Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân quận bình thạnh, thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐINH THỊ THANH THẢO

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành

: Luật Kinh tế

Mã số

: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - NĂM 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ luật học này là công trình nghiên cứu của
tôi dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thị Nga – Trưởng Bộ môn Luật đất
đai, Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội. Các số liệu, tài liệu tham
khảo, trích dẫn trong luận văn là hoàn toàn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng.

Xác nhận của giảng viên hƣớng dẫn

Ngƣời thực hiện

PGS.TS. Nguyễn Thị Nga

Đinh Thị Thanh Thảo


LỜI CẢM ƠN

:

-

Ô

M
ồ

ề –

M

ề

ồ
Mặ

ù

ỗ
ấ

ề

ứ
ứ

Q

ữ
ể
Tác giả luận văn

ứ
;


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLTTDS

:

Bộ luật tố tụng dân sự

LĐĐ

:

Luật đất đai

QSDĐ
TAND

:
:

quyền sử dụng đất
Tòa án nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 2.1:

Thống kê số liệu giải quyết tranh chấp đất đai của TAND
quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh (
ừ
2013

Bảng 2.2:

45

2015)

Thống kê số liệu kết quả phúc thẩm đối với án giải quyết về
tranh chấp đất đai của TAND quận Bình Thạnh, thành phố
Hồ Chí Minh (S

ừ
2013
2015)

47


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ............................................................................................................... 01
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ................................................................ 01
2. Mục đích nghiên cứu ................................................................................................. 03
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................................ 03
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 04
4.1 Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................. 04
4.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 04
5. Phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn ................................................................... 04
6. Ý nghĩa khoa học và thức tiễn của luận văn ........................................................... 05
7. Kết cấu của luận văn ................................................................................................. 06
Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT
ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN ............................... 07
1.1 Khái niệm về tranh chấp đất đai ........................................................................... 07
1.1.1 Định nghĩa tranh chấp đất đai ............................................................................. 07
1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai .......................................................................... 12
1.1.3 Hậu quả của tranh chấp đất đai ........................................................................... 13
1.1.4 Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến ................................................................. 14
1.1.5 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai ......................................................... 17
1.1.5.1 Nguyên nhân khách quan .................................................................................... 17
1.1.5 2

........................................................................................ 18

1.2 Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai.......................................................... 19
1.2.1 Khái niệm về giải quyết tranh chấp ...................................................................... 19
1.2.2 Mục đích và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai ...................................... 21
1.3 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án ............................................ 22
1.3 1

ấ

ấ

............................................ 22


132

ấ

ấ

............................................ 25

1.4 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai………………………….27

Chƣơng 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT
ĐAI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH
THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ....................................................................... 29
2.1 Nội dung các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án .................. 29
2.1.1 Các quy định của pháp luật đất đai ...................................................................... 29
2.1.2 Các quy định của pháp luật tố tụng dân sự ......................................................... 34

2121

ẩ

2122

ề

é ử
ụ

ẩ
ẩ

ấ
ấ

ấ
ấ

.................................................. 35
...................................................... 38

2.1.3 Các quy định của hệ thống tòa án ........................................................................ 44
2.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoạt động xét xử tại Tòa
án nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh ......................................... 46
2.2.1 Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân quận Bình
Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua, từ 2013 đến 2015 .................... 46
2.2.2

ữ

......................................................................................... 47

2.2.3

ữ

..................................................................................... 49

Chƣơng 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TỪ THỰC TIỄN XÉT
XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH .............................................................................................................................. 62
3.1 Về phƣơng diện lập pháp ....................................................................................... 62
3.1.1 Tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 ... 62
3.1.2 Ban hành các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng Dân
sự năm 2015.................................................................................................................... 66
3.1.3 Tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn triển khai thi hành Luật Tổ chức
Tòa án nhân dân năm 2014 ........................................................................................... 67


3.2 Về phƣơng diện bồi dƣỡng nghiệp vụ ................................................................... 67
3.2.1 Tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ .............................................................. 68
3.2.2 Xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ ............................................ 69
3.3 Về phƣơng diện hƣớng dẫn thi hành giải quyết tranh chấp đất đai ................. 70
3.3.1 Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ...................................................... 70
3311X

ẩ

ề

e

3312 X

ẩ

ề

e

ấ

ề

ề
ề

ử ụ

ấ .................................... 71

ấ ............................................ 72

3.3.2 Về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu.................................................................................................................................. 73
3.3.3 Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ....................... 74
KẾT LUẬN .................................................................................................................... 76

