Giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân huyện đông anh, thành phố hà nội

VIN HN LM
KHOA HC X HI VIT NAM
HC VIN KHOA HC X HI

NGUYN TIN DNG

GIảI QUYếT TRANH CHấP ĐấT ĐAI
Từ THựC TIễN XéT Xử CủA TòA áN NHÂN DÂN
HUYệN ĐÔNG ANH, THàNH PHố Hà NộI

LUN VN THC S LUT HC

H NI - 2018


VIN HN LM
KHOA HC X HI VIT NAM
HC VIN KHOA HC X HI

NGUYN TIN DNG

GIảI QUYếT TRANH CHấP ĐấT ĐAI
Từ THựC TIễN XéT Xử CủA TòA áN NHÂN DÂN
HUYệN ĐÔNG ANH, THàNH PHố Hà NộI
Chuyờn ngnh : Lut kinh t
Mó s

: 60 38 01 07

LUN VN THC S LUT HC

Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS Nguyn Quang Tuyn

H NI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu và trích
dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác
và trung thực. Những kết luận khoa học của luận
văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác..
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Tiến Dũng


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU

1

Chương 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

8

Ở VIỆT NAM

1.1.

Lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai

8

1.1.1. Khái niệm về tranh chấp đất đai

8

1.1.2. Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai

17

1.2.

Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

26

1.2.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

26

1.2.2. Sự cần thiết điều chỉnh quan hệ giải quyết tranh chấp đất đai bằng

28

pháp luật
1.2.3. Các yếu tố đảm bảo thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

29

1.2.4. Lược sử hình thành và phát triển pháp luật về giải quyết tranh chấp

32

đất đai
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT

37

ĐAI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN
ĐÔNG ANH - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1.

Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

37

2.1.1. Nội dung các quy định về hòa giải tranh chấp đất đai

37

2.1.2. Nội dung các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

42

2.1.3. Nội dung các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về trình tự, thủ

47

tục giải quyết vụ án tranh chấp đất đai
2.2.

Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ

52

thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh - thành phố
Hà Nội
2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, dân số, tình hình kinh tế - xã hội của
huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội tác động đến thực tiễn xét xử
các vụ án tranh chấp đất đai

52


2.2.2. Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ

57

thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh - thành phố
Hà Nội
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH

66

CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TỪ THỰC
TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐÔNG ANH THÀNH PHỐ HÀ NỘI

3.1.

Về phương diện lập pháp

3.1.1. Tiếp tục ban hành các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Luật

66
66

đất đai năm 2013
3.1.2. Ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự

69

năm 2015
3.1.3. Tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn triển khai thi hành Luật

71

Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014
3.2.

Về phương diện bồi dưỡng nghiệp vụ

71

3.2.1. Tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ

71

3.2.2. Xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ

72

3.3.

Về phương diện hướng dẫn thi hành pháp luật giải quyết tranh chấp

73

đất đai
3.3.1. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

73

3.3.2. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

76

đất vô hiệu
3.3.3. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

77

KẾT LUẬN

79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

81


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

BLDS

: Bộ luật dân sự

BLTTDS

: Bộ luật tố tụng dân sự

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TAND

: Tòa án nhân dân

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

TCĐĐ

: Tranh chấp đất đai

TN&MT

: Tài nguyên và môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường (đặc biệt là những
năm gần đây), tình hình tranh chấp đất đai (TCĐĐ) ngày càng gia tăng về số
lượng và phức tạp về nội dung, tính chất. Các dạng TCĐĐ phổ biến trong thực tế
là tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất (QSDĐ); tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp QSDĐ và tài
sản gắn liền với đất; TCĐĐ là tài sản chung của vợ chồng trong các vụ án ly hôn...
Đã có nhiều công trình nghiên cứu, tìm hiểu về TCĐĐ chỉ ra nguyên nhân, bao
gồm nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan; đồng thời, đề xuất các
giải pháp khắc phục. Pháp luật về giải quyết TCĐĐ ra đời với mong muốn hướng
dẫn các bên tranh chấp có thái độ, cách hành xử văn minh khi giải quyết bất đồng,
mâu thuẫn về đất đai; đồng thời, tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động giải quyết TCĐĐ
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà một trong những cơ quan nhà nước đó là
Tòa án nhân dân (TAND). Thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai trong giải quyết các
TCĐĐ của các cơ quan nhà nước nói chung và của TAND nói riêng thời gian qua
đã đạt được những kết quả tích cực như giải quyết ổn thỏa nhiều vụ việc TCĐĐ

phức tạp, kéo dài dựa trên cơ sở pháp luật; nâng cao ý thức tôn trọng và chấp hành
pháp luật không chỉ của các bên đương sự mà còn của đội ngũ cán bộ, công chức
nhà nước, thẩm phán… thực hiện nhiệm vụ giải quyết TCĐĐ. Song bên cạnh
những kết quả đạt được, việc áp dụng pháp luật trong giải quyết TCĐĐ từ hoạt
động xét xử của TAND còn bộc lộ một số hạn chế như vẫn còn một số lượng
không nhỏ vụ án xét xử sơ thẩm bị kháng nghị, hủy quyết định của cấp sơ thẩm;
hoạt động xét xử TCĐĐ của TAND gặp không ít khó khăn, trở ngại và đạt hiệu
quả thấp… Điều này có nguyên nhân từ việc áp dụng chưa đúng, chưa chính xác
pháp luật trong giải quyết TCĐĐ của các thẩm phán cho dù pháp luật đất đai
(trong đó có các quy định về giải quyết TCĐĐ) thường xuyên được sửa đổi, bổ
sung nhằm phù hợp với thực tiễn. Để khắc phục hạn chế này thì việc tiếp tục
nghiên cứu áp dụng pháp luật để giải quyết TCĐĐ qua thực tiễn xét xử của TAND
vẫn là việc làm cần thiết. Đặc biệt là trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013, Luật
tổ chức TAND năm 2014, Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015 và Bộ luật

1


Dân sự (BLDS) năm 2015… được ban hành với những sửa đổi, bổ sung liên quan
đến việc giải quyết TCĐĐ của TAND.
Đông Anh là huyện ngoại thành của Thủ đô Hà Nội có tiềm năng phát triển
nông nghiệp áp dụng công nghệ cao kết hợp du lịch sinh thái, công nghiệp, thương
mại, dịch vụ… Những năm gần đây tốc độ phát triển kinh tế nói chung và tốc độ đô
thị hóa nói riêng của địa phương này tăng trưởng mạnh mẽ, ngoạn mục do hệ thống
cơ sở hạ tầng được Nhà nước đầu tư đồng bộ, hiện đại với việc xây dựng cầu Nhật
Tân, cầu Đông Trù, đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng; đường cao tốc Nhật Tân Nội Bài… đã kết nối Đông Anh với các quận nội thành Hà Nội, với các địa phương
khác nhanh chóng, thuận tiện. Đặc biệt khu vực đất dọc hai bên trục đường cao tốc
Nhật Tân - Nội Bài - tuyến đường được đặt tên vị đại tướng huyền thoại, anh hùng
dân tộc Võ Nguyên Giáp - được Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội phê
duyệt quy hoạch xây dựng trung tâm thương mại, tài chính mới của Thủ đô. Đây là

những điều kiện quan trọng để huyện Đông Anh cất cánh, phát triển mạnh mẽ trong
một tương lai gần. Giá đất ở địa phương này tăng với tốc độ chóng mặt kéo theo các
tranh chấp, khiếu kiện về đất đai phức tạp, kéo dài.
Mặt khác, phát huy truyền thống cách mạng trong công cuộc đổi mới toàn
diện đất nước, Đảng bộ, chính quyền, quân và dân huyện Đông Anh đã không
ngừng vượt khó để xây dựng quê hương ngày càng giàu đẹp. Cùng với sự chuyển
mình đi lên của đất nước, tốc độ phát triển kinh tế của huyện Đông Anh năm sau
cao hơn năm trước góp phần nâng cao chất lượng đời sống của nhân dân. Đóng góp
vào thành tựu phát triển chung của huyện Đông Anh không thể không ghi nhận hoạt
động xét xử nói chung và áp dụng pháp luật để giải quyết TCĐĐ nói riêng của
TAND huyện Đông Anh nhằm duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội.
Dẫu vậy, việc áp dụng pháp luật giải quyết TCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND
huyện Đông Anh vẫn để lại những suy nghĩ trăn trở khi số lượng không nhỏ các vụ
việc TCĐĐ được xét xử bị kháng cáo, kháng nghị hoặc hủy bản án. Điều này đặt ra
yêu cầu phải có sự nghiên cứu để tìm ra nguyên nhân và đưa ra giải pháp khắc
phục. Mặt khác, việc tìm hiểu áp dụng pháp luật giải quyết TCĐĐ từ hoạt động xét
xử của TAND đã được nhiều công trình khoa học nghiên cứu. Tuy nhiên, tìm hiểu
và đánh giá việc áp dụng pháp luật để giải quyết TCĐĐ từ thực tiễn xét xử của
TAND huyện Đông Anh một cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện trên phương diện

2


lý luận và thực tiễn tham chiếu với các đạo Luật đất đai năm 2013, BLTTDS năm
2015, BLDS năm 2015, Luật tổ chức TAND năm 2014… thì dường như vẫn còn ít
công trình khoa học nghiên cứu. Vì vậy, đề tài này vẫn còn nhiều dư địa để nghiên
cứu, tìm hiểu.
Với những lý do cơ bản trên đây, học viên lựa chọn đề tài "Giải quyết tranh
chấp đất đai từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành
phố Hà Nội" làm luận văn thạc sĩ luật học.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu về pháp luật giải quyết TCĐĐ và thực tiễn áp dụng chế định pháp
luật này từ hoạt động xét xử của TAND đã có nhiều công trình được công bố. Trong
những công trình này, chúng ta có thể nêu ra một số công trình tiêu biểu sau đây:
Lê Xuân Thân (2004), Áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Tòa
án nhân dân ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị
quốc gia Hồ Chí Minh; Chu Đức Thắng (2004), Áp dụng pháp luật trong việc giải
quyết các vụ án dân sự của Tòa án nhân dân ở cấp tỉnh ở Việt Nam hiện nay, Luận
văn thạc sĩ Luật học - Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh; Lưu Tiến Dũng
(2005), Bàn về áp dụng pháp luật trong công tác xét xử, Tạp chí TAND, số 5; Phạm
Thanh Hải (2005), Trao đổi thêm về việc áp dụng Điều 136 Luật đất đai năm 2003,
Tạp chí TAND, số 5; Nguyễn Văn Cường (2005), Những vấn đề cần trao đổi khi áp
dụng Điều 136 Luật đất đai năm 2003, Tạp chí TAND, số 8; Thủy Nguyên (2005),
Áp dụng Luật hôn nhân gia đình khi giải quyết vụ án có yếu tố nước ngoài, Tạp chí
TAND, số 9; Ban Biên tập Tạp chí TAND (2005), Những vấn đề trao đổi khi áp
dụng Điều 136 Luật đất đai năm 2003, Tạp chí TAND, số 9; Hoàng Việt Trung
(2014), Pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân
dân tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã
hội; Tưởng Duy Lượng (2005), Bình luận về một số vụ án hôn nhân và gia đình,
Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Phan Thị Hương Thủy (2005), 99 tình huống và tư
vấn pháp luật về thừa kế nhà và quyền sử dụng đất, Nxb Tư pháp, Hà Nội; Nguyễn
Hữu Ước (2008), Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao từ
năm 2000 - 2007, Nxb Tư pháp, Hà Nội; Nguyễn Thị Lan Phương (2017), Áp dụng
pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân
tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà

3


Nội; Trần Phương Thảo (2016), Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực

tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh - Thành phố Hồ Chí Minh, Luận
văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Trần Đức Thịnh (2017), Thực
tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thành
phố Hòa Bình - tỉnh Hòa Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Đại học Mở Hà
Nội... Các công trình trên đây đã phân tích những vấn đề lý luận cơ bản về TCĐĐ,
giải quyết TCĐĐ, áp dụng pháp luật giải quyết TCĐĐ như phân tích khái niệm, đặc
điểm, hậu quả của TCĐĐ, các dạng TCĐĐ phổ biến, nguyên nhân của TCĐĐ; khái
niệm, đặc điểm, các nguyên tắc và yêu cầu giải quyết TCĐĐ; khái niệm, đặc điểm,
nguyên tắc, yêu cầu và các điều kiện đảm bảo áp dụng pháp luật giải quyết TCĐĐ;
đánh giá thực trạng và đề xuất định hướng, giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng
pháp luật giải quyết TCĐĐ trong phạm vi cả nước hoặc ở một địa phương cụ thể.
Tuy nhiên, tìm hiểu pháp luật về giải quyết TCĐĐ từ thực tiễn xét xử của
TAND huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn
diện thì dường như vẫn còn ít được nghiên cứu. Chính vì vậy, rất cần có một công
trình nghiên cứu, tìm hiểu về vấn đề này một cách hệ thống toàn diện cả về lý luận
và thực tiễn. Trên cơ sở tham khảo và kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình
khoa học có liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu về giải quyết
TCĐĐ từ thực tiễn xét xử của TAND tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp hoàn
thiện pháp luật về giải quyết TCĐĐ và nâng cao chất lượng của hoạt động xét xử
TCĐĐ của TAND huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định những nhiệm vụ
nghiên cứu cụ thể sau đây:
Một là, nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết TCĐĐ
tham chiếu với hoạt động xét xử của TAND thông qua việc giải quyết những vấn đề
cụ thể sau:
- Phân tích khái niệm và đặc điểm của TCĐĐ; các dạng TCĐĐ; nguyên

nhân và hậu quả của TCĐĐ.

4


- Phân tích khái niệm và đặc điểm của giải quyết TCĐĐ; ý nghĩa của giải
quyết TCĐĐ; các nguyên tắc giải quyết TCĐĐ; các hình thức giải quyết TCĐĐ;
đặc điểm và tính ưu việt của giải quyết TCĐĐ thông qua TAND; yêu cầu của việc
giải quyết TCĐĐ thông qua TAND…
- Làm rõ khái niệm và đặc điểm của áp dụng pháp luật giải quyết TCĐĐ
thông qua hoạt động xét xử của TAND; ý nghĩa, nguyên tắc và yêu cầu của áp dụng
pháp luật giải quyết TCĐĐ thông qua hoạt động xét xử của TAND.
- Phân tích cơ sở lý luận, khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giải quyết
TCĐĐ thông qua TAND; cấu trúc pháp luật về giải quyết TCĐĐ thông qua TAND;
các yếu tố bảo đảm thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ thông qua TAND …
Hai là, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết TCĐĐ và thực
tiễn thi hành tại TAND huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
Ba là, đưa ra định hướng và giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về giải
quyết TCĐĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại TAND huyện Đông Anh, thành phố
Hà Nội trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Dựa trên mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn xác định đối tượng
nghiên cứu khu trú vào các nội dung cụ thể sau đây:
- Quy định về giải quyết TCĐĐ của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản
hướng dẫn thi hành.
- Quy định của BLTTDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Quy định của Luật tổ chức TAND năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi
hành về cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của TAND.
- Các nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn về đường

lối xét xử các vụ án TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND.
- Các quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết về TCĐĐ, giải quyết TCĐĐ
và áp dụng pháp luật về giải quyết TCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND.
- Các văn bản về nghiệp vụ xét xử các vụ việc TCĐĐ của TAND thành phố
Hà Nội.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại TAND huyện Đông
Anh, thành phố Hà Nội…

5


4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ có hạn của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới
hạn phạm vi nghiên cứu đề tài vào một số nội dung cụ thể sau đây:
- Về địa bàn, phạm vi: Thực tiễn áp dụng pháp luật của TAND từ hoạt động
xét xử các vụ TCĐĐ tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
- Về thời gian: Từ năm 1993 (thời điểm Luật đất đai năm 1993 được ban
hành) đến nay.
- Về nội dung nghiên cứu: Giải quyết TCĐĐ từ thực tiễn xét xử của TAND
huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng. Tuy
nhiên, luận văn này chỉ giới hạn ở việc tìm hiểu chế định giải quyết TCĐĐ của
TAND cấp sơ thẩm. Bởi lẽ, theo quy định của Luật tổ chức TAND năm 2014,
TAND cấp huyện có thẩm quyền xét xử sở thẩm các vụ án dân sự nói chung và các
vụ án TCĐĐ nói riêng. Đề tài của luận văn nghiên cứu vấn đề giải quyết TCĐĐ
tham chiếu từ thực tiễn xét xử của TAND huyện Đông Anh, nên việc giới hạn phạm
vi nghiên cứu của chế định giải quyết TCĐĐ của TAND cấp sơ thẩm là phù hợp.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, trong quá trình nghiên cứu, luận văn đã
sử dụng phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật

lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin.
- Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ
thể sau:
Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp luận giải v.v...
được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1. Lý luận pháp luật về giải quyết TCĐĐ
thông qua hoạt động của TAND ở Việt Nam.
Phương pháp diễn giải, phương pháp phân tích kết hợp với luận giải được
sử dụng nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả thi hành pháp luật về giải
quyết TCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND; các tiêu chí đánh giá hiệu quả áp dụng
pháp luật về giải quyết TCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND; yêu cầu của áp dụng
pháp luật về giải quyết TCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND…
Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương
pháp nghiên cứu hệ thống… được sử dụng khi đánh giá thực trạng thi hành pháp

6


luật về giải quyết TCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND tại huyện Đông Anh, thành
phố Hà Nội.
Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… được sử dụng khi đề cập
định hướng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ
từ hoạt động xét xử của TAND tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
Phương pháp lập luận logic được sử dụng khi nghiên cứu đề xuất các giải
pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết
TCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội…
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Trên cơ sở tham chiếu với Luật đất đai năm 2013, luận văn đã có một số đóng
góp nhất định. Những đóng góp này được khu trú vào một số vấn đề cụ thể sau:
- Luận văn hệ thống hóa và góp phần bổ sung cơ sở lý luận pháp luật về
giải quyết TCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND ở nước ta.

