Quy hoạch xây dựng khu đô thị mới với tác động của hoạt động kinh tế đô thị trong điều kiện việt nam (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

LÊ XUÂN TRƯỜNG

QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA
HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Quy hoạch vùng và đô thị
Mã số: 62.58.01.05

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SỸ

Hà Nội, năm 2018


Công trình được hoàn thành tại Trường Đại học Xây dựng
Người hướng dẫn khoa học 1: PGS. TS. PHẠM HÙNG CƯỜNG
Người hướng dẫn khoa học 2: PGS. TS. TRẦN VĂN TẤN
Phản biện 1 : GS. TS NGUYỄN TỐ LĂNG
Phản biện 2 : GS. TS NGUYỄN QUỐC THÔNG
Phản biện 3 : GS. TS LÊ HỒNG KẾ
Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp nhà
nước họp tại Trường Đại học Xây Dựng vào hồi
giờ
ngày
tháng
năm 2018.
Có thể tìm hiểu luận án tại Thư viện Quốc gia và Thư viện
Trường Đại học Xây dựng.

DANH MỤC BÀI BÁO VÀ CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ
1. Lê Xuân Trường (2010), Sự biến động của hệ thống hạ tầng
xã hội đơn vị ở tại các khu ĐTM Hà Nội hiện nay, Tạp chí Kiến trúc
Việt Nam số 7- 2010
2. Lê Xuân Trường (2013), Giải cứu thị trường bất động sản
dưới góc nhìn QH đô thị, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam tháng 6/2013;
3. Lê Xuân Trường (2013) , Vai trò “Cấp công trình” trong
hiệu quả đầu tư xây dựng, Tạp chí Xây dựng số tháng 7-2013;
4. Lê Xuân Trường (2013), Động lực quan trọng trong việc
xây dựng, phát triển các khu ĐTM- Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số
9/2013 .
5. Lê Xuân Trường (2014) , Nhà ở xã hội nhìn từ góc độ Kinh
tế đô thị, Tạp chí Kiến trúc số 8/2014.
6. Lê Xuân Trường (2015) , Bản sắc và Kinh tế đô thị, Tạp chí
Kiến trúc Việt Nam số 1&2 /2015.
7. Lê Xuân Trường (2015) , Thể chế QH xây dựng và quản lý
đô thị từ góc nhìn Kinh tế đô thị, Tạp chí Kiến trúc số 2/2015.
8. Lê Xuân Trường (2016) , QH xây dựng khu ĐTM- Bài toán
cư trú và phát triển kinh tế đô thị, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số
198.2016.


1

MỞ ĐẦU
1 Lí do lựa chọn đề tài
Việt Nam đang chuyển từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh
tế công nghiệp, hiện đại; song Quy hoạch (viết tắt là QH) đô thị vẫn
mang nặng tính hành chính, quản lý, tập trung vào hoạt động cư trú;

hiện nay chưa đáp ứng được các nhu cầu hiện tại và tương lai.
Từ năm 2006 đến nay, Chính phủ, Quốc hội đã ban hành rất
nhiều Luật, Nghị định,...về xây dựng, phát triển khu đô thị mới (viết
tắt là ĐTM). Thực tế này cho thấy cần phải đổi mới về QH, phát triển
đô thị và điều chỉnh mô hình phát triển khu ĐTM để phù hợp với định
hướng mới, phù hợp với Luật, thể chế hiện hành.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có gần 805 khu ĐTM (tính
đến tháng 4/2017),...Xu hướng mở rộng đô thị, xây dựng khu ĐTM
ngày càng phát triển. Tuy nhiên, các dự án hầu hết tập trung ở đô thị
lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Bởi vậy việc phát triển
các khu ĐTM tại các đô thị đặc biệt này có thể là hình mẫu cho sự
phát triển đô thị cho các khu vực khác.
Các khu ĐTM thời gian qua đã phát triển đa dạng, đáp ứng nhu
cầu nhà ở, mở rộng đô thị,..Tuy nhiên thường được QH xây dựng
giống nhau về tính chất, theo quy chuẩn: chỉ đáp ứng nhu cầu cư trú,
kinh doanh bất động sản.
QH xây dựng hiện nay lại chưa coi trọng đúng mức hoạt động
kinh tế đô thị, thể hiện ở phương pháp QH hiện nay mới chỉ nói đến
các chỉ tiêu sử dụng đất (m2/người), dân số cư trú, hoạt động cư
trú..,chưa bám sát nhu cầu của thực tiễn, bị “treo”, gây lãng phí đất
đai, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, kém hiệu quả, bị bỏ
hoang,…
Trên thế giới cũng xuất hiện nhiều khu đô thị "ma": đô thị không
có người ở như khu đô thị Hồ Meixi; thành phố Ordos, Nội Mông; đô
thị phá sản như ở Detroit Mỹ,…Trong khi cũng có nhiều đô thị rất
phát triển như: Singapo, Dubai,..
Gần đây Hà Nội xuất hiện 2 khu ĐTM là Royal city và Time City
với mô hình phát triển khác biệt với một số không gian như : Siêu thị
ngầm lớn nhất Đông Nam Á, khu vui chơi giải trí tầm cỡ thế giới,…
nhưng cũng gây sức ép, hệ luỵ tới môi trường, hạ tầng xung quanh

như: tắc đường, ô nhiễm,...
Trên thế giới đã xuất hiện rất nhiều khu như: Thung lũng Silicon,
Science park, Business park, khu kinh tế cửa khẩu, khu kinh tế biển,…


2

hiện chưa được nghiên cứu, nhận diện, đánh giá một cách toàn diện,
khoa học trong QH đô thị tại Việt Nam.
Khi không nhận diện rõ hoạt động kinh tế đô thị; không tạo
dựng không gian cho hoạt động kinh tế phát triển; dẫn tới QH khu
ĐTM thường giống nhau, không tận dụng lợi thế vị trí, địa điểm và có
thể gặp nhiều vấn đề như: không chớp được cơ hội phát triển hoặc
không kiểm soát được sự phát triển (tự phát và phát triển quá đà).
Chính vì vậy nghiên cứu QH xây dựng khu ĐTM với tác động
của hoạt động kinh tế đô thị trong điều kiện Việt Nam là rất cấp thiết,
có tính ứng dụng thực tế cao và tạo tiền đề, cơ sở cho việc nghiên cứu
lý luận QH đô thị gắn với thực tiễn; thu hút, kiến tạo phát triển; giúp
cho công tác nghiên cứu, đào tạo; đầu tư, thẩm định, phê duyệt và
quản lý khu ĐTM hiệu quả hơn, bền vững hơn.
2 Mục đích nghiên cứu
Đề xuất lý luận, mô hình giải pháp, phương pháp QH xây dựng
khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị. Bổ sung, hoàn thiện cho
các lý luận, phương pháp QH đã có nhằm xây dựng phát triển đô thị
hiệu quả hơn..
3 Mục tiêu nghiên cứu
Đưa ra quan điểm, nguyên tắc phát triển; xác định các cấu trúc,
mô hình phát triển khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị; Đề xuất
quy trình lập QH cho mô hình phát triển tối ưu và đề xuất một số chỉ
tiêu quy định quản lý, điều chỉnh QH.

4 Đối tượng nghiên cứu
QH xây dựng khu ĐTM tại các thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh,
Đà Nẵng. Nghiên cứu hoạt động kinh tế đô thị quan hệ tương tác với
khu ĐTM. Nghiên cứu các mối quan hệ tương tác dưới góc nhìn, đánh
giá tổng hợp.
5 Phạm vi nghiên cứu
Thời gian: Nghiên cứu đến 2030. Không gian: Chủ yếu tại Hà
Nội, tham khảo 1 số khu tại thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng.
6 Phương pháp nghiên cứu
Tiếp cận, nghiên cứu góc nhìn toàn diện, bền vững; sử dụng đồng
thời nhiều phương pháp nghiên cứu: Phương pháp khảo sát thực địa:
Phương pháp bản đồ: Phương pháp phân tích - tổng hợp: Phương
pháp ma trận. Phương pháp thống kê so sánh: Phương pháp dự
báo:Phương pháp chuyên gia.
7 Các đề xuất mới của luận án


3

7.1 Khái niệm Khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị: là
khu ĐTM có bổ sung thêm không gian giành cho hoạt động kinh tế đô
thị phát triển nhằm đáp ứng không chỉ nhu cầu nội tại (hoạt động cư
trú mới, chỗ ở mới) mà còn đáp ứng các nhu cầu từ bên ngoài vào khu
ĐTM (tạo thu nhập và việc làm mới).
7.2 Các đề xuất mới Quan điểm, Nguyên tắc, Mô hình giải
pháp QH Khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị:
Đề tài đề xuất: Các quan điểm mới; Các nguyên tắc; Đề xuất các
dạng cấu trúc, mô hình phát triển khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế
đô thị..;
Đề xuất quy trình lập QH và một số chỉ tiêu, quy định quản lý

QH gắn với hoạt động kinh tế đô thị cho một mô hình tối ưu.
8 Giới thiệu bố cục của luận án:
Luận án gồm 150 trang (không tính phần phụ lục) được bố cục
gồm các phần:
Mở đầu (06 trang): Lý do lựa chọn đề tài; mục đích, mục tiêu, đối
tượng, phạm vi, phương pháp nghiên cứu và các đề xuất mới của luận
án.
Nội dung luận án (138 trang) gồm 3 chương: Chương 1: Tổng
quan; Chương 2: Cơ sở khoa học và thực tiễn; Chương 3: Giải pháp
và bàn luận kết quả nghiên cứu.
Kết luận và kiến nghị (04 trang).
Danh mục công trình của tác giả và Tài liệu tham khảo (02 trang).
Trong đó có 94 hình vẽ và bảng biểu.
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG
KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA HOẠT ĐỘNG KINH
TẾ ĐÔ THỊ TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM.
1.1 Các khái niệm
1.1.1 Khái niệm Khu ĐTM và Đơn vị ở
- Khái niệm Khu ĐTM quy định trong Quy chế khu ĐTM
(Ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01
năm 2006 của Chính phủ). Đơn vị ở (được quy định trong QCXDVN
01:2008/BXD Quy chuẩn QH xây dựng). Như vậy khu ĐTM hiện
không có giới hạn chặn trên (>= 20 ha) và đang được hiểu là đất ở
nằm trong phần đất dân dụng của đô thị.
1.1.2 Khái niệm liên quan đến phát triển đô thị
Theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính
phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị.
1.1.3 Khái niệm Khu kinh tế

4

Theo Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014
Khu đô thị kinh tế (trong luận án gọi tắt là khu kinh tế) là Khu
ĐTM có chức năng chủ yếu phát triển hoạt động kinh tế, Khu đô thị
chủ yếu là hoạt động kinh tế phát triển.
1.1.4 Khái niệm Kinh tế đô thị
+ Kinh tế đô thị (theo lý thuyết kinh tế học, kinh tế đô thị Arthur
O’Sullivan,.. ) bao gồm 2 thành phần chính là: hoạt động kinh tế nội
tại; hoạt động kinh tế phát triển.
Chính phủ Việt Nam thể chế hóa, nhận diện hệ thống hoạt động
kinh tế: gồm các 21 nhóm ngành, 642 hoạt động kinh tế (Quyết định
số 10/2007/QĐ-TTg ngày 23/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ)
1.2 Sự tác động từ thế giới tới quá trình QH đô thị tại Việt
Nam.
1.2.1 Bối cảnh chung nền kinh tế thế giới và Việt Nam.
Kinh tế thế giới có nhiều biến động, xu hướng toàn cầu hóa phát
triển, công nghệ phát triển, hội nhập hóa kéo theo sự liên thông, không
biên giới, mở ra thị trường ngày càng rộng lớn nhưng tính cạnh tranh
cũng ngày càng cao,...Việc tạo ra không gian, nắm lấy cơ hội phát
triển, đáp ứng các nhu cầu thị trường mới phải nhanh hơn, bền vững
hơn nếu không sẽ bị tụt hậu ngày càng xa hơn, trì trệ hơn.
Trong bối cảnh thế giới có nhiều biến động, hiện Việt Nam đang
trong giai đoạn ‘tái cấu trúc’ toàn diện nên các cơ sở lý thuyết và thực
tiễn về QH đô thị Việt Nam cũng biến động, thay đổi theo.
1.2.2 Đặc điểm quá trình đô thị hóa tại Việt Nam.
Tính đến tháng 4/2017, toàn quốc có 805 đô thị (tăng thêm 08 đô
thị loại V so với cuối năm 2016). Tỷ lệ đô thị hóa ước đạt 37%. Đô thị
hóa Việt Nam có đặc điểm bao trùm khu vực nông thôn, chuyển từ thị
trường nông thôn sang thị trường đô thị, thị trường quốc gia, toàn cầu

dẫn tới có sự chuyển dịch về hoạt động cư trú, hoạt động kinh tế, cơ
cấu lao động,... và cần các không gian mới để phát triển.
1.3 Sự hình thành và đặc điểm của các khu ĐTM tại Việt
Nam.
1.3.1. Khái quát tình hình phát triển đô thị tại Việt Nam từ
1986 đến nay.
Đô thị Việt Nam trước năm 1986 phát triển chậm và chịu ảnh
hưởng của nền kinh tế tập trung bao cấp và chỉ do nhà nước đầu tư,
xây dựng, quản lý.
Từ năm 1986, Việt Nam chuyển sang cơ chế thị trường định
hướng Xã hội Chủ nghĩa- đổi mới kinh tế và phát triển theo hướng đa


5

dạng, cho phép nhiều thành phần kinh tế đầu tư phát triển đô thị và
nhà ở; đang tiếp tục phát triển.
Từ năm 2011 đến 2015, các đô thị đã phát triển chậm lại do suy
giảm kinh tế toàn cầu, Việt Nam và thị trường bất động sản đóng
băng, giá trị bất động sản giảm sút, nhiều khu ĐTM xây xong không
có người về ở, bị bỏ hoang, hiệu quả kém,..
Từ 2015 tới nay: kinh tế bắt đầu hồi phục và tiếp tục phát triển,...
1.3.2. Tình hình phát triển khu ĐTM tại Việt Nam
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có gần 805 khu ĐTM (tính
đến tháng 4/2017), trong đó có: 15 khu ĐTM quy mô hơn 1.000 ha, 94
khu ĐTM quy mô từ 200 ha đến 1.000 ha. Tuy nhiên, các dự án hầu
hết tập trung ở đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Xu
hướng mở rộng đô thị, xây dựng khu ĐTM ngày càng phát triển. Các
khu ĐTM hiện được QH như phần mở rộng phần đất ở của đô thị
được quy định trong QH chung, QH phân khu.

1.4 Thực trạng khu ĐTM với tác động của hoạt động kinh tế
đô thị trong giai đoạn công nghiệp hóa và hội nhập quốc tế ở Việt
Nam.
Có rất nhiều đô thị mới hình thành và phát triển đa dạng trong
nhiều năm qua tại Hà Nội và trên các tỉnh thành khắp Việt Nam. Có
nhiều đô thị mới phát triển tương đối thành công nhưng bên cạnh đó
cũng có những khu ĐTM chỉ tồn tại trên giấy, trên quyết định hoặc
treo hoặc hiện đang dở dang, chưa hoàn thiện.
1.4.1. Phân loại Khu ĐTM
Các khu ĐTM hiện nay chưa được phân cấp, phân loại cụ thể
theo từng vùng, từng địa phương,.. trong khi các đô thị lõi lại được
phân cấp, phân loại để dễ dàng quản lý hành chính. Do hầu hết các
QH khu ĐTM chỉ đáp ứng nhu cầu cư trú, kinh doanh bất động sản (ở
+ dịch vụ ở) nên làm cho các khu ĐTM giống nhau và chưa có phân
loại phù hợp trong khi nếu xem xét dựa trên hoạt động kinh tế đô thị
khác nhau thì mô hình khu ĐTM phải khác nhau.
1.4.2. Cấu trúc khu ĐTM
Hầu hết các khu ĐTM hiện nay có cấu trúc giống nhau và lấy cấu
trúc đơn vị ở làm cơ bản; cũng chưa quan tâm tới vị trí tương quan của
khu ĐTM với trung tâm đô thị lõi, với hoạt động kinh tế đô thị lõi nên
thường QH khu ĐTM thường giống nhau ở tất cả các vị trí: chủ yếu
theo dân số cư trú, tính toán m2/người, phân bố cơ cấu sản phẩm
giống nhau, quản lý theo mật độ xây dựng,.. Cấu trúc khu ĐTM hiện
nay chưa có không gian riêng dành cho hoạt động kinh tế phát triển.


6

1.4.3. Mô hình phát triển Khu ĐTM
Mô hình phát triển khu ĐTM phụ thuộc và thể hiện qua cấu trúc

QH khu ĐTM. Tuy nhiên do cấu trúc QH khu ĐTM (thành phần bên
trong) hầu như là lấy đơn vị ở làm chuẩn nên sự tác động qua lại giữa
hoạt động kinh tế và hoạt động cư trú chưa được tính tới và khó đánh
giá được. Do không phân loại, đánh giá các khu ĐTM gắn với vị trí,
địa điểm, kết nối thị trường xung quanh (chủ yếu do không đánh giá
quan hệ hoạt động kinh tế trong khu ĐTM so với bên ngoài) dẫn tới
việc lựa chọn mô hình phát triển khu ĐTM trở lên khó khăn, không có
định hướng phát triển rõ ràng và thiếu hiệu quả.
1.4.4. Quy trình lập QH xây dựng khu ĐTM

Hình B1.10: Quy trình lập QH khu ĐTM hiện nay (chưa tính theo
hoạt động kinh tế)
1.4.5. Đánh giá Hoạt động kinh tế đô thị hiện nay.
Hoạt động kinh tế phát triển trong QH chưa được nhận diện, quy
định rõ ràng do đó QH khu ĐTM không để dành hay bố trí không gian
riêng cho nó. Khi không nhận diện, đánh giá đúng hoạt động kinh tế
đô thị thì có thể bỏ lỡ cơ hội phát triển hoặc không kiểm soát được sự
phát triển: phát triển quá mức gây ảnh hưởng, hệ lụy tới các hoạt động
khác; tăng chi phí xã hội và các vấn đề đô thị…
1.4.6. Tác động môi trường trong QH xây dựng khu ĐTM
hiện nay
Trong thực tế khi các hoạt động kinh tế phát triển đô thị tự động
xâm nhập vào khu ĐTM, dẫn tới việc điều chỉnh QH mới chỉ đáp ứng
về mặt chức năng (thành chức năng hỗn hợp là chính) đã bị động, bỏ
quên hoặc chưa quan tâm đúng mức tới các tác động về mặt môi
trường của các hoạt động này. Như vậy cần phải có cách nhìn mới về


7

vấn đề môi trường: không chỉ tạo môi trường sinh thái phù hợp cho
môi trường ở và sinh hoạt của người dân mà còn phải chủ động quản
lý, kiểm soát một cách phù hợp các hoạt động kinh tế trong khu ĐTM
(môi trường hoạt động kinh tế đô thị).
1.4.7. Quản lý, khai thác và cơ chế chính sách phát triển khu
ĐTM
Việc quản lý khai thác khu ĐTM hiện nay mới chú trọng tới
quản lý khu vực đất ở, đáp ứng hoạt động cư trú và khu vực hạ tầng
kỹ thuật. Quản lý hiện nay chưa tạo ra cơ hội, sự thúc đẩy hoạt động
kinh tế phát triển một cách cân bằng, bền vững. Phải điều chỉnh QH
nhiều lần vì thực tế các công trình phát triển không giống bản vẽ QH
được duyệt. Việc quản lý chưa đáp ứng hài hòa lợi ích của cả 3 chủ
thể là nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng người dân đô thị.
Trong bối cảnh thế giới toàn cầu hóa, Việt Nam hội nhập và
nền kinh tế số (Cách mạng công nghệ 4.0), công nghệ cao phát triển;
sự đan xen, lồng ghép các ngành nghề, liên ngành trở nên phổ quát,
đặc biệt là liên ngành giữa xây dựng và kinh tế; giữa QH xây dựng đô
thị và hoạt động kinh tế đô thị ngày càng rõ nét thì hiện nay cơ chế
chính sách QH xây dựng khu ĐTM chỉ đơn thuần như QH khu ở, đơn
vị ở trở nên lạc hậu. Rất cần thiết phải có cơ chế chính sách mới tích
hợp giữa QH xây dựng đô thị, khu ĐTM với ngành kinh tế, với hoạt
động kinh tế đô thị (bên cạnh các ngành khác); đồng thời tạo nền
tảng, điều kiện, thúc đẩy QH xây dựng khu ĐTM ngày càng hiệu quả
hơn, khả thi hơn (nhằm hướng dẫn, cụ thể hóa Luật QH mà Quốc hội
mới thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/01/2019).
1.5 Kết quả khảo sát các khu ĐTM tại Việt Nam
Dựa trên phương pháp khảo sát thực tế và đánh giá hơn 200 khu
ĐTM tại 3 thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng có thể thấy các
khu ĐTM hầu như không bố trí không gian riêng cho hoạt động kinh
tế phát triển (ngoại trừ Phú Mỹ Hưng, Royal city và Time city) dẫn

đến bị biến động không gian do các hoạt động kinh tế phát triển xâm
nhập tự phát làm phá vỡ QH, bị treo, bị bỏ hoang,...
Khi có thêm các không gian hoạt động kinh tế phát triển đáp
ứng các nhu cầu lớn hơn khu ĐTM đã tạo thêm việc làm mới tại chỗ,
tạo thêm sức hút cho khu ĐTM.
1.6 Tổng quan về QH xây dựng khu ĐTM với tác động của
hoạt động kinh tế đô thị trên thế giới.
Singapo và các nước phát triển coi hoạt động kinh tế nhiều
thành phần là tự nhiên nên QH khu ĐTM chuyển sang QH hành động,


8

gắn với hoạt động kinh tế, hoạt động văn hóa,.. và không chỉ dựa vào
yếu tố dân số cư trú. Trên thế giới đã giải quyết các vấn đề của các
khu ĐTM trên quan điểm tổng hợp các hoạt động đô thị như hoạt
động cư trú, hoạt động kinh tế, hoạt động văn hóa, hoạt động khác,..
trong nhiều trường hợp hoạt động kinh tế đóng vai trò chủ đạo như
cụm kinh tế Dubai, business park, science park,....
1.7 Các công trình nghiên cứu có liên quan
Hiện chưa có nghiên cứu nào liên quan tới vấn đề QH khu
ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị tại Việt Nam. Nghiên cứu gần
nhất có tính tới sự liên ngành giữa Nhà ở và giá trị kinh tế là của TS.
Hoàng Hữu Phê. Tuy nhiên lý thuyết này chưa làm rõ, chưa nghiên
cứu việc thu nhập của cư dân đô thị từ đâu, mối quan hệ giữa nhà ở
với việc làm, giữa cư trú và kinh tế…và tác động tới các vấn đề khác
như môi trường, kinh tế, văn hóa, xã hội, quản lý,…trong quá trình
QH xây dựng đô thị tại Việt Nam.
1.8 Các vấn đề thực tiễn đặt ra, cần nghiên cứu
Trong khi các khu ĐTM hiện hầu như đều thiếu không gian cho

hoạt động kinh tế phát triển và hiện đang chưa phân biệt rõ ràng, còn
trộn lẫn hoạt động kinh tế nội tại với hoạt động kinh tế phát triển. Các
khu ĐTM hiện nay đang gặp nhiều vấn đề: bị bỏ hoang, QH “treo”,
thiếu hiệu quả,..
Lịch sử đã minh chứng: cùng với sự phát triển của công nghệ,
toàn cầu hóa, hiện đại hóa thì việc gắn kết hoạt động kinh tế và hoạt
động cư trú mang tính tất yếu trong quá trình phát triển đô thị.
Sự thúc đẩy hoạt động kinh tế phát triển đang là nhiệm vụ sống
còn, cạnh tranh để thu hút, hấp thụ một cách có hiệu quả các nguồn
lực từ bên ngoài vào đô thị và đáp ứng các nhu cầu thực tiễn.
Bởi vậy việc đổi mới toàn diện quan điểm, lý luận QH các khu
ĐTM từ chỉ phục vụ nhu cầu cư trú sang phục vụ nhu cầu phát triển
kinh tế đô thị nhằm lập, quản lý QH xây dựng khu ĐTM có hiệu quả
hơn và bền vững hơn trở nên cấp thiết.
Đề tài tập trung nghiên cứu: các Khu ĐTM; Nhận diện hoạt
động kinh tế đô thị và mối quan hệ giữa hoạt động kinh tế đô thị với
không gian, với các hoạt động khác của khu ĐTM; Thay đổi tư duy
lập QH; Đề xuất quan điểm, nguyên tắc, phân loại, cấu trúc, các
dạng mô hình phát triển và quy trình lập QH, quản lý khu ĐTM gắn
với hoạt động kinh tế đô thị; Làm luận cứ, cơ sở cho việc lập, quản
lý, điều chỉnh và khai thác QH khu ĐTM phù hợp với nền kinh tế thị
trường.


9

Chương 2: CƠ SỞ KHOA HỌC QUY HOẠCH XÂY
DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA HOẠT
ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ.
2.1 Cơ sở Lý luận quy hoạch xây dựng đô thị và Hoạt động

kinh tế đô thị
2.1.1 Cơ sở lý thuyết quy hoạch và phát triển đô thị
Lý thuyết về kinh tế đô thị và QH đã có nhiều trên thế giới, đan
xen lẫn nhau nhưng chưa được hiểu đúng, chưa áp dụng vào QH khu
ĐTM ở Việt Nam một cách thích hợp và gắn với thực tiễn từng vùng
từng địa phương và từng thời kỳ khác nhau.
2.1.1.1 Lý thuyết đơn vị ở- neighborhood conmunity.
2.1.1.2 Lý thuyết về đô thị công nghiệp của Tony Ganier.
2.1.1.3 Lý thuyết QH hiện đại: “Chủ nghĩa đô thị mới- New
Urbanism”
2.1.1.4 Lý thuyết tầng bậc và phi tầng bậc trong cấu trúc đô thị
2.1.1.5 Lý thuyết phát triển hỗn hợp, Mixed –use Development.
2.1.1.6 Lý thuyết về đô thị đáng sống (đô thị sống tốt- Liveable
city) và một số lý thuyết khác
2.1.2 Các lý thuyết kinh tế đô thị
2.1.2.1 Lý thuyết QH “ Bussiness Park”
2.1.2.2 Lý thuyết về cụm kinh tế- đặc khu kinh tế
2.1.2.3 Lý thuyết về Kinh tế đô thị - Urban economic
2.1.2.4 Lý thuyết 3 và 4 thành phần kinh tế
Trong giai đoạn tới, tỷ lệ lao động trong lĩnh vực Khai thác tài
nguyên (khai khoáng, nông nghiệp) giảm xuống còn 10% trong cơ cấu
lao động chung của các ngành kinh tế; Sản xuất (công nghiệp, xây
dựng) giảm xuống còn 20%; Lao động trong lĩnh vực Dịch vụ và Liên
kết số sẽ chiếm 70%. Các hoạt động dịch vụ, liên kết các thành phần
kinh tế, kinh tế số xảy ra chủ yếu trong khu vực đô thị, trong khu
ĐTM.
2.2 Cơ sở pháp lý.
Các xu hướng đổi mới thể chế do nhiệm kỳ mới, gia nhập WTO,
CPTPP,.. dẫn đến có thể xuất hiện nhiều cơ chế, chính sách mới của
nhà nước về QH, xây dựng trong thời gian tới.

2.2.1 Cơ sở pháp lý chung
2.2.2 Cơ sở pháp lý về phát triển kinh tế đô thị
2.2.3 Cơ sở pháp lý về đô thị và khu đô thi mới
Sự nghiên cứu mang tính liên ngành, lồng ghép giữa QH không
gian đô thị và QH chuyên ngành (có QH hoạt động kinh tế đô thị) là


10

khó khăn, chịu sự tác động, chi phối của rất nhiều văn bản Luật, nhiều
yếu tố,... nhưng đã trở lên cấp thiết và phù hợp với yêu cầu thực tiễn
phát triển.
2.3 Quan hệ tương tác giữa QH Đô thị với Hoạt động kinh tế
đô thị.
2.3.1 Hoạt động kinh tế đô thị tại Việt Nam.
2.3.1.1 Nhận diện, vai trò, tính chất, quy mô của hoạt
động kinh tế.
Hoạt động kinh tế đô thị với vai trò là toàn bộ các hoạt động sản
xuất, phân phối, trao đổi, tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ trong khu vực
đô thị. Hoạt động kinh tế đô thị bao gồm: Hoạt động kinh tế nội tại,
Hoạt động kinh tế phát triển và Hoạt động kinh tế hỗn hợp.
2.3.1.2 Các chủ thể tham gia.

Hình 2.9: Các chủ thể tác động tới Kinh tế đô thị và QH khu ĐTM

2.3.1.3 Phân bố, phân loại các hoạt động kinh tế đô thị.
Việt Nam áp dụng Hệ thống ngành kinh tế theo Quyết định số
10/2007/QĐ-TTg ngày 23/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ, gồm
các 21 nhóm ngành, 642 hoạt động kinh tế, cụ thể có thể chia theo
nhóm nằm trong và ngoài khu vực dân dụng đô thị (các hoạt động

kinh tế không gây ô nhiễm môi trường,không cần cách ly mới được
phép nằm trong khu vực dân dụng của đô thị) như sau:
Bảng 2.11: Các nhóm hoạt động kinh tế trong và ngoài khu vực dân dụng
của đô thị

- Nhóm A: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản.
- Nhóm B: Khai khoáng.
- Nhóm C: Công nghiệp chế biến.
- Nhóm D: Sản xuất và phân phối điện, khí đốt, nước nóng,
hơi nước và điều hòa không khí
- Nhóm E: Cung cấp nước, hoạt động quản lý và xử lý rác

Nằm
ngoài
khu vực
dân dụng
đô thị


11

thải, nước thải.
- Nhóm F: Xây dựng.
- Nhóm H: Vận tải kho bãi.
- Nhóm G: Bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ô tô, mô tô, xe
máy và xe có động cơ khác.
- Nhóm I: Dịch vụ lưu trú và ăn uống.
- Nhóm J: Thông tin và truyền thông.
- Nhóm K: Hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm.
- Nhóm L: Hoạt động kinh doanh bất động sản

- Nhóm M: Hoạt động chuyên môn, khoa học và công nghệ
Nằm
- Nhóm N: Hoạt động hành chính và dịch vụ hỗ trợ
trong khu
- Nhóm O: Hoạt động của đảng cộng sản, tổ chức chính trị
vực dân
- xã hội, quản lý nhà nước, an ninh quốc phòng; bảo đảm xã
dụng đô
hội bắt buộc
thị (khu
- Nhóm P: Giáo dục và đào tạo
ĐTM)
- Nhóm Q: y tế và hoạt động trợ giúp xã hội
- Nhóm R: Nghệ thuật, vui chơi và giải trí
- Nhóm S: Hoạt động dịch vụ khác
- Nhóm T: Hoạt động làm thuê các công việc trong các hộ
gia đình, sản xuất sản phẩm vật chất và dịch vụ tự tiêu dùng
của hộ gia đình
- Nhóm U: Hoạt động của các tổ chức và cơ quan quốc tế.
2.3.1.4 Hoạt động kinh tế đô thị tác động với các hoạt động
khác.
Hoạt động trong đô thị bao gồm: Hoạt động cư trú; Hoạt động
kinh tế đô thị; Hoạt động văn hóa, xã hội; Hoạt động môi trường; Hoạt
động an ninh quốc phòng; Hoạt động khác: hoạt động quản lý, hành
chính,… Hoạt động kinh tế đô thị là hoạt động cơ bản thúc đẩy sự
cạnh tranh, tạo cơ hội cho các hoạt động khác.
2.3.2 Quan hệ giữa QH Đô thị với Hoạt động kinh tế đô thị
2.3.2.1 Hoạt động kinh tế đô thị là nhân tố tạo thị trong QH
đô thị
Trong cách đặt vấn đề khi QH đô thị, trong QH tổng thể phát

triển kinh tế xã hội thì các hoạt động như công nghiệp, dịch vụ tập
trung, hoạt động du lịch, cảng hàng hóa,.. được coi là những yếu tố tạo
thị, được tách biệt, riêng biệt với các chức năng khác của đô thị. Các
hoạt động kinh tế này tạo nên các đô thị công nghiệp, đô thị du lịch,...
2.3.2.2 Tác động về chức năng:


12

Không gian là nơi chứa đựng hoạt động đô thị trong đó có hoạt
động kinh tế. Hoạt động kinh tế mang tính linh hoạt cao, phụ thuộc
nhiều yếu tố và rất đa dạng nên không gian dành cho hoạt động kinh
tế cũng cần mang tính đa dạng, linh hoạt, dễ dàng thay đổi và đáp ứng
nhiều nhu cầu khác nhau.
Hoạt động kinh tế gồm 3 loại hoạt động (kinh tế nội tại, kinh tế
phát triển và kinh tế hỗn hợp) với những đặc tính khác nhau về thị
trường, bán kính phục vụ, thời gian hoạt động, nguồn lực và vị
trí,…dẫn đến không gian dành cho mỗi loại hoạt động kinh tế cũng
khác nhau.
2.3.2.3 Tác động về vị trí, cấu trúc:
Hoạt động kinh tế có thể sử dụng một hoặc đồng thời nhiều
không gian khác nhau: không gian sử dụng đất, không gian ngầm,
không gian ảo (internet) với quy mô, tính chất linh hoạt.
Vị trí hoạt động kinh tế thường là nơi thuận tiện cho việc giao
tiếp, trao đổi hàng hóa, vật chất, có giá trị cao,.. Các vị trí dành cho
hoạt động kinh tế có tính liên kết, kết nối thị trường trong và ngoài
khu đô thị càng cao thì càng có giá trị, hiệu quả cao.
2.3.2.4 Đô thị hóa, văn hóa, xã hội, công nghệ,...
Nhu cầu con người ngày càng tăng (xem Lý thuyết về Tháp nhu cầu
của Maslow) kéo theo hoạt động kinh tế cũng tăng nhanh cả về số

lượng và chất lượng, xuất hiện nhiều loại hình dịch vụ mới như:
casino, hoạt động nghiên cứu, văn phòng, dịch vụ sức khỏe ngoài
công lập, hoạt động dịch vụ thể dục thể thao,.. Như vậy con người đô
thị không chỉ cần có chỗ ở mà còn cần có việc làm, đảm bảo sự tăng trưởng
kinh tế, xã hội văn hóa,… là một yếu tố thiết yếu và cân bằng.
2.3.2.5 Tác động về Nguồn lực
Nguồn lực chia ra làm 2 loại: nguồn lực xây dựng đô thị theo QH
và nguồn lực hoạt động đô thị.
2.3.2.6 Nhu cầu thị trường
QH đô thị phù hợp, có tính khả thi là đưa ra được sản phẩm
không gian, hoạt động được thị trường chấp nhận và đáp ứng được các
nhu cầu hiện tại, tương lai. Vì vậy phải nghiên cứu thị trường, nhu
cầu, phân khúc thị trường,...thật kỹ càng, khoa học.
2.3.2.7 Sự biến động về dân số và chuyển dịch cơ cấu lao
động, việc làm
Dân số đô thị không chỉ có dân số cư trú được hoạch định
hoặc do tính toán tăng dân số cơ học, nhập cư mà còn có khách lưu trú
ngắn hạn và dài hạn do yêu cầu của việc làm đô thị.. Nhu cầu việc làm


13

mới phát sinh từ ngoài đô thị vào sẽ kéo theo nhu cầu về nhân lực
mới, không gian mới,…Chính vì vậy không thể đưa ra các phương án
tính toán QH phù hợp khi chỉ dựa vào yếu tố dân số.
2.3.2.8 Hệ thống kết cấu hạ tầng.
Theo Nghị quyết số 13-NQ/TW Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp
hành Trung ương Đảng khóa XI về Xây dựng Hệ thống kết cấu hạ
tầng,... Nền tảng này phát triển sẽ làm thay đổi cách tiếp cận của các
hoạt động kinh tế cũng như tạo tiền đề cho sự trao đổi thông tin, giao

lưu hàng hóa, công nghệ, kinh tế, tài chính, và quản lý đô thị,..
2.3.2.9 Tác động môi trường của hoạt động kinh tế phát
triển với đô thị
Các hoạt động kinh tế phát triển đáp ứng các nhu cầu từ bên
ngoài vào, phát sinh từ nhu cầu mới có thể ảnh hưởng lớn tới môi
trường của các khu vực xung quanh.
2.4Quan hệ tương tác giữa QH xây dựng Khu ĐTM với Hoạt
động kinh tế đô thị ở Việt Nam.
2.4.1 Quy hoạch xây dựng khu đô thị mới.
2.4.1.1 Phân loại khu ĐTM với góc nhìn hoạt động kinh tế
đô thị.
Các loại đô thị khác nhau về quy mô, tính chất,…thì hoạt động
kinh tế khác nhau. Nhiều khu ĐTM được đặt tên theo các hoạt động
kinh tế nổi trội: Silicon, Business park, Science Park,…Hiện chưa có
phân loại khu ĐTM phù hợp với từng vị trí, từng địa phương, từng
vùng,...
2.4.1.2 Cấu trúc khu ĐTM và hoạt động kinh tế đô thị.
Cấu trúc hiện nay lấy cấu trúc đơn vị ở là chính gồm: đất ở + đất
cây xanh + đất hạ tầng kỹ thuật, giao thông + đất công trình công cộng
đơn vị ở, khu ở (tùy theo quy mô). Cấu trúc của khu ĐTM phụ thuộc
vào sự lựa chọn, tính chất, hàm lượng, phân bố hoạt động kinh tế phát
triển và là thể hiện sự hiệu quả của mô hình phát triển khu ĐTM.
2.4.1.3 Các mô hình phát triển khu ĐTM hiện nay.
Hiện nay Việt Nam có nhiều loại hình các khu ĐTM phát triển đa
dạng và có thể phân biệt theo tên gọi như: Khu ĐTM (thuần để ở);
Khu phức hợp (kết hợp kinh doanh và ở); Khu đô thị du lịch nghỉ
dưỡng và Khu đặc thù khác.
2.4.1.4 Quy trình lập đồ án QH xây dựng.
Do cách tiếp cận, góc nhìn khác nhau mà có phương pháp lập đồ
án QH khác nhau: QH từ trên xuống (QH chiến lược); QH từ dưới lên

(QH tham khảo ý kiến cộng đồng); QH hỗn hợp; QH theo chức năng;


14

QH theo thương hiệu, hình ảnh,.. Quy trình: Lập nhiệm vụ thiết kế,
Khảo sát, QH Sử dụng đất; Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan,
QH giao thông và Qh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, môi trường, Quy chế
quản lý,...
2.4.1.5 Tổ chức thực hiện QH xây dựng.
QH khu ĐTM hiện do nhà nước hoặc chủ đầu tư lập sau đó mới
lựa chọn một hoặc nhiều chủ đầu tư lập dự án đầu tư xây dựng, quản
lý, khai thác khu ĐTM (phần lớn theo hình thức đầu tư BT hoặc đổi
đất lấy hạ tầng, đấu giá quyền sử dụng đất,..).
2.4.1.6 Quan hệ giữa QH xây dựng và Dự án đầu tư khu
ĐTM.
Dự án đầu tư có thể có quy mô nhỏ hơn hoặc bằng quy mô khu
vực QH xây dựng. Hoạt động kinh tế phát triển có thể chỉ ở khu vực
QH xây dựng hoặc chỉ ở dự án đầu tư hoặc đan xen, nằm giữa 2 khu
vực này.
2.4.1.7 Quản lý, khai thác trong khu ĐTM
Các QH khu ĐTM dựa vào sự phê duyệt Quy chế quản lý theo
QH để kiểm soát, điều chỉnh các chức năng, tính chất các khu vực, ô
đất,.. và mang tính dự báo thông qua các quy định, chỉ tiêu được thể
hiện trong các bản vẽ QH chi tiết.
2.4.2 Quan hệ giữa QH Khu ĐTM với Hoạt động kinh tế đô thị.
2.4.2.1 Vị trí, chức năng của Hoạt động kinh tế đô thị và QH
sử dụng đất
Hoạt động kinh tế đô thị bên trong khu ĐTM có thể chia làm 2
khu vực: Khu vực tĩnh- tương đối ổn định và Khu vực động- tính

biến động cao. Hoạt động kinh tế hỗn hợp sẽ cần không gian vừa có
tính tĩnh, ổn định vừa có tính động, linh hoạt một cách tương đối.
2.4.2.2 Yêu cầu về Không gian, cơ sở hạ tầng đáp ứng các
Hoạt động kinh tế đô thị
Hoạt động kinh tế phát triển biến động nhanh, có quy mô linh
hoạt, thời gian hoạt động có tần suất lớn và kéo theo việc ngày càng
cần nhiều điều kiện về năng lượng, quy mô đất đai, hạ tầng kỹ thuật,
chất lượng nguồn nhân lực và có thể kèm theo các vấn đề xã hội, chi
phí xã hội, môi trường,..
2.4.2.3 Đánh giá chỉ tiêu tính toán, đảm bảo cho Hoạt động
kinh tế đô thị.
Hoạt động kinh tế phát triển dựa vào các chỉ tiêu về hiệu quả là
chính và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chỉ số như chỉ số CPI, chỉ số
cạnh tranh cấp tính, GDP, lợi nhuận ròng NPV, IRR, nhân lực, nguồn


15

lực, nhu cầu thị trường, giá trị đất đai, sự tiếp cận và thời điểm,.. Chỉ
tiêu tính toán của QH hiện nay chủ yếu dựa vào chỉ tiêu dân số cư trú,
môi trường là chính. Chỉ tiêu tính toán của hoạt động kinh tế lại dựa
vào quy mô vốn sở hữu, năng lực sáng tạo khoa học công nghệ, chất
lượng nhân lực, lượng việc làm mới, ngành nghề kinh doanh,…
2.4.2.4 Các yêu cầu quản lý hoạt động kinh tế trong khu
ĐTM.
Hoạt động kinh tế đô thị chủ yếu quản lý theo các quy định về
thuế, phí, lao động, việc làm…Tuy nhiên việc Đơn giản hoá vị trí, vai
trò, tác động của hoạt động kinh tế đô thị hiện nay đã dẫn tới 2 vấn đề
nghiêm trọng: Bỏ qua cơ hội phát triển và Không kiểm soát được, tự
phát, phát triển quá đà, phá vỡ QH và mục tiêu phát triển bền vững.

2.5 Các bài học kinh nghiệm trên thế giới và Việt Nam.
2.5.1 Bài học kinh nghiệm trên thế giới.
Hoạt động kinh tế gắn liền với khái niệm hàng hóa, với lịch sử
phát triển của loài người, lịch sử phát triển đô thị. Từ lâu đã có những
tư tưởng, khu đô thị gắn liền với hoạt động kinh tế thành một thể hữu
cơ và trở thành những di sản thế giới; cùng với sự phát triển của công
nghệ, toàn cầu hóa, hiện đại hóa thì việc gắn kết nhiều hoạt động đô
thị trong khu ĐTM, trong đó có sự kết hợp hoạt động kinh tế và hoạt
động cư trú mang tính tất yếu.
2.5.2 Bài học kinh nghiệm ở Việt Nam.
QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đã được thiết kế QH cho
Khu ĐTM Phú Mỹ Hưng từ những năm 1994 nhưng chưa được tổng
kết thành lý luận áp dụng cho quá trình QH đô thị tại Việt Nam.
Chương 3: MÔ HÌNH VÀ GIẢI PHÁP QUY HOẠCH XÂY
DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT
ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM.
3.1 Quan điểm quy hoạch khu ĐTM gắn với hoạt động kinh
tế đô thị.
- Quan điểm QH đáp ứng yêu cầu hội nhập
- Quan điểm QH khu ĐTM phải góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế
- Quan điểm tổ chức không gian khu ĐTM phải mang tính liên kết, đa
dạng và thúc đẩy tính cạnh tranh
- Quan điểm hoạt động trong khu ĐTM phải có sự cân bằng tổng thể
- Quan điểm QH phải hiệu quả, bền vững (kinh tế, văn hóa, môi
trường, xã hội,...):
3.2 Các nguyên tắc quy hoạch
3.2.1 Phải đáp ứng hoạt động kinh tế phát triển


16

3.2.2 Phải cân bằng tổng thể và cân bằng giữa hoạt động kinh tế
với hoạt động cư trú
3.2.3 Lựa chọn, vị trí phát triển khu ĐTM
3.2.4 Lựa chọn tính chất, quy mô của hoạt động kinh tế phát
triển.
3.2.5 Ưu tiên QH không gian gắn với hoạt động kinh tế phát
triển
3.2.6 Xác định mô hình phát triển của khu ĐTM dựa trên tương
quan về Hoạt động kinh tế phát triển (việc làm tại chỗ) và hoạt động
cư trú (chỗ ở).
3.2.7 Quản lý, phân loại, phân cấp khu ĐTM theo loại đô thị và
hoạt động kinh tế phát triển.
3.3 Các dạng Mô hình, cấu trúc khu ĐTM gắn với hoạt động kinh
tế đô thị
3.3.1 Các thành phần chức năng và loại hình kinh tế đô thị
trong khu ĐTM
Sự lựa chọn hoạt động kinh tế phát triển trong khu ĐTM sẽ quyết định
cấu trúc của khu ĐTM và ngược lại. Cấu trúc khu ĐTM gắn với hoạt động
kinh tế đô thị sẽ bao gồm các khu vực chức năng chính sau: i/ Khu vực hoạt
động cư trú (chỗ ở + dịch vụ đơn vị ở); ii/ Khu vực hoạt động kinh tế phát
triển; iii/ Khu vực phát triển hỗn hợp (Cư trú + Kinh tế) và iiii/ Khu vực hệ
thống giao thông, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, công nghệ.
Dựa trên cơ sở thực tiễn (21 nhóm ngành, 642 hoạt động kinh tế) và các
dự báo phát triển thì có thể đề xuất các loại hình hoạt động kinh tế đô thị
trong khu ĐTM trong giai đoạn này như sau:
+ Khu ĐTM gắn với các hoạt động kinh tế dịch vụ đô thị như Trường
học quốc tế, bệnh viện, trung tâm thương mại, dịch vụ vui chơi giải trí,.. quản
lý hành chính quốc gia, quốc tế.
+ Khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế về khoa học công nghệ: Viện

nghiên cứu, công nghiệp phần mềm, trường đại học, công nghệ sinh học, y
tế,... (Science Park, Silicon Valey,..)
+ Khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế du lịch: khu nghỉ dưỡng, resort,
khu sinh thái, du lịch lịch sử, tâm linh,...
+ Khu ĐTM gắn với hoạt động công nghiệp: Hoạt động sản xuất
không gây ô nhiễm môi trường đô thị (Business Park,..)
+ Khu ĐTM hỗn hợp các hoạt động kinh tế phát triển trên.
3.3.2 Các dạng cấu trúc khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế
phát triển:


17

a) Cấu trúc khu ĐTM đơn chức năng- đơn cực: phát triển một loại
hình kinh tế có quy mô lớn, chức năng riêng biệt, sản phẩm có tính toàn cầu,..
b) Cấu trúc khu ĐTM đa chức năng - đa cực: Khu vực hoạt động
kinh tế bao gồm nhiều lĩnh vực kinh tế khác nhau, chức năng khác nhau, đa
dạng nhưng quy mô không lớn lắm được tạo thành các cực phân bố theo kiểu
trung tâm từng khu, phối hợp, liên kết, kết hợp với nhau tạo thành tuyến, mạng,
phố thương mại, dịch vụ,..với quy mô lớn, tăng hiệu quả và giảm chi phí quản
lý, vận chuyển, vận hành.
c) Cấu trúc khu ĐTM hỗn hợp: có khu vực Hoạt động cư trú là trung
tâm và các khu vực hoạt động khác như hoạt động kinh tế, hoạt động văn hóa,
hoạt động môi trường,… bám xung quanh.
3.3.3 Các mô hình khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế
phát triển:
3.3.3.1 Khu ĐTM thuần để ở (mô hình đơn vị ở: chỉ có hoạt
động cư trú, khu dân cư - hoạt động kinh tế phát triển trùng với hoạt động
kinh tế nội tại).
3.3.3.2 Khu ĐTM có hoạt động cư trú là chủ đạo, Khu đô thị

ở lớn (hoạt động kinh tế nhỏ hơn hoạt động cư trú)
3.3.3.3 Khu ĐTM cân bằng giữa hoạt động cư trú và hoạt
động kinh tế (gọi tắt là Khu đô thị cân bằng) Mô hình này đảm bảo tính
cân bằng tương đối giữa chỗ ở và việc làm; giữa phát triển kinh tế với cư trú,
văn hóa, môi trường,...; đáp ứng đồng thời mong muốn của cả 3 chủ thể: Nhà
nước, Doanh nghiệp và cộng đồng (Hoạt động kinh tế phát triển phải đảm bảo
tối thiểu 30% việc làm chính thức cho dân cư tại chỗ và 20% đến 40% việc
làm dịch vụ hỗ trợ tại chỗ; nói cách khác là hoạt kinh tế phát triển phải đảm
bảo khoảng từ 50-70% việc làm cho dân cư tại khu ĐTM và ngược lại).
3.3.3.4 Khu ĐTM có hoạt động kinh tế phát triển là chủ đạo
(Hoạt động kinh tế lớn hơn hoạt động cư trú- Gọi tắt là Khu đô thị phát triển)
3.3.3.5 Khu ĐTM là Khu đô thị kinh tế (Khu đô thị chủ yếu là
hoạt động kinh tế phát triển, gọi tắt là khu kinh tế): là Khu ĐTM có chức
năng chủ yếu phát triển hoạt động kinh tế đô thị (khu vực đất ở rất
nhỏ hoặc chỉ dành cho dịch vụ lưu trú, cho thuê,..).
3.4 Quy trình và một số giải pháp QH cho Mô hình khu
ĐTM cân bằng giữa hoạt động kinh tế và hoạt động cư trú.
3.4.1 Cách tính toán quy mô dân cư cho cả 2 hoạt động
Dân số = Dân số cư trú + Khách lưu trú, du lịch + Dân số vãng lai.
3.4.2 Lập nhiệm vụ thiết kế QH
Bổ sung Đánh giá các hoạt động kinh tế đô thị khu vực QH và các vùng
lân cận; xác định loại khu ĐTM theo điều kiện địa phương.


18

3.4.3 Khảo sát và đánh giá hiện trạng khu vực QH
Ngoài các chỉ tiêu khảo sát, đánh giá hiện nay cần bổ sung việc
khảo sát QH hoạt động kinh tế ở các vùng lân cận, đô thị tổng thể hiện
có. Khảo sát khả năng đáp ứng các yêu cầu của hoạt động kinh tế đô

thị,… Khả năng đáp ứng dân số, lao động, nguồn lực,… Khả năng tiếp
cận của các hoạt động kinh tế đô thị: đường giao thông, sân bay, bến
cảng,..Khả năng phát triển không gian ngầm, Không gian ảo nhờ sự
phát triển công nghệ thông tin,…
3.4.4 Thiết lập cơ cấu sử dụng đất
Khu ĐTM bao gồm các khu vực chức năng chính sau: i/ Khu vực
không gian hoạt động cư trú (chỗ ở + dịch vụ đơn vị ở) chiếm khoảng
35%; ii/ Khu vực không gian hoạt động kinh tế phát triển (chiếm từ
10-20%); iii/ Khu vực không gian phát triển hỗn hợp (Cư trú + Kinh
tế) chiếm khoảng 20%-30%) và iiii/ Khu vực không gian hệ thống
giao thông, kết cấu hạ tầng kỹ thuật (chiếm khoảng 25%). (Các đề
xuất này dựa trên kinh nghiệm QH thực tiễn,... và của các khu đô thị
hiệu quả tại Việt Nam).
3.4.5 Đề xuất bổ sung một số chỉ tiêu trong QH sử dụng đất
Cách xác định Chỉ tiêu trong QH sử dụng đất: Chỉ tiêu = Chỉ tiêu
Hoạt động cư trú + Chỉ tiêu Dịch vụ công cộng + Chỉ tiêu Hoạt động
kinh tế + Dự phòng.
3.4.6 Đề xuất các dạng tổ chức không gian, liên kết không
gian
Mối quan hệ giữa hoạt động kinh tế với không gian đô thị là mối
quan hệ tương hỗ, tác động, phụ thuộc mật thiết với nhau, cần đảm
bảo sự hoạt động của 3 loại hình không gian: không gian ngầm, không
gian sử dụng đất (chiều ngang và chiều đứng) và không gian ảo.
3.4.7 Đề xuất các giải pháp hạ tầng kỹ thuật, công nghệ
thông tin
Hệ thống giao thông trong đô thị đóng 2 vai trò: 1 là hệ thống hạ
tầng kết nối, vận tải, vận chuyển, lưu thông hàng hóa, định hướng tiếp
cận dịch vụ đô thị,.. và 2 là nơi các hoạt động kinh tế đô thị diễn ra.
Hệ thống hạ tẩng cũng chia làm 3 khu: hệ thống hạ tầng khu ở
mang tính ổn định cao; Hệ thống hạ tầng khu phát triển hỗn hợp mang

tính biến động và hệ thống hạ tầng khu phát triển kinh tế đô thị mang
tính linh hoạt và dự trữ cao.
Công nghệ thông tin kết nối và công nghệ thông tin nội bộ sẽ là
nền tảng để hoạt động kinh tế đô thị tối ưu hóa, hiện đại hóa và quản
lý đô thị, tổ chức “đô thị thông minh”. Tính an ninh an toàn thông tin


19

được coi trọng, phát triển cũng tạo sự ổn định xã hội, ổn định kinh
doanh và đạt được các mục tiêu khác của đô thị như: phát triển nhân
lực, dịch vụ công nghệ , đào tạo nghiên cứu công nghệ và tăng cường
tính cạnh tranh cho các hoạt động kinh tế đô thị.
3.5 Một số giải pháp quản lý trong quá trình lập QH, thực hiện và
khai thác, vận hành khu ĐTM
Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội (để lựa chọn giải pháp, mô hình phát
triển trước khi triển khai cho đúng) và Điều chỉnh QH trong quá trình khai thác
(cho phù hợp với thực tiễn phát triển) là các điểm mấu chốt, là đóng góp thực
tiễn đảm bảo tính khả thi, hiệu quả và bền vững.
3.5.1 Giải pháp quản lý QH thông qua đánh giá hiệu quả kinh tế xã
hội
Hiệu quả tổng thể của xã hội là điểm thỏa mãn đồng thời 3 hiệu quả: của
nhà nước, của chủ đầu tư và của cộng đồng dân cư. Hiệu quả tổng thể của
phương án nào càng cao chứng tỏ hiệu quả kinh tế đô thị càng cao, bền vững,..
3.5.2 Giải pháp điều chỉnh QH trong quá trình khai thác,
vận hành
Điều chỉnh quy hoạch là điều chỉnh các hoạt động kinh tế đô thị vào các
khu đô thị mới và Chỉ điều chỉnh quy hoạch tại các khu vực hỗn hợp và khu
vực phát triển kinh tế cho phù hợp với từng thời kỳ, từng nguồn lực, nền tảng
kết cấu hạ tầng và đảm bảo phát triển bền vững, cân đối giữa quyền lợi của cả 3

chủ thể: nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư.
3.6 Bàn luận về kết quả nghiên cứu
3.6.1 Quan điểm, bối cảnh nghiên cứu
Lý luận QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị là vấn đề
mới, phù hợp với quy luật phát triển của thị trường, của xã hội và quá
trình đô thị hóa tại Việt Nam.
Đề tài nghiên cứu QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị
đã bắt đầu từ hơn 5 năm trước và vừa qua Quốc hội đã thông qua Luật
QH có hiệu lực từ 01/01/2019 khẳng định xu hướng QH tích hợp: phối
hợp đồng bộ các ngành có liên quan.
Các đề xuất mới về QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô
thị từ tính chất, phân loại, cấu trúc và 05 mô hình phát triển làm thay
đổi cách đặt vấn đề, từ mục tiêu đến cách tiếp cận.
3.6.2 Giới hạn và thực tiễn
Thực tiễn vừa qua cho thấy các mô hình khu ĐTM không có
không gian hoạt động kinh tế phát triển thường bị động, không bền
vững và bị tác động của hoạt động kinh tế các vùng lân cận.


20

Các khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế phát triển sẽ tạo ra việc
làm tại chỗ cho người dân, tạo động lực, sức sống cho đô thị đồng thời
cũng giảm sự dịch cư lao động, giảm “giao thông con lắc”, giảm tắc
đường và các tác động gây ô nhiễm môi trường,...
Kết quả nghiên cứu QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô
thị đã chỉ ra 05 mô hình phát triển. Dựa vào đó có thể giúp cho nhà
đầu tư, nhà quản lý, người dân chủ động, lựa chọn, tham gia, thúc đẩy
quá trình đầu tư xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác khu ĐTM
ngày càng có hiệu quả hơn.

Mô hình khu ĐTM cân bằng mang tính lý tưởng, mong muốn và
là mô hình cơ bản để xây dựng các chỉ tiêu đánh giá và điều chỉnh các
mô hình khác,..
Cần khảo sát, đánh giá, dự báo các hoạt động kinh tế phát triển
vào trong khu ĐTM một cách chủ động, phù hợp và phải được bố trí
không gian riêng biệt,..Điều này giúp nhận diện rõ 4 loại khu vực
không gian (khu vực phát triển+ khu vực hỗn hợp+ khu vực cư trú+
không gian hạ tầng kỹ thuật); sự phát triển của từng khu vực không
gian có tính biến động khác nhau (không thể chỗ nào cũng là không
gian hỗn hợp) và có quy định quản lý khai thác phù hợp với từng loại
không gian đó.
Quản lý QH khu ĐTM chủ yếu là quản lý sự thúc đẩy, tạo điều
kiện cho hoạt động kinh tế phát triển tối ưu nhất, phù hợp nhất..
Trong khuôn khổ điều kiện nghiên cứu hiện tại, đề tài đề xuất
được 5 mô hình giải pháp phù hợp với giai đoạn này tuy nhiên trong
tương lai có thể có thêm các giải pháp khác tùy theo điều kiện phát
triển mới, đặc thù của từng khu vực, từng đô thị.
3.6.3 Xu hướng, điều chỉnh và ứng dụng
Trong quá trình hội nhập quốc tế, tăng năng lực cạnh tranh quốc
gia và nâng cao chất lượng sống không chỉ thể hiện trên cơ sở dân số,
hình ảnh, tiện nghi môi trường sống,.. mà còn là sự cạnh tranh của các
hoạt động kinh tế phát triển trong khu ĐTM.
Xu hướng phát triển cách mạng công nghệ 4.0 của thế giới và sự
chuyển động của kinh tế Việt Nam đi cùng các cuộc cách mạng công
nghiệp, các dòng chảy kinh tế cũng sẽ làm thay đổi các nhận thức,
xuất hiện nhiều ngành kinh tế mới, các hình thức tổ chức cuộc sống,
việc làm mới,.. và làm cho QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô
thị ngày càng trở nên thiết thực, phát huy tối đa hiệu quả.

21

Hoạt động kinh tế phát triển không chỉ tạo nên diện mạo, sự kết
nối với bên ngoài mà còn là động lực, tiền đề đầu tiên để xây dựng
khu đô thị thông minh theo chiến lược phát triển đô thị hiện nay.
Lý luận QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị là cách
tiếp cận mới, bổ xung lý thuyết và thực tiễn QH xây dựng khu ĐTM
góp phần xác định định hướng đầu tư, thẩm định, phê duyệt và quản lý
khai thác khu ĐTM có hiệu quả hơn. Các đề xuất này có thể phổ biến
đào tạo cho các thế hệ Kiến trúc sư, nhà QH, nhà quản lý ứng dụng
trong việc thay đổi tư duy tiếp cận, thay đổi giáo trình giảng dậy, thay
đổi quy định, quy trình lập QH, thực hiện và quản lý phát triển.
Có thể áp dụng, đề xuất cho Hà Nội như: thay khu công nghệ cao
Hòa Lạc sang phát triển tại khu vực Đông Anh, Sóc Sơn (nơi gần cảng
hàng không, kết nối với trung tâm Hà Nội cũ dễ dàng,...)...
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
KẾT LUẬN:

QH xây dựng khu ĐTM hiện nay có sự đơn giản hoá trong nhận
thức, nhận diện hoạt động kinh tế (gộp hoạt động kinh tế phát triển
với hoạt động kinh tế nội tại); chưa bám sát thực tiễn (chỉ nhìn nhận
trên phương diện quản lý nhà nước mà chưa nhìn nhận trên các
nguyên tắc thị trường...). Khi đơn giản hoá, không nhận diện rõ hoạt
động kinh tế phát triển; không nghiên cứu sự tác động của các hoạt
động kinh tế dẫn tới QH khu ĐTM thường giống nhau (chủ yếu là đơn
vị ở); không tận dụng lợi thế vị trí, địa điểm; gây biến động không
gian, lãng phí đất đai, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đô thị bỏ
hoang, bị “treo”, kém hiệu quả….
Nghiên cứu hoạt động kinh tế đô thị trong QH khu ĐTM góp
phần làm rõ các quy luật, tư duy phát triển khu ĐTM và có thể dự báo

các mô hình, kịch bản phát triển 1 cách hiệu quả hơn, bền vững hơn.
Bởi vậy việc đổi mới toàn diện quan điểm, lý luận QH các khu ĐTM
từ chỉ phục vụ nhu cầu cư trú sang phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế
đô thị, có hiệu quả hơn và bền vững hơn trở nên cấp thiết.
Lịch sử đã minh chứng: cùng với sự phát triển của công nghệ,
toàn cầu hóa, hiện đại hóa thì việc gắn kết hoạt động kinh tế và hoạt
động cư trú mang tính tất yếu trong quá trình phát triển đô thị. Các
nước phát triển trên thế giới đã giải quyết các vấn đề của khu ĐTM
trên quan điểm tổng hợp các hoạt động cư trú, hoạt động kinh tế, hoạt
động văn hóa, hoạt động khác,.. trong nhiều trường hợp hoạt động
kinh tế đóng vai trò chủ đạo như chủ nghĩa đô thị mới, như business
park, science park,... Bởi vậy QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế


22

đô thị có tính ứng dụng cao, phù hợp với thực tiễn từng vùng từng địa
phương , từng thời kỳ khác nhau tại Việt Nam và nâng cao tính cạnh
tranh, hội nhập quốc tế.
Khu ĐTM hiện nay không chỉ là nơi cung cấp chỗ ở cho người
dân, người lao động tại các khu công nghiệp,tại đô thị lõi,...mà còn là
nơi cung cấp không gian hoạt động kinh tế đô thị đáp ứng lao động
dịch vụ ngày càng tăng, tạo lập việc làm cho người dân ngay tại bên
trong khu ĐTM.
Mối quan hệ giữa hoạt động kinh tế đô thị với QH khu ĐTM là
mối quan hệ mang tính hữu cơ, phụ thuộc lẫn nhau và phụ thuộc vào
nền tảng hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị tổng thể. Phát triển các khu
ĐTM sẽ gắn liền với các yếu tố của thị trường và cơ chế quản lý của
nhà nước; đảm bảo cân bằng quyền lợi, nghĩa vụ của các chủ thể: Nhà
quản lý; Nhà đầu tư và Người dân (xã hội).

QH xây dựng khu ĐTM là việc tổ chức không gian tạo điều kiện,
cơ hội cho hoạt động kinh tế phát triển tối đa, tối ưu; đồng thời đảm
bảo sự hài hòa với các hoạt động đô thị khác một cách bền vững. Các
khu ĐTM ở các địa phương khác nhau thì phát triển khác nhau và cần
được phân loại quản lý đầu tư khác nhau bởi hoạt động kinh tế phát
triển ở mỗi nơi là khác nhau.
Đề tài đã đưa ra một số quan điểm, nguyên tắc để thay đổi tư duy
QH khu ĐTM; đồng thời đưa ra cấu trúc và 05 mô hình phát triển khu
ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị nhằm giúp cho các chủ thể có
thể lựa chọn cách đầu tư, phát triển và quản lý khu ĐTM phù hợp,
hiệu quả và bền vững hơn.
Cấu trúc khu ĐTM cần bổ sung Không gian dành cho hoạt động
kinh tế phát triển riêng biệt, có tính linh hoạt, thích ứng cao; bổ sung
Không gian hỗn hợp nằm giữa, chuyển tiếp Không gian kinh tế phát
triển với Không gian cư trú. Không gian hoạt động cư trú cần được
kiểm soát và hạn chế biến động tối đa,...
Năm mô hình phát triển khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô
thị bao gồm : +Khu ĐTM thuần ở (nằm gần khu công nghiệp, trung
tâm dịch vụ đô thị); +Khu đô thị thiên về hoạt động cư trú - Khu đô thị
ở lớn (Hoạt động kinh tế phát triển nhỏ hơn hoạt động cư trú); +Khu
đô thị cân bằng giữa Hoạt động kinh tế phát triển và Hoạt động cư trú
(Khu đô thị cân bằng); +Khu đô thị thiên về Hoạt động kinh tế (Hoạt
động kinh tế lớn hơn hoạt động cư trú- Khu đô thị phát triển); +Khu
đô thị chủ yếu là hoạt động kinh tế phát triển (Khu kinh tế, Hoạt động
cư trú chuyển sang dịch vụ lưu trú, du lịch) là 5 mô hình bao trùm sự