Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản

1

Phân loại
bất động
sản

Đặc điểm bất
động sản

Đặc điểm thị
trường bất động
sản

Vai trò của thị
trường BĐS
trong nền kinh
tế thị trường
v

v

v

v

Nhóm BĐS có đầu
tư xây dựng: Nhà
đất.

Tính cá biệt và khan
hiếm

Tính cách biệt hàng
hóa với địa điểm
giao dịch

Thị Trường bất động
sản phát triển thì
nguồn vố được huy
động tại chỗ.

Nhóm BĐS không
có đầu tư xây dựng:
Đất nông nghiệp, đất
rừng, đất lâm
nghiệp, đất nuôi
trồng thủy sản, đất
chưa sử dụng,.

Tính cố định

Thị trường BĐS hình
thành và phát triển
trải qua 4 giai đoạn:
-Sơ khởi: Giai đoạn
này mọi người đều
có thể tạo dựng được
nhà và được coi là
BĐS.
-Tập trung hóa: Giai
đoạn này của các

nhà xây dựng, vì
không phải ai cũng
có đủ năng lực tài
chính để xây dựng
được nhà.,
-Tiền tệ hóa: Giai
đoạn này của các
ngân hàng. Không
phải doanh nghiệp
nào tham gia thị
trường BĐS đều có
đủ tiền đến lúc bán
được BĐS. Do vậy
ngân hàng đầu tư dự
án có ảnh hưởng trực
tiếp đến thành công
của dự án.
-Tài chính hóa: Đến
khi thị trường phát
triển mạnh, hoặc
không thể tiếp tục
cho vạy. Ngân hàng
phải tài chính hóa dự
án để huy động tối
đa các nguồn vốn.

TTBĐS phát triển
góp phần kích thích
sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho

ngân sách


2

Nhóm BĐS đặc biệt:
Các công trình bảo
tồn quốc gia, di sản
văn hóa, nhà thờ họ,
đình chùa,…

Tính bền lâu

TTBĐS mang tính
Phát triển thị trường
Vùng và khu vực sâu bất động sản sẽ đáp
sắc.
ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng tăng về
nhà ở cho nhân dân.

Tính chịu ảnh hưởng
lẫn nhau

Chịu sự chi phối của
pháp luật.

Các đặc điểm khác:
-nặng yếu tố tâm lý
xã hội, tập quán, thị

hiếu
-phụ thuộc vào năng
lực quản lý

Là một dạng thị
trường không hoàn
hảo: Nguyên nhân là
do các hàng hóa
BĐS không được
bày bán trên thị
trường, người mua
và người bán thiếu
thông tin để lựa chọn
Có mối liên hệ mật
thiết với các thị
trường khác của nền
kinh tế, nhất là thị
trường vốn.
Đặc điểm BĐS ở
VN: Thị trường hoạt
động theo định
hướng XHCN có sự
quản lý của nhà
nước.

Thị trường bất động
sản

Các thị trường khác

Sự Hoàn hảo của thị trường
Tính phức tạp của quá trình
giao dịch
Mức độ khan hiếm
Tác động của các ngành
khác
Phân đoạn thị trường
Mức độ nhạy cảm so với sự
tăng trưởng kinh tế

Thấp
Rất phức tạp

Cao
Bình thường

Cao
Rất mạnh mẽ

Thấp
Phụ thuộc lẫn nhau

Rất dễ dàng
Rất nhạy cảm

Không dễ dàng
Nhạy cảm

Chỉ số thị trường BĐS
cấp độ hẹp được xây

dựng từ quan sát về

Chỉ số thị trường BĐS
cấp độ rộng được xây
dựng từ quan sát về

Chỉ số giá thị trường
BĐS bao gồm

Số lượng giao dịch

Sản lượng công nghiệp

Chỉ số tổng hợp chung về


3

Giá giao dịch
Thời gian của BĐS được
giao bán trên thị trường

Chỉ số giá quỹ đầu tư tín
thác BĐS
NCREIF
Thu thập cá nhân trừ các chi
trả
Số chỗ làm việc trong các
hoạt động tài chính
Chỉ số làm việc trong các

hoạt động dịch vụ chuyên
nghiệp
Số chỗ làm việc tạm thời
Số chỗ làm việc trong các
khu vực bán lẻ
Số chỗ làm việc trong các
khu vực bán sỉ
Những đề nghị thánh toán
bảo hiểm thất nghiệp đầu
tiên
Tổng só hàng hóa bán lẻ và
bán sỉ
Dịch vụ ăn uống

giá
Chỉ số nhà ở
Chỉ số giá đất nền chuyển
nhượng
Giá bán cho 1m2
Giá đơn vị cho thuê 1m2
văn phòng
Giá đơn vị cho thuê 1m2 đất
nền

Dữ liệu liên quan đến
cung

Dữ liệu liên quán đến
quy mô thị trường

Nhóm dữ liệu liên
quan đến giá thị
trường

Chỉ số về số lượng giấy
phép xây dựng được cấp
Chỉ số về số lượng công
trình được hoàn thành

Chỉ số về số lượng nhà mới
xây được bán
Chỉ số về số lượng nhà có
sẵn để bán
Chỉ số về số lượng nhà chờ
bán

Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số
giá vật liệu xây dựng
Chỉ số chi phí xây dựng

Phân loại giá BĐS

Các yếu tố ảnh hưởng
đến giá BĐS. Có 3
nhóm nhân tố

Các phương pháp xác
định giá đất

Giá mua bán chuyển

nhượng: Giá BĐS = Giá nhà
+ Giá quyền sử dụng đất

A, các yếu tố có mối liên hệ
trực tiếp với BĐS

Giá thuê

B, các yếu tố pháp lý liên
quan đến bất động sản

Phương pháp so sánh trực
tiếp: Chọn 3-5 thửa đất đã
giao dịch thành công trên thị
trường, có đặc điểm tương
tự khu đất đó.
Phương pháp thu thập: Giá
được xác định bằng các tính
tổng thu nhập hàng năm thu
được từ thửa đất cần định


4

Giá bảo hiểm: Là giá xác
định cho chi phí thay thế
cho công trình BĐS khi nó
bị rủi ro

Giá hoạch toán: Là giá được

xác định dựa trên giá trị còn
lại của tài sản

C, các yếu tố chung bên
ngoài

giá. Giá đất = thu nhập
thuần túy hàng năm chia lãi
suất tiết kiệm VND kỳ hạn
12 tháng.
Phương pháp chiết trừ: thu
thập thông tin 3 BĐS đã
được chuyển nhượng thành
công, có đặc điểm tương tự.
Sau đó căn cứ vào điểm
khác biệt so sánh điều chỉnh.
Việc xác xác định giá trị
hiện tại của tài sản được xây
dựng trên đất bằng cách tính
giá trị xây mới trừ đi phần
giá trị hao mòn.
Phương pháp thặng dư: xác
định mục đích sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất, căn
cứ theo đặc điểm, lợi thế,
quy hoạch liên quan… Giá
của thửa đất bằng tổng giá
trị phát triển của BĐS trừ đi
tổng chi phí phát triển (chi
phí xây dựng kết cấu hạ

tầng).

Giá đất do nhà nước quy
định
Giá đất thị trường

Ghi chú: Thông tin được liệt kê theo cột từ trên xuống dưới. Thông tin thứ cấp
được thu thập từ nguồn đáng tin cậy. Đã được kiểm chứng.
Lưu ý: Thông tin này được chia sẻ chọn lọc. Trước khi sao chép hãy liên hệ với
chúng tôi để được cung cấp đầy đủ thông tin, tránh hiểu nhầm, hoặc hiểu sai
lệch giá trị thông tin.
Người quyết định thu thập và kiểm chứng thông tin: Hồng Quang–0979168 986