ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO MỤC ĐÍCH CHUYỂN NHƯỢNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHÚC ĐỨC

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO MỤC ĐÍCH
CHUYỂN NHƯỢNG TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHÚC ĐỨC

SVTH : Nguyễn Ngọc Quỳnh Thơ
MSSV : 04135150
LỚP
: DH04TB
NGÀNH : Quản lý thò trường Bất động sản

Tp Hồ Chí Minh tháng 07 năm 2008


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN NGỌC QUỲNH THƠ

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO MỤC ĐÍCH
CHUYỂN NHƯỢNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHÚC ĐỨC

Giáo viên hướng dẫn: Trần Thị Việt Hòa
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên, ngày…..tháng…..năm 2008


LỜI CÁM ƠN
Con xin gởi lòng biết ơn và kính trọng đến cha mẹ, gia đình đã nuôi
dưỡng, dạy bảo, luôn động viên và giúp cho con có được ngày hôm nay.
Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu, quý thầy cô trường Đại
học Nông Lâm đã tạo điều kiện học tập thuận lợi cho em trong suốt 4 năm
học tập tại trường.
Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến các thầy cô khoa Quản lý đất đai
và bất động sản trường Đại học Nông Lâm đã hết lòng dạy dỗ cũng như
tạo điều kiện thuận lợi cho em thực hiện đề tài tốt nghiệp.
Em xin chân thành cám ơn cô Trần Thị Việt Hòa đã tận tình
hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. Xin gởi lời
cảm ơn đến Ban Giám đốc công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Đức
cùng toàn thể các anh chị phòng định giá đã tận tình giúp đỡ em trong quá
trình thực tập và thực hiện đề tài.
Mặc dù đã rất cố gắng, song chắc chắn luận văn còn nhiều thiếu
sót.Em rất mong nhận được sự chỉ bảo thêm của quý thầy cô, các anh chị
và các bạn.
Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn.
TP.Hồ Chí Minh ngày 29 tháng 7 năm 2008
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Ngọc Quỳnh Thơ


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Ngọc Quỳnh Thơ, Khoa Quản lý đất đai và Bất
động sản, trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh
Đề tài : “Định giá bất động sản nhà ở cho mục đích chuyển nhượng tại
công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Đức”
Giáo viên hướng dẫn: Trần Thị Việt Hòa
Khi Việt Nam bắt đầu mở cửa 1990 để hội nhập nền kinh tế thế giới và
chuyển từ nền kinh tế tự cung tự cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của
nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì nền kinh tế Việt Nam bắt đầu tăng
trưởng mạnh đăc biệt là nền kinh tế của thành phố.Trong những năm gần đây, thị
trường bất động sản liên tục xảy ra các đợt sốt giá,do sự tăng giá của hoạt động đầu
cơ gây ra khiến cho giá bất động sản cao gấp nhiều lần so với giá thực tế.Bên cạnh
đó các thông tin còn thiếu minh bạch gây hậu quả không tốt về mặt kinh tế xã
hội.Điều này đã không chỉ gây thất thu thuế cho nhà nước mà còn hạn chế số lượng
giao dịch thành công trên thị trường.
Trước tình hình thị trường bất động sản biến động như trên thì ngành định
giá ra đời từ nhu cầu về tư vấn giá đất của xã hội, đây là một nhu cầu cần thiết đối
với nhà nước cũng như cá nhân.Ngành định giá ngày càng được sự quan tâm của
nhà nước và toàn xã hội,do đó dịch vụ định giá đang dần được hoàn thiện hơn nhằm
đóng góp to lớn vào sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản,thúc đẩy sự
tăng trưởng cho nền kinh tế
Đề tài này được thực hiện với mục tiêu là ước tính giá trị của bất động sản
nhằm mục đích mua bán dựa trên viêc thu thập thông tin thị trường và phân tích các
thông số khác nhau giữa bất động sản định giá và bất động sản so sánh,đồng thời kì
vọng xây dựng được hệ số tính giá đất giữa mặt tiền và các vị trí hẻm trên tuyến
đường Huỳnh Văn Bánh.
Bằng các phương pháp điều tra, phân tích và tổng hợp các thông tin thu thập
từ mẫu phiếu thu thập thông tin nhà ở, đề tài đã ứng dụng những lý thuyết về định
giá cũng như sử dụng các kỹ thuật để xác định giá trị bất động sản một cách khách
quan, phản ánh thực tế các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong tình hình
thị trường bất động sản hiện nay.

Tuy nhiên, định giá bất động sản ở nước ta còn là một lĩnh vực khá mới mẻ,
hành lang pháp lý về định giá chưa được hòan thiện, việc vận dụng cơ sở lý luận
vào thực tiễn còn nhiều bất cập nên đề tài còn gặp phải một số hạn chế nhất định


MỤC LỤC
Tiêu đề

Trang

Đặt vấn đề ................................................................................................................1
Phần 1:TỔNG QUAN.............................................................................................3
I.1Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu....................................................................3
I.1.1 Bất động sản .................................................................................................3
I.1.1.1 Khái niệm bất động sản ..........................................................................3
I.1.1.2 Phân loại bất động sản............................................................................3
I.1.1.3 Thuộc tính bất động sản .........................................................................4
I.1.1.4 Đặc trưng bất động sản...........................................................................5
I.1.1.5 Cung bất động sản ..................................................................................5
I.1.1.6 Cầu bất động sản ....................................................................................5
I.1.2 Giá trị và giá cả bất động sản .......................................................................6
I.1.2.1 Giá trị.......................................................................................................6
I.1.2.2 Giá cả.......................................................................................................9
I.1.3 Thị trường bất động sản ...............................................................................9
I.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản ..........................................................9
I.1.3.2 Phân loại thị trường bất động sản..........................................................10
I.1.3.3 Đặc trưng của thị trường bất động sản ..................................................10
I.1.3.4 Vai trò của thị trường bất động sản .......................................................12
I.1.4 Định giá bất động sản ..................................................................................15
I.1.4.1 Khái niệm định giá bất động sản ...........................................................15

I.1.4.2 Các nguyên tắc định giá ........................................................................15
I.1.4.3 Chức năng nhiệm vụ của định giá .........................................................16
I.1.4.4 Mục đích của việc định giá đối với bất động sản ..................................17
I.1.4.5 Các phương pháp định giá.....................................................................17
I.2 Một số kết quả nghiên cứu trước.......................................................................23
I.2.1 Bảng giá đất tại tỉnh Bình Dương TP HCM................................................23
I.2.2 Bảng giá đất tại TPHCM .............................................................................24
I.3 Hoạt động định giá tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Đức............25
I.3.1 Giới thiệu sơ lược địa bàn ...........................................................................25
I.3.2 Các quy định về hoạt động định giá ...........................................................27
I.3.3 Hoạt động định giá tại công ty ....................................................................28
I.4 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ..............................................................34
I.4.1 Nội dung nghiên cứu ..................................................................................34
I.4.2 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................34
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................... 36


II.1.Bất động sản định giá .......................................................................................36
II.1.1 Mô tả bất động sản ....................................................................................36
II.1.1.1 Mô tả về đất.....................................................................................36
II.1.1.2 Mô tả tài sản trên đất.......................................................................36
II.1.2 Các yếu tố liên quan đến bất động sản định giá........................................37
II.1.3 Mục đích định giá......................................................................................37
II.1.4 Thời hạn có giá trị về mặt ước tính ...........................................................37
II.2 Phân tích thông tin thị trường khu vực.............................................................37
II.2.1 Khái quát về tuyến đường Huỳnh Văn Bánh ............................................37
II.2.2 Hoạt động giao dịch và giá cả thị trường ..................................................38
II.3.Phân tích bất động sản định giá và bất động sản so sánh.................................41
II.3.1 Phân tích định tính.....................................................................................41
II.3.2 Phân tích định lượng .................................................................................41

II.3.2.1 Điều chỉnh chỉ tiêu khác nhau giữa bất động sản định giá và các bất
động sản so sánh .....................................................................................................41
.....................................................................................................................................
II.3.2.2 Điều chỉnh yếu tố vị trí giữa bất đông sản định giá và bất động sản so
sánh
.................................................................................................................................44
II.3.3 Kết quả điều chỉnh.....................................................................................44
II.4. Phương pháp định giá......................................................................................45
II.5 Xác định giá trị ước tính...................................................................................49
II.6 Nhận xét về hoạt động định giá tại công ty......................................................49
II.6.1 Đặc điểm thị trường ..................................................................................49
II.6.2 Phương pháp và cách tiếp cận thông tin ...................................................49
II.6.3 Phương pháp định giá................................................................................49
II.6.4 Công tác xây dựng và lưu trữ thông tin ....................................................49
II.6.5 Thuận lợi và khó khăn...............................................................................49
Kết luận..................................................................................................................50


ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay tuy mới được hình thành nhưng
là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường. Tại hội thảo “Phát triển thị
trường bất động sản”, theo ông Gordon Davis-Điều hành quốc tế NAR, lĩnh vực bất
động sản chiếm tới 20% GDP, do đây là sinh kế, tài sản lớn của đại bộ phận dân
chúng đồng thời kéo theo sự phát triển của hàng loạt ngành công nghiệp lớn (sắt
thép, xi măng...).Ông đã nhấn mạnh thị trường bất động sản có tác động rất lớn đến
nền kinh tế xã hội của mọi quốc gia.Vì thế, nếu như thị trường bất động sản phát
triển mạnh thì sẽ dẫn theo nhiều giao dịch bất động sản như mua bán,cho thuê bất
động sản, thậm chí sẽ thu hút được nhiều đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn phát
triển kinh tế trong nước.Thực tế thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

cho thấy hai “cơn sốt” vào 1994 và 2001 và cơn sốt thứ ba là cuối 2007 đầu 2008 đã
đẩy bất động sản tăng đến mức kỉ lục trong một thời gian ngắn nhất,đó là các bất
động sản thuộc dự án xây dựng các khu đô thị mới,căn hộ và đất nền đã tăng 50300% so với năm cuối 2006.
Trong thị trường bất động sản thì những người bán luôn cạnh tranh với nhau
để thu hút người mua về phía họ,do vậy người mua cũng phải đối phó với sự lựa
chọn.Để đi đến quyết định có lợi nhất, người mua sẽ so sánh để mua bất động sản
đem lại cho họ lợi ích nhiều nhất so với giá cả phải trả tức là họ tìm kiếm giá trị cho
đồng tiền,còn người bán sẽ phải bán ở một mức giá hợp lý, phù hợp với giá trị trên
thị trường.Nhưng trên thực tế khi giao dịch các bất động sản hầu hết các chủ sở hữu
nhà và đất không định giá được bất động sản của họ bởi hàng loạt các yếu tố liên
quan như vị trí,cơ sở hạ tầng,tình trạng pháp lý,quy hoạch….và họ không xác định
được hệ số điều chỉnh sự khác nhau giữa các bất động sản.Thêm vào nữa,các chủ sở
hữu tương lai cũng cần ước tính số tiền mà họ muốn đầu tư vào bất động sản và
những kì vọng mà mà họ muốn đạt được từ những bất động sản đó.Vì những lý do
nêu trên,ngành định giá ra đời do nhu cầu về tư vấn giá đất của xã hội xuất phát từ
thực tế của cuộc sống và nhanh chóng trở thành một khâu đóng vai trò then chốt
trong quá trình xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh. Do đó ở các nước phát
triển cũng như đang phát triển,công tác định giá đã được hình thành một cách tương
đối hoàn chỉnh như văn phòng định giá ở AUSTRALIA (AVO),hiệp hội định giá tài
sản ở Trung Quốc (CAS), khu vực Đông Nam Á có hiệp hội thẩm định giá
ASEAN(AVA).
Định giá bất động sản là một họat động khoa học để xác định giá trị bất động
sản nhằm môt mục đích nào đó,qua đó giúp người sử dụng hay sở hữu tài sản đưa ra
quyết định hợp lý khi muốn thực hiện các quyền của họ.Chính vì vậy họat động
định giá đóng vai trò rất quan trọng trong đời sống,nó phản ánh một cách khách
quan giá trị của bất động sản nhưng có khoa học nhằm đem lại hiệu quả cao nhất
cho người sử dụng.
Trước các vấn đề nêu trên tôi đã thực hiện đề tài “Định giá bất động sản nhà ở
cho mục đích chuyển nhượng tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Đức”

Mục tiêu nghiên cứu
 Tìm hiểu hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất
động sản Phúc Đức
 Ứng dụng lý thuyết định giá vào thực tế để xác định giá trị bất động sản
cụ thể cho mục đích mua bán
 Từ đó rút ra những đánh giá nhận xét về hoạt động định giá nhà ở nhằm
mục đích mua bán tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Đức
Đối tượng nghiên cứu
 Giá trị thị trường của bất động sản nghiên cứu
 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của bất động sản định giá
Phạm vi nghiên cứu
Giới hạn về loại bất động sản định giá: bất động sản được khảo sát là nhà phố
được định giá nhằm mục đích mua bán.Giá trị bất động sản định giá được khảo sát
trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh,quá trình thực hiện đề tài tại
công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Đức

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1 Bất động sản
I.1.1.1 Khái niệm:
Hiện nay có rất nhiều quan niệm về bất động sản
Theo Bloomberg_com Finacial Glossary “Bất động sản là một phần đất đai và tất
cả tài sản vật chất gắn liền với đất”
Theo Mc Kenzie and Betts,1996, “Bất động sản bao gồm đất đai , tài sản gắn liền
với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định
bởi pháp luật”
Vì vậy, có thể nhìn nhận bất động sản dưới 2 góc độ:
 Dưới góc độ nhà Quản lí đất đai: Bất động sản là tài sản không di dời được,

như là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Những vật thể
đất đai tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ thay đổi khi tách rời khỏi
đất đai và phải mất khá nhiều thời gian và chi phí.
 Dưới góc độ pháp lý:“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao
gồm:
 Đất đai


 Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó
 Các tài sản khác gắn liền với đất
 Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
(Theo điều 181 Bộ luật dân sự)
I.1.1.2/ Phân loại bất động sản
Bất động sản được phân chia thành nhiều loại, với những đặc điểm và yêu cầu sử
dụng rất khác nhau.Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc
điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc
xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình
hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất
động sản có thể phân thành 3 nhóm:bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản
không đầu tư xây dựng và bất đông sản đặc biệt.
 Bất động sản có đầu tư xây dựng
Bao gồm:bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương
mại-dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),bất động sản
được xây dựng làm trụ sở làm việc v.v..Trong ba nhóm bất động sản thì nhóm bất
động sản có đầu tư xây dựng chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động
rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô
thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm đa số các giao
dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như trên thế giới.

 Bất động sản không đầu tư xây dựng:
Bất động sản thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu
sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất
làm muối, đất hiếm v.v..
 Bất động sản đặc biệt
Là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa
vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của nhóm này
là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia bất động sản theo 3 nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm
cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với
thị trường bất động sản
I.1.1.3/ Thuộc tính của bất động sản
+ Tính bất động
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán cho người
khác nhưng họ chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản
đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Điều này có ý nghĩa
quan trọng là giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và
mang tính chất địa phương.
+ Tính không đồng nhất


Thông thường ít có 2 bất động sản nào có đặc điểm hoàn toàn giống hệt
nhau, dù 2 bất động sản đó có nằm kề nhau nhưng còn phụ thuộc vào các đặc điểm
khác như: tâm lý chủ nhà, cách trang trí của chủ nhà, ... nên ta khó có thể tìm kiếm
được hai tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy
giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
+ Tính khan hiếm
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá
đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
+ Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

Bất động sản, đặc biệt là đất đai, có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài
do đất đai không thể tự nhiên mất đi, làm cho bất động sản có giá trị ngày càng cao.
+ Tính sở hữu chung:
Luật đất đai 1993 quy định : đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý .Đây là điểm mấu chốt quan trọng trong việc quy định quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Việt Nam khác với các nước khác trên thế giới
I.1.1.4/ Đặc trưng của bất động sản
+ Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện ở các
mặt sau:
 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định
 Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về
mặt qui hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:
 Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất
công nghịêp, bến bãi hoặc nhà ở... được thể hiện trong quy hoạch phát
triển của địa phương trong từng thời kỳ. Do vậy thông thường là không
thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch.
 Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo
tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
+ Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán
bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch
thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch
cao.
+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi
nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
+ Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ

Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính
trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý


chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu
sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước.
I.1.1.5/Cung bất động sản
Cung bất động sản là số lượng bất động sản mà người sản xuất muốn bán và
có khả năng bán tại các mức giá khác nhau trong khoảng thời gian nhất định(các
yếu tố khác không đổi).Cung thị trường là tổng hợp các cung cá nhân
Cung của thị trường bất động sản diễn biến có phần khác so với cung trong
thị trường hàng hóa thông thường vì tổng cung đất đai nói chung là một đường
không co giãn vì tổng diện tích đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không
đổi.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận
chiều với nhân tố giá cả. Đối với cung hàng hóa về bất động sản lại không hoàn
toàn diễn ra như vậy. Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà
đất nói chung là rất nhỏ.Bởi vì, số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất
ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của chính phủ.Giá nhà đất
tăng lên nhưng cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập
bất động sản đòi hỏi vốn lớn và cần nhiều thời gian do đó lượng cung nhà đất đưa
vào thị trường cũng bị hạn chế.
I.1.1.6/Cầu bất động sản
Cầu bất động sản là số lượng bất động sản mà người tiêu dùng muốn mua và
có khả năng mua tại các mức giá khác nhau trong khoảng thời gian nhất định(Các
yếu tố khác không đổi)
Số lượng bất động sản được cầu trong khoảng thời gian đã cho tăng lên khi
giá của bất động sản giảm xuống và ngược lại 1 .Các nhân tố tác động đến cầu bất
động sản:giá nhà,thị hiếu nhà ở,kết cấu hạ tầng,dân số,… Tuy nhiên trong các bối
cảnh khác nhau thì sự hiện diện của các nhân tố trên là không đồng nhất,có thể xuất

hiện thêm nhiều nhân tố khác
Tuy nhiên,trên thực tế cầu nhà đất luôn có xu hướng tăng, nhưng cũng có đôi
khi cũng chững lại (chẳng hạn như tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản
trong thời gian qua)
I.1.2 Giá trị và giá cả bất động sản
I.1.2.1 Giá trị
Hàng hóa nói trong khoa học chính trị - kinh tế học là sản phẩm do con
người tạo ra có giá trị và giá trị sử dụng.Giá trị của hàng hóa được xác định bằng
lao động xã hội (lao động vật hóa và lao động sống) đã bỏ ra để sản xuất hàng hóa
đó.Còn đất đai không phải là hàng hóa.Đất đai trong tự nhiên không gắn với lao
động xã hội,lao động xã hội chỉ có thể tác động (khai thác) để đất đai từ trạng thái
chưa sử dụng được sang trạng thái vào các mục đích sử dụng xác định,do vậy đất
đai chuyển từ đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá
trị,hơn nữa khi tham gia vào quá trình chuyển tải giá trị,tự bản thân đất đai có khả
năng sinh lợi (tức là có khả năng sinh ra giá trị)

1

PSS TSKH Lê Đình Thắng, “Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất”


Đặc trưng của tài sản bất động sản là tính cố định .Tính chất này là cơ sở tiền
đề để tạo nên các đặc tính khác của bất động sản như tính dị biệt, tính khan
hiếm…và đó cũng chính là nhân tố quan trọng tạo nên giá trị của bất động sản.Giá
trị của bất động sản không chỉ có được từ bản thân bất động sản mà một phần lớn có
được từ vị trí cố định của bất động sản đó.Thực tế đã chứng minh hai bất động sản
giống nhau về kích thước,kiến trúc,chức năng…nhưng khác nhau về vị trí thì sẽ có
giá trị khác nhau,hơn thế nữa sẽ là sự chênh lệch rất lớn nếu như vị trí đó không
mang lại mức sử dụng tốt nhất cho chức năng được đặt ra ở bất động sản đó.
 Giá trị định giá bất động sản

a/ Giá trị thị trường của bất động sản
Đối với các nhà định giá bất động sản thì giá trị thị trường mở dưới khái
niệm “người mua thỏa thuận và người bán thỏa thuận”có môt số định nghĩa được
đưa ra như sau:
“Giá trị thị trường mở của một tài sản là số tiền dự kiến có thể trả cho tài sản
từ một người mua được thông tin tốt,có khả năng mong muốn và mua tài sản đó,khi
tài sản đó được chào bán do một người có thông tin tốt và đang mong muốn bán tài
sản đó” 2
“Giá trị thị trường mở là mức giá cao nhất mà việc bán một quyền lợi về tài
sản được hoàn thành một cách vô điều kiện về tiền mặt và được cân nhắc cẩn thẩn
vào ngày định giá”3
Các trường hợp sau đây được coi là các giao dịch không tuân theo nguyên
tắc hình thành giá trị thị trường và giá mua bán đó không được gọi là giá trị thị
trường








Bên mua hoặc bên bán ,hoặc cả hai bên mua và bán bị bắt buộc
Bên mua đồng thời cũng là một bên sở hữu chung của tài sản bán
Các bên mua bán là các thành viên trong cùng một gia đình
Các giao dịch mua bán trong cùng một công ty
Các cuộc mua bán mang tính chất đầu cơ
Các cuộc mua bán diễn ra khi tài sản đang do người thuê chiếm giữ
Các cuộc mua bán tài sản thuộc sở hữu chung

b/ Giá trị phi thị trường của bất động sản :
Theo quyết định 77/2005QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ tài chính về việc
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác như : giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư,
giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá
trị doanh nghiệp, giá tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá
trị để tính thuế...
2

Sách “Tài sản của các bạn,giá trị và thuế 1955” của giáo sư Lin Lan Yuan,trường đại học Quốc gia
Singapore
3
Sách “Tài sản của các bạn,giá trị và thuế 1955” của giáo sư Lin Lan Yuan,trường đại học Quốc gia
Singapore


Tuỳ theo từng mục đích định giá cụ thể, định giá viên có thể sử dụng giá trị
phi thị trường làm cơ sở cho việc định giá. Trong quá trình định giá, định giá viên
phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường của
tài sản cần thẩm định giá

 Các yếu tố ảnh hưởng giá trị bất đông sản
 Nhóm các yếu tố vĩ mô:
+ Chính sách của Nhà nước
Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện
trên các mặt chủ yếu sau:
- Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá
bất động sản trên thị trường.

- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền
sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ...) các chính sách này ảnh hưởng
trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá
bất động sản.
- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu
vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị
trường.
+ Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương
- Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên
ảnh hưởng đến giá bất động sản.
- Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập
quốc dân của quốc gia và địa phương.
- Các yếu tố này gồm sự biến động của: tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình
quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư
+ Cung cầu bất động sản
Cũng giống như bất cứ một hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên
thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu.Trong thị trường hoàn toàn tự do,giá cả của
hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung
cầu.Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao ngược lại cung vượt cầu thì giá cả phải hạ
xuống
 Nhóm các yếu tố vi mô:
+ Chi phí
- Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được
quyền “sở hữu” bất động sản. Thông thường chi phí quyết định giá trị bất động sản.
Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị
trường mà có khi còn có tác dụng ngược lại.Chi phí nói trên là chi phí hình thành, là
chi phí của người bán.
- Bên cạnh đó nhà định giá còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí người muốn sử
dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình. Đây là
chi phí của người mua.

- Sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản trên
thị trường xét về khía cạnh kinh tế - tài chính.
+ Sự hữu dụng
- Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh
hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích.
- Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ
thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn.
- Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một
bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy,
khi định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác
gắn liền với đất.
+ Các yếu tố vật chất :
Vị trí mặt bằng: bao gồm kích thước lô đất ,chiều rộng mặt tiền,hình dạng và các
nét đặc trưng địa lý .Cụ thể là
 Kích thước lô đất phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản
và loại hình bất động sản ,nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của
bất động sản trên thị trường
 Hình dáng lô đất :lô đất có hình dạng méo mó hay tóp hậu thì giá trị kém hơn
lô đất có hình dáng vuông vắn và nở hậu
 Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất:lô đất có chiều rộng mặt tiền lớn thì
có giá trị hơn lô đất có chiều rộng mặt tiền hẹp.Chiều sâu của lô đất quá dài
thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp
Địa điểm: khả năng tiếp cận của bất động sản và môi trường xung quanh
 Bất động sản có tọa lạc gần với trường học ,chợ , địa điểm làm việc,trung
tâm vui chơi giải trí và các phương tiện giao thông công cộng khác hay
không?
 Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị của bất động sản là các đặc
trưng vật chất và kinh tế xã hội như dân cư, trình độ văn hóa ,giao thông…

 Địa thế lô đất có ý nghĩa quan trọng đối với người Phương Đông, những lô
đất có đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn,lô đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị
hơn
Tình trạng pháp lý của bất động sản
Mức độ hoàn chỉnh về pháp lý càng cao thì giá trị càng lớn .Vì vậy nhà thẩm
định cần nắm vững những quy định của nhà nước về nhà và đất ,đặc biệt là các quy
định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất như : Luật đất đai
năm 2003,Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất
Quy hoạch
Xem xét bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh có tương đồng
dạng với nhau về quy hoạch của khu vực không.Thường những bất động sản không
phù hợp với quy hoạch sẽ có giá trị kém
Các công trình xây dựng trên đất
Đây là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí
hình thành tính hữu dụng ,tính thẩm mỹ của bất động sản .Ca622n chú ý xem xét tỉ
mỉ yếu tố này khi định giá


Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường
Đây cũng là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi so sánh giá bán giữa các bất
động sản : thuế,chuyển quyền sử dụng đất ,lệ phí trước bạ, mua bán trả một lần hay
nhiều lần
+ Các yếu tố xã hội và tâm lý
Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác
động đến giá bất động sản trên thị trường.
I.1.2.2 Giá cả
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản,là số tiền thỏa thuận
giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định.Giá cả có thể lớn hơn hay
nhỏ hơn giá trị tài sản .

Đặc biệt trong thị trường bất động sản, giá cả đất đai đóng vai trò rất quan
trọng đồng thời là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế
đất đai, điều chỉnh và giám sát thị trường. Bên cạnh đó, giá đất được xem như là
một công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai trong cơ chế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa, là căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử
dụng đất đối với Nhà nước nhằm giúp cho việc sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao và
tiết kiệm.
I.1.3 Thị trường bất động sản
I.1.3.1Khái niệm
Hiện nay có nhiều khái niệm về thị trường bất động sản :
 Nghĩa hẹp:Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người
mua và người bán tác động qua lại với nhau, để thực hiện việc mua bán bất
động sản thông qua cơ chế giá, chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến
giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động
sản
 Nghĩa rộng:Thị trường bất động sản không chỉ bao gồm các hoạt động liên
quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến
việc tạo lập bất động sản.
Từ những khái niệm nghĩa về thị trường bất động sản ta có thể khái niệm tổng quát
về thị trường bất động sản: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân
sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.”
I.1.3.2/ Phân loại thị trường bất động sản
+ Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông
nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch
và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này chưa
được các nhà định giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin về thị
trường này.
+ Thị trường nhà ở
Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa.

Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:


- Nhà biệt thự: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất khá
rộng từ 150m2-500m2. Giá đất ở nhóm này thường cao do vị trí địa điểm gắn với
môi trường, cảnh quan ưu việt.
- Nhà vườn: Có diện tích trên dưới 1.000 m2 nằm ở các vùng ven đặc biệt là
cạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và chung quanh có thể trồng vườn cây. Loại nhà
này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng ở
quy mô diện tích từ 400 m2-600 m2, đối với những lô đất có quy mô diện tích lớn
chủ yếu được hình thành từ việc chuyển nhượng lại đất sản xuất nông nghiệp, sau
đó cải tạo thành nhà vườn. Đây là thị trường của tầng lớp trung lưu. Đặc biệt là của
lớp cán bộ cao tuổi.
- Nhà phố riêng biệt và phố liên kế: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập
trung bình với quy mô đất từ 40 m2-120 m2 phổ biến từ 60 m2-80 m2, có thể vừa
dùng để ở, vừa dùng để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đường phố.
- Nhà chung cư nhiều tầng: Phục vụ cho những người có thu nhập thấp hoặc
trung bình kém, do diện tích đất của từng căn hộ ít, nhà nước hỗ trợ về chi phí hạ
tầng của khu vực. Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng. Ngày nay loại
nhà này ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong giao dịch bất động sản ở các đô thị lớn..
+ Thị trường nhà xưởng công nghiệp
Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được
quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp
tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ.Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc
chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa.Xu thế
phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản
lý và xử lý ô nhiễm môi trường.
+ Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn,
cao ốc văn phòng
Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc

kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do
khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác.
I.1.3.3/ Đặc trưng của thị trường bất động sản
+ Không có thị trường trung tâm
Hiện nay, không có thị trường bất động sản , thi trường bất động sản chỉ
mang tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán bất động
sản tác động qua lại lẫn nhau.
Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động
sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị
này, hoặc người mua trực tiếp tìm để thương lượng với người bán thông qua lời rao
bán trên báo chí, thường là thông qua người môi giới mặc dù đây là sự giao dịch
kém an toàn.
Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về bất động sản rất khó thu
thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
+ Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở


Đặc tính của đất đai là bất động, không thể tiêu hủy hay chia cắt mang đi, sự
thừa đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất ở nơi khác làm cho thị
trường bất động sản có đặc tính địa phương.
+ Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính
độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường
mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hóa thông thường.
Hơn nữa chính sách Nhà nước về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội của
nước ta hiện nay chưa được phổ biến rộng rãi, đất đai thì ngày càng trở nên khan
hiếm, các giao dịch trên thị trường thường xuyên bị thiếu thông tin, dẫn đến sự cạnh
tranh không hoàn hảo trên thị trường bất động sản.
+ Thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong bất động sản

Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai: đất đai không bao giờ hao
mòn hay mất đi (ở đây ta không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở,...)
và người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác.
Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó khi
xem xét giá cả đất đai không thể chỉ xác định giá cả của nó như như các hàng hóa
thông thường mà phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi
của vốn đầu tư vào đất đai.
+ Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản.
Đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể
phản ứng tăng nhanh như những hàng hóa khác. Đó là do thời gian tạo lập bất động
sản là không ngắn, cần có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục
pháp lí, thiết kế, thi công…
+ Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập
Tính khó xâm nhập của thị trường là do bất động sản là tài sản có giá trị lớn,
do đó yêu cầu người tham gia phải có nguồn vốn lớn. Ngoài ra, thị trường bất động
sản là thị trường đặc biệt, hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị
trường, giá cả biến động lớn, thông tin vừa thiếu vừa không chính xác,…do vậy
muốn tham gia lĩnh vực này yêu cầu cần phải có kiến thức vững vàng, am hiểu luật
pháp, có kinh nghiệm
+ Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của Nhà nước
bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất
động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng. Bất động sản được đăng ký
pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào nhiều loại
giao dịch
+ Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
Đặc điểm này xuất phát từ tính “có giá trị lớn” của bất động sản, hầu như
mọi giao dịch bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn lớn. Đa phần lượng vốn này

được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn
phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản khó mà phát triển tốt
được. Những cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng
của thị trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến các khoản
nợ khó đòi, vì thế có thể làm cho các tổ chức tài chính rơi vào vòng xoáy của cuộc
khủng hoảng
+ Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian
Tính khó thâm nhập của bất động sản thể hiện ở chỗ: Bất động sản là một tài
sản có giá trị lớn, do đó người tham gia phải có nguồn vốn lớn.
Thị trường bất động sản là một thị trường linh động, vừa mang tính chất tự
nhiên vừa mang các đặc tính xã hội, hoạt động theo một quy luật riêng không giống
với các hàng hoá thông thường, sự biến động về giá là rất lớn…do vậy mà một
người muốn tham gia hoạt động trong lĩnh vực này cần có một kiến thức chuyên
môn vững vàng, cần linh hoạt trong quản lý, cũng như phải có kiến thức về pháp
luật bởi đây là một ngành khá nhạy cảm.
I..1.3.4/ Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể như sau:
+ Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất
Thị trường là nơi chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố
quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh bất động sản.
Đồng thời, khi thị trường cung cấp đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản – bất động sản
cũng chính là đáp ứng yếu tố không thể thiếu của quá trình sản xuất xã hội – điều
kiện đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ… góp phần
thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trường bất động sản phát triển còn góp phần tạo
điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và

theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi một địa phương và ở tầm cả một quốc
gia. Sau nữa là, thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất
động sản; tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động
của đời sống kinh tế - xã hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thế
chấp…bất động sản.
Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và
công nghệ tiên tiến, nhằm nâng cao chất lượng bất động sản, nâng cao hiệu quả sử
dụng tài nguyên đất.Ngoài ra còn thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất
kinh doanh, nhất là người có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm
bảo chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh.
+ Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân
Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và
công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt
động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hóa, xã hội, thể thao, giao tiếp của
cộng đồng.Mặt khác, thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng vào sự phát triển


của thị trường hàng hóa, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung
của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người
+ Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội
Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ vị trí
quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị trường bất động sản, mà nhất là thị trường
đất đai ở bất cứ một xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của một quốc
gia. Một khi thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất
đai phù hợp, xã hội ổn định. Một khi thị trường bất động sản không hoạt động hoặc
hoạt động không lành mạnh: đầu cơ, buôn bán đất đai, lũng đoạn giá cả… sẽ tác
động trực tiếp vào mọi hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi vào chính
sách pháp luật… làm cho xã hội thiếu ổn định, vì đất đai, nhà ở và các công trình
khác luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người cũng như các hoạt
động xã hội của con người.

+Thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại.
Thị trường bất động sản thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế quốc
dân, có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng
hóa; do đó, phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng
phát triển các thị trường khác, cũng tức là góp phần mở rộng phát triển thị trường
chung. Vì phát triển thị trường bất động sản cũng đồng thời đòi hỏi một sự nhiều
hơn, tốt hơn của thị trường hàng hóa dịch vụ; một sự cung cấp lao động nhiều hơn,
lao động có kỹ thuật cao… và cả vốn đảm bảo cho thị trường bất động sản cũng
tăng trưởng theo.
Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong
điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị
trường bất động sản nói riêng không còn chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia.
Thị trường bất động sản phát triển vượt ra khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều
kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia các giao dịch bất động sản trên lãnh
thổ mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh
doanh bất động sản và họ cũng có thể cư trú, sinh sống…Đó là cơ sở hình thành
phát triển các quan hệ xã hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết lẫn nhau giữa các nước,
giữa các dân tộc, giữa các cộng đồng… góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại.
+ Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư
cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định
này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của bất
động sản trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư. Thứ hai là, phát triển thị
trường bất động sản được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng khối lượng
hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường; cách thứ hai, mở rộng phạm vi các
quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…
làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng bất động sản nhất định trong giao
dịch làm cho lượng hàng hóa như được tăng lên không bao giờ cạn và do đó tăng
tốc độ chu chuyển vốn. Thứ ba là, khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay
vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của

bất động sản mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu


tư phát triển. Thứ tư là, khi dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà
nước cũng như doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với bất động sản
có sẵn, nhất là đất đai dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước.Đất đai
– bất động sản như là nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác. Thứ năm là,
Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, mà cuối
cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi.
+ Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới
quản lý đất đai, quản lý bất động sản
Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước
tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị
trường bất động sản, các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính ở
thị trường, thông qua thị trường sẽ bộc lộ những không phù hợp thực tiễn của chính
sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai. Vì thế, thông qua thị
trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện
đổi mới công tác quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được
thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, quan hệ xã
hội được thực hiện chủ yếu thông qua thị trường, từ đó mở rộng và phát triển thị
trường bất động sản, khắc phục tình trạng của một thị trường không chính thức (thị
trường ngầm), khắc phục tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai,
khắc phục hiện tượng Nhà nước làm thay đổi thị trường…Cũng thông qua thị
trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản
lý bất động sản:thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sở hữu đất)… hoàn thiện hồ sơ ban đầu về
đất đai, bất động sản là điều kiện trực tiếp làm rõ ranh giới và xác lập từng bất động
sản cụ thể như một hàng hóa cụ thể. Thị trường bất động sản hình thành và phát
triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sỡ hữu bất động
sản (người sử dụng đất), trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chính sách và

hoàn thiện công tác quản lý nhà nước.
**Vị trí của định giá nhà đất trong hệ thống quản lý nhà nước về thị trường
bất động sản
Trong thị trường bất động sản định giá đất đóng vai trò rất quan trọng, là đòn
bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế của đất, điều chỉnh và
giám sát thị trường. Chính vì vậy, một trong những mục tiêu quan trọng của việc
định hướng, điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản là phải xây
dựng một khung pháp lý hoàn chỉnh có khả năng điều chỉnh hiệu quả vấn đề giá đất.
Do đó, công tác định giá là biện pháp quan trọng của Nhà nước nhằm phát
triển thị trường bất động sản.
Định giá là một hoạt động thường xuyên được luật pháp thừa nhận ở nhiều
nước, dưới góc độ quản lý Nhà nước thì định giá là một công cụ quản lý vĩ mô, góp
phần ngăn chặn việc lợi dụng đưa giá trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá thấp so
với thị trường làm thất thoát ngân sách Nhà nước. Đây cũng là một dịch vụ có tính
chuyên nghiệp trong nền kinh tế thị trường.


Định giá bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng
của quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm mục đích đảm bảo các
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, công bằng và ổn định các hình thức
thuế, lệ phí mà người sở hữu bất động sản phải nộp theo qui định của pháp luật.
Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng khung pháp lý trong đó xác định rõ ràng các
loại bất động sản, tài sản thuộc đối tượng phải định giá và phạm vi cần định giá.
I.1.4 Định giá bất động sản
I.1.4.1/ Khái niệm
Khái niệm định giá
Định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của bất động sản bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm xác định rõ trong những điều kiện
của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Theo GS Lim Lan Yuan – Khoa xây dựng và Bất động sản .Đại học Quốc

gia Singapore:“Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến
tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”
Khái niệm thẩm định giá
Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam:“Thẩm định giá là việc đánh giá hay
đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế.”
I.1.4.2/ Các nguyên tắc định giá
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán... Khi nghiên cứu quá trình
hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và
nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố
tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc
cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá.Định giá viên phải
nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của tài sản.
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất :
Bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày định giá có khả
năng tạo ra thu nhập lớn nhất.Không gian đô thị (đất đai và những công trình xây
cất) có xu hướng đặt ở mức độ cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh.
Như vậy, mức sử dụng tốt nhất và cao nhất là mức sử dụng tối đa có thể có của bất
động sản, xem xét về mặt vật chất, luật pháp và tài chính. Mức sử dụng này là điểm
cao nhất đi đến mức sử dụng cao nhất của định giá.
+ Nguyên tắc người bán sẵn sàng bán, người mua sẵn sàng mua.
Nguyên tắc này được hình thành từ một phần của định nghĩa giá trị thị
trường. Giá trị thị trường của một bất động sản là mức giá phù hợp sẽ được 1 người
mua thận trọng sẵn sàng mua nhưng không quá nóng lòng mua, trả cho 1 người bán
thận trọng sẵn sàng bán nhưng không quá nóng lòng bán. Cả hai bên hoàn toàn biết
rõ các điều kiện và điều khoản liên quan đến giao dịch bất động sản.
+ Nguyên tắc thay thế:

Nguyên tắc này dựa trên giả định rằng: một người mua tiềm năng được thông
tin đầy đủ sẽ không bỏ ra một số tiền để mua một bất động sản lớn hơn số tiền mà
người đó bỏ ra để mua một mảnh đất tương tự và xây dựng một công trình trên đó
giống như thế.
+ Nguyên tắc khả năng dự đoán trước:
Giá trị bất động sản tính theo lợi ích tương lai sẽ được những người mua
tương lai dự đoán trước và được hưởng lợi. Do vậy, định giá phải được cả người
mua, người bán cũng như người cho thuê, người đi thuê dự đoán các điều kiện thị
trường tương lai, biết rõ những lợi ích của bất động sản sẽ thuộc về người chủ sở
hữu bất động sản.
+ Nguyên tắc mức sử dụng thống nhất:
Cả đất đai và công trình trên đó cần được đánh giá có cùng một mức sử dụng
dựa trên sự phù hợp và sự đóng góp của bất động sản trong quần thể bất động sản
trong khu vực. Sự phù hợp thể hiện ở sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục
đích đầu tư, giữa giá trị sử dụng của một bất động sản cụ thể trong khu vực và sự
đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh.
+ Nguyên tắc sự đóng góp:
Giá trị của một bộ phận sản xuất hoặc một phần của một bất động sản phụ
thuộc vào việc nếu không có bộ phận hay phần đó thì tổng giá trị bất động sản sẽ
giảm đi bao nhiêu, hay nếu bổ sung bộ phận hay phần đó thì tổng giá trị bất động
sản sẽ tăng lên bao nhiêu; nghĩa là phụ thuộc vào sự đóng góp của bộ phận hay
phần đó vào sức sản xuất nói chung của bất động sản.
+ Nguyên tắc cung – cầu:
Giá trị thị trường của một bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại
của lực lượng cung cầu trên thị trường vào ngày định giá. Trên thị trường, giá cả bất
động sản có xu hướng thay đổi tỷ lệ nghịch với cầu, và tỉ lệ thuận với cung.
+ Nguyên tắc sự hoà hợp:
Giá tối đa sẽ tích tụ vào bất động sản có được 1 mức độ hợp lý về sự đồng

nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng, cần xét đến sự hoà hợp của các luật lệ,
lợi ích kinh tế, tâm lý, môi trường...
+ Nguyên tắc định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định giá:
Định giá bất động sản là định giá cho 1 mục đích nhất định không thể có một
giá bất động sản chung chung, tuỳ theo mục đích cụ thể của việc định giá giá trị của
bất động sản có thể khác nhau, và phương pháp xác định giá cũng có thể khác nhau.
I.1.4.3/ Chức năng-nhiệm vụ của định giá
Định giá bất động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động của
bất động sản.Mở rộng ra trong thực tế có thể coi định giá là trái tim của tất cả các
hoạt động kinh tế, bất động sản bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh
doanh đều chịu tác động bất động sản bởi khái niệm giá trị mà định giá có thể hiểu
một cách đơn giản là xác định giá trị tài sản trên thị trường .
Ngày nay nước ta đang chuyển nền kinh tế từ cơ chế thị trường sang định
hướng xã hội chủ nghĩa dưới sự lãnh đạo của nhà nước .Cơ chế vận hành của nền
kinh tế đã làm phát sinh nhiều dịch vụ mang tính chuyên môn hóa trong đó có dịch


vụ định giá tài sản.Dịch vụ này ngày càng tỏ ra thiết yếu đối với nền kinh tế do nhu
cầu này là một thực tế khách quan không chỉ tập trung ở các cơ quan nhà nước mà
còn là nhu cầu của toàn xã hội
-Đối với nhà nước: công tác định giá góp phần quan trọng vào công tác quản lý và
kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, như: tính thuế, thu tiền sử
dụng đất, thu lệ phí trước bạ, bồi thường thiệt hại, bình ổn giá cả nhà đất trên thị
trường...Theo ông Vũ An Khang – Giám đốc trung tâm tư vấn giá đất Bộ Tài Chính
“Định giá giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý nhà nước nói chung và
quản lý thị trường bất động sản nói riêng”
- Đối với khối tư nhân: Định giá được xem như là một hoạt động hỗ trợ cho sự phát
triển trong quá trình kinh doanh. Thông qua hoạt động này doanh nghiệp có thể biết
được tổng giá trị tài sản của mình trên thị trường tại thời điểm đó để dự báo nguồn
đầu tư tham gia vào các hoạt động kinh doanh khác

- Đối với cá nhân : Định giá giúp cho người bán và người mua hiểu rõ được bản
chất của bất động sản được giao dịch trên thị trường về các đặc điểm kinh tế kỹ
thuật dể họ có thể nắm bắt được giá cả tài sản trên thị trường để có thể mua,bán hay
chuyển nhượng
I.1.4.4/ Mục đích của việc định giá đối với bất động sản
Mục đích của việc định giá bất động sản suy cho cùng trong bất cứ xã hội
nào trước hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của nhà nước:làm căn cứ để thu thuế
và các khoản lệ phí,điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động
trong xã hội thông qua các chính sách tài chính;sau đó nhằm đáp ứng các nhu cầu
của người chủ sở hữu bất động sản,những người có quyền và lợi ích có liên quan
cần biết giá trị thực của bất động sản trong việc thực hiện các quyền chuyển
đổi,chuyển nhượng thừa kế,cho thuê, thế chấp,góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất hoặc giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản...Do bất động sản có nhiều
loại,có loại dùng để ở (nhà ở,đất ở),có loại nhằm vào kinh doanh dịch vụ nhằm thu
lợi nhuận(khách sạn, nhà hàng),có lọai dùng vào làm công sở, trường học...nên mục
đích để định giá bất động sản cũng không giống nhau.Tùy theo nhu cầu của nhà
nước hoặc của người chủ sở hữu bất động sản mà người định giá phải xác định cụ
thể mục đích cho việc định giá bất động sản mình tiến hành là để làm gì
I.1.4.5/ Các phương pháp định giá
*Khái niệm phương pháp
Phương pháp được hiểu là hệ thống những cách thức,nguyên tắc được đúc
kết lại,nhằm chỉ dẫn cho người nghiên cứu nhanh chóng đạt được mục đích một
cách tốt nhất
Bất động sản có nhiều loại và đặc biệt là chúng được sử dụng vào rất nhiều
mục đích khác nhau,có mục đích nhằm tạo ra lợi nhuận và cũng có nhiều bất động
sản được sử dụng vào các mục đích không nhằm tạo ra lợi nhuận (để ở,làm công
sở,nhà thờ…).Vì vậy việc lựa chọn phượng pháp định giá thích hợp cho mỗi loại
bất động sản để có được kết quả định giá gắn với giá trị thực của bất động sản là
vấn đề quan trọng đối với mỗi người định giá.
*Các phương pháp định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp


1/Cơ sở lý luận:
Phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của bất động sản
cùng loại để xác định giá trị của bất động sản cần định giá.Do đó, khi áp dụng
phương pháp này nói chung đòi hỏi phải có hai điều kiện tiên quyết sau:
- Một là, yêu cầu thị trường đã phát triển tương đối kiện toàn, thường xuyên có
mua bán Bất động sản tương tự, thông tin giá cả bất động sản phản ánh từ thị
trường là chân thật và chính xác.
- Hai là giá cả mua bán ở thời gian gần đó của bất động sản tương đồng hay có khả
năng so sánh với Bất động sản cần định giá
2/ Các trường hợp áp dụng:
- Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, chung cư , các dãy nhà cùng xây
dựng một kiểu, ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt , các phân xưởng và nhà kho
trên cùng một mặt bằng, các nhóm văn phòng và cửa hiệu...
- Đất trống
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc thẩm định giá
để mua/bán, thẩm định giá trị thế chấp, thẩm định giá trị tài sản, thẩm định giá trị để
đánh thuế tài sản, thẩm định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của
nhà nước, thẩm định giá cho các tài sản nơi có các bằng chứng về bán hoặc cho thuê
có thể sử dụng được.
3/ Các nguyên tắc của phương pháp so sánh trực tiếp
- Nguyên tắc thay thế : Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một bất động
sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích như
nhau
- Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của
các yếu tố hay các bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá trị thị trường của nó
4/ Những hạn chế và điều kiện cần phải có:
*Điều kiện cần thiết:

-Chất lượng thông tin phải cao:các thông tin về bất động sản so sánh phải phù
hợp,đầy đủ,chính xác
-Thị trường phải ổn định : trong điều kiện thị trường đã phát triển tương đối kiện
toàn, thường xuyên có mua bán bất động sản tương tự, thông tin giá cả bất động sản
phản ánh từ thị trường là chân thật và chính xác.Nếu thị trường biến động mạnh thì
phương pháp này khó đạt được mức độ chính xác dù các đối tượng so sánh có tính
chất giống nhau.
- Những thông tin thu thập được có thể so sánh được
*Những hạn chế
Cần thiết phải có thông tin: Rõ ràng phương pháp này nếu không có thông
tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được
Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể tránh khỏi.
Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong
vòng một thời gian ngắn
Việc áp đặt các hệ số điều chỉnh trong phương pháp này còn mang tính chủ
quan, dựa trên kinh nghiệm và phán xét của thẩm định viên,do đó tính thuyết phục


không cao.Nếu trường hợp các bất động sản so sánh có sự khác biệt quá lớn so với
bất động sản cần thẩm định giá thì các hệ số sai lệch sẽ nhiều, không còn chính xác
nữa
Phương pháp chi phí(chi phí giảm giá)
1/ Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viên... mà
thị trường bất động sản cho những tài sản này ở Việt Nam chưa có giao dịch,
chuyển nhượng vì vậy không thể tìm được tài sản tương đồng và đã được giao dịch
để so sánh. Vì vậy cơ sở thẩm định giá ở đây là cơ sở phi thị trường
2/ Các trường hợp áp dụng
 Bất động sản sử dụng vào mục đích đặc biệt: như bệnh viện, trường học, nhà
thờ, thư viện, nhà máy điện nhà máy hóa chất...Đây là những tài sản ít có

giao dịch trên thị trường.
 Định giá cho các mục đích bảo hiểm
 Định giá cho các bất động sản khác trong điều kiện không đủ thông tin để
thực hiện phương pháp so sánh
 Ngoài ra phương pháp này còn được sử dụng như là phương pháp kiểm tra
đối với các phương pháp địng giá khác
3/ Nguyên tắc của phương pháp chi phí
Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế :theo nguyên tắc này thì giá thị
trường của một bất động sản có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động
sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản cần định
giá .Vì vậy giá trị bất động sản hiện có có thể đo bằng chi phí dùng để làm ra một
bất động sản tương tự như là vật thay thế
4/ Những hạn chế:
 Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và không tạo ra giá trị
 Sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc bằng với
giá trị của toàn bộ
 Việc ước tính khấu hao tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện
do có sự khác nhau trong định nghĩa và thật ngữ, và chưa có phương pháp
ước tính giá trị khấu hao được công nhận trên thị trường
 Người định giá cần phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh
nghiệm để có thể áp dụng phương pháp này
 Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường để xác định giá
đất nên có những hạn chế giống như phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp thu nhập
1/ Cơ sở lý luận
- Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bằng với
giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản.
- Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm
thành một tổng số vốn, tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn