Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải pháp phòng ngừa trong hệ thống ngân hàng việt nam

NHỮNG RỦI RO TỪ VIỆC NHẬN THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA TRONG
HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM
Posted on 08/09/2009 by civillawinfor
LÊ DUY KHÁNH
Bất động sản là gì?
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định.
Tại sao các ngân hàng xem BĐS là ưu tiên hàng đầu khi nhận tài sản thế chấp?
Về mặt lý thuyết, khi quyết định cho vay thì tình hình hoạt động kinh doanh tạo ra
nguồn trả nợ của khách hàng mới là điều kiện quan trọng nhất. Tuy nhiên, hiện nay,
hầu hết các ngân hàng đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản thế chấp, xem đó như là
chiếc phao cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra khả năng vỡ nợ.
Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật về giao dịch đảm bảo nhằm tăng cường cơ hội
tiếp cận tín dụng tại Việt Nam” ngày 27/6/2007, Cơng ty Tài chính Quốc tế và Hiệp
hội Ngân hàng đã cơng bố khảo sát về tình hình hoạt động cho vay cho thấy có đến
93% các ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương
mại. Cịn theo ơng Lê Xn Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia
thì năm 2008, dư nợ BĐS ở mức hơn 9% tổng dư nợ, song giá trị BĐS thế chấp lên
đến 50% tổng tài sản ngân hàng, tức bằng GDP của Việt Nam. Những số liệu này cho
thấy, hệ thống ngân hàng vẫn xem BĐS là ưu tiên hàng đầu khi nhận tài sản thế chấp.
Rủi ro của hoạt động tín dụng chủ yếu xuất phát từ vấn đề thông tin bất cân xứng với
hai hành vi phổ biến là lựa chọn đối nghịch và rủi ro đạo đức.
Lựa chọn đối nghịch xảy ra trước khi cho vay, do ít thơng tin mà ngân hàng có thể sai
lầm trong việc lựa chọn khách hàng và dẫn đến những rủi ro trong thanh toán sau này.
Rủi ro đạo đức xảy ra sau khi cho vay, cũng vì ít thơng tin và khả năng kiểm sốt q
trình sử dụng vốn, tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn trả nợ… gặp khó khăn mà
một lần nữa, ngân hàng lại gặp phải những khó khăn trong việc thu hồi nợ. Chính vì
vậy mà khi cho vay, vấn đề đầu tiên các ngân hàng xem xét là tài sản và giá trị tài sản

thế chấp.
Các ngân hàng ưu tiên nhận BĐS làm tài sản thế chấp xuất phát từ những đặc
điểm sau:


- Nhờ tính cố định mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực
hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng khơng tốn thêm
các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản.
- Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS khi khách hàng không
trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự phát triển của
thị trường BĐS.
- BĐS là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng
thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản có thể
giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị.
- Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh ln tăng trong dài hạn do đặc
tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất,
chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những ngun nhân khác có thể sụt
giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.
- BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng
rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng. Bất kỳ
một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui
định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hệ thống pháp luật liên
quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song
vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác.
Những rủi ro của ngân hàng trong hoạt động tín dụng BĐS
Mặc dù BĐS thật sự có những ưu điểm so với những tài sản khác trong việc nhận thế
chấp đối với ngân hàng, song việc nhận thế chấp này vẫn chứa đựng nhiều rủi ro.
Rủi ro kỳ hạn
Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi
suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của

các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường. Sự
chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan
giải nhất mà các ngân hàng phải tính toán và cân đối trong cho vay BĐS.
Rủi ro được đẩy lên cao, khi trong đợt sốt BĐS vừa qua (2007 – đầu 2008), các ngân
hàng cho vay đầu cơ BĐS kỳ hạn 12 tháng với nguồn trả nợ từ việc bán chính BĐS
hình thành từ vốn vay đồng thời là tài sản bảo đảm. Trong thời gian đầu, giao dịch nhà
đất diễn ra sơi động, khách hàng thanh tốn đúng hạn đã khiến nhiều ngân hàng mạnh
tay thực hiện hình thức này, tuy vậy khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng và
khuyến cáo từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về hạn chế cho vay BĐS,
thị trường đóng băng và nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh ở nhiều ngân hàng.
Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay


Việc giành giật nhân sự trong thời kỳ mở rộng đã tạo điều kiện cho một bộ phận đông
đảo nhân sự gia nhập ngành Ngân hàng, trong đó nhiều nhân sự chưa có kinh nghiệm
và khơng đúng chun mơn được đào tạo. Sau thời gian thử việc ngắn ngủi, họ được
giao cơng tác thẩm định (có ngân hàng cịn phải kiêm luôn việc định giá tài sản) đã dẫn
đến những khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro.
Ở Việt Nam, ngành Ngân hàng vẫn còn non trẻ, lao động trong ngành càng ít kinh
nghiệm. Tuy vậy, một nhân viên vào làm việc ở ngân hàng nếu không giao cho họ một
chức vụ “quan trọng” nào đó sau 2-3 năm làm việc thì có thể họ sẽ “nhảy việc”. Cịn
non kém kinh nghiệm nhưng được giao những trọng trách lớn, đặc biệt là quyết định
cho vay đã dẫn đến những rủi ro khó lường.
Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định địi hỏi trình độ
chun mơn rất cao, u cầu cán bộ tín dụng (CBTD) phải nắm vững các qui định
pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền và nhiều những
vấn đề khác liên quan đến dự án. Điều này phần lớn vượt quá khả năng, kinh nghiệm
và năng lực giám sát của CBTD, những người có vai trị quyết định khoản vay trong
ngân hàng.
Các ngân hàng hiện nay đều giao chỉ tiêu hoạt động nói chung và chỉ tiêu tăng trưởng

tín dụng nói riêng kèm theo những qui định về xếp loại cá nhân, xếp loại đơn vị và
những khoản thưởng. Những lợi ích nhận được trong ngắn hạn là “động lực” để lãnh
đạo và nhân viên tại các đơn vị lách qui định, thực hiện những khoản cho vay chứa
đựng rủi ro trong dài hạn. Bên cạnh đó, nhiều cá nhân có trách nhiệm trong việc ra
quyết định cho vay đã xem thường rủi ro, bất chấp hậu quả vì tin vào khả năng “nhảy
việc” dễ dàng.
Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm sốt qui trình cấp tín dụng
Tất cả các ngân hàng đều xây dựng qui trình cấp tín dụng từ Hội sở, Sở giao dịch đến
Chi nhánh, Phòng giao dịch. Tuy nhiên, việc thực hiện qui trình này cịn nhiều vấn đề:
- Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động khơng đúng vai trò. Theo phân cấp thẩm
quyền phê duyệt, những hồ sơ vượt mức phán quyết của Tổng Giám đốc sẽ phải trình
Hội đồng tín dụng, song Tổng Giám đốc có thể là người giữ chức Chủ tịch Hội đồng
nên việc có thêm Hội đồng chỉ là chia sẻ trách nhiệm, khơng có tác dụng phịng ngừa
rủi ro.
- Các qui chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường
khoảng 30% tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, khơng khó để lách qui định này nếu khách
hàng tăng chi phí dự tốn. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó
khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và
được bên vay sử dụng vào những mục đích khơng thể kiểm sốt.
Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 của Thống đốc NHNN về phân
loại, trích lập và sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng u cầu trong vịng 3 năm,


các ngân hàng phải hoàn thành việc xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ để
hỗ trợ cho việc phân loại nợ, quản lý chất lượng tín dụng phù hợp với phạm vi hoạt
động, tình hình thực tế của ngân hàng. Rõ ràng, không một ngân hàng Việt Nam nào có
kinh nghiệm trong vấn đề này. Vì vậy, chúng ta có hơn 40 ngân hàng thương mại
nhưng chỉ có 02 ngân hàng đã xây dựng và áp dụng thành cơng qui trình xếp hạng tín
dụng nội bộ với sự tư vấn của các tổ chức quốc tế, hầu hết, các ngân hàng khác chỉ
sao chép và điều chỉnh một số chỉ tiêu để áp dụng tại ngân hàng mình mà khơng giải

thích được cơ sở xây dựng và tính khoa học của qui trình này. Nhiều chỉ tiêu định tính
được đưa vào bảng xếp hạng tín dụng với độ rộng thang điểm rất cao, từ đó, việc
xếp hạng tín dụng khách hàng từ rủi ro cao thành rủi ro trung bình để cho vay là một
“thủ thuật” đơn giản.
Nhiều ngân hàng chưa có phịng quản lý rủi ro tín dụng, chưa tách biệt chức năng giữa
định giá tài sản và thẩm định tín dụng. Phịng kiểm sốt nội bộ chỉ kiểm tra hồ sơ sau
cho vay và không có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong tồn hệ thống.
Hoạt động của Ban kiểm sốt chưa đạt hiệu quả kỳ vọng.
Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của các ngân hàng
Nhiều ngân hàng nhỏ, yếu năng lực cạnh tranh buộc phải xem việc định giá tài sản
thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay là phương
thức cạnh tranh. Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị
trường. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ
5-10% thì giá trị thực của tài sản khơng cịn bảo đảm đủ cho khoản vay. Khi nợ quá
hạn xảy ra, các ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ,
chuyển nhóm nợ và trích lập dự phòng rủi ro sai qui định khiến khả năng thu hồi càng
khó khăn, kéo dài.
Để tránh trình trạng người thân và các thành viên của Hội đồng quản trị, Ban kiểm
sốt, Ban điều hành và các cổ đơng lớn của ngân hàng chi phối hoạt động tín dụng theo
hướng sử dụng vốn của ngân hàng vào mục đích riêng, Điều 77 và 78 Luật Các tổ
chức tín dụng năm 1997; Điều 19 và 20 của Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày
31/12/2001 của Thống đốc NHNN đã có những qui định những trường hợp không
được cho vay và hạn chế cho vay. Tuy nhiên, thực tế các qui định này hồn tồn khơng
có tác dụng. Các đối tượng trên hồn tồn có thể chi phối nguồn vốn tín dụng tại các
ngân hàng, thậm chí lập ra Hội đồng sáng lập để hợp thức hoạt động này.
Lợi nhuận trước mắt từ hoạt động cho vay BĐS dưới áp lực của cổ đông đã khiến
Ban điều hành của nhiều ngân hàng tin vào khả năng thu hồi từ cho vay đầu cơ BĐS.
Ở mức độ nào đó, các ngân hàng đều nhận thức được rủi ro của đầu cơ, đặc biệt khi
chứng kiến chu kỳ tăng, giảm của giá BĐS ngày càng dồn dập, tuy nhiên hầu hết các
ngân hàng nhỏ không có nhiều sự lựa chọn trong việc đa dạng hóa danh mục cho vay.

Cho vay BĐS vẫn là kênh nhanh nhất để để tăng dư nợ hiện nay.
Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thơng tin tín dụng


Thơng tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn. Khi xem xét cho vay đối
với một khách hàng mới, ngân hàng hầu như khơng có những thông tin đủ độ tin cậy
để ra quyết định. Trong cơng tác thẩm định thì những mối quan hệ với láng giềng, với
đối tác… là những thông tin quan trọng, tuy nhiên, việc CBTD từ địa bàn này đến địa
bàn khác xét vay, với cách sống biệt lập của người dân thành phố, ngân hàng khơng có
thêm bất kỳ thơng tin nào ngồi thơng tin từ chính khách hàng vay.
Nguồn duy nhất mà các ngân hàng có thể khai thác thơng tin tín dụng hiện nay là Trung
tâm Thơng tin Tín dụng của NHNN (CIC). Tại đây, các ngân hàng có thể hỏi tin về
tình hình tài chính, tài sản bảo đảm, quan hệ tín dụng, xếp hạng tín dụng. Tuy nhiên,
chất lượng thông tin không đáp ứng được yêu cầu, đã có nhiều khách hàng phàn nàn
với ngân hàng rằng thơng tin CIC của họ vẫn cịn dư nợ mặc dù khoản vay đã tất tốn
từ lâu. Từ đó có thể thấy thơng tin chưa theo được thực tế, đặc biệt là thơng tin về tài
chính của khách hàng. Bên cạnh đó, liệu thơng tin xếp hạng tín dụng doanh nghiệp
của CIC có đáng tin cậy khi các ngân hàng không biết CIC đã dựa trên tiêu chuẩn nào
để xếp hạng và liệu xếp hạng đó có phù hợp với xếp hạng tín dụng tại mỗi ngân
hàng hay khơng?
Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế và những quyết định, thủ tục của cơ quan
nhà nước
Thực tế chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS. Trong thời
kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và giá
BĐS leo thang, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS. Ngược lại khi nền kinh tế
phát triển quá nóng, NHNN thực hiện thắt chặt tiền tệ thì BĐS là thị trường đầu tiên
bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của
các khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ BĐS.
Nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay xuất phát từ việc cho vay
dưới chuẩn của thị trường Mỹ, khi các ngân hàng rơi vào cảnh thua lỗ, nợ nần, phá

sản và ngưng các khoản cho vay BĐS, thị trường nhà đất rơi vào cảnh đóng băng. Ở
Việt Nam, từ cuối tháng 01/2008, sự thiếu hụt và mất cân đối kỳ hạn của nguồn vốn
huy động ngân hàng bắt đầu bộc lộ, BĐS là lĩnh vực đầu tiên trong danh mục cho vay
bị hạn chế, 18 tháng đã trôi qua nhưng thị trường BĐS Việt Nam vẫn chưa có dấu
hiệu phục hồi. Khách hàng vay khơng thể chuyển nhượng BĐS để trả nợ ngân hàng.
Thị trường BĐS cũng rất nhạy cảm với các quyết định của cơ quan nhà nước. Chỉ thị
số 08/2002/CT-UB ngày 22/4/2002 của Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh về “Chấn
chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh” đã khiến thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh đóng băng trong thời gian dài.
Bên cạnh đó, các qui định về qui hoạch cũng ảnh hưởng đến tính thanh khoản và giá
BĐS trong khu vực.
Thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS được đánh giá là rối ren, chồng
chéo và nhiêu khê. Để một dự án được cấp phép triển khai phải mất 3 năm, qua 33
cửa, có những dự án phải mất 4-5 năm mới xong (1), rõ ràng những điều này không chỉ


gây khó khăn cho cá nhân, tổ chức mà cịn mang lại cho ngân hàng nhiều rủi ro khi
tham gia tài trợ.
Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật pháp
Điều 320 Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã qui định “Vật dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc hình thành trong tương lai”. Qui định này có thể
xem là khá rõ ràng theo cách hiểu của các ngân hàng, đã tạo điều kiện cho các ngân
hàng tham gia tài trợ các dự án đầu tư xây dựng, mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất… dù người vay chưa phải là chủ sở hữu/sử dụng của các tài sản này vào
thời điểm vay vốn, chính xác là chưa có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử
dụng tài sản theo luật định.
Tuy nhiên, rủi ro xuất phát từ chính những giao dịch này khi hầu hết các cơng chứng
viên hiện nay không công chứng giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
khi viện dẫn khoản 1, điều 41 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 về cơng
chứng, chứng thực, theo đó: “Trong trường hợp hợp đồng liên quan đến tài sản mà

pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, thì người u cầu
cơng chứng, chứng thực phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu, quyền
sử dụng đối với tài sản đó…”, các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cũng không
thực hiện đăng ký.
Để giải quyết vấn đề công chứng và đăng ký thế chấp đối với các tài sản hình thành
trong tương lai, ngày 09/5/2007 Bộ Tư pháp đã có cơng văn số 2057/BTP-HCTP ghi rõ:
“Các phịng cơng chứng căn cứ từng trường hợp cụ thể để chứng nhận các hợp đồng
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho
người dân và doanh nghiệp” và công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007
hướng dẫn các bên ký hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua
nhà ở và được đăng ký tại một trong các trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục
Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. Từ đây làm phát sinh hai vấn đề:
Thứ nhất, câu “các phịng cơng chứng căn cứ từng trường hợp cụ thể” là rất khơng rõ
ràng vì hầu hết các tài sản này đều có chung đặc điểm là tài sản đã được chuyển giao
cho người mua, quyền sở hữu/sử dụng đã được xác lập nhưng chưa có giấy chứng
nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản, các cơng chứng viên có quyền từ chối công chứng
và thực tế hiện nay các ngân hàng vẫn khơng cơng chứng được hợp đồng thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai.
Thứ hai, dù tên gọi của hợp đồng thế chấp có là gì thì điều mà các ngân hàng quan tâm
là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nơi nhà ở tọa lạc, các tài sản này phải
được thế chấp cho ngân hàng. Tuy nhiên, các trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc
Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm khơng đăng ký vì cho rằng đó là trách nhiệm
của các trung tâm, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu đưa các quyền này vào
trong hợp đồng thế chấp.


Chính vì vậy, mà hầu hết, các ngân hàng hiện nay đều chọn giải pháp ký hợp đồng
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai khơng qua cơng chứng vào giao dịch bảo
đảm, đợi đến khi tài sản hình thành và có đủ giấy tờ chứng minh thì sẽ công chứng
hợp đồng thế chấp và giao dịch bảo đảm, chính vì vậy, rất nhiều ngân hàng đã tốn

nhiều thời gian, cơng sức và chi phí để hầu kiện vì khách hàng vay vốn đã bán tài sản
khi nó chưa hình thành, vẫn cịn là “tài sản hình thành trong tương lai” như đúng tên
gọi của nó nhưng ngân hàng khơng có khả năng kiểm sốt và ngăn chặn.
Bên cạnh đó, bản thân việc ngân hàng nhận các tài sản hình thành trong tương lai là
các căn hộ chung cư, khu nhà ở làm bảo đảm cũng rất rủi ro do hầu hết các chủ đầu
tư đều thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chung cư, khu nhà ở
hình thành sau này) cho ngân hàng ban đầu để xin tài trợ, đồng nghĩa với việc nhận thế
chấp sau sẽ bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.
Hiện nay, trong xã hội có rất nhiều những giao dịch giả tạo đã dẫn đến những rủi ro
cho ngân hàng trong việc nhận tài sản thế chấp và đưa ra quyết định cho vay. Khi
khách hàng A vay vốn của khách hàng B, hai bên thỏa thuận làm hợp đồng mua bán
căn nhà do bên A là chủ sở hữu, bên A bán cho bên B mà thực chất của giao dịch là bên
A thế chấp cho bên B để làm bảo đảm cho khoản vay của bên A tại bên B. Bên B đem
thế chấp tài sản này tại ngân hàng để vay vốn và đến lượt bên B không trả được nợ,
ngân hàng tiến hành khởi kiện bên B để thu hồi nợ thì phát sinh tranh chấp giữa ba
bên, bên A, bên B và ngân hàng. Theo Điều 29 Bộ luật Dân sự 2005: “Khi các bên xác
lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch
giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó
cũng vơ hiệu…”, chiếu theo điều này, giao dịch bên A bán căn nhà cho bên B sẽ bị
tuyên vô hiệu và việc thế chấp căn nhà làm tài sản bảo đảm cho ngân hàng cũng sẽ vô
hiệu theo.
Những giải pháp để hạn chế rủi ro tín dụng BĐS
Về phía các ngân hàng thương mại
Tăng cường cơng tác huy động đối với kỳ hạn dài là giải pháp được nhiều ngân hàng
chú trọng trong thời gian gần đây. Nguồn vốn huy động có kỳ hạn dài sẽ giúp các ngân
hàng hạn chế được những rủi ro kỳ hạn khi cho vay đầu tư BĐS, hạn chế sự thiết hụt
thanh khoản và sự phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ động trong hoạt động
và thực hiện các mục tiêu kinh doanh.
Tín dụng BĐS phân thành hai hình thức khá rõ, đầu cơ và đầu tư. Các ngân hàng cần
hạn chế tối đa cho vay đầu cơ vốn mang tính bất ổn và chứa đựng nhiều rủi ro.

Nguồn trả nợ chủ yếu được xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà khơng
có những hoạt động đem lại nguồn thu ổn định. Chính những hoạt động đầu cơ này đã
tạo nên những cơn sốt BĐS thời gian qua, làm tăng tính rủi ro cho thị trường này.
Có qui định và thực hiện nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, ít nhất
phải 3 tháng/lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường có thể làm ảnh hưởng


đến việc đảm bảo của khoản vay thì phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ
sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm
sút sau khi đánh giá lại và trích lập dự phịng rủi ro đầy đủ.
Đứng trên giác độ nào, trình độ nhân sự vẫn phải là vấn đề quan trọng nhất đối với
hoạt động ngân hàng nói chung và tín dụng nói riêng. Bên cạnh việc nâng cao chất
lượng nguồn nhân lực, các ngân hàng cần có chế độ đãi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo
thu hút được nguồn nhân lực có chất lượng, hạn chế tình trạng “nhảy việc”. Hơn nữa,
các ngân hàng cũng cần phải xây dựng quy chế trách nhiệm gắn với hoạt động tín
dụng và tồn ngân hàng để nâng cao tinh thần trách nhiệm của đội ngũ lãnh đạo, nhân
viên.
Mức phán quyết tín dụng đối với các đơn vị trong hệ thống không được cào bằng đối
với các đơn vị cùng cấp, nhất thiết phải căn cứ trên năng lực và kinh nghiệm của
người đứng đầu, bên cạnh đó là thời gian hoạt động, địa bàn đặt trụ sở, kết quả hoạt
động và chất lượng tín dụng trong thời gian qua.
Cần tách biệt chức năng quyết định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức
năng thẩm định tín dụng và định giá tài sản bảo đảm. Không để lãnh đạo các phịng,
ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm trong thành phần biểu quyết cho vay tại các hội
đồng tín dụng. Việc bổ nhiệm cán bộ vào các vị trí lãnh đạo các phịng, ban tại Hội
sở; Sở giao dịch; các chi nhánh; Phòng giao dịch phải đặc biệt thận trọng, bên cạnh
năng lực, thành tích cơng tác cần phải chú trọng đến kinh nghiệm và phẩm chất đạo
đức.
Các cuộc họp để ra quyết định cho vay tại các hội đồng tín dụng phải được tiến hành
nghiêm túc, minh bạch và khách quan, đảm bảo khả năng ngăn ngừa rủi ro. Đối với

những ngân hàng đã vận hành qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ, cần nghiêm túc thực
hiện trên tinh thần hạn chế rủi ro, từng bước khắc phục những thiếu sót của qui trình.
Loại bỏ tư tưởng lách qui định, khai thác những hạn chế của qui trình để cho vay hoặc
xem qui trình này là bùa hộ mệnh có thể hạn chế mọi rủi ro. Những ngân hàng chưa
hoàn thành việc xây dựng qui trình này, cần khẩn trương xây dựng, hồn thiện và đưa
vào vận hành trên cơ sở tiếp thu, tận dụng kinh nghiệm của các ngân hàng đi trước
trong điều kiện cụ thể của ngân hàng mình, tránh rập khn máy móc.
Đa dạng hóa danh mục cho vay là yêu cầu bắt buộc đối với tất cả các ngân hàng, có
chính sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay đối với nhu cầu vốn sản xuất kinh
doanh, xuất nhập khẩu nhằm hạn chế rủi ro và tăng khả năng cung cấp các dịch vụ
ngân hàng khác đi kèm. Bên cạnh đó, cần giao chỉ tiêu phát triển tín dụng cho các đơn
vị trên cơ sở cân đối số lượng và chất lượng nguồn vốn huy động, chỉ tiêu này gắn
liền với xếp loại và chế độ khen thưởng hàng tháng, hàng q, hàng năm.
Đối với thơng tin bất cân xứng trong điều kiện hiện tại, các ngân hàng không thể chờ
đợi mà phải chủ động khắc phục. Yêu cầu đối với CBTD và những người tham gia
quyết định cho vay là sự mẫn cán và trách nhiệm cao đối với công việc và sự phát
triển của ngân hàng. CBTD phải có được những thơng tin đầy đủ nhất có thể về tình


hình hoạt động kinh doanh, nguồn thu để trả nợ, nguồn gốc và tình trạng pháp lý của
tài sản bảo đảm… để tránh những rủi ro có thể xảy ra xuất phát từ sai sót nghiệp vụ
mà vẫn đảm bảo sự phục vụ tốt nhất đối với khách hàng.
Xây dựng Phòng quản lý rủi ro và Phòng pháp chế vững mạnh, tập trung những con
người có năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng về hoạt động tín dụng và thị
trường BĐS. Khắc phục những qui định manh mún của pháp luật bằng việc sàng lọc
và qui định rõ những BĐS được nhận thế chấp, không được nhận thế chấp theo qui
định của pháp luật hiện hành. Xây dựng chính sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh
kịp thời những nội dung chưa phù hợp, sơ hở trong hợp đồng thế chấp, tín dụng, qui
trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản tại ngân hàng.
Đối với BĐS là tài sản hình thành trong tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả

năng tài sản có thể xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng của bên bảo đảm sau khi
nhận thế chấp. Hạn chế nhận thế chấp đối với BĐS là các căn hộ, nhà ở là tài sản
hình thành trong tương lai được nhận chuyển nhượng từ các dự án khơng do chính
ngân hàng tài trợ, BĐS có tính thanh khoản thấp do có diện tích đất nhỏ, giao thông
không thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng. Sự thận trọng của ngân hàng là bắt buộc do
những qui định pháp lý chưa rõ ràng và việc hiểu, thực thi các qui định pháp luật của
các cơ quan hữu quan còn chưa thống nhất.
Xảy ra nợ quá hạn, nợ xấu là chuyện không thể tránh khỏi dù qui trình, qui chế cho
vay có chặt chẽ đến mức nào, dù CBTD và những người có trách nhiệm trong quyết
định cho vay có làm việc mẫn cán đến đâu đi nữa. Việc xử lý một lượng lớn nợ quá
hạn vượt quá khả năng của các ngân hàng vốn không có chức năng kinh doanh BĐS.
Thành lập cơng ty quản lý và khai thác tài sản là giải pháp mà hầu hết các ngân hàng
đã và đang thực hiện nhằm tăng hiệu quả và đẩy nhanh tốc độ xử lý nợ quá hạn, tăng
hiệu quả khai thác tài sản và giúp lành mạnh hóa tình hình tài chính của ngân hàng.
Giai đoạn khó khăn từ đầu năm 2008 đến nay đã đem lại cho những người làm ngân
hàng những bài học kinh nghiệm quí giá về sự biến động mang tính chu kỳ của nền
kinh tế và những ảnh hưởng đến hoạt động của ngành Ngân hàng từ hoạt động cho
vay BĐS. Vượt qua khó khăn, nền kinh tế Việt Nam có thể trở lại đà tăng trưởng
trước đây, khi đó rất cần ở người lãnh đạo ngân hàng cái tâm và cái tầm trong thời kỳ
mới, thời kỳ hội nhập và cạnh tranh toàn diện. Việc xây dựng kế hoạch kinh doanh
theo hướng mở rộng sau khủng hoảng không được quên nhiệm vụ phòng ngừa rủi ro
từ hoạt động tín dụng, đặc biệt là việc “làm giá” BĐS của thị trường có thể dẫn đến
những sai lệch trong khâu định giá cũng như lường trước khả năng thị trường BĐS sụt
giảm và đóng băng mang tính chu kỳ với biên độ dao động ngày càng hẹp.
Đối với Ngân hàng Nhà nước
Nguyên tắc trong điều hành của NHNN là không nên trông chờ vào sự quản lý rủi ro
từ các ngân hàng thương mại mà phải có những qui định mang tính bắt buộc. Thực tế
các ngân hàng ln tìm cách “khai thác” các sơ hở của pháp luật chứ khơng có ý thức
hồn thiện các hạn chế của pháp luật để tự bảo vệ mình.

Nâng cao hiệu quả hoạt động của CIC, kịp thời cập nhật những thơng tin về tình hình
tài chính, quan hệ tín dụng, hoạt động kinh doanh của cá nhân, tổ chức. Minh bạch hóa
các thơng tin và qui trình xếp hạng tín dụng khách hàng của CIC. Hỗ trợ các ngân hàng
thương mại xây dựng qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ, thêm cơ sở để ra quyết định
cho vay và ngăn ngừa rủi ro.
Tăng cường công tác thanh kiểm tra hoạt động tín dụng tồn hệ thống để có giải pháp
chấn chỉnh kịp thời, đặc biệt là cho vay BĐS, các vi phạm về các tỉ lệ an tồn trong
hoạt động. Mặc dù chưa có qui định về giới hạn cho vay BĐS, song đối với từng ngân
hàng cụ thể, thông qua hoạt động thanh tra, kiểm tra cần có những khuyến cáo đối với
những ngân hàng có tỉ lệ cho vay BĐS quá cao có thể dẫn đến những rủi ro làm ảnh
hưởng đến an toàn hệ thống.
Cho vay BĐS là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, tuy nhiên, hoạt động này có vai trị
quan trọng trong việc phát triển thị trường nhà đất và đóng góp lớn vào sự phát triển
của kinh tế đất nước. NHNN khơng thể cấm, song cần có biện pháp kiểm soát hoạt
động này. Từ Quyết định số 03 (2) đối với cho vay chứng khốn, NHNN cũng cần có
qui định đối với cho vay BĐS, tuy nhiên, NHNN có thể kiểm sốt cơ cấu dư nợ cho
vay BĐS thơng qua việc qui định tỉ lệ trích lập dự phịng rủi ro hoặc qui định tỉ lệ dư
nợ BĐS tối đa trên tổng dư nợ.
Đối với các cơ quan lập pháp
Như đã đề cập, Bộ Tư pháp đã nhận thấy những phát sinh từ vấn đề nhận thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên, văn bản hướng dẫn lại rất không rõ ràng,
và không giải quyết được vướng mắc trên thực tế. Các cơ quan lập pháp cần nghiên
cứu một cách thấu đáo vấn đề trên cơ sở tham khảo ý kiến từ các đơn vị liên quan,
trong đó có các ngân hàng trong việc xây dựng các qui định, hướng dẫn về hoạt động
công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc cho ra đời Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm là vấn đề hết sức cần thiết, các nghị
định về giao dịch bảo đảm hiện nay trên thực tế đã không giải quyết được nhiều vấn
đề của thực tế nêu ra. Cần xác định đây là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng sâu rộng
đến hoạt động của ngành Ngân hàng và của nền kinh tế. Về lâu dài, Bộ Tư pháp cần

xây dựng một cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống nhất trên tồn quốc và một
trung tâm có đầy đủ dữ liệu về các tài sản đã đăng ký nhằm giúp việc đăng ký dễ
dàng, chính xác; tạo điều kiện cho các ngân hàng, cá nhân và tổ chức được tiếp cận để
có thêm thơng tin về tài sản khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế
chấp.
Những bất cập nảy sinh từ sự chồng chéo giữa các văn bản qui phạm pháp luật đặt ra
yêu cầu về sự thống nhất các qui định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, các Nghị định
và các Thông tư hướng dẫn liên quan đến công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch
bảo đảm… mà trách nhiệm thuộc về Quốc hội và các Bộ liên quan. Bên cạnh đó, cần
điều chỉnh theo hướng tạo điều kiện cho các ngân hàng quyền trong việc xử lý tài sản
bảo đảm nhanh chóng, thuận lợi, giảm bớt chi phí về nhân lực, thời gian nhưng đảm


bảo quyền lợi của các bên liên quan. Việc xử lý tài sản bảo đảm dễ dàng cũng sẽ hạn
chế tình trạng đảo nợ, giảm bớt chi phí trích lập dự phòng rủi ro và tăng hiệu quả
hoạt động kinh doanh ở các ngân hàng.
Chú thích:
(1) Phát biểu của nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liêm tại hội thảo về
hồn thiện cơ chế chính sách và cải cách thủ tục hành chính đối với các dự án kinh
doanh bất động sản do Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản TP. HCM tổ chức
ngày 27/6/2008 tại TP. HCM.
(2) Chỉ thị số 03/2008/QĐ-NHNN ngày 01/02/2008 về việc cho vay, chiết khấu giấy tờ
có giá để đầu tư và kinh doanh chứng khoán.
Tài liệu tham khảo:
- Bộ Luật Dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai năm 2003.
- Trương Thanh Đức, Còn nhiều điều mù mờ chung quanh qui định về thế chấp quyền
sử dụng đất, www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com, ngày truy cập: 10/6/2009.
- Nguyễn Tiến Mạnh, Tài sản hình thành trong tương lai,
www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com, ngày truy cập: 10/6/2009.

- www.vneconomy.vn.
- www.sbv.gov.vn.
SOURCE: TẠP CHÍ NGÂN HÀNG SỐ 15 NĂM 2009