Định giá đất cho doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa tại Công ty cổ phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC
CỔ PHẦN HÓA TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH
VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn

: THS. NGÔ THỊ PHƯƠNG THẢO

Sinh viên thực hiện

: LÊ THỊ THU HIỀN

Lớp

: ĐỊA CHÍNH 47

HÀ NỘI - 2009

MỤC LỤC
Trang

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

2

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................7
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG CỔ
PHẦN HểA DNNN.............................................................................................9
1.1. TỔNG

QUAN VỀ

CPH

VÀ GIỎ TRỊ DOANH NGHIỆP TRONG

CPH...........................................................................9
1.1.1. Khỏi niệm, vai trũ CPH và cỏc nội dung chủ yếu của CPH DNNN....9
1.1.1.1. Khỏi niệm CPH..............................................................................9
1.1.1.2. Vai trũ của CPH DNNN.................................................................9
1.1.1.3. Cỏc nội dung chủ yếu của quỏ trỡnh CPH...................................10
1.1.2. Giỏ trị doanh nghiệp trong cổ phần húa............................................12
1.1.2.1. Doanh nghiệp và Giỏ trị doanh nghiệp........................................12

1.1.2.2. Phương pháp xác định giá trị DN cho DNNN CPH....................13
1.2. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIỎ ĐẤT..........................15
1.2.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất..............15
1.2.1.1. Bản chất của giá đất.....................................................................15
1.2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất..............................................16
1.2.2 Khái niệm và cơ sở khoa học của định giá đất.................................18
1.2.3. Vai trũ của định giá đất......................................................................20
1.2.4. Các nguyên tắc định giá đất...............................................................21
1.2.5. Các phương pháp định giá đất...........................................................23
1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp....................................................23
1.2.4.2. Phương pháp chiết trừ..................................................................25
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập..................................................................28
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư................................................................30
1.2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá....32
1.3. GIỎ TRỊ ĐẤT TRONG GIỎ TRỊ DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN HÚA
...............................................................................33
1.3.2. Vai trũ của giỏ trị đất trong giá trị doanh nghiệp..............................33

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

3

1.3.2. Xác định giá trị đất (QSDĐ) trong giá trị doanh nghiệp...................35
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN
CỔ PHẦN HÓA TẠI CÔNG TY VVFC.........................................................39

2.1. KHỎI

QUỎT VỀ CỤNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIỎ VÀ DỊCH VỤ

TÀI CHỚNH

VIỆT NAM...................................................39

2.1.1. Sự hỡnh thành và phỏt triển của Cụng ty định giá và dịch vụ tài chính
Việt Nam.......................................................................................................39
2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần định giá và dịch vụ Tài
chính Việt Nam............................................................................................40
2.1.3. Các lĩnh vực hoạt động của Công ty cổ phần định giá và dịch vụ Tài
chính Việt Nam..............................................................................................41
2.2. THỰC TRẠNG CỤNG TỎC ĐỊNH GIỎ ĐẤT CHO DNNN CỔ
PHẦN HOỎ CỦA CỤNG TY TRONG GIAI ĐOẠN

2004

ĐẾN NAY...42

2.2.1. Thực trạng về hoạt động của công ty VVFC......................................42
2.2.2.Thực trạng hoạt động định giá của công ty VVFC.............................44
2.2.2.1. Cơ sở pháp lý cho hoạt động định giá..........................................44
2.2.2.2. Nguyên tắc hoạt động định giá....................................................46
2.2.2.3. Các phương pháp định giá sử dụng..............................................46
2.2.2.4. Quy trỡnh định giá.......................................................................47
2.2.2.5. Những kết quả đạt được trong công tác định giá.........................49
2.2.3. Thực trạng hoạt động định giá đất cho DNNN CPH tại công ty VVFC.50
2.2.3.1. Hoạt động định giá đất phục vụ cho DNNN CPH từ tháng

12/2004 tới tháng 12/2007........................................................................50
2.2.3.2. Hoạt động định giá đất cho DNNN cổ phần hóa từ tháng
12/2007 đến nay.......................................................................................52
2.2.3.3. Đánh giá công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa ở công ty
VVFC........................................................................................................60
2.3. NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN GIẢI QUYẾT TRONG THỜI GIAN TỚI..66

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

4

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN
NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN
CỔ PHẦN HÓA TẠI CÔNG TY VVFC.........................................................68
3.1. PHƯƠNG
VVFC

HƯỚNG VÀ MỤC TIỜU HOẠT ĐỘNG CỦA CỤNG TY

TRONG THỜI GIAN TỚI..........................................68

3.1.1. Phương hướng phát triển của công ty VVFC thời gian tới................68
3.1.2. Mục tiêu định hướng hoạt động định giá đất cho DNNN cổ phần hóa
trong thời gian tới của công ty VVFC..........................................................70
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHỎP NHẰM HOÀN THIỆN CỤNG TỎC ĐỊNH GIỎ

