PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành”

phần I
PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ
XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê
“ Hà thành”
----------------------------------------------------------------Mở ĐầU
*
*
*

I.

VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ
chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế
quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lược đặt ra của mỗi quốc gia
thì hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) có vai trò hết sức quan trọng, được thể hiện qua các
đặc trưng sau:
- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định
(TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các
thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người, góp phần nâng cao đời sống vật chất
tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và
có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái.
- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các công trình bảo
vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Đối với nước ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động ĐTXD
có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền tảng & động lực thúc
đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước mà Đảng, Nhà nước đã
chủ trương đề ra. Cụ thể là:
- Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng dưới dạng các công trình xây

dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu cho nền kinh tế quốc
dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi.
- Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải quyết một cách hài hoà các mối quan hệ nảy
sinh trong nền kinh tế & trong xã hội (VD : mối quan hệ giữa phát triển công nghiệp &
phát triển nông nghiệp, giữa phát triển kinh tế trung ương & kinh tế địa phương, giữa phát
triển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, giáo dục, y tế, bảo vệ môi
trường, ...).
- Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật
chất cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế & đóng góp trực tiếp vào tổng sản
phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP). Ngoài ra nó còn đóng góp một
nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nước (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, ...).
- Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đó chủ yếu
là: Vốn, lao động, tài nguyên,… Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, đầu tư không


Trường ĐHXD Hà Nội
ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG

GVHD: NGUYỄN THỊ NGUYÊN

đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát & lãng phí vô cùng lớn, ảnh hưởng nghiêm
trọng tới nền kinh tế.
- Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, đẩy
nhanh tốc độ CNH & HĐH đất nước, góp phần làm tăng năng suất lao động xã hội, nâng
cao chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động, điều kiện sống & sinh hoạt cho
người dân. Góp phần bảo vệ & cải thiện điều kiện môi trường.
Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối cùng là công
trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các ý nghĩa (bao gồm ý
nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, an ninh quốc phòng, …).

II.

VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ VÀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nhưng nó có vai trò đặc biệt quan trọng trong quản lý và
đầu tư xây dựng:
• Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình
duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp giấy phép đầu
tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế,
xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó.
• DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát được
một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính (đối với dự án sử dụng vốn Nhà nước),
hiệu quả xã hội cũng như an ninh quốc phòng.
• DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng & cơ hội chuyển hoá dần những
biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiện thực.
• Nội dung được soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khả thi
của dự án. Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến quyết định có đầu tư
hay không?
• Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là van bản căn cứ pháp luật. Nó còn là một bản kế
hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai & thực hiện các công việc theo đúng dự kiến.
• Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để tổ chức
thực hiện & quản lý dự án.
• Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không.
• DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút
kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.
• Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được các công việc:
sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự án, …
III. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ( DỰ ÁN KHẢ THI )
Để quản lý một cách thống nhất việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu tư xây dựng,
Nhà nước đã ban hành và quy định những nội dung cho việc lập và thẩm định dự án đầu tư, được

ban hành trong Nghị định 52/CP và Thông tư hướng dẫn lập và thẩm định dự án của Bộ Kế
hoạch và Đầu tư đối với 2 loại dự án đầu tư trong nước và dự án đầu tư nước ngoài:
- Dự án đầu tư trong nước theo Thông tư số 09 BKH/VPTĐ ra ngày 21/09/1996.

2


Trường ĐHXD Hà Nội
ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG

GVHD: NGUYỄN THỊ NGUYÊN

- Dự án đầu tư nước ngoài áp dụng theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và văn bản
hướng dẫn lập và thẩm định các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam do Uỷ ban hợp tác và
đầu tư (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư) ban hành.
Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau:
(Theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999)
1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết của đầu tư:
- Căn cứ pháp lý: các quyết định, nghị quyết, nghị định, …
- Căn cứ chiến lược phát triển KT-XH của đất nước, vùng, miền, …
- Căn cứ phân tích thực tế thị trường:
+ Nhu cầu của thị trường về loại sản phẩm.
+ Khả năng đáp ứng, …
2. Lựa chọn hình thức đầu tư:
- Đầu tư theo chiều sâu, rộng?
- Đầu tư mới hay cải tạo mở rộng?
- Nguồn vốn đầu tư từ đâu? …
3. Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất).
4. Các phương án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, phương án tuyến công trình) phù hợp
với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm, trong đó có đề xuất

giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng xấu đối với môi trường và xã hội).
5. Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có).
6. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho dư án (bao gồm cả cây
trồng, vật nuôi nếu có).
7. Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu. Thiết kế sơ bộ, thuyết
minh chi tiết cho các phương án đề nghị lựa chọn. Nêu rõ giải pháp quản lý & bảo vệ môi
trường.
8. Phương án về vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu tư ưu đãi, vốn tín dụng thương mại,
vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng trước của các nhà đầu tư, …) Xác định nhu cầu vốn
cho tiến độ, xác định tổng mức đầu tư, cụ thể các phương án hoàn trả vốn.
9. Phương án quản lý, khai thác dự án, sử dụng và bố trí lao động.
10. Phân tích hiệu quả của đầu tư:
- Chủ đầu tư : Hiệu quả tài chính (lợi nhuận, mức doanh lợi của đồng vốn, …)
- Đối với Nhà nước, cộng đồng: Hiệu quả kinh tế – xã hội (mức nộp ngân sách, thuế, trật
tự kỷ cương an toàn xã hội, giải quyết thất nghiệp, bảo vệ môi trường, …)
11. Những mốc thời gian chính cơ bản để thực hiện quá trình đầu tư (quá trình thực hiện dự
án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng, …
12. Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý, ban
chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm, …
13. Xác định chủ đầu tư dự án.
14. Mối quan hệ & trách nhiệm của những cơ quan có liên quan đến dự án.

IV.
1.

NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI
Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:

3

Trường ĐHXD Hà Nội
ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG

GVHD: NGUYỄN THỊ NGUYÊN

Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên
giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng
nhất của một dự án.
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về
ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không.
Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thông tin & cơ sở cần thiết để ra
quyết định đầu tư một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem
xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư.
Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:
a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là dòng tiền):
• Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư).
• Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án
sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành. Chú ý không có thuế VAT đầu
ra).
• Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của DA).
• Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm).
Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi phí khấu hao tài
sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi vốn vay (chi phí động).
• Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.
• Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng.
 Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiến hành
tính toán lãi hoặc lỗ. (Chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành = Chi phí
vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng).

• Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án.
• Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án.
• Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án. Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi
suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước).
b) Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án. (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi, …)
c) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả
(tĩnh hoặc động).
d) Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.
e) Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án./.Nội dung phân tích kinh tế xã
hội:
Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên giác độ
lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng. Phân tích kinh tế xã hội
rất cần thiết vì:
 Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự
quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không
được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội
chung của toàn đất nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp
chặt chẽ. Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội
của dự án đầu tư.

4


Trường ĐHXD Hà Nội
ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG

GVHD: NGUYỄN THỊ NGUYÊN

 Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà





nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho
vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện
dự án.
Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt
& cấp giấy phép đầu tư.
Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan
trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các
mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường.
Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân
tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án. Loại dự án này hiện nay
ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh
tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.

Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung của
phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan
điểm lợi ích kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KTXH. Cụ thể như sau:
a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án.
b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
c) Mức thu hút lao động vào làm việc:
- Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm.
- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.
d) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án.
e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án.
f) Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án.
g) Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …

V.



GIỚI THIỆU DỰ ÁN
Tên dự án:

Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê
‘’Hà THàNH ”
Chủ đầu tư của dự án: Tập đoàn đầu tư xây dựng ” Hà THàNH ”



Địa điểm xây dựng:
Khu ven đô Thành phố Hà Nội.
(Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm trên Quốc lộ 5.
Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ)



Quy mô của dự án:

+) Gồm 14 hạng mục chính: 7 nhà A, 5 nhà C, 2nhà D
Tổng diện tích xây dựng :2615.52 m2
Tổng diện tích mặt bằng công trình 10400 m2

5


Trường ĐHXD Hà Nội

ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG

GVHD: NGUYỄN THỊ NGUYÊN

Thời gian xây dựng các hạng mục: TXD = 1 năm. (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005)
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng: 3 tháng (Quý 4/2004)
 Thời gian tính toán, đánh giá dự án: NDA = 10 năm. (Đầu năm 2006->Hết 2015)
 Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài thuê
dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng.
 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể hiện
ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở ,thiết kế hai bước).
+) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 25%.
+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm II, cấp II
+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn
quốc tế loại ba sao ( * * * ).

6


MẶT BẰNG TỔNG THỂ KHU ĐẤT
VÀ QUY HOẠCH CHO TỪNG HẠNG MỤC
CHƯƠNG I
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

I. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( TMĐT )
Dự trù vốn đầu tư (tổng mức đầu tư) cho dự án có thể theo một số cách khác nhau tuỳ
theo số liệu thu thập được. Ở nước ta hiện nay thường dự trù vốn đầu tư cho dự án trên cơ sở

dự trù từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư khi biết giá chuẩn xây dựng, số lượng giá cả
thiết bị & chi phí khác:
TMĐT = GXD+ GTB + CĐ B + C QK + DPF
Trong đó:
-

TMĐT : Tổng mức đầu tư của dự án.
GXD : Chi phí xây dựng các hạng mục.
GTB : Chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình.
CĐ B : Chi phí đền bù giảI phóng mặt bằng và táI định cư .
C QK : Các khoản quản lý và các chi phí khác.
DPF : Dự phòng phí.

1) Xác định chi phí (vốn) xây dựng các hạng mục ( GXD )

a) Các căn cứ :
Danh mục các hạng mục xây dựng: Đã trình bày ở phần giới thiệu dự án.
Quy mô xây dựng các hạng mục: Bảng tính cụ thể ở phần sau.
Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô xây dựng.
(Giá chuẩn này đã được quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập dự án)

Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành.
Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 10%




b) Xác định chi phí xây lắp các hạng mục:
-Chi phí xây dựng được tính theo công thức sau:Gxd
n

- Công thức tính:

GXD =∑ (gIXD + VATXDi)
i=1

- Trong đó:
GXD: chi phí xây dựng.
gXDi: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT của hạng mục thứ i.

Pi : Mức giá (chưa gồm VAT) tính theo một đơn vị diện tích
hay một đơn vị công suất của đơn vị thứ i.
Si : Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i.
n : Số hạng mục.
7


VATXDi :suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây dựng thứ i.
- Lấy giá chuẩn (bao gồm: xây dựng + điện, nước trong nhà), chưa có VAT:
*Nhà A
Tầng 1:
FA1 = (9.9+0.22)x(9.3+0.22)-1.8x3.8+5.7x1.2=96.58 m2
Tầng 2:
FA2 = (9.9+0.22+1.2)x(9.3+0.22)+1.2x3.6x2=116.41 m2
Tổng diện tích sàn nhà A: FA= 96.5824 +116.4064= 212.99m2
*Nhà C
Tầng 1:
FC1 = 178.2 m2
Tầng 2:
FC2 = 204.6 m2
Tầng xép:

FCxép = 127.98 m2
Tổng diện tích sàn nhà C: FC= 510.78m2
*Nhà D
Tầng trệt:
FDtrệt = (7.2x5+0.22)x(15+0.22)-3x1.8x5=524.23 m2
Tầng 1:
FD1 = (1.5+0.22)x(36+0.22)= 551.27m2
Tổng diện tích sàn nhà D: FD= 524.2684+551.27x2= 1626.77 m2
FS là tổng diện tích sàn của các hang mục
FS =7*SA +5*SC +2*SD
SA, SC ,SD

là diện tich sàn lần lượt của công trình A, C ,D

FS=7*212.99+5*510.78+2*1626.77
FS =7298.37 m2
Pi là mức giá trươc thuế VAT lấy theo một đơn vị diện tích sàn (1m 2 sàn) của hang
mục I ,trong đó có cả chi phí xây dưng hệ thống cấp điện ,nước trong nhà .ở đây lấy
Pi=1800000đ/m2 sàn với moi i
( Hệ số tỷ lệ giữa diện tính xây dựng công trình so với tổng diện tích chiếm đất lấy
bằng 25% )
* Chi phí xây
dựng các công trình khác:
- Sân bãi đỗ xe:

8


CĐX =FĐX * G2
FĐX: là diện tích bãi đỗ xe : 5% diện tích TMB

G2: là giá xây dựng 1 m2 bãi đỗ xe 150.000 (đ/m2)
- Đường giao thông:
CĐGT = FĐGT * G3
FĐGT:là diện tích đường giao thông: 40% diện tích tổng mặt bằng(m2)
G3: là giá xây dựng 1m2 đường giao thông ,lấy G3=150000đ/m2
- Hệ thống câp nước, cấp điện, thoát nước ngoài nhà:
+ Hệ thống cấp nước ngoài nhà (CCN): Dự kiến lấy bằng:
CCN = 0,03*GXDC+ Hệ thống cấp điện ngoài nhà (CCĐ): Dự kiến lấy bằng:
CCĐ = 0,025*GXDC
+ Hệ thống thoát nước ngoài nhà (CTN): Dự kiến lấy bằng:
CTN = 0,025*GXDC
- Hệ thống hàng rào:
CHR = L*GHR
L:là chiều dài hàng rào: Bằng chu vi của khu đất tổng mặt bằng – chiều rộng cổng
(md)
GHR:là giá xây dựng 1m dài hàng rào GHR =150000đ/md
- Cổng ra vào:
+ Cổng chính 1 chiếc, chi phí dự kiến lấy CC = 30.000.000 (đ),rộng 10 m
+ Cổng phụ 1 chiếc, chi phí dự kiến lấy CP = 10.000.000 (đ) ,rộng 5 m
- Vườn hoa, thảm cỏ:
CVH = FVH*G5
+ FVH: là diện tích vườn hoa, thảm cỏ, chiếm 20% diện tích đất.
+ G5: là giá 1m2 vườn hoa, thảm cỏ ,G5=80000đ/m2
- Cây cảnh:
CCC = SL*G6
SL: là số lượng cây cảnh: 120 (cây)
G6: là giá một cây cảnh :400.000 (đ/cây)
- Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác (nhà điều hành, phòng bảo vệ,...).
CHTK = 4%*GXDC
- Chi phí san lấp mặt bằng:

Gsl = G * F
G - Giá san lấp trung bình một m2, G = 50.000 (đ/ m2).
F - Diện tích san lấp khu đất, F = 50% diện tích TMB
* Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành: Lấy bằng 10%.
BẢNG 1.1: CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC
9


Đơn vị :1000 VNĐ

TT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

Tên hạng mục
Xây dựng nhà A( 7
nhà)
Xây dựng nhà C( 5

nhà)
Xây dựng nhà D (2
nhà)
Tổng GXDC
Vườn hoa thảm cỏ
Nhà để xe
Hàng rào sắt
Đường giao thông
Cây cảnh
Cổng ra vào
Hệ thống cấp điện
ngoài
Hệ thống cấp nuớc
ngoài
Hệ thống thoát nước
ngoài
Công trình cơ sở ngoài
nhà
San lấp mặt bằng

Đơn
vị

Quy mô

ĐG
chưa
VAT

Thành tiền

Chưa VAT
Có VAT

m2

1490.93

1800

2683674

2952041.4

m2

2553.9

1800

4597020

5056722

m2

3253.54

1800

2080

520
393
4160
120

80
150
150
150
400

1c+1p

5856372
13137066
166400
78000
58950
624000
48000
40000

6442009.2
14450773
183040
85800
64845
686400
52800
44000

2.5%*GXDC

328426.65

361269.32

3%*GXDC

394111.98

433523.18

2.5%*GXDC

328426.65

361269.32

4%*GXDC
5200

525482.64
260000

578030.9
286000

15988863.9

17587750

m2
m2
md
m2
Cây
Chiếc

m2

Tổng GXD

50

2) Xác định vốn thiết bị cho dự án

(Không bao gồm các dụng cụ, dồ dùng không thuộc tài sản cố định, tức là phải thoả mãn 4
tiêu chuẩn: Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế khi sử dụng; nguyên giá được xác định một
cách đáng tin cậy; thời gian sử dụng ước tính lớn hơn 1 năm; có giá trị lớn hơn hoặc bằng
10 triệu VNĐ)
a) Các căn cứ xác định:
Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các nhà
ở, các trang thiết bị dụng cụ dùng trong quản lý điều hành dự án ...
Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển,
kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.
Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án:
1USD = 15800 VNĐ
Thuế suất thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành: 10%
b) Xác định chi phí mua sắm thiết bị:

10


Trang thiết bị cho mỗi phòng trong các nhà ở:
- Phòng khách: 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 21 inch + 1 Telephone lẻ + 1
Radiocasette + 1 Tủ tường + 1 Bộ dàn âm thanh.
- Quầy bar : 1 Bộ quầy (có ghế) + 1 Telephone + 1 Tivi 21 inch + 1 Tủ lạnh 100l + 1 Tủ
rượu.
- Phòng bếp: 1 Tủ lạnh 1001 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 Bộ đồ dụng cụ nấu bếp .
- Phòng ăn: 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ.
- Phòng ngủ: 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có gương+ 1 Giường
đệm (1,4m) + 1 Radiocasette + 1 Tivi 21 inch
+ 1 Bàn phấn + 1 Bộ Salon nhỏ.
- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nước+ 1 Bình
nóng lạnh (30l).
- Phòng phục vụ: 1 Giường đệm + 1 Tủ đứng + 1 Điều hoà.
- Phòng giặt :
1 Máy giặt + 1 Lavabo + 1 Vòi nước.
Trang thiết bị phục vụ công tác quản lý điều hành chung (Nhà điều hành):
- Reception: 2 Bộ quầy (có ghế) + 1 Bộ Salon to + 1 Tổng đài điện thoại + 1 Fax
+ 1 Telex + 2 Bộ máy vi tính + 2 Điều hoà ( + Bảng giá & sơ đồ khách sạn).
- Phòng điều hành chung (Giám đốc, Thư ký, Phó Giám đốc, Tài vụ):
4 Bộ bàn ghế văn phòng + 1 Bộ Salon to + 1 Fax + 4 Telephone nội bộ
+ 1 Điều hoà + 4 Bộ máy vi tính + Dụng cụ khác.
- Phòng ở chung: 2 Giường đệm (1,4m) + 1 Tủ đứng 2 buồng có gương
+ 1 Bộ Salon nhỏ + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tivi 21 inch.
(Dùng cho nhân viên, bảo vệ. Có tất cả 4 phòng)
- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nước
+ 1 Bình nóng lạnh (30l). (Có 4 phòng WC cho nhà điều hành)
- Thiết bị quản lý và phục vụ chung:

+) Một Bộ máy phát điện.
+) Một Hệ thống PCCC chung toàn khu.
+) Một Hệ thống lọc & bơm nước.
+) Máy hút bụi chung: 5 chiếc.
+) Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol.
+) Một Ôtô con 4 chỗ.
Ngoài ra bố trí cho mỗi biệt thự A, B, C: 1 Máy giặt & 1 Máy hút bụi.
(Do những biệt thự này mang tính chất khép kín, cho thuê theo kiểu trọn gói.
Lưu ý nhà C gồm 2 biệt thự ghép.)
Số lượng ứng với mỗi loại phòng:
Bảng xác định số lượng các loại phòng
11


Loại phòng

NhàA
7

nhà C
5

nhà D
2

Phòng khách
Quầy Bar
Phòng bếp
Phòng ăn
Phòng ngủ

Phòng WC
P.phục vụ
Phòng giặt
Reception
P.điều hành
P.ở chung

7
0
7
7
21
28
0
0
0
0
0

10
10
10
10
30
40
0
0
0
0
0

0
0
0
0
40
50
10
10
0
0
0

nhà điều
hành
1
0
0
0
0
0
4
0
0
1
1
4

tổng
17

10
17
17
91
122
10
10
1
1
4

Dự trù vốn mua sắm thiết bị cho dự án được xác định theo công thức sau:
n

TBi
GTB = ∑QiTB * M iTB * (1 +TVAT
)
i =1

Trong đó:
+) GTB : Tổng vốn mua sắm thiết bị cho dự án.
+) n : Số lượng các loại thiết bị.
TB
+) Qi : Số lượng loại thiết bị thứ i.
TB
+) M i : Giá mua sắm loại thiết bị thứ i (tại nơi lắp đặt), chưa gồm thuế VAT.

TB
( Có thể xác định cụ thể M i như sau:

M iTB = mi + ni + K i + Vi + hi
Với:

mi : Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam.
ni : Chi phí vận chuyển 1 đơn vị thiết bị thứ i.
K i : Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container, …
Vi : Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường.
hi : Thuế và phí bảo hiểm.).

BẢNG 1.2 CHI PHÍ MUA SẮM THIẾT B
Đơn vị
1000đ
12


ĐG
chưa
VAT

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

12
13

Loại thiết bị Đơn vị
Điều hoà
Chiếc
Salon to
Bộ
Salon nhỏ
Bộ
Tivi 21 inch
Chiếc
Radiocasette
Chiếc
Dàn âm thanh
Bộ
Tổng đài ĐT
Bộ
Telephone
Chiếc
Fax
Chiếc
Telex
Chiếc
Máy Vi tính
Bộ
Tủ tờng
Chiếc
Tủ lạnh 100l
Chiếc

Số lợng
142
19
95
122
108
17
1
143
2
1
6
27
27

780
600
400
320
150
500
10000
120
500
400
500
640
530

Thành tiền

Chưa VAT Có VAT
110760 121836
11400
12540
38000
41800
39040
42944
16200
17820
8500
9350
10000
11000
17160
18876
1000
1100
400
440
3000
3300
17280
19008
14310
15741

VNĐ chưa

VAT
*1000đ
1750008
180120
600400
616832
255960
134300
158000
271128
15800
6320
47400
273024
226098

VNĐ có
VAT*1000
đ
1925008.8
198132
660440
678515.2
281556
147730
173800
298240.8
17380
6952
52140

300326.4
248707.8

14
15
16

Tủ rượu
Tủ bếp
Bếp Gas

Chiếc
Chiếc
Chiếc

10
17
17

500
300
200

5000
5100
3400

5500
5610
3740

79000
80580
53720

86900
88638
59092

17
18
19
20
21

Đồ nấu bếp
Bàn ăn
Bộ bàn quầy
Bàn ghế VP
Bàn phấn
Tủ đứng (gương)

Bộ
Bộ
Bộ
Bộ
Bộ

17
17

12
4
91

100
400
600
100
100

1700
6800
7200
400
9100

1870
7480
7920
440
10010

26860
107440
113760
6320
143780

29546
118184

125136
6952
158158

Chiếc

95

150

14250

15675

225150

247665

Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc

105
132
122
122
132

122

320
30
10
50
5
110

33600
3960
1220
6100
660
13420

36960
4356
1342
6710
726
14762

530880
62568
19276
96380
10428
212036

583968
68824.8
21203.6
106018
11470.8
233239.6

29

Giờng đệm
Lavabo
Vòi hoa sen
Xí bệt
Vòi nớc
Bồn tắm
Bình nóng
lạnh
(30l)

30
31
32

Máy giặt
Máy hút bụi
Máy phát

Chiếc
Chiếc
Chiếc

22
23
24
25
26
27
28

Chiếc

122
10
22
1

100
600
120
20000
13

12200
6000
2640
20000

13420
6600
2904

22000

192760
94800
41712
316000

212036
104280
45883.2
347600


điện
Hệ thống
PCCC
Hệ thống
bơm
loc nước
Video trung
tâm
và ăng ten pâ
rapôl

33
34

35
36

Bộ

1

20000

20000

22000

316000

347600

Bộ

1

1600

1600

1760

25280

27808

Bộ

1

5000

5000

5500

79000

86900

20000

20000
486400

316000
7685120

347600
8453632

Ôtô 4 chỗ
Chiếc
Tổng
(1 USD =15 800 VNĐ)

1

22000
535040

DANH MỤC CHI TIẾT CÁC THIẾT BỊ, ĐỒ DÙNG VÀ CÁC CÔNG CỤ, DỤNG CỤ
NHỎ TRONG PHÒNG KHÁCH, PHÒNG NGỦ, RECEPTION
(Tham khảo)

STT

TÊN THIẾT BỊ

Đơn vị

Số lượng

Ghi chú
Phòng ngủ
Phòng ngủ

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

12

Bàn làm việc
Ghế ngồi làm việc
Bàn uống nước
Ghế thấp ngồi uống nước
Hộp màn
Nệm trải giường
Ga trải giường
Màn tuyn
Vỏ gối
Ruột gối
Chăn len
Riđô che cửa

Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Bộ

1
1

1
2
1
1
1
1
1
1
1
1

13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23

Thảm chân giường
Thảm chùi chân
ấm chén uống nước
Cốc thuỷ tinh
Bình thuỷ tinh
Phích đựng nước sôi
Đĩa kê cốc thuỷ tinh

Gạt tàn thuốc lá
Lọ hoa
Hộp đựng chè
Bô nhựa đổ nước

Chiếc
Chiếc
Bộ
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc

1
1
1
2
1
1
2
1
2
1
1

14

Có nệm

Cả phòng


24
25
26
27
28
29

Sọt rác nhựa
Mắc treo quần áo
Dép đi trong nhà
Tranh treo tường
Bàn trải quần áo
Bàn trải đánh giầy

Chiếc
Chiếc
Đôi
Chiếc
Chiếc
Chiếc

1
1
5

1
1
1

Ghi chú:
 Phần kinh phí để mua sắm các dụng cụ nhỏ này được trích từ phần vốn lưu động ban
đầu trong Tổng mức đầu tư của dự án. Dự kiến chi phí dùng để mua các đồ dùng, dụng
cụ nhỏ ban đầu: 150 000 000 đồng.
 Tuỳ từng loại dụng cụ, cứ sau 1 đến 5 năm sửa chữa hoặc mua mới một lần. Tính bình
quân, chi phí để mua đồ dùng, công cụ, dụng cụ nhỏ hàng năm khoảng 50 triệu/năm.
b Dự trù chi phí lắp đặt thiết bị
*Các căn cứ xác định:
- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết
bị cần lắp đặt.
- Thuế suất thuế giá trị gia tăng VAT cho công tác lắp đặt:10%.
*Xác định chi phí lắp đặt thiết bị:
n

LDTBi
C LD = ∑GiTB * Ti TB * (1 +TVAT
)
i =1

Trong đó:
+) CLD : Tổng chi phí lắp đặt thiết bị.
TB
+) Gi : Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i (Chưa có thuế VAT).
TB
TB

+) Ti : Tỷ lệ chi phí lắp đặt thiết bị thứ i (so với giá trị thiết bị Gi ).
TB
(Lấy Ti =2%)
LDTBi
+) TVAT : Mức thuế suất thuế GTGT đối với công tác lắp đặt thiết bị thứ i. Lờy TVAT LĐTB=
10%

BẢNG 1.3CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ
STT

Loại thiết bị

Giá trị TB

15

Đơn vị tính 1000 VNĐ
Tỷ lệ
Thành tiền
chi phí
lăp đặt


Chưa VAT
1
2
3
4
5
6

7
8
9
10
11
12
13
14
15
16

Điều hoà
Tổng đài ĐT
Telephone
Fax
Telex
Máy Vi tính (cài đặt)
Lavabo
Vòi hoa sen
Xí bệt
Vòi nước
Bồn tắm
Bình nóng lạnh (30l)
Máy phát điện
Hệ thống PCCC
Hệ thống bơm, lọc
Video trung tâm
& Ăngten Parabol
Tổng

1750008
158000
271128
15800
6320
47400
62568
19276
96380
10428
212036
192760
316000
316000
25280

2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%

2%

79000

2%

Chưa VAT
35000.16
3160
5422.56
316
126.4
948
1251.36
385.52
1927.6
208.56
4240.72
3855.2
6320
6320
505.6

Có VAT -10%
38500.176
3476
5964.816
347.6
139.04
1042.8

1376.496
424.072
2120.36
229.416
4664.792
4240.72
6952
6952
556.16

1580
71567.68

1738
78724.448

BẢNG TẬP HỢP VỐN
(Vốn xây xựng kiến trúc, vốn mua thiết bị & chi phí lắp đặt thiết bị)
Đơn vị tính: 1000 đ
STT
1
2
3
4
5

Nội dung
Vốn xây dựng
Vốn mua thiết bị
Vốn lắp đặt thiết bị

Vốn (xây dựng+ mua thiết bị)
Vốn (xây dựng+ mua thiết bị+lắp đặt)

16

Trước thuế
Sau thuế
15988864
17587750
7685120
8453632
71567.68
78724.448
23673984
26041382
23745552
26120106


3) Xác định chi phí đền bù gíảI phóng mặt bằng,táI định cư .

* Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng:
Ta lấy theo dự toán đền bù:

CGPMB = F * g GPMB

Trong đó:
+) CGPMB : Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.
+) F

: Diện tích đất sử dụng của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng).
F = 10400 m2

+) g GPMB : Giá đền bù giải phóng mặt bằng tính cho 1 m 2, lấy bằng giá đất nông
nghiệp tại địa điểm xây dựng. Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội
thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban
Nhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997,lấy gGFMB = 70000đ/m2
*Chi phí của ban giảI phóng đền bù giải phóng mặt bầng
Tính toán thea dự toán ( có dự toán kèm theo) dự kiến là 10 triÊụ * Chi phí thuê đất
(Trả trong giai đoạn xây dựng):

CT§ = F * g T§ * T
Trong đó:
+) F : Diện tích đất thuê của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng).
F = 10400 m2
+) g T§ : Giá thuê đất trong một năm, lấy g T§ = 0,7%* GD .
+) GD : Giá trị đất tại khu vực công trình xây dựng.
Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết
định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra
ngày12/9/1997, tại Bảng 1 ta có: GD =70000 (đồng/ m2).
Tuy nhiên, khi xin cấp phép xây dựng dự án khu biệt thự thì trở thành đất khu dân cư. Đối
với thửa đất của dự án đang xét nằm trên Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đến
hết địa phận xã Trâu Quỳ) là đoạn đường loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất
chưa có cơ sở hạ tầng, theo Bảng 3 của Quyết định trên ta có: GD = 2050
(1000đ/1 m2).
+) T : Số năm xây dựng của dự án (Thời gian XD công trình: T = 1 năm).
BẢNG 1.3 TỔNG HỢP CHI PHÍ ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Đơn vị 1000đ

STT Nội dung

1 Chi phí đền bù ,giảI phóng mb

Chi phí
Chi phí
trớc VAT
Thuế VAT
sau VAT
728000
0
728000

2 Chi phí ban giảI phóng,đền bù

10000

Chi phí thuê đất trong thời gian
3 xây dựng
4 Tổng cộng

14924
752924
17

0
0

10000
14924
752924

4) Xác định chi phí quản lý và các chi phí khác trong vốn đầu tư

(Chưa kể trả lãi vay trong thời gian xây dựng)
a) Các căn cứ xác định:
- Các định mức chi phí thuộc các khoản chi phí khác theo quy định.
- Khối lượng và đơn giá.
- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm, ... theo quy định của pháp luật.
b) Tính toán chi tiết:


Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (Có chủ trương đầu tư)

 Chi phí lập dự án khả thi (chưa VAT):
C LDA = (GXD +GTB )*N*k *1.05
Trong đó:
+) C LDA : Chi phí lập dự án khả thi.
+)
N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng + giá trị thiết bị.(N tra theo Bảng II,
phần II, Quyết định số 11/2005 /QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra
ngày15 tháng 04 năm 2005).
Với GXD +G TB =23.673tỷ nội suy theo bảng trên ta có N =0.438
GXD ,G TB Chi phí xây dựng và thiết bị trong tổng mức đầu tư của dư án (chưa có VAT)
+) k : hê số điều chỉnh mức chi phí lập dự án đầu tư (nếu có)
ở đây k=1
+) 1.05: chi phí cho bảo hiểm dự án
 Chi phí khác: Khảo sát thị trường; điều tra kinh tế, xã hội; khảo sát tình hình điều
kiện tự nhiên, khí hậu, địa chất thuỷ văn, hạ tầng kỹ thuật; … Chi phí
tuyên truyền, quảng cáo cho dự án, thu hút vốn đầu tư, tài trợ vốn vay
trong & ngoài nước; …

Lấy theo dự kiến, chi phí: CQC = 15 (triệu đồng).


Giai đoạn thực hiện đầu tư (Có DA được duyệt)

 Chi phí thiết kế
Ta lấy theo công thức:
CTK =GiXD *Ni *( k+ 0.1) *0.9*1.05
Trong đó:
+) CTK : Chi phí thiết kế hạng mục công trình.
+) N i Định mức tỷ lệ% của chi phí thiết kế so với chi phí xây dựng trước thuế ,
tra theo Bảng III.1 & III.2, phần III, Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD
của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, ra ngày 15/04/2005 ,tra với công trình
có yêu cầu thiết kế 2 bước ,và cấp công trình cấp II
i
+) G XD : Giá trị dự toán xây dựng chưa có thuế GTGT trong tổng dự toán (hoặc
dự toán) được duyệt của hạng mục công trình I cần tính chi phí thiết
kế.
+) k : Hệ số giảm do việc thiết kế công trình lặp lại trong một dự án.
- Công trình thứ 1:
k = 1,00.
- Công trình thứ 2:
k = 0,36.
18


- Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18.
+) 0,1 : Chi phí giám sát tác giả, có tỷ trọng định mức là 10% của toàn bộ chi
phí thiết kế (chưa nhân với hệ số giảm).
+) 0,9 : Hệ số điều chỉnh do việc thiết kế được làm cho từng hạng mục công

trình ( Lý do: Giá trị dự toán xây lắp của hạng mục công trình nhỏ
hơn so với toàn công trình nên có định mức chi phí thiết kế N t cao
hơn -> phải nhân với hệ số giảm).
+) 1,05 : Chi phí mua bảo hiểm sản phẩm thiết kế, được tính 5% so với chi phí
thiết kế.

 Chi phí khảo sát thiết kế (chưa có VAT):

C KSTK = T * CTK
Trong đó:
+) C KSTK : Chi phí khảo sát thiết kế (tạm tính).
+)
+)

CTK : Chi phí thiết kế (chưa có VAT).
T

: Tỷ lệ % của chi phí khảo sát thiết kế so với chi phí thiết kế.
Lấy T = 30%.

 Chi phí cho quản lý dự án (không thuê tư vấn):
C BQL =G ( XD +TB ) *N

QL

Trong đó:
+) C BQL
: Chi phí quản lý dự án.
+) N QL : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng và thiết bị. (Tra theo II.1 của Quyết
định số 10/2005/QD-BXD ra ngày 15/4/2005).

Với G XD +G TB =23.674tỷ nội suy ta có N QL =4.8217
+) G(XD+TB) : Giá trị xây dựng và thiết bị (chưa có VAT) được duyệt.

 Chi phí khởi công ,khánh thành :
Lấy theo dự kiến, chi phí: C KC = 100 (triệu đồng).

 Chi phí giám sát thi công xây dựng :
CGSTC = (G

XD

+C GSLĐ )*N*1.05

Trong đó:
+) CGSTC : Chi phí giám sát thi công xây dựng.
+)
N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng trước thuế và chi phí giám sát lắp đặt
thiết bị (N tra theo Bảng III.5, phần III Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD
của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 15 tháng 04 năm 2005).
N =1.583
+) GXD : Chi phí xây dựng (chưa có thuế GTGT) được duyệt.
+ ) C GSLĐ :chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn.

 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị:
19


CGSL§ = GTB * N *1,05
Trong đó:

+) CGSL§ : Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị vào công trình.
+)
N : Định mức tỷ lệ so với giá trị thiết bị trước thuế VAT .(N tra theo Bảng III.6,
phần III, Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra
ngày 15 tháng 04 năm 2005).
Với GTB =7.685 tỷ ,nội suy ta có N =0.613
+) GTB : Giá trị thiết bị (chưa có thuế GTGT) được duyệt.
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn.

 Bảo hiểm xây dựng
C BH =G XD *T BH
Trong đó:
+) C BH : Chi phí bảo hiểm xây dựng & lắp đặt.
+) TBH : Tỷ lệ bảo hiểm so với giá trị xây lắp.
Lấy TBH = 0,65%.lấy theo Thông Tư 33/2004-BTC
+) GXD : Giá trị xây dựng (chưa có thuế GTGT) được duyệt.
Một số chi phí khác: Chi phí kiểm định chất lượng, lệ phí địa chính, chi
phí vận hành, chạy thử có tải, không tải, …
Lấy theo dự kiến chi phí: C = 20 triêụdồng



Bảng 1.5: chi phí quản lý và các chi phí khác trong tổng mức đầu tư
Đơn vị tính: 1000đ

STT

I

Nội

dung

Phương pháp tính

1

Clda=G(xd+
tb)*N*K*1.05
K=1

2

Chi phí
khác

(dự kiến)

3

Trước
VAT

Sau VAT

23673984

0.438

108876.65

119764.32

15000

15000

Thành tìên

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Chi phí
lập dự
án

II

Giá trị Gi
tương ứng

Định
mức
tỷ lệ
%N

Giai đoạn thực hiện đầu tư
Chi phí
thiết kế

Ctk =Gxd*Ni*
(K+0.1)*0.9*1.05

20


a

Nhà A (7
nhà)

K=1+0.36+5*0.18
=2.26

2683674

3.15

188531.59

207384.75

b

Nhà C
(5 nhà)

K=1+0.36+3*0.18
=1.9

4597020

3.37

292797.99

322077.79

c

Nhà D
(2 nhà)

K=1+0.36
=1.36

5856372

3.26

263409.19

289750.11

868615.42

955476.96

30.00

260584.63

286643.09

Cql =( Gxd+G tb)*N 23673984 4.8217

1141488.5

1141488.5

100000

100000

4

Tổng
Ctk
Chi phí
khảo
sát thiết
kế

Ckstk=T%*Ctk

868615.4

5

Chi phí
quản lý
dự án

6

Chi phí
khởi
công ,
khánh
thành

Dự kiến

7

Chi phí
giám sát
lắp đặt
thiết bị

Cgslđ=Gtb*N*1.05

7685120

0.613

49465.275

54411.802

8

Chi phí

giám
sát thi
công

(Gxd+Gtb)*N*1.05

23673984

1.583

393497.12

432846.84

9

Chi phí
bảo
hiểm
xây
dựng

Gxd*Tbh

15988864

0.265

42370.489

42370.489

10

Chi phí
khác

Dự kiến

20000

20000

3744636.8

3987214.6

Tổng

21


5) Dự trù vốn lưu động cho dự án

Vốn lưu động ban đầu của dự án lấy bằng tổng vốn mua sắm trang thiếtbị không thuộc
tàI sản cố định,căn cứ vào nhu cầu trang thiết bị,dụng cụ nhỏ
Ơ trên ta đã dự trù vốn mua sắm trang thiêt bị ,dụng cụ nhỏ ban đầu cho dự án là 150
000 000 (150triệu) nên vốn lưu động ban đầu của dự án là 150 000 000đ
6) BẢNG 1.7TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ CHƯA TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN

XÂY DỰNG

ĐƠN VỊ 1000Đ
Chi phí
trước thuế

STT Nội dung
1 Chi phí xây dựng
2 Chi phí thiết bị

Chi phí
sau thuế

VAT

15988863.9
7685120

1598886.39
768512

17587750.29
8453632

752924

0

752924

Chi phí quản lý dự án
4 và chi phí khác
5 Vốn lưu động ban đầu

3744636.84
150000

374463.684
0

4119100.524
150000

Chi phí dự phòng
(=15%của tổng các chi
6 phí trên )
7 Tổng

4248231.711
32569776.45

424823.1711
3256977.645

4673054.882
35736461.7

Chi phí đền bù giải
phóng
3 mặt bằng ,tái định cư

7) Nguồn vốn, kế hoạch huy động vốn và trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng
a) Nguồn vốn:
 Cơ cấu vốn của dự án gồm hai nguồn:
+) Vốn tự có chiếm khoảng:
+) Vốn vay tín dụng chiếm khoảng:
22

60 %
40%


 Lãi suất huy động vốn vay (dài hạn): r = 10% năm. Ghép lãi theo năm.
 Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu là vốn vay ngắn hạn của
Ngân hàng Thương mại với lãi suất: r = 12% năm (lãi thực).
 Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả nợ đều bao gồm cả gốc và lãi
trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.
+) Trong thời gian xây dựng được ghép lãi theo quý (lãi thực):

rquý = 4 rn¨m +1 −1 = 4 0,1 +1 −1 = 0,02411 ≈ 2.41%
+) Trong thời gian vận hành ghép lãi theo năm (lãi thực): rnăm = r = 10%.
b) Kế hoạch huy động vốn của dự án (chưa kể dự phòng phí):
 Căn cứ xác định:

- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án.
- Nguồn vốn của dự án.

 Xác định nguồn vốn & kế hoạch huy động vốn như sau:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
- Chi phí lập dự án khả thi.

- Chi phí khác (khảo sát thị trường; điều tra kinh tế, xã hội; tuyên truyền, quảng cáo
thu hút vốn đầu tư, vốn vay; …).





Tổng chi phí không thuế VAT: 123877000 (VNĐ).
Tổng chi phí có thuế VAT:
136 264 000 (VNĐ).
Huy động: Quý 4/2004
Dùng vốn tự có.

 Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng:
 Các công việc ban đầu để chuẩn bị cho giai đoạn chính:
- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.
- Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng.
- Chi phí khảo sát thiết kế.
- Chi phí thiết kế.
- Chi phí khởi công,khánh thành
 Tổng chi phí không thuế VAT: 1 982 124 000 (VNĐ).
 Tổng chi phí có thuế VAT:
2 096 536 000 (VNĐ).
 Huy động:
23


Quý 1/2005
Dùng vốn tự có
 Giai đoạn chính:

- Xây dựng các hạng mục công trình:
 Tổng chi phí không thuế VAT: 15 988 864 000 (VNĐ).
 Tổng chi phí có thuế VAT:
17 587 750 000 (VNĐ).
 Huy động:
Quý 1/2005: 20%
Quý 2/2005: 30%
Quý 3/2005: 40%
Quý 4/2005: 10%
 Dùng vốn tự có: 60%,
đi vay: 40%.
- Chi phí mua sắm thiết bị, lắp đặt các thiết bị:
 Tổng chi phí không thuế VAT:
+) Mua sắm: 7 685 120 000 (VNĐ).
+) Lắp đặt:
71 568 000 (VNĐ).
 Tổng chi phí có thuế VAT:
+) Mua sắm : 8 453 632 000 (VNĐ).
+) Lắp đặt:
78 724 000 (VNĐ).
 Huy động:
Quý 3/2005: 80%
Quý 4/2005: 20%
 Dùng vốn tự có: 60%,
đi vay: 40%.

 Quản lý dự án:
 Tổng chi phí QL DA không thuế VAT: 1 141 488 000 (VNĐ).
 Tổng chi phí QL DA có thuế VAT:
1 141 489 000 (VNĐ).

 Huy động:
Quý 4/2004: 25%
Quý 1/2005: 20%
Quý 2/2005: 20%
Quý 3/2005: 20%
Quý 4/2005: 15%
 Dùng vốn tự có 60%; đi vay 40%.
 Các công việc khác:
- Giám sát thi công xây dựng.
- Giám sát lắp đặt thiết bị.
24


- Chi phí bảo hiểm xây dựng công trình
- Chi phí khác (chi phí kiểm định chất lượng, lệ phí địa chính, chi phí vận hành,
chạy thử có tải, không tải, …).
 Tổng chi phí không thuế VAT: 505 333 000 (VNĐ).
 Tổng chi phí có thuế VAT:
549 629 000 (VNĐ).
 Huy động:
Quý 1/2005: 20%
Quý 2/2005: 30%
Quý 3/2005: 30%
Quý 4/2005: 20%
 Dùng vốn tự có 60%; đi vay 40%.
 Giai đoạn kết thúc xây dựng, bàn giao đưa vào vận hành:
- Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán.(=0.01%*G XD =1600000đ )
- Khánh thành bàn giao (dụ trù 50000000đ )
- Một số chi phí khác: Chi phí tuyên truyền quảng cáo giới thiệu khu biệt thự, đào
tạo trợ giúp kỹ thuật, chuyển giao công nghệ, chi phí vận

hành, hướng dẫn sử dụng công trình, …( dụ
trù




20000000đ )
Tổng chi phí không thuế VAT: 71 600 000 (VNĐ).
Tổng chi phí có thuế VAT:
73 600 000(VNĐ).
Huy động: Quý 4/2005

 Dùng vốn đi vay.
 Huy động vốn lưu động ban đầu trong thời kỳ xây dựng:
 Vốn lưu động ban đầu: 150 000 000 (VNĐ).
 Huy động: Quý 1/2005
 Dùng vốn tự có 60%; đi vay 40%

25