Vietnam major report vietnam market outlook 2017 february 2017 VN

B ộ p h ậ n Ngh iê n cứu CB RE

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG
CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG

Việt Nam



MỤC L ỤC

Trang 05

Trang 06

Tiêu điểm thị trường Việt Nam

Triển vọng kinh tế
Tiếp tục tăng trưởng

Trang 09

Trang 15

Thị trường văn phòng

Thị trường bán lè

Nguồn cung tăng giúp khách thuê có thêm nhiều lựa

Xu hướng “Kiến tạo địa điểm” thâm nhập Việt Nam

chọn về vị trí

© 2017 CBRE, Inc.

2017 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG | VIỆT NAM
3

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


MỤC L ỤC

Trang 22

Trang 28

Thị trường căn hộ bán

Thị trường Logistics

Phân khúc Bình dân và Trung cấp tỏa sáng

Đi lên trong chuỗi giá trị

Trang 32
Thị trường vốn
Thêm nhiều đơn vị nước ngoài

© 2017 CBRE, Inc.

2017 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG | VIỆT NAM
4

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


2017 ASI A PAC I FI C REAL ESTATE MARKET O UTLO O K

INFOGRAPHIC SUMMARY

CBRE RESEARCH
This report was prepared by [INPUT REGIONAL TEAM], which forms part of CBRE Research—a network of preeminent researchers who
collaborate to provide real estate market research and econometric forecasting to real estate.
Information contained herein, including projections, has been obtained from sources believed to be reliable. While we do not doubt its accuracy,
we have not verified it and make no guarantee, warranty or representation about it. It is your responsibility to confirm independently its accuracy
and completeness. This information is presented exclusively for use by CBRE clients and professionals and all rights to the material are reserved
and cannot be reproduced without prior written permission of CBRE.


Triển Vọng Kinh Tế


T RI Ể N V Ọ NG K I NH T Ế

VIỆT NAM

Với nền tảng kinh tế được cải thiện, giá vàng và dầu của Việt Nam đều tăng trong
năm 2016, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh và thị trường bất động sản
tiếp tục sôi động, giữa bối cảnh biến động kinh tế trên thế giới. Tuy tốc độ tăng

trưởng GDP giảm nhẹ so với năm trước, kinh tế Việt Nam vẫn là một điểm sáng
trong khu vực và được kỳ vọng sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong năm tới.
CƠ HỘI TRONG ĐIỀU KIỆN THỊ TRƯỜNG

Khu vực), dự kiến sẽ bao gồm 3 tỷ người từ 16 quốc gia

MỚI

và chiếm 28% sản lượng mậu dịch thế giới. Hiệp định này

Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trong năm 2016

sẽ mang đến cho Việt Nam cũng như các nền kinh tế mới

đạt 6,2%, tuy thấp hơn mục tiêu đã đề ra bởi kết quả thấp

nổi trong khu vực Đông Nam Á những cơ hội tiềm năng

hơn dự kiến của các ngành nông nghiệp và khai khoáng,

để thúc đẩy phát triển kinh tế. Việt Nam cũng đang ra sức

nhưng vẫn thuộc nhóm dẫn đầu ở khu vực châu Á.

tăng cường quan hệ kinh tế với các đối tác chính như
Trung Quốc, Hàn Quốc và các nước Đông Nam Á. Kinh tế

Vốn đầu tư FDI tiếp tục giữ vững vai trò quan trọng trong

Việt Nam nhìn chung và thị trường bất động sản nói riêng

tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Trong năm 2016 nguồn vốn

được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định.

giải ngân ước tính ở mức 15,8 tỷ USD, tăng 9% so với
năm 2015, đạt mức giải ngân cao nhất từ trước đến giờ.

Mặt khác, trong thời đại của những biến động toàn cầu và
nhiều đột phá công nghệ, Việt Nam cần có những hoạch

Với kỳ vọng về TPP tạm gác lại, tâm điểm chú ý hiện đã

định chiến lược nhằm tiếp tục cải cách hành chính, hiện

chuyển đến RCEP (Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện

đại hóa nền kinh tế và tăng cường năng suất lao động.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
7

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


T RI Ể N V Ọ NG K I NH T Ế

VIỆT NAM

LÃI SUẤT VÀ LẠM PHÁT TĂNG DẦN NHƯNG

TÁC ĐỘNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ VĨ MÔ

VẪN TRONG TẦM KIỂM SOÁT

ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Lạm phát trong năm 2016 không còn được duy trì ở mức

Trong năm 2016, Chính phủ và các ban ngành liên quan

thấp kỷ lục như năm 2015, tăng từ 0,6% lên 4,7%, chủ

đã ban hành hoặc đang cân nhắc thay đổi một số chính

yếu do tăng chi phí y tế và chi phí giáo dục. Tuy nhiên tỷ

sách quan trọng có khả năng tác động đến toàn thị

lệ này được xem là vẫn ở mức an toàn và kiểm soát được

trường. Trong số đó, phải kể đến thông tư 06/2016/TT-

theo đánh giá của Chính phủ. Trong các năm tới, tỷ lệ lạm

NHHH, ban hành nhằm giảm sự phụ thuộc của nhà đầu

phát được dự đoán sẽ ở mức 4,5%.

tư vào vốn vay ngân hàng. Từ nay trở đi, nhiều nhà đầu
tư sẽ phải hướng đến các quỹ đầu tư nội địa, nhà đầu tư

Trong vòng 2 năm qua, lãi suất ở Việt Nam được duy trì ở

nước ngoài hoặc quỹ đầu tư nước ngoài để huy động vốn.

mức thấp và ổn định, một phần vì chính sách quản lý thị

Thông tư này được dự báo sẽ tạo ra thách thức mới cho

trường Ngân hàng của Chính phủ nhằm hỗ trợ các công

các nhà đầu tư nhỏ ở khắp các phân khúc bất động sản.

ty và doanh nghiệp. Mặc dù chính sách này sẽ tác động

Những chính sách khác hiện vẫn đang được cân nhắc

rất tích cực đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ nhưng có

bao gồm đánh thuế sở hữu ngôi nhà thứ hai (sẽ không

một hệ quả là tỉ lệ nợ xấu có thể tăng, đi ngược với mong

diễn ra trong năm 2017) hoặc cấm các trường hợp sử

muốn của Chính phủ. Trong tương lai, Chính phủ sẽ gặp

dụng căn hộ cho các mục đích thương mại. Nếu những

nhiều thách thức hơn trong việc kiểm soát lãi suất.

chính sách này được thông qua, thị trường bất động sản
sẽ trải qua những thay đổi đáng kể .

Trong điều kiện lãi suất thấp, người Việt thường hướng
đến vàng như là một kênh đầu tư an toàn, đặc biệt là khi

Tín dụng cho người mua bất động sản tăng mạnh trong

có biến động ở các kênh đầu tư khác. Trong năm 2016

năm qua, ở mức 14,2% trong khi tỉ lệ nợ xấu chỉ ở mức

giá vàng Việt Nam tăng so với năm trước và hiện đang ở

2,6% và có thể giảm thấp hơn, theo Hiệp hội Bất động

mức cao hơn giá vàng thế giới. Giá đồng đô-la cũng tăng

sản TP.HCM. Ngoài ra, nguồn vốn FDI giải ngân và lượng

cuối năm 2016 bởi quyết định tăng lãi suất của Cục dự trữ

kiều hối đổ về Việt Nam cũng tăng mạnh trong năm 2016,

Liên bang Mỹ. Chỉ số VN-Index tăng khoảng 15% trong

hỗ trợ đà phát triển của thị trường bất động sản trong các

năm 2016 và giá dầu trong nước cũng tăng sau đợt giảm

năm tới.

mạnh 2 năm trước.