- Luận văn phân tích, bình luận, đánh giá về thực trạng thi hành pháp luật
về giải quyết TCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND tại huyện Đông Anh, thành phố
Hà Nội.
- Luận văn đề xuất định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật
về giải quyết TCĐĐ và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ từ
hoạt động xét xử của TAND tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho những ai quan tâm tìm hiểu về
lĩnh vực pháp luật này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn
xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội
Chương 3: Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân
huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.

7


Chương 1
LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Ở VIỆT NAM
1.1. Lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm về tranh chấp đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về tranh chấp
Trước tiên, để làm rõ nội hàm khái niệm TCĐĐ thì cần phải hiểu "tranh
chấp" là gì; bởi lẽ, TCĐĐ là một dạng cụ thể của tranh chấp nói chung? Trong đời
sống xã hội, các tranh chấp có nhiều loại và xảy ra trên nhiều lĩnh vực khác nhau.

Tùy theo từng loại tranh chấp mà có các khái niệm khác nhau về "tranh chấp" như:
Theo giải thích của Từ điển tiếng Việt thì tranh chấp nói chung được hiểu là
việc "Giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào" [51, tr. 989].
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: "Tranh chấp: 1. Giành giật, giằng co
nhau cái không rõ thuộc về bên nào; 2. Bất đồng, trái ngược nhau" [58, tr. 808].
Theo Từ điển giải thích từ ngữ luật học, khái niệm tranh chấp trong các lĩnh
vực dân sự, kinh doanh, hợp đồng được khái quát với các nội dung sau: Tranh chấp
dân sự có thể hiểu là những mâu thuẫn, bất hòa về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa
các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự. Tranh chấp kinh doanh là những
mâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa những chủ thể kinh doanh với nhau trong các
hoạt động kinh doanh hay tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất
đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và
nghĩa vụ trong hợp đồng [54, tr. 35].
Như vậy, từ các khái niệm trên đây, chúng ta có thể rút ra một số đặc điểm
cơ bản của tranh chấp như sau:
- Tranh chấp phát sinh giữa hai hay nhiều bên trong một quan hệ. Điều này
có nghĩa là chủ thể của quan hệ tranh chấp phải có ít nhất từ hai bên trở lên; không
thể có một người tự tranh chấp với chính bản thân mình.
- Bản chất của tranh chấp là những mâu thuẫn, bất đồng giữa hai bên (hay
nói cách khác tranh chấp phản ánh mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên) mà họ không
thể thỏa hiệp, tự thương lượng để hóa giải được. Những bất đồng, mâu thuẫn phát
sinh trở thành xung đột/tranh chấp giữa các bên.
- Đối tượng của tranh chấp có thể là lợi ích vật chất/kinh tế hay quyền và
nghĩa vụ của các bên trong một quan hệ nhất định.

8


- Tranh chấp là kết quả của những mâu thuẫn, bất động giữa các bên phát
sinh trong một khoảng thời gian nhất định. Trên thực tế, không có loại tranh chấp

nào phát sinh thức thì, ngay lập tức khi xuất hiện mâu thuẫn v.v...
1.1.1.2. Quan niệm về tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái
kinh tế, xã hội nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì TCĐĐ mang
màu sắc chính trị. Đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bóc lột và giai
cấp bị bóc lột, bởi lẽ, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhất, là tài sản quý giá
nhất của một quốc gia. Việc giải quyết triệt để các TCĐĐ ở các xã hội này được
thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội. Ở xã hội không tồn tại mâu thuẫn về lợi
ích giai cấp đối kháng, TCĐĐ thường là mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và
nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đất đai. Việc giải quyết TCĐĐ do các bên tự
tiến hành thông qua các con đường thương lượng, hòa giải hoặc do các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên việc áp dụng các quy định của pháp luật.
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: Tranh chấp phát sinh giữa các
chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai [54, tr.74].
Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: Tranh chấp
đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa
các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai [53, tr.455].
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất
đai [31, khoản 24].
Trong thực tế, TCĐĐ được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền
sử dụng trên một khu đất cụ thể. Các bên tranh chấp không thể cùng nhau tự giải
quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử.
Cần làm rõ TCĐĐ ở nước ta chính là tranh chấp QSDĐ hay bao gồm cả
tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ? Về nội dung này, trong
khoa học pháp lí hiện nay còn tồn tại hai quan điểm như sau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng, TCĐĐ chỉ là tranh chấp về QSDĐ. Theo đó,
TCĐĐ không xác định được là tranh chấp tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là
tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ đơn lẻ của người sử dụng đất do pháp luật đất

đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa vụ mà người sử
dụng đất có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác. Bên cạnh đó, chủ
thể tranh chấp vốn được gọi là "hai hay nhiều bên" cũng không được xác định rõ

9


ràng là chỉ bao gồm người sử dụng đất hay là tất cả các chủ thể có liên quan đến
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ TCĐĐ. Chính sự chung
chung này đã khiến cho nội dung của TCĐĐ nhiều lúc được mở rộng tối đa ở mức
độ có thể. Trường phái này cho rằng: Việc mở rộng khái niệm TCĐĐ trong điều
kiện của nước ta hiện nay là chưa hợp lý vì xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đối
với toàn bộ đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì người sử dụng đất chỉ có
quyền sử dụng đối với đất đai. Vì vậy, cái mà họ tranh chấp khi TCĐĐ chỉ có thể là
QSDĐ. Mặt khác, các thuật ngữ TCĐĐ và tranh chấp QSDĐ đã được sử dụng như
những thuật ngữ thay thế nhau kể từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến nay mà
không có sự phân biệt. Hơn nữa, các tranh chấp có liên quan đến QSDĐ của người
sử dụng đất cũng đã từng được quy định cụ thể trong một số văn bản hướng dẫn về
thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là tranh chấp
liên quan đến QSDĐ chứ không phải TCĐĐ một cách chung chung [44, tr. 24].
Theo đó, họ cho rằng, định nghĩa TCĐĐ theo Khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai năm
2013 do có nội hàm rất rộng nên đã gây nhiều cách hiểu không chính xác. Do đó,
TCĐĐ cần được hiểu là tranh chấp quyền sử dụng đối với diện tích đất cụ thể giữa
các chủ thể trong hoạt động quản lý, sử dụng đất. Còn các dạng tranh chấp khác,
đều được hiểu là tranh chấp liên quan đến đất đai và được giải quyết bởi cơ quan tòa
án theo thủ tục tố tụng dân sự, mà không có sự ràng buộc với những quy định về
giải quyết tranh chấp trong pháp luật đất đai.
Quan điểm thứ hai, nhận định TCĐĐ bao gồm cả tranh chấp QSDĐ và các
tranh chấp liên quan đến QSDĐ; bởi lẽ, trong pháp luật đất đai, trước khi Luật Đất đai
năm 2003 được thông qua và có hiệu lực thi hành thì khái niệm TCĐĐ hầu như

