Thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam hiện nay

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN NGỌC PHƯƠNG

THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số

: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS LÊ THỊ THU THỦY

HÀ NỘI, 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin
cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả
các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Học Viện Khoa học xã hội.
Vậy tôi xin viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật – Học Viện
Khoa học xã hội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

NGUYỄN NGỌC PHƯƠNG


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ...................................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ
Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ................................... 5
1.1. Khái niệm, đặc điểm của nhà ở và thế chấp nhà ở ................................................. 5
1.2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân
hàng ............................................................................................................................... 16
1.3. Khái niệm, nội dung của pháp luật thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng
Ngân hàng .......................................................................................................................... 24
Chương 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP
LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
NGÂN HÀNG .............................................................................................................. 28
2.1. Điều kiện đối với nhà ở thế chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng................... 28
2.2. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân
hàng .............................................................................................................................. 31
2.3. Hợp đồng thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân Hàng .......... 37
2.4. Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín
dụng Ngân hàng ............................................................................................................ 47
2.5. Xử lý nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng .......................... 53
Chương 3 : ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN
DỤNG NGÂN HÀNG ................................................................................................. 65
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện hợp
đồng tín dụng Ngân hàng .............................................................................................. 65
3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín
dụng Ngân hàng ............................................................................................................ 66

KẾT LUẬN .................................................................................................................. 77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 78


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự

BĐS

Bất động sản

NHTM

Ngân hàng thương mại

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

TCTD

Tổ chức tín dụng


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Khi nền kinh tế thị trường ra đời và phát triển ở Việt Nam vào những năm

1980 cho tới nay, nhu cầu sử dụng vốn trong xã hội ngày một lớn. Để đáp ứng nhu
cầu đó, các TCTD đã xuất hiện với vai trò hết sức đặc biệt và quan trọng đó là trung
gian tài chính. Các tổ chức này một mặt huy động nguồn vốn “nhàn rỗi” từ xã hội,
một mặt đầu tư ngược trở lại vào xã hội để phát triển nền kinh tế thị trường thông
qua việc cho các cá nhân, doanh nghiệp vay vốn. Bản chất hoạt động của các TCTD
luôn ẩn chứa nhiều rủi ro nên cần phải có những biện pháp bảo đảm để các tổ chức
này hoạt động một cách hiệu quả, trong đó có các biện pháp bảo đảm tiền vay. Hiện
nay, trong thực tế tại các TCTD ở Việt Nam, biện pháp bảo đảm tiền vay được áp
dụng phổ biến là thế chấp tài sản.
Tùy theo mục đích và điều kiện của người vay mà tài sản thế chấp hiện nay
có sự khác nhau từ động sản như ô tô, tầu thủy thậm chí là máy bay cho đến bất
động sản như nhà ở, quyền sử dụng đất, nhà xưởng,… . Tuy nhiên, thực tế cho thấy
loại tài sản thế chấp phổ biến nhất hiện nay là nhà ở. Mặc dù các quy định pháp luật
của Việt Nam hiện nay khá chú trọng tới các giao dịch liên quan tới nhà ở, trong đó
có cả thế chấp, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều điểm không thống nhất, chồng chéo dẫn
tới việc thực hiện còn gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay BLDS
2015 vừa có hiệu lực lại càng tạo ra nhiều điểm không thống nhất với những văn
bản pháp luật cũ như Luật nhà ở 2014, Luật đất đai 2013,… Trong quá trình làm
việc thực tế tại các tổ chức hành nghề công chứng, tác giả Luận văn đã có cơ hội
được tiếp cận với rất nhiều hợp đồng thế chấp mà đối tượng là nhà ở, qua đó cũng
thấy được những khó khăn, vướng mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp phải. Đó
là những lý do mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín
dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay” để làm đề tài nghiên cứu cho
luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình.

1


2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp,

luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ về vấn đề bảo đảm tiền vay của các TCTD. Nhưng
thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng lại là vấn đề khá mới mẻ,
tuy đã được đề cập đến trong các công trình nghiên cứu nhưng chưa chuyên sâu, và
mới dừng ở việc phân tích một số khía cạnh hoặc trên một số địa bàn nhất định.
Trong quá trình thực hiện đề tài này, tác giả có tham khảo các bài nghiên cứu đó và
từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình. Một số công trình nghiên cứu có thể kể
đến như:
- Lê Nguyễn Nhu (2010), Hợp đồng thế chấp nhà, đất trên địa bàn Thành phố
Cần Thơ, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
- Phan Thụy Vi (2010), Thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín
dụng ngân hàng qua thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ luật
học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
- Trần Thị Bình An (2013), Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ
gia đình tại các tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn Thạc
sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
- Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia
Hà Nội, Hà Nội.
Có thể nhận thấy những công trình nghiên cứu nêu trên đã có những phân
tích sâu sắc về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản, hợp đồng thế chấp
nhà, thế chấp quyền sử dụng đất ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy
nhiên vấn đề thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp dồng tín dụng ngân hàng thì chưa được
quan tâm và phân tích chuyên sâu. Vì vậy cần thiết phải nghiên cứu đề tài Thế chấp
nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
• Mục đích nghiên cứu:
Thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở để bảo
đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, đánh giá những quy định của pháp luật Việt

2

Nam hiện nay về thế chấp nhà ở nói chung, thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín
dụng ngân hàng nói riêng cũng như thực tiễn áp dụng những quy định này, từ đó,
đưa ra các ý kiến đề xuất để hoàn thiện quy định pháp luật, góp phần phát huy vai
trò tích cực của chế định thế chấp nhà ở trên thực tế, nâng cao vai trò của hoạt động
tín dụng cũng như hiệu quả của biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp nhà ở.
• Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Phân tích, khái quát những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở để bảo đảm
hợp đồng tín dụng ngân hàng.
- Phân tích, đánh giá một cách hệ thống và toàn diện các quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh vấn đề thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp
đồng tín dụng ngân hàng.
- Phân tích, đánh giá thực trạng việc thực hiện những quy định pháp luật về
thế chấp nhà ở để bảo đảm bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng.
- Đề xuất các định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định pháp
luật liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của Luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý
luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng
tín dụng ngân hàng, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề này. Cụ thể hơn,
Luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu về vấn đề thế chấp nhà ở để bảo đảm cho nghĩa
vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng ngân hàng (mà không phải tất cả các nghĩa
vụ khác phát sinh từ hợp đồng tín dụng), với đối tượng là nhà ở riêng lẻ và nhà ở
chung cư đã hình thành theo quy định của BLDS 2015 và Luật nhà ở 2014. Luận
văn sẽ không nghiên cứu về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả đã vận dụng các
phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin và tư
tưởng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống cũng được

sử dụng trong Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu,
phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương

3


pháp lịch sử, tư duy logic, phương pháp quy nạp, diễn giải,… để làm sáng tỏ nội
dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp
đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay mang ý nghĩa lý luận và
thực tiễn sâu sắc. Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống hóa và làm
sáng tỏ những lý thuyết như các khái niệm, đặc điểm thế chấp nhà ở để bảo đảm
hợp đồng tín dụng ngân hàng. Điều này cũng góp phần làm cơ sở cho việc nghiên
cứu các quy định pháp luật và đề xuất các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp
luật về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Về phương diện thực tiễn, việc hệ thống hóa các quy định của pháp luật về
thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng sẽ giúp các TCTD, các tổ
chức hành nghề công chứng, các cơ quan và cá nhân liên quan khác nắm rõ hơn về
các quy định, trình tự, thủ tục trong việc thế chấp nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm
đối với thế chấp nhà ở, và xử lý nhà ở thế chấp. Đồng thời hi vọng những kiến nghị
của luận văn sẽ đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện các quy định
pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng,
phát huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế, góp phần phát triển lành
mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn bao gồm ba chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật thế chấp nhà ở để bảo đảm
hợp đồng tín dụng ngân hàng

Chương 2: Quy định pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp nhà
ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở
để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng

4


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở
ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
1.1. Khái niệm, đặc điểm của nhà ở và thế chấp nhà ở
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở
Hiện nay, nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, do vậy có rất
nhiều khái niệm khác nhau. Theo Luật xây dựng năm 2014 thì nhà ở được hiểu theo
nghĩa là một công trình mà công trình đó là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao
động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết
định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt
nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế [27]. Như vậy thông qua
Luật xây dựng ta chỉ gián tiếp nhận thấy nhà ở là một loại công trình xây dựng do
con người tạo nên.
Theo pháp luật dân sự thì nhà ở là tài sản và là một loại BĐS, là đối tượng của
các giao dịch dân sự như: mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp
nhà ở… . Như vậy theo pháp luật dân sự ta có thể nhận thấy nhà ở là một loại BĐS
cùng với các quyền đi kèm với nó thông qua các giao dịch dân sự đối với nhà ở.
Theo khoản 1, Điều 3, Luật nhà ở năm 2014 thì “nhà ở là công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”
[30]. Với cách tiếp cận này, Luật nhà ở chủ yếu nhấn mạnh vào mục đích chính của
nhà ở cũng như đối tượng sử dụng nó. Tuy nhiên cách tiếp cận này không nêu bật

được khía cạnh nhà ở là một loại tài sản như đã quy định trong pháp luật dân sự.
Như vậy dựa trên các khái niệm trên có thể đưa ra một khái niệm tổng hợp
hơn về nhà ở như sau: “Nhà ở là một loại BĐS được xây dựng với mục đích để ở và
phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người, nhà ở có thể bao gồm phần dưới mặt đất,
phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước”.

5


1.1.1.2. Đặc điểm của nhà ở
Theo như khái niệm ở trên đưa ra thì nhà ở là một loai tài sản, mà cụ thể hơn
là BĐS. Do vậy, nhà ở mang đầy đủ các đặc điểm pháp lý của tài sản theo quy định
của pháp luật dân sự. Có thể khái quát chung các đặc điểm đó thành ba đặc điểm
chính như sau:
a. Nhà ở là đối tượng của quyền sở hữu:
Theo pháp luật dân sự thì tài sản bao gồm động sản và BĐS. trong đó nhà ở
là một loại của BĐS. Do vậy chủ thể là chủ sở hữu của nhà ở có đầy đủ các quyền
sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Theo pháp luật dân sự, hành động chiếm hữu được hiểu là việc chủ thể nắm
giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền với tài
sản. Chiếm hữu được phân loại thành chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu
không có căn cứ pháp luật, chiếm hữu liên tục và chiếm hữu công khai. Trong
chiếm hữu không có căn cứ pháp lý thì lại có chiếm hữu ngay tình và chiếm hữu
không ngay tình. Quyền chiếm hữu được hiểu là quyền mà chủ sở hữu được thực
hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản, trong trường hợp
này là nhà ở nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Quyền chiếm hữu
có thể được ủy quyền cho người khác hoặc được chuyển giao thông qua giao dịch
dân sự. Quyền sử dụng nhà ở cũng có thể được chuyển giao cho người khác theo
thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng nhà ở là quyền được khai thác công năng, hưởng hoa lợi lợi

tức từ nhà ở đó. Quyền khai thác công năng nếu căn cứ theo mục đích chính nhà ở
như trên phần khái niệm thì chính là quyền được sử dụng nhà để ở và phục vụ các
mục đích sinh hoạt khác của con người. Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức của nhà ở thể
hiện rõ nhất qua giao dịch dân sự cho thuê nhà.
Quyền định đoạt nhà ở là quyền chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, từ bỏ
quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc phá dỡ nhà ở. Quyền này đòi hỏi người định đoạt phải
có đủ năng lực hành vi dân sự, thực hiện đúng trình tự, thủ tục của quy định của
pháp luật. Quyền này thể hiện qua các hình thức giao dịch bán, trao đổi, tặng cho,

6


để thừa kế thế chấp, cầm cố,… . Quyền định đoạt nhà ở có thể được thực hiện trực
tiếp bởi chủ sở hữu nhà ở hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thay mình theo
quy định của pháp luật.
Ngoài ra theo Luật nhà ở 2014 còn quy định chi tiết hơn về các quyền của
chủ sở hữu nhà ở như quyền bất khả xâm phạm về nhà ở, quyền sử dụng nhà ở để ở
hoặc các mục đích khác mà pháp luật không cấm, quyền được cấp giấy chứng nhận
đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, quyền sử dụng các công trình
công cộng trong khu nhà ở, quyền được bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại, quyền
được bồi thường, khiếu nại và tố cáo,… . Thêm nữa, trong Luật nhà ở 2014 còn
phân loại chủ sở sở hữu nhà ở để quy định chi tiết về quyền đối với chủ sở hữu nhà
ở như chủ sở hữu là các cá nhân hay tổ chức trong nước và nước ngoài… .
b. Xác lập quyền sở hữu nhà ở thông qua việc đăng ký theo quy định của
pháp luật:
Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở được quy định trong khá nhiều văn bản
pháp luật. Đầu tiên có thể thấy trong Pháp luật dân sự có quy định BĐS phải được
đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên trong trong Luật nhà ở 2014 thì lại quy định về
quyền được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp. Như vậy,
Luật nhà ở 2014 coi việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu là quyền của

chủ sở hữu nhà ở. Theo tác giả, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc hết sức
quan trọng bởi tính chất phức tạp của giao dịch nhà ở cũng như giá trị nhà ở là rất
lớn. Do đó, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở vừa là công cụ để cơ quan nhà nước
thực hiện chức năng quản lý nhà ở, lại vừa là quyền của chủ sở hữu nhà ở để bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Tuy nhiên theo pháp luật dân sự, để xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở thì
có ba yếu tố quan trọng đó là nhà ở phải đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu, chủ
thể sở hữu nhà ở phải thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở và nhà ở phải được
đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
c. Quyền sở hữu nhà ở có mối liên hệ với quyền sử dụng đất ở:

7


Do đặc thù của nhà ở là một công trình được xây dựng và liên kết định vị
trên mặt đất, vậy nên nhà ở và đất ở là hai thứ không thể tách rời. Theo cách phân
loại của Luật nhà ở 2014 ta có thể thấy có hai loại nhà ở là nhà ở riêng lẻ và căn hộ
chung cư là được phân loại theo tiêu chí về đất ở đi kèm. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở
được xây dựng trên thửa đất riêng biệt, có thể thấy rõ ở đây, việc sở hữu loại nhà
này luôn đi kèm với việc sử dụng riêng thửa đất ở mà nhà ở đó được xây dựng nên.
Như vậy nếu có quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ đồng nghĩa có quyền sử dụng thửa đất
ở riêng biệt của căn nhà đó, hai quyền này chắc chắn không thể tách rời trong
trường hợp này.
Đối với nhà ở là căn hộ chung cư thì bao gồm hai phần: phần sở hữu chung
và phần sở hữu riêng. Luật nhà ở 2014 cũng quy định về phần sở hữu riêng và phần
sở hữu chung của nhà chung cư tại Điều 100 như sau:
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
• Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn
liền với căn hộ đó;
• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho

chủ sở hữu nhà chung cư;
• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn
liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ
thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu
hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

8


• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư
đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện
phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án
đã được phê duyệt;
• Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc
diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung
dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác
được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
Theo quy định của BLDS 2015, Điều 214 thì sở hữu chung trong nhà chung
cư là hình thức sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà
đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở
hữu có thỏa thuận khác. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa
vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng tài sản thuộc phần sở hữu chung, trừ
trường hợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác [26].

Ngoài ra, theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật Đất đai 2013 thì Quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc quyền
sử dụng chung và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê được quy định tại khoản 3, Điều 49 như sau:
Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung
cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi
chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng
hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà
chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao
cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu
tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng
chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công
trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở

9


và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;
Quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung này là
quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất
được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ
trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu
chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải
phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;
Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn
ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ.
d. Thời hạn sở hữu nhà ở

Nhà ở về bản chất là một công trình do con người xây dựng như đã nêu ở phần
trên nên việc hao mòn, hỏng hóc trong quá trình sử dụng là điều không thể tránh khỏi.
Hơn nữa, theo quy luật của tự nhiên, không có một một vật gì có thể tồn tại mãi mãi,
vĩnh cửu với thời gian và nhà ở cũng nằm trong quy luật này. Do vậy một trong những
đặc điểm tự nhiên của nhà ở là có thời gian sử dụng và tồn tại hữu hạn.
Nhà ở với mục đích quan trọng nhất là để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt
hằng ngày của con người, nhưng khi nhà ở đã hết hạn sử dụng, nó mang lại sự nguy
hiểm cho chính những người đang sử dụng nó và những người xung quanh. Sự hết
hạn ở đây được hiểu là không thể cải tạo, sửa chữa được nữa, do vậy một biện pháp
duy nhất để ngăn chặn những tai nạn và rủi ro do nhà ở hết hạn mang lại là phá bỏ
và xây mới.
Đối với pháp luật mà nói, việc quy định thời hạn nhà ở là một điều tất yếu
phải có nhằm bảo đảm an toàn cho người sử dụng nhà ở và những người xung
quanh. Đối với nhà chung cư, thời hạn sử dụng được quy định tại Điều 99, Luật nhà
ở 2014. Theo đó thì “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp
công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh nơi có nhà chung cư” [30], Như vậy thời hạn của chung cư được xác định

10


theo hai tiêu chí, một là cấp công trình xây dụng, hai là việc kiểm định chất lượng
của cơ quan quản lý nhà nước.
Đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ, theo quy định tại Điều 125, Luật đất đai
2013 thì đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn lâu dài. Tuy nhiên theo
quy định của Luật nhà ở 2014, tại Điều 46, khoản 3 thì nhà ở riêng lẻ lại có thời hạn
sử dụng phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở. Đối
chiếu với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình
dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 03:2012/BXD thì độ bền
vững đối với các cấp nhà như sau:

- Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm;
- Bậc II: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
- Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
- Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
1.1.1.3. Phân loại nhà ở
Hiện nay có rất nhiều cách để phân loại nhà ở dựa trên nhiều tiêu chí khác
nhau, có thể kể đến như:
- Tiêu chí quy hoạch khu vực: căn cứ vào tiêu chí này thì có thể chia nhà ở
thành nhà ở đô thị hay nhà ở nông thôn.
- Tiêu chí đặc trưng của nhà ở: với tiêu chí này ta có thể phân ra các loại nhà
như nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở chung cư,… .
- Tiêu chí chất lượng và kết cấu nhà ở: Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD
của Bộ xây dựng ban hành ngày ngày 10 tháng 03 năm 2016 thì nhà ở có thể được
chia thành: Biệt thự; Nhà cấp I; Nhà cấpII; Nhà cấp III; Nhà cấp IV và nhà tạm.
Ngoài ra còn nhiều tiêu chí khác để phân loại nhà ở, tuy nhiên trong Luật nhà
ở 2014 có quy định chi tiết về các loại nhà ở tại Điều 3 như sau:
- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự,
nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

11


- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.

- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở
nhà công vụ theo quy định của Luật nhà ở thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ,
công tác.
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân
thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy
định của pháp luật.
- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
- Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng.
- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây
dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Trong luật xây dựng cũng để cập đến một loại nhà ở duy nhất là nhà ở riêng
lẻ. Tuy nhiên nội dung khái niệm lại không hoàn toàn đồng nhất với khái niệm nhà
ở riêng lẻ trong Luật nhà ở. Luật xây dựng 2014 quy định tại Điều 3, khoản 29 như
sau: “Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc
quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật” [30].
Trong giới hạn phạm vi nghiên cứu và để phù hợp với mục đích của luận
văn, ở đây tác giả chỉ tập trung nghiên cứu loại nhà ở có sẵn.
1.1.2. Khái niệm thế chấp nhà ở
Thê chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Căn cứ theo quy định tại điều 317 của BLDS 2015 thì thế chấp được hiểu là việc
một bên (sau đây gọi chung là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để

12


bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi chung là
bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa
thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Thế chấp nhà ở là một hình thức giao dịch về nhà ở được quy định trong

Luật nhà ở 2014 tại Điều 117 “Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại,
tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý
nhà ở” [30]. Như vậy thế chấp nhà ở là một hình thức giao dịch đối với nhà ở được
pháp luật thừa nhận và bảo vệ. Khái niệm về thế chấp nhà ở hiện nay không được
định nghĩa hoặc quy định cụ thể trong bất kỳ một văn bản pháp luật nào, do vậy ta
cần phải dựa vào các khái niệm về thế chấp tài sản và khái niệm về nhà ở để rút ra
một khái niệm riêng cho việc thế chấp nhà ở. Khái niệm thế chấp nhà ở về cơ bản
cũng dựa trên khái niệm chung về thế chấp tài sản, nghĩa là bên thế chấp chỉ bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản thế chấp mà không chuyển giao tài sản đó cho
bên nhận thế chấp. Tuy nhiên tài sản thế chấp trong trường hợp này được hiểu cụ thể
là nhà ở. Do vậy có thể rút ra một khái niệm riêng cho thế chấp nhà ở như sau: “Thế
chấp nhà ở là việc một bên (sau đây gọi chung là bên thế chấp) dùng nhà ở thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao nhà ở cho bên kia (sau
đây gọi chung là bên nhận thế chấp). Nhà ở thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các
bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ nhà ở thế chấp”.
1.1.3. Đặc điểm của thế chấp nhà ở
Dựa trên khái niệm về thế chấp tài sản và khái niệm về thế chấp nhà ở ta có
thể thấy bản chất của thế chấp nhà ở chính là thế chấp tài sản và là một trong những
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Chính vì vậy, Thế chấp nhà ở mang
đầy đủ các đặc điểm pháp lý của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
bằng thế chấp tài sản. Tuy nhiên thế chấp nhà ở còn mang đặc điểm pháp lý riêng
do xuất phát từ tính chất đặc biệt và đặc điểm pháp lý của nhà ở.

13


a. Không có sự chuyển giao nhà ở thế chấp
Đây là một đặc trưng riêng biệt của biện pháp thế chấp. Trong thế chấp nhà
ở, bên thế chấp không phải chuyển giao nhà ở cho bên nhận thế chấp mà vẫn trực

tiếp nắm giữ nhà ở đó, bên thế chấp chỉ phải chuyển giao các giấy tờ pháp lý (như
giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Trong một số trường hợp nếu các bên có
thoả thuận thì nhà ở thế chấp có thể giao cho người thứ ba quản lý. Đây cũng là
điểm khác biệt cơ bản giữa thế chấp tài sản với các biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự khác.
Việc không chuyển giao nhà ở không hề ảnh hưởng tới quyền lợi của bên
nhận thế chấp hay nói cách khác quyền định đoạt đối với nhà ở thế chấp của bên
nhận thế chấp không bị mất hay giảm sút từ việc không trực tiếp nắm giữ nhà ở thế
chấp. Bên thế chấp là người trực tiếp nắm giữ nhà ở thế chấp nhưng không thể định
đoạt nhà ở thế chấp, do giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản đang do bên nhận thế
chấp giữ.
Đặc điểm này của thế chấp nhà ở đem lại lợi ích cho cả bên thế chấp và bên
nhận thế chấp. Đối với bên thế chấp, nhà ở là một tài sản quan trọng, phục vụ trực
tiếp cho mục đích để ở hoặc để khai thác lợi tức hoặc cả hai cùng một lúc. Do vậy
không giao nhà ở cho bên nhận thế chấp giúp cho bên thế chấp vẫn được sử dụng
được nhà ở theo mục đích của mình. Đối với bên nhận thế chấp, việc không phải
nhận nhà ở thế chấp giúp họ giảm một số tiền lớn chi phí cho việc bảo vệ, cải tạo,
sửa chữa nhà ở thế chấp và tránh được rủi ro phải bồi thường thiệt hại nếu không
may gây thiệt hại đến nhà ở thế chấp.
b. Một nhà ở có thể dùng để thế chấp nhằm bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
Thực ra đây là một đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiệm
nghĩa vụ dân sự. Điều này được quy định trong BLDS 2015 tại điều 296 như sau:
- Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có
giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ
được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

14


- Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo

đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc TSBĐ đang được dùng
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.
- Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các
nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận
bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc
xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có
thoả thuận khác.
- Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì
có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện
các nghĩa vụ chưa đến hạn.
Như vậy hiểu rộng ra trong trường hợp này, một nhà ở có thể dùng để thế
chấp nhằm bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ cùng một lúc miễn là thỏa mãn các
điều kiện ở trên.
c. Nhà ở thế chấp có thể có sự thay đổi trong khi được dùng để thế chấp
Do xuất phát từ đặc điểm bên thế chấp không phải chuyển giao nhà ở khi thế
chấp và đặc điểm riêng của nhà ở dẫn đến việc trong thời gian thế chấp, căn nhà có
thể có một số thay đổi như:
- Giá trị của nhà ở thế chấp thay đổi do được chủ sở hữu cải tạo xây dựng
thêm, hoặc do nhà ở xuống cấp, hoặc có thể do tác động của chính sách nhà nước.
Tùy vào từng nguyên nhân giá trị nhà ở có thể tăng hoặc giảm, thậm chí là không
còn nữa (do bị thu hồi, phá dỡ theo quyết định của nhà nước. Điều này có thể dẫn
đến tranh chấp giữa bên thế chấp và nhận thế chấp nếu không có thỏa thuận từ đầu.
- Thay đổi chủ sở hữu do điều kiện bất khả kháng như việc chủ sở hữu nhà ở
thế chấp không may qua đời dẫn tới việc phát sinh thừa kế. Đây không phải là một
trường hợp hiếm gặp bởi nhà ở thường được thế chấp nhằm đảm bảo cho một hoặc
nhiều nghĩa vụ quan trọng hoặc có giá trị lớn và thời hạn thế chấp thường rất dài.
Việc này dẫn tới khó khăn và ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của cả hai bên
nhưng chủ yếu nhất vẫn là cho bên nhận thế chấp.

15

d. Thế chấp quyền sở hữu nhà ở có mối liên hệ với thế chấp quyền sử dụng
đất ở
Như tác giả đã nêu trong phần đặc điểm pháp lý của nhà ở, quyền sở hữu nhà
ở riêng lẻ luôn đi kèm với quyền sử dụng riêng đối với đất ở, do vậy việc thế chấp
nhà ở riêng lẻ đồng thời đi kèm với thế chấp quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở
đó. Theo quy định của BLDS 2015 tại khoản 3, Điều 318 thì “Trường hợp thế chấp
quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp
thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác” [26].
Đối với nhà ở là căn hộ chung cư được hiểu là bao gồm phần sở hữu chung,
sở hữu riêng và phần quyền sử dụng chung đối với diện tích đất sử dụng chung
thuộc nhà chung cư của chủ sở hữu căn hộ chung cư. Các phần này đều được ghi cụ
thể trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. Do vậy, về nguyên tắc, khi một chủ sở hữu căn hộ chung cư thế
chấp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của mình thì tài sản thế chấp không chỉ có phần
sở hữu riêng thuộc căn hộ chung cư đó mà còn bao gồm cả phần sở hữu chung của
căn hộ chung cư đó và phần quyền sử dụng chung đối với diện tích đất sử dụng
chung thuộc nhà chung cư đó.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín
dụng Ngân hàng
1.2.1. Khái niệm hợp đồng tín dụng ngân hàng
Trước hết để có thể tìm hiểu khái niệm thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng
tín dụng Ngân hàng, ta cần hiểu khái niệm hợp đồng tín dụng Ngân hàng là gì. Theo
quy định tại Điều 17 Quyết định 1627/2011/QĐ-NHNN ngày 31 tháng 12 năm
2001 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước về việc ban hành quy chế cho vay của Tổ
chức tín dụng đối với khách hàng thì Hợp đồng tín dụng ngân hàng “phải có nội
dụng về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn vay, phương thức cho vay, số vốn vay,
lãi suất, thời hạn cho vay, hình thức bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm, phương thức

trả nợ và những cam kết khác được các bên thoả thuận” [19]. Tuy nhiên đến Thông

16


tư 39/2016/TT-NHNN thì không còn quy định cụ thể về hợp đồng tín dụng mà thay
vào đó là quy định về thỏa thuận cho vay (Điều 23). Có thể nói hợp đồng tín dụng
về bản chất là những hợp đồng cho vay tài sản theo quy định của BLDS 2015. Tuy
nhiên, chỉ gọi là hợp đồng tín dụng trong trường hợp bên cho vay là các TCTD,
trong đó chủ yếu là các Ngân hàng. Do vậy, có thể đưa ra khái niệm “Hợp đồng tín
dụng chính là hợp đồng cho vay, theo đó Ngân hàng là bên cho vay giao cho bên
vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời hạn nhất định
theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Còn những hoạt động
cấp tín dụng khác như bảo lãnh, cầm cố, chiết khấu giấy tờ có giá được gọi chung là
hợp đồng cấp tín dụng.
Nếu bên vay là doanh nghiệp và hộ kinh doanh, thì hợp đồng tín dụng sẽ là
hợp đồng thương mại. Nếu bên vay là cá nhân, thì hợp đồng tín dụng sẽ là hợp đồng
dân sự.
Có nhiều quan điểm cho rằng cho vay vốn giống như việc bán chịu một loại
hàng hóa đặc biệt, đó là tiền tệ. Vì vậy, trong quan hệ tín dụng, trước khi giải ngân,
thì thế mạnh hoàn toàn thuộc về Ngân hàng và Ngân hàng là người quyết định có hay
không cho vay. Tuy nhiên, ngay sau khi thực hiện hợp đồng, tức là sau khi Ngân
hàng giải ngân, thì xu thế lại hoàn toàn đảo ngược. Khi ấy, bên vay là người nắm vai
trò chủ động trong việc trả nợ. Mặc dù Ngân hàng có khá nhiều quyền chi phối theo
quy định của pháp luật về hợp đồng tín dụng, nhưng vẫn trở thành bên thụ động.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng tín dụng
a. Một bên chủ thể của hợp đồng tín dụng ngân hàng luôn là ngân hàng
Để thực hiện hoạt động cho vay, ngân hàng phải tiến hành ký kết hợp đồng
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Trong hợp đồng tín dụng ngân hàng,
ngân hàng luôn tham gia ký kết với tư cách là chủ thể cho vay nhằm phân phối lại

nguồn vốn đã huy động từ tổ chức và cá nhân khác trong xã hội. Với tư cách là chủ
thể cho vay, ngân hàng phải thẩm định được phương án vay vốn, tính hiệu quả của
việc sử dụng vốn vay. Điều này là vô cùng cần thiết vì nó có khả nẳng hoàn trả nợ
vay của bên đi vay. Các ngân hàng tham gia vào quan hệ tín dụng ngân hàng chủ yếu

17


để thực hiện chức năng kinh doanh tiền tệ vào mục tiêu lợi nhuận, trừ trường hợp các
ngân hàng chính sách thực hiện hoạt động tín dụng vì mục đích xã hội là chính.
b. Hợp đồng tín dụng ngân hàng phải luôn được ký kết dưới hình thức văn bản
Đặc trưng cơ bản của hoạt động tín dụng ngân hàng là đi vay để cho vay, vì
vậy, để cho vay lại ngân hàng phải có trách nhiệm bảo toàn nguồn vốn tín dụng của
mình. Để thực hiện điều này thì quyền và nghĩa vụ của các bên (ngân hàng và bên
đi vay) phải cụ thể. Pháp luật quy định các chủ thể khi tham gia vào quan hệ tín
dụng ngân hàng phải thỏa thuận bằng văn bản các quyền và nghĩa vụ của mình.
Thực ra quy định này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên. Bởi vì
hợp đồng tín dụng ngân hàng là cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh các chấp của
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng tín dụng ngân hàng được ký kết dưới các hình thức pháp lý là văn
bản bao gồm cả văn bản viết và văn bản điện tử dưới dạng thông điệp dữ liệu. Dù
hợp đồng tín dụng ngân hàng ký kết dưới hình thức nào trên đây đều có giá trị pháp
lý ngang nhau và đều là chứng cứ trong quá trình giao dịch. Việc pháp luật quy định
hợp đồng tín dụng ngân hàng phải được ký kết dưới hình thức bằng văn bản cùng
với sự chấp nhận cả hai hình thức nói trên có thể xem là một nỗ lực đáng kể của các
nhà lập pháp vừa nhằm đảm bảo sự tiện ích vừa đảm bảo an toàn pháp lý cho các
chủ thể tham gia ký kết hợp đồng tín dụng ngân hàng.
c. Đối tượng của hợp đồng tín dụng là tiền
Tiền tệ trong hợp đồng tín dụng ngân hàng có thể là tiền đồng Việt Nam, vàng
hoặc ngoại tệ. Đối tượng này có thể tồn tại ở vật hiện hữu là tiền mặt hoặc bút tệ.

Đây là đặc điểm rất quan trọng trong quan hệ cho vay đối với ngân hàng. Chính đặc
điểm này đã giúp cho hoạt động cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của ngân
hàng và trở thanh một hình thức tín dụng phổ biến trong nền kinh tế thị trường. Từ
vốn tiền tệ, bên đi vay họ có thể thỏa mãn bất kì nhu cầu nào của họ kể cả số lượng
vốn vay và mục đích vay vốn. Cũng cần lưu ý rằng, bên cho vay là công ty cho thuê
tài chính nhưng đối tượng của nó là tài sản thì đây chính là quan hệ cho thuê tài
chính (chứ không phải là hoạt động cho vay theo quy định của pháp luật) và các bên

18


phải ký hợp đồng thuê mua tài chính. Như vậy, yếu tố đối tượng vốn tiền tệ là một
đặc điểm không thể thiếu được của hợp đồng tín dụng ngân hàng.
d. Hợp đồng tín dụng ngân hàng luôn nhằm mục đích sinh lợi
Tính chất sinh lợi của hợp đồng tín dụng ngân hàng luôn được biểu hiện qua
tỷ số chênh lệch giữa lãi suất cho vay và lãi suất huy động vốn của ngân hàng. Lãi
suất cho vay luôn cao hơn lãi suất huy động vốn và sự chênh lệch này luôn phụ
thuộc vào cung cầu về vốn trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm cụ thể, hiện
nay mức lãi suất trong hợp đồng tín dụng ngân hàng do các bên thỏa thuận. Ngân
hàng hoạt động theo các quy định của Luật các Tổ chức tín dụng và các quy định
của pháp luật có liên quan nên mục đích tìm kiếm lợi nhuận không chỉ là điều tất
yếu mà còn là động lực giúp ngân hàng duy trì hoạt động kinh doanh của mình.
Khách hàng càng nhiều, hợp đồng càng tăng thì lợi nhuận của ngân hàng càng sinh
sôi, phát triển. Vì vậy, vận mệnh của ngân hàng luôn gắn với khả năng tạo ra giá trị
thặng dư của đồng tiền thông qua việc huy động vốn và kí kết hợp đồng tín dụng
ngân hàng. Trong trường hợp này, trừ trường hợp các ngân hàng chính sách thực
hiện hoạt động tín dụng vì mục đích xã hội là chính.
1.2.3. Khái niệm thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Việc thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng thực chất là
để bảm bảo cho khoản vay trong hợp đồng tín dụng. Theo “Các biện pháp bảo đảm

tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng” do PGS.TS Lê Thị Thu Thủy chủ
biên thì “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là loại bảo đảm tiền vay, theo đó nghĩa vụ
trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế
chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Trong trường
hợp khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ và bên bảo lãnh không thực hiện nghĩa
vụ bảo lãnh thì TSBĐ tiền vay sẽ được xử lý để thu hồi nợ cho TCTD” [34, tr. 92].
Như vậy, về bản chất nhà ở được thế chấp trong trường hợp này chính là tài sản mà
bên vay cam kết dùng để trả nợ cho khoản vay nếu như bên vay không trả nợ đúng
theo quy định của hợp đồng tín dụng hoặc mất khả năng trả nợ.

19


Nhà ở có thể được thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ cho bên thứ ba (không phải
là chủ sở hữu nhà ở). Về điều này được quy định khá rõ tại Nghị định số
11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm, theo đó, khoản 1 Điều 1 khẳng định, bên thế chấp được dùng tài sản (bao
gồm cả quyền sử dụng đất) của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của
chính mình hoặc của người khác. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 lại không khẳng định
một cách rõ ràng về việc bên thế chấp có quyền dùng tài sản của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ của người khác hay không. Mặc dù vậy, trên nguyên tắc, “quyền
dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý
do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe
của cộng đồng” (khoản 2 Điều 2 BLDS năm 2015) [26] và “mọi cam kết, thỏa thuận
không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện
đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng” (khoản 2 Điều 3 BLDS năm
2015) [26], các bên có quyền tự do lựa chọn hình thức thế chấp (bao gồm cả hình
thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác) vì quyền dân
sự này không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, đồng thời, cũng

không thuộc các trường hợp bị hạn chế quyền theo quy định của luật.
Mặc dù hiện nay chưa có bất kỳ công trình khoa học nào đưa ra khái niệm về
thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng, tuy nhiên bằng những
quan điểm và luận điểm ở trên có thể rút ra khái niệm “Thế chấp nhà ở để đảm bảo
hợp đồng tín dụng Ngân hàng là việc bên thế chấp dùng nhà ở thuộc sở hữu của
mình để cam kết thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bản thân hoặc của người khác trong
hợp đồng tín dụng đối với Ngân hàng. Trong trường hợp nghĩa vụ trả nợ bị vi phạm
thì nhà ở thế chấp sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ cho
Ngân hàng”.
1.2.4. Đặc điểm của thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng vẫn mang đầy đủ
những đặc điểm của thế chấp nhà ở như đã nêu ở trên. Tuy nhiên, do có đặc thù là để

20


đảm bảo cho hợp đồng tín dụng của Ngân hàng nên nó mang thêm một số đặc điểm
khác để phân biệt với thế chấp nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ dân sự thông thường.
a. Thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân gắn liền với nghĩa vụ
mà nó bảo đảm là trả nợ trong hợp đồng tín dụng Ngân hàng
Việc thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng là một yêu
cầu của bên Ngân hàng đối với bên vay mà theo đó bên vay phải dùng nhà ở của
mình để cam kết trả nợ cho khoản vay trong hợp đồng tín dụng với bên Ngân hàng.
Yêu cầu này là vì quyền lợi của bên Ngân hàng cần phải được bảo đảm an toàn cho
khoản vay của mình. Như vậy có thể thấy rằng đây cũng là một nghĩa vụ của bên
vay đối với bên Ngân hàng. Tuy nhiên nghĩa vụ này không thể tồn tại đôc lập được
bởi lẽ:
- Thế chấp nhà ở với mục đích bảo đảm cho việc bên vay sẽ thực hiện nghĩa
vụ chính là trả nợ trong hợp đồng tín dụng đã ký với bên Ngân hàng.
- Nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng phải là một nghĩa vụ có thật, nghĩa

là hợp đồng tín dụng đã được hai bên giao kết và có hiệu lực pháp luật.
Chính vì vậy, có thể nói việc thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng
Ngân hàng là một nghĩa vụ phụ tồn tại bên cạnh nghĩa vụ chính là trả nợ khoản vay
trong hợp đồng tín dụng mà nó bảo đảm. Nghĩa vụ này phải phụ thuộc và không thể
tồn tại trước nghĩa vụ chính được.
Theo quy định của BLDS 2015, Điều 407 thì sự vô hiệu của hợp đồng chính
dẫn tới sự chấm dứt của hợp đồng phụ tuy nhiên quy định này không áp dụng với các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Như vậy trong trường hợp này, thế chấp nhà ở
tuy là một nghĩa vụ phụ so với nghĩa vụ chính là trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng
nhưng sẽ không chấm dứt nếu như hợp đông tín dụng mà nó bảo đảm bị vô hiệu.
b. Thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng có mục đích
nhằm nâng cao trách nhiệm trả nợ của bên vay
Khi Ngân hàng áp dụng biện pháp thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng
thì sẽ tạo ra khả năng bảo đảm cho quan hệ tín dụng Ngân hàng. Cụ thể là bên Ngân
hàng có quyền ưu tiên tuyệt đối với bên vay bởi bên Ngân hàng không phải đứng

21