Hình 1: Tốc độ tăng Tổng sản phẩm trong nước

Dự báo
6.21%

8
6
4
2

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

0
2003

Tốc độ tăng GDP thực (%)

10

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
8

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


Thị Trường Văn Phòng


T HỊ T RƯỜ NG V Ă N P HÒ NG

VIỆT NAM

Với nền kinh tế phát triển ổn định trở lại, thị trường văn phòng năm 2017 được dự
đoán sẽ là một năm sôi động như năm 2016. Các ngành truyền thống sẽ dẫn đầu thị
trường trong khi các công ty khởi nghiệp sẽ tạo thêm nhu cầu thị trường. Các tòa
nhà văn phòng mới đang có hoạt động xây dựng tốt và sẽ được đưa vào thị trường,

giải quyết được vấn đề nguồn cung hạn chế tại TP.HCM nhưng cũng là thử thách
đối với Hà Nội.
KHÔNG GIAN LÀM VIỆC CHUNG SẼ TĂNG

làm việc hiện đại và linh hoạt, đặc biệt là không gian làm

Các chỉ số kinh tế cơ bán ổn định làm nền tảng vững chắc

việc chung, với khoảng 10 cái ở mỗi thành phố. Trong

cho sự phát triển của phân khúc văn phòng. Từ năm 2015,

tương lai, theo như chính sách đặc biệt và hỗ trợ từ chính

số lượng các công ty mới đăng ký đã tăng đáng kể trung

quyền sẽ khuyến khích thêm nhiều công ty khởi nghiệp

bình khoảng 21% mỗi năm, khiến cho nhu cầu thuê văn

mới, và các không gian làm việc chung hiện tại cũng sẽ

phòng tăng.

mở rộng.

Nhu cầu mạnh mẽ từ các ngành truyền thống thể hiện rõ

QUỸ ĐẠO KHÁC BIỆT

ràng tại cả Hà Nội và TP.HCM. CNTT/kỹ thuật và tài chính/

Các tòa nhà văn phòng mới đang xây dựng và sẽ sẵn

ngân hàng là các ngành chính đang dẫn đầu về nhu cầu

sàng cho thuê trong đầu năm 2017. Các diện tích mới này

thuê và dự đoán sẽ tiếp tục trong các năm tới.

sẽ giải quyết vấn đề nguồn cung hạn chế tại TP.HCM.
Trong khi đó, việc phát triển nguồn cung hiện đang là thử

Năm 2016 cũng đánh dấu sự phát triển của các công ty

thách đối với Hà Nội với khả năng có thể làm giảm giá

khởi nghiệp, kéo theo nhu cầu mạnh mẽ đối với văn phòng

thuê và tăng diện tích trống.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
10

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


T HỊ T RƯỜ NG V Ă N P HÒ NG

TP.HCM

NGUỒN CUNG MỚI VỚI CHẤT LƯỢNG TỐT

thuê cao hơn, các tòa nhà đạt chuẩn LEED được dự kiến

ĐỂ LẤP ĐẦY THỊ TRƯỜNG

sẽ trở nên phổ biến hơn.

Trong năm 2016, thị trường TP.HCM chào đón duy nhất
một tòa nhà Hạng A ngoài trung tâm đi vào hoạt động:

Các tòa nhà Hạng A cũ vẫn cạnh tranh quyết liệt trên thị

Mapletree Business Center. Đây là tòa nhà Hạng A đầu

trường. Trong khi hằng năm những tòa nhà này đều được

tiên nằm trong một quận ngoài trung tâm (Quận 7). Nhìn

bảo trì liên tục, các chủ tòa nhà đều mong chờ đến giai

tới năm 2017, thị trường sẽ chào đón hai tòa nhà Hạng A

đoạn nâng cấp hoàn toàn mỗi 20 năm hoặc sau một

trong khu trung tâm, Deutches Haus và Saigon Center

khoảng thời gian tương tự. Điều này có nghĩa rằng các

Giai đoạn 2 cũng như các tòa nhà Hạng B mới trong khu

tòa nhà cũ, trong khi đã tõa lạc tại các vị trí đắc địa, cũng

vực rìa trung tâm như Viettel Tower ở Quận 10 và Etown

đang kết hợp các tiêu chuẩn quốc tế và công nghệ mới để

Central ở Quận 4. Giai đoạn 2018 đến 2020 sẽ chứng

theo kịp thị trường và cung cấp them dịch cho các khách

kiến cac1 dự án trọng điểm như Viet Capital Center, Spirit

thuê.

of Saigon, SJC Tower và Thương xá Tax. Những tòa nhà
này sẽ tăng diện tích văn phòng cho thuê mới cho khu

TỶ LỆ HẤP THỤ DỰ KIẾN TĂNG

vực trung tâm.

Trong suốt năm 2016, do nguồn cung hạn chế, tỷ lệ hấp
thụ của Hạng A đạt 11.316 m2 NLA, so với tỷ lệ hấp thụ

Thị trường văn phòng đang ngày càng thể hiện sự quan

của năm 2015 là 50.563 m2 NLA, ghi nhận từ diện tích

tâm đến các tòa nhà chất lượng cao. Cà khách thuê lẫn

cho thuê được của Mapletree Business Center. Măc dù tỷ

chủ tòa nhà đều dần tiếp nhận tiêu chuẩn LEED. Các tòa

lệ hấp thụ này có vẻ thấp so với năm ngoái, nguồn cung

nhà tương lai đều có kế hoạch đạt tiêu chuẩn LEED, trong

mới của năm 2016 không lớn bằng nguồn cung mới trong

đó nổi bật nhất là Deutches Haus (dự kiến sẽ hoàn thành

năm 2015. Do đó, tỷ lệ hấp thụ nhỏ hơn mặc dù các tòa

trong năm 2017) và Viet Capital Center (dự kiến sẽ hoàn

nhà vẫn cho thuê tốt, chứng minh cho việc nguồn cung

thành trong năm 2019). Tuy nhiên, do nguồn cung hiện

mới ra sẽ được hấp thụ nhanh chóng. Với nguồn cầu đầy

hữu hạn chế, nguồn cầu tăng mạnh có thể được thấy ở

hứa hẹn như vậy, nguồn cung sắp tới với trung bình

khắp các phân khúc trên toàn thị trường.

40.000 m2 GFA được tung ra thị trường mỗi năm được
dự kiến sẽ được hấp thụ đến 80%.

Nhìn về đường dài, các chủ tòa nhà đều cố gắng tiếp cận
cơ cấu các khách thuê cao cấp để nhận được mức già

.

Hình 2: Nguồn cung và Tỷ lệ hấp thu – Hạng A

Dư Báo

600,000
500,000

NFA ('000 m2)

400,000
300,000
200,000
100,000

0
2009

2010

2011

Nguồn Cung Hiện Hữu, NFA

2012

2013

2014

Nguồn Cung Mới, NFA

2015

2016 2017F 2018F 2019F

Tỷ Lệ Hấp Thu Hiện Hữu, NFA

Tỷ Lệ Hấp Thu, NFA

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
11

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


T HỊ T RƯỜ NG V Ă N P HÒ NG

TP.HCM

NGUỒN CÂU DỰ KIẾN TIẾP TRIỂN NHỜ

nhà do họ có thể tân dụng các diện tích bán lẻ không hiệu

NỀN KINH TẾ ỔN ĐỊNH

quả để cải tiến thành các văn phòng dịch vụ.