chưa được ai đề cập một cách chính thống và giải thích cụ thể.
Mặc dù vậy, hiện tượng TCĐĐ trong xã hội được pháp luật ghi nhận và quy
định việc giải quyết. Luật Đất đai năm 2003 lần đầu tiên giải thích thuật ngữ
TCĐĐ. Và kế thừa quy định đó Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận:
"Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai
hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai". Vậy, đối tượng tranh chấp là quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất. Nghĩa là, bao gồm cả tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp
liên quan đến QSDĐ.
Mặt khác, xem xét ở góc độ thực tiễn xét xử, ngành tòa án ở nước ta vẫn
thống kê các tranh chấp liên quan đến QSDĐ vào mục TCĐĐ nói chung. Bên cạnh đó,
Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTNMT ngày 03/01/2002
hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan

10


đến QSDĐ sử dụng thuật ngữ khác là "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng
đất" thuộc thẩm quyền của Tòa án. Theo đó, các tranh chấp liên quan đến QSDĐ
thuộc thẩm quyền của Tòa án bao gồm:
- Tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ;
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;
- Thừa kế QSDĐ;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Vậy, thuật ngữ "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất" là một
thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm cả tranh chấp về QSDĐ và tài sản gắn liền
với đất. Theo suy luận logic thì tranh chấp về QSDĐ sẽ bao gồm ba loại: tranh chấp
về việc ai là người có QSDĐ (thực chất là tranh chấp QSDĐ hay cụ thể hơn là kiện
đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thế chấp hoặc bảo

lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; tranh chấp thừa kế QSDĐ.
Không thể phủ nhận rằng, ở mỗi quan điểm trên đây đều được lập luận dựa
trên những căn cứ nhất định. Song thiết nghĩ, việc hiểu và vận dụng "tranh chấp đất
đai" bao gồm cả tranh chấp QSDĐ và tranh chấp liên quan đến QSDĐ là hợp lý cả
về vấn đề logic ngôn ngữ và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giai đoạn hiện nay.
1.1.1.3. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự, nên bên cạnh
những đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự, TCĐĐ còn mang những đặc
trưng riêng khác với tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranh chấp kinh doanh,
thương mại… Sự khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, chủ thể TCĐĐ chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và QSDĐ,
mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai; bởi lẽ, đất đai ở nước ta thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao QSDĐ cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ.
Do đó, QSDĐ của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê
đất của Nhà nước hoặc Nhà nước cho phép nhận QSDĐ hợp pháp đối với diện tích
đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của TCĐĐ là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất.
Thứ hai, nội dung của TCĐĐ rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản lý và
sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử
dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau.

11


Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là
việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa
đặc biệt, có giá trị thương mại. Giá đất lại có biến động theo quy luật cung cầu trên
thị trường. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là việc khai thác
giá trị sử dụng, mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất thông qua các hành vi

kinh doanh QSDĐ. Tất nhiên, khi nội dung quản lý, sử dụng đất phong phú, phức
tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai
cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn.
Thứ ba, TCĐĐ phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như có thể gây mất
ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết nội bộ nhân dân,
phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, gây mất an ninh trật tự tại địa
phương, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh
chấp, mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Thứ tư, đối tượng của TCĐĐ là quyền quản lý và QSDĐ. Đất đai là loại tài
sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu
của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu…
1.1.1.4. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến
Trước những năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối
với đất đai; bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân… Do đó ở
thời kỳ này, TCĐĐ gồm: tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý và sử
dụng đối với đất đai. Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 ra đời (ngày 18/12/1980) với
quy định "Đất đai… là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 19) thì pháp luật
thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai; nên
kể từ đó trở đi, TCĐĐ chỉ bao gồm tranh chấp quyền quản lý đất đai và QSDĐ.
Tiếp đó, Luật Đất đai năm 1993 được ban hành quy định người sử dụng đất được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất, cho
thuê đất (Điều 1). Vì vậy, trên thực tế hiện nay, TCĐĐ xuất hiện dưới một số dạng
phổ biến cơ bản sau đây:
Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng chuyển đổi QSDĐ. Dạng tranh chấp này
xảy ra đối với việc chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với
nhau trong cùng một xã, phường, thị trấn. Bởi lẽ, theo điểm b khoản 1 Điều 179
Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi QSDĐ nông
nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.
Thứ hai, tranh chấp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. Việc phát sinh
dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản của hợp

