Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
Nhiệm vụ xây dựng Thủ đô Hà Nội theo hướng hiện đại, văn minh, giàu
đẹp nhằm góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô đã được
Nghị quyết 15 – NQ/TW của Bộ Chính trị về công tác Thủ đô, Pháp lệnh Thủ đô
và Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố Hà Nội lần thứ XIII khẳng định.
Trong những năm qua công tác xây dựng và quản lý đô thị đã có nhiều tiến
bộ: Thành phố đã được cải tạo, xây dựng theo hướng đồng bộ, hiện đại; nhiều
chủ trương, chính sách của Thành phố đã được ban hành kịp thời, đúng hướng;
nhiều dự án đầu tư xây dựng đã được triển khai đúng tiến độ và hiệu quả; đã tích
cực động viên cộng đồng dân cư, các thành phần kinh tế tham gia xây dựng Thủ
đô. Tuy vậy, do nhiều nguyên nhân khác nhau, công tác xây dựng và quản lý đô
thị chưa đáp ứng yêu cầu xây dựng và phát triển Thủ đô. Một trong những vấn
đề còn nhiều vướng mắc: đó là công tác giải phóng mặt bằng.
Công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề
phức tạp mang tính chất kinh tế, xã hội tổng hợp, được sự quan tâm của nhiều
ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Đền bù thiệt hại về đất không chỉ thể hiện
bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai mà còn thể hiện các mối quan hệ về
chính sách, xã hội.
Thành uỷ, HĐND, UBND Thành phố đã quan tâm chỉ đạo các cấp, các
ngành thực hiện có hiểu quả các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước
về công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự
án đầu tư trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội
Thủ đô.Đại bộ phận nhân dân trong khu vực thu hồi đất đồng tình, tự giác thực
hiện các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, một số người còn vì lợi
ích chung đã chịu một phần thiệt thòi, giúp đẩy nhanh công tác giải phóng mặt
bằng.
Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt bằng của Thành phố còn gặp nhiều
khó khăn, vướng mắc, chưa đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện

1

Website: Email : Tel : 0918.775.368
đại hoá Thủ đô. Thậm chí có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, làm
chậm tiến độ thực hiện dự án, gây tổn hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an
xã hội, mất nhiều thời gian và công sức giải quyết.
Một trong những vấn đề quan trọng là người dân trong diện di dời phải
thay đổi nghề nghiệp, điều kiện sống, học tập, thay đổi tập quán và các vấn đề
tâm lý, xã hội khác. Cho nên bên cạnh đẩy nhanh công tác GPMB phục vụ đầu
tư xây dựng, thì tái tạo việc làm cho người dân trong diện di dời, tạo lập sự cân
bằng mới cho họ có được cuộc sống như cũ( hoặc cao hơn), cũng là yêu cầu hết
sức cấp thiết hiện nay. Đề tài “Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh
công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn
Thành phố Hà Nội” nhằm giải quyết các đòi hỏi khách quan cũng như tính cấp
thiết của vấn đề đặt ra.
Mục tiêu của đề tài.
Thông qua việc khảo sát, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt
bằng trên địa bàn trong những năm qua, đề tài tập trung nghiên cứu xây dựng
các giải pháp chủ yếu đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tạo lập và ổn
định đời sống người dân trong diện di dời, góp phần xây dựng Thủ đô văn minh,
giàu đẹp theo định hướng và quy hoạch phát triển.
Phạm vi, nội dung nghiên cứu của đề tài.
- Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Hà Nội, và đề xuất cơ chế chính sách áp dụng đối với tất cả các dự án
đầu tư phục vụ phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn, chủ yếu là các dự án mang
tính công cộng (dự án cải tạo, xây dựng hạ tầng đô thị, dự án xây dựng các khu
công nghiệp, các dự án phục vụ sản xuất kinh doanh…)
- Đề xuất những giải pháp để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng
phục vụ đầu tư xây dựng ở Thủ đô Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu.
Đề tài sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, các
phương pháp thống kê, phân tích và điều tra xã hội học, phương pháp dự báo

2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
phương pháp chuyên gia và một số phương pháp khác để nghiên cứu và giải
quyết các vấn đề đặt ra; quán triệt các quan điểm đổi mới và đường lối phát triển
kinh tế, xã hội của Đảng.
Ý nghĩa của đề tài.
Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng,
đề ra định hướng và các giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt
bằng và ổn định đời sống người dân trong diện di dời trên địa bàn Thành phố Hà
Nội.
Để giúp em hoàn thành Luận văn này em xin chân thành cảm ơn PGS.TS.
Ngô Đức Cát, Cử nhân Hoàng Thị Hằng phó Phòng Kế hoạch tổng hợp - Sở Địa
chính - Nhà đất Hà Nội cùng các thầy cô giáo ở Trung tâm địa chính và kinh
doanh bất động sản.
Kết cấu của đề tài.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và phụ lục, đề tài được kết cấu thành 3
chương:
Chương 1: Giải phóng mặt bằng- khâu quan trọng hàng đầu trong thực
hiện các dự án đầu tư xây dựng.
Chương 2: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án
đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng
mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG I
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG - KHÂU QUAN TRỌNG HÀNG
ĐẦU TRONG THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY

DỰNG
1.1. Dự án đầu tư.
* Định nghĩa dự án đầu tư
Dự án là tập hợp một số giải pháp nhằm đật được mục tiêu nhất định
trong một thời gian nhất định với giá thành quy định và chất lượng theo yêu cầu.
Dự án đầu tư là một trong những dự án quan trọng nhất.
Theo Nghị định 52/1999/NĐ- CP ngày 8/7/1999 của Chính phủ về việc
ban hành quy chế quản lý đầu tư và xây dựng thì dự án đầu tư được định nghĩa
như sau:
Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn
để tạo mới, mở rộng và cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự
tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản
phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định.
* Phân loại dự án đầu tư:
+ Tuỳ theo tính chất của dự án và quy mô đầu tư, dự án đầu tư trong nước
được phân loại thành 3 nhóm A, B, C để phân cấp quản lý.
+ Đối với các dự án nhóm A gồm nhiều dự án thành phần(hoặc tiểu dự
án) trong đó nếu từng dự án thành phần(hoặc tiểu dự án) có thể độc lập vận
hành, khai thác và thực hiện theo phân kỳ đầu tư được ghi trong văn bản phê
duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của người có thẩm quyền thì một dự án
thành phần(hoặc tiểu dự án) thì thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện
đầu tư như trình tự 1 dự án đầu tư độc lập, việc trình duyệt và quản lý phải theo
quy định của dự án nhóm A.