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

LỜI NÓI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội tồn tại ở bất cứ hình thái kinh tế
- xã hội nào. Ở nước ta, tranh chấp đất đai gây ra những hệ quả tiêu cực như phá vỡ
mối quan hệ đoàn kết giữa các thành viên trong gia đình, họ hàng hoặc trong nội bộ
nhân dân làm mất ổn định xã hội và tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị. Hơn
nữa, tranh chấp đất đai khiến quá trình sử dụng đất bị ngưng trệ, đình đốn sản xuất
do các bên tranh chấp mất thời gian, tiền của và công sức vào việc khiếu kiện… Vì
vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai,
có ý nghĩa trên nhiều phương diện không chỉ hóa giải bất đồng, mâu thuẫn mà còn
tháo “ngòi nổ” không để tranh chấp phát sinh thành điểm nóng phức tạp về chính
trị, trật tự an toàn xã hội; đồng thời, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất. Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công
bố tạo cơ sở khoa học cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về giải quyết tranh
chấp đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế việc giải quyết tranh chấp đất đai vẫn gặp
nhiều khó khăn, thách thức do còn thiếu một số quy định của pháp luật hoặc các
quy định chưa phát huy hiệu quả trong quá trình thực thi. Luật đất đai (LĐĐ) năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành được Quốc hội, Chính phủ và các bộ,
ngành liên quan ban hành thay thế LĐĐ năm 2003 đã có những sửa đổi, bổ sung về
giải quyết tranh chấp đất đai nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc. Điều này
đặt ra yêu cầu cần tìm hiểu các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung
và thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai trong giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án
nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh (TAND quận Bình Thạnh,
thành phố Hồ Chí Minh) nói riêng góp phần nâng cao hiệu quả thi hành LĐĐ năm

2013. Hơn nữa, tìm hiểu một cách đầy đủ, toàn diện, hệ thống dưới khía cạnh lý
luận và thực tiễn về tranh chấp đất đai thông qua thực tiễn giải quyết tại TAND
quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh thì dường như vẫn còn thiếu một công
trình như vậy.
Ở khía cạnh khác, thành phố Hồ Chí Minh nói chung và quận Bình Thạnh
nói riêng là địa phương có sự phát triển kinh tế năng động, mạnh mẽ; chất lượng
sống đạt mức cao nhất cả nước. Đời sống của người dân không ngừng được tăng lên


2

kéo theo sự gia tăng dân số về mặt sinh học và cơ học. Sự gia tăng nhanh chóng số
lượng người dân ở các địa phương đổ về thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là khu
vực cửa ngõ thành phố - quận Bình Thạnh- để sinh sống và làm ăn là một nguyên
nhân khiến giá đất tăng chóng mặt. Hơn nữa, do sự thay đổi cơ chế quản lý đất đai
trong điều kiện kinh tế thị trường khiến đất đai ngày càng trở lên có giá. Người dân
ngày càng nhận biết được giá trị của đất đai. Chính vì vậy, số lượng các tranh chấp
đất đai không ngừng gia tăng; trong đó, phần lớn các tranh chấp đất đai được giải
quyết tại cơ quan Tòa án nhân dân.
Là Thẩm phán công tác tại TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí
Minh, qua thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp đất đai, tôi gặp rất nhiều khó khăn,
bất cập, mà một trong những nguyên nhân là các quy định về giải quyết tranh chấp
đất đai mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung song khi thi hành dường như vẫn chưa phù
hợp so với thực tế cuộc sống. Để khắc phục những bất cập này, rất cần phải có sự
tìm hiểu, đánh giá về thực trạng chế định giải quyết tranh chấp đất đai tiếp cận từ
góc độ thực tiễn xét xử của TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
Mặt khác, thời gian gần đây, có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài viết
của các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành Tòa án
đề cập đến vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án ở
cả khía cạnh lí luận và thực tiễn. Cụ thể: Đề tài khoa học cấp Bộ năm 2001 của Toà

án nhân dân tối cao, do Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “
ấ ấ
ẩ
ề
, Luận văn Thạc sỹ luật học của Châu
Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; “G i quy t tranh chấ ấ
theo Lu
ấ
2003 Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan
(2009), Viện Nhà nước và Pháp luật; đề tài “
ở lý lu n và th c ti n nhằm nâng
cao hi u qu gi i quy t các tranh chấp về QSD t i T
; “G i
quy t tranh chấ ấ
ằng Tòa án từ th c ti n t i Tp.
ẵ
Luận văn thạc
sỹ luật học của Mai Thị Tú Oanh (2008); Báo cáo tham luận “
c tr ng gi i quy t
tranh chấ ấ
i Tòa án nhân dân – Ki n ngh và gi
của TS. Nguyễn
Văn Cường và cử nhân Trần Văn Tăng, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối
cao tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và
giải pháp”, ngày 08, 09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc; chuyên
khảo “
t dân s và th c ti n xét xử của tác giả Tưởng Duy Lượng, do


3

Nxb. Chính trị quốc gia xuất bản năm 2008 và tái bản có sửa chữa, bổ sung năm
2009...
Song, nhìn nhận một cách tổng quan thì các công trình, các bài viết nêu trên
được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những
mức độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp
luật về tranh chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, còn
nhiều nội dung vẫn rất cần được tiếp cận, được nghiên cứu và làm sáng tỏ như: sự
khác biệt giữa tranh chấp và khiếu nại, giữa giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa
án với giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hành chính; đặc biệt, những vụ
án được giải quyết trong thực tế còn nhiều tranh luận và vướng mắc...
chấ

Chính bởi lí do đó, tác giả lựa chọn đề tài“
t về gi i quy t tranh
ấ
c ti n xét xử t i Tòa án nhân dân qu n Bình Th nh, thành ph

Hồ

M

làm luận văn thạc sĩ luật học.