12


đồng như: Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê;
người thuê không trả tiền thuê đất; sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê; bên
cho thuê đòi lại đất khi chưa hết thời hạn hợp đồng thuê đất v.v...
Thứ ba, tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ. Dạng tranh chấp này thường
phát sinh khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ cam kết, nhưng bên thế chấp QSDĐ
(bên vay tiền) đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả nợ không đầy đủ, đúng
thời hạn như đã cam kết trong hợp đồng cho bên nhận thế chấp QSDĐ là các ngân
hàng thương mại, tổ chức tín dụng.
Thứ tư, tranh chấp thừa kế QSDĐ. Dạng tranh chấp này thường xảy ra do
các nguyên nhân chủ yếu sau:
- Người có QSDĐ chết không để lại di chúc; những người thừa kế theo
pháp luật không thỏa thận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế.
- Người có QSDĐ chết có để lại di chúc nhưng di chúc không tuân thủ các
quy định của pháp luật, định đoạt toàn bộ di sản chỉ cho một người thừa kế, những
người được hưởng thừa kế khác không thực hiện việc phân chia theo di chúc dẫn
đến tranh chấp…
Thứ năm, tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ. Đây là dạng tranh chấp phổ
biến với số lượng lớn. Tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ xảy ra khi các bên
hoặc một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết
gây thiệt hại cho bên kia; ví dụ: Bên chuyển nhượng nhận tiền nhưng không chịu
bàn giao đất hoặc bàn giao đất không đúng thời hạn thỏa thuận; bên nhận chuyển
nhượng không thanh toán đầy đủ, đúng thời hạn cam kết số tiền cho bên chuyển
nhượng v.v...
Thứ sáu, tranh chấp do lấn, chiếm đất. Loại tranh chấp này xảy ra do một
hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau. Có trường hợp trước đây khi thi hành
chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đã giao đất cho người khác sử dụng, nay

chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh chấp.
Thứ bảy, tranh chấp về đòi lại đất đã giao cho người khác khi thực hiện
chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam. Ví dụ: Con cháu địa chủ, phong kiến về đòi lại đất của cha ông bị
tịch thu khi thực hiện cải cách ruộng đất chia cho nông dân sử dụng; tranh chấp về
đòi lại đất nông nghiệp góp vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, nay hợp
tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp bị giải thể v.v...

13


Thứ tám, tranh chấp về tài sản chung là nhà đất của vợ chồng khi ly hôn.
Dạng tranh chấp này giải quyết khá phức tạp khi trước đây giấy chứng nhận QSDĐ
chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng và có không ít trường hợp vợ chồng khi kết hôn
không ra UBND cấp xã xin cấp giấy đăng ký kết hôn.
Thứ chín, tranh chấp về cản trở việc thực hiện QSDĐ. Loại tranh chấp này tuy
số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất phức tạp. Thông thường, do mâu
thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công cộng (bên sử dụng đất bên ngoài)
không cho người sử dụng đất ở bên trong đi qua phần đất nhà mình trong trường
hợp không có ngõ đi chung hoặc bịt lại lối đi chung, dẫn đến phát sinh tranh chấp.
Thứ mười, TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính. Dạng tranh chấp này
phát sinh giữa các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh trong trường hợp
chia tác, sáp nhập, thành lập mới đơn vị hành chính v.v...
1.1.1.5. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai xảy ra là hậu quả của những nguyên nhân nhất định. Nó
là biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫn, bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ
thể sử dụng đất với nhau. Trong những năm qua, TCĐĐ xảy ra ở hầu hết các địa
phương trên cả nước, mỗi tranh chấp có những đặc điểm, bản chất khác nhau. Tuy
nhiên, phân tích đánh giá các TCĐĐ xảy ra hiện nay có thể thấy nó phát sinh chủ

yếu từ những nguyên nhân sau:
i) Nguyên nhân khách quan
Thứ nhất, do quan hệ đất đai ở nước ta có nhiều xáo trộn qua các thời kỳ.
Việc thay đổi chế độ sở hữu đất đai từ đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu, trong
đó có sở hữu tư nhân (trước Hiến pháp năm 1980) đến đất đai thuộc sở hữu toàn
dân (sau Hiến pháp năm 1980) đã khiến nhiều TCĐĐ xảy ra. Ngoài ra, các chính
sách kinh tế, các chủ trương hợp tác hóa trong sản xuất nông nghiệp, xây dựng các
hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp đã gây ra không ít tranh chấp về đất nông
nghiệp ở khu vực nông thôn.
Bên cạnh đó, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai qua các thời kỳ
lịch sử do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác nhau ban hành không những
nhiều về số lượng mà còn có sự không thống nhất, thiếu đồng bộ về mặt nội dung.
Chính điều này đã làm cho thực tế các quan hệ đất đai nảy sinh qua các thời kỳ là
rất phức tạp, khi phát sinh tranh chấp thì không biết phải áp dụng văn bản quy phạm
pháp luật nào để giải quyết.
Thứ hai, trong nền kinh tế thị trường, đất đai ngày càng có giá trị. Trước
đây, trong nền kinh tế tập trung, bao cấp kế hoạch hóa cao độ, đất đai không được

14


thừa nhận có giá. Nó chỉ được coi như một thứ "phúc lợi xã hội", được Nhà nước
thay mặt xã hội thực hiện việc phối cho các nhu cầu sử dụng; mọi hành vi mua bán,
chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô đều bị Nhà nước nghiêm cấm dưới mọi
hình thức. Khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, để giải phóng mọi năng lực sản xuất của con người, Nhà nước chuyển sang
thực hiện hình thức giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng
ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất). Người sử dụng đất được chuyển
QSDĐ trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Đất đai từ chỗ không có giá được Nhà
nước định khung giá đất và được đem thế chấp hoặc góp vốn trong sản xuất - kinh