ĐẤT CHO

DNNN

CỔ PHẦN HÚA TẠI CỤNG TY

VVFC.............71

3.2.1. Thống nhất và cập nhật các văn bản pháp lý sử dụng.......................71
3.2.2. Hoàn thiện cụng tỏc thu thập và xử lý thụng tin................................73
3.2.3. Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường......................................76
3.2.4. Sử dụng nhiều phương pháp định giá đất cho DNNN CPH...............77
3.2.5. Nõng cao trỡnh độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá..........78
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM THỲC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIỎ
ĐẤT CHO

DNNN CPH

Ở

VIỆT NAM.................................79

3.3.1. Xõy dựng và hoàn thiện khung phỏp lý về giỏ đất và định giá đất....79
3.3.1.1. Đề nghị sửa đổi, bổ xung một số quy định về giá đất..................79
3.3.1.2. Đề nghị sửa đổi bổ xung một số điều quy định về định giá đất...81
3.3.2. Hoàn thiện cụng tác định giá đất cho DNNN CPH............................82
3.2.2.1 Tổ chức một hệ thống các cơ quan định giá đất............................82
3.2.2.2. Xõy dựng hệ thống thụng tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ
cho hoạt động định giá đất........................................................................83
3.2.2.3. Đào tạo lực lượng cán bộ định giá đất.........................................84

3.2.2.4. Thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực định giá.....84
3.2.2.5. Tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển............................85
3.2.2.6. Nghiên cứu việc xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giỏ trị
DNCPH.....................................................................................................85
KẾT LUẬN....................................................................................88

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

5

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DN

Doanh nghiệp

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

CPH

Cổ phần hoỏ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

BĐS

Bất động sản

SXKD

Sản xuất kinh doanh

UBND

Uỷ ban nhõn dõn

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

6

Danh mục sơ đồ, bảng biểu
Bảng 1: Cơ cấu tổ chức của công ty VVFC
Bảng 2: Quy trỡnh định giá của công ty VVFC
Bảng 3: Các điểm khác nhau giữa các BĐS
Bảng 4: Bảng điều chỉnh các điểm khác nhau giữa các BĐS
Bảng 5: Thông tin thu thập BĐS

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

7

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tớnh cấp thiết của đề tài
Để tăng hiệu quả hoạt động và sức cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt
Nam, đổi mới sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước là một đũi hỏi tất yếu. Cổ
phần hoỏ là một hỡnh thức đổi mới làm thay đổi tính chất sở hữu, qua đó làm
thay đổi cơ chế quản lí doanh nghiệp, là một giải pháp chủ yếu cho nhiệm vụ
trên. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay thỡ cổ phần hoỏ DNNN ngày càng được
thúc đẩy. Bởi lẽ, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước được bắt đầu tiến hành từ
năm 1992, cho tới nay nó đó thực sự chứng minh được tính hiệu quả của hỡnh
thức đổi mới này.
Mặc dự quỏ trỡnh cổ phần hoỏ đó thu được nhiều thành quả tớch cực
nhưng thời gian vừa qua tiến trỡnh cổ phần hoỏ đó thực hiện rất chậm so với kế
hoạch đặt ra (cụ thể năm 2008 vừa qua cả nước mới chỉ cổ phần hoá được 74
DNNN, bằng 25% kế hoạch đặt ra). Một trong những nguyên nhân đó là sự lúng
túng hay khó khăn trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá
trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá, đặc biệt, đối với những doanh nghiệp có nhiều
đất đai ở vị trí thuận lợi. Do giá trị QSDĐ trong giá trị doanh nghiệp cổ phần
hóa có tính đặc thù riêng, nên việc định giá đất cũng có phần khác biệt hơn so
với các mục đích định giá thông thường khác. Vỡ vậy, việc xem xột vấn đề định
giá đất cho doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa là rất cần thiết trong

giai đoạn hiện nay nhằm đưa ra thực trạng và phương hướng giải quyết để đẩy
nhanh tiến độ cổ phần hóa thời gian tới.
Công ty Cổ Phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam (VVFC), tiền
thân là ban vật giá chính phủ, được thành lập từ năm 1998, với bề dày thành
tích, hoạt động trong nhiều lĩnh vực, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp.Trong
những năm qua công ty đó hoàn thành tốt cụng tỏc định giá nói chung và công
tác định giá đất phục vụ cho DNNN cổ phần hoỏ núi riờng - gúp phần phục vụ
cho quỏ trỡnh cổ phần hoỏ của đất nước. Tuy nhiên, cũng khụng trỏnh khỏi sự
lỳng tỳng khi thực hiện, một phần do sự hạn chế của cụng ty và một phần cũng
do các quy chế, chính sách mà nhà nước ban hành chưa hợp lý. Vỡ vậy, đõy
cũng là một vấn đề trọng điểm được công ty quan tõm.

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

8

Nhận thấy được tầm quan trọng của việc định giỏ đất cho DNNN cổ phần
hoỏ và sự khó khăn hay những tồn tại khi thực hiện cụng tỏc định giỏ đất cho
DNNN cổ phần hoá tại công ty, em đó chọn đề tài: “Định giỏ đất cho DNNN cổ
phần húa tại Cụng ty cổ phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam”
làm nội dung nghiờn cứu của mỡnh.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiờn cứu chuyên đề nhằm: hệ thống hoỏ cơ sở khoa học về
định giá đất trong cổ phần húa DNNN; Đánh giá thực trạng công tác định giá
đất phục vụ cho DNNN cổ phần hoỏ tại cụng ty VVFC. Từ đó đề suất một số

giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoỏ tại
cụng ty trong thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Chuyên đề tập trung đi sâu vào phân tích vấn đề định giá đất cho DNNN
cổ phần hoá tại công ty Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam. Thời gian
nghiên cứu từ năm 2004 tới nay.
4. Phương pháp nghiờn cứu
Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
làm nền tảng nghiờn cứu, kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như: toỏn
học, thống kờ, phõn tớch, tổng hợp và so sỏnh...
5. Nội dung nghiờn cứu
Ngoài phần Lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề
gồm các chương sau:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giỏ đất trong cổ phần hoá DNNN
Chương II: Thực trạng cụng tỏc định giỏ đất cho DNNN cổ phần húa tại
cụng ty VVFC.
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất cho DNNN cổ
phần hoá tại cụng ty VVFC trong thời gian tới.
Để hoàn thành tốt được chuyên đề này em đó nhận được sự chỉ bảo tận
tỡnh của cụ giỏo Ths. Ngụ Thị Phương thảo và toàn thể cán bộ công nhân viên
Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam. Em xin được gửi tới cụ và
toàn thể cụng nhõn viờn cụng ty VVFC lời cảm ơn chân thành nhất!
Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

9

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG CỔ
PHẦN HểA DNNN.
1.1. Tổng quan về CPH và giỏ trị doanh nghiệp trong CPH
1.1.1. Khỏi niệm, vai trũ CPH và cỏc nội dung chủ yếu của CPH DNNN
1.1.1.1. Khỏi niệm CPH
Xột về mặt hỡnh thức, cổ phần hoỏ cỏc doanh nghiệp nhà
nước là việc nhà nước bán một phần hay toàn bộ vốn của mỡnh
trong cỏc doanh nghiệp cho cỏc đối tượng tổ chức hoặc cỏ nhõn.
Xột về mặt thực chất, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước
chính là phương thức thực hiện xó hội hoỏ sở hữu, chuyển hỡnh
thỏi kinh doanh một chủ với sở hữu Nhà nước thành công ty cổ
phần với nhiều chủ sở hữu (Tư nhân hóa).
1.1.1.2. Vai trũ của CPH DNNN
Cổ phần húa là một bộ phận cấu thành quan trọng của
quỏ trỡnh cải cỏch và cải tổ kinh tế ở nhiều nước có khu vực
kinh tế nhà nước chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.
Quỏ trỡnh cổ phần húa đó thực sự đóng một vai trũ quan
trọng trong sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia. Trong đó, cụ
thể quá trỡnh này đó cú một số vai trũ chủ yếu sau:
- Nâng cao hiệu quả hoạt động của các DNNN.
- Giảm thâm hụt ngân sách Nhà nước đồng thời huy động
được nguồn vốn nhàn dỗi trong xó hội.
- Xúa bỏ độc quyền được Nhà nước quy định, tỡnh trạng vụ
chủ của doanh nghiệp buộc cỏc doanh nghiệp này phải phỏt huy
tớnh cạnh tranh để nâng cao hiệu quả so với khu vực tư nhân.
Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

10

Từ đó, thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các ngành , các lĩnh
vực mà lâu nay Nhà nước độc quyền.
- Thu hút các nhà đầu tư nước ngoài để đổi mới kỹ thuật và
học tập quản lý, tạo ra một nền kinh tế mở cửa để tăng sức cạnh
tranh của các DNNN, nâng cao chất lượng hàng hóa và dịch vụ.
- Tạo dựng và phát triển một thị trường tài chính (thị
trường chứng khoán, tư bản, tiền tệ) hoàn chỉnh.
Cổ phần hóa một bộ phận DNNN là giải pháp quan trọng
được khẳng định trong khuôn khổ cuộc cải cách cơ bản nhất –
cải cách DNNN. Giải pháp này tạo động lực nội tại mới trong
các doanh nghiệp và tạo ra hiệu suất quản lý doanh nghiệp tốt
hơn.
Qua thời gian cổ phần hóa vừa qua, chương trỡnh cổ
phần hoỏ cỏc doanh nghiệp nhà nươcá đó thực sự cho thấy
tầm quan trọng và vai trũ to lớn của quỏ trỡnh này. Cổ phần
hóa các DNNN đi kèm với sự thành lập nhiều cụng ty Cổ phần
mới sẽ đóng vai trũ quan trọng xỏc lập nền kinh tế thị trường
vững chắc ở Việt Nam trong tương lai.
1.1.1.3. Cỏc nội dung chủ yếu của quỏ trỡnh CPH
Thứ nhất, xử lý tài chớnh khi cổ phần hoỏ
Đó là hoạt động kiểm kê, phân loại, đối chiếu, xử lí các loại tài sản của
doanh nghiệp trước khi thực hiện định giá doanh nghiệp. Tuỳ theo từng loại và
tỡnh trạng cỏc loại tài sản sau khi được kiểm tra đối chiếu, doanh nghiệp có thể
xử lí bằng các hỡnh thức sau: kế thừa hay thanh lớ cỏc hợp đồng, thanh lí,
nhượng bán, tính vào giá trị doanh nghiệp, chuyển giao cho người lao động, thu

