THUYET MINH 1 500 KHU NHA O XA HOI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
THUYẾT MINH
ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500

KHU NHÀ Ở XÃ HỘI KHU CÔNG NGHIỆP HÀM KIỆM I
ĐỊA ĐIỂM: HUYỆN HÀM THUẬN NAM, TỈNH BÌNH THUẬN

Tổ chức thực hiện:
Cơ quan phê duyệt
Cơ quan thẩm định

: UBND Tỉnh Bình Thuận
: Sở Xây dựng Tỉnh Bình Thuận

Cơ quan chủ đầu tư

: Công ty Cổ phần Tư vấn, Thương mại, Dịch vụ, Địa ốc
Hoàng Quân Bình Thuận

Tư vấn thiết kế

: Công ty Cổ phần Việt Kiến Trúc

CƠ QUAN THẨM ĐỊNH

CƠ QUAN PHÊ DUYỆT

CHỦ ĐẦU TƯ

ĐƠN VỊ TƯ VẤN THIẾT KẾ

Đơn vị lập quy hoạch: CTY CỔ PHẦN VIỆT KIẾN TRÚC.
i


Chủ nhiệm đồ án:

TS. Kts. Hoàng Ngọc Lan

Chủ trì quy hoạch:

Kts. Truong Hữu Thiên

Thiết kế quy hoạch:

Kts. Trần Quang Thế Ngọc
Kts. Lê Bá Cường
Kts. Nguyễn Hữu Tài

Chủ trì thiết kế giao thông:

Ks. Trần Ngọc Yến Vy

Chủ trì thiết kế cấp điện, TTLL:

Ks. Đinh Phước Cương

Chủ trì thiết kế CTN:

Ks. Nguyễn Khánh

ii


MỤC LỤC
I.

PHẦN MỞ ĐẦU.......................................................................................................................1
1. LÝ DO THIẾT KẾ VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỒ ÁN................................................................1
2. CƠ SỞ THIẾT KẾ QUY HOẠCH..........................................................................................4
II.
ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG............................................................7
1. VỊ TRÍ VÀ ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN................................................................7
2. HIỆN TRẠNG...........................................................................................................................8
3. CÁC DỰ ÁN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ CÓ LIÊN QUAN..........................................................9
III.
ĐÁNH GIÁ CHUNG.................................................................................................................10
1. CÁC TÍNH CHẤT CỦA KHU VỰC NGHIÊN CỨU.........................................................10
2. ĐIỂM MẠNH VÀ CƠ HỘI...................................................................................................10
3. ĐIỂM YẾU VÀ THÁCH THỨC...........................................................................................10
IV.
CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN........................................................10
1. QUY MÔ DÂN SỐ..................................................................................................................10
2. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ- KỸ THUẬT ĐÃ ĐƯỢC PHÊ DUYỆT.................................10
V.
ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH.........................................................................................................11
1. CƠ CẤU TỔ CHỨC KHÔNG GIAN...................................................................................11
2. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT.............................................................................................11
4. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ................................................................................................................19
5. QUY HOẠCH MẠNG LƯỚI HẠ TẦNG KỸ THUẬT.......................................................22

VI.
ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC........................................................................38
1. MỤC TIÊU..............................................................................................................................38
2. TÁC ĐỘNG TRONG KHU VỰC DỰ ÁN TRONG GIAI ĐOẠN THI CÔNG THỰC
HIỆN.............................................................................................................................................39
3. TÁC ĐỘNG TRONG KHU VỰC DỰ ÁN KHI DỰ ÁN ĐI VÀO HOẠT ĐỘNG............40
4. CÁC TÁC ĐỘNG KHÁC......................................................................................................42
5. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU TÁC ĐỘNG XẤU, PHÒNG NGỪA VÀ ỨNG PHÓ SỰ CỐ
MÔI TRƯỜNG TRONG GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN DỰ ÁN................................................43
6. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU TÁC ĐỘNG XẤU, PHÒNG NGỪA VÀ ỨNG PHÓ SỰ CỐ
MÔI TRƯỜNG TRONG GIAI ĐOẠN HÌNH THÀNH DỰ ÁN.............................................46
7. CAM KẾT THỰC HIỆN BIỆN PHÁP BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG.....................................46
VII. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................................................................................................47
PHẦN PHỤ LỤC....................................................................................................................................48
PHỤ LỤC I: CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ.....................................................................................48
PHỤ LỤC II: CÁC BẢN VẼ THU NHỎ......................................................................................49

iii


I. PHẦN MỞ ĐẦU
1. LÝ DO THIẾT KẾ VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỒ ÁN
1.1 Lý do thiết kế
Khu công nghiệp Hàm Kiệm I đã được UBND tỉnh Bình Thuận phê duyệt quy
hoạch chi tiết xây dựng tại các quyết định số 3427/QĐ-UBND ngày 27/12/2006 và
quyết định số 692/QĐ-UBND ngày 10/3/2009. Trên cơ sở đó, Công ty cổ phần TVTM-DV địa ốc Hoàng Quân Bình Thuận là chủ đầu tư đã đầu tư cơ sở hạ tầng đảm bảo
đủ điều kiện để các dự án hoạt động và thu hút đầu tư
Theo Quyết định số 811/QĐ-UBND ngày 01/04/2011 của UBND tỉnh Bình
Thuận v/v phê duyệt đề án “Quy hoạch phát triển ngành công nghiệp tỉnh Bình Thuận
đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025”, trong tương lai, việc phát triển các khu công

nghiệp trên địa bàn tỉnh là hết sức cần thiết.
Những năm gần đây tình hình kêu gọi đầu tư vào các khu công nghiệp trên địa
bàn tỉnh nói chung và KCN Hàm Kiệm I nói riêng hết sức gặp khó khăn, trong đó nổi
bật là sự thiếu hụt trầm trọng nguồn lao động tại huyện Hàm Thuận Nam. Do vậy, việc
phát triển nguồn lao động là một trong những yếu tố quan tâm hàng đầu đối với các
chủ đầu tư phát triển hạ tầng, các nhà đầu tư thứ cấp cân nhắc trước khi quyết định đầu
tư.
KCN Hàm Kiệm nằm trong vùng trọng điểm trồng thanh long của tỉnh. Do vậy,
việc sử dụng nguồn lao động tại chỗ là hết sức khó khăn. Để có nguồn lao động làm
việc trong KCN, phải sử dụng nguồn lao động do di dân từ các huyện khác trong tỉnh,
và các tỉnh lân cận. Một trong những giải pháp quan trọng để thu hút và ổn định nguồn
lao động là tạo điều kiện thuận lợi cho công nhân có được chỗ ở ổn định, giao thông đi
lại thuận tiện giữa nơi ở và nơi làm việc, có đủ các tiện ích khác về mặt hạ tầng xã hội
như: trường học, chăm sóc y tế, vui chơi giải trí, mua sắm, … Vì vậy việc đầu tư Khu
nhà ở xã hội cho công nhân tại chỗ cũng là điều kiện thu hút nguồn lao động, trên cơ
sở đó, thu hút các nhà đầu tư đến với KCN Hàm Kiệm 1.
Về mặt pháp lý, việc đầu tư xây dựng Khu nhà ở công nhân nêu trên phù hợp
với chủ trương của Nhà nước, phù hợp với pháp luật hiện hành, cụ thể là Nghị định
164/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 về khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế và
Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ v/v phát triển và quản lý
nhà ở xã hội.
1


Qua quá trình khảo sát thị trường để lập dự án đầu tư theo quy hoạch đã được
UBND Tỉnh Bình Thuận phê duyệt, chủ đầu tư nhận thấy đa số khách hàng không có
nhu cầu loại hình nhà ở là căn hộ chung cư, mong muốn được ở độc lập, sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất để dễ dàng sửa chữa, cơi nới căn hộ khi có nhu cầu
cũng như việc chuyển nhượng căn hộ khi không còn làm việc tại địa phương .
Về quy mô dự án, quá trình tính toán xác định số lượng công nhân tại khu công

nghiệp Hàm Kiệm I đến năm 2020 vào khoảng 7.000 người và nhu cầu nhà ở của công
nhân: 4.900 người để xác định quy mô dự án theo quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên,
do nền kinh tế suy thoái, việc thu hút đầu tư vào KCN hiện nay gặp nhiều khó khăn,
không được như kỳ vọng, dẫn đến số lượng công nhân tại khu công nghiệp Hàm Kiệm
I hiện nay chưa nhiều (dự kiến đạt khoảng 3.000 -3.500 người vào năm 2020) và trong
số đó dự kiến khoảng 70% có nhu cầu về nhà ở tương ứng: 1.000 căn hộ. Do đó việc
đầu tư các Block chung cư cao tầng với quy mô: 3.067 căn hộ tương ứng với dân số :
6.076 người sẽ gây lãng phí và không khả thi với các lý do sau :
-

Quỹ đất ở tại Huyện Hàm Thuận Nam còn rất lớn.