doanh... Người sử dụng đất ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai. Điều này
vô hình chung đã làm này sinh TCĐĐ.
ii) Nguyên nhân chủ quan
Bên cạnh những nguyên nhân khách quan thì TCĐĐ xảy ra còn xuất phát từ
những nguyên nhân chủ quan. Cụ thể:
Thứ nhất, việc buông lỏng công tác thống nhất quản lý đất đai của Nhà
nước. Trong cơ chế quản lý tập trung, bao cấp, kế hoạch hóa, Nhà nước phân công,
phân cấp cho quá nhiều ngành, nhiều cơ quan dẫn đến việc quản lý đất đai thiết chặt
chẽ và còn nhiều sơ hở. Có thời kỳ, mỗi loại đất được giao cho một ngành để quản
lý; ví dụ: ngành nông nghiệp quản lý đất nông nghiệp; ngành xây dựng quản lý đất
xây dựng; ngành giao thông vận tải quản lý đất giao thông; ngành lâm nghiệp quản
lý đất lâm nghiệp v.v... Điều này đã dẫn đến việc tranh chấp giữa đất nông nghiệp
với đất lâm nghiệp cũng như với đất chuyên dùng; có loại đất nhiều cơ quan quản lý
(ví dụ đất đô thị), nhưng cũng có loại đất không có loại cơ quan nào quản lý (đất
mặt nước biển, vùng lãnh hải, vùng thềm lục địa).
Thứ hai, chính sách, pháp luật đất đai có một số nội dung chưa phù hợp với
thực tiễn; đặc biệt là các quy định về xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất; quy định về thời hạn sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp...
Việc thực hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa ổn định)
với chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu
đô thị mới... còn bộc lộ sự mâu thuẫn, không tương thích. Hơn nữa, chính sách,
pháp luật đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng đòi hỏi của sự
nghiệp phát triển đất nước. Tuy nhiên, việc làm này cũng gây ra sự mâu thuẫn về
nội dung trong một số quy định của pháp luật đất đai.
Thứ ba, trong việc điều chỉnh địa giới hành chính giữa đơn vị hành chính
cấp xã, cấp huyện ở một số địa phương được thực hiện song nội dung xác định địa

15

giới hành chính không thực hiện kịp thời hoặc không rõ ràng, cụ thể làm cho tình
trạng TCĐĐ trở nên phức tạp hơn.
Thứ tư, trong quản lý đất đai còn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế về mặt chủ
quan như cán bộ thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền dẫn đến tham nhũng, tiêu
cực về đất đai. Công tác giải quyết TCĐĐ có trường hợp chưa đúng pháp luật mà
chủ yếu dựa vào cảm tính chủ quan của người có thẩm quyền hoặc hữu khuynh mất
cảnh giác để kẻ xấu lợi dụng kích động, xúi giục quần chúng nhân dân gây mất ổn
định chính trị - xã hội.
Thứ năm, công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai đạt hiệu quả
thấp. Mặt khác, một bộ phận quần chúng nhân dân ý thức chấp hành pháp luật chưa
cao, chuyển QSDĐ trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về trình tự, thủ tục
chuyển QSDĐ... làm phát sinh các TCĐĐ.
Thứ sáu, chính sách đất đai và các chính sách có liên quan chưa đồng bộ, có
mặt còn chưa rõ ràng, mâu thuẫn; ví dụ: chính sách giao đất nông nghiệp theo nhân
khẩu, theo hộ gia đình vô hình chung làm gia tăng dân số hoặc tảo hôn để tách lập
gia đình mới. Mặt khác, hồ sơ địa chính, sổ địa chính, bản đồ địa chính còn thiếu,
không đầy đủ hoặc không cập nhật thường xuyên những biến động đất đai; số liệu
đo vẽ đất đai không chính xác với diện tích đất thực tế v.v... Vì vậy, khi TCĐĐ xảy
ra thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết hoặc đẩy các cơ quan nhà nước vào thế lúng
túng, bị động v.v...
1.1.1.6. Hậu quả của tranh chấp đất đai
Thứ nhất, về mặt kinh tế. Khi các tranh chấp xảy ra trước hết nó làm ngưng
trệ hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ do các bên đương sự lao vào cuộc
chiến khiếu kiện, tranh chấp. Họ phải bỏ thời gian, công sức, chất xám, tiền của
trong việc theo đuổi vụ việc tranh chấp. Điều này dẫn đến sự tiêu hao về sức khỏe,
tinh thần, tâm lý, của cải.. của các bên. Tiếp đó, TCĐĐ cũng gây thiệt hại về thời
gian, công sức và nguồn lực cho Nhà nước, cho xã hội. Bởi lẽ, các cơ quan nhà
nước, công chức nhà nước phải bỏ thời gian, công sức, chất xám vào việc nghiên
cứu vụ việc tranh chấp, giải quyết TCĐĐ. Xét về giá trị kinh tế, cho dù bên nào
giành phần thắng trong vụ việc TCĐĐ thì các bên đương sự, Nhà nước và xã hội

đều phải tiêu tốn một nguồn lực vật chất không nhỏ cho quá trình hóa giải những
bất đồng, mâu thuẫn về đất đai.
Thứ hai, về mặt chính trị. Với một nước có khoảng 70% dân số làm nông
nghiệp và là nước xuất khẩu gạo lớn thứ hai thế giới như Việt Nam, đất đai là vấn đề
thu hút sự quan tâm của mọi người trong xã hội, của Đảng và Nhà nước và là vấn đề

16


nhạy cảm có ý nghĩa về chính trị, kinh tế, xã hội. Đất đai là một trong những chính
sách đặc biệt quan trọng của Nhà nước ta trong suốt quá trình cách mạng. Khi TCĐĐ
xảy ra tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị; bởi lẽ, các bất đồng, mâu thuẫn về
đất đai nếu không được giải quyết kịp thời sẽ dễ phát sinh thành "điểm nóng" về an
ninh, trật tự. Đây là điều kiện để các phần tử chống đối xuyên tạc, bôi nhọ đường
lối, chủ trương, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước; kích động, chia rẽ sự
đoàn kết trong nội bộ nhân dân với âm mưu lật độ chế độ dân chủ nhân dân. Các vụ
việc tranh chấp đất ở xã Đồng Tâm (huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội); vụ việc ở Văn
Giang (tỉnh Hưng Yên); vụ việc bạo loạn chính trị ở Tây Nguyên năm 2002 v.v... là
những minh chứng điển hình cho hậu quả chính trị do TCĐĐ gây ra.
Thứ ba, về mặt xã hội. TCĐĐ là những xung đột phá vỡ kết cấu bền vững
của các mối quan hệ xã hội. Do mâu thuẫn, bất đồng về quyền lợi hoặc quyền và
nghĩa vụ trong quan hệ đất đai mà không tự giải quyết được khiến các bên đương sự
phải khởi kiện nhau ra tòa đã gây nên rạn nứt trong mối quan hệ tình cảm, "đào hố
sâu ngăn cách" giữa những thành viên trong gia đình bao gồm cha - mẹ, vợ - chồng,
anh - em; người thân, họ hàng, làng xóm, cộng đồng dân cư. Xung đột xã hội xuất
hiện và nếu không được giải quyết triệt để, kịp thời sẽ gây ra sự khủng hoảng xã
hội... Lợi ích kinh tế có thể làm lu mờ, băng hoại các chuẩn mực đạo đức xã hội.
Trong nhiều trường hợp TCĐĐ, nếu các bên đương sự không kiềm chế và có cách
ứng xử nhân văn, văn minh, phù hợp có thể dẫn đến việc phạm pháp hình sự và kéo
theo hàng loạt các hệ lụy xã hội khác không mong muốn.

Như vậy, khi đánh giá tác động của TCĐĐ đối với các mặt của đời sống
kinh tế - xã hội, chúng ta càng thấy được mức độ nguy hại của các TCĐĐ cũng như
tính cấp bách trong việc giải quyết có hiệu quả các tranh chấp này nhằm ổn định xã
hội, tạo đà phát triển cho nền kinh tế của đất nước.
1.1.2. Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai
1.1.2.1. Định nghĩa giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết TCĐĐ là phản ứng của các bên đương sự hoặc của Nhà nước, của
xã hội nhằm hóa giải những bất động, mâu thuẫn và khôi phục lại cấu trúc bền vững
của quan hệ đất đai. Giải quyết TCĐĐ là thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến trong
các văn bản pháp luật đất đai. Cho dù Luật đất đai năm 2013 (trong phần giải thích
thuật ngữ - Điều 3) không đưa ra giải thích chính thức về giải quyết TCĐĐ. Tuy
nhiên, thuật ngữ này được các sách báo pháp lý ở nước ta giải mã nội hàm như sau:
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ học: Giải quyết tranh chấp đất đai là
giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục

17


hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối
với hành vi vi phạm Luật đất đai [54, tr. 35].
Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: …Giải
quyết tranh chấp đất đai là việc tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm
giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân. Trên cơ sở đó phục
hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời bắt buộc bên vi phạm
phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra" [52, tr. 407].
Như vậy, từ những khái niệm trên cho thấy giải quyết TCĐĐ là một nội
dung của quản lý nhà nước về đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành
dựa trên cơ sở pháp luật để hóa giải những bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên đương
sự, khôi phục quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại và buộc bên vi phạm phải chịu
trách nhiệm pháp lý do hành vi của họ gây ra.

Tìm hiểu nội dung các quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ, tác giả
nhận thấy hoạt động này có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, giải quyết TCĐĐ là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Hoạt động này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện căn cứ vào các quy
định của pháp luật, quan điểm, đường lối của Đảng và thực tiễn sử dụng đất để tìm
ra phương thức phù hợp nhằm giải quyết bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên tranh
chấp. Điều này có nghĩa là giải quyết TCĐĐ phải tuân thủ các quy định của pháp
luật về nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục và thời hạn giải quyết tranh chấp.
Hơn nữa, giải quyết TCĐĐ là hoạt động mang tính quyền lực nhà nước có nghĩa là
không phải bất cứ cơ quan, công chức nào cũng có thẩm quyền giải quyết tranh
chấp mà chỉ cơ quan, cá nhân được pháp luật đất đai quy định mới có thẩm quyền
giải quyết TCĐĐ. Quyết định giải quyết TCĐĐ của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền có hiệu lực pháp luật bắt buộc các bên đương sự phải chấp hành. Trong
trường hợp họ không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Thứ hai, do đất đai là vấn đề nhạy cảm, phức tạp và có tầm quan trọng trên
nhiều phương diện. Hơn nữa, việc quản lý và sử dụng đất có nhiều biến động, xáo
trộn qua các thời kỳ lịch sử nên TCĐĐ xảy ra rất phức tạp, thường có đông người
tham gia. Hoạt động giải quyết TCĐĐ cần huy động sức mạnh tổng hợp của cả hệ
thống chính trị, khuyến khích các tổ chức quần chúng ở cơ sở và người dân tham
gia giải quyết TCĐĐ. Trong giải quyết TCĐĐ, Nhà nước coi trọng và đề cao các
phương thức thương lượng, hòa giải nhằm giải quyết ổn thỏa tranh chấp, duy trì sự
ổn định chính trị - xã hội, đảm bảo sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân.

18


Thứ ba, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên Nhà nước
không thừa nhận và không xem xét giải quyết các tranh chấp về đòi lại đất đã chia
cấp cho người khác khi thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam

Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Thứ tư, việc giải quyết TCĐĐ không chỉ dựa vào quan điểm, đường lối
của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nước mà còn căn cứ vào tâm lý, thị hiếu,
phong tục tập quán... trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai của người dân ở các
vùng, miền khác nhau trong cả nước. Đặc biệt, đội ngũ già làng, trưởng bản,
trưởng dòng họ và người có uy tín trong cộng động dân cư có vai trò rất lớn trong
việc hòa giải TCĐĐ ở khu vực nông thôn, miền núi và vùng có đông đồng bào dân
tộc thiểu số.
Hơn nữa, đối với khu vực Tây Nguyên, miền núi phía Bắc và vùng nông
thôn thì hương ước, quy tắc sinh hoạt cộng đồng, luật tục... có ảnh hưởng lớn đến
việc giải quyết TCĐĐ thông qua công tác hòa giải, vận động, thuyết phục v.v...
1.1.2.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế,
quan hệ pháp luật đất đai rất đa dạng, phức tạp kéo theo các TCĐĐ phát sinh đa
dạng, phức tạp và gay gắt. Vì vậy, việc giải quyết TCĐĐ phải đáp ứng được những
yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra. Muốn đáp ứng được yêu cầu đó, thì việc giải
quyết TCĐĐ phải quán triệt các nguyên tắc cơ bản sau đây:
i) Nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác
và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Cụ thể hóa quy định này của
Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 đã quy định "Nhà nước không thừa
nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử
dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam" [31, Khoản 5 Điều 26]. Vì vậy, khi giải
quyết các TCĐĐ, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà
Nhà nước là người đại diện, bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước,

19