Công tác giải phóng mặt bằng trong đầu tư dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ (ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An)

GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI: CÔNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG ĐẦU
TƯ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ
(Ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp ở Hội An)
GVHD : Th.s Ngô Thị Phương Thảo
SVTH

: Đỗ Thị Bích

Lớp

: KDBDS47- Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên.

1
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

MỤC LỤC
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU 5
PHẦN II : NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 8

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 8
I, Một số vấn đề chung 8
1.Vấn đề Nhà nước thu hồi đất. 8
2.Vấn đề giải phóng mặt bằng. 9
2.1. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng 9
2.2. Vai trò của giải phóng mặt bằng 11
2.2.1. Đối với xã hội 11
2.2.2. Đối với chủ đầu tư: 12
2.3 Yêu cầu giải phóng mặt bằng 13
2.3.1. Giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến độ
nhanh chóng, kịp thời 13
2.3.2. Giải phóng mặt bằng đảm bảo hài hoà lợi ích
của các bên có liên quan. 13
2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng 14
2.4.1.Về cơ chế chính sách của Nhà nước: 14
2.4.2. Công tác định giá đất và tài sản trên đất 15
2.4.3. Quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất 16
2.4.4. Công tác cấp GCNQSDĐ và QSH nhà ở 17
3.Vấn đề bồi thường đền bù thiệt hại 17
II, Đối tượng và Nội dung đền bù GPMB theo quy định của pháp luật. 18
1. Đối tượng được đền bù và điều kiện được đền bù theo quy định của
pháp luật. 18
1.1. Đối tượng được đền bù. 18
1.2. Điều kiện được đền bù thiệt hại 18
2.Nội dung đền bù 23
2.1. Đền bù thiệt hại về đất: 23
2
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47

nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

2.2. Đền bù về tài sản trên đất 28
2.3. Các chính sách hỗ trợ. 31
2.4. Tổ chức tái định cư 33
III. Tổ chức thực hiện. 36
CHƯƠNG HAI: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TẠI DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI BIỂN CAO CẤP HỘI AN. 40
I.GIỚI THIỆU CHUNG 40
1.Giới thiệu về Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ 40
2. Giới thiệu về dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An 43
2.1. Mục tiêu của dự án 43
2.2. sự cần thiết phải đầu tư 44
2.3. Địa điểm thực hiện dự án: 45
2.3.1. Tình hình kinh tế, xã hội của tỉnh Quảng Nam,
nơi thực hiện dự án 46
2.3.2.Đặc điểm về tình hình du lịch Quảng Nam 47
2.3.3. Đặc điểm về khí hậu 49
2.4. Phương thức thực hiện dự án 51
2.4.1. Lựa chọn hình thức đầu tư dự án. 51
2.4.2. Quy mô của dự án đầu tư 51

STT 52

Tổng cộng 52

Các giai đoạn thực hiện 52
Thời gian thực hiện 52
II.TỔ CHỨC THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. 54
1.Căn cứ và cơ sở pháp lý về giải phóng mặt bằng. 54
1.1.Căn cứ pháp lý. 54
1.2.Thực trạng và tình hình sử dụng đất 55
2.Tổ chức thực hiện 56
2.1.Thành lập ban đền bù giải phóng mặt bằng 56

3
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

2.1.1. Thành lập ban đền bù Giải phóng mặt bằng.
56
2.1.2. Trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, GPMB,
hỗ trợ và tái định cư. 56
2.2.Xây dựng kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng
57
2.3.Tiến hành kiểm kê, kiểm đếm khối lượng đền bù
giải phóng mặt bằng 57

2.3.1.Tổ chức tự kê khai đất và tài sản cho các hộ
dân có đất bị thu hồi 57
2.3.2. Tổ chức kiểm kê, kiểm đếm khối lượng đền bù
58
2.4.Lập phương án đền bù giải phóng mặt bằng 59
4.2.1. Phương án đền bù thiệt hại về đất 59
2.4.2. Phương án đền bù tài sản trên đất 63
2.4.3. Phương án tái định cư và hỗ trợ tái định cư.
66
II.4.4.Các khoản hỗ trợ khác 69
II.4.5.Khen thưởng 71
II.5.Thông báo công khai kết quả đến các bên liên
quan 72
II.6.Tổ chức triển khai thực hiện công tác chi trả tiền
đền bù 72
III.Những kết quả mà Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ đã đạt được trong
công tác Giải phóng mặt bằng cho dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp
Hội An. 72
CHƯƠNG III: NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐIỀU CHỈNH
CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. 74
I. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GPMB 74
1. Hoàn thiện khung khổ pháp lý và hệ thống chính sách liên quan đến
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. 74
1.1.Hoàn thiện vấn đề quy hoạch 74
1.2.Đối với việc đền bù đất và tài sản trên đất 76
4
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài

GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

1.3.Đối với các chính sách hỗ trợ 77
2. Giải pháp đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ 77
3. Kiện toàn bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng có đủ năng lực,
đủ đạo đức nghề nghiệp và đủ các yêu cầu đòi hỏi phục vụ cho công
tác giải phóng mặt bằng: 78
4. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, tập huấn và vận động người dân
thực hiện các chính sách của Nhà nước, của tỉnh về bồi thường giải
phóng mặt bằng. 79
5. Cần thực hiện công khai dân chủ trong công tác GPMB. 80
II. Đề xuất kiến nghị: 80

KẾT LUẬN 82

PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU
Như chúng ta đã biết: Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với
mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác
trên trái đất.
Đất đai không chỉ quan trọng trong nền kinh tế nông nghiệp trước đây mà nó
còn đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường hôm nay. Khi mà đất nước ta
đang trong quá trình Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa, khi mà sự tăng trưởng kinh tế
và quá trình đô thị hóa đã trở thành một xu thế tất yếu của sự phát triển thì đất đai
càng đóng vai trò quan trọng. Nó là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển kinh tế xã
hội của loài người. Để đáp ứng nhu cầu phát triển đó thì cần một quỹ đất rất lớn
phục vụ cho các dự án phát triển của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước cũng

như những dự án trọng điểm của quốc gia. Chính vì vậy, giải phóng mặt bằng là
công tác vô cùng quan trọng, là khâu số một, là điều kiện tiên quyết để có một quỹ
đất sạch giao cho các cá nhân, tổ chức, các cơ quan Nhà nước để thực hiện mục tiêu
riêng của mình cũng như mục tiêu phát triển kinh tế xã hội chung của cả nước.

5
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

Tuy nhiên để công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện một cách nhanh
chóng và suôn sẻ thì không phải là một điều đơn giản. Mặc dù Luật Đất đai cũng đã
quy định: ‘đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà
nước có quyền giao cho các tổ chức, cá nhân quyền sử dụng đất và cũng có quyền
thu hồi đất đã giao để phục vụ cho những mục đích hợp pháp của Quốc gia’. Tuy
nhiên trong thực tế, công tác giải phóng mặt bằng là một công tác vô cùng phức tạp,
khó khăn và mất rất nhiều thời gian. Nguyên nhân chính là không giải quyết được
hài hòa lợi ích giữa các bên: bên Thu hồi đất, bên bị Thu hồi đất và doanh nghiệp.
Chính vì thế đã có rất nhiều tiêu cực nảy sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng,
làm chậm tiến độ thực hiện của các dự án. Đó cũng là nguyên nhân của việc xuất
hiện ngày càng nhiều dự án treo mà nguyên nhân trực tiếp là không thực hiện được
công tác giải phóng mặt bằng hoặc giải phóng mặt bằng không triệt để, gây lãng phí
một lượng vật chất của cải vô cùng, lớn ảnh hưởng đến sự phát triển của vùng cũng
như của cả nền kinh tế quốc dân.

Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ cũng không là một ngoại lệ. Trong xu thế
phát triển chung của toàn xã hội, Bắc Kỳ đang cố vươn mình để phát triển. Là một
công ty đầu tư Bất động sản còn non trẻ xong Bắc Kỳ đã và đang là chủ của một số
dự án Bất động sản lớn như: dự án Trung tâm kho vận Bắc kỳ (Khu công nghiệp
Tiên Sơn, Bắc Ninh), dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp tại Hội An và nhiều
dự án khác. Tuy nhiên, bên cạnh sự thành công mà Bắc Kỳ đạt được thì công ty
cũng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt là trong dự án Khu du lịch sinh thái
biển cao cấp tại Hội An. Được nghiên cứu và phát triển từ năm 2006 nhưng cho đến
nay dự án vẫn chưa hoàn thành xong công tác Giải phóng mặt bằng. Sở dĩ lại có sự
chậm chễ này là do công tác Giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn.
Chính vì vậy, tôi quyết định đi sâu và tìm hiểu về công tác giải phóng mặt
bằng trong các dự án đầu tư Bất động sản. Với đề tài: “Công tác giải phóng mặt
bằng trong đầu tư dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ (ví dụ dự án Khu du
lịch sinh thái biển cao cấp Hội An)”, tôi hy vọng mình sẽ giải quyết được một số
mục tiêu sau:

6
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

-

CĐ thực tập tốt nghiệp

Hệ thống hóa cơ sở khoa học về công tác đền bù Giải phóng mặt bằng khi

Nhà nước thu hồi đất

-

Nghiên cứu thực trạng thực hiện công tác Giải phóng mặt bằng của dự án
Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An được thực hiện bởi Công ty Cổ
phần Đầu tư Bắc Kỳ để tìm ra được những bất cập và hạn chế của công
tác giải phóng mặt bằng hiện nay.

-

Đưa ra một số kiến nghị giúp công tác GPMB tại các dự án của Công ty
được thực hiện nhanh chóng, công bằng và hiệu quả hơn.

Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề thực tập
Chuyên đề thực tập trung nghiên cứu việc thực hiện công tác đền bù Giải
phóng mặt bằng tại dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An do Công ty Cổ
phần Đầu tư Bắc Kỳ làm chủ đầu tư.
Phương pháp nghiên cứu: Đề án môn học đã áp dụng tổng hợp các phương pháp
nghiên cứu sau:
-

Phương pháp thu thập thông tin

-

Phương pháp phân tích tổng hợp

-

Phương pháp toán học

-

Phương pháp thống kê

-

Và một số phương pháp khác.

Nội dung và kết cấu của đề án bao gồm:
Phần I: Lời mở đầu
Phần II: Nội dung nghiên cứu
Chương I: Cơ sở khoa học của công tác đền bù Giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất.
Chương II: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại dự án Khu du lịch
sinh thái biển cao cấp Hội An.
ChươngIII: Những giải pháp và kiến nghị cho công tác Giải phóng măt
bằng tại các dự án của Công ty

7
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

Phần III: Kết Luận.
Do khả năng và thời gian có hạn nên bài viết này của em không tránh khỏi
những hạn chế và thiếu sót, em rất mong nhận được sự ủng hộ và chỉ bảo tận tình
của cô giáo - Th.s Ngô Thị Phương Thảo – và của các thầy cô giáo trong khoa để
bài viết của em được hoàn chỉnh hơn.
Em xin chân thành cám ơn!

PHẦN II : NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC BỒI THƯỜNG THIỆT
HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
I, Một số vấn đề chung
1. Vấn đề Nhà nước thu hồi đất.
Theo Luật Đất đai 2003 thì: ‘Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định
hành chính để thu lại quyền sở hữu đất hoặc thu lại đất đã giao cho các tổ chức, cá
nhân, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật Đất Đai’.
Với tư cách là người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
quyền chiếm hữu đất bằng cách lắm toàn bộ vốn đất của Quốc gia, kiểm soát và chi
phối toàn bộ hoạt động của người sử dụng đất; quyết định mọi chính sách về đất,
quy định các điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục giao đất, thu hồi đất, cho thuê
đất, chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Luật đất đai: “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước
thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi
thường và hỗ trợ”. Như vậy chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hồi đất đang sử
dụng của người đang sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, đây cũng là trường hợp thu hồi đất duy nhất được

8
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47

nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

nhà nước bồi thường cho người có đất bị thu hồi với điều kiện người sử dụng đất
phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( GCNQSDĐ) hoặc các giấy tờ có liên
quan khác theo quy định của pháp luật. Việc Nhà nước thu hồi đất sẽ chấm dứt việc
sử dụng đất của cá nhân, tổ chức.
2. Vấn đề giải phóng mặt bằng.
Qúa trình tổ chức giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các
công việc có liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, công trình xây dựng và một
bộ phận dân cư trên phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo mở rộng
hoặc xây dựng công trình mới.
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp, thể hiện sự khác nhau đối
với mỗi dự án và liên quan trực tiếp đến quyền lợi, lợi ích và trách nhiệm của các
bên tham gia (người bị thu hồi đất, chủ dự án đầu tư, Nhà nước) và của cả xã hội.
2.1. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Mỗi dự án được thực hiện trên một vùng đất nhất định mà ở đó điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội, phong tục, tập quán là mang tính đặc thù của vùng. Với mỗi vị
trí, mỗi vùng khác nhau quy định chất đất và sự cải tạo đầu tư vào đất là khác nhau
do đó cũng quyết định giá khác nhau đối với mỗi vùng, mỗi địa phương (vùng đồng
bằng, vùng miền núi hay trung du…). Trên mỗi khu đất lại có đặc tính khác nhau
như đất ở đô thị khác hoàn toàn đất ở nông thôn, hệ qủa là các công trình, tài sản
trên đất cũng như là giá đất rất khác nhau. Chính vì thế việc đền bù giải phóng mặt
bằng ở mỗi dự án, mỗi khu vực là hoàn toàn không giống nhau.

Do giải phóng mặt bằng mang tính đa dạng, tuỳ theo từng dự án cải tạo, nâng
cấp hay xây dựng mới trên từng vị trí với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, phong
tục, tập quán khác nhau nên công tác đền bù được thực hiện theo các công đoạn
khác nhau, đòi hỏi nhiệm vụ chuyên trách của Ban giải phóng mặt bằng, Hội đồng
giải phóng mặt bằng cần được chú ý và vận dụng hết sức linh hoạt quy chế, chính
sách của Nhà nước vào điều kiện cụ thể của từng dự án.

9
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

Giải phóng mặt bằng luôn gắn liền với việc thu hồi đất, di dời tài sản gắn liền
với đất. Không còn được sống và làm việc trên mảnh đất quen thuộc của mình cũng
như phải thay đổi hoàn toàn môi trường sống nên với mỗi người dân có đất bị thu
hồi đều là điều vô cùng khó khăn và họ không hề mong muốn. Chính vì thế, để giúp
đỡ phần nào và tối thiểu hóa sự ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của
người dân thì Nhà nước cần phải có một hệ thống chính sách hoàn chỉnh điều tiết
công tác đền bù GPMB sao cho hợp lý và thỏa đáng nhất. Với yêu cầu đó, Nhà
nước ta đã thường xuyên sửa đổi, bổ sung hệ thống chính sách liên quan tới công
tác này sao cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương, của đất nước
cũng như phù hợp với sự phát triển ngày càng mạnh theo hướng CNH, HĐH của
Việt Nam.
Đất đai ngày càng đóng vai trò quan trọng trong đời sống của con người, đặc

biệt ở nước ta, người dân sống chủ yếu bằng nghề sản xuất nông nghiệp nên việc
thu hồi đất và việc bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay đang gặp nhiều khó
khăn vướng mắc và rất phức tạp, gây ảnh hưởng không nhỏ tới tới việc triển khai và
thực hiện dự án ở các công đoạn tiếp theo.
Giải phóng mặt bằng liên quan đến các điểm dân cư hay nói cụ thể hơn nó
liên quan trực tiếp tới đời sống thiết thực của người dân phải di dời, chúng ta đã bỏ
đi những cái sẵn có của người dân tồn tại rất lâu đời như phong tục, tập quán, thói
quen, lối sống, tâm lý của người dân thậm chí cả tâm linh của họ, vì thế ngoài việc
được hỗ trợ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản trên đất thì Nhà nước còn phải thực
hiện một số chính sách hỗ trợ họ như: đào tạo, bố trí nghề nghiệp, xây dựng các khu
tái định cư cho người dân bị thu hồi cũng như các khoản hỗ trợ khác theo quy định
của Nhà nước.
Tính đa dạng và phức tạp là những đặc điểm cơ bản của công tác giải phóng
mặt bằng nói chung. Chính vì vậy nên cần có sự phối hợp chỉ đạo chặt chẽ của các
cấp, các ngành trong việc ban hành hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến
công tác giải phóng mặt bằng sao cho phù hợp, cùng với sự ủng hộ nhiệt tình của

10
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

nhân dân để dự án được tiến hành theo kế hoạch đặt ra, đảm bảo tính khả thi của các
dự án.

2.2. Vai trò của giải phóng mặt bằng
2.2.1. Đối với xã hội
Công tác giải phóng mặt bằng góp phần phát triển cơ sở hạ tầng của xã hội
bởi với mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội thì có một sự thích ứng của cơ sở hạ
tầng. Các dự án đầu tư phát triển kinh tế xã hội phần lớn lấy đất để xây dựng các
công trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho nhu cầu phát triển của đất nước trong quá trình
CNH-HĐH. Trong khi đất đai đã được Nhà nước giao cho người dân sử dụng sinh
sống ổn định lâu dài. Để dung hòa nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng như nhu
cầu sử dụng đất cho sự phát triển của cơ sở hạ tầng thì Nhà nước phải tiến hành
công tác Giải phóng mặt bằng. Như vậy giải phóng mặt bằng có vị trí quan trong
cho sự phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng của đất nước.
Giải phóng mặt bằng có vị trí quan trọng và nó mang tính quyết định đến tiến
độ của dự án, trong khi tiến độ của dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau: Tài
chính, lao động, công nghệ… đặc biệt nó phụ thuộc vào thời gian, tiến độ tiến hành
công tác giải phóng mặt bằng.
Vì vậy khi một dự án được phê duyệt thì trước hết cần phải thực hiện công
tác giải phóng mặt bằng ngay, Nhà nước cần giao nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan
sở tại (Quận, huyện) và các cơ quan chuyên trách như Sở Tài Nguyên và Môi
Trường, sở Tài chình Vật giá… để thành lập ban giải phóng mặt bằng cùng đoàn thể
quần chúng và các hộ dân phải di dời cũng như chuẩn bị về mặt pháp lý để quán
triệt tư tưởng của Đảng và Nhà nước để giao đất cho chủ đầu tư, cần điều tra, khảo
sát và lập phương án bồi thường hợp lý nhằm đảm bảo hài hoà lợi ích của người bị
thu hồi đất và xã hội.
Tuy nhiên, dù thực hiện dưới hình thức nào thì Nhà nước vẫn phải quan tâm,
quản lý chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện dự án, tránh sự tham
nhũng lãng phí về tiền của, đất đai trong quá trình thực hiện.

11
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

Trong những năm gần đây, cùng với quá trình CNH-HĐH đất nước, các cơ
sở hạ tầng xã hội đã nhanh chóng được cải tạo, khôi phục, phát triển, phần nào đáp
ứng kịp thời yêu cầu của sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao chất lượng cuộc
sống của nhân dân và thay đổi một số bộ mặt của một số khu vực nông thôn. Sự
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ
trọng ngành công nghiệp và dịch vụ. Do đó, diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp,
đất chưa sử dụng có xu hướng giảm xuống thay vào đó là đất phục vụ cho mục đích
xây dựng các khu công nghiệp, dịch vụ, công trình giao thông, các công trình hạ
tầng và việc hình thành các khu đô thị, khu công nghiệp, trung tâm thương mại…
thực hiên CNH-HĐH đất nước đặc biệt là sự tăng lên không ngừng của các dự dán
đầu tư cả về quy mô và ngành nghề đầu tư. Do đó giải phóng mặt bằng là rất cần
thiết để phát triển đất nước hiện đại văn minh, tránh sử dụng đất lãng phí góp phần
tăng trưởng và phát triển bền vững.
2.2.2. Đối với chủ đầu tư:
Công tác giải phóng mặt bằng có vị trí vô cùng quan trọng trong việc biến các
dự án trên giấy trở thành hiện thực. Nó là điều kiện tiên quyết quyết định đến sự
thành công của dự án.
Hiện nay trên thực tế đã có hàng ngàn dự án treo do không tiến hành được
công tác giải phóng mặt bằng hoặc giải phóng mặt bằng không triệt để. Điển hình là
dự án xây dựng đường ven sông Tô Lịch, nếu như dự án hoàn thành thì đây đựơc
coi là con đường giao thông khá đẹp, chạy dọc sông Tô Lịch. Tuy nhiên trên thực tế
thì dự án về cơ bản đã không hoàn thành được như mong muốn bởi công tác giải

phóng mặt bằng thực hiện chưa triệt để. Trên con đường chạy dài dọc bờ sông tự
nhiên có một nút thắt do còn vướng một hộ dân không chịu di dời đi, làm cho con
đừơng bị gián đoạn. Như vậy chỉ vì công tác giải phóng mặt bằng thực hiện không
tốt, không triệt để mà làm ảnh hưởng đến cả tiến độ và hiệu quả của dự án đầu tư.
Chíng vì thế mà công tác GPMB được đánh giá là rất quan trọng, là công tác
cần phải làm đầu tiên và cũng là công tác có chi phí chiếm tỷ trọng khá lớn trong

12
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

tổng vốn đầu tư của dự án. Bởi vậy để công tác này có hiệu quả và được thực hiện
một cách triệt để nhất thì đòi hỏi các nhà đầu tư phải coi trọng và có chính sách bồi
thường phù hợp.
2.3 Yêu cầu giải phóng mặt bằng
2.3.1. Giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời
Như chúng ta đã biết giải phóng mặt bằng có vai trò quan trọng không chỉ đối
với sự phát triển cơ sở hạ tầng mà nó còn có vai trò quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế xã hội của đất nước, nó là khâu tiên quyết quyết định đến việc thực hiện các
công đoạn tiếp theo của dự án đầu tư. Vì vậy giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến
độ thực hiện nhanh chóng, kịp thời đảm bảo thời gian và chi phí để thực hiện các
khâu sau của dự án, đưa công trình vào sử dụng theo đúng kế hoạch đặt ra, đảm bảo
tính khả thi của dự án.

Để thực hiện được yêu cầu này Nhà nước đã ban hành Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 trong đó có quy định về trình tự thủ tục thu hồi
đền bù giải phóng mặt bằng. Nhưng mỗi dự án cụ thể các tỉnh sẽ quy định về trình
tự thủ tục thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng riêng trên cơ sở vận dụng linh hoạt
những quy định của Nhà nước vào điều kiện cụ thể của địa phương. Giải phóng mặt
bằng là khâu đầu tiên quyết định đến tiến độ thực hiện dự án, nó mang đặc tính là
đa dạng và phức tạp nên phải đảm bảo tiến độ nhanh chóng kịp thời để giảm thiểu
các chi phí và kịp thời đưa dự án vào hoạt động để tính khả thi của dự án luôn được
thực hiện.
2.3.2. Giải phóng mặt bằng đảm bảo hài hoà lợi ích của các bên có liên quan.
Thực chất của yêu cầu này là giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước, chủ đầu
tư và người bị thu hồi đất. Đây mới là vấn đề khó chu toàn trong quá trình tổ chức
giải phóng mặt bằng vì nó liên quan đến nhiều bên. Người dân có kế khai đúng thực
tế và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng hay
không, hay lại luôn đòi hỏi quyền lợi một cách quá đáng, gây khó khăn cho việc
giải phóng mặt bằng? Liệu chủ đầu tư có dựa vào những quy định của Nhà nước mà

13
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất một cách hợp lý cũng như chuẩn bị
các khu tái định cư với điều kiện cơ sở hạ tầng tốt hơn nơi cũ, tổ chức di chuyển…

cho người bị thu hồi đất không? Vì vậy chúng ta cần quy định rõ trách nhiệm của
từng bên có liên quan trong quá trình giải phóng mặt bằng. Về phía Nhà nước bao
gồm UBND các cấp, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ban chỉ đạo giải
phóng mặt bằng của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hội đồng thẩm định
tỉnh, thành phố, Sở Tài chính… cùng với chủ đầu tư và người bị thu hồi đất. Mỗi
bên có liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng có trách nhiệm riêng của mình
đối với lợi ích của họ nhưng không phải họ làm việc độc lập mà cần có sự phối hợp,
gắn kết chặt chẽ giữa Nhà nước- chủ đầu tư- người bị thu hồi đất để đảm bảo hài
hoà lợi ích giữa các bên. Đó cũng là mong muốn của Nhà nước- chủ đầu tư- người
bị thu hồi đất để đảm bảo công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện theo tiến độ
đề ra.
2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.4.1. Về cơ chế chính sách của Nhà nước:
Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân. Nhà nước luôn đề ra chủ
trương, chính sách để điều chỉnh các quan hệ trong xã hội nhằm ổn định chính trị xã
hội và phát triển kinh tế trong đó có chính sách đất đai.
Luật đất đai năm 1993 đã có ảnh hưởng rất lớn đến việc nâng cao hiệu quả sử
dụng đất, khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân ngày càng thâm canh, mở
rộng diện tích sử dụng đất ngày càng có hiệu quả. Bên cạnh đó Luật Đất đai năm
1993 vẫn còn bộc lộ những hạn chế của nó do sự không đầy đủ và không phù hợp
đối với sự phát triển không ngừng của đất nước nên Nhà nước ta đã liên tiếp sửa đổi
và bổ sung Luật Đất đai năm 1993 vào năm 1998 và năm 2001 nhằm hạn chế những
tồn tại, bất cập hiện có, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI
thông qua ngày 26/11/2003 có ý nghĩa quan trọng, đáp ứng yêu cầu mới đặt ra trong
tiến trình phát triển nền kinh tế, ổn định chính trị- xã hội của đất nước, hội nhập
kinh tế khu vực và quốc tế.

14
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

Cùng với đó là Nghị định 197/2004-NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về việc bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định
84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
GCNQSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất; Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá đất; Nghị định 123/2007/NĐ – CP ngày 27/07/2007 của Chính
phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004
về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất; Thông tư 145/2007/NĐ-BTC
của Bộ tài chính hướng thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ – CP và Nghị định
123/2007/NĐ – CP và nhiều Thông tư, Nghị Định cũng như các quy định khác có
liên quan đến việc đền bù giải phóng mặt bằng.
Để công tác đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện nhanh chóng, kịp thời
đảm bảo hài hoà lợi ích giữa các bên có liên quan thì hệ thống chính sách, pháp luật
của Nhà nước phải luôn đúng đắn, ổn định, thống nhất, đồng bộ và công khai.
2.4.2. Công tác định giá đất và tài sản trên đất
Định giá trên đất là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu, quyền sử dụng
tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định. Công tác định giá có vai
trò quan trọng để chúng ta đưa ra quyết định liên quan tới việc mua bán, đầu tư,
quản lý, cho thuê, đánh thuế… Định giá đất và tài sản trên đất có vai trò đặc biệt
quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng. Trên cơ sở giá đất và tài sản trên đất
đã được xác định dựa trên khung giá của Nhà nước mà chủ đầu tư phải chi trả tiền
bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi và các chi phí khác có liên quan. Tiến

độ thực hiện giải phóng mặt bằng có được thực hiện nhanh chóng, kịp thời hay
không phụ thuộc chủ yếu vào việc định giá đất và tài sản trên đất cho phù hợp với
tình hình thực tế trên thị trường để trả tiền bồi thường cho phù hợp.
Như chúng ta đã biết, công tác giải phóng mặt bằng hiện nay thường diễn ra
rất chậm nguyên nhân chính là do sự chưa hợp lý về giá đền bù thiệt hại khi Nhà

15
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

nước thu hồi đất, mặt khác việc tính toán giá đền bù thiệt hại không hợp lý và đôi
khi thiếu sự công bằng.
Vì vậy cần nghiên cứu phương pháp định giá cho phù hợp với thực tế nhưng
vẫn đảm bảo tính khoa học. Khi tiến hành định giá đất phải tính đến các yếu tố ảnh
hưởng trực tiếp và gián tiếp đến giá đất . Điều cần quan tâm và cần chú ý là giá đất
luôn biến động theo xu hướng tăng lên cùng với sự khan hiếm về đất đai cho nhu
cầu sử dụng của người dân ngày một tăng, do vậy giá đất cần phải được cơ quan
chuyên môn về định giá đất thường xuyên điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.
2.4.3.

Quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là việc lựa chọn, phân bổ, sắp xếp, tổ chức, khai thác

đất đai cho các đối tượng sử dụng theo phạm vi không gian và trong khoảng thời
gian nhất định với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế xã
hội của đất nước và cho phép sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả.
Kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm việc xây dựng phương hướng, mục tiêu,
các chỉ tiêu về sử dụng đất cũng như các biện pháp cần thiết để thực hiện các mục
tiêu một cách có hiệu qủa.
Như vậy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là vấn đề hết sức quan trọng trong
quá trình xây dựng và phát triển kinh tế xã hội của đất nước cũng như với mỗi vùng,
mỗi địa phương. Quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất hiện nay được Nhà nước ta rất
chú trọng bởi có nhiều dự án nằm trong quy hoạch được thực thi đã góp phần
không nhỏ vào sự phát triển kinh tế xã hội từ đó Nhà nước ngăn chặn được tình
trạng sử dụng đất, nhà ở lãng phí, bừa bãi và không đúng mục đích sử dụng, mặt
khác thông qua quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất bắt buộc đối tượng sử dụng đất,
nhà ở chỉ được phép sử dụng trong phạm vi giới hạn của mình.
Vì vậy khi lập quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất phải tính đến tính thực tiễn,
tính khoa học và định hướng cho sự phát triển tương lai để hạn chế tối đa những chi
phí về bồi thường GPMB.

16
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

2.4.4.

CĐ thực tập tốt nghiệp

Công tác cấp GCNQSDĐ và QSH nhà ở

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và
thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật. Thông qua
GCNQSDĐ và QSH nhà ở để Nhà nước ta tiến hành các biện pháp quản lý đất đai
nhờ đó xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền với đất. Công tác
GPMB dựa theo quy định của Nhà nước về đối tượng, điều kiện đền bù và giá đền
bù. Một trong những điều kiện cơ bản và quan trọng nhất đó là người sử dụng phải
có GCNQSDĐ thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên do có
sự biến động về phương thức quản lý sử dụng đất qua các thời kỳ cho nên
GCNQSDĐ chỉ là một trong những điều kiện quan trọng để người bị thu hồi đất
được đền bù thiệt hại, ngoài ra khi người sử dụng đất có các giấy tờ khác có đủ điều
kiện theo quy định thì khi tiến hành thu hồi đất họ vẫn được tiến hành bồi thường
thiệt hại.
Như vậy khi người bị thu hồi đất có đủ giấy tờ hợp lệ thì việc bồi thường thiệt
hại sẽ được tiến hành nhanh chóng và đơn giản hơn.
3. Vấn đề bồi thường đền bù thiệt hại
Theo luật Đất đai 2003 thì Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước
trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi
đất. Đền bù thiệt hại nói chung có thể được thực hiện dưới hai hình thức là đền bù
bằng tiền hoặc đền bù bằng hiện vật có giá trị tương đương nhau hoặc có thể kết
hợp cả đền bù bằng tiền kết hợp với bằng hiện vật. Đối với đất đai thì ta có thể đền
bù bằng tiền bằng cách quy giá trị mảnh đất mà ta thu hồi ra giá trị bằng tiền theo
giá trị thị trường; hoặc có thể đền bù bằng một mảnh đất khác ở khu tái định cư mà
Nhà nước cũng như chủ đầu tư đã xây dựng khi thực hiện thu hồi đất. Tuy nhiên với
đặc điểm của đất đai là có tính vùng, khu vực và mang tính dị biệt, khó định lượng
và so sánh được nên việc đền bù tương xứng khi Nhà nước thu hồi đất là vô cùng
khó khăn. Chính vì thế mà công tác Giải phóng mặt bằng hiện nay thường gặp phải

17
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

rất nhiều vướng mắc và khiếu kiện trong nhân dân. Điều này đòi hỏi công tác định
giá đất và việc kiểm kê, kiểm đếm khi thu hồi đất phải được thực hiện một cách
nghiêm chỉnh và hiệu quả.
Bên cạnh việc đền bù thiệt bại về đất và tài sản trên đất thì người dân có đất bị thu
hồi còn được một khoản hỗ trợ tùy thuộc vào chính sách của từng địa phương và
chủ trương của chủ đầu tư. Theo Luật đất đai: ‘Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc
làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới’. Tuy các khoản hỗ trợ là không
nhiều nhưng nó cũng góp phần vô cùng quan trọng bởi nó thể hiện cái tình của chủ
đầu tư dự án.
II, Đối tượng và Nội dung đền bù GPMB theo quy định của pháp luật.
1. Đối tượng được đền bù và điều kiện được đền bù theo quy định của pháp luật.
1.1. Đối tượng được đền bù.
Tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, các cá nhân trong nước,
ngoài nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân đang sử dụng
đất bị Nhà nước thu hồi (gọi chung là người bị thu hội đất) được đền bù thiệt hại về
đất khi bị thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng
phải là người có đủ điều kiện được đền bù thiệt hại về đất.

Người được đền bù thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi phải là người sở hữu
hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật.
1.2. Điều kiện được đền bù thiệt hại
* Điều kiện được đền bù thiệt hại về đất
Theo quy định trong Luật Đất đai người bị Nhà nước thu hồi được đền bù phải
có một trong các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận QSDĐ theo quy đinh của pháp luật vế đất đai.
- Có quyết định giao đất của cơ qua Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về đất đai.

18
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị
trấn (sau đây gọi là UBND cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một
trong các giấy tờ sau đây:
+ Giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan
có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Việt Nam và Nhà
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng
trước ngày 15/10/1993.
+ Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định ở
trên mà giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời
điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng
đất theo quy đinh của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không
có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương
và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối
tại vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được
UBND cấp xã xác nhận là người đang sử dụng đất ổn định, không có tranh
chấp.

19
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định ở
trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay quy
được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định ở trên
nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm có
quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch;
không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê
duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép
và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không
có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng theo bản án hoặc quyết định thi hành án
của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định
quản lý trong qúa trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng
trong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân vẫn sử dụng.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là sử dụng
chung cho công cộng và không có tranh chấp.
- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau:
o Đất được Nhà nước giao cho có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã
nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
o Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho
việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
o Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
*Điều kiện được đền bù về tài sản trên đất:
Khi thu hồi đất, ngoài việc được đền bù về đất thì người bị thu hồi đất sẽ đựợc đền
bù về tài sản trên đất theo những nguyên tắc và điều kiện sau:

20

SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

-

CĐ thực tập tốt nghiệp

Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại,
thì được bồi thường.

-

Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc
đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi
thường hoặc hỗ trợ tài sản.

-

Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép xây dựng thì không được bồi thường.

-

Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7

năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã
được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì
không được bồi thường.

-

Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được
công bố thì không được bồi thường.

-

Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được,
thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại
khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương.

-

Chủ sử dụng tài sản là người có tài sản trên đất hợp pháp khi Nhà nước thu
hồi đất mà bị thiệt hại thì được đền bù thiệt hại theo giá hiện có của tài sản.

-

Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà không thuộc
đối tượng được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường
hoặc hỗ trợ tài sản.

*Người không được đền bù thiệt hại về đất:
- Người bị thu hội đất không có đủ một trong các điều kiện theo quy định của
đền bù về đất ở trên.

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đât có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân

21
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thê đất hàng năm; đất
chuyển quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Đất thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định từ khoản 2 đến khoản
12 Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003 cụ thể như sau:
o Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị
giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử
dụng đất;
o Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
o Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
o Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
o Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
o Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
o Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
o Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
o Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
o Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
o Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn
khi hết thời hạn;
o Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai
tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn
mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời
hạn hai mươi bốn tháng liền;
o Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng

22
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư,
kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.
- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xã, phường, thị trấn.
- Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện được bồi thường

thiệt hại về đất (Điều 8 Nghị đinh 197/2004-NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính Phủ nhưng thuộc một trong các trường hợp không được bồi thường
thiệt hại như ở trên cũng không được bồi thường thiệt hại.
2.Nội dung đền bù
2.1. Đền bù thiệt hại về đất:
Khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng tuỳ từng trường hợp cụ thể người có đất bị thu hồi được đền
bù thiệt hại bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất.
- Giá đất để bồi thường thiệt hại: được quy định đầy đủ tại nghị định
22/1998/NĐ-CP và nghị định 197/2004/NĐ-CP cụ thể như sau:
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của
Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
o Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi
thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường
thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng quy
định tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định này.
o Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở trong
khu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mục
đích sử dụng còn được hỗ trợ bằng tiền; giá tính hỗ trợ từ 20% đến 50% giá

23
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

đất ở liền kề; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho
phù hợp với thực tế tại địa phương.
o Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới có giá đất thấp hơn giá đất bị
thu hồi thì ngoài việc được giao đất mới người bị thu hồi đất còn được bồi
thường bằng tiền phần giá trị chênh lệch; trường hợp bồi thường bằng việc
giao đất mới có giá đất cao hơn giá đất bị thu hồi thì bồi thường tương ứng
với giá trị quyền sử dụng đất của đất bị thu hồi.
o Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức
thì việc bồi thường được thực hiện như sau:
 Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho,
nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;
 Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định
tại điểm a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi
thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
o Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào
mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi
Nhà nước thu hồi thì không được bồi thường về đất, nhưng được bồi thường
chi phí đầu tư vào đất còn lại và được hỗ trợ theo quy định như sau:
 Hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân nhận giao khoán đất là cán bộ, công
nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã
nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang
trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán
đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản
xuất nông nghiệp;
o Mức hỗ trợ bằng tiền cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất

thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa

24
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài


GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo

CĐ thực tập tốt nghiệp

phương; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ cụ thể cho phù hợp
với thực tế tại địa phương.
 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không thuộc đối tượng
tại điểm a khoản này, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn
lại.
 Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc
doanh khi Nhà nước thu hồi, không được bồi thường đất, nhưng được
bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
o Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp, mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8
Nghị định này; nếu trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp có nguồn sống chính là nông nghiệp thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
quyền xem xét để giao đất mới phù hợp điều kiện của địa phương.
o Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,
phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích
của xã, phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân
o Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài
hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi Nhà
nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở.
o Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển
nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng
đất do Nhà nước hoặc do Uỷ ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền
thì khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Bồi thường đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức

25
SVTH: Đỗ Thị Bích – Lớp KD BĐS47
nguyên

Khoa BĐS & Kinh tế tài