một số vấn đề về hạch toán kế toán Bất động sản đầu tư”.

Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
LỜI NÓI ĐẦU

Ở nước ta hiện nay, hoạt động đầu tư và cho thuê Bất động sản (BĐS) còn
khá mới mẻ nhưng trên thế giới hình thức này đã hình thành và phát triển từ rất
lâu. Trước xu thế phát triển của loại hình này ở nước ta trong những năm gần
đây và trước yêu cầu của sự phát triển, hội nhập với kinh tế thế giới, Bộ Tài
chính đã ban hành nhiều văn bản sửa đổi, bổ xung về chế độ kế tốn hiện hành
của các doanh nghiệp nói chung và của hoạt động đầu tư và cho thuê BĐS nói
riêng cho phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội mới.
Với mong muốn tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, đồng thời cùng luận bàn
một số thắc mắc trong chế độ kế tốn hiện hành. Tơi xin mạnh dạn trình bày một
số vấn đề của chế độ kế tốn hiện hành về kế tốn BĐS mà tơi đã nghiên cứu và
sưu tầm được trong đề án môn học Kế tốn Tài chính : “ một số vấn đề về hạch
toán kế toán Bất động sản đầu tư”.
Mặc dù có sự giúp đỡ của các bạn bè và đã có nhiều cố gắng trong việc
thu thập thơng tin tuy nhiên các thông tin phần lớn chỉ là thu thập trên sách báo
và tạp chí do vậy bài viết sẽ khó để tránh được những sai sót đáng tiếc. Vì vậy
rất mong sự thơng cảm và đóng góp của cơ giáo và các bạn để đề án hoàn thiện
hơn.
Qua bài viết này em cũng xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Trần Thị Nam
Thanh đã giúp đỡ em để em có thể hồn thiện bài viết này.

Lê Minh Duy

1

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân

MỤC LỤC
Phần I: Lời nói đầu
Phần II: Nội dung
I Các khái niệm chung
1. BĐS đầu tư
a) Khái niệm
b) Các trường hợp được ghi nhận là BĐS đầu tư:
c) Một số trường hợpBĐS khơng phải là BĐS đầu tư:
2. Tính giá BĐS đầu tư
II. Kế toán BĐS đầu tư
1.Một số quy định chung về hạch toán BĐS đầu tư
2. Các tài khoản sử dụng
a) TK 217 - BĐS đầu tư
b) TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư
c) TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
d) TK 1567- Hàng hoá BĐS
3. Hạch toán các nghiệp vụ làm tăng BĐS đầu tư
a) Hạch toán các nghiệp vụ mua BĐS đầu tư theo phương thức trả tiền ngay
b) Hạch toán nghiệp vụ mua BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm:
c) Trường hợp BĐS đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:
d) Khi chuyển BDS chủ sở hữu sử dụng thành B ĐS đầu tư ghi
e) Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐS đầu tư
Lê Minh Duy

2

Đề án mơn học Kế tốn tài chính

Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
f) Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp
đồng thuê hoạt động,
4. Kế toán các nghiệp vụ làm giảm BĐS đầu tư
a) Kế toán chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng
b) Kế toán chuyển BĐS đầu tư thành hàng hố BĐS
c) Khi hết hạn th tài sản tài chính
d) Kế toán thanh lý, nhượng bán BĐS đầu tư.
5. Kế toán khấu hao BĐS đầu tư
6. Kế toán cho thuê BĐS đầu tư
a) Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
b) Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ là BĐS đầu tư cho thuê hoạt động
c) Phản ánh các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động BĐS
đầu tư
III. Thực trạng và giải pháp hồn thiện
1.So sánh với chuẩn mực kế tốn quốc tế cùng tên- IAS 40
2. Một số tồn tại
3. Các biện pháp hoàn thiện
Phần III: Kết luận

PHẦN II: NỘI DUNG
I Các khái niệm chung
1. Bất động sản đầu tư
a) Khái niệm
Theo chuẩn mực 05 ban hành ngày 30 tháng 12 năm 2003 của Bộ Tài chính
thì: “Bất động sản đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất, nhà, hoặc
một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc
người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu
lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
Lê Minh Duy

3

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các
mục đích quản lý; hoặc
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
b) Các trường hợp được ghi nhận là BĐS đầu tư:
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời
gian dài để chờ tăng giá;
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa
xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;
- Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho
thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
- Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt
động;
- Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng
thuê hoạt động.
- Ngồi ra cịn một số trường hợp đặc biệt được ghi nhận là BĐS đầu tư
như:
+ Thứ nhất: đối với những BĐS mà một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm
mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử
dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những
phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều
hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho
thuê hoặc chờ tăng giá là BĐS đầu tư còn phần tài sản dùng cho sản xuất và
quản lý được hạch toán là TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ vơ hình.

Trường hợp BĐS khơng bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh
doanh hoặc cho quản lý là khơng đáng kể thì hạch tốn là BĐS đầu tư. Ví dụ:
Doanh nghiệp có một tồ nhà có 80% diện tích chun cho th hoạt động và
20% diện tích sử dụng làm văn phịng cơng ty thì tồ nhà đó được hạch tốn là
BĐS đầu tư.
Lê Minh Duy

4

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
+ Thứ hai: Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho
những người sử dụng BĐS do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ
trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch tốn tài sản này là BĐS đầu
tư. Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho các đơn vị khác thuê làm văn phòng
(cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh đối với
toà nhà cho thuê này.
+ Thứ ba: Trường hợp, một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con
khác trong cùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một BĐS thì
BĐS đó được hạch tốn là BĐS đầu tư trên báo cáo tài chính riêng của cơng ty
con có BĐS đó hoặc báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ nếu công ty mẹ cho
các công ty con thuê (nếu nó thoả mãn định nghĩa BĐS đầu tư), nhưng không
được phản ánh là BĐS đầu tư trong báo cáo tài chính hợp nhất.
c) Một số trường hợpBĐS không phải là BĐS đầu tư:
- BĐS mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hoặc xây
dựng để bán trong tương lai gần- chúng được coi là hàng hoá BĐS (Kế toán theo
Chuẩn mực kế toán số 02 "Hàng tồn kho");
- BĐS được xây dựng cho bên thứ ba (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số

15 “Hợp đồng xây dựng”);
- BĐS chủ sở hữu sử dụng (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản
cố định hữu hình”), bao gồm BĐS nắm giữ để sử dụng trong tương lai như tài
sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này
trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường như BĐS chủ sở hữu sử dụng,
BĐS cho nhân viên sử dụng (Cho dù nhân viên có trả tiền thuê tài sản theo giá
thị trường hay không) và BĐS chủ sở hữu sử dụng chờ thanh lý;
- BĐS đang trong q trình xây dựng chưa hồn thành với mục đích để sử
dụng trong tương lai dưới dạng BĐS đầu tư.
2. Tính giá BĐS đầu tư
Giá trị ban đầu của BĐS đầu tư được xác định theo ngun giá
Lê Minh Duy

5

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Nguyên giá của BĐS đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực
tiếp ban đầu.
Nếu BĐS đầu tư đi mua thì ngun giá của nó bao gồm giá mua và các chi
phí liên quan trực tiếp, như: Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước
bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...
Nếu BĐS đầu tư tự xây dựng mà thành thì nguyên giá là giá thành thực tế và
các chi phí liên quan trực tiếp của BĐS đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng
việc xây dựng. Từ khi bắt đầu xây dựng cho đến ngày hồn thành cơng việc xây
dựng doanh nghiệp áp dụng Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu
hình” và Chuẩn mực kế tốn số 04 “Tài sản cố định vơ hình”. Tại ngày tài sản
trở thành BĐS đầu tư thì áp dụng chuẩn mực này (xem đoạn 23 (e).

Nếu mua BĐS đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của
BĐS đầu tư được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản
chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán
vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh tốn, trừ khi số chênh lệch đó được tính
vào ngun giá BĐS đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16 “Chi
phí đi vay”.
Lưu ý rằng: Nguyên giá của một BĐS đầu tư khơng bao gồm các chi phí
sau:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để
đưa BĐS đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động);
- Các chi phí khi mới đưa BĐS đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi BĐS
đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí khơng bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các
nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐS đầu tư.
II. Kế toán BĐS đầu tư
1.Một số quy định chung về hạch toán BĐS đầu tư
Khi hạch toán về BĐS đẩu tư ta cần lưu ý một số điểm sau:
Lê Minh Duy

6

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
- Một BĐS đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều
kiện sau:
+ Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
+ Nguyên giá của BĐS đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
- BĐS đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá

của BĐS đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
- Các chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải
được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có
khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai
nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá
BĐS đầu tư.
- Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động BĐS
đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
- Việc chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn
kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như
các trường hợp sau:
+ BĐS đầu tư chuyển sang BĐS chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu
sử dụng tài sản này;
+ BĐS đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai
các công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán;
+ BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển sang BĐS đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc
sử dụng tài sản đó;
+ Hàng tồn kho chuyển sang BĐS đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên
khác thuê hoạt động;
+ BĐS xây dựng chuyển sang BĐS đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng,
bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực
kế toán số 03 - "Tài sản cố định hữu hình").
Lê Minh Duy

7

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân

- Khi một doanh nghiệp quyết định bán một BĐS đầu tư mà khơng có giai
đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐS
đầu tư cho đến khi BĐS đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn
kho.
- Doanh thu từ việc bán BĐS đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá
bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp
tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).
Trường hợp bán BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm thì doanh thu được
xác định theo giá bán trả ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp
doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ
thuế). Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả ngay và thuế
GTGT được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của
Chuẩn mực kế toán số 14 - "Doanh thu và thu nhập khác".
- Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh BĐS thì được kế tốn theo các
trường hợp sau:
+ Đối với các BĐS khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán trong kỳ được
kế tốn tn theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”;
+ Đối với BĐS khi mua về chưa xác định rõ được mục đích sử dụng trong tương
lai hoặc mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận
BĐS đầu tư) thì được kế tốn tn theo Chuẩn mực kế toán số 05 “BĐS đầu tư”.
- Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức
tài chính khác, việc kế tốn BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản
riêng mà không áp dụng theo quy định tại thông tư 23( 30 tháng 3 năm 2005 của
Bộ Tài chính)
2. Các tài khoản sử dụng
a) TK 217 - BĐS đầu tư
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng,
giảm BĐS đầu tư của doanh nghiệp theo ngun giá.
Lê Minh Duy

8

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Tài khoản này mang kết cấu của tài khoản phản ánh tài sản:
Bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu tư tăng trong kỳ.
Bên Có: Nguyên giá BĐS đầu tư giảm trong kỳ.
Số dư bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu tư của doanh nghiệp cuối kỳ.
b) TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư
Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn BĐS đầu tư trong quá trình nắm giữ
chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp.
Kết cấu và nội dung phản ánh:
Bên Nợ:
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư giảm.
Bên Có:
Giá trị hao mịn BĐS đầu tư tăng do trích khấu hao hoặc do chuyển số khấu
hao lũy kế của BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu tư.
Số dư bên Có:
Giá trị hao mịn của BĐS đầu tư hiện có của doanh nghiệp
c) TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Tài khoản 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ được bổ sung
thêm tài khoản cấp 2 TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư.
Tài khoản này dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của
doanh nghiệp. Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư được phản ánh vào tài khoản
này bao gồm:
- Doanh thu cho thuê hoạt động BĐS đầu tư là số tiền cho thuê tính theo kỳ
báo cáo;
- Doanh thu bán BĐS đầu tư là giá bán của BĐS đầu tư.

Kết cấu và nội dung phản ánh:

Lê Minh Duy

9

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Bên Nợ:
- Số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp (nếu có);
- Kết chuyển doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư sang TK 911 “Xác định kết
quả kinh doanh”.
Bên Có: Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ.
Tài khoản này khơng có số dư cuối kỳ.
d) TK 1567- Hàng hoá BĐS
Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của
các loại hàng hoá BĐS của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanh BĐS.
Kết cấu và nội dung phán ánh của TK:
Bên Nợ:
- Trị giá thực tế hàng hoá BĐS mua về để bán;
- Giá trị còn lại của BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho;
- Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng
giá gốc hàng hố BĐS chờ bán
- Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thừa phát hiện khi kiểm kê.
Bên Có:
- Trị giá thực tế hàng hoá BĐS bán trong kỳ, hoặc chuyển thành BĐS đầu
tư;
- Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thiếu phát hiện khi kiểm kê.

Số dư bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hố BĐS cịn lại cuối kỳ.
Ngồi ra cịn sử dụng một số TK khác như: 241, 156(7)
3. Hạch toán các nghiệp vụ làm tăng BĐS đầu tư
a) Hạch toán các nghiệp vụ mua BĐS đầu tư theo phương thức trả tiền
ngay:
Lê Minh Duy

10

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo
phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331
- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo
phương pháp tính trực tiếp trên GTGT, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112, 131, 331.
b) Hạch tốn nghiệp vụ mua BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm:
- Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu
trừ, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay
chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số
chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-)
giá mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
- Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực
tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay đã có
thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số
chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay đã có thuế
GTGT)
Lê Minh Duy

11

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế tốn 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐS đầu tư theo
phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
- Khi thanh tốn tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh toán
được hưởng do thanh toán trước thời hạn - Nếu có)
Có các TK 111, 112,…
c) Trường hợp BĐS đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hồn thành
bàn giao:
- Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐS đầu tư, căn cứ vào các tài liệu và

chứng từ có liên quan, kế tốn tập hợp chi phí vào bên Nợ TK 241- XDCB dở
dang theo quy định tại Thông tư số 89/2002/ TT - BTC ngày 9/10/ 2002 Hướng
dẫn kế toán thực hiện bốn (04) chuẩn mực kế toán (đợt 1) phần hướng dẫn
Chuẩn mực kế toán số 03 “TSCĐ hữu hình”. K ế toan ghi:
Nợ TK 241(2)
Nợ TK 113( nếu có)
Có 111,112,152,153,331......
- Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư
thành BĐS đầu tư, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có TK 241 - XDCB dở dang.
d) Khi chuyển BDS chủ sở hữu sử dụng thành B ĐS đầu tư ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Lê Minh Duy

12

Đề án môn học Kế tốn tài chính


Kế tốn 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 - TSCĐ vơ hình.
Đồng thời kết chuyển số hao mịn luỹ kế:
Nợ TK 2141, hoặc 2143
Có TK 2147 - Hao mịn BĐS đầu tư.
e) Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐS đầu tư, căn cứ vào hồ sơ
chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá BĐS).

Tk 111,112,331

TK 217

f) Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều
Nguyên giá BĐS

BĐS mua theo phương
hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐS
TK 133

thức trả tiền ngay
đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Thuế GTGT đẩu
TK 331 TK 217 - BĐS đầu tư
Nợ
vào được khấu trừ

Có các TK
315, 342.
BĐS mua theo phương 111, 112,Nguyên giá BĐS đầu tư
thức trả chậm

TK 242
Sơ đồ kế toán các trường hợp tăng BĐS đầu tư
Lãi trả chậm
TK 152, 153,334…

TK241(2412)

Tập hợp chi phí đầu tư xây dựng BĐS

Kết chuyển khi hồn thành

TK 211,213
Chuyển BĐS chủ sở hữu thành BĐS đầu tư

TK 156( 1567)
Chuyển hàng hoá BĐS thành BĐS đầu tư

TK 111,112,315,342

Lê Minh Duy

BĐS đầu tư tăng do thuê tài chính học Kế tốn tài chính
13
Đề án mơn


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
4. Kế toán các nghiệp vụ làm giảm BĐS đầu tư.
a) Kế toán chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng
Khi chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 / 213
Có TK 217 - BĐS đầu tư;
Đồng thời, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mịn BĐS đầu tư
Có TK 2141 hoặc 2143.
b) Kế toán chuyển BĐS đầu tư thành hàng hoá BĐS
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐS đầu tư với BĐS chủ sở hữu sử

dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được
chuyển và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS đầu tư trong việc xác định
giá trị ghi sổ hay lập báo cáo tài chính.
Trường hợp BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết
định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế toán tiến
hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐS đầu tư vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:
Nợ TK 156 (TK 1567- Hàng hoá BĐS): Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
Nợ TK 214 - Hao mịn TSCĐ (2147): Số khấu hao luỹ kế
Có TK 217 - BĐS đầu tư: Nguyên giá
- Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục
đích bán:
Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
Lê Minh Duy

14

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích
bán, kết chuyển tồn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hố BĐS chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hố (1567 )
Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
-Khi bán hàng hố BĐS, kế tốn hạch tốn theo trình tự sau đây:
Phản ánh giá vốn
Nợ TK 632

Có TK 156(7)
Đồng thời phản ánh thu của hoạt động
Nợ Tk 111,112,331- Tổng tiền
Có Tk 511(7)- DT chưa thuế
Có Tk 33311- Thuế GTGT đầu ra
c) Khi hết hạn thuê tài sản tài chính
- Nếu trả lại BĐS đầu tư thuê tài chính đang phân loại là BĐS đầu tư, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu
tư thuê và số khấu hao luỹ kế)
Có TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá).
- Nếu mua lại BĐS đầu tư thuê tài chính đang phân loại là BĐS đầu tư để
tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư số phải trả thêm, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112,…
- Nếu mua lại BĐS thuê tài chính đang phân loại là BĐS đầu tư chuyển
thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Lê Minh Duy

15

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Nợ TK 213 - TSCĐ vơ hình
Có TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm).
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:

Nợ TK 2147 - Hao mịn BĐS đầu tư
Có TK 2141 hoặc 2143
d) Kế toán thanh lý, nhượng bán BĐS đầu tư.
• Kế tốn ghi giảm ngun giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư:
Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư)
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư)
• Phản ánh các chi phí phát sinh khi thanh lý nhượng bán:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 331.
• Phản ánh thu về thanh lý, nhượng bán:
Trường hợp 1: bên mua thanh toán ngay :
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu
trừ , ghi:
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh tốn)
Có TK 5117 - Doanh thu (Giá bán chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 - Thuế GTGT (33311- Thuế GTGT đầu ra).
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực
tiếp, ghi:
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh tốn)
Lê Minh Duy

16

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế tốn 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư

Trường hợp 2: Bên mua trả chậm:
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu
trừ:
+) Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh
BĐS đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán
trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT ghi vào tài khoản “Doanh
thu chưa thực hiện”, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giá bán trả
ngay chưa có thuế GTGT)
Có TK 3387 -Doanh thu chưa thực hiện (Số chênh lệch giữa giá
bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT)
Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331–
Thuế GTGT).
+) Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán BĐS đầu tư
trả chậm, trả góp trong kỳ, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính.
+) Khi thực thu tiền bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần
chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay, ghi:
Nợ các TK 111, 112.
Có TK 131 - Phải thu của khách hàng.
- Đối với BĐS đầu tư bán trả chậm, trả góp khơng thuộc diện chịu thuế
GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp:
+) Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh
BĐS đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán
Lê Minh Duy

17

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay (có cả thuế GTGT) ghi nhận là doanh thu
chưa thực hiện, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giá bán trả
ngay có cả thuế GTGT)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Số chênh lệch giữa
giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay có thuế GTGT).
+) Cuối kỳ, xác định số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực
tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Có TK 333- Thuế và các khoản phải nộp NN (3331 – Thuế
GTGT phải nộp).
Sơ đồ hạch toán các trường hợp giảm BĐS đầu tư
+) Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán hàng trả
chậm, trả góp, ghi:
TkNợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
217

Tk 211/213

Có TK 515 -đầu tư thành BĐS chủ sở hữu chính.
Chuyển BĐS Doanh thu hoạt động tài
+) Khi thực thu tiền bán hàng trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần lãi bán
hàng trả chậm, trả góp, ghi:

TK1567

Nợ các TK 111, 112
Có Chuyển BĐS đầu thu của hàng hoá BĐS( GTCL)
TK 131- Phải tư thành khách hàng.
TK2147

TK 632

Hao mòn luỹ kế
Hao mòn luỹ kế

Giảm BĐS đầu tư khi thanh lý nhượng bán hoặc
trả lại BĐS khi hết hạn th tài chính

Lê Minh Duy

18

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân

5. Kế tốn khấu hao BĐS đầu tư
- Định kỳ tính, trích khấu hao BĐS đầu tư đang nắm giữ chờ tăng giá, đang
cho thuê hoạt động, ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Có TK 2147 - Hao mịn BĐS đầu tư.
Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết
khấu hao BĐS đầu tư).

- Trường hợp giảm giá B§S đầu tư thì đồng thời với việc ghi giảm nguyên
giá BĐS đầu tư phải ghi giảm giá trị hao mòn luỹ kế của BĐS đầu tư.
6. Kế toán cho thuê BĐS đầu tư
a) Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
Lê Minh Duy

19

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Trường hợp 1: Trường hợp cho thuê hoạt động BĐS đầu tư thu tiền trước
cho thuê nhiều kỳ, doanh thu của kỳ kế toán được xác định bằng tổng số tiền cho
thuê hoạt động BĐS đầu tư đã thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt
động BĐS đầu tư.
• Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ thuế.
- Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về hoạt động cho thuê hoạt động
BĐS đầu tư cho nhiều kỳ, ghi:
Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận được)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (theo giá chưa có thuế
GTGT)
Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331).

- Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thực hiện, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư.
- Sang kỳ kế tốn tiếp sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau,
ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện

Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Doanh thu
của kỳ kế toán).
- Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê
hoạt động BĐS đầu tư khơng được thực hiện (nếu có), ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Giá chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trường hợp đã ghi doanh thu
trong kỳ theo giá chưa có thuế GTGT).

Lê Minh Duy

20

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Nợ TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Số tiền thuế GTGT của hoạt động
cho thuê tài sản không được thực hiện)
Có TK 111, 112, 331… (Tổng số tiền trả lại).
• Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp:
- Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về hoạt động cho thuê hoạt động
BĐS đầu tư cho nhiều năm, ghi:
Nợ các TK 111, 112… (Tổng số tiền nhận được)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Tổng số tiền nhận
được).
Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thu tiền, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư.
- Sang kỳ kế tốn sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện

Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Doanh thu
của kỳ kế toán)
- Cuối mỗi kỳ kế tốn, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo
phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
- Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ về cho
thuê hoạt động BĐS đầu tư không được thực hiện (nếu có), ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trường hợp đã ghi doanh thu trong
kỳ)

Lê Minh Duy

21

Đề án môn học Kế tốn tài chính


Kế tốn 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Có các TK 111, 112…. (Tổng số tiền trả lại).
Trường hợp 2: Trường hợp cho thuê hoạt động BĐS đầu tư và thu tiền cho
thuê hoạt động theo từng kỳ:
• Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ thuế:
- Khi phát hành hoá đơn thanh toán tiền cho thuê hoạt động BĐS đầu tư,
ghi:
Nợ TK 131 - Phải thu của khách hàng
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
- Khi thu được tiền, ghi:

Nợ các TK 111, 112
Có TK 131- Phải thu của khách hàng.
• Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp:
- Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê BĐS đầu tư (cho thuê hoạt động),
ghi:
Nợ TK 131 - Phải thu của khách hàng
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư.
- Khi thu được tiền, ghi:
Nợ các TK 111, 112
Có TK 131 - Phải thu của khách hàng.
- Cuối kỳ kế tốn, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương
pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.

Lê Minh Duy

22

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
b) Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ là BĐS đầu tư cho thuê hoạt
động , ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Có TK 2147 - Hao mịn BĐS đầu tư.
Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết
khấu hao BĐS đầu tư).
c) Phản ánh các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động BĐS

đầu tư, ghi:
- Nếu chi phí phát sinh không lớn, ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 331, 334,…
- Nếu chi phí phát sinh nhiều và cần phải tính giá thành dịch vụ cho thuê
BĐS đầu tư thì thực hiện theo hướng dẫn kế tốn cho thuê tài sản là cho thuê
hoạt động (Mục D Phần I – Thông tư số 105/2003/TT-BTC ngày 4/11/2003 về
Hướng dẫn kế toán thực hiện sáu (06) chuẩn mực kế toán ban hành theo Quyết
định số 165/2002/QĐ-BTC ngày 31/12/2002 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
III. Thực trạng và giải pháp hồn thiện
1.So sánh với chuẩn mực kế tốn quốc tế cùng tên- IAS 40
* Hai chuẩn mực này hoàn toàn giống nhau ở những điểm sau
• Phạm vi chuẩn mực
• Xác định giá ban đầu (Đoạn 18, VAS 05 và đoạn 20, IAS 40): theo nguyên
giá của BĐS đầu tư các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu, nhưng
khơng bao gồm các chi phí phát sinh ban đầu, chi phí khi mới đưa BĐS đầu tư
vào hoạt động lần đầu trước khi BĐS đầu tư đạt đến trạng thái hoạt động bình
thường theo dự kiến, các chi phí khơng bình thường trong q trình xây dựng
BĐS đầu tư.
Lê Minh Duy

23

Đề án mơn học Kế tốn tài chính


Kế tốn 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
• Điều kiện và thủ tục thanh lý BĐS đầu tư.
:

* Bên cạnh các điểm giống nhau đó thì hai chuẩn mực này cũng có điểm

khác biệt đáng chú ý là:
- IAS 40, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và doanh nghiệp
được phép lựa chọn một trong hai mơ hình ghi nhận giá trị của BĐS đầu tư sau
khi ghi nhận ban đầu, đó là:
- Mơ hình Giá gốc (Cost Model)
- Mơ hình Giá trị hợp lý (Fair Value Model)
Và VAS 05 đã chỉ lựa chọn Mơ hình Giá gốc để ghi nhận giá trị BĐS đầu tư
sau khi ghi nhận ban đầu.
+ Mơ hình Giá gốc ( Cost Model)
Áp dụng mơ hình Giá gốc có nghĩa là BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu
theo giá gốc, định kỳ tính và trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong kỳ.
BĐS đầu tư được theo dõi theo Nguyên giá, Hao mòn và Giá trị còn lại
Khi áp dụng mơ hình này BĐS đầu tư được theo dõi và đánh giá như là một
Tài sản cố định thơng thường của Doanh nghiệp.
+ Mơ hình Giá trị Hợp lý (Fair Value Model)
Khi áp dụng Mơ hình Giá trị hợp lý, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu
theo Giá gốc và được đánh giá lại theo Giá trị hợp lý tại thời điểm lập Bảng cân
đối kế toán. Chênh lệch giữa Giá gốc và Giá trị hợp lý được hạch tốn như là
một khoản Thu nhập/chi phí trong kỳ kinh doanh.
2. Một số tồn tại
Hiện nay khi áp dụng chế độ kế toán trong thực tiễn đã xuất hiện một số bất
cập:
Thứ nhất: khi áp dụng mô hình Giá gốc trong thực tế gặp nhiều vướng mắc.
Chẳng hạn, đối với BĐS đầu tư là Toà nhà văn phòng cho thuê, được theo dõi
theo ba chỉ tiêu là nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại. Nhưng khi gần
Lê Minh Duy

24

Đề án môn học Kế tốn tài chính


Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
kết thúc thời gian hoạt động của Toà nhà theo ước tính ban đầu, giá trị của tồ
nhà có thể cịn cao hơn cả nguyên giá (giá gốc) ban đầu, do nhiều nguyên nhân
như chi phí sửa chữa lớn hàng năm tu bổ toà nhà, giá đất và giá trị xây lắp tăng
cao,.. Lúc này giá trị còn lại khi theo dõi theo Mơ hình Giá gốc sẽ nhỏ hơn rất
nhiều so với giá trị thực tế của BĐS trên thị trường. Mặt khác, theo nguyên tắc
trích khấu hao bằng nguyên giá trừ đi giá trị thu hồi ước tính thì việc trích khấu
hao hàng năm đối với BĐS đầu tư là chưa hợp lý. Bên cạnh đó việc áp dụng mơ
hình giá gốc làm cho các doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp Nhà nước
bị định giá thấp hơn giá thị trường khi tiến hành cổ phần hố. Mơ hình giá trị
hợp lý đã giải quyết được bất cập trên.

.

Hai là: Về trích khấu hao BĐS
Trên thực tế, hiện đang tồn tại những nhận thức và quan niệm khác nhau về
đối tượng được trích khấu hao đối với những BĐSĐT. Trước hết, theo VAS 05,
BĐSĐT được định nghĩa gồm BĐS, quyền sử dụng nhà, đất, hoặc một phần của
nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài
sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho
thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để: ( a ) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp
hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý, hoặc ( b ) Bán trong
kỳ hoạt động kinh doanh thông thường. Cũng theo chuẩn mực này, BĐSĐT có
thể khái quát gồm cả BĐS nắm giữ chờ tăng giá dài hạn, BĐS nắm giữ để cho
thuê hoạt động, BĐS nắm giữ chưa xác định mục đích và BĐS nắm giữ đang

cho thuê hoạt động.
Như vậy, thuật ngữ “nắm giữ” bao hàm cho tất cả các dạng thức của
BĐSĐT. Về nguyên tắc, giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu được xác định
theo nguyên giá, số hao mòn lũy kế và giá trị còn lại. Tuy nhiên, do cách thể
hiện giữa VAS 05 với Thông tư số 23, đặt biệt là tiệm cận theo mức độ chi tiết
dần của Thông tư số 23 như trên khiến nhiều người quan niệm, chỉ những BĐS
đang trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá hoặc đang cho thuê hoạt động mới
Lê Minh Duy

25

Đề án mơn học Kế tốn tài chính