hồi, xử lí các khoản nợ phải thu,v.v. Đây là bước chuẩn bị cho công việc định

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

11

giá doanh nghiệp được rừ ràng, chớnh xỏc.
Thứ hai, xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá
Đây là quá trỡnh ước tính giá trị thực tế của doanh nghiệp và giá trị phần
vốn của nhà nước tại thời điểm cổ phần hoá. Giá trị thực tế của doanh nghiệp
được xác định căn cứ vào số liệu trong sổ sách kế toán; số lượng và chất lượng
thực tế của tài sản; tính năng kĩ thuật, nhu cầu sử dụng, giá trị thị trường của tài
sản; giá trị quyền sử dụng đất, lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp; khả năng
sinh lời của doanh nghiệp.
Thứ ba, bán cổ phần lần đầu và quản lý, sử dụng tiền thu từ cổ phần hoỏ
Sau khi việc định giá doanh nghiệp được hoàn thành, công việc tiếp
theo là xác định cơ cấu cổ phần lần đầu: số lượng cổ phần do nhà nước nắm
giữ, bán ưu đói cho người lao động, bán cho các đối tác chiến lược, bán cho
các đối tượng ngoài doanh nghiệp. Số tiền thu được từ cổ phần hoá DNNN,
sau khi trừ chi phí cổ phần hoá được chuyển về các quỹ hỗ trợ sắp xếp
doanh nghiệp
Thứ tư, chính sách đối với doanh nghiệp và người lao động khi cổ
phần hoá
Doanh nghiệp sau khi cổ phần hoá được hưởng các ưu đói theo qui định
của pháp luật. Người lao động được hưởng ưu đói thụng qua việc được mua cổ

phần với giá ưu đói, được giải quyết chính sách đối với lao động dôi dư.
Thứ năm, khiếu nại, tố cỏo và xử lý vi phạm trong quỏ trỡnh cổ phần hoỏ
Trong quỏ trỡnh cổ phần hoỏ doanh nghiệp cú những thắc mắc, khiếu nại,
tố cỏo gỡ thỡ gửi đơn tới các cơ quan có thẩm quyền để xử lý. Và nếu doanh
nghiệp cú những vi phạm trong quỏ trỡnh CPH thỡ sẽ bị sử phạt theo quy định
của pháp luật.

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

12

Thứ sỏu, tổ chức thực hiện
Xây dựng phương án cổ phần hoá, tổ chức bán cổ phần và xử lí các vấn
đề sau cổ phần hoá.
1.1.2. Giỏ trị doanh nghiệp trong cổ phần húa
1.1.2.1. Doanh nghiệp và Giỏ trị doanh nghiệp
Theo Luật Doanh Nghiệp số 60/2005/QH11 khóa XI, kỳ họp thứ 8 do
quốc hội nước Cộng Hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam thụng qua ngày
29/11/2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao
dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục
đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.”
Theo tiêu chuẩn thẩm định quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ
chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt
động kinh tế”.
Như vậy, doanh nghiệp cũng là một loại tài sản. Có thể coi cổ phần hoá là

quá trỡnh bỏn tài sản đó. Cũng như việc bán tất cả các tài sản thông thường
khác, vấn đề quan trọng nhất trong cổ phần hoá một doanh nghiệp là xác định
giá trị của tài sản - doanh nghiệp đó.
Vậy giỏ trị doanh nghiệp là gỡ và căn cứ vào đâu để xác định giá trị
doanh nghiệp?
Để đưa ra được khái niệm về giá trị doanh nghiệp, chúng ta có những
nhận xột sau:
- Thứ nhất, doanh nghiệp là một tổ chức, một đơn vị kinh tế chứ không
như những hàng hoá thông thường. Nó là một thực thể hoạt động. Doanh nghiệp
không phải là một tập hợp các loại tài sản. Giá trị doanh nghiệp là một khái
niệm chỉ được sử dụng cho những doanh nghiệp đang hoạt động và sẵn sàng
hoạt động.

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

13

- Thứ hai, doanh nghiệp là một tổ chức, đơn vị kinh doanh đồng thời
là một hàng hoá, cũng được trao đổi, mua bán như những hàng hoá thông
thường khác.
- Thứ ba, doanh nghiệp là một tổ chức, một hệ thống và là một phần tử
của một hệ thống. Giỏ trị của doanh nghiệp khụng những chỉ phụ thuộc vào
những yếu tố nội tại của bản thõn doanh nghiệp mà cũn phụ thuộc vào mụi
trường nền kinh tế, mối quan hệ ra bên ngoài doanh nghiệp như quan hệ với
nhà cung cấp, khách hàng, chủ nợ,... Do đó, đánh giá doanh nghiệp phải đặt

doanh nghiệp trong môi trường và các mối quan hệ đó.
-Thứ tư, nhà đầu tư lập ra doanh nghiệp không nhằm mục đích sở hữu tài
sản cố định, tài sản lưu động hay một bộ máy sản xuất kinh doanh năng động mà
vỡ lợi nhuận, tỡm kiếm thu nhập. Tiờu chuẩn định giá hiệu quả hoạt động, lợi
ích của doanh nghiệp là thu nhập từ doanh nghiệp.
Từ những nhận xột trờn ta cú thể núi, giỏ trị của doanh nghiệp là biểu
hiện bằng tiền về cỏc khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư
trong quá trỡnh sản xuất kinh doanh.
Về mặt nguyên lí có hai cách tiếp cận để xác định giá trị doanh nghiệp.
Thứ nhất, tiếp cận qua đánh giá trực tiếp giá trị tài sản của doanh nghiệp. Thứ
hai, tiếp cận qua đánh giá thu nhập dự tớnh của doanh nghiệp.
Tương ứng với hai cách tiếp cận này, ở Việt Nam có hai phương pháp xác
định giá trị doanh nghiệp trong cổ phần húa được sử dụng thụng dụng là phương
pháp tài sản và phương pháp dũng tiền chiết khấu.
1.1.2.2. Phương pháp xác định giá trị DN cho DNNN CPH
a, Phương pháp tài sản là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên
cơ sở đánh giá giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời
điểm xác định giá trị doanh nghiệp.

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

14

Theo phương pháp tài sản, giá trị thực tế của doanh nghiệp cổ phần hoá là
giá trị toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hoá có tính

đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều
chấp nhận được.
Theo đó, xác đinh giá trị thực tế của doanh nghiệp căn cứ vào:
- Số liệu theo sổ kế toán của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị
doanh nghiệp.
- Tài liệu kiểm kê, phân loại và đánh giá chất lượng tài sản của doanh
nghiệp tại thời diểm xác định giá trị doanh nghiệp.
- Giỏ thị trường của tài sản tại thời điểm tổ chức định giá.
- Giá trị QSDĐ được giao, được thuê và giá trị lợi thế kinh doanh của
doanh nghiệp.
b, Phương pháp dũng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp xác định
giá trị doanh nghiệp trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong
tương lai.
Với phương pháp này các căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp là:
- Báo cáo tài chính của doanh nghiệp trong 5 năm liền kề trước khi xác
định giá trị doanh nghiệp.
- Phương án hoạt động sản suất kinh doanh của doanh nghệp cổ phần hoỏ
từ 3 năm đến 5 năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần.
- Lói xuất của trỏi phiếu chớnh phủ cú thời hạn 5 năm tại thời điểm gần
nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp và hệ số chiết khấu dũng tiền
của doanh nghiệp được định giá.
Ngoài hai phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp nêu trên, cơ quan
quyết định giá trị doanh nghiệp và tổ chức định giá được áp dụng các phương

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

15

pháp định giá khác để xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, nhưng phải
đảm bảo tính khoa học, phản ánh thực chất giá trị doanh nghiệp và được quốc tế
áp dụng rộng rói.
1.2. Cơ sở khoa học về định giá đất
1.2.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
1.2.1.1. Bản chất của giá đất
Đất đai với tư cách là một tài sản thỡ giỏ đất chính là “địa tô tư bản hoá”,
tức là giá trị hiện tại của các dũng thu nhập dự tớnh nhận được trong tương lai từ
việc sở hữu tài sản này. Một nhà đầu tư chỉ bỏ ra một khoản tiền nhất định để
mua một mảnh đất khi người đó kỡ vọng trong tương lai sẽ thu được những
khoản thu nhập từ nó. Giá trị của một lô đất không chỉ phụ thuộc vào độ lớn và
thời điểm xuất hiện các dũng thu nhập đó, mà cũn phụ thuộc tỉ lệ lợi tức yờu cầu
của nhà đầu tư. Giả sử với một dũng thu nhập dự tớnh cú độ lớn và thời điểm
xác định, một nhà đầu tư có tỉ lệ lợi tức yêu cầu thấp sẽ chấp nhận mua lô đất
với giá cao hơn. Ngược lại, trong một giai đoạn mà lói suất ngõn hàng rất cao,
khiến cho nhà đầu tư cũng yêu cầu tỉ lệ lợi tức cao tương xứng (nếu không anh
ta sẽ gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lói thay vỡ mua đất), khi đó giá của mảnh
đất mà nhà đầu tư chấp nhận trả sẽ thấp hơn một cách tương đối. Sự phụ thuộc
của giá đất vào độ lớn và thời gian xuất hiện các dũng tiền dự tớnh và tỉ lệ lợi
tức yờu cầu của nhà đầu tư có thể biểu diễn bằng công thức sau:
Giỏ

trị  T1  T2

tài

(1  r )

1  r 

2

 ... 

Tn
(1  r ) n

sản đất
Trong đó: T1, T2, …,Tn là dũng tiền rũng năm thứ 1, 2, …, n từ lô đất.
r : là tỉ lệ lợi tức yờu cầu
Tóm lại, đất đai vốn không có giá trị, quá trỡnh tỏc động của con người

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

16

đó chuyền tải một lượng giá trị vào đất đai. Giá của tài sản đất đai phụ thuộc vào
khả năng sinh lợi, tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư.

1.2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
* Nhúm cỏc yếu tố tự nhiờn:
Các yếu tố tự nhiên có mối liên hệ trực tiếp tới đất và quyết định rất nhiều

đến giá đất. Các yếu tố đó bao gồm:
- Vị trí mảnh đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thỡ
giỏ trị của mảnh đất càng cao – giá đất càng cao. Mỗi mảnh đất luôn đông thời
tồn tại hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện
tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trũ vai trũ ngang nahu trong việc
tham gia đóng góp vào giá trị mảnh đất. Tuy nhiên, trong mỗi trường hợp cụ thể,
sự đóng góp vào giá trị chung của mảnh đất có thể khác nhau giữa hai loại vị
trớ.
- Kích thước, hỡnh thể, diện tớch mảnh đất: Một kích thước và diện tích
đạt tối ưu khi nó thỏa món một laoi nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ, một mảnh đất hỡnh chữ nhật thỡ thường có giá cao hơn các mảnh
đất không vuông, nhiều góc cạnh; mảnh đất “nở hậu” cũng thường có giá cao
hơn (do theo tâm lý của người Việt).
- Ngoài ra cũn cỏc yếu tố về địa hỡnh mảnh đất tọa lạc, hướng của mảnh
đất và tỡnh trạng mụi trường của mảnh đất cũng là các yếu tố tự nhiên có ảnh
hưởng ít nhiều đến giá trị của mảnh đất.
* Nhúm cỏc yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ đất: Thuộc loại này gồm các yếu tố như
sau: thu nhập hàng năm của mảnh đất, thời gian sử dụng có hiệu quả.

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

17

- Các yếu tố kinh tế liên quan đến tỡnh hỡnh chung của kinh tế quốc

tế, quốc gia, khu vực, địa phương như giá lao động, giá cổ phiếu, giao dịch
chứng khoán...
- Tỡnh hỡnh cung cầu đất đai trong khu vực: Đối với các loại hàng hóa
thông thường sẽ tuân theo đúng quy luật của quan hệ cung cầu. Nhưng đất đai
thỡ tuy có phản ứng theo quan hệ cung cầu nhưng theo một cách đặc biệt. Trong
điều kiện phát triển thị trường bỡnh thường, sự thay đổi về cung hay cầu không
làm giá đất biến động mạnh, nó sẽ giữ nguyên. Cung cầu về đất sẽ có ảnh hưởng
rất mạnh đến giá khi thị trường có sự tăng đột biến về cung hay cầu, nhưng chủ
yếu là cầu tạo nên những cơn “sốt giá” ở nước ta.
- Đặc điểm người tham gia thị trường đất đai: yếu tố này liên quan đến
khả năng thanh toán của các nhu cầu về đất.
* Nhúm cỏc yếu tố về xó hội:
- Quỏ trỡnh đô thị hóa: là quá trỡnh hỡnh thành và phỏt triển đô thị, là quá
trỡnh tất yếu của mỗi quốc gia trong quỏ trỡnh phỏt triển. Đó cũng là quá trỡnh
tập trung dõn số vào cỏc đô thị tạo ra sự hỡnh thành nhanh chúng cỏc điểm dân
cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Quá trỡnh đô thị hoá đặt ra
nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên trong khi khả năng cung về diện tích đất
đô thị lại hữu hạn. thực tế cho thấy quá trỡnh đô thị hoá ảnh hưởng rất lớn đến
giá đất, có thể thấy ở đâu có quá trỡnh đô thị hoỏ thỡ ở đó giá đất tăng và cao.
Và ở đây có thể thấy rằng đất đai được tăng giá tị về mặt vô hỡnh (đây cũng
chính là một phần của giá trị lợi thế địa lý).
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp
thoát nước, hệ thống dịch vụ đường sinh hoạt và chiếu sang, hệ thống thông tin
liên lạc…

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

18

+ Cơ sở hạ tầng xó hội: Trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…
Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất. Kết
cấu hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn. Có thể thấy
cơ sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất hơn so
với cơ sở hạ tầng ở nông thôn. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và
giá trị của đất đai hiện cú.
* Nhúm cỏc yếu tố về mặt phỏp lý:
- Quy hoạch sử dụng đất: Thực tế, có thể thấy hiện nay nơi nào có sự quy
hoạch của nhà nước, có các dự án quy hoạch thỡ nơi đó giá đất tăng cao. Việc cú
quy hoạch đó ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
- Tỡnh trạng phỏp lý của mảnh đất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên
chúng ta chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Quyền sử dụng
này được chứng nhận thông qua giấy chứng nhận QSDĐ. Vỡ vậy, một mảnh
dất cú được giấy tờ đầy đủ về mặt pháp lý chắc chắn sẽ cú giỏ cao hơn nhiều
so với các mảnh đất không có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Thậm chí, mảnh đất
không có đầy đủ giấy tờ pháp lý cũn khụng cú giỏ trị.
- Cỏc chớnh sỏch về đất đai của nhà nước: Nhà nước ban hành các quy
định về quyền sử dụng, thuê đất, chuyển nhượng đất…; các chính sách và nghĩa
vụ tài chính có liên quan đến QSDĐ (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…). Các
chính sách này có ảnh hưởng rất lớn và trực tiếp đến giá đất.
- Các chính sách khác của nhà nước có liên quan: chính sách thị trường
bất động sản, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán… cũng có ảnh hưởng
mạnh đến giá đất.
1.2.2 Khỏi niệm và cơ sở khoa học của định giá đất.
Định giá đất là sự ước tính về giỏ trị của cỏc quyền sử dụng đất cụ thể

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

19

bằng hỡnh thỏi tiền tệ cho một mục đích đó được xác định rừ, trong những điều
kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.
Cơ sở khoa học cho định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng là
giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
- Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bờn là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bỏn khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bỡnh thường.
+ Mức giá ước tính: đây là yếu tố về lượng của số tiền sẽ được đưa ra
trong trao đổi để lấy tài sản.
+ Người mua sẵn sàng mua - người bán sẵn sàng bán: điều đó xó nghĩa là
cả hai bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao
đổi và giao dịch.
+ Khách quan và độc lập: Có nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc
phối hợp giữa các bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua bán.
+ Điều kiện bỡnh thường: có nghĩa là khi cung vf cầu của thị trường cân
bằng và khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của
cung, hoặc không là một giá thấp do cung quá mức. Đồng thời giao dịch là chín
muồi, có thông tin tốt và không có bất kỳ sự cưỡng ép nào.
- Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo

những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi
theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng là: Giá trị đang sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị tính thuế, giỏ trị cũn lại, giỏ trị tài
sản bắt buộc phải bỏn, giỏ trị đặc biệt…
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường xuất phát trực
tiếp từ giá trị tài sản. Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại được các chủ
Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

20

thể đánh giá rất khác nhau, nó tùy thuộc vào công dụng hay thuộc tính hữu ích
của tài sản đối với mỗi người, tùy thuộc vào giao dịch cụ thể của từng tài sản.
Vai trũ của định giỏ viên là phải dựa vào các yếu tố đó để lựa chọn đúng khái
niệm giá trị, đảm bảo công việc định giỏ có thể được ước tính một cách hợp lý
nhất giỏ trị của tài sản.

1.2.3. Vai trũ của định giá đất
Đất đai là tài sản có giá trị lớn, vấn đề định giá đất thực sự cần thiết trong
giai đoạn hiện nay. Đặc biệt trong quá trỡnh phỏt triển của nền kinh tế đất nước
giai đoạn hiện nay, vấn đề định giá đất lại càng trở nên quan trọng và hữu hiệu
trong nhiều lĩnh vực.
- Việc định giá đất sát với giá thị trường giúp cho các giao dịch như đánh
thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi
chảy. (trong xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa thỡ định giá đất lại

càng quan trọng , do trước đây giá trị của đất đai của các DNNN thường chưa
được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vỡ vậy,
nếu giỏ trị đất đai trong quá trỡnh cổ phần húa khụng được đánh giá lại thỡ ngõn
sỏch nhà nước sẽ bị thất thoạt lớn).
- Định giá đất không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn
của nhà nước để hỡnh thành cỏc khung giỏ phục vụ cho quản lý nhà nước mà
cũn cần thiết cho định giá đất riêng lẻ. Việc xác định giá đất đai riêng lẻ không
chỉ diễn ra trong khu vực tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ
khi cổ phần hóa một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi không có các doanh
nghiệp tương tự trong vùng...)
- Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và
có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

21

trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên.
- Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho
việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xó hội một cỏch hiệu quả. Núi một
cỏch khỏc, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và
không có sự ưu đói đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thỡ đất
đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất
1.2.4. Cỏc nguyờn tắc định giá đất

Công tác định giá đất phải đảm bảo những nguyên tắc cơ bản sau:
a) Sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là được phép
sử dụng cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả lớn nhất. Nguyên tắc
này đũi hỏi đất được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm định giá có
khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất.
b) Sử dụng phự hợp
Nguyên tắc này đũi hỏi khi định giá phải xem xét tính phù hợp của bất
động sản.
- Trước hết là sự phù hợp giữa lô đất và công trỡnh xõy dựng trờn đất.
- Tiếp đến là sự phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh
(phù hợp qui hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng, phù hợp với khu vực
xung quanh,…)
c) Sự thay thế
Giới hạn trên giá trị của bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí
mua một bất động sản thay thế tương đương, với điều kiện là không có sự chậm

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

22

trễ quá mức làm ảnh hưởng tới sự thay thế.
d) Sự đóng góp
Giá trị một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của
nó sẽ giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ bất động sản, có nghĩa là lượng giá

trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản là bao nhiờu.
e) Cung và cầu
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng
cung và cầu trên thị trường vào thời điểm định giá. Khi định giá phải phân tích
và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các lực lượng thị trường tới giá đất. Khi
phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tỡnh trạng thị
trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
f) Dự kiến các lợi ích trong tương lai
Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng
tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ. Định giỏ giỏ trị là nhiệm vụ dự kiến lợi
ích nhận được từ sự sở hữu tài sản.
g) Sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí
kế cận cũng phải có một giá trị như vậy.
Người định giá cần cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự
phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xó hội, cỏc chớnh sỏch hoạch định,
các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.
h) Sự hoà hợp
Giá tối đa sẽ thích tích tụ vào một mảnh đất khi có được mức độ đồng
nhất về kinh tế và xó hội trong vựng; cần xem xột đến sự hoà hợp của các luật

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

23

lệ, lợi ích kinh tế, tâm lí,…
k) Những thay đổi trong mô hỡnh kinh tế và xó hội
Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến đất đai và những hiệu quả cú thể
nhỡn thấy trước, dự đoán các điều kiện về thị trường và phản ứng người mua để
dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối với công tác định giá đất.
l) Xem xét tập quán mua bán đất của người dân địa phương
Do đặc trưng của đất đai là tính bất động, do vậy giá đất mang đậm tính
địa phương. Vỡ vậy người định giá đất phải hiểu tập quán của người dân địa
phương mới có thể định giá chính xác được.
m) Gắn với mục tiờu của định giá
Định giá đất là cho một mục đích nhất định, không thể có một giá đất
chung chung, tuỳ theo mục đích cụ thể của việc định giá, giá trị của bất động sản
có thể khác nhau, phương pháp định giá cũng khác nhau.
1.2.5. Cỏc phương pháp định giá đất
1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Cơ sở lý luận:
Phương pháp so sỏnh dựa trờn lý luận cho rằng giỏ trị thị trường của một
tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh
được đó được mua bán trên thị trường.
* Các bước tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp
- Bước 1: Tỡm kiếm thông tin về những mảnh đất được bán trong thời
gian gần nhất mà có thể so sánh với mảnh đất cần định giá về các mặt: mục đích
sử dụng, vị trí , địa hỡnh,...
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra các mảnh đất có thể so sánh, để xác định

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

24

giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh được.
- Bước 3: Lựa chọn một số mảnh đất có thể so sánh được thích hợp nhất
(khoảng từ 3 đến 6 mảnh)
Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn)
của mỗi một mảnh đất so với mảnh đất mục tiêu, và điều chỉnh giá bán (có thể
tăng lên hoặc giảm đi) của các tài sản này so với tài sản mục tiêu.
- Bước 4: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của mảnh đất (đối tượng định
giá) trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đó điều chỉnh.
* Cỏc nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
-Thay thế: Một nhà đầu tư có lý trớ sẽ khụng trả giỏ cho một tài
sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu
ích như nhau.
- Sự đóng góp: Quỏ trỡnh điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng
góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường
của tài sản
* Ưu điểm của phương pháp so sánh
- Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vỡ vậy nú cú cơ
sở vững chắc để được cơ quan pháp lí công nhận
- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hỡnh
cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp
dấu hiệu của giá trị.
- Là cơ sở hay cũn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như
phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
* Hạn chế của phương pháp so sánh
- Cần thiết phải cú thụng tin: Rừ ràng là trong phương pháp này

Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

25

nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thỡ sẽ khụng
sử dụng được.
- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể
tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên
lạc hậu trong một thời gian ngắn.
- Phương pháp này đũi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh
nghiệm và kiến thức thị trường thỡ mới cú thể tiến hành định giá một cách thích
hợp.
* Các trường hợp thích hợp dùng phương pháp so sánh:
- Các tài sản có tính đồng nhất như: Các lô đất ở cùng một dóy,
hoặc ở cựng những con phố cú vị trớ thuận lợi tương đương nhau.
- Các mảnh đất trống
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc định giá
cho mua bán, định giá trị thế chấp, định giá trị đánh thuế tài sản, định giá cho
việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của nhà nước, định giá cho các tài sản
nơi có các bằng chứng về việc bán và cho thuê có thể sử dụng được.
* Các điều kiện cần thiết để thực hiện phương pháp so sánh
- Chất lượng của thông tin phải cao: Thụng tin cần phải phự hợp,
kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
- Thông tin thu thập được có thể so sánh được: Trong trường hợp
những cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vỡ tớnh

chất đặc biệt của tài sản được xem xét, điều đó sẽ gây ảnh hưởng đến tính chính
xác của phương pháp này.
- Thị trường cần phải ổn định: Nếu thị trường có biến động, phương
pháp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so
Lê Thị Thu Hiền

Lớp: Địa chính 47