyền sử dụng chung này là quyền sử dụng chung theo phần không th
phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích
căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư.
Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

5


sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử
dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài
- Thời hạn sở hữu nhà ở: việc quy định thời hạn nhà ở là một

điều tất yếu phải c nhằm bảo đảm an toàn cho người sử dụng nhà ở và
những người xung quanh. Đối với nhà chung cư, thời hạn sử dụng được
quy định tại Điều 99, Luật nhà ở 2014. Theo đ th thời hạn sử dụng nhà
chung cư được xác định căn cứ vào cấp công tr nh xây dựng và kết luận
ki m định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi c nhà
chung cư. Đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ, theo quy định tại Điều 125,
Luật đất đai 2013 th đất ở do hộ gia đ nh, cá nhân sử dụng c thời hạn
lâu dài. Tuy nhiên theo quy định của Luật nhà ở 2014, tại Điều 46,
khoản 3 th nhà ở riêng lẻ lại c thời hạn sử dụng phụ thuộc vào cấp
công tr nh xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở.
1.1.1.3. Phân loại nhà ở
Luật nhà ở 2014, Điều 3 phân loại nhà ở bao gồm:
- Nhà ở riêng lẻ
- Nhà chung cư
- Nhà ở thương mại
- Nhà ở công vụ
- Nhà ở đ phục vụ tái định cư
- Nhà ở xã hội
- Nhà ở c sẵn
- Nhà ở h nh thành trong tương lai
1.1.2. Khái niệm thế chấp nhà ở
Qua phân tích, tác giả đưa ra khái niệm: Thế chấp nhà ở là việc
một bên (sau đây gọi chung là bên thế chấp) dùng nhà ở thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao nhà ở cho bên
kia (sau đây gọi chung là bên nhận thế chấp). Nhà ở thế chấp do bên thế
chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ nhà
ở thế chấp.
1.1.3. Đặc điểm của thế chấp nhà ở
- Không c sự chuy n giao nhà ở thế chấp. Đây là một đặc trưng
riêng biệt của biện pháp thế chấp. Trong thế chấp nhà ở, bên thế chấp

không phải chuy n giao nhà ở cho bên nhận thế chấp mà vẫn trực tiếp
nắm giữ nhà ở đ , bên thế chấp chỉ phải chuy n giao các giấy tờ pháp lý
(như giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Trong một số trường hợp

6


nếu các bên c thoả thuận th nhà ở thế chấp c th giao cho người thứ
ba quản lý. Đây cũng là đi m khác biệt cơ bản giữa thế chấp tài sản với
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác
- Một nhà ở c th dùng đ thế chấp nhằm bảo đảm thực hiện
nhiều nghĩa vụ. Điều này được quy định trong BLDS 2015 tại điều 296
như sau:
 Một tài sản c th được dùng đ bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ, nếu c giá trị tại thời đi m xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng
giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp c thoả thuận khác
hoặc pháp luật c quy định khác.
 Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
th bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc
TSBĐ đang được dùng đ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần
bảo đảm phải được lập thành văn bản.
 Trường hợp phải xử lý tài sản đ thực hiện một nghĩa vụ đến
hạn th các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và
tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên
nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản c trách nhiệm xử lý tài
sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không c thoả thuận khác.
 Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa
đến hạn th c th thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác đ
bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn.
- Nhà ở thế chấp c th c sự thay đổi trong khi được dùng đ

thế chấp. Do xuất phát từ đặc đi m bên thế chấp không phải chuy n giao
nhà ở khi thế chấp và đặc đi m riêng của nhà ở dẫn đến việc trong thời
gian thế chấp, căn nhà c th c một số thay đổi như:
 Giá trị của nhà ở thế chấp thay đổi do được chủ sở hữu cải tạo
xây dựng thêm, hoặc do nhà ở xuống cấp, hoặc c th do tác động của
chính sách nhà nước. Tùy vào từng nguyên nhân giá trị nhà ở c th tăng
hoặc giảm, thậm chí là không còn nữa (do bị thu hồi, phá dỡ theo quyết
định của nhà nước. Điều này c th dẫn đến tranh chấp giữa bên thế
chấp và nhận thế chấp nếu không c thỏa thuận từ đầu.
 Thay đổi chủ sở hữu do điều kiện bất khả kháng như việc chủ sở
hữu nhà ở thế chấp không may qua đời dẫn tới việc phát sinh thừa kế.
Đây không phải là một trường hợp hiếm gặp bởi nhà ở thường được thế
chấp nhằm đảm bảo cho một hoặc nhiều nghĩa vụ quan trọng hoặc c giá

7


trị lớn và thời hạn thế chấp thường rất dài. Việc này dẫn tới kh khăn và
ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của cả hai bên nhưng chủ yếu nhất vẫn
là cho bên nhận thế chấp.
- Thế chấp quyền sở hữu nhà ở c mối liên hệ với thế chấp
quyền sử dụng đất ở. Theo quy định của BLDS 2015 tại khoản 3, Điều
318 th trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với
đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp th tài sản gắn liền với đất cũng
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp c thỏa thuận khác.
Đối với nhà ở là căn hộ chung cư, khi một chủ sở hữu căn hộ
chung cư thế chấp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của m nh th tài sản thế
chấp không chỉ c phần sở hữu riêng thuộc căn hộ chung cư đ mà còn bao
gồm cả phần sở hữu chung của căn hộ chung cư đ và phần quyền sử dụng
chung đối với diện tích đất sử dụng chung thuộc nhà chung cư đ .

1.2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở để đảm bảo
hợp đồng tín dụng Ngân hàng
1.2.1. Khái niệm thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín
dụng Ngân hàng
Hợp đồng tín dụng chính là hợp đồng cho vay, theo đó Ngân
hàng là bên cho vay giao cho bên vay một khoản tiền để sử dụng vào
mục đích xác định trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận với
nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.
Qua phân tích, tác giả đưa ra khái niệm: Thế chấp nhà ở để đảm
bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng là việc bên thế chấp dùng nhà ở thuộc
sở hữu của mình để cam kết thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bản thân hoặc
của người khác trong hợp đồng tín dụng đối với Ngân hàng. Trong
trường hợp nghĩa vụ trả nợ bị vi phạm thì nhà ở thế chấp sẽ được xử lý
theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ cho Ngân hàng.
1.2.2. Đặc điểm của thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín
dụng Ngân hàng
- Thế chấp nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân gắn liền
với nghĩa vụ mà n bảo đảm là trả nợ trong hợp đồng tín dụng Ngân
hàng. Việc thế chấp nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng là
một yêu cầu của bên Ngân hàng đối với bên vay mà theo đ bên vay
phải dùng nhà ở của m nh đ cam kết trả nợ cho khoản vay trong hợp
đồng tín dụng với bên Ngân hàng. Yêu cầu này là v quyền lợi của bên
Ngân hàng cần phải được bảo đảm an toàn cho khoản vay của m nh.

8


Như vậy c th thấy rằng đây cũng là một nghĩa vụ của bên vay đối với
bên Ngân hàng
- Thế chấp nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng c

mục đích nhằm nâng cao trách nhiệm trả nợ của bên vay. Việc thế chấp
nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng là một yêu cầu của bên
Ngân hàng đối với bên vay mà theo đ bên vay phải dùng nhà ở của
m nh đ cam kết trả nợ cho khoản vay trong hợp đồng tín dụng với bên
Ngân hàng. Yêu cầu này là v quyền lợi của bên Ngân hàng cần phải
được bảo đảm an toàn cho khoản vay của m nh. Như vậy c th thấy
rằng đây cũng là một nghĩa vụ của bên vay đối với bên Ngân hàng
- Thế chấp nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dung là biện pháp
mang tính dự phòng. Thế chấp nhà ở là biện pháp mang tính phòng ngừa
rủi ro, chỉ áp dụng khi c hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra, chứ không
phải là điều kiện tiên quyết mà bên cho vay dựa vào đ đ quyết định
cho vay. Việc cho vay của Ngân hàng phải dựa vào việc xem xét, đánh
giá tính khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh
doanh, dịch vụ hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống và khả
năng hoàn trả nợ vay của khách hàng vay đ quyết định cho vay.
- Giá trị của nhà ở thế chấp đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân
hàng được xác định tại thời đi m giao kết giao dịch bảo đảm làm cơ sở
đ Ngân hàng quyết định cho vay, quyết định số tiền vay mà không c ý
nghĩa định giá đ xử lý nợ.
- Nhà ở thế chấp chỉ bị xử lý khi nghĩa vụ trong hợp đồng tín
dụng Ngân hàng bị vi phạm. Việc thế chấp nhà ở chỉ là một biện pháp
bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng Ngân hàng. Khi
bên vay thực hiện hết nghĩa vụ trả nợ th việc thế chấp cũng không còn
nữa. Căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự th c th thấy, việc
Ngân hàng xử lý nhà ở thế chấp chỉ xảy ra trong trường hợp đến hạn mà
bên vay không không thanh toán khoản vay hoặc thanh toán không đầy
đủ khoản vay. Việc xử lý nhà ở thế chấp chỉ nhằm mục đích đ Ngân
hàng bù đắp lại khoản tiền vay mà bên vay không trả hoặc trả không đủ.
1.3. Khái niệm, nội dung của pháp luật thế chấp nhà ở để
đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng

1.3.1. Khái niệm về pháp luật thế chấp nhà ở để đảm bảo
hợp đồng tín dụng Ngân hàng

9


Qua phân tích, tác giả đưa ra khái niệm: Pháp luật thế chấp nhà
ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng là tập hợp các quy định
pháp luật điều chỉnh mối quan hệ về thế chấp nhà ở giữa một bên chủ
thể là các NHTM và một bên là các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức
để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng
1.3.2. Nội dung của pháp luật thế chấp nhà ở để đảm bảo
hợp đồng tín dụng Ngân hàng
- Các quy định về điều kiện đối với nhà ở dùng đ thế chấp.
- Các quy định về chủ th tham gia quan hệ thế chấp nhà ở đ
bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng.
- Các quy định về h nh thức và nội dung hợp đồng thế chấp nhà
ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
- Các quy định về xử lý nhà ở thế chấp đ bảo đảm hợp đồng tín
dụng Ngân hàng.
- Các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở thế
chấp đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng.

10


Chƣơng 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG THỰC THI
PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP
ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG

2.1. Điều kiện đối với nhà ở khi tham gia quan thệ thế chấp
để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
2.1.1 Quy định pháp luật về điều kiện đối với nhà ở khi tham gia
quan thệ thế chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Luật nhà ở 2014, khoản 1, Điều 118 quy định giao dịch về mua
bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, g p vốn bằng nhà ở th nhà ở
phải c đủ điều kiện sau đây:
a) C Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường
hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang c tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện
về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp
sở hữu nhà ở c thời hạn;
c) Không bị kê biên đ thi hành án hoặc không bị kê biên đ
chấp hành quyết định hành chính đã c hiệu lực pháp luật của cơ quan
nhà nước c thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã c quyết định thu hồi đất, c thông báo
giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan c thẩm quyền.
2.1.2. Thực trạng thực thi pháp luật về điều kiện đối với nhà ở khi
tham gia quan thệ thế chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Việc xác định các điều kiện này còn gặp khá nhiều kh khăn và
bất cập. Cụ th là trong việc xác định t nh trạng nhà ở c tranh chấp hay
không tại thời đi m thế chấp nhà ở. Hiện nay trong thực tế c rất nhiều
nơi tiếp nhận khiếu kiện về tranh chấp nhà ở như các tổ chức hành nghề
công chứng, UBND các cấp,…nhưng lại không thống nhất một hệ thống
công khai thông tin về t nh trang tranh chấp đối với nhà ở, dẫn tới việc
các NHTM rất kh đ tiếp cận thông tin một các đầy đủ về t nh trạng
nhà ở trong quá tr nh thẩm định tài sản thế chấp
2.2. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp nhà ở để đảm bảo
hợp đồng tín dụng Ngân hàng
2.2.1. Quy định pháp luật về chủ thể tham gia quan hệ thế

chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng

11


- Đối với chủ th là cá nhân cần phải đáp ứng điều kiện được
quy định trong khoản 1, Điều 119, Luật nhà ở 2014 là phải c quyền sở
hữu đối với nhà ở hoặc được ủy quyền từ chủ sở hữu nhà ở và c đầy đủ
năng lực hành vi dân sự.
- Đối với các tổ chức th theo quy định tại khoản 1, Điều 119,
Luật nhà ở 2014 cần phải c tư cách pháp nhân
2.2.2. Thực trạng thực thi pháp luật về chủ thể tham gia
quan hệ thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
- Kh nhất trong việc nhận biết cá nhân ở c đủ năng lực hành
vi dân sự hay không tại thời đi m xác lập giao dịch.
- Việc xác định người đại diện của tổ chức c đủ thẩm quyền đ
xác lập giao dịch hay không cũng là một vấn đề gặp nhiều kh khăn
trong thực tế.
- Vướng mắc trong việc bên thế chấp là cá nhân dùng nhà ở của
m nh đ thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng cho một tổ
chức mà đại diện theo pháp luật của tổ chức đ chính là cá nhân sở hữu
nhà ở thế chấp.
2.3. Hợp đồng thế chấp chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín
dụng Ngân hàng
2.3.1. Quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp chấp nhà ở
để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
2.3.1.1. H nh thức hợp đồng thế chấp chấp nhà ở đ đảm bảo
hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Điều 122, Luật nhà ở 2014 quy định các trường hợp mua bán,
tặng cho, đổi, g p vốn, thế chấp nhà ở, chuy n nhượng hợp đồng mua

bán nhà ở thương mại th phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp
đồng.
2.3.1.2. Tr nh tự, thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế
chấp nhà ở đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
- Bước 1: Công chứng viên ki m tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu
công chứng do người yêu cầu công chứng cung cấp. Trường hợp hồ sơ
yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật th thụ
lý và ghi vào sổ công chứng.
- Bước 2: Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công
chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định
pháp luật c liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích

12


cho người yêu cầu công chứng hi u rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp
pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng,
giao dịch.
- Bước 3: Trong trường hợp c căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu
cầu công chứng c vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch c
dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, c sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự
của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch
chưa được mô tả cụ th th công chứng viên đề nghị người yêu cầu công
chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công
chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp
không làm rõ được th c quyền từ chối công chứng.
- Bước 4: Công chứng viên ki m tra dự thảo hợp đồng, giao
dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch c điều khoản vi phạm pháp
luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù
hợp với quy định của pháp luật th công chứng viên phải chỉ rõ cho

người yêu cầu công chứng đ sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công
chứng không sửa chữa th công chứng viên c quyền từ chối công
chứng.
- Bước 5: Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp
đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công
chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.
- Bước 6: Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung
trong dự thảo hợp đồng, giao dịch th ký vào từng trang của hợp đồng,
giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất
tr nh bản chính của các giấy tờ đ đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký
vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
2.3.1.3. Nội dung hợp đồng thế chấp nhà ở đ đảm bảo hợp
đồng tín dụng Ngân hàng
- Chủ th hợp đồng: gồm các bên tham gia giao kết trong hợp đồng
- Phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm: Nghĩa vụ c th được bảo
đảm một phần hoặc toàn bộ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp
luật; nếu không c thoả thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo
đảm th nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, k cả nghĩa vụ trả lãi,
tiền phạt và bồi thường thiệt hại.
- Tài sản bảo đảm: Mô tả đặc đi m của nhà ở giao dịch và đặc
đi m của thửa đất ở gắn với nhà ở đ

13


- Giá trị tài sản thế chấp và thời hạn thế chấp: Ghi rõ giá trị định
giá của nhà ở thế chấp bằng số, chữ và đơn vị tiền; mã số, ngày lập, các
bên lập Biên bản định giá TSBĐ. Thời hạn thế chấp được tính từ ngày
các bên ký hợp đồng thế chấp cho đến khi bên thế chấp thực hiện xong
tất cả nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi, chi phí phát sinh khác (nếu c ) cho bên

Ngân hàng.
- Nghĩa vụ của bên thế chấp:
 Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong.
 Bảo quản, giữ g n tài sản thế chấp.
 Áp dụng các biện pháp cần thiết đ khắc phục, k cả phải ngừng
việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đ mà tài
sản thế chấp c nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
 Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng th trong một thời gian hợp lý
bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác c giá trị
tương đương.
 Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận
thế chấp.
 Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp đ xử lý khi thuộc
một trong các trường hợp xử lý TSBĐ.
 Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ
ba đối với tài sản thế chấp, nếu c ; trường hợp không thông báo th bên
nhận thế chấp c quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi
thường thiệt hại hoặc duy tr hợp đồng và chấp nhận quyền của người
thứ ba đối với tài sản thế chấp.
 Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp
nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp.
- Quyền của bên thế chấp:
 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp,
trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.
 Đầu tư đ làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
 Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên
quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được
bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo
đảm khác.

14


 Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu được bên nhận
thế chấp đồng ý bằng văn bản.
 Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông
báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn
đang được dùng đ thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp
biết.
- Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
 Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp.
 Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của
pháp luật.
- Quyền của bên nhận thế chấp:
 Xem xét, ki m tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được
cản trở hoặc gây kh khăn cho việc h nh thành, sử dụng, khai thác tài
sản thế chấp.
 Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài
sản thế chấp.
 Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết đ bảo
toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp c nguy cơ làm mất giá trị
hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
 Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
 Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp
giao tài sản đ cho m nh đ xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ.
 Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các
bên c thỏa thuận, trừ trường hợp luật c quy định khác.
 Xử lý tài sản theo quy định của pháp luật.
- Xử lý tài sản thê chấp: Trong trường hợp hết thời hạn thực

hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ th bên nhận thế chấp c quyền yêu cầu xử lý tài sản thế
chấp theo quy định của pháp luật.
Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện đ thanh toán nghĩa
vụ cho bên thế chấp sau khi đã trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các
chi phí khác c liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp.
2.3.2. Thực trạng thực thi pháp luật về hợp đồng thế chấp
chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng

15


Mặc dù pháp luật quy định việc lập và ký hợp đồng thế chấp là do
các bên tự nguyện thỏa thuận trên cơ sở b nh đẳng, tuy nhiên trong thực tế
lại không hoàn toàn như vậy. Hiện nay việc thế chấp tài sản hoặc nhà ở đ
bảo đảm hợp đồng tín dụng thường là một yêu cầu bắt buộc từ phía các
NHTM đối với người vay. Tất nhiên là không c sự ép buộc ở các giao dịch
này nhưng việc không c tài sản hay nhà ở đ thế chấp đảm bảo hợp đồng
tín dụng đồng đồng nghĩa với việc khoản vay không được Ngân hàng phê
duyệt.
Điều này dẫn tới một thực trạng nữa là bên vay gần như hoàn
toàn không c quyền thỏa thuận với Ngân hàng đ điều chỉnh các điều
khoản trong hợp đồng thế chấp. Hợp đồng thế chấp tại các TCTD
thường là một mẫu với các điều khoản c sẵn và được phê duyệt qua
nhiều cấp, phòng, ban của Ngân hàng.
2.4. Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở thế chấp để
đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
2.4.1. Quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
đối với nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Theo quy định tại khoản 1, Điều 12, Nghị định 163/2006/NĐCP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Điều 120 của Luật Nhà ở 2014 th nhà ở
không thuộc một trong các trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm
theo các văn bản pháp luật nêu trên, nghĩa là việc đăng ký giao dịch bảo
đảm đối với thế chấp nhà ở là do các bên tự thỏa thuận và yêu cầu cơ
quan nhà nước. Tuy nhiên việc thế chấp quyền sử dụng đất lại nằm trong
diện bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
2.4.2. Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với
nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Tr nh tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở thế
chấp đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng được thực hiện dựa trên
quy định trong Mục 1, từ Điều 16 đến Điều 19 và Mục 4, từ Điều 28 đến
Điều 31, Chương II của Nghị định 83/2010/NĐ-CP.
Ngoài ra việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất còn được quy định rõ hơn trong Thông tư liên tịch số
20/2011/TTLT/BTP-BTNMT, thay thế Thông tư liên tịch
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2006, Thông tư liên tịch
03/2006/TTLT/BTP-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của

16


Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT. Theo đ th việc thế
chấp quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất được ghi vào trang 4
(trang cuối cùng) trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở.
2.4.3. Thứ tự ƣu tiên thanh toán đối với đăng ký giao dịch
bảo đảm đối với nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân
hàng
Theo Điều 308, BLDS 2015 th thứ tự ưu tiên thánh toán khi xử lý
TSBĐ được xác định như sau:

- Khi một tài sản được dùng đ bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
th thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác
định như sau:
 Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba th thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự
xác lập hiệu lực đối kháng;
 Trường hợp c biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng
với người thứ ba và c biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba th nghĩa vụ c biện pháp bảo đảm c hiệu lực
đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
 Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu
lực đối kháng với người thứ ba th thứ tự thanh toán được xác định theo
thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
- Thứ tự ưu tiên thanh toán c th thay đổi, nếu các bên cùng
nhận bảo đảm c thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau.
Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong
phạm vi bảo đảm của bên mà m nh thế quyền.
2.4.4. Thực trạng thực thi pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm đối với nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân
hàng
Nếu xét trong tổng th , dễ dàng thấy được nhược đi m của quy
định về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở thế chấp, đ là sự thiếu
thống nhất trong hệ thống pháp luật và sự thiếu thống nhất này chính tại
các quy định về nhà ở.
2.5. Xử lý nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân
hàng

17

2.5.1. Các trƣờng hợp xử lý nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp
đồng tín dụng Ngân hàng
Trong Nghị định 163/2006/NĐ-CP các trường hợp xử lý TSBĐ
được quy định tại Điều 56, bao gồm:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên c nghĩa vụ
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên c nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước
thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của
pháp luật.
- Pháp luật quy định TSBĐ phải được xử lý đ bên bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ khác.
- Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy
định.
Đến khi BLDS 2015 ra đời, tiếp nối quan đi m như trong Nghị
định 163/2006/NĐ-CP, các trường hợp xử lý TSBĐ được quy định trong
một điều khoản duy nhất là Điều 299, bao gồm các trường hợp sau:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên c nghĩa vụ
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên c nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước
thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của
luật.
- Trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc luật c quy định.
2.5.2. Thông báo về việc xử lý nhà ở thế chấp để đảm bảo
hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Việc xử lý nhà ở thế chấp đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân
hàng phải được thông báo cho bên thế chấp cũng như bên cũng nhận bảo
đảm khác (nếu c ). Điều này được quy định trong BLDS 2015 tại Điều
300 như một nghĩa vụ quan trọng của bên nhận thế chấp, cụ th như sau:
- Trước khi xử lý TSBĐ, bên nhận bảo đảm phải thông báo
bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý TSBĐ cho bên bảo

đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.
- Đối với TSBĐ c nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá
trị hoặc mất toàn bộ giá trị th bên nhận bảo đảm c quyền xử lý ngay,
đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm
khác về việc xử lý tài sản đ .

18


- Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý
TSBĐ mà gây thiệt hại th phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên
cùng nhận bảo đảm khác.
2.5.3. Nghĩa vụ giao và quyền nhận lại nhà ở thế chấp để bảo
đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Nghĩa vụ giao nhà ở thế chấp được thực hiện căn cứ theo quy
định tại Điều 301, BLDS 2015. Theo đ , khi thuộc vào một trong các
trường hợp xử lý nhà ở thế chấp th bên thế chấp c nghĩa vụ phải giao
nhà ở thế chấp đ cho bên nhận thế chấp. Nếu như bên thế chấp không
chiu giao nhà ở thế chấp th bên nhận thế chấp c quyền yêu cầu Tòa án
giải quyết, trừ khi pháp luật quy định khác.
2.5.4. Trình tự, thủ tục xử lý nhà ở thế chấp để bảo đảm hợp
đồng tín dụng Ngân hàng
Theo quy định tại Điều 7, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN quy định tr nh tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm như sau:
Trước thời đi m xử lý quyền đòi nợ ít nhất bảy (07) ngày làm
việc, bên nhận thế chấp gửi cho bên c nghĩa vụ trả nợ văn bản thông
báo xử lý quyền đòi nợ và một (01) bản sao c xác nhận của tổ chức
hành nghề công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ đã được
công chứng hoặc bản chính hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ c chữ ký,
con dấu (nếu c ) của các bên hoặc Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền đòi nợ do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp.

Trong thời hạn bảy (07) ngày làm việc k từ ngày nhận được văn
bản thông báo xử lý quyền đòi nợ, bên c nghĩa vụ trả nợ c trách nhiệm
thanh toán khoản nợ cho bên nhận thế chấp theo hướng dẫn như sau:
- Nếu thời đi m thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng c căn
cứ phát sinh quyền đòi nợ của bên thế chấp xảy ra trước thời đi m xử lý
quyền đòi nợ theo hợp đồng thế chấp th bên c nghĩa vụ trả nợ c trách
nhiệm chuy n khoản tiền trả nợ vào tài khoản do bên c nghĩa vụ trả nợ
mở tại Ngân hàng theo chỉ định của bên nhận thế chấp.
- Bên nhận thế chấp c quyền yêu cầu Ngân hàng phong tỏa tài
khoản này và chỉ được quyền yêu cầu Ngân hàng giải tỏa đ xử lý khi
đến thời đi m xử lý tài sản thế chấp. K từ thời đi m nộp tiền vào tài
khoản, bên c nghĩa vụ trả nợ không được quyền yêu cầu Ngân hàng giải
tỏa và thực hiện giao dịch đối với số tiền này.

19


- Nếu thời đi m thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng c căn
cứ phát sinh quyền đòi nợ của bên thế chấp xảy ra sau thời đi m xử lý
quyền đòi nợ theo hợp đồng thế chấp th bên nhận thế chấp được quyền
yêu cầu bên c nghĩa vụ trả nợ phải thanh toán khoản nợ đ cho m nh tại
thời đi m nghĩa vụ trả nợ đến hạn.
- Bên nhận thế chấp không được yêu cầu bên thế chấp thanh toán
khi nghĩa vụ trả nợ chưa đến hạn, trừ trường hợp c thỏa thuận khác.
- Trường hợp nhận trực tiếp các khoản tiền, tài sản từ bên c
nghĩa vụ trả nợ th bên nhận thế chấp phải lập biên bản c chữ ký của
bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên c nghĩa vụ trả nợ. Biên bản
nhận các khoản tiền, tài sản phải ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận các
khoản tiền, tài sản và xác định giá trị tài sản.
- Trong trường hợp bên thế chấp không ký vào biên bản th biên

bản đ chỉ cần chữ ký của bên nhận thế chấp và bên c nghĩa vụ trả nợ.
Bên nhận thế chấp c trách nhiệm gửi biên bản nhận các khoản tiền, tài
sản cho bên thế chấp.
Trường hợp bên c nghĩa vụ trả nợ vẫn không thực hiện việc trả
nợ th bên nhận thế chấp c quyền thực hiện các biện pháp sau đây:
- Thu giữ tài sản bảo đảm đ xử lý theo thủ tục quy định tại Điều 63
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP trong trường hợp khoản nợ là vật;
- Yêu cầu bên c nghĩa vụ phải trả số tiền gốc, lãi và lãi quá hạn
(nếu c ) theo thỏa thuận trong hợp đồng, phù hợp với quy định của pháp
luật, trừ trường hợp c thoả thuận khác;
- Yêu cầu bên thế chấp thực hiện tiếp nghĩa vụ bảo đảm trong
trường hợp giá trị nghĩa vụ mà bên c nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng c
căn cứ phát sinh quyền đòi nợ thực hiện không đủ đ thanh toán giá trị
nghĩa vụ của bên thế chấp;
- Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định
của pháp luật.
2.5.5. Các phƣơng thức xử lý nhà ở thế chấp để bảo đảm
hợp đồng tín dụng Ngân hàng
BLDS 2015, các phương thức xử lý TSBĐ được quy định thống
nhất tại Điều 303. Các phương thức này quy định như sau:
- Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm c quyền thỏa thuận một
trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
 Bán đấu giá tài sản;

20


 Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
 Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản đ thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

 Phương thức khác.
- Trường hợp không c thỏa thuận về phương thức xử lý TSBĐ
th tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật c quy định khác.
2.5.6. Thực trạng thực thi pháp luật về xử lý nhà ở thế chấp
để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng Ngân hàng
- Vướng mắc trong việc định giá nhà ở thế chấp khi xử lý do các
bên không thống nhất và cơ sở định giá còn chưa rõ ràng.
- Kh khăn trong việc thu giữ nhà ở thế chấp đ xử lý do sự
phức tạp của các thủ tục hành chính.
- Các quy định định về đấu giá tài sản bảo đảm còn chưa chặt
chẽ gây ra sự thiếu minh bạch trong thực tế.
- Thủ tục khởi kiện ra Tòa án đ yêu cầu giải quyết việc trả nợ
thường phải mất thời gian tương đối dài, dù thời hạn luật định tối đa
cũng chỉ 06 tháng và phát sinh nhiều chi phí.
Chƣơng 3
ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN
HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
3.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở để
đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Việc thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
rất cần thiết phải c những quy định mang tính thống nhất, cụ th , thực
tiễn đ điều chỉnh. Hệ thống pháp luật này phải đảm bảo các tiêu chí:
- Bao quát đầy đủ các vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở
nhưng vẫn phải đưa ra các quy định cụ th mang tính đặc trưng riêng
phù hợp với đối tượng của giao dịch bảo đảm này.
- Phải được đặt trong một giải pháp tổng th đ tránh sự chồng
chéo giữa các văn bản liên quan. Khi thực hiện thủ tục thế chấp nhà ở th
các bên vừa phải tuân thủ các quy định riêng vừa phải tuân thủ các quy
định chung của pháp luật về quyền sở hữu, về giao dịch bảo đảm....

- Đảm bảo khắc phục được những vướng mắc, những lỗ hổng
của pháp luật khi áp dụng trong thực tế.

21


3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở để
bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
3.2.1. Về điều kiện đối với nhà ở thế chấp để bảo đảm hợp
đồng tín dụng Ngân hàng
- Chính phủ cần ban hành một văn bản pháp luật quy định về việc
xây dựng, quản lý và khai thác, sử dụng Hệ thống thông tin về nhà ở.
- Phân cấp thẩm quyền xây dựng và quản lý Hệ thống thông tin
về nhà ở rõ ràng từ cấp trung ương đến địa phương.
- Các cá nhân, tổ chức c nhu cầu khai thác, sử dụng thông tin
về nhà ở cần phải dựa trên căn cứ nhu cầu thực tế về giao dịch nhà ở
- Bỏ các quy định về việc tiếp nhận trực tiếp đơn yêu cầu ngăn
chặn giao dịch đối với nhà ở tại các cơ quan như UBND các cấp, các
Văn phòng đăng ký đất đai hay các tổ chức hành nghề công chứng. Thay
vào đ cá nhân, tổ chức c tranh chấp liên quan tới nhà ở phải thực hiện
việc khởi kiện tại Tòa án c thẩm quyền theo tr nh tự của Pháp luật tố
tụng dân sự.
3.2.2. Về chủ thể tham gia quan hệ thế chấp nhà ở để bảo
đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
- Bổ sung quy định cụ th về việc xác định thẩm quyền của
người đại diện tổ chức khi tham gia giao dịch.
- Bổ sung các quy định về thế chấp tài sản đ bảo đảm nghĩ vụ
cho bên thứ ba.
- Các cơ quan quản lý như Bộ tư pháp, Sở tư pháp, Ngân hàng
nhà nước cần phải thường xuyên tổ chức các đoàn thanh tra định kỳ

cũng như đột xuất đ ki m tra hoạt động của các tổ chức hành nghề công
chứng và các NHTM.
3.2.3. Về Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở thế chấp
để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng
- Bổ sung việc thế chấp nhà ở phải đăng ký giao dịch bảo đảm
theo quy định của pháp luật.
- Bổ sung thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với thế chấp
nhà ở vào Điều 120, Luật nhà ở 2014.
- Quy định thống nhất về mẫu giấy chứng nhận đối với quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
3.2.4. Về xử lý nhà ở thế chấp để bảo đảm hợp đồng tín
dụng Ngân hàng

22


- Giao cho các TCTD như Ngân hàng quyền thu hồi tài sản bảo
đảm. Điều này là quan trọng đ bảo đảm quyền thu hồi nợ của chủ nợ và
tăng hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong thực tế.
- Bổ sung các quy định về định giá khi xử lý tài sản bảo đảm.
Các quy định này cần nêu rõ nguyên tắc định giá đối với tài sản bảo đảm
bị xử lý đặc biệt là đối với nhà ở và quyền sử dụng đất.
- Hoàn thiện những quy định pháp luật về phương thức xử lý tài
sản bảo đảm. Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm cần đảm bảo tính
công khai, minh bạch đ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thế chấp
nhưng đồng thời cũng phải mang tính thuận tiện, nhanh ch ng đ đảm
bảo quyền đòi nợ của các NHTM.
KẾT LUẬN
Pháp luật về thế chấp nhà ở n i chung và thế chấp nhà ở đ bảo
đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng n i riêng là một hệ thống các quy

định đã ra đời từ khá lâu ở Việt Nam. Mặc dù đã được sửa đổi, bổ xung,
thay thế nhiều lần nhưng các quy định về thế chấp nhà ở thường không
được đánh giá đúng mức và thường bị ghép vào chung với các quy định
về thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là nguyên nhân khiến việc áp dụng
và thực hiện nhưng quy định về thế chấp nhà ở n i chung và thế chấp
nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng n i riêng gặp nhiều kh
khăn và vướng mắc.
Những nghiên cứu về vấn đề thế chấp nhà ở đ bảo đảm hợp
đồng tín dụng Ngân hàng trong Luận văn này nhằm hệ thống h a các
quy định pháp luật c liên quan, đồng thời chỉ ra những vướng mắc
trong việc áp dụng và thực hiện các quy định này. Qua đ , tác giả luận
văn đưa ra những định hướng, giải pháp cho việc sửa đổi, Bổ sungcác
quy định pháp luật, các cơ chế thực hiện pháp luật trong hoạt động thế
chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng trên thực tế. Hi
vọng trong một phạm vi nhất định, những nghiên cứu trong Luận văn
này sẽ g p phần hoàn thiện Hệ thống pháp luật về thế chấp nhà ở đ bảo
đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng tại Việt Nam.
Tuy nhiên, đ xây dựng một cơ chế đồng bộ, thống nhất về thế
chấp nhà ở đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng th cần c sự quan
tâm, chỉ đạo của Chính phủ, của tất cả các Bộ, các Cơ quan ngang bộ,

23