Năm 2016 là một năm tốt cho các chủ tòa nhà bởi vì giá
thuê có sự tăng trưởng mặc cho có nguồn cung mới gia

Đối với xu hướng của khách thuê, các diện tích nhỏ đến

nhập thị trường vào cuối năm. Các ngành truyền thống,

trung (0 – 500 m2) sẽ vẫn được ưa chuộng và được

tiêu biểu là Công nghệ thông tin/phần mềm, sản xuất, Tài

khách thuê quan tâm nhiều giống như Hà Nội. Điều này

chính Ngân hàng, tư vấn và logistic/vận tải vẫn sẽ thống

được dự kiến sẽ tiếp tục cho đến năm 2018 khi các hoạt

trị thị trường trong những năm 2017 – 2019.

động hợp nhất văn phòng ít. Khu vực trung tâm vẫn là sự
lựa chọn đầu tiên về vị trí và các diện tích 1.000 – 2.000

Trước đó, ngành Logistic và công nghệ được kỳ vọng sẽ

m2 văn phòng, sẽ tiếp tục khan hiếm và được săn đón.

phát triển mạnh mẽ nhờ vào TPP. Nay khi TPP không còn

Các hoạt động cho thuê trước sẽ rất cạnh tranh và đạt

nữa, yếu tố kích cầu chính của thị trường văn phòng sẽ là

được thỏa hiệp nhanh chóng ở các tòa nhà tương lai.

nhu cầu chuyển tòa nhà với mục đích mở rộng. Các
khách thuê hiện hữu từ các tòa nhà cũ hơn sẽ tiếp tục tìm

Giá thuê văn phòng cao cấp được dự kiến sẽ tăng lên tiểu

các diện tích mới lớn hơn để hợp nhất các hoạt động văn

biểu trong khoảng thời gian 2017 đến 2019. Điều này

phòng của họ và có thể chiếm hết nguyên sàn một khi họ

được thúc đẩy bởi diện tích cho thuê hạn chế và các diện

đã thỏa thuận được giá và vị trí chính xác với chủ tòa nhà.

tích cho thuê mới được dự kiến sẽ đi vào hoạt động. Cho
đến cuối năm 2019, thị trường sẽ chào đón trung bình

Ngoài ra, xu hướng mới của thị trường văn phòng sẽ là số

40.000 m2 GFA mỗi năm. Dựa vào nguồn cầu cao cho

lượng doanh nghiệp khởi nghiệp ngày càng tăng cùng với

các tòa nhà mới với chất lượng tốt và có vị trí đẹp, điều

số lượng không gian làm việc chung trên toàn thành phố.

này sẽ góp phần tăng khả năng thương lượng của các

Mặc dù xu hướng này đang phát triển mạnh mẽ và đang

chủ tòa nhà và giúp họ tăng giá thuê, nhưng sẽ không

trở thành một sự lựa chọn khác ngoài loại hình văn phòng

nhiều bởi các tòa nhà cũ góp phần giữ thị trường bình ổn.

truyền thống, nguồn cung hiện hữu lại bị hạn chế với chỉ

Giá thuê trong giai đoạn 2017 – 2019 được dự kiến sẽ

10 không gian làm việc chung và một chuỗi không gian

tăng đều nhưng ở một tỷ lệ chậm như giai đoạn 2012 –

làm việc chung, Toong, gia nhập thị trường trong năm

2014 vì mỗi năm sẽ có một tòa nhà mới với chất lượng tốt

2017. Không gian làm việc chung và văn phòng dịch vụ

gia nhập thị trường.

đang ngày càng trở nên được ưa chuộng bởi các chủ tòa

Dự Báo

50

30%

40

24%

30

18%

20

12%

10

6%

0

Tỷ Lệ Trống

Mức Giá Thuê (USD/m2/tháng)

Hình 3: Giá thuê và Tỷ lệ trống triển vọng – Hạng A

0%
2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017F 2018F 2019F

Tỷ Lệ Trống

Giá Thuê
Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
12

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


T HỊ T RƯỜ NG V Ă N P HÒ NG

HÀ NỘI

NGUỒN CUNG MỚI TIẾP TỤC NẰM NGOÀI

Xu hướng chuyển dịch ra ngoài khu trung tâm được dự

TRUNG TÂM

báo sẽ tiếp diễn trong những năm sắp tới. Trong năm

Sau một năm không có nguồn cung mới, thị trường văn

2017, khu vực ngoài trung tâm dự kiến sẽ tiếp tục cung

phòng Hà Nội liên tiếp chào đón các tòa nhà ở cả Hạng A

cấp thêm cho thị trường khoảng 100.000 m2 diện tích văn

và Hạng B đi vào hoạt động trong năm 2016. Các dự án

phòng. Trong khi đó tại khu vực trung tâm, nguồn cung trở

này cung cấp thêm 100.000 m2 diện tích văn phòng cho

nên hạn chế khi không có dự án mới nào đi vào hoạt động

thuê vào tổng nguồn cung. Nguồn cung mới đều nằm ở

cho tới năm 2018. Thêm vào đó, diện tích thuê trên 500

khu vực ngoài trung tâm tại khu vực Đống Đa – Ba Đình,

m2 đang rất khó kiếm tại khu vực này. Vì vậy, nguồn cầu

hoặc phía Tây thành phố. Cụ thể, khu vực Đống Đa – Ba

sẽ phải chuyển hướng sang các khu vực quận Đống Đa –

Đình có một tòa nhà Hạng A và một tòa nhà Hạng B mới

Ba Đình, hoặc phía Tây thành phố, nơi cung cấp nhiều sự

đi vào hoạt động trong 2016, chiếm 37% tổng nguồn cung

lựa chọn hơn cho khách thuê. Một điểm đáng chú ý là các

mới. Trong khi đó, thị trường văn phòng tiếp tục mở rộng

dự án mới sắp sửa ra mắt thị trường trong thời gian tới

ra phía Tây với bốn tòa nhà Hạng B, đóng góp phần còn

đều nằm ở những vị trí tốt tại quận Đống Đa hoặc năm

lại trong tổng nguồn cung mới trên thị trường.

gần khu trung tâm mới phía Tây của thành phố.
TRIỂN VỌNG TĂNG GIÁ THUÊ HẠN CHẾ

Hình 4: Dự báo nguồn cung mới

BP. Nghiên cứu CBRE cho rằng khối lượng nguồn cung
tương lại sẽ tiếp tục là thách thức chính đối với thị trường

250 000

Hà Nội. Trong một vài năm trở lại đây, tốc độ tăng trưởng

200 000

của nguồn cung nhanh hơn nguồn cầu. Việc liên tục có

150 000

nguồn cung mới sẽ khiến thị trường Hà Nội tiếp tục là thị

100 000

trường của khách thuê. Dó đó, triển vọng tăng giá thuê
của thị trường năm 2017 nhìn chung vẫn hạn chế, mặc dù

50 000

Hạng A

2019F

2018F

2016

2017F

2015

2014

2013

2012

2011

2010

khu trung tâm được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt hơn.
2009

Nguồn cung mới (m2, NLA)

Dự báo

Hạng B

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016.

Liên tục có nguồn cung mới, thị trường Hà Nội sẽ
vẫn bị chi phối bởi khách thuê. Dó đó, triển vọng
tăng giá thuê của thị trường năm 2017 nhìn chung
vẫn hạn chế, mặc dù khu trung tâm được kỳ vọng
sẽ tăng trưởng tốt hơn.
.
© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
13

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


T HỊ T RƯỜ NG V Ă N P HÒ NG

HÀ NỘI

Tỷ lệ trống ở các tòa nhà Hạng A và Hạng B ở khu vực

báo rằng các ngành này sẽ tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thị

trung tâm ở ngưỡng dưới 6% trong suốt năm 2016. Trong

trường trpng các năm tới.