4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Các dự án quan trọng quốc gia là những dự án do Quốc hội thông qua
và quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Nghị định số 05/1997/QH10
ngày 12/12/1997 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam.
* Nội dung thực hiện dự án đầu tư:

1, Xin giao đất hoặc thuê đất(Đối với dự án có sử dụng đất).
2, Xin cấp phép xây dựng và giấy phép khai thác tài nguyên(nếu có sử
dụng).
3, Thực hiện sự đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện kế hoạch tái định
cư và phục hồi, chuẩn bị mặt bằng xây dựng(Nếu có)
4, Mua sắm thiết bị và công nghệ.
5, Thực hiện việc khảo sát, thiết kế xây dựng.
6, Thẩm định, phê duyệt thiết kế và tổng dự toán, dự toán công trình.
7, Tiến hành thi công xây lắp.
8, Kiểm tra và thực hiện các hợp đồng.
9, Quản lý kỹ thuật, chất lượng thiết bị và chất lượng công trình.
10, Vận hành thử, nghiệm thu, quyết toán vốn đầu tư, bàn giao và thực
hiện bảo hành sản phẩm.
* Giao nhận đất:
+ Chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phải lập hồ sơ xin giao đất hoặc
thuê đất theo quy định của pháp luật.
+ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết hồ sơ xin giao đất
hoặc thuê đất không quá 25 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
+ Việc thu hồi đất, giao nhận đất tại hiện trường thực hiện theo quy định
của pháp luật đất đai.
* Chuẩn bị mặt bằng xây dựng:
+ Chủ đầu tư chịu trách nhiệm đền bù và giải phóng mặt bằng xây dựng
theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng. Chủ đầu tư
có thể tự tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng hoặc thuê tổ chức chuyên trách
của địa phương để thực hiện.

5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ UBND các cấp có trách nhiệm hỗ trợ, tổ chức thực hiện đền bù giải
phóng mặt bằng, thành lập khu tái định cư chung và thực hiện việc tái định cư

khi có yêu cầu.
1.2.Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án
đầu tư.
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm, tính chất và vai trò của công tác GPMB.
Trong quá trình phát triển đất nước, luôn diễn ra quá trình phân bổ lại đất
đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh. Khi
các ngành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch vụ, thương
mại… tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân ( GDP ) thì việc
chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm nhà ở
sang đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông, du
lịch, thương mại… là điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Một quốc gia
ngày càng phát triển thì tỷ lệ đất chuyên dùng ngày càng cao và tỷ lệ đất nông
nghiệp càng thấp. Vấn đề đặt ra là Nhà Nước cần có quy hoạch, kế hoạch để sử
dụng đất một cách khoa học, phù hợp, đồng thời cần có những chính sách quy
định để vừa đảm bảo quyền lợi chung của xã hội lại vừa đảm bảo được quyền
lợi hợp pháp của người có đất bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích
phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Đối với nước ta, vừa bước ra khỏi một cuộc chiến tranh “ Hao người tốn
của” và có một thời gian dài đi theo cơ chế tập trung, bao cấp, đến nay bước vào
thời kỳ phát triển nền kinh tế hàng hoá, đổi mới về mặt kinh tế, văn hoá, xã hội.
Bên cạnh đó mục tiêu củng cố quốc phòng-an ninh để bảo vệ đất nước trước âm
mưu mới của kẻ thù cũng đặt ra những yêu cầu mới. Nhu cầu đất đai để xây
dựng các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình về y tế,
văn hoá, giáo dục, các công trình du lịch dịch vụ… công trình an ninh quốc
phòng là rất lớn. Với đặc thù là một nước nông nghiệp ( gần 80% dân số sản
xuất nông nghiệp ) do đó diện tích đất để sử dụng vào mục đích xây dựng các
công trình mở rộng đô thị, mở rộng hệ thống giao thông, các khu công nghiệp

6
Website: Email : Tel : 0918.775.368

dịch vụ thương mại… công trình quốc phòng an ninh chủ yếu là lấy từ đất nông
nghiệp, đất làm nhà ở tại khu vực nông thôn và ven đô thị. Nếu Nhà nước không
có chính sách và những quy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi
lần Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
công cộng, lợi ích quốc gia sẽ có thêm nhiều hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình
trạng không còn ruộng đất- tư liệu sản xuất chính để nuôi sống gia đình và bản
thân họ.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời
sống kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Giải
quyết không tốt không thoả đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi và những
người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất dễ bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những
khiếu kiện tập thể đông người làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây ra
sự mất ổn định về kinh tế, xã hội, chính trị nói chung.
Quá trình thực hiện bồi thường, GPMB để thực hiên các dự án xây dựng
luôn phải giải quyết dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tượng:
- Người được giao đất ( trong đó có cả cơ quan nhà nước ) luôn tìm cách giảm
chi phí bồi thường GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản
xuất.
- Người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả một khoản bồi thường “ càng nhiều
càng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng, mặt khác trong nội bộ những người
được đền bù có người chấp hành tốt chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước,
có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi phải xử lý sao cho công bằng cũng là
một việc hết sức khó khăn.
Giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất
phục vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các
công đoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất giải toả các công trình trên
đất, di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho
người bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống.

7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa có tính thời vụ vừa mang tính cấp
bách của phát triển mà nhiều nước đang phải đương đầu. Trong những năm gần
đây vấn đề này trở thành trung tâm của dư luận, là một trong những mối quan
tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tư. Thực
tiễn chứng minh rằng làm tốt công tác giải phóng mặt bằng không chỉ tạo được
môi trường thông thoáng cho phát triển, thu hút được đầu tư mà còn góp phần
làm lành mạnh nhiều quan hệ xã hội, củng cố được lòng tin của nhân dân, khắc
phục tệ quan liêu, chống tham nhũng.
1.2.2. Các bước tiến hành công tác giải phóng mặt bằng trong một dự án.
a) Lập kế hoạch, phương án đền bù, hỗ trợ và tái định cư.
Việc lập kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư là nội dung đầu tiên và
quan trọng phải thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Đối với các dự án
thông thường kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư là một nội dung của Báo
cáo nghiên cứu khả thi. Đối với các dự án đặc biệt có quy mô sử dụng đất và số
lượng cư dân bị ảnh hưởng lớn kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư có thể
được trình bày như một dự án riêng.
Nội dung cơ bản của kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư là xác
định phạm vi, tính chất của các tác động của dự án đến những người bị ảnh
hưởng như: diện tích đất đai bị thu hồi số hộ và số nhân khẩu phải di chuyển, số
việc làm bị mất, đề xuất các phương thức đền bù, hỗ trợ và tái định cư thích hợp,
dự kiến tổng chi phí cho các công việc này. Cụ thể:
+ Báo cáo thực trạng thu hồi đất: Phạm vi, mốc giới mặt bằng liên quan
đến dự án, cơ cấu các loại đất sử dụng, cơ cấu dân cư, đặc điểm địa hình…
thuộc khu vực đất bị thu hồi.
+ Báo cáo điều tra xã hội học đối với những cá nhân, hộ gia đình bị ảnh
hưởng.
+ Bảng danh mục và khối lượng các thiệt hại hữu hình như thiệt hại về
đất đai nhà cửa, hoa màu và các công trình khác gắn liền với đất bị thu hồi.

8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Bảng mô tả các thiệt hại, các tác động bất lợi mang tính chất vô hình,
không định lượng được.
+ Báo cáo về khuôn khổ pháp lý và chính sách được áp dụng đối với các
hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng.
+ Báo cáo giải trình về phương thức thực hiện: phạm vi trách nhiệm giữa
chủ dự án với các cấp chính quyền, với tư vấn và với người bị ảnh hưởng, hình
thức giám sátvà cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu kiện.
+ Lịch biểu thực hiên đền bù thiệt hại theo thời gian.
+ Báo cáo về địa điểm tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh
hưởng cùng với các vấn đề có liên quan đến môi trường làm việc và sinh hoạt tại
địa điểm mới.
+ Các biểu đồ, phụ lục minh hoạ khác.
b, Tổ chức đền bù, giải toả.
Căn cứ kế hoạch đầu tư đã được vạch ra, việc tổ chức đền bù giải phóng
mặt bằng được thực hiện trên cơ sở sự phối hợp và phân công trách nhiệm chặt
chẽ giữa chủ dự án và các cấp chính quyền địa phương.
Đối với chủ dự án:
- Chủ động tiến hành các thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất. Tuỳ thuộc quy
mô sử dụng đất và loại đất cần thu hồi, việc xét duyệt ra quyết định giao đất
hoặc cho thuê đất sẽ do Thủ tướng chính phủ hoặc Chủ tịch UBND Thành phố
quyết định theo quy định của Luật Đất đai.
- Căn cứ quyết định giao đất, cho thuê đất, chủ dự án có đề nghị với UBND
Thành phố ra quyết định thành lập Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng tại
quận, huyện, nơi có dự án hoặc thành lập thêm Ban chỉ đạo điều hành cấp Thành
phố đối với những dự án có quy mô sử dụng lớn, có tính chất đền bù phức tạp.
- Trực tiếp hoặc tham gia đo đạc, kiểm tra các mốc giới địa chính.
- Cung cấp cho Hội đồng đền bù, GPMB những tài liệu pháp lý cần thiết

như hồ sơ giao đất, cho thuê đất, kế hoạch đền bù của dự án.

9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Tuỳ thuộc vào tính chất quy mô thực hiện các nội dung đền bù thiệt hại,
giải phóng mặt bằng chủ dự án ký hợp đồng giao khoán toàn bộ hoặc từng phần
với Hội đồng đền bù, GPMB để tổ chức thực hiện.
- Hợp đồng với tư vấn để giám sát quá trình thực hiện.
- Xem xét kiểm tra phương án và dự toán đền bù do Hội đồng đền bù,
GPMB lập.
- Thương lượng, thoả thuận về dự toán chi phí đền bù do Hội đồng đền bù,
GPMB lập hoặc trình cấp có thẩm quyền để phê duyệt dự toán chi phí đền bù.
- Chi trả hoặc làm các thủ tục chuyển kinh phí đền bù thông qua Hội đồng
đền bù, GPMB thanh toán các khoản phí trả cho tư vấn, cho Hội đồng đền bù,
GPMB theo thoả thuận hợp đồng.
- Nghiệm thu, tiếp nhận mặt bằng đất đã được giải toả.
- Quản lý mặt bằng đã được giải toả để chuẩn bị xây dựng.
- Quản lý, lưu trữ các tài liệu, hồ sơ tiếp nhận từ Hội đồng đền bù, GPMB.
- Thông báo tình hình thực hiện, kiến nghị với các Cơ quan Nhà nước có
liên quan, phối hợp với Hội đồng đền bù, GPMB xem xét giải quyết các khiếu
kiện.
Đối với Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng
+ Thông báo, tổ chức tuyên truyền, giải thích cho người bị ảnh
hưởng những yêu cầu, nội dung về Giải phóng mặt bằng, kế hoạch thực
hiện cụ thể. Tìm hiểu nguyện vọng của người bị ảnh hưởng.
+ Thực hiện các công tác chuẩn bị: Mẫu kê khai, nhân sự thực hiện…
+ Tổ chức điều tra, kiểm kê chi tiết: Đo đạc đất đai, cắm mốc địa giới,
xác định diện tích nhà, số lượng tài sản…
+ Tổ chức các cuộc họp định kỳ với cư dân, xác minh những trường hợp
còn có vướng mắc về thủ tục hay tranh chấp.

+ Lập phương án đền bù thiệt hại: Xác định khối lượng, áp giá…
+ Tổng hợp các phương án đền bù thiệt hại gửi chủ dự án và ban chỉ đạo
giải phóng mặt bằng Thành phố.

10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Công bố danh sách người được đền bù và mức đền bù thiệt hại cụ thể
đối với từng hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức.
+ Tiếp nhận và tổ chức giải đáp những thắc mắc, khiếu kiện của người
được xét đền bù thiệt hại.
+ Giám sát việc tháo gỡ, di dời nhà và tài sản, thu hồi hoa màu.
+ Bàn giao mặt bằng cho chủ dự án quản lý theo mốc giới địa chính đã
được xét duyệt.
+ Lập báo cáo đánh giá, các kiến nghị cần thiết đối với chủ dự án, các cấp
chính quyền, tổ chức có liên quan.
+ Quyết toán chi phí đền bù thiệt hại, chuyển giao hồ sơ tài liệu cần thiết
cho chủ dự án hoặc cơ quan cấp trên.
c, Tổ chức thực hiện xây dựng khu tái định cư, hỗ trợ khôi phục đời sống
cho những người bị ảnh hưởng.
Tái bố trí và hỗ trợ người bị ảnh hưởng bởi các dự án đầu tư phát triển là
mục đích hàng đầu trong việc hình thành chính sách tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất, có tác động trực tiếp và sâu rộng đến quá trình triển khai thực hiện
dự án đầu tư.
Quá trình thực hiện xây dựng khu tái định cư, hỗ trợ khôi phục đời sống
cho những người bị ảnh hưởng gồm các nội dung chủ yếu sau:
+ Xây dựng khu tái định cư phải được làm trước hoặc có khả năng hoàn
thành trước thời điểm di dời các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng.
+ Hỗ trợ cho người phải di dời: Trong thực hiện tái định cư, ngoài việc
đền bù các thiệt hại về đất, nhà và tài sản trên đất, còn có những thiệt hại vô
hình khó lượng hoá chính xác được như thiệt hại do mất vị trí kinh doanh, mất

đất canh tác dẫn đến phải tìm việc làm mới sau khi tái định cư… Tuỳ thuộc đặc
điểm và mức độ tác động của dự án đầu tư đến người bị ảnh hưởng, những thiệt
hại vô hình này cần phải được xem xét, giải quyết thông qua các chính sách hỗ
trợ thích hợp.

11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Trên cơ sở áp dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố để xác
định các mức hỗ trợ cụ thể cho các hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất trong
các dự án.
1.2.3. Vai trò của các cấp Chính quyền và sự tham gia của cộng đồng
trong công tác giải phóng mặt bằng.
1.2.3.1. Vai trò của các cấp chính quyền trong công tác giải phóng mặt
bằng.
Công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu tư là một công
việc hết sức phức tạp và có độ “ nhạy cảm” cao. Nhiều dự án, công trình trọng
điểm bị chậm tiến độ đều có nguyên do chủ yếu là công tác giải phóng mặt bằng
không được quan tâm đúng mức, vai trò của các cấp Chính quyền và đoàn thể
không được coi trọng. Thời gian vừa qua, trong công tác giải phóng mặt bằng,
các cấp Chính quyền đóng vai trò hết sức quan trọng từ cấp Trung ương đến địa
phương và cơ sở. Vai trò của Chính quyền thể hiện ở sự quan tâm, thường xuyên
theo dõi chỉ đạo các cấp, các ban ngành đoàn thể quần chúng trong công tác giải
phóng mặt bằng trong các dự án. Trong nhiều công đoạn của quá trình thực hiện
công tác Giải phóng mặt bằng, các cấp Chính quyền đều có sự quan tâm chỉ đạo
sát sao, đảm bảo được quyền lợi của người dân bị mất đất cũng như quyền lợi
của chủ dự án, đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ tránh những vụ việc
khiếu kiện kéo dài.
Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm đến vấn đề này. Sau khi Luật Đất đai
1993 có hiệu lực ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 90/CP quy định
về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và sau đó được thay thế bằng
Nghị định 22/CP ngày 24/04/1998 điều chỉnh, bổ sung khá đầy đủ. Nghị định số
22/CP đã tạo ra mặt bằng chính sách phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành
và được đông đảo nhân dân đồng tình. Công tác tổ chức thực hiện bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư có nhiều tiến bộ đáng kể, góp phần đẩy mạnh tiến độ giải
phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư.

12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao đối với các Bộ, Ngành Trung ương
như sau:
a. Ở cấp Trung ương
+ Bộ Tài chính: Tổ chức kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thực hiện việc thu và chi trả đúng thời hạn các
khoản do ngân sách Nhà nước cấp và tham gia giám sát các hoạt động tài chính
liên quan như xác định hệ số K, định giá đất tính đền bù thiệt hại, các chế độ
quản lý và chi phí phục vụ công tác giải phóng mặt bằng (Thông tư số 14/ttt-
BTC ngày 04/11/1998). Gần đây Bộ Tài chính ban hành văn bản số 4448/TC-
QLCS ngày 04/04/1999 hướng dẫn xử lý những vướng mắc trong đền bù giải
phóng mặt bằng theo nội dung của Nghị định 22/CP gồm các nội dung: Điều
kiện được đền bù thiệt hại về đất, về giá đền bù thiệt hại chi phí đầu tư vào đất,
hỗ trợ cho người thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, hỗ trợ chi phí đào tạo, trách
nhiệm của đại diện.
Ngoài ra, Bộ Tài chính là cơ quan chủ trì phối hợp với các ngành liên
quan hướng dẫn xử lý những vướng mắc về giá đất, giá tài sản và thực hiện
chính sách hỗ trợ trong việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
+ Bộ Kế hoạch và Đầu tư: hướng dẫn và kiểm tra việc lập và thực hiện
dự án tái định cư theo quy định của pháp luật về quản lý, đầu tư và xây dựng.
+ Bộ Xây dựng: hướng dẫn, kiểm tra UBND các cấp trong việc xác định
tính hợp pháp của các công trình xây dựng để tính bồi thường, lập quy hoạch

xây dựng khu tái định cư. Hướng dẫn, kiểm tra việc xác định giá nhà, công trình
để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phạm vi quyền hạn được giao.
+Tổng cục Địa chính: Giúp chính quyền địa phương xác định giá đất tại
các khu, các ô quy hoạch sẽ bị thu hồi phục vụ công tác giải phóng mặt bằng,
hướng dẫn kiểm tra việc quy hoạch sử dụng đất cụ thể của từng dự án đầu tư,
xác định chủ sử dụng đất được bồi thường, được hỗ trợ hoặc không được bồi
thường làm cơ sở cho việc tính bồi thường, hỗ trợ. Thực hiện các nhiệm vụ về
quản lý đất đai trong việc bồi thường và lập khu tái định cư.

13
Website: Email : Tel : 0918.775.368
b. Ở cấp Tỉnh, Thành phố
Thành lập các cơ quan chức năng chuyên trách thực hiện công tác giải
phóng mặt bằng từ cấp Tỉnh, Thành phố đến địa phương. Cụ thể:
- Kiểm tra, hướng dẫn, giám sát việc áp dụng các chính sách khi lập
phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư của chủ dự án, việc xét duyệt
phương án bồi thường thiệt hại tái định cư của Hội đồng GPMB, chỉ đạo và phối
hợp với UBND các quận, huyện tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình tổ
chức thực hiện.
- Tham gia Hội đồng thẩm định cấp Tỉnh, Thành phố để kiểm tra, giám sát
việc thẩm định đúng chính sách, đúng chế độ, kịp thời báo cáo UBND Tỉnh,
Thành phố để chỉ đạo tháo gỡ kịp thời những vướng mắc chính sách trong quá
trình tổ chức thực hiện.
- Thành lập hội đồng thẩm định giải phóng mặt bằng cấp Tỉnh, Thành phố:
Hội đồng thẩm định Thành phố do Sở Tài chính - Vật giá chủ trì, căn cứ chính
sách, quy định của pháp luật, chủ trì phối hợp với các ngành có liên quan để
kiển tra, giám sát, thẩm định về giá bồi thường, giá nhà tái định cư, thẩm định
các phương án bồi thường, phê duyệt, tái định cư theo thẩm quyền.
- UBND Tỉnh, Thành phố có quyền kiểm tra, chỉ đạo Hội đồng đền bù thiệt
hại giải phóng mặt bằng lập phương án đền bù thiệt hại và phê duyệt phương án

đền bù, hỗ trợ và tái định cư, có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo của
nhân dân về đền bù thiệt hại, GPMB cưỡng chế đối với những tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân không chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền.
c. Ở cấp quận, huyện
Chủ yếu thực hiện các chủ trương, chính sách của Thành phố trong công
tác GPMB, trực tiếp tham gia vào công tác GPMB. Lập kế hoạch và tổng hợp
kết quả thực hiện công tác GPMB báo cáo chỉ đạo GPMB Thành phố để theo
dõi, kiểm tra, đôn đốc…
d. Chính quyền xã, phường, thị trấn

14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Xã, phường, thị trấn là cơ quan phối hợp quan trọng trong công
tác đền bù GPMB có quyền xác nhận tờ kê khai của các tổ chức, cá nhân
về diện tích, hạng đất, vị trí đất, số lượng tài sản gửi Hội đồng đền bù
thiệt hại GPMB cấp huyện; tổng hợp báo cáo, tình hình sử dụng quỹ đất
dùng để đền bù thiệt hại. Hơn nữa, đây là cơ quan gần với người dân
nhất, có thể lắng nghe thấu hiểu nguyện vọng của dân. Trực tiếp thực
hiện các công việc liên quan đến công tác GPMB, như chuẩn bị phương
án, khảo sát, tạo điều kiện cho các cơ quan chuyên môn tiến hành công
việc của mình, đứng ra giải thích, thuyết phục, vận động người dân chấp
hành các chủ trương chính sách trong công tác GPMB.
e. Các cơ quan hữu quan.
+ Sở Tài chính – Vật giá
- Giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất, giá tài sản bồi thường, chính sách
hỗ trợ và tái định cư tại địa phương.
- Chủ trì việc thẩm định, kiểm tra, giám sát việc chi trả đền bù, trợ cấp và
chi phí cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
+ Sở Xây dựng:
- Xác định giá nhà và các công trình xây dựng gắn liền với đất để tính bồi

thường.
- Phối hợp với các cơ quan chức năng xác định quy mô, quy chuẩn xây
dựng khu tái định cư .
+ Sở Địa chính (Sở Địa chính – Nhà đất)
- Hướng dẫn việc xác định đất được bồi thường, đất không được bồi
thường.
- Phối hợp vói UBND các cấp xác định khả năng quỹ đất dùng để bồi
thường .
1.2.3.2. Sự tham gia của các tổ chức, đoàn thể và cộng đồng trong công tác
giải phóng mặt bằng.

15
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Trước đây, trong công tác giải phóng mặt bằng vai trò của các tổ chức
chính trị, xã hội đoàn thể tại địa phương chưa thể hiện đúng mức và quan trọng
như hiện nay. Các cơ quan đoàn thể như: Mặt trận tổ quốc, Đoàn thanh niên, Hội
phụ nữ, Hội cựu chiến binh … hiện nay đã quan tâm và phát huy vai trò như các
thành viên khá tích cực của Hội đồng giải phóng mặt bằng ở địa phương. Thực
tế công tác giải phóng mặt bằng thuộc một số dự án của cả nước nói chung và
trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng đã chứng minh được vai trò của các tổ
chức đoàn thể này.
Các đoàn thể, tổ chức chính trị xã hội đóng vai trò rất lớn trong nhiều công
đoạn giải phóng mặt bằng, đặc biệt là công tác chuẩn bị lên phương án giải
phóng mặt bằng khi địa phương có dự án liên quan như:
+ Phối hợp với đơn vị tư vấn lập dự án lên phương án điều tra, khảo sát,
đo đạc, thiết kế, trực tiếp tham gia vào quá trình điều tra, khảo sát cùng với các
cơ quan chức năng.
+Tổ chức vận động, tuyên truyền hướng dẫn người dân trong diện di dời,
giải phóng mặt bằng chấp hành và thực hiện nghiêm chỉnh các chủ trương chính
sách của Nhà nước.

+Tham gia hoà giải, giáo dục, thuyết phục các tranh chấp, khiếu kiện của
người dân ở cấp cơ sở.
+Cùng với cơ quan chức năng tham gia cưỡng chế đối với các hộ dân
trong diện di dời có thái độ trây ỳ, không tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định về
đền bù, thu hồi đất trên địa bàn của mình.
+Tham gia cùng với các cơ quan chuyên môn tiến hành nghiên cứu những
ảnh hưởng của cuộc sống người dân sau khi bị di dời, giải phóng mặt bằng trong
phạm vi dự án ảnh hưởng, đề xuất kiến nghị những khó khăn, vướng mắc lên
chính quyền cấp trên.
+ Đại diện cho quần chúng nhân dân ở địa phương nói lên tiếng nói của
người dân về những khó khăn vướng mắc khi đền bù thiệt hại tài sản khi nhà
nước tiến hành thu hồi đất giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

16
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.4. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng.
Giải phóng mặt bằng là vấn đề của sự phát triển. Trong lịch sử
phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải phóng mặt bằng để
xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn
thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức
ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực
kinh tế mà còn ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc
gia.
Các yêu cầu ngày càng hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( hệ thống cấp
thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện ) cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh
viện, trường học, khu vui chơi giải trí thể dục thể thao…) cơ sở sản xuất ( quy
hoạch đồng ruộng, khu công nghiệp ) và mở rộng đô thị chỉnh trang khu dân
cư… đều dẫn đến việc đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng phức tạp khó khăn
và rất dễ xẩy ra nhiều tổn thất nhất là trong những trường hợp không tự nguyện.
Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện

tiên quyết của phát triển, nếu không xử lý tốt thì sẽ thành lực cản - thực tế đầu
tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển dạy rằng
nếu xem nhẹ vấn đề này trong tính toán đầu tư phát triển thì không chỉ làm tăng
giá thành mà còn để lại xã hội nhiều hậu quả nặng nề mà không thể xử lý được
bằng tiền.Có thể khẳng định rằng giải phóng mặt bằng là vấn đề của sự phát
triển, là một nội dung không thể né tránh của phát triển mà chính nó là một yếu
tố quyết định của tiến độ và sự thành công của phát triển, bất kỳ một giải pháp
nào mà thiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại những hậu quả tiêu cực.
Nhận thức này dẫn đến một yêu cầu cụ thể là các dự án xây dựng phải
chứng minh được đó là sự lựa chọn mà việc đền bù giải phóng mặt bằng là ít
nhất và khả thi nhất, yêu cầu này có thể trở thành tiêu chuẩn cụ thể để xét duyệt
các phương án phát triển.

17
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng
các dự án đầu tư
a. Công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Những năm gần đây, việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng là điều
kiện tiên quyết để sử dụng đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, số lượng các dự án ngày càng
tăng, công tác đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, những
mặt hạn chế tiêu cực của cấp có thẩm quyền trong công tác đền bù giải
phóng mặt bằng chưa được khắc phục kịp thời, không ít các trường hợp,
đại diện nhà nước tại địa phương phải mặc nhiên công nhận quyền sử
dụng đất của các chủ sử dụng vi phạm pháp luật đất đai hoặc không có
chứng thư pháp lý. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong
nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp , hợp lệ hay vì những quyết định
sai chế độ, chính sách của các cấp có thẩm quyền ở địa phương không
có dấu hiệu giảm. Vì vậy tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất

đai, nâng cao năng lực thể chế , ổn định pháp chế trong xã hội là những
nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết các mối quan hệ đất
đai . Đồng thời, vai trò quản lý Nhà nước có tác động rất lớn đối với việc
thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng trong thời kỳ hình
thành và phát triển thị trường bất động sản. Thể hiện qua 5 nội dung
sau:
+ Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc phân hạng đất và lập bản đồ địa
chính. Thông qua bản đồ địa chính , cơ sở pháp lý của thửa đất và các thông tin
ban đầu được xác định. Những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử
dụng đất khu vực dự án.
Thực tế hiện nay, một số địa phương vẫn sử dụng hệ thống bản đồ theo chỉ
thị 299/TTg loại bản đồ này đã lạc hậu sai lệch thực tế quá lớn so với hiện trạng,
không đáp ứng yêu cầu cho việc đền bù Giải phóng mặt bằng; Công tác phân
hạng, loại đất do không cập nhật biến động đất đai thường xuyên và đầy đủ dẫn

18
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đến hậu quả là xác định giá trị sinh lợi khi lập phương án đền bù gặp nhiều khó
khăn gây bất cập trong việc xác định giá đất để đền bù thiệt hại.Những hạn chế
của công tác này đã làm ảnh hưởng đến việc quản lý quỹ đất của các địa phương
và xây dựng phương án đền bù thiệt hại trong giải phóng mặt bằng.
+ Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp chính quyền ở
một số địa phương chưa đồng bộ và bị buông lỏng, không công khai quy hoạch
là kẽ hở tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng đầu cơ buôn bán đất. Việc xây dựng
kế hoạch sử dụng đất mang tính ước lượng giữa kế hoạch phát triển kinh tế – xã
hội và nguồn vốn đầu tư cho các dự án, công trình với kế hoạch sử dụng đất đai
hàng năm bị sai lệch, tác động đến tính khả thi của kế hoạch và tiến độ giải
phóng mặt bằng khi có dự án.
+ Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế – xã hội trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật đất đai nói

chung, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng nói riêng đã được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền chú trọng nhưng việc ban hành các văn bản cụ thể hoá quy
định của pháp luật đất đai chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ, tính pháp lý không cao.
+ Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung tác động
đến công tác đền bù Giải phóng mặt bằng . Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất
phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc.
+ Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu
để quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, là
cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai.
b. Công tác định giá đất và giá đất.
Hiện nay, thị trường bất động sản đang được hoàn thiện thông qua hoạt
động thực tiễn của nền kinh tế đất nước mà trước hết là sự phát triển khách quan
của hệ thống pháp luật.
Thực tiễn trong quá trình thực hiện thu hồi đất giải phóng mặt bằng , hầu
hết đều bị ách tắc trong vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của
Chính phủ đã được điều chỉnh 2 lần nhưng với khung giá đất hiện nay, nếu đem

19
Website: Email : Tel : 0918.775.368
áp dụng để tính thuế thì người dân chấp thuận, nếu dùng để tính giá đền bù thiệt
hại khi nhà nước thu hồi đất thì người dân chưa chấp thuận vì giá đất trong quan
hệ sở hữu toàn dânvề đất đai ở nước ta là một vấn đề mới. Trong điều kiện hiện
nay thực hiện tốt công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần điều chỉnh
những quan hệ trong việc quản lý, sử dụng đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế của đất nước, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài và giải quyết được
mục tiêu công bằng, dân chủ trong xã hội.
c. Tính pháp chế.
Yếu tố pháp chế có tác động rất lớn trong quá trình hoạt động của pháp
luật nói chung và trực tiếp ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng. Các
yếu tố tác động đến gồm:

Thứ nhất : Đối với cơ chế, chính sách.
+ Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất khi vận dụng vào thực tế khu
đô thị, với quy định thu tiền sử dụng đất, khi xét hợp thức hoá để cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị để áp giá đền bù giải
toả có nhiều phức tạp. Việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng các chính
sách đền bù cụ thể đối với từng trường hợp rất khó khăn,một phần do chính
quyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động nhà
đất, nguy hại hơn là việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép mà các địa
phương các cấp có thẩm quyền không khống chế và quản lý được.
+ Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và cơ
chế phối hợp hành động chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến độ của các chủ đầu
tư, Hội đồng đền bù trì trệ trong việc lập và thẩm định phương án cũng như việc
đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực
hiện.
+ Việc giải quyết khiếu nại tố cáo và những kiến nghị của nhân dân quy
định chưa cụ thể và không thống nhất giữa các cấp, các ngành dẫn đến tình trạng
nhiều nơi, nhiều lúc việc giải quyết giữa các cơ quan có thẩm quyền không
thống nhất. Chưa có quy định và hướng dẫn việc áp dụng biện pháp cưỡng chế

20
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đối với những hộ, cá nhân sử dụng đất lợi dụng chính sách Nhà nước để đầu cơ,
trục lợi trong đền bù giải phóng mặt bằng.
Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ
sở để người bị thu hồi đất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiến độ thực
hiện dự án.
+Sự phối hợp giữa các cấp các ngành, chủ đầu tư chưa chặt chẽ, việc tổ
chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ đạo, hướng

dẫn kiểm tra giám sát của các phòng ban chuyên môn và chính quyền cơ sở, bộ
máy tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đa số ở các địa phương là
sử dụng cán bộ kiêm nhiệm, chưa am hiểu chính sách về pháp luật đền bù dẫn
đến sai sót trong công tác điều tra, lập phương án , áp dụng chế độ chính sách
của nhà nước, gây khiếu kiện thắc mắc của nhân dân.
+Ở địa phương, các cơ quan có thẩm quyền, Hội đồng đền bù giải phóng
mặt bằng chưa niêm yết công khai phương án đền bù cho nhân dân biết nên có
nhiều trường hợp, người bị ảnh hưởng thực hiện sai chủ trương, chính sách của
Nhà nước. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ đào tạo chuyển nghề đối với các dự án có
quy mô thu hồi diện tích đất nông nghiệp lớn chưa được các dự án chú trọng.
+ Về trình độ dân trí, sự hiểu biết của pháp luật của nhân dân các địa
phương còn nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chính
sách đền bù Giải phóng mặt bằng chưa được chính quyền các cấp , Hội đồng
đền bù các dự án coi trọng, vì vậy tình trạng người dân không hiểu biết, hiểu
không đúng chủ trương của Đảng mà chính sách pháp luật của Nhà nước và
chính sách đền bù thiệt hại dẫn đến các trường hợp vi phạm pháp luật, nhân dân
khiếu kiện về đền bù thiệt hại ngày càng nhiều, hiệu quả pháp luật bị giảm sút,
thiệt hại kinh tế của Nhà nước và các dự án đầu tư.
Thứ ba: Nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng.

21
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Mặc dù, Nhà nước đã có rất nhiều cố gắng trong việc quy định các
chính sách đền bù thiệt hại phù hợp, có những quy định sát với thực
tiễn, từng bước quan tâm đến quyền lợi của người bị thu hồi đất và bị
thiệt hại về tài sản. Nhưng trong thực tế, người bị ảnh hưởng do nhận
thức không đầy đủ chính sách pháp luật của Nhà nước, lợi dụng khe hở
của pháp luật, nhiều hộ gia đình cố tìnhtrì trệ trong việc nhận bồi
thường hoặc cho rằng mức đền bù, hỗ trợ như vậy là chưa thoả đáng,
đòi tăng tiền đền bù, khiếu kiện…

d. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
ở.
GCN- QSD đất là căn cứ pháp lý quan trọng trong việc xác định điều kiện
được đền bù thiệt hại, trong khi thực tế tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở hầu hết các địa phương vẫn còn rất chậm trễ. Việc xác định giá trị
pháp lý của các loại đất chưa có GCN - QSD đất rất khó khăn, cản trở công tác
thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Thực tế công tác cáp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đối với đất ở đô thị, nông thôn đạt tỷ lệ thấp.
1.4. Vấn đề giải phóng mặt bằng và đền bù với việc quản lý dự án.
Dự án là tập hợp một số biện pháp nhằm đạt được mục tiêu nhất
định trong một thời gian nhất định với giá thành quy định và chất
lượng theo yêu cầu. Dự án đầu tư là một trong những dự án quan trọng
nhất. Muốn quản lý dự án được tốt phải chú ý cả chu trình của nó từ
giải phóng mặt bằng đến chuẩn bị, thực hiện thiết kế, xây lắp, nghiệm
thu và quản lý đưa vào sử dụng. Muốn quản lý dự án tốt đạt được yêu
cầu trên cần phải giải quyết một cách toàn diện và đồng bộ. Có nhiều
vấn đề vừa có liên quan với nhau nhưng đôi khi lại có mâu thuẫn. Trong
các vấn đề thường xuyên nảy sinh, vấn đề giải phóng mặt bằng là một
vấn đề thường gặp nhất, thuộc loại nhảy cảm hàm chứa những lợi ích
kinh tế, xã hội và chính trị trái ngược nhau mà trong hầu hết các trường
hợp khó có thể dung hoà được. Vì vậy muốn quản lý dự án thành công ,

22
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nghĩa là dự án mang lại kết quả mong muốn thì trong tất cả các chu
trình của dự án đều phải chú ý đến vấn đề đền bù và giải phóng mặt
bằng . Cũng chính giải quyết vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng
không tốt mà nhiều dự án bị kéo dài, đang thực thi phải dừng lại, hoặc
công trình đã đưa vào sử dụng từ lâu mà còn phải dai dẳng giải quyết
nhiều vấn đề, thậm chí dẫn đến những vụ khiếu tố gay gắt, dự án cải tạo

đường từ Kim Mã đến Cầu Giấy phải giải quyết bao nhiêu năm, tốn kém
hơn tiền xây dựng biết bao nhiêu lần, dự án đoạn đường Thái Hà, Chùa
Bộc là một ví dụ.
Có thể thấy rằng vấn đề giải phóng mặt bằng phải được đề cập trong mọi
giai đoạn của chu trình dự án. Đây là một vấn đề rộng lớn, phức tạp.
1.5. Làm thế nào đền bù và giải phóng mặt bằng kịp thời cho các dự
án xây dựng
Khó khăn lớn nhất khi triển khai các dự án xây dựng là việc đền bù giải
phóng mặt bằng, nhất là ở những nơi phải di dời nhiều dân cư. Tiến độ thi công
kéo dài gây lãng phí lớn, không ít đơn từ khiếu kiện kéo dài… gây khó khăn cho
các ban quản lý dự án và gây bất an cho người dân, thiếu sót này cần sớm có
biện pháp khắc phục.
- Trước tiên, cần phải xây dựng các khu tái định cư mới với đầy đủ cơ sở
hạ tầng: đường xá, điện, cấp thoát nước, chợ, trường học, cơ sở y tế, viễn
thông… làm sao để người dân tự lựa chọn di dời về khu tái định cư mới tốt hơn,
khang trang hơn, giá thành hợp lý và quan trọng hơn cả là phải có việc làm.
- Coi trọng công tác tuyên truyền vận động quần chúng, phải làm cho
mọi người thông suốt chính sách của Nhà nước về đền bù giải toả. Trước tiên là
cán bộ, Đảng viên, các cựu chiến binh, đoàn thanh niên và các tổ chức đoàn thể
khác của Đảng… phải làm cho mọi người thấy rõ lợi ích lâu dài khi công trình
được xây dựng mà hi sinh khó khăn trước mắt. Phải khơi dậy lòng yêu nước và
tính tự hào dân tộc rất sẵn trong lòng mọi người Việt Nam không cam chịu

23
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nghèo nàn lạc hậu… khi người dân đã thông suốt thì thực hiện mọi việc sẽ được
dễ dàng.
- Giá đền bù sao cho thoả đáng, không nên cứng nhắc, máy móc mà phải
có sự xem xét thấu đáo những tình tiết để có thể vận dụng, bảo vệ quyền lợi
chính đáng của công dân phù hợp với pháp luật. Dân chủ và công khai trong

việc định giá. Đối với những nhà có chủ quyền hợp pháp, cư ngụ nhiều đời thì
giá đền bù phải đảm cho người dân mua hoặc xây dựng nhà mới tương đương
hoặc khang trang hơn, chắc chắn hơn nhà cũ… Nhà nước có thể vay thêm với
lãi suất ưu đãi để người dân tự xây dựng hoặc mua nhà tốt hơn.
- Đối với những nhà xây dựng không hợp pháp, không có giấy chủ
quyền, không có hộ khẩu chính thưc… thì trợ cấp cho họ một số tiền cần thiết
và vận động họ trở về nơi cũ làm ăn hay đưa họ về các khu kinh tế mới ở ngoại
thành hoặc ở những tỉnh khác do Thành phố tham gia xây dựng.
- Có chính sách ưu tiên, giải quyết việc làm, nhất là những người dân
sinh sống bằng nghề nông nghiệp bằng cách mở các trường đào tạo công nhân
kỹ thuật miễn phí hoặc học phí thấp cho những người còn độ tuổi lao động. Tìm
việc làm cho họ sau khi được đào tạo, có thể hỗ trợ họ lập các hợp tác xã, các xí
nghiệp vừa và nhỏ… đào tạo và hướng nghiệp phải đi đôi với giải toả di dời dân
- Quy hoạch xây dựng đô thị phải được nghiên cứu một cách nghiêm
túc, đồng bộ, có cơ sở khoa học càng chi tiết càng tốt. Và phải tuyệt mật khi
chưa được cấp có thẩm quyền xét duyệt. Mọi rò rỉ thông tin từ quy hoạch sẽ làm
giàu cho bọn đầu cơ mua bán đất gây rối loạn thị trường nhà đất. Khi quy hoạch
nhà đất đã được duyệt thì phải công khai hoá để mọi người dân biết và có thể
tham gia ý kiến cụ thể. Mọi mua bán đất thuộc diện quy hoạch đều là bất hợp
pháp. Nhà nước xây dựng thêm, làm nhà mới sau khi quy hoạch được công bố
đều không tính giá trị đền bù. Quy hoạch chung chung không sát thực tế, điều
chỉnh, sửa chữa nhiều lần không ấn định thời gian thực hiện sẽ tạo tâm lý bất an
trong lòng dân. Sẽ di dời song di dời đi đâu làm lại nhà, sửa nhà cũng không

24
Website: Email : Tel : 0918.775.368
được đó là nỗi khổ của những người dân sống trong vùng thuộc diện quy hoạch,
giải toả… không cụ thể, không ổn định.
- Phải chọn được những cán bộ, Đảng viên có lập trường tư tưởng vững
vàng phẩm chất đạo đức tốt có năng lực, kiến thức pháp luật, có chuyên môn…

để làm công tác chính sách đền bù, tái định cư. Họ phải là những người tham
mưu trung thực, đáng tin cậy cho ban chỉ đạo và hội đồng đền bù, giải phóng
mặt bằng.
- Việc giải phóng mặt bằng không chỉ có di dời dân, mà còn nhiều công
trình kiến trúc khác như : đường điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống viễn
thông… cũng phải điều chỉnh di dời theo đúng tiến độ. Nếu không cũng sẽ bị
ách tắc như nhiều công trình đã mắc phải.
- Trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng chúng ta lấy giáo dục thuyết
phục là chính sao cho thấu tình đạt lý. Nhưng cũng phải “ kiên quyết cưỡng chế”
đối với những trường hợp dựa vào dân chủ, cố tình vi phạm pháp luật, đòi hỏi
quá đáng… không chịu di dời, làm hại đến lợi ích của Nhà nước.


25