2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu các quy định của pháp luật
thực định về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ở cả khía cạnh Luật
nội dung và Luật tố tụng; tìm hiểu thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ
tục tố tụng tại Tòa án để nhận diện rõ nét những khó khăn, vướng mắc trong thực
tiễn giải quyết các tranh chấp đất đai trên cơ sở hiểu rõ các nguyên nhân khách quan

và chủ quan của thực trạng đó. Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp góp phần tiếp
tục hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và nâng cao hiệu quả thi
hành pháp luật về vấn đề này tại TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được các mục đích nghiên cứu cơ bản trên, Luận văn xác định những
nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:
- Phân tích khái niệm, chỉ ra các đặc điểm của tranh chấp đất đai, giải quyết
tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai bởi Tòa án nhân dân
nói riêng.
- Luận giải cơ sở lý luận của việc xây dựng chế định giải quyết tranh chấp
đất đai.


4

- Khát quát đánh giá lịch sử hình thành và phát triển chế định giải quyết
tranh chấp đất đai.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai qua thực tiễn
xét xử của TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
- Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai và nâng cao hiệu quả thực thi chế chế định này qua thực tiễn xét xử của
TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu gồm những nội dung cụ thể sau:
- Các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật hướng
dẫn thi hành về giải quyết tranh chấp đất đai.
- Các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) về trình tự, thủ tục giải
quyết tranh chấp đất đai.
- Các Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về

đường lối giải quyết các vụ việc dân sự nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai
nói riêng.
- Một số vụ án tranh chấp đất đai cụ thể được giải quyết bởi TAND quận
Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
- Các báo cáo tổng kết thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa
án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu là các quy định của Luật đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về
giải quyết tranh chấp đất đai và thực trạng áp dụng trong giải quyết tranh chấp đất
đai tại Tòa án nhân dân trên địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn dựa trên cơ sở chính trị và sử
dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:


5

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin.
- Quan điểm, đường lối của Đảng và tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng Nhà
nước và Pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
Ngoài ra, Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê …
được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luậnvề giải quyết tranh
chấp đất đai và vai trò của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh chấp đất đai.
ii) Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp …
được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai từ thực tiễn xét xử của TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí
Minh.

iii) Phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp… được sử dụng tại
Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành các quy định về giải quyết tranh
chấp đất đai từ thực tiễn xét xử của TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí
Minh.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Ý

: Luận văn đã làm rõ hơn các khái niệm về giải quyết tranh

chấp đất đai, pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai. Khái quát các vấn đề về
nguyên tắc, nội dung pháp luật của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và
thực tiễn tại TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh. Phân tích một cách
có hệ thống các nội dung quy định của pháp hiện hành về giải quyết tranh chấp đất
đai và việc áp dụng các quy định này trong thực tiễn thi hành tại TAND quận Bình
Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh. Từ các vấn đề lý luận và thực trạng quy định của
pháp luật và thực tiễn thi hành, luận văn đã đưa ra các kiến nghị, hoàn thiện một số
quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai nói chung và tại TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh nói
riêng..
Ý

: Luận văn cung cấp kiến thức cho những người đang thực

hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, cho các cán bộ làm công tác xét xử


6

chuyên về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân nói chung, bản thân tác

giả nói riêng. Qua đó, giúp họ thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
một cách chính xác. Bên cạnh đó, Luận văn cũng là nguồn tài liệu tham khảo cho
sinh viên, học viên, các nhà nghiên cứu về pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai
nói chung, pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân nói riêng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài Mục lục, Danh mục các từ viết tắt, Lời nói đầu, Kết luận, Danh mục
tài liệu tham khảo, Nội dung của luận văn được kết cấu thành 03 chương:
1 Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án.
2 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực
tiễn xét xử của TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.
3 Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành từ thực tiễn xét xử của TAND quận Bình
Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.


7

Chƣơng 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN

1.1. Khái niệm về tranh chấp đất đai
1.1.1. Định nghĩa tranh chấp đất đai
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: Bất đồng, trái ngược
1

nhau” . Như vậy, theo ngôn ngữ học, tranh chấp được hiểu là những bất đồng, trái
ngược nhau giữa hai hoặc nhiều người (hoặc nhiều bên) trong quan hệ xã hội.

Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: “Tranh chấp đất đai: tranh chấp
phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai”2.
Luật đất đai năm 2003: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” (khoản 26
Điều 4).
Theo giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Tranh chấp
đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa
các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”3
Theo Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng: “Tranh chấp đất đai: tranh chấp
phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai”4.
Như vậy, xét về mặt học thuật, các nhà nghiên cứu nước ta quan niệm tranh
chấp đất đai là những bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất trong
quá trình sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ
chức, cá nhân khác. Ví dụ: tranh chấp đất đai giữa ông A và năm anh chị em là ông
B, bà C, ông D, ông E và ba H về thừa kế 350 m2 đất thổ cư do cha mẹ mất để lại…

1

Nguyễn Như ý (chủ biên): ừ ể
ụ , Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr.808.
Trường Đại học Luật Hà Nội: ừ ể G
ữ
(
ấ
), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 1999, tr.74.
3
Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình
ấ

, Nxb.Tư pháp 2005, tr. 455.
4
Nguyễn Duy Lãm (chủ biên): Sổ
ữ
ụ , NXb Giáo dục, Hà Nội - 1996, tr.383.
2


8

Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác
nhau, cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân hay chỉ được giao quyền sử
dụng thì ở nước ta, hiện tượng tranh chấp đất đai vẫn xảy ra phổ biến, diễn biến
phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và
việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế xã hội. Vậy tranh chấp đất đai là gì?
Để làm rõ nội hàm khái niệm tranh chấp đất đai, trước tiên cần hiểu "tranh
chấp" là gì? Trong đời sống xã hội, khái niệm “tranh chấp" có nhiều cách tiếp cận
khác nhau, bởi thực tiễn các tranh chấp có nhiều loại và xảy ra trên nhiều lĩnh vực.
Tùy theo loại tranh chấp mà nó có các khái niệm khác nhau về "tranh chấp" như:
Theo giải thích của Từ điển tiếng Việt thì tranh chấp nói chung được hiểu là
việc “Giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào”5.
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: 1. Giành giật, giằng co
nhau cái không rõ thuộc về bên nào 2. Bất đồng, trái ngược nhau” 6.
Theo Từ điển giải thích từ ngữ luật học, khái niệm tranh chấp trong các lĩnh
vực dân sự, kinh doanh, hợp đồng được khái quát với các nội dung sau: Tranh chấp
dân sự có thể hiểu là những mâu thuẫn, bất hoà về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa
các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự. Tranh chấp kinh doanh là những
mâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa những chủ thể kinh doanh với nhau trong các
hoạt động kinh doanh… Hay tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất
đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và

nghĩa vụ trong hợp đồng 7.
Trong lĩnh vực đất đai, khi các chủ thể tham gia các quan hệ pháp luật đất
đai, không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ
pháp luật, vì thế sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những mâu thuẫn, những bất
đồng. Theo đó, hiện tượng này phát sinh manh nha từ những bất đồng, mâu thuẫn
giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác về
quyền và nghĩa vụ hay lợi ích trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Và dựa trên

5

Trung tâm từ điển học, ừ ể
, Nxb. Đà N ng 1996, tr 989.
Nguyễn Như Ý (chủ biên), ừ ể
ụ
Nxb. Giáo dục, Hà Nội 2001, tr 808.
7
Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), từ ể
ữ
Nxb Công an nhân dân,
Hà Nội
6


9

những khái niệm cơ bản về "tranh chấp" nêu trên có thể gọi hiện tượng đó là tranh
chấp đất đai.
Vậy,
ề
ề

ấ

ấ
ụ

ử ụ

ấ
ữ

ồ
ể

ề

ặ

ấ

ấ

Như vậy, có hai điểm cần làm rõ trong khái niệm tranh chấp đất đai như sau:
ứ

ấ tranh chấp đất đai được nhận thức ở đây không chỉ trong quá trình

sử dụng đất đai, mà còn bao gồm cả quá trình quản lí đất đai. Việc nhận thức như
vậy là hoàn toàn phù hợp với xu hướng Nhà nước đang ngày càng mở rộng quyền
cho người sử dụng đất và các cơ quan nhà nước được giao quản lý đất đai nếu

không tuân thủ pháp luật, gây thiệt hại cho lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
cũng có thể bị người sử dụng đất khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại chứ không
còn đơn thuần là mệnh lệnh hành chính một chiều.
ứ
cần làm rõ tranh chấp đất đai ở nước ta chính là tranh chấp QSDĐ
(QSDĐ) hay bao gồm cả tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ?
Về nội dung này, trong khoa học pháp lí hiện nay còn tồn tại hai quan điểm
như sau:
Q
ể
ứ ấ cho rằng, tranh chấp đất đai chỉ là tranh chấp về QSDĐ.
Theo đó, tranh chấp đất đai không xác định được là tranh chấp tổng thể các quyền
và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ đơn lẻ của người sử dụng
đất do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa
vụ mà người sử dụng đất có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác. Bên
cạnh đó, chủ thể tranh chấp vốn được gọi là “hai hay nhiều bên” cũng không được
xác định rõ ràng là chỉ bao gồm người sử dụng đất hay là tất cả các chủ thể có liên
quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ tranh chấp đất đai.
Chính sự chung chung này đã khiến cho nội dung của tranh chấp đất đai nhiều lúc
được mở rộng tối đa ở mức độ có thể. Vì vậy, trường phái có quan điểm này cho
rằng: Việc mở rộng khái niệm tranh chấp đất đai trong điều kiện của nước ta hiện
nay là chưa hợp lý vì xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đối với toàn bộ đất đai mà
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đối với
đất đai. Vì vậy, cái mà họ tranh chấp khi tranh chấp đất đai chỉ có thể là QSDĐ.
Mặt khác, các thuật ngữ tranh chấp đất đai và tranh chấp QSDĐ đã được sử dụng


10

như những thuật ngữ thay thế nhau kể từ khi có LĐĐ năm 1987 đến nay mà không

có sự phân biệt. Hơn nữa, các tranh chấp có liên quan đến QSDĐ của người sử
dụng đất cũng đã từng được quy định cụ thể trong một số văn bản hướng dẫn về
thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là tranh chấp
liên quan đến QSDĐ chứ không phải tranh chấp đất đai một cách chung chung8.
Theo đó, họ cho rằng, định nghĩa tranh chấp đất đai theo khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm
2013 do có nội hàm rất rộng nên đã gây nhiều cách hiểu không chính xác. Do đó,
tranh chấp đất đai cần được hiểu là
ụ

ể

ữ

ấ

ề

ể

ử ụ

ử ụ

ấ
ấ . Còn các dạng tranh

chấp khác, đều được hiểu là tranh chấp liên quan đến đất đai và được giải quyết bởi
cơ quan Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, mà không có sự ràng buộc với những
quy định về giải quyết tranh chấp trong pháp luật đất đai.
Q

ể
ứ
, nhận định tranh chấp đất đai bao gồm cả tranh chấp
QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ, bởi:
Trong pháp luật đất đai, trước khi LĐĐ năm 2003 được thông qua và có
hiệu lực thi hành thì khái niệm tranh chấp đất đai hầu như chưa được ai đề cập một
cách chính thống và giải thích cụ thể. Mặc dù vậy, hiện tượng tranh chấp đất đai
trong xã hội được pháp luật ghi nhận và quy định việc giải quyết. LĐĐ năm 2003
lần đầu tiên ghi nhận khái niệm tranh chấp đất đai. Và kế thừa quy định đó khoản
24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 ghi nhận: “
ấ ấ
ấ ề
ề
ụ
ử ụ
ấ ữ
ặ
ề
ấ
.
Vậy, đối tượng tranh chấp là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nghĩa là,
bao gồm cả tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ.
Mặt khác, xem xét ở góc độ thực tiễn xét xử, ngành tòa án ở nước ta vẫn
thống kê các tranh chấp liên quan đến QSDĐ vào mục tranh chấp đất đai nói chung.
Bên cạnh đó, Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC
ngày 03/01/2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Tổng cục địa chính, Viện kiểm sát
nhân dân tối cao hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết các
tranh chấp liên quan đến QSDĐ sử dụng thuật ngữ khác là “các tranh chấp liên quan
đến quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền của Toà án. Theo đó các tranh chấp liên
quan đến QSDĐ thuộc thẩm quyền của Toà án bao gồm:

8

Lưu Quốc Thái (2006), “
Khoa học pháp luật số 2 (33).

ề

ấ

ấ

ấ

2003 Tạp chí


11

- Tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ;
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;
- Thừa kế QSDĐ;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Vậy, thuật ngữ “các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất” là một
thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm cả tranh chấp về QSDĐ và tài sản gắn liền
với đất. Theo suy luận logic thì tranh chấp về QSDĐ sẽ bao gồm ba loại: tranh chấp
về việc ai là người có QSDĐ (thực chất là tranh chấp QSDĐ hay cụ thể hơn là kiện
đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thế chấp hoặc bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; tranh chấp thừa kế QSDĐ.

Không thể phủ nhận rằng, ở mỗi quan điểm đều được lập luận dựa trên
những căn cứ nhất định. Song, việc hiểu và vận dụng “tranh chấp đất đai” bao gồm
tranh chấp QSDĐ và tranh chấp liên quan đến QSDĐ là hợp lý cả về vấn đề logic
ngôn ngữ và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giai đoạn hiện nay hơn cả.
ứ

cần phân biệt tranh chấp đất đai và khiếu nại liên quan đến đất đai

“Khiếu nại” được quy định và điều chỉnh tại Luật khiếu nại, còn “tranh chấp
đất đai” lại được quy định và điều chỉnh tại LĐĐ. Mặc dù tại Điều 204 LĐĐ 2013
cũng có quy định về khiếu nại nhưng ở phạm vi hẹp là “khiếu nại quyết định hành
chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai”.
Khiếu nại thông thường xuất phát từ một mối quan hệ không bình đẳng giữa
người khiếu nại và người bị khiếu nại mà người bị khiếu nại có quyền quyết định
một vấn đề nào đó theo thẩm quyền được pháp luật quy định.Trong quan hệ giữa cơ
quan hành chính nhà nước và công dân thì công dân là người bị quản lý còn cơ quan
hành chính nhà nước là cơ quan quản lý. Cơ quan nhà nước có quyền ban hành các
quyết định hành chính có hiệu lực bắt buộc mọi cá nhân, tổ chức phải thi hành. Cá
nhân, tổ chức có nhiệm vụ chấp hành quyết định hành chính đó nhưng đồng thời
cũng có quyền khiếu nại với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngược lại, tranh chấp giữa hai cá nhân hoặc cá nhân với tổ chức là sự tranh
chấp giữa hai chủ thể bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ trước pháp luật. Khi