đó, tỷ lệ trống của các tòa nhà Hạng A đạt mức thấp kỉ
lục trong 4 năm gần đây. Cùng với tỷ lệ trống thấp và

Ngoài nhu cầu từ các ngành chủ đạo, thị trường cũng ghi

nguồn cung tương lai hạn chế, giá thuê tại các tòa nhà

nhận nhu cầu ổn định từ các ngành như giáo dục và

trung tâm dự kiên sẽ tăng trong giai đoạn đầu năm 2017.

logistics. Bên cạnh đó, không gian làm việc chung đã
chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng kể từ lần đầu tiên

Khu vực quận Đống Đa – Ba Đình và phía Tây sẽ chứng

xuất hiện tại thị trường Hà Nội vào năm 2015. Mặc dù

kiến sự cạnh cạnh lớn hơn giữa các tòa nhà mới và cũ.

hiện tại các văn phòng này chỉ chiểm một phần nhỏ trong

Thị trường kỳ vọng sẽ đón nhận các tòa nhà mới, có chất

tổng diện tích văn phòng cho thuê, BP. Nghiên cứu CBRE

lượng tốt, từ hai khu vực này. Chúng tôi dự đoán rằng các

dự báo với phòng trào khởi nghiệp đang khởi sắc, các

tòa nhà mới với vị trí tốt sẽ chào thuê cao hơn mức trung

không gian làm việc chung sẽ tiếp tục mở rộng trong thời

bình thị trường, mặc dù chênh lệch sẽ không quá lớn.

gian tới.

Trong khi đó, tòa nhà với vị trí ít thuận tiện hơn sẽ chào ở
mức giá cạnh tranh nhằm nhanh chóng lấp đầy diện tích

Nguồn cầu ổn định từ các ngành cơ bản cùng với sự phát

trống. Nguồn cung tăng cũng đồng thời gây áp lực lên các

triển và mở rộng của các ngành mới được kỳ vọng sẽ làm

tòa nhà cũ đang hoạt động. Tuy nhiên, sẽ khó có sự giảm

tăng tỷ lệ hấp thụ lên khoảng 10% trong năm 2017. Mặc

giá lớn vì các tòa nhà này trước đó đã giảm giá thuê để

dù vậy vẫn chậm hơn nguồn cung mới.

thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy. Tốc độ giảm giá thuê đã chậm lại
xuống khoảng 3% trong 4 năm trở lại đây, từ mức 10%

NÂNG CẤP VÀ HỢP NHẤT VĂN PHÒNG

trong giai đoạn 2009-2012 .

Bên cạnh mức giá hợp lý, khách thuê ngày càng quan
tâm đến chất lượng tòa nhà. Bắt đầu từ cuối năm 2016,

NHU CẦU ĐA DẠNG HƠN GIÚP TĂNG TỶ LỆ

một số công ty đã bắt đầu hợp nhật các công ty con tại

HẤP THỤ

các tòa nhà Hạng B và C để chuyển lên và mở rộng tại

Nhu cầu thuê văn phòng chính tại thị trường Hà Nội vẫn

các tòa nhà Hạng A.

đến từ các ngành chủ đạo như bảo hiểm/ ngân hàng; sản
xuất và công nghệ thông tin trong những năm gần đầy.

Chúng tôi dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm

Trong vòng 3 năm trở lại đây, nhu cầu thuê văn phòng từ

2017. Điều này sẽ đòi hỏi các tòa nhà sẽ phải chú trọng

các ngành này luôn chiếm ổn định khoảng một nửa lượng

hợn đến việc cải thiện dịch vụ và chất lượng.

yêu cầu hỏi thuê văn phòng gửi tới CBRE. Chúng tôi dự

Hình 5: Dự báo giá thuê văn phòng và tỷ lệ trống tại Hà Nội

Dự báo

50%

40

40%

30

30%

20

20%

10

10%

0

Tỷ lệ trống (%)

Giá chào thuê
(USD/m2/tháng)

50

0%
2009

2010

2011

Hạng A - Giá chào thuê

2012

2013

2014

Hạng B - Giá chào thuê

2015

2016

2017F

2018F

Hạng A - Tỷ lệ trống

2019F
Hạng B - Tỷ lệ trống

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
14

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


Thị Trường Bán Lẻ


T HỊ T RƯỜ NG B Á N L Ẻ

VIỆT NAM

2016 đánh dấu một năm lạc quan cho thị trường bán lẻ Việt Nam trong nhiều lĩnh
vực, bao gồm nguồn cung mới và những thương hiệu quốc tế mới. Tầng lớp khách
hàng trẻ và trung lưu đang dần chiếm lĩnh thị trường tiêu dùng và tạo ra nhu cầu mới

nổi. Tuy nhiên, để có những trung tâm mua sắm có thể đáp ứng nhu cầu đa dạng
hóa của người tiêu dùng hiện đại sẽ vẫn là một thách thức cho nhiều năm tới.
KHÁI NIỆM KIẾN TẠO ĐỊA ĐIỂM TRONG

được sử dụng để tăng dần lưu lượng khách viếng thăm.

NHỮNG NGÀY SƠ KHAI

Trong khi các trung tâm mua sắm truyền thống tập trung

Với nguồn cung phát triển nhanh chóng và sự cạnh tranh

chủ yếu vào lĩnh vực bán lẻ, F&B và giải trí đang nắm một

khốc liệt, việc định vị đúng phân khúc, khách hàng và loại

vai trò thiết yếu. Các khách thuê này không chỉ là những

hình đang trở nên quan trọng hơn đối với chủ đầu tư.

khách thuê chính thuê các diện tích lớn mà còn thu hút

Theo một báo cáo của CBRE Châu Á Thái Bình Dương

người tiêu dùng bằng việc cung cấp những trải nghiệm

năm 2016, các nhà đầu tư nên luôn ghi nhớ việc mang lại

khác biệt. Những trung tâm mua sắm mới mở gần đây với

“sự tiện lợi, lựa chọn, giá trị, và trải nghiệm" cho khách

sự hiện diện của những khách thuê này đã đạt tỷ lệ cho

hàng là một yếu tố thành công quan trọng. Báo cáo này

thuê cao từ lúc mới khai trương. Đáng lưu ý là những

cũng giới thiệu đến các chủ đầu tư một khái niệm mới là

phân khúc này tiếp tục phát triển trong khi phân khúc khác

“placemaking” nhằm nhấn mạnh tầm quan trọng về trải

như phân khúc hạng sang tăng trưởng nhẹ. Thậm chí

nghiệm của khách hàng và việc tạo ra những môi trường

những trung tâm mua sắm tự xếp hạng mình là hạng sang

mà có nhiều người muốn đến và quay trở lại.

cũng tiếp nhận Kiến tạo địa điểm bằng cách mở cửa cho
những hạng mục giải trí.