-

Tâm lý người dân tại địa phương không chuộng nhà ở chung cư.

-

Các doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp Hàm Kiệm I không sử

dụng nhiều lao động như dự kiến.
Từ các lý do nêu trên, chủ đầu tư (Công ty CP TV-TM-DV địa ốc Hoàng Quân
Bình Thuận) lập văn bản trình UBND Tỉnh và các Ngành đề xuất điều chỉnh quy mô
dự án từ Khu chung cư nhà ở xã hội cao tầng thành nhà liên kế thấp tầng để đảm bảo
tính khả thi của dự án.
Căn cứ Quyết định số 568/QĐ-UBND ngày 23/02/2018 v/v phê duyệt nhiệm vụ
điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị TL1/500 Khu nhà ở xã hội Khu công
nghiệp Hàm Kiệm I quy mô 13,54 ha nằm trong khu công nghiệp Hàm Kiệm 1, việc
lập đồ án quy hoạch này là rất cần thiết cho sự phát triển của khu công nghiệp. Đồng
thời, đây cũng là cơ sở pháp lý cho việc thiết lập dự án xây dựng, quản lý đất đai và

quản lý đầu tư xây dựng.
1.2 Mục tiêu và yêu cầu phát triển đối với khu vực quy hoạch
Đối tượng chính trong khu vực lập quy hoạch là những công nhân làm việc
trong khu công nghiệp. Do đó mục tiêu và yêu cầu phát triển trong khu vực này phải
được nghiên cứu cụ thể để đáp ứng nhu cầu thực tế của đối tượng sử dụng.
2


Trên cơ sở Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch đã được phê duyệt, phân tích các
điều kiện hiện trạng và các yếu tố phát triển kinh tế, xã hội, môi trường, vị trí của dự
án, những mục tiêu và yêu cầu phát triển đối với khu vực quy hoạch như sau:
Mục tiêu quy hoạch:
-

Tổ chức một khu ở với đầy đủ hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cần

thiết nhằm đáp ứng nhu cầu ở và sinh sống của công nhân và những người dân hoạt
động sản xuất trong khu công nghiệp;
-

Xác định vai trò, tính chất, quy mô và cơ cấu phân khu chức năng sử dụng

đất, tổ chức không gian cảnh quan, kỹ thuật của dự án;
-

Tạo mối liên kết các khu chức năng trong dự án, sự thống nhất trong quản

lý, đảm bảo cảnh quan kiến trúc và mối liên kết trong xây dựng đối với các dự án liền
kề;
-

Tạo cơ sở pháp lý cho việc tiến hành triển khai đầu tư xây dựng và quản lý

xây dựng của dự án.
Yêu cầu phát triển:
-

Đánh giá tổng hợp các điều kiện tự nhiên, hiện trạng kinh tế xã hội của khu

-

Áp dụng các tiêu chuẩn quy phạm hiện hành và tiêu chuẩn đã được phê

vực.
duyệt tại đồ án điều chỉnh cục bộ để làm cơ sở cho việc xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ
thuật của đồ án.
-

Đề xuất các giải pháp quy hoạch hợp lý cho khu dân cư với đối tượng chính

là công nhân mới nhằm phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội và cơ sở hạ tầng kỹ
thuật, kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực.
-

Tăng hiệu quả trong việc sử dụng đất, khai thác nguồn tài nguyên đất đai

một cách có hiệu quả thông qua việc tổ chức các loại hình nhà ở thích hợp cho đối
tượng công nhân trong khu công nghiệp, kết hợp với các dịch vụ hỗ trợ cho đời sống
và sinh hoạt của công nhân.
-

Nghiên cứu hình khối, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình.

Nghiên cứu xác định các công trình điểm nhấn trong khu quy hoạch theo các hướng,
tầm nhìn khác nhau, tầng cao xây dựng cho từng lô đất và cho toàn khu vực, khoảng
lùi của công trình trên đường phố và ngã phố, tạo nên bộ mặt đô thị hiện đại phù hợp
với xu thế phát triển của chung.
3


-

Phục vụ công tác kế hoạch, lập dự án đầu tư xây dựng phát triển đô thị.

-

Phục vụ công tác quản lý đô thị. Thực thi quy hoạch này nhằm giúp chính

quyền địa phương có công cụ và điều kiện quản lý địa bàn về tình hình xây dựng và
phát triển phù hợp với những biến động trong vòng 10 – 20 năm.
2. CƠ SỞ THIẾT KẾ QUY HOẠCH
2.1 Các cơ sở pháp lý
-

Quy chuẩn Việt Nam 01/2008/BXD theo quyết định số 04/2008 QĐBXD

ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng.
-

Quyết định 03/2008/QĐ_BXD, ban hành ngày 31/03/2008 của Bộ Xây dựng

v/v Ban hành quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với Nhiệm vụ và Đồ
án Quy hoạch Xây dựng.
-

Luật Quy hoạch Đô thị của Quốc Hội Khóa XII, kỳ họp thứ 5, số

30/2009/QH12 thông qua ngày 17/6/2009.
-

Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/ 04/ 2010 của Chính phủ v/v lập,

thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
-

Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07 / 04/ 2010 của Chính phủ v/v quản lý

không gian kiến trúc cảnh quan đô thị.
-

Thông tư 10/2010/TT-BXD ngày 11/ 8/ 2010 của Bộ Xây dựng v/v quy định

hồ sơ quy hoạch đô thị.
-

Thông tư 01/2013/TT-BXD ngày 08/ 02/2013 của Bộ Xây Dựng v/v việc

Hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng đô thị.
-

Thông tư 06/2013/TT-BXD ngày 13/05/2013 của Bộ Xây Dựng v/v hướng

dẫn nội dung thiết kế đô thị.
-

Luật Xây Dựng của Quốc Hội khóa XIII, kỳ họp thứ 7, số 50/2014/QH13

thông qua ngày 18/06/2014.
-

TCVN 333:2005: Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng

và kỹ thuật hạ tầng đô thị.
-

Qui chuẩn Việt Nam 07/2010/BXD: Qui chuẩn quốc gia các công trình hạ

tầng kỹ thuật.
-

Tiêu chuẩn TCVN 7957/2008 : Thoát nước – Mạng lưới và công trình bên

ngoài – Tiêu chuẩn thiết kế.

4


-

Tiêu chuẩn cấp nước TCVN 33/2006: Cấp nước – Mạng lưới đường ống và

công trình – Tiêu chuẩn thiết kế.
-

Nghị định 164/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ về việc Sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 29/2008/NĐ-CP ngày 13/4/2008 của Chính
phủ về khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế.
-

Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ v/v phát

triển và quản lý nhà ở xã hội.
-

Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây dựng v/v hướng dẫn

thực hiện một số nội dung của Nghị định 188/2013/NĐ-CP.
-

Công văn số 1633/SXD-QHKT ngày 21/07/2015 của Sở Xây dựng tỉnh Bình

Thuận v/v xây dựng khu nhà ở công nhân khu công nghiệp Hàm Kiệm 1, huyện Hàm
Thuận Nam.
-

Công văn số 2735/UBND-KTN ngày 13/08/2015 của UBND tỉnh Bình

Thuận v/v xây dựng khu nhà ở công nhân khu công nghiệp Hàm Kiệm 1, huyện Hàm
Thuận Nam.

-

Công văn 1826/TTg-KTN ngày 14/10/2015 của Thủ tướng chính phủ v/v

điều chỉnh giảm diện tích khu công nghiệp Hàm Kiệm, tỉnh Bình Thuận và xây dựng
khu nhà ở công nhân.
-

Quyết định số 2782/QĐ-UBND, ngày 22/10/2015 của UBND tỉnh Bình

Thuận về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu nhà ở công nhân
Khu công nghiệp Hàm Kiệm I, huyện Hàm Thuận Nam, Tỉnh Bình Thuận.
-

Quyết định số 568/QĐ-UBND, ngày 23/02/2018 của UBND tỉnh Bình

Thuận về việc phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500
Khu nhà ở xã hội Khu công nghiệp Hàm Kiệm I, huyện Hàm Thuận Nam, Tỉnh Bình
Thuận.
2.2 Các nguồn tài liệu, số liệu:
-

Nhiệm vụ điều chỉnh quy họach được phê duyệt.

-

Căn cứ vào điều kiện hiện trạng và các số liệu kinh tế xã hội do các ban

ngành chức năng và Sở Xây Dựng Tỉnh Bình Thuận cung cấp.
-

Hồ sơ san nền khu vực lô C2 của Khu công nghiệp Hàm Kiệm I.

-

Các số liệu về điều kiện tự nhiên khu vực thiết kế.

-

Hiện trạng khu vực đường N1, N4, D4 của khu công nghiệp Hàm Kiệm I.
5


-

Tài liệu hiện trạng địa hình, hiện trạng sử dụng đất khác.

-

Các tiêu chuẩn quy phạm hiện hành của nhà nước.