12

tranh chấp xảy ra thì người bị phía bên kia vi phạm có thể yêu cầu cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đề nghị người có hành vi vi phạm chấm dứt hành vi vi phạm
đó, khôi phục lợi ích cho mình, bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm đó gây ra.
Như vậy, có thể thấy sự khác biệt về bản chất giữa tranh chấp đất đai và

khiếu nại, trong đó những tranh chấp mang tính dân sự và cần phải được giải quyết
theo các quy định của pháp luật về dân sự, ngược lại khiếu nại là “tranh chấp” có
tính chất hành chính và cần được giải quyết theo pháp luật về hành chính.
1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Tìm hiểu về tranh chấp đất đai cho thấy loại tranh chấp này có một số đặc
trưng cơ bản sau đây:
ứ ấ , chủ thể của tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đất đai.
Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài hoặc
công nhận QSDĐ ổn định lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất. Vì vậy, người sử dụng đất chỉ có thể là chủ thể quản lý đất đai hoặc chủ thể sử
dụng đất.
ứ
trên thực tế, đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau.
Quan hệ đất đai liên quan đến lợi ích của nhiều đối tượng trong xã hội: Nhà nước,
cộng đồng dân cư, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó, tranh chấp đất đai phát
sinh không chỉ liên quan đến lợi ích của một bên mà còn liên quan đến lợi ích của
nhiều bên. Vì vậy, nếu không giải quyết nhanh chóng, dứt điểm, kịp thời thì tranh
chấp đất đai sẽ gia tăng phức tạp. Trong vài năm trở lại đây, xuất hiện ngày càng
nhiều các vụ việc tranh chấp đông người, có tổ chức, kéo dài và nếu bị kẻ xấu lợi
dụng lôi kéo, kích động, xúi giục thì dễ trở thành “ ể
tiềm ẩn nguy cơ mất
ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội.
Hơn nữa, do tính chất phức tạp của nguồn gốc sử dụng đất cũng như sự xáo
trộn của quan hệ đất đai qua các thời kỳ nên tranh chấp đất đai là một trong những
loại tranh chấp có tính chất gay gắt, phức tạp nhất. Trên thực tế, việc giải quyết

13

tranh chấp đất đai gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp; đặc biệt là các tranh chấp đất
tôn giáo, tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…
ứ
quan hệ đất đai có liên quan đến những quan hệ xã hội khác thuộc
phạm vi điều chỉnh của một số đạo luật như Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật
nhà ở, Luật bảo vệ môi trường, Luật kinh doanh bất động sản, Luật bảo vệ và phát
triển rừng… Trên thực tế tranh chấp đất đai xảy ra liên quan đến nhà ở, công trình
xây dựng, cây cối và vật kiến trúc khác… Nên khi giải quyết tranh chấp đất đai, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền không chỉ áp dụng Luật đất đai mà còn áp dụng các
đạo luật khác có liên quan để xem xét, giải quyết.
1.1.3. Hậu quả của tranh chấp đất đai
Trên thực tế tranh chấp đất đai để lại những hậu quả rất nặng nề và được biểu
hiện trên các khía cạnh cơ bản sau đây:
ứ ấ tranh chấp đất đai phá vỡ sự vận hành của trật tự quản lý và sử
dụng đất đai đó được xác lập. Tranh chấp đất đai xảy ra làm gián đoạn hoạt động sử
dụng đất; do người sử dụng đất phải dành thời gian, công sức vào việc giải quyết
những bất đồng mâu thuẫn về đất đai nên việc sử dụng đất bị ngừng trệ.
ứ
tranh chấp đất đai gây tổn hại đến tình đoàn kết trong nội bộ nhân
dân, phá vỡ sự gắn kết chặt chẽ giữa các thành viên trong gia đình, họ hàng hoặc
giữa các thành viên trong cộng đồng dân cư. Do bất đồng, mâu thuẫn trong sử dụng
đất mà các bên đương sự trở thành các bên đối địch nhau. Tâm lý sĩ diện, ăn - thua,
tính cố chấp, vị kỷ… đó làm cho các bên tranh chấp có thái độ thù ghét nhau, tư thù
và bất hợp tác với nhau trong cuộc sống.
ứ
tranh chấp đất đai gây ra sự tốn kém về thời gian, tiền bạc và công
sức… của các bên trong việc giải quyết, theo đuổi vụ việc kiện cáo những bất đồng,

mâu thuẫn trong quản lý và sử dụng đất. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng
mất nhiều thời gian, công sức vào việc tìm hiểu và giải quyết tranh chấp đất đai.
Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai.
ứ
tranh chấp đất đai kéo dài, lôi kéo đông người tham gia gây mất an
ninh, trật tự và tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định chính trị. Hơn nữa, nó là nguyên nhân
để các thế lực thù địch lợi dụng tuyên truyền, kích động và gây chia rẽ khối đại
đoàn kết toàn dân và thực hiện các mưu đồ chính trị đen tối…


14

1.1.4. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến
Như trên đã phân tích, sau khi Hiến pháp 1980 ra đời, Nhà nước trở thành
đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ vốn đất đai trong cả nước, do đó các
tranh chấp đất đai được thể hiện ở quyền sử dụng và quyền quản lý. Nên thông
thường, các tranh chấp đất đai được thể hiện dưới các hình thức:
+ Tranh chấp về QSDĐ đai;
+ Tranh chấp về tài sản có liên quan đến QSDĐ;
+ Tranh chấp về giao dịch QSDĐ (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ…).
+ Tranh chấp về QSDĐ có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính (xã,
huyện, tỉnh).
+ Tranh chấp về kiện đòi lại đất với 2 dạng: kiện đòi lại đất mà Nhà nước đã
giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các
thời kỳ lịch sử và tranh chấp về kiện đòi lại đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; nay
người đi thuê, mượn và ở nhà không trả...
+ Các tranh chấp khác có liên quan đến đất đai.
Cụ thể, các trường hợp tranh chấp đất đai phổ biến thường gặp trong thực tế
bao gồm:

M
tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ (chuyển nhượng, chuyển đổi,
cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ…) là việc các bên tranh chấp
trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai. Loại tranh chấp này thường là do
các bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép; Thực
hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy định trong hợp
đồng; Không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch. Hiện nay đây
là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp lớn nhất.
các bên tranh chấp về ranh giới giữa những thửa đất được phép quản
lý và sử dụng. Loại tranh chấp này thường là do các bên sử dụng đất không thoả
thuận được với nhau hoặc là do một bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng trong quá
trình đất đai được chuyển nhượng qua tay nhiều người, cho thuê, cho thuê lại, cũng
có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng
nhận QSDĐ.


15

tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế. Loại tranh chấp
này phát sinh trong trường hợp người chết có quyền sử dụng đất đai nhưng khi chết
không để lại di chúc hoặc có để lại di chúc nhưng di chúc không hợp pháp một phần
hay toàn bộ mà các đồng thừa kế lại không tự thoả thuận được với nhau nên khởi
kiện ra toà. Loại tranh chấp này có trường hợp có tài sản gắn liền với đất, có trường
hợp trên đất tranh chấp không có tài sản.
tranh chấp QSDĐ khi vợ chồng ly hôn. QSDĐ có được trong thời kỳ
hôn nhân do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao đất, được tặng cho, khai
hoang được Nhà nước thừa nhận hoặc được thừa kế. Khi ly hôn hai người không tự
thoả thuận được với nhau nên phát sinh tranh chấp.
tranh chấp đòi lại QSDĐ. Loại tranh chấp này phát sinh trong trường
hợp trước đây người có QSDĐ đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng

nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoặc do theo chính sách pháp
luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay họ khởi kiện để
đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác nhau, người đã
tặng cho đòi lại đất... Loại tranh chấp này gồm có các dạng sau:
- Tranh chấp QSDĐ trong trường hợp đất đã đưa vào tập đoàn sản xuất, hợp
tác xã mà sau đó tập đoàn sản xuất, hợp tác xã đã bị giải thể: Loại tranh chấp này
thường phát sinh khi người được tập đoàn sản xuất, hợp tác xã giao đất (không phải
chủ đã giao đất cho tập đoàn sản xuất, hợp tác xã trước đây) được cơ quan chức
năng cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nên chủ cũ kiện đòi lại.
- Tranh chấp QSDĐ có liên quan đến chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa của
Nhà nước: Là loại tranh chấp mà nhà, đất của họ trước đây vì nhiều lý do khác
nhau, bị Nhà nước cải tạo xã hội chủ nghĩa và theo chính sách pháp luật của Nhà
nước đất đã được chia, cấp cho người khác sử dụng nên nay họ khởi kiện để đòi lại.
Loại tranh chấp này thường có tài sản gắn liền trên đất.
- Tranh chấp QSDĐ có liên quan đến việc người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ: Nhiều người Việt Nam định cư ở
nước ngoài do không đủ điều kiện được đứng tên nhà đất ở Việt Nam nhưng lại
muốn có nhà đất ở Việt Nam nên mua đất và nhờ người thân đứng tên hộ trong giấy
chứng nhận QSDĐ. Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người đứng tên hộ
trong giấy chứng nhận QSDĐ nảy lòng tham, tự ý chuyển nhượng đất mà mình


16

đứng tên hộ hoặc khi người nhờ đứng tên hộ đã đủ điều kiện đứng tên trong giấy
chứng nhận QSDĐ và yêu cầu người đứng tên hộ trả lại thì họ không chịu trả nên
phải khởi kiện để đòi lại.
- Tranh chấp QSDĐ liên quan đến việc tặng cho QSDĐ: Trong giao dịch
tặng cho, nhất là tặng cho nhà đất, thường thì người tặng cho có điều kiện đi kèm.
Song song với việc được nhận nhà đất thì người được tặng cho phải thực hiện một

nghĩa vụ nhất định nào đó, ví dụ như nuôi dưỡng cha mẹ cho đến khi chết chẳng
hạn. Hoặc cha mẹ tặng cho con khi con lập gia đình với mong muốn vợ chồng con
chung sống hòa thuận, hạnh phúc. Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người
được tặng cho không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối
với người tặng cho nên người tặng cho kiện đòi lại. Hoặc khi vợ chồng con ly hôn,
cha mẹ không cho nữa mà đòi lại.
- Tranh chấp đất đai trong trường hợp đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ: Loại
tranh chấp này phát sinh trong trường hợp trước đây người có QSDĐ đã cho mượn,
cho thuê nhà đất, cho ở nhờ , nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả.
- Tranh chấp đòi lại QSDĐ có tài sản gắn liền trên đất của dòng họ, nhà thờ,
thánh thất, chùa chiền. Do hoàn cảnh đất nước, do yếu tố lịch sử để lại, các cơ sở
này được Nhà nước mượn, trưng dụng vào các mục đích khác nhau không trả, nay
họ đòi lại.
S
tranh chấp giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh, huyện, xã với nhau.
Đây thường là những tranh chấp diễn ra ở các khu vực có vị trí thuận lợi cho phát
triển kinh tế địa phương nhưng tại đây sự phân chia ranh giới hành chính chưa rõ
ràng dẫn đến tranh chấp phát sinh. Đây là tranh chấp giữa những người được Nhà
nước giao quản lý đất đai.
tranh chấp do việc thực hiện QSDĐ bị cản trở. Loại tranh chấp này
phát sinh khi một bên được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại
không thể sử dụng được do bị người khác cản trở.
tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất. Thông thường đây là các tranh chấp liên quan đến mức độ và
diện tích được bồi thường do người sử dụng đất không thoả mãn với mức bồi
thường. Đây là tranh chấp giữa người đại diện chủ sở hữu (Nhà nước), người được


17

giao quản lý với người sử dụng đất. Loại tranh chấp này cũng là loại tranh chấp điển
hình và gay gắt.
tranh chấp về mục đích sử dụng đất: Các tranh chấp này hiện nay
cũng diễn ra khá phổ biến, đó là tranh chấp giữa việc sử dụng đất vào việc trồng lúa
với việc dùng đất vào việc nuôi trồng thuỷ sản, giữa dùng đất đất trồng cây hàng
năm với dùng đất trồng cây lâu năm, giữa sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất trồng
cây lâu năm với đất thổ cư trong quá trình phân bổ và sử dụng đất. Đây là tranh
chấp giữa người được Nhà nước giao quản lý với người được giao đất.
1.1.5. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai
1.1.5.1. Nguyên nhân khách quan
Tìm hiểu về tranh chấp đất đai, chúng ta thấy rằng loại tranh chấp này phát
sinh có nguồn gốc từ các nguyên nhân khách quan chủ yếu sau đây:
ứ

ấ do quan hệ đất đai ở nước ta có nhiều xáo trộn qua các thời kỳ.

Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân
chủ cộng hoà thực hiện cải cách ruộng đất tịch thu ruộng đất của thực dân, địa chủ,
phong kiến chia cho nông dân nhằm xác lập quyền sở hữu tư nhân về đất đai cho
họ. Tiếp đó, những năm 1960 của thế kỷ XX, Đảng ta phát động phong trào “
vận động nông dân tự nguyện đóng góp ruộng đất, trâu bò và các tư liệu
sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp. Ngày 18 tháng 12 năm 1980, Hiến pháp 1980 được ban hành tại Điều 19
quy định đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân đã đánh dấu việc hoàn
thành quốc hữu hoá đất đai trong phạm vi cả nước.
Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến, tình hình sử dụng đất đai có nhiều
biến động phức tạp hơn. Trong chín năm kháng chiến (từ năm 1945 –1954), chính
quyền cách mạng đã tiến hành chia ruộng đất cho nông dân vào các năm 1949 1950 và năm 1954. Sau đó, Mỹ hất cẳng Pháp ở miền Nam dựng lên chính quyền
tay sai Ngô Đình Diệm. Năm 1957, chính quyền Ngô Đình Diệm đã tiến hành việc
cải cách điền địa, thực hiện việc “ ấ ữ ruộng đất của nông dân nhằm xoá bỏ

thành quả cách mạng về ruộng đất, gây ra những xáo trộn lớn về quyền sở hữu
ruộng đất của người nông dân. Sau khi thống nhất đất nước (tháng 4/1975), Nhà
nước ta tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp cùng với việc xây dựng các nông, lâm
trường quốc doanh. Những tổ chức này bao chiếm nhiều diện tích đất nhưng sử