Ở thị trường Việt Nam non trẻ, Placemaking đã bắt đầu
© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
16

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


T HỊ T RƯỜ NG B Á N L Ẻ

VIỆT NAM

TIỀM NĂNG CỦA THƯƠNG MẠI ĐIỆN TỬ

QUẢN LÝ, NHU CẦU, TIỆN LỢI VÀ KẾT NỐI

So với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á,

Theo như báo cáo năm 2016 của Nielsen, có bốn yếu tố

thương mại điện tử tại Việt Nam khá nhỏ và non trẻ. Theo

chính của hành vi tiêu dùng dự báo sẽ tăng đáng kể trong

số liệu của eMarketer, doanh thu từ thương mại điện tử

những năm tới.

của Việt Nam trong năm 2015 đạt 1,37 tỷ đô, gần bằng
một nửa doanh thu của Indonesia, gần bằng 60% của

Đầu tiên, sự bùng nổ về số lượng tầng lớp trung lưu tạo

Thái Lan và 75% của Singapore. Tuy nhiên, tổng doanh

nên sự tự tin hơn trong việc quản lý kinh nghiệm bán lẻ.

thu của Việt Nam đã tăng đáng kể, là một trong số nước

Người tiêu dùng yêu cầu các sản phẩm mới hơn, đa dạng

có tỷ lệ tăng cao nhất trong khu vực với mức 19%.

hơn và chất lượng hơn. Họ sẵn sàng chi trả nhiều hơn để
có được sản phẩm tốt hơn. Vì vậy, các nhà bán lẻ nên

Trong năm 2016, phân khúc thương mại điện tử của Đông

chuyển tập trung từ sản phẩm giá rẻ sang phát triển sản

Nam Á chứng kiến các giao dịch và hoạt động đáng chú ý

phẩm chất lượng.

với những tác động đáng kể đến thị trường Việt Nam. Bên
Thứ hai, số lượng các thế hệ trong các hộ gia đình đã

cạnh việc mua lại Zalora Thái Lan và Việt Nam của
Central

Group1,

giảm. Do vậy, người tiêu dùng hiện nay mua sắm cho nhu

Doanh nghiệp lớn của Trung Quốc,

Alibaba, mở rộng thị phần trong khu vực bằng việc tiếp

cầu cá nhân nhiều hơn cho gia đình. Xu hướng này cũng

quản Lazada với thỏa thuận trị giá 1 tỷ đô. Tại Việt Nam,

được hỗ trợ bỏi thị trường căn hộ bán ở phân khúc bình

hai nhà bán lẻ danh tiếng là Lotte và Aeon cũng đã khai

dân với nhiều lựa chọn hơn. Vì vậy nhu cầu cho các sản

thác tiềm năng của thương mại điện tử bằng cách tung ra

phẩm số lượng lớn sẽ ít hơn. Người tiêu dùng Việt Nam

các trang web thương mại điện tử.

có xu hướng mua sắm cho nhu cầu hiện tại hơn là để tích
lũy.

Việc tiếp tục phát triển CNTT như triển khai gói cước 4G
và các hoạt động tiếp thị toàn quốc như Trực Tuyến Thứ

Thứ ba là sự tiện lợi. Với quỹ thời gian hạn hẹp, người

Sáu hàng năm, sẽ đẩy mạnh ngành thương mại điện tử

tiêu dùng dành nhiều thời gian cho việc di chuyển, và vì

của Việt Nam trong những năm tới.

thế, họ ưu tiên các sản phẩm và các cửa hàng tiện lợi.
Đây là lý do cho việc bùng nổ các cửa hàng tiện dụng tại
Việt Nam gần đây.
Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, nhu cầu
cho việc kết nối internet của 60% người dân Việt Nam
dưới 35 tuổi ngày càng cao. Nhờ vào tỷ lệ rất cao dân số
hiện đang sở hữu điện thoại thông minh, thị trường bán lẻ
trực tuyến ở Việt Nam có rất nhiều cơ hội để phát triển.

1 Reuters, truy cập ngày 21/01/2017: Thailand's Central Group buying e-commerce site Zalora's Thai business
2 Bloomberg, truy cập ngày 21/01/2017: Alibaba Expands in Southeast Asia With $1 Billion Lazada Deal.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
17

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


T HỊ T RƯỜ NG B Á N L Ẻ

TP.HCM

Sự phát triển của thị trường bán lẻ hiện đại tại TP.HCM

Cách đó không xa, Zara chọn khai trương cửa hàng tiêu

tăng nhanh trong hai năm vừa qua, lần lượt cung cấp

biểu đầu tiên của hãng tại Vincom Đồng Khởi và đã trở

thêm 149.693 m2 và 192.810 m2 diện tích cho thuê trong

thành một trong những thương hiệu thời trang trẻ được

năm 2015 và 2016. Tính đến cuối năm 2016, tổng diện

yêu thích nhất trong thành phố. Những thương hiệu mới

tích cho thuê đã tăng gần 2,5 lần so với hai năm trước.

này đã góp phần giúp thị trường bán lẻ ở khu trung tâm

Đáng chú ý là nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu

trở nên sôi động hơn bao giờ hết.

vực ngoài trung tâm phía Đông và phía Tây của thành
phố, nơi mà các khu vực dân cư mới đang hình thành. Tại

Trong năm 2016, trên trung bình, giá thuê trung bình tại

khu vực trung tâm, quỹ đất hạn chế cũng như giá đất cao

Tầng Trệt và Tầng Một tại tất cả các hình thức bán lẻ ở

đã giới hạn sự phát triển các nguồn cung mới trong vài

khu trung tâm đều tăng. Trong khi giá thuê ở các TTTM

năm gần đây; chỉ có một TTTM được khai trương trong

tăng gần 10% so với năm trước, giá thuê các diện tích

năm 2016 tại khu vực trung tâm. Dự án tiếp theo trong

nhỏ tại các Khối đế bán lẻ tăng nhiều hơn nữa. Xét về

khu vực được dự tính sẽ khai trương trong ba năm tới.

diện tích trống, nếu không tính tới dự án đang được nâng
cấp là Union Square, tỷ lệ trống được cải thiện 2 điểm

KHU TRUNG TÂM: SỰ QUAN TÂM ĐẾN TỪ RẤT NHIỀU

phần trăm và hiện ở mức 1,88%.

NHÀ BÁN LẺ
Mặc dù nguồn cung mới hạn chế và giá thuê cao, khu

CẠNH TRANH TĂNG CAO

trung tâm vẫn nhận được nhiều sự quan tâm nhất đến từ

Tại Khu vực Ngoài Trung tâm, chúng tôi ghi nhận sự cạnh

các thương hiệu quốc tế muốn xâm nhập vào thị phần

tranh quyết liệt giữa các TTTM hiện hữu. Kết quả là, nhiều

bán lẻ. Đáng chú ý, vào T7/2016, Keppel Land khai

chủ đầu tư đã chưa thể tăng giá thuê, thay vào đó, họ tập

trương Saigon Centre Giai đoạn 2 với một thương hiệu

trung vào việc thu hút những khách thuê mới song song

TTTM tổng hợp nổi tiếng đến từ Nhật Bản, Takashimaya,

với việc duy trì các khách thuê hiện hữu.Trong năm 2016,

làm khách thuê chủ chốt, chiếm hơn 40% NLA của toàn

giá thuê ổn định tại đa số các TTTM ở khu vực ngoài

TTTM. Đây là dự án TTTM đầu tiên ở khu trung tâm trong

trung tâm trong khi tỷ lệ trống đạt mức 5,7%, cải thiện

bốn năm gần đây, góp phần thu hút rất nhiều các khách

2,2% so với năm trước. Tỷ lệ trống này cao hơn rất nhiều

thuê nước ngoài; một nửa các nhà bán lẻ mới trong năm

so với khu trung tâm.

2016 đã chọn mở những cửa hàng đầu tiên tại dự án này.

Nguồn cung (NLA,m2)

Hình 6: TP.HCM – Nguồn cung mới – Lịch sử và dự báo

Dự báo

300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017F 2018F 2019F

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
18

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


T HỊ T RƯỜ NG B Á N L Ẻ

TP.HCM

Lý do mà tính cạnh tranh chưa được quan sát rõ tại khu

CÁC NHÀ BÁN LẺ CẦN SỚM THÍCH NGHI VỚI XU

trung tâm chính là sự thiếu hụt nguồn cung chất lượng;

HƯỚNG CỦA NGƯỜI MUA HIỆN ĐẠI

hiện tại, chỉ có hai TTTM và hai TTTM tổng hợp hoạt động

Sự tiện lợi là một trong những ưu tiên hàng đầu của

tại trung vực này bên cạnh một vài khối đế bán lẻ. Tuy

người mua thời đại mới. Cửa hàng tiện lợi, trong nước và

nhiên, việc phân tán dần lưu lượng khách mua đặc biệt là

nước ngoài, trở nên phổ biến hơn bao giờ hết. Trong khi

tại các dự án cũ, nếu các chủ đầu tư chưa dần nhận ra,

các nhà bán lẻ nước ngoài thích mua lại các chuỗi bán lẻ

sẽ là một lời cảnh báo rằng một cuộc thay đổi cách mạng

trong nước thì các nhà bán lẻ trong nước ngày càng trở

với hình thức bán lẻ sẽ sớm diễn ra. Quan trọng là người

nên sáng tạo hơn trong các sản phẩm của họ. Ví dụ,

mua vẫn sẽ là những người được hưởng lợi nhiều nhất từ

Vingroup đã giới thiệu Vincom+,một hình thức bán lẻ mới,

các cuộc cạnh tranh này.

vào cuối năm 2016. Mặc dù có diện tích cho thuê nhỏ và
phạm vi thu hút khách mua hẹp, hình thức này vẫn mang

Trong tương lai, cạnh tranh giữa các TTTM được dự báo

đến cho người mua sự tiện lợi cùng các sản phẩm phong

sẽ khốc liệt hơn, Trong vòng ba năm tới, thành phố sẽ

phú: rạp chiếu phim, khu vui chơi, siêu thị, F&B, khu ẩm

chào đón 500.000 m2 NLA mới, 55% trong số này đang

thực (thời trang gần như không có). Chúng tôi dự đoán

được xây dựng. TTTM chiếm 75% tổng nguồn cung

hình thức mới này sẽ ngày càng được phát triển rộng rãi

tương lai trong khi phần còn lại chủ yếu là các khối đế bán

trong thời gian tới.

lẻ. Xét về hoạt động thị trường, chúng tôi dự đoán giá
thuê sẽ được giữ ở mức ổn định trong hai năm tới và sau

TP.HCM dần quen thuộc hơn với những cụm từ thuộc bán

đó sẽ tăng trong giai đoạn 2019-2020 do khu trung tâm sẽ

lẻ hiện đại như bán lẻ-giải trí, P.L.A.C.E, Placemaking,

có thêm dự án mới. Số lượng lớn nguồn cung tương lai

thương mại điện tử… Với một bộ phận dân số trẻ đang

sẽ đẩy tỷ lệ trống lên cao trong năm 2017. Tuy nhiên, tỷ lệ

phát triển cùng sức mua tăng nhanh, thị trường bán lẻ

trống sẽ được cải thiện trong các năm sau đó khi thị

Việt Nam đang được dẫn dắt bởi người mua. Đây cũng là

trường hấp thụ dần các diện tích thuê mới.

điểm đáng lưu tâm mà các nhà bán lẻ trong tương lai cần
thích nghi và sáng tạo.

Dự báo

80
70
60
50
40
30
20
10
0

30%

25%
20%

15%
10%

Tỷ lệ trống (%)

Giá thuê (USD/m2/tháng)

Hình 7: TP.HCM – Hoạt động thị trường – Lịch sử và dự báo

5%
0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F 2019F
Tỷ lệ trống

Giá thuê
Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
19

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


T HỊ T RƯỜ NG B Á N L Ẻ

HÀ NỘI

NGUỒN CUNG TIẾP TỤC GIA TĂNG TẠI KHU

tố quan trọng đối với khách mua nhà tại các dự án này.

VỰC NGOÀI TRUNG TÂM
MỞ RỘNG KINH DOANH TẠI NHIỀU NGÀNH
Trong năm 2016, xu hướng diện tích bán lẻ nằm ngoài

HÀNG KHÁC NHAU

trung tâm ngày càng trở nên rõ nét. Kể từ năm 2014, khu
vực trung tâm không có nguồn cung mới trong khi 90%

Theo báo cáo “Điểm nóng bán lẻ Châu Á Thái Bình

nguồn cung lũy kế hiện nay đều nằm ngoài khu vực này.

Dương 2015” của CBRE năm 2016, hoạt động bán lẻ

Những trung tâm thương mại mới thường có xu hướng

xuyên biên giới trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương

tản ra xung quanh thành phố và gần những khu vực dân

được dự kiến sẽ tăng trong năm 2016. Tại Hà Nội trong

cư đông đúc, làm cho các trung tâm thương mại dễ tiếp

năm 2016 cũng chứng kiến sự gia nhập thị trường của

cận hơn đối với tầng lớp trung lưu.

các đơn vị bán lẻ mới như Auchan, Miniso hay Ilahui.
Ngoài ra, một số nhà bán lẻ đã có mặt tại thành phố

Xu thế này tại Hà Nội được dự đoán sẽ tiếp tục trong ba

TP.HCM từ vài năm trước đó cũng đang mở rộng thị

năm tới. Hiện tại, không có thêm nguồn cung nào được

trường ra Hà Nội.

dự báo sẽ xuất hiện trong khu trung tâm cho đến năm
2019. Trong khi đó, tất cả những dự án mới, với gần

Trong phân khúc cửa hàng tiện lợi, chuỗi cửa hàng của

400.000 m2 bán lẻ, đều sẽ ở khu vực ngoài trung tâm.

Mỹ tham gia vào thị trường TP.HCM từ một vài năm trước

Đáng chú ý rằng, chỉ riêng trong năm 2018 thị trường sẽ

cũng bắt đầu mở rộng tại Hà Nội từ 2015, và chỉ sau một

chào đón thêm 200.000 m2. Đây rất có khả năng sẽ là

năm đã mở được 53 cửa hàng. Một thương hiệu khác

một trong những năm có nguồn cung mới cao nhất kể từ

trong nước cũng có sự mở rộng với tốc độ đáng kinh

2013 trở lại đây với.

ngạc, gần 800 cửa hàng tại Việt Nam và hơn 300 cửa
hàng tại Hà Nội1 .

Bên cạnh hai trung tâm mua sắm độc lập, phần còn lại
của các dự án tương lai từ nay đến năm 2019 đều là khối

Trong khi đó, phân khúc giải trí chứng kiện sự cạnh tranh

đế bán lẻ trong khu phức hợp dân cư. Hai trong số ba dự

khốc liệt. Số lượng rạp chiếu phim CGV, một hệ thống rạp

án ra mắt mới năm 2016 thuộc khu phức hợp. Mô hình

chiếu phim lớn tại Việt Nam, vẫn tiếp tục gia tăng trong khi

này có lợi thế là nguồn khách hàng sẵn có từ khu dân cư,

những đối thủ khác như Galaxy, BHD, Lotte hay rạp

tuy nhiên, thách thức đặt ra là việc lựa chọn cơ cấu khách

Platinum cũng đang tranh giành thị phần.

thuê hợp lý. Đổi lại, khối đế bán lẻ cũng được xem là yếu

Hình 8: Hà Nội - Nguồn cung bán lẻ - Lịch sử và dự báo

Nguồn cung (NLA, m2)

300,000

Dự Báo

250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017F

2018F

2019F

1 Ghi nhận bởi CBRE Việt Nam, 21/01/2017
Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
20

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


T HỊ T RƯỜ NG B Á N L Ẻ

HÀ NỘI

Trong năm 2016, những hoạt động mua bán sát nhập

nhãn hàng bán lẻ thời trang và phụ kiện toàn cầu Zara

trong mảng Bán lẻ chủ yếu diễn ra ở phân khúc đại siêu

đang cân nhắc mở rộng trong năm 2017. Một nhãn hàng

thị. Hai thương hiệu quốc tế, Metro Cash & Carry và Big C

quốc tế khác là H&M sẽ gia nhập thị trường với ba cửa

thuộc quyền sở hữu của hai nhà bán lẻ đến từ Thái Lan

hàng dự kiến mở cửa tại Hà Nội và TP.HCM vào năm

tương ứng là BJC1 và Central Group2 . Ngoài ra, Central

2017.

Group cũng sở hữu Robin Department Store và 49% cổ
phần của Điện máy Nguyễn Kim3. Trong khi đó, tập đoàn

Trong lĩnh vực giải trí, CJ Group, tập đoàn sở hữu cụm

BJC thu mua 58,6% cổ phần của Big C Thái Lan với trị

rạp chiếu phim CGV, bày tỏ ý định đầu tư thêm 500 triệu

giá 6,2 tỷ đô la Mỹ4. Những thương vụ này cho thấy sự

đô la Mỹ tập trung vào lĩnh vực giải trí và ẩm thực.

quan tâm của các nhà bán lẻ quốc tế đối với thị trường

Việt Nam. Chúng cũng đánh dấu sự thâm nhập sâu hơn

Sau khi Aeon mở cửa và đi vào hoạt động, các nhà bán lẻ

của mặt hàng Thái vào thị trường Việt Nam.

khác của Nhật cũng thể hiện sự quan tâm đêns thị trường
Việt Nam và đang lên kế hoạch gia nhập . Trong số đó,

CÁC THƯƠNG HIỆU BÁN LẺ NƯỚC NGOÀI

đáng kể nhất là chuỗi cửa hàng tiện lợi 7-Eleven dự định

TIẾP TỤC QUAN TÂM VÀ MỞ RỘNG

mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam trong hai năm tới. Các
nhà bán lẻ Thái Lan cũng đang để mắt đến thi trường Việt

Trong 3 năm tới, sẽ có thêm 400.000 m2 gia nhập thị

Nam, đánh dấu bằng hai thương vụ sát nhập kể trên. Các

trường bán lẻ Hà Nội. Tỷ lệ trống có khả năng sẽ tăng lên

hoạt động này cho thấy tiềm năng phát triển cho cả những

trong lúc thị trường từ từ hấp thụ lượng lớn nguồn cung

nhà bán lẻ và nhà đầu tư mặc dù mức độ cạnh tranh cũng

mới này. Về giá thuê, xu hướng giảm của thị trường Hà

tăng cao.

Nội bắt đầu từ năm 2009 như biểu đồ dưới đây. Trong khi
đó, các dự án tương lai sẽ nằm ngoài khu vực trung tâm

Theo nghiên cứu của CBRE Châu Á-Thái Bình Dương,

nơi thường có mức giá thuê thấp hơn khu vực trung tâm.

chủ đề của khu vực trong năm 2017 là việc mở rộng có

Điều này được dự đoán sẽ làm cho giá thuê trung bình thị

chiến lược và chọn lọc của các thương hiệu bán lẻ. Tuy

trường tiếp tục đi theo xu hướng giảm trong những năm

nhiên, tại thị trường Hà Nội, do sự hạn chế nguồn cung

tới nhưng với biên độ nhỏ.

của khu vực trung tâm, tìm kiếm một vị trí phù hợp tiếp tục
là một thách thức, đặc biệt đối với các nhà bán lẻ quốc tế

Thị trường bán lẻ cũng kỳ vọng với những dự án mới, các

mong muốn có được vị trí đắc địa. Điều này có thể

đơn vị bán lẻ, đặc biệt là từ các nhà bán lẻ nước ngoài sẽ

khiếncác thương hiệu bán lẻ, đặc biệt thương hiệu quốc

tiếp tục tâm và mở rộng vào thị trường. Sau sự thành

tế, phải mất thời gian hơn trong việc tìm địa điểm phù hợp

công của cửa hàng đầu tiên tại Vệt Nam trong năm 2016,

với chiến lược.

Hình 9: Hà Nội – Diễn biến thị trường – Lịch sử và dự báo

Giá thuê
(US$/m2tháng)

25%
20%

60

15%

40

10%

20

5%

0

Tỉ lệ trống (%)

Dự báo

80

0%
2009

2010

2011

2012

2013

2014

Giá thuê
Rent

2015

2016

2017F 2018F 2019F

Tỉ lệ trống
Vacancy

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016.
Casino, ngày 21 tháng 1, 2017: Thanh lý BigC Việt Nam với trị giá 1 tỉ Euro
Metro Group, ngày 21 tháng 1, 2017, 2017: Metro Group bán Metro Cash & Carry Việt Nam cho TCC (BJC)
3 Deal Street Asia , ngày 21 tháng 1, 2017: Central Group của Thái Lan mua lại Nguyễn Kim
4 Reuters, ngày 21 tháng 1, 2017 : BJC của Thái Lan mua 6.2 tỉ đô la Mỹ cổ phiếu
1 Groupe
2

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
21

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


Thị trường căn hộ bán


T HỊ T RƯỜ NG CĂ N HỘ B Á N

VIỆT NAM

Tiếp tục đà tăng mạnh trong năm 2015, thị trường căn hộ bán ở Việt Nam năm 2016
kết thúc với những chỉ số tích cực, mặc dầu có những lo ngại ngày càng tăng về vấn

đề thừa nguồn cung. Lực hấp dẫn của các nhà đầu tư lớn hướng đến phân khúc
thấp hơn được kỳ vọng sẽ giữ được tâm lý thị trường và mang lại sự cân bằng cho
thị trường căn hộ.
Theo Ngân hàng Thế giới, với xu hướng hiện tại của làn

SỰ MỞ RỘNG ĐÔ THỊ THEO CHIỀU DỌC

sóng di cư đô thị ở Việt Nam, tỷ lệ dân số sống ở thành thị

Trong chừng mực nào đó, việc một số nhà đầu tư tên tuổi

được dự báo sẽ tăng gần 50% vào năm 2040, tức là cần

bày tỏ nhiều quan tâm hơn vào phân khúc bình dân được

thêm khoảng 374.000 căn hộ trong các thành phố mỗi

được kỳ vọng sẽ giải quyết được vấn đề phát triển bền

năm để đáp ứng nhu cầu.

vững cung - cầu. Chính phủ cũng đang xem xét nhiều quy
định hơn nhằm bảo đảm sự ổn định của thị trường trước

Với tiền đề trên, thị trường căn hộ tại Việt Nam đang trên

những biến động của các yếu tố vĩ mô.

