Đề tài: TÁC ĐỘNG CỦA NỢ XẤU NGÂN HÀNG TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2012 VÀ ĐỀ XUẤT HƯỚNG GIẢI QUYẾT pptx

Đề tài:
TÁC ĐỘNG CỦA NỢ XẤU NGÂN HÀNG
TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2012
VÀ ĐỀ XUẤT HƯỚNG GIẢI QUYẾT
MỤC LỤC
Mục lục 2
I. Khái quát chung về nợ xấu ngân hàng 2
II. Thực trạng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng và tình hình bất động sản 2012 . 3
1. Thực trạng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng 3
2. Thực trạng bất động sản 10
III. Mối quan hệ giữa nợ xấu ngân hàng và bất động sản 15
III. Giải pháp 17
I. Khái quát chung về nợ xấu
- Hiểu một cách đơn giản, nợ xấu phát sinh khi người đi vay sử dụng nguồn
vốn không có hiệu quả dẫn đến việc khó có khả năng thanh toán khoản nợ cho
ngân hàng.
- Theo quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN Ban hành Quy định về phân loại
nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân
hàng của tổ chức tín dụng” quy định "Nợ xấu" (NPL) là các khoản nợ thuộc các
nhóm 3, 4 và 5 quy định tại Điều 6 hoặc Điều 7 Quy định này. Tỷ lệ nợ xấu trên
tổng dư nợ là tỷ lệ để đánh giá chất lượng tín dụng của tổ chức tín dụng.
- Trong đó
 Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm:
+ Các khoản nợ quá hạn từ 30 ngày đến dưới 90 ngày;
+ Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 30 ngày theo
thời hạn trả nợ đã được cơ cấu lại lần đầu;
+ Các khoản nợ được miễn hoặc giảm lãi do khách hàng không đủ khả năng
trả lãi đầy đủ theo hợp đồng tín dụng.
 Các khoản nợ được tổ chức tín dụng đánh giá là không có khả năng thu
hồi nợ gốc và lãi khi đến hạn. Các khoản nợ này được tổ chức tín dụng đánh giá là
có khả năng tổn thất một phần nợ gốc và lãi.

 Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ mất vốn) bao gồm:
+ Các khoản nợ quá hạn từ 90 ngày đến dưới 180 ngày;
+ Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 30 ngày đến
dưới 90 ngày theo thời hạn trả nợ đã được cơ cấu lại lần đầu;
+ Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai.
 Các khoản nợ được tổ chức tín dụng đánh giá là khả năng tổn thất cao
 Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm:
+ Các khoản nợ quá hạn từ 180 ngày trở lên;
+ Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên
theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu;
+ Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai quá hạn theo thời hạn
trả nợ được cơ cấu lại lần thứ hai;
+ Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ ba trở lên, kể cả chưa bị
quá hạn hoặc đã quá hạn.
 Các khoản nợ được tổ chức tín dụng đánh giá là không còn khả năng thu
hồi, mất vốn.
Định nghĩa này được dựa theo tiêu chuẩn Kế toán Việt Nam (VAS) và đang
được sử dụng để tính toán nợ xấu ngân hàng hiện nay.
- Còn theo định nghĩa nợ xấu của Phòng Thống kê – Liên hợp quốc, “Về cơ
bản một khoản nợ được coi là nợ xấu khi quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên 90 ngày;
hoặc các khoản lãi chưa trả từ 90 ngày trở lên đã được nhập gốc, tái cấp vốn hoặc
chậm trả theo thoả thuận; hoặc các khoản phải thanh toán đã quá hạn dưới 90 ngày
nhưng có lý do chắc chắn để nghi ngờ về khả năng khoản vay sẽ được thanh toán
đầy đủ”.
Như vậy, nợ xấu về cơ bản cũng được xác định dựa trên 2 yếu tố: (i) quá hạn
trên 90 ngày và (ii) khả năng trả nợ nghi ngờ. Đây được coi là định nghĩa của IAS
đang được áp dụng phổ biến hiện hành trên thế giới. Và khi khách hàng bị nợ xấu
từ nhóm 3 trở lên sẽ rất khó được ngân hàng duyệt vay lại ít nhất là 5 năm.
- Trong thông tư này, NHNN cũng đưa ra tỉ lệ trích lập dự phòng cho các
nhóm nợ xấu: Tỷ lệ trích lập dự phòng cụ thể đối với các nhóm nợ quy định tại

Khoản 1 Điều này như sau:
 Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn): 25%;
 Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ mất vốn): 50%;
 Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn): 100%
- Trích lập dự phòng khoản tiền được trích lập để dự phòng cho những tổn
thất có thể xảy ra do khách hàng của tổ chức tín dụng không thực hiện nghĩa vụ
theo cam kết. Dự phòng rủi ro được tính theo dư nợ gốc và hạch toán vào chi phí
hoạt động của tổ chức tín dụng.
- Ảnh hưởng của nợ xấu đến hoạt động của ngân hàng:
Ngân hàng có hai nghiệp vụ chính là Nhận gửi và Cho vay tạo thành một
dòng lưu chuyển tiền tệ khép kín. Nợ xấu là cục máu đông của nền kinh tế, ngăn
cản dòng lưu thông tiền tệ. Ngân hàng phải lấy vốn để bù đắp các khoản nợ khó
đòi, đến một lúc nào đó sẽ không còn khả năng trả tiền cho người gửi tiền. Mặt
khác, ngân hàng hoạt động trên niềm tin của khách hàng, với tâm lý đám đông hiện
nay, chỉ một thông tin về khả năng thanh toán của ngân hàng có thể dẫn tới làn
sóng đổ xo đi rút tiền của người dân, khiến ngân hàng có thể lâm vào tình trạng
phá sản vì không kịp huy động lượng vốn lớn trong thời gian ngắn.
II. Thực trạng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng và tình hình bất động sản 2012
1. Nợ xấu trong hệ thống ngân hàng
Nợ xấu bắt ở Việt Nam bắt đầu được tích tụ từ năm 2008, khi khủng hoảng
bắt đầu nhen nhóm, tình hình kinh tế xấu đi và có chiều hướng gia tăng trong
những năm gần đây. Theo số liệu công bố của NHNN ngày 12/7/2012, nợ xấu năm
2009 khoảng 45 nghìn tỷ đồng chiếm tỷ lệ 2,5% tổng dư nợ; năm 2010 khoảng 38
nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 2,1%; năm 2011 khoảng 78 nghìn tỷ đồng, chiếm 3,2%.
Trong khi đó, nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng tính đến thời điểm cuối tháng
10/2012 chiếm vào khoảng 8,6%, dư nợ 202 nghìn tỷ đồng. Nợ xấu có xu hướng
gia tăng và trở thành điểm nhức nhối của nền kinh tế Việt Nam hiện nay.
Nguồn: Báo cáo của Ngân hàng nhà nước Việt Nam
Nhìn vào báo cáo tài chính của 9 ngân hàng đang niêm yết trên thị trường
chứng khoán, tổng dư nợ của các tổ chức này cuối năm 2011 là 882 nghìn tỷ đồng,

bằng 33,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Tổng nợ xấu của 9 ngân hàng này là
12,1 nghìn tỷ đồng, tương đương tỷ lệ nợ xấu là 1,37% và chỉ bằng 12,4% tổng nợ
xấu của toàn hệ thống. Trong đó, nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) là 5,44
nghìn tỷ đồng, chiếm 45% tổng nợ xấu.
Như vậy, có thể thấy tỷ lệ nợ xấu của 9 ngân hàng niêm yết thấp hơn tỷ lệ
chung mặc dù dư nợ cho vay của các các tổ chức này chiếm tới 1/3 tổng dư nợ.
Song, đáng lưu ý là số nợ có khả năng mất vốn của các ngân hàng này lại cao hơn
xu hướng trung bình của toàn ngành (theo báo cáo của Thanh tra, giám sát Ngân
hàng Nhà nước, tại 31/5/2012, tổng số nợ có khả năng mất vốn chiếm 40% tổng nợ
xấu).
Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2011/GAFIN
Nếu xét riêng từng ngân hàng, Vietcombank (VCB), VietinBank (CTG) và
Eximbank (EIB) là những ngân hàng có nợ xấu tính theo số tuyệt đội cao nhất,
điều này có thể hiểu là ngân hàng nào thường ngân hàng nào có dư nợ càng lớn thì
kéo theo nợ xấu càng cao. Còn tính theo tương đối, tỷ lệ nợ xấu của Habubank
(HBB), Navibank (NVB) và SHB là cao nhất.
Tại thời điểm tháng 9 năm 2012, tỉ lệ nợ xấu các ngân hàng tăng đều qua các
tháng, vượt xa con số thống kê năm 2011.
Nguồn: Gafin
Nợ xấu đặc biệt tăng mạnh tại các ngân hàng như Vietcombank từ 2% lên
3,21%; của ACB từ 0,9% lên 2,1%; của Sacombank từ 0,57% lên 1,4%; của
BaoVietBank từ 4,56% lên 6,13%; của NaviBank từ 2,92% lên 3,97%. Một số
ngân hàng tuy nhiên giữ được tốc độ nợ xấu tăng không quá mạnh, như ở
Techcombank từ 2,82% lên 2,94%; của KienLongBank từ 2,77% lên 2,78%. Riêng
ngân hàng PGBank giảm được nợ xấu từ 3,06% cuối năm ngoái xuống còn 2,96%.
Nguồn: Gafin
Các khoản nợ nhóm 5 cũng tăng theo, không chỉ về số lượng mà còn cả tỉ
trọng. Hầu hết các ngân hàng có mức nợ nhóm 5 trên hoặc xấp xỉ 1% tổng dư nơ
cho vay. Về con số cụ thể, ngân hàng BIDV có khoản nợ có khả năng mất vốn cao
nhất, lên tới 3.984,4 tỷ đồng tại thời điểm cuối tháng 9; của Vietcombank cũng hơn

3.200 tỷ; của Vietinbank là 2.578 tỷ đồng. Ngân hàng ACB hiện có 829,1 tỷ đồng
nợ có khả năng mất vốn; MB có 629,4 tỷ; Techcombank là 610,8 tỷ… Một số ngân
hàng có mức nợ nhóm 5 tăng rất mạnh so với năm 2011 như LienVietPostBank
tăng đến 53 lần so với cuối 2011 (từ 4,48 tỷ lên 243,8 tỷ); của BaoVietBank tăng
hơn 6 lần từ 23,5 tỷ lên hơn 170 tỷ.
Để quản lý rủi ro tín dụng (chủ yếu là rủi ro từ nợ xấu), các ngân hàng hiện
sử dụng 2 công cụ chủ yếu là yêu cầu có tài sản đảm bảo mới cho vay và thực hiện
trích lập dự phòng rủi ro. Với nguồn xử lý là quỹ dự phòng, đến cuối năm 2011,
tổng số dự phòng rủi ro của 9 ngân hàng này là 12,94 nghìn tỷ đồng, gấp 1,07 lần
nợ xấu và gấp 2,4 lần tổng số nợ có khả năng mất vốn.
Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2011/GAFIN
Trong nhóm 9 ngân hàng, VietinBank, Vietcombank, ACB, Eximbank,
Sacombank (STB), MB đều có số dự phòng rủi ro lớn hơn tổng mức nợ xấu, ngược
lại với 3 ngân hàng như SHB, Habubank hay Navibank. Từ đây, có thể thấy các
ngân hàng quy mô lớn có mức dự phòng khá an toàn, trong khi các ngân hàng nhỏ
thì lại tiềm ẩn rủi ro. Đến cuối tháng 5/2012, các tổ chức tín dụng trên toàn hệ
thống mới trích lập dự phòng rủi ro được 67,3 nghìn tỷ đồng, chiếm 57% nợ xấu,
thấp hơn tỷ lệ trích của các ngân hàng đã nêu.
Liên quan đến các nguồn tài sản đảm bảo thế chấp, tổng giá trị tài sản đảm
đảm bảo cho các khoản vay tại 9 ngân hàng tại ngày 31/12/2011 lên tới 1.523,2
nghìn tỷ đồng, bằng 173% tổng dư nợ và gấp 125 lần tổng nợ xấu của các tổ chức
này.
Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2011/GAFIN
Tài sản đảm bảo của các ngân hàng chủ yếu là các tài sản tài chính, hàng hóa
nguyên vật liệu, máy móc thiết bị, bất động sản , trong đó tài sản đảm bảo là bất
động sản chiếm tới 62% (945,4 nghìn tỷ đồng). VietinBank, Vietcombank, ACB là
những ngân hàng có tài sản thế chấp bằng bất động sản lớn nhất, trong đó tại ACB
bất động sản chiếm tới 80% tổng tài sản đảm bảo. Ngoài ra, hiện nay giá trị tài sản
đảm bảo của 9 tổ chức này chiếm tới 173% tổng dư nợ, trong khi để đảm bảo an
toàn, các tổ chức tín dụng thường cho vay bằng 70 - 75% giá trị tài sản đảm bảo.

Có thể thấy một lượng vốn lớn đang ứ đọng trong các tòa nhà, lô đất, các
căn hộ chung cư. Lượng nợ xấu có xu hướng giảm dần là do các ngân hàng tăng
cường trích lập dự phòng rủi ro, nhưng tận gốc của khoản nợ vẫn chưa được giải
quyết, khi mà thị trường bất động sản đã đóng băng, giảm giá trong thời gian dài,
dù thỉnh thoảng có các dấu hiệu nhen nhóm nhưng vẫn chưa thấy cơ hội phục hồi.
2. Thực trạng bất động sản
Số liệu từ NHNN đến 31/10/2012 cho thấy, tổng dư nợ bất động sản khoảng
207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011. Trong đó, nợ xấu khoảng
13,5% tổng dư nợ bất động sản tương đương 28.000 tỷ đồng. Dư nợ tín dụng BĐS
của TP Hồ Chí Minh cũng cao hơn Hà Nội, chiếm khoảng 47,8%, Hà Nội khoảng
23,7%. Theo số liệu từ NHNN chi nhánh Tp.HCM, 85.000 tỷ đồng là số dư nợ tín
dụng bất động sản tại Tp.HCM , chiếm khoảng 10,6% trong tổng dư nợ trên địa
bàn. Riêng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản là 66.084 tỷ đồng, cho vay
khác khoảng 18.916 tỉ đồng.
Nhìn lại bức tranh bất động sản 2012, người ta chỉ thấy toàn một màu xám
xịt. Giá nhà giảm từ 15% đến 20%, từ các khu chung cư, biệt thự cao cấp cho tới
các dự án tầm trung, biệt thự liền kề giảm 30% so với năm 2011, căn hộ giảm 15%
so với năm 2011. Khởi đầu là việc giảm giá từ 30-50% của Hoàng Anh Gia Lai với
các dự án ở Quận 7 (TPHCM), The Golden Dynasty (quận Bình Tân), dự án
Ehome 3 Tây Sài Gòn, cao ốc Khang Gia (quận Gò Vấp), làn sóng giảm giá tiếp
tục lan ra Hà Nội, vốn được đánh giá là thị trường “bảo thủ”. Ngoài mức chiết
khấu thông thường từ 5- 10% của các chủ dự án, người mua được nhận ưu đãi lớn
như tặng sổ tiết kiệm, tặng xe, tặng quà… vô cùng hấp dẫn. Đáng kể nhất là “hiện
tượng” Đại Thanh với mức giá chỉ 10 triệu đồng/m2 làm cho thị trường bất động
sản sôi động hẳn lên, đáp ứng nguyện vọng mua nhà của đại bộ phận người dân.
Theo đà đó, một loạt dự án tiếp tục giảm giá. Mandarin Garden của tập đoàn
Hòa Phát cũng được mở bán đợt mới với mức giá giảm khoảng 10 triệu đồng/m2,
dự án Westa (Hà Đông), VP3 Linh Đàm… cũng được chủ đầu tư công bố giảm từ
3 - 5 triệu đồng/m2. Các dự án khác vốn nổi tiếng về neo giá như chung cư Dương
Nội, Golden Land, Golden Palace… cũng lần đầu tiên được chủ đầu tư giảm giá

bán trực tiếp hoặc gián tiếp cho khách hàng. Đối với các phân khúc khác như biệt
thự, nhà liền kề hay đất nền tại Hà Nội cũng không là ngoại lệ. Hiện giá bán đất
nền tại dự án Kim Chung - Di Trạch (Hoài Đức) chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2
thay vì hơn 40 triệu đồng/m2 hồi cuối năm ngoái, dự án Vân Canh, trước đây giá
bán phổ biến ở mức 47-55 triệu đồng/m2, đã bao gồm xây thô, nhưng đến nay, biệt
thự chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2, trong khi liền kề chỉ còn khoảng 25-27 triệu
đồng/m2.
Nguồn: CafeF
Tuy vậy, lượng hàng tồn kho vẫn rất lớn. Theo báo cáo từ Quỹ Dragon
Capital thì con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn ở cả Tp.HCM và
HN, nếu trung bình khoảng 2 tỷ đồng mỗi căn thì số vốn đang chết đứng ở đây
khoảng 140.000 tỉ. Đây mới chỉ dừng lại ở mảng căn hộ, còn biệt thự, liền kề chưa
tính đến. Cũng nói đến con số về hàng tồn kho, CBRE Việt Nam lại đưa ra có phần
khiêm tốn hơn. Theo đơn vị này, tính đến nay số căn hộ còn tồn tại HN khoảng
21.000 căn, và Tp.HCM khoảng 18.000 căn. Trung bình mỗi căn hộ có giá trị 2,2
tỷ đồng, như vậy, theo con số này thì số vốn “chôn” trong bất động sản ở mức
khoảng 86.000 tỷ.
Nguồn: CafeF
Còn theo con số thống kê đến hết quý 2 năm 2012 từ 70 DN bất động sản
đang niêm yết trên thị trường chứng khoán, giá trị hàng tồn kho lên đến 72.405 tỷ
đồng tương đương khoảng 3,1 tỷ USD. Có 18/72 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn
kho trên 1.000 tỷ đồng các khu biệt thự, căn hộ liền kề vẫn rất vắng khách đến mua
và xem, dù các dự án được hoàn thành đã lâu, chỉ còn chờ đưa vào sử dụng.
Nguồn: CafeF
Cho đến hết năm 2012, về giá trị giao dịch tại Hà Nội, qua báo cáo của 94
sàn, có 1.833 giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch là 6.198,1 tỷ đồng. Tại
TP Hồ Chí Minh, qua báo cáo của 129 sàn, có 4.015 giao dịch thành công với tổng
giá trị giao dịch là 11.049 tỷ đồng. Trên sàn thành phố Hồ Chí Minh, có 2.900 căn
bán thành công trên thị trường sơ cấp, sàn Hà Nội có vẻ khả quan hơn với 5000

căn bán thành công trên thị trường sơ cấp (Nguồn: CBRE). Như vậy, lượng căn hộ
bán thành công giảm rất nhiều khoảng 60-70% so với những năm trước thường ở
mức trên 12.000 căn ở Hà Nội.
Hầu hết các DN bất động sản hiện nay đều bị thua lỗ, có nhiều DN đứng
trước nguy cơ phá sản vì nợ xấu tăng, nợ vay lớn, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn,
hàng tồn kho lớn không bán được. Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp
hội BĐS Việt Nam, thống kê về các DN niêm yết cho thấy, đến tháng 8/2012 trên
HSX nhóm DN bất động sản đứng thứ 4 về sụt giảm điểm khoảng -9,2% so với
tháng 7 còn trên HNX thì đứng thứ 3 với mức giảm -13,1%.
Xét trong nhóm 12 DN bất động sản niêm yết có kết quả kinh doanh tốt
trong quý 4 năm 2011 thì đến quý 2 năm 2012 hệ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu
(ROE) của các đơn vị này sụt giảm từ 25,2% về còn 7,93%. Ở thời điểm hiện nay,
nhiều DN cũng đã có báo cáo kết quả kinh doanh quý 3/2012. Một số DN lớn có
kết quả không mấy khả quan, thua lỗ hoặc lãi rất thấp. Chẳng hạn như SJS quý tiếp
tục lỗ do không có nguồn thu, đến hết quý 2 đơn vị này lỗ lũy kế 179 tỉ. Hay như
PVX lỗ lũy kế 9 tháng lên đến 546 tỉ đồng, NTL chỉ đạt 7,4 tỉ đồng lợi nhuận sau
thuế trong quý 3, SHN lỗ hơn 24 tỉ đồng trong quý 3 nâng tổng số lỗ lên 235 tỉ,
MCG cả 9 tháng chỉ lãi 3,5 tỉ đồng…
Năm 2012, tổng số các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BĐS dừng
hoạt động hoặc giải thể là 2.637 doanh nghiệp, trong đó có 2.110 doanh nghiệp xây
dựng, 527 doanh nghiệp kinh doanh BĐS. So với năm 2011, tỷ lệ doanh nghiệp
xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, doanh nghiệp kinh doanh BĐS giải
thể tăng 24,1%. Số liệu sơ bộ tính đến 31/12/2012, tổng số doanh nghiệp xây dựng
và kinh doanh BĐS có lãi là 37.197 doanh nghiệp (tăng hơn 10% so với năm 2011
là 33.362 doanh nghiệp), số doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ là 17.000 doanh
nghiệp (cũng tăng hơn 9% so với năm 2011 là 14.998 doanh nghiệp).
Kinh tế suy thoái, l ạm phát tăng cao khiến cầu về hàng hóa dịch vụ giảm
mạnh. Trong khi các mặt hàng tiêu dùng còn đang khốn đốn thì việc người dân bỏ
ra một khoản tiền lớn để mua nhà, đất là điều “không tưởng”. Nói như ông Nguyễn
Thế Vinh, Chủ tịch HĐQT công ty Bất động sản Gia Vinh: “Để người dân có thể

mạnh tay chi tiền mua nhà trong thời gian tới, giá bán phải giảm thêm ít nhất là
20%”.
Các dự án đã hoàn thành không thể bán, còn những dự án chưa được xây
dựng thì không thể tiếp tục. Hình ảnh các khu đất bỏ hoang, cỏ dại mọc đầy không
còn xa lạ. Thành phố Hà Nội đã mạnh tay thu hồi tới 8,2 triệu m2 đất bỏ hoang của
hàng loạt doanh nghiệp. Nguyên nhân vì đâu, có lẽ chính là thiếu vốn. Nợ xấu kéo
dài khiến các doanh nghiệp đều vào “danh sách đen” của ngân hàng. Để vay được
khoản tiền mới tiếp tục kinh doanh, họ phải trả hết nợ cũ hoặc đưa thêm tài sản thế
chấp. Nhưng nhà chưa được bán, chưa có lợi nhuận, bất động sản giảm mạnh khiến
chẳng ngân hàng nào dám mạo hiểm đưa tiền cho một khoản vay có tính thanh
khoản thấp như vậy. Một vòng luẩn quẩn kéo dài không biết bao giờ mới chấm
dứt?
III. Mối quan hệ giữa nợ xấu ngân hàng và bất động sản.
Người ta ví mối quan hệ giữa Ngân hàng và bất động sản như là mối quan hệ
giữa “Con gà và quả trứng”. Mối quan hệ này không chỉ là mối quan hệ một chiều
mà tạo thành một vòng tuần hoàn không có điểm đầu, cũng không có điểm cuối.
Trong mối quan hệ đó, Ngân hàng là nhân tố quan trọng đối với việc “Phá băng”
Bất động sản, còn Bất động sản là một đối tác khổng lồ của Ngân hàng. Có thể nói,
việc Ngân hàng cứu thị trường Bất động sản đang đóng băng là việc Ngân hàng tự
cứu mình.
 Ngân hàng - vai trò “phá băng” cho BĐS
Trong kinh doanh bất động sản, mối quan hệ chủ đầu tư - ngân hàng - người
mua là mối quan hệ chặt chẽ không tách rời.
Nguồn vốn lớn nhất cho thị trường bất động sản từ trước đến nay là từ huy
động của người mua, nhưng hiện đang bị tắc nghẽn vì tâm lý chờ đợi giá bất động
sản giảm thêm. Vì vậy, thị trường đang rất cần một “cú huých” từ chính sách và từ
các tổ chức tín dụng để tạo đà khơi thông nguồn vốn. Tỷ lệ nguồn vốn vay để đầu
tư vào bất động sản từ hệ thống ngân hàng tại khu vực Hà Nội là 40%, còn huy
động từ người mua chiếm tới 60%. Ngược lại, tại TP. HCM, tỷ lệ vay từ ngân hàng
chiếm tới 80%, còn huy động từ người mua chỉ chiếm 20%. Dù chiếm tỷ lệ nào đi

nữa thì nguồn vốn huy động từ người mua cũng là rất lớn và đóng vai trò quyết
định cho tính thanh khoản của thị trường.
Thêm vào đó, từ trước đến nay, nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại
chủ yếu là vốn ngắn hạn, nhưng lại cho vay đầu tư bất động sản là nhu cầu trung và
dài hạn, nên rất rủi ro. Chính vì vậy, khi thị trường bất động sản gặp khó, thì để
tránh rủi ro, ngân hàng sẽ hạn chế vốn vào lĩnh vực này cũng là điều dễ hiểu.
Trong khi đó, người dân chưa có niềm tin vào sự phục hồi của thị trường bất động
sản trong ngắn hạn, nên không tham gia đầu tư, khiến thị trường này càng kém
thanh khoản.
Hiện nay, động thái giảm lãi suất huy động tiền gửi vừa qua cũng như cam
kết của lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước về tiếp tục giảm lãi suất huy động sẽ có tác
động tích cực đến thanh khoản của thị trường bất động sản.Lãi suất cho vay đã
giảm về còn khoảng 10-15%/năm, cộng với áp lực kiềm chế tăng trưởng tín dụng
cho bất động sản giảm xuống, các ngân hàng thương mại cũng đang tái cơ cấu để
giảm chi phí trung gian và tăng hiệu quả hoạt động, là những tác nhân thuận lợi
cho thanh khoản của thị trường bất động sản.
Như vậy, bất kỳ động thái nào của hệ thống ngân hàng thương mại cũng sẽ
có tác động mạnh đến thị trường bất động sản dù trực tiếp hay gián tiếp.
 Bất động sản - đối tác và con nợ lớn nhất của Ngân hàng
Ngành Bất động sản liên quan tới rất nhiều ngành khác: xi măng, luyện kim,
vật liệu xây dựng, vật liệu hoàn thiện , đặc biệt, thời gian trước, là ngành có tỷ
suất sinh lời cao do đi cùng với mức tăng khủng - gấp 2 - 3 lần về giá nhà đất năm
2008. Vì vậy, là ngành được các Ngân hàng cho vay nhiều, mà cũng phải nói rằng,
vốn để xây dựng, chẳng hạn: một chung cư là rất lớn, doanh nghiệp ở VN chưa đủ
tầm, nên chỉ khoảng 10% - 30% là vốn tự có, 30 - 50% vay ngân hàng, còn lại là
huy động từ người mua nhà.
Mặt khác, trước thực tế lạm phát hiện nay, Ngân hàng nhà nước siết chặt tín
dụng phi sản xuất, tính đến tháng 9 năm 2012, tín dụng “phi sản xuất” giảm 1,1%;
chiếm tỷ trọng 14,21% trong tổng dư nợ, giảm 0,49% so với tỷ trọng 14,7% của
cuối năm 2011

Tổng quan lại, Ngân hàng cho vay bất động sản rất nhiều, nhưng lại bị ép
phải thu hẹp bất động sản, chẳng khác nào người vừa đi xe đạp vừa bóp phanh, rất
có hại.
Nếu ngành bất động sản chết thì ảnh hưởng tới đặc biệt là ngành Ngân hàng
và các ngành phụ trợ . Đây sẽ là một sự đổ vỡ hệ thống.
Ngoài ra, lãi suất từ đầu năm đến nay với các khoản vay cho bất động sản,
đặc biệt là đầu tư bất động sản, khá cao (không dưới 17%/năm). Thậm chí phần
nhiều các công ty bất động sản vẫn chịu lãi suất trên 20%. Điều này cắt giảm lợi
nhuận của công ty đáng kể, đặc biệt khi dự án đã xong mà công ty không thể bán
nổi hàng và trả nợ vay thì mức độ chi phí tiền lãi tăng lên.
Ta thấy một vòng luẩn quẩn: Ngân hàng khó thu hồi nợ đúng hạn, ép các
công ty phải bán phá giá để thu hồi nợ, tạo ra áp lực xoáy tiêu cực giữa Ngân hàng
- cty bất động sản - nhà đầu tư: Khó bán hàng - khó trả nợ - bán giá thấp - tạo mặt
bằng định giá mới - ép bán hàng rẻ hoặc bỏ thêm tài sản đảm bảo - cạnh tranh tăng
- tiếp tục hạ giá quan hệ giữa nợ xấu ngân hàng và bất động sản.
IV. Giải pháp
Không ít giải pháp “giải cứu” thị trường Bất động sản được đưa ra nhưng
đến nay vẫn chỉ dừng lại ở sự hô hào hoặc mới chỉ là những lời hứa. Có thể thấy
trong thời gian qua thị trường, Bất động ản đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực của
các ngân hàng từ việc ưu tiên nguồn vốn nhất định dành cho khách hàng vay mua
nhà tới việc tung ra các gói kích cầu bằng những chương trình ưu đãi lãi suất…
Nhưng nếu chỉ dừng lại ở một vài đơn vị mà không có sự thẩm thấu lan tỏa tạo ra
hiệu ứng khuếch tán cho thị trường cũng chỉ như muối bỏ bể. Nhìn vào thị trường
BĐS hiện nay vẫn chưa có dấu hiệu ấm lên và chưa có điểm sáng nào trở thành
“cứu cánh” thực sự vực dậy thị trường. Giải cứu thị trường Bất động ản là rất cần
thiết nhưng lời giải cứu thế nào vẫn còn là ẩn số.
Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là việc giải quyết nợ xấu. Hiện tại ở Việt
Nam, không chỉ các ngân hàng mà hàng ngàn doanh nghiệp cũng phải chịu đựng
tình trạng nợ xấu. Không thể thu tiền về, không vay được từ ngân hàng vì lãi suất
quá cao, thủ tục cầu kỳ, người dân thấy lạm phát cao, thu nhập thực tế giảm nên

cũng giảm tiêu dùng. Điều này dẫn đến toàn bộ nền kinh tế “ôm nhau chết chìm”.
Nỡ xấu khó giải quyết, trước hết là vì đâu? Trước hết là chưa có một con số
cụ thể về nợ xấu. Nguồn tin chính thức nhất là số liệu do NHNN công bố dựa trên
việc tổng hợp số liệu báo cáo của từng tổ chức tín dụng. Con số này vào ngày
7/7/2012 là 4,47%, tiếp theo là những con số cao hơn cũng của NHNN (8,6% từ
Thanh tra NHNN và 10% từ Thống đốc NHNN trước Quốc hội), và sau đó là
11,8% từ Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia. Ngoài ra, còn có số cao nhất là hơn
13% do Fitch công bố, sử dụng số liệu tài chính của tổ chức tín dụng Việt Nam
nhưng phân loại nợ theo chuẩn mực kế toán quốc tế thay vì chuẩn mực kế toán
Việt Nam.
Sự không đồng nhất về số liệu được luận giải là do các tiêu chí phân loại nợ
xấu khác nhau giữa NHNN (cơ quan giám sát nhận báo cáo) và các ngân hàng
thương mại (các cơ quan báo cáo). Các ngân hàng này cố ý khai giảm nợ xấu để
tránh phải lập dự phòng rủi ro cao làm giảm số lợi nhuận báo cáo.
Nguyên nhân căn bản nữa, là việc duy trì lãi suất huy động trần từ quá lâu.
Các ngân hàng thương mại cho các con số báo cáo để tuân theo qui luật lãi suất
trần khác với các con số thực về nhiều mức lãi suất thỏa thuận cao hơn. Hơn nữa,
các ngân hàng còn áp dụng hình thức cho vay ngầm để tránh giới hạn về tín dụng.
Ngoài ra, đảo nợ khá thông dụng ở một số ngân hàng Việt Nam. Khi tiền lãi không
trả được của một số khách hàng lớn được thay bằng một “dòng nợ mới” trong sổ
sách của cả 2 bên. Đây là điều hết sức rủi ro khi khủng hoảng ngân hàng bùng nổ
vì các lợi nhuận “khủng” có được trên sổ sách chưa chắc đã là lợi nhuận thực. Do
đó, nợ xấu cũng không báo cáo đúng vì phải báo cáo theo sổ sách đã công bố với
NHNN. Và cũng vì thế, báo cáo về thực trạng nợ xấu của ngành ngân hàng có
nhiều con số như đã nói trên.
Thêm vào đó, tình trạng tài chính không minh bạch còn dễ dẫn đến các rủi ro
đạo đức của hệ thống ngân hàng hay hệ lụy vỡ nợ, mất khả năng chi trả. Do vướng
trần lãi suất của NHNN, buộc các ngân hàng phải lách bằng cách đưa ra 2 sổ sách.
Có thể thấy, tìm kiếm giải pháp nhằm chặn đà tăng của nợ xấu, giảm thiểu
tác động bất lợi của nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng và nền kinh tế phải bắt đầu

từ chính các ngân hàng, đồng thời không xem nhẹ nguyên nhân từ chính sách điều
hành chung.
Trước hết, cần siết chặt các nguyên tắc quản trị rủi ro của hệ thống ngân
hàng, không kể đó là ngân hàng ở quy mô nào. Đây là nguyên nhân gốc và căn bản
khiến cho tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi tăng cao. Thực tế cho thấy, các ngân hàng
thương mại đã bước đầu tăng cường đầu tư cho công tác quản trị rủi ro, nhưng kết
quả đạt được còn khiêm tốn.
Thứ hai là, phải ngăn chặn từ gốc các nguyên nhân khiến cho các chuẩn mực
quản trị rủi ro bị xem nhẹ hoặc cố tình bỏ qua. Những trường hợp ngân hàng phân
phối lượng vốn lớn cho các doanh nghiệp được xem như “sân sau” là một ví dụ.
Rất khó để kiểm chứng mức độ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc về quản trị rủi
ro khi ngân hàng và doanh nghiệp như “người một nhà”. Các “rủi ro đạo đức” khác
trong hoạt động kinh doanh ngân hàng cũng được nhắc tới nhiều trong thời gian
qua.
Một trong những nguyên nhân khiến nợ xấu tăng cao là do các ngân hàng
tăng trưởng quá nóng nhằm đảm bảo hiệu quả lợi nhuận trước áp lực tăng vốn. Do
đó, để đảm bảo an toàn hệ thống, một mặt Ngân hàng Nhà nước cần quyết liệt
khống chế mức tăng trưởng tín dụng ở mức 15% như Thủ tướng Chính phủ vừa chỉ
đạo, đồng thời đẩy mạnh thanh kiểm tra những tổ chức tín dụng có mức tăng
trưởng quá nóng, có dấu hiệu yếu thanh khoản, chạy đua lãi suất.
Trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay, việc rà soát, bóc tách các đối
tượng khó khăn, có nhu cầu và năng lực sử dụng vốn thực sự để các khoản vay đến
đúng đối tượng và đạt hiệu quả là rất cần thiết. Ngược lại, cần kịp thời xử lý các dự
án lớn nhưng triển khai kém hiệu quả, kéo dài, gây tồn đọng vốn, thậm chí lâm vào
tình trạng không trả được nợ.
Nhà nước đã khởi động quá trình mua lại nợ cho các công ty. Nhưng tiếc
rằng số lượng nợ xấu quá lớn, không 1 công ty nào có thể thoải mái chi trả cho các
khoản nợ này. Chính vì vậy, các công ty mua nợ luôn luôn tìm mọi cách ép giá
khách hàng: Một là bán nợ xấu đi để thu về tiền mặt ngay lập tức nhưng chỉ bằng
<50% số tiền bị nợ, hai là tự đòi trong vô vọng & khắc khoải chết dần chết

mòn.Kết quả là: Nợ thì vẫn xấu, mà doanh nghiệp thì vẫn chết như thường. Công
ty mua bán nợ chỉ là biện pháp tình thế & áp dụng cho từng trường hợp nhỏ lẻ,
không thể nào vực dậy cả 1 nền kinh tế kiệt quệ được.Chúng ta đang xây nhà từ
nóc!
Làm thế nào để phòng ngừa nợ xấu và hạn chế tác động tiêu cực của nó? Câu trả
lời là Credit Default Swaps (CDS)và Collateralized Debt Obligations (CDO’s).
1. CDS.
Credit Default Swaps (CDS) dịch sát là Hợp đồng hoán đổi nợ xấu, tuy
nhiên về thực chất nó là một dạng bảo hiểm về rủi ro tài sản, cũng như khách hàng
mua bảo hiểm sức khỏe vậy.
Người bán "dịch vụ bảo vệ" thu phí từ người mua "dịch vụ bảo vệ". Trong trường
hợp người mua bị vỡ nợ (thì người bán sẽ trả 1 khoản tiền bồi thường bằng alpha%
mệnh giá ghi trên hợp đồng).
Đây chính là cơ chế các ngân hàng thường xuyên sử dụng để hạn chế rủi ro
trong trường hợp cho vay, cụ thể như sau:
- Ngân hàng cho A vay tiền với lãi suất cố định
- Ngân hàng đi mua bảo hiểm cho khoản cho vay này.
- Tiền lãi A trả định kỳ sẽ đc trích ra 1 phần để trả phí bảo hiểm
- Nếu A không thể trả nợ, công ty bảo hiểm sẽ trả bồi thường cho Ngân
hàng. Ngược lại, công ty bảo hiểm đc giữ lại toàn bộ phí ngân hàng đã nộp làm
doanh thu cho chính mình.
2. CDO's
CDO là sản phẩm tái chứng khoán hóa các loại chứng khoán khác, là giấy
nợ đảm bảo bằng tài sản có thể có nhiều loại, là sản phẩm chứng khoán hóa của
việc đóng gói các loại tài sản có mức độ rủi ro khác nhau, và hướng tới các đối
tượng nhà đầu tư khác nhau. Rủi ro được chia nhỏ ra nhiều mức độ khác nhau theo
mức độ rủi ro tăng dần từ trên xuống dưới: Super senior, Senior, Mezzanime…
Với mỗi một mức độ rủi ro khác nhau thì sẽ có 1 mức giá tương ứng với trái phiếu
phái sinh từ rủi ro đó. Như vậy lúc này, tập hợp các nhà đầu tư đóng vai trò như 1
công ty mua nợ, nhưng họ cạnh tranh chính lẫn nhau trong việc mua các trái phiếu

phái sinh. Chính vì vậy ngân hàng sẽ không lo bị ép giá. Vì vậy, giải pháp được
nhìn thấy rõ nhất là sớm vận hành quy trình “Chứng khoán hóa”.
Đó là giải pháp lâu dài, không thể thực hiện trong 1 sớm 1 chiều. Giải pháp
tạm thời, tuy chỉ có những tác dụng tạm thời, nhưng nó cũng phần nào giúp cải
thiện tình hình. Xử lý nợ xấu phải đi đôi với các biện pháp ngăn ngừa nợ xấu tiếp
tục phát sinh. Nếu chỉ dừng lại ở việc xử lý nợ xấu mà không có giải pháp nâng
cao chất lượng hoạt động, giảm thiểu rủi ro hoạt động của các ngân hàng thì sau
một thời gian, nợ xấu sẽ lại tích lũy và quy mô sẽ ngày càng lớn. Do đó, Nhà nước
nên hỗ trợ xử lý nợ xấu thông qua cơ chế, chính sách như tháo gỡ vướng mắc về
pháp lý liên quan đến xử lý tài sản đảm bảo, mua bán nợ ; hạn chế tối đa sử dụng
nguồn tài chính của Nhà nước để xử lý.
Bên cạnh đó, để thị trường mua bán nợ hoạt động được, đòi hỏi các công ty
quản lý nợ và khai thác tài sản (AMC) của các ngân hàng thương mại phải hoạt
động tích cực hơn và tuân thủ theo nguyên tắc thị trường. Đồng thời khuôn khổ
pháp lý cần quy định rõ luật chơi cho những người tham gia, cách xử lý tài sản
đảm bảo và để thị trường vận hành, bản thân người mua và người bán phải có cơ
chế làm việc với nhau. Nhà nước cũng cần tăng cường năng lực cho Công ty Mua
bán nợ Việt Nam (DATC) để tham gia tích cực vào quá trình xử lý nợ của các tổ
chức tín dụng hiện nay.
Nhìn vào thực tế, thị trường BĐS đang có những nút thắt cần được tháo gỡ.
Hiện nay, cần giải quyết lượng hàng tồn kho khá lớn mà trong đó vẫn đang tồn tại
nghịch lý, cung thì thừa quá nhiều nhưng cầu thì vẫn thiếu. Có thể thấy số lượng
căn hộ hạng sang, cao cấp chiếm phần lớn trong lượng hàng tồn kho của thị trường
nhưng căn hộ trung bình, giá rẻ thì lại quá ít. Đây cũng được coi là mảnh đất tiềm
năng cho các doanh nghiệp cải thiện sự bất động trong giao dịch của thị trường. Cụ
thể, Chính phủ cần đưa ra một thông điệp rõ ràng là sẽ không có một sự giải cứu
nào đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trung cấp và cao cấp mà
hoàn toàn để thị trường quyết định và đào thải. Điều này sẽ buộc các doanh nghiệp
có liên quan phải tính toán sớm hạ giá, giúp phá băng và tạo thanh khoản cho thị
trường. Chính phủ cũng nên sử dụng nguồn lực hạn hẹp cũng như những ưu đãi

chính sách để ưu tiên hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội và nhà ở
thương mại giá thấp, giúp tạo ra hiệu ứng lan tỏa giải quyết tồn kho và giảm nợ
xấu ở các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, cần minh bạch hóa
và giám sát chặt chẽ việc thực thi, kể cả từ phía các cơ quan của Quốc hội, để các
hỗ trợ này được thực hiện một cách hiệu quả và công bằng.