đà phát triển trong những năm gần đây, với nhiều nguồn
cung mới, hoạt động bán hàng tốt và giá bán trên thị

Các tòa nhà chọc trời đang mọc lên liên tiếp làm thay đổi

trường sơ cấp tăng ở các phân khúc. Điều này gần đây

thấy rõ diện mạo của hai thành phố lớn nhất Việt Nam,

đã dấy lên nhiều mối quan ngại về sự phát triển quá

kéo theo sự hình thành của các cộng đồng đô thị mới.

nhanh của thị trường, đặc biệt trong các phân khúc cao

Quỹ đất được giải phóng phần nào từ sự phát triển theo

cấp hơn.

chiều dọc này hy vọng sẽ được tận dụng để phát triển hạ
tầng, giúp đô thị Việt Nam đáng sống hơn.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
23

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE


T HỊ T RƯỜ NG CĂ N HỘ B Á N

TP.HCM

DỊCH CHUYỂN TỪ PHÂN KHÚC CAO CẤP

Bình Chánh. Quỹ đất sẵn có, hệ thống giao thông kết nối

SANG CÁC PHÂN KHÚC THẤP HƠN

được cải thiện và nhu cầu cao ở phân khúc này là những

Trong năm 2016 có 37.419 căn hộ được chào bán, giảm

yếu tố chính hỗ trợ xu hướng. Đây đồng thời là những

10% so với năm trước. Thị trường đã cho thấy dấu hiệu

phân khúc nhận được sự khuyến khích đầu tư từ chính

tự điều chỉnh để tiến tới điểm cân bằng hơn khi mà phân

phủ.

khúc trung cấp chiếm tỷ lệ ngày càng lớn trong tổng số
căn chào bán (48% năm 2016 so với 40% năm 2015 tại

Tại phân khúc hạng sang, dự đoán sẽ có 1.627 căn được

TP.HCM) và phân khúc cao cấp ngày càng ít hơn (30%

chào bán từ sáu dự án thuộc trung tâm TP.HCM với định

năm 2016 so với 38% năm 2015) .

vị thương hiệu tốt. Phân khúc trung cấp sẽ tiếp tục chiếm
đa số với hơn 13.000 căn chào bán mới.

Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở
rộng về phía Đông và Nam. Khu vực phía Đông vượt qua

THANH KHOẢN TIẾP TỤC ỔN ĐỊNH

phía Nam để trở thành tâm điểm nhờ sự cải thiện của cơ

Tiếp nối đà phát triển của thị trường trong năm 2015,

sở hạ tầng bao gồm: tuyến metro số 1, xa lộ Hà Nội mở

thanh khoản thị trường tiếp tục khả quan với 35.008 căn

rộng, đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây và

hộ được bán hết trong năm 2016. Mặc dù giảm nhẹ 4%

việc phê duyệt dự án sân bay Long Thành.

so với năm trước, số căn hộ bán được ghi nhận xấp xỉ số
căn chào bán ra thị trường cùng kỳ. Thị phần trung cấp
tiếp tục tiến triển tốt, chiếm hơn 40% tổng số căn được
bán.

Dự báo

50,000

Giao dịch mua bán được diễn ra tại tất cả các quận, phần

40,000

lớn tập trung vào phía Đông và phía Nam của TP.HCM,

30,000

và tại các dự án mới ở các khu vực này.

20,000
Cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện, giúp giao thông

10,000

đến khu trung tâm dễ dàng hơn, hỗ trợ cho những đối

0

tượng người mua đang tìm kiếm căn nhà đầu tiên. Tuy

2009
2010
2011
2012
2013

2014
2015
2016
2017F
2018F
2019F
Bình dân

Hình 11: Thị trường căn hộ tại TP.HCM, Dự báo số căn
bán được

Số căn bán được

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016.

Dự đoán thị trường sẽ tiếp tục những diễn biến tích cực
trong năm 2017 với tổng cộng 43.861 căn hộ được chào
bán.
Thị trường năm 2017 được dự báo sẽ tập trung hơn vào
thị phần bình dân và trung cấp, với gần 40% tổng số căn
mới chào bán thuộc phân khúc bình dân. Chủ đầu tư

Dự báo

50,000
40,000
30,000
20,000
10,000

Hạng sang

bán hai dự án phân khúc bình dân tại quận 9 và huyện

Cao cấp

Trung cấp

2019F

2018F

xu hướng thị trường. Cụ thể, Vingroup có kế hoạch mở

2017F

2011

trong việc điều chỉnh dự án của mình sao cho phù hợp với

2016

0

trong nước và các công ty liên doanh đang rất tích cực

2015

Trung cấp

2014

Cao cấp

lượng cầu và tốc độ bán ở phân khúc trung và cao cấp.

2013

Hạng sang

nhiên, nếu lãi suất tăng thì sẽ có khả năng làm giảm

2012

Nguồn cung chào bán mới
(căn)

Hình 10: Thị trường căn hộ tại TP.HCM, Dự báo nguồn
cung mới

Bình dân

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
24

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE

T HỊ T RƯỜ NG CĂ N HỘ B Á N

TP.HCM

SỰ TRỞ LẠI CỦA PHÂN KHÚC HẠNG SANG

bán. Ngược lại, phân khúc Trung cấp và Bình dân sẽ có

Năm 2016 đánh dấu một bước ngoặc quan trọng cho

mức tăng tương đối, chỉ khoảng 3% do người mua của

phân khúc Hạng sang tại TP.HCM với 2.700 căn được

phân khúc này thường rất nhạy cảm với các biến động

chào bán mới trên thị trường, con số cao nhất trong 10

giá. Phân khúc Cao cấp dự đoán sẽ có mức giá bán trên

năm qua. 98% số căn chào bán mới này nằm tại khu vực

thị trường sơ cấp tăng 4% so với năm 2016.

Quận 1. Mặc dù tính tới nay phần lớn sản phẩm thuộc
phân khúc này đều từ chủ đầu tư trong nước nhưng trong

CHÚ TRỌNG ĐẾN PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

tương lai gần cũng sẽ có sự tham gia của các chủ đầu tư

Thị trường căn hộ bán tại TP.HCM sẽ được theo dõi sát

nước ngoài.

sao trong năm nay trước những mối lo ngại về sự tăng
nhiệt quá mức. Vấn đề trọng điểm sẽ là sự cân bằng của

Phân khúc Hạng sang được dự đoán sẽ tiếp tục duy trì

cung-cầu. Tuy nhiên, việc chủ đầu tư dịch chuyển sang

mức hấp thụ cao, hơn 50%, vì quy mô của từng dự án

các phân khúc thấp hơn là một bước đi đáng mừng, qua

nhỏ hơn so với các phân khúc khác. Giá bán của các dự

đó sẽ đáp ứng được nguồn cầu từ các thị trường chưa

án Hạng sang tại TP.HCM vẫn còn thấp hơn so với các

được khai thác nhiều.

nước khác tại khu vực Đông Nam Á nên phân khúc này
giữ được sức hút với cả người mua trong nước và nước

Khách hàng hiện tại được trang bị đầy đủ thông tin và có

ngoài, đặc biệt là sau khi quy định quyền sở hữu cho

yêu cầu cao hơn, vì vậy bàn giao đúng thời điểm là yêu

người nước ngoài được nới lỏng vào Tháng 7/2015.

cầu mặc định. Ngoài ra các dự án mới cần có cơ sở hạ
tầng, tiện nghi và tiện tích tốt nhằm tạo ra được một môi

Phân khúc Hạng sang được kỳ vọng sẽ có thêm nhiều

trường sống lành mạnh, ngay các đối với các dự án thuộc

sản phẩm độc đáo trong năm 2017 và các năm sau nữa

phân khúc thấp.

nhằm thu hút các gia đình thượng lưu.
GIÁ BÁN ĐƯỢC KỲ VỌNG TĂNG
Xét về giá bán trên thị trường sơ cấp, phân khúc Hạng
sang dự đoán sẽ tăng giá đáng kể với hơn 15% trong năm
2017, dựa trên thông tin của một vài dự án chuẩn bị chào

Phần trăm thay đổi (%)

Hình 12: Thị trường căn hộ tại TP.HCM, Dự báo giá bán

Dự báo

200%
150%
100%
50%
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F
Hạng sang

Cao cấp

Trung cấp

Bình dân

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016.
Ghi chú: Năm 2005 là năm gốc.

© 2017 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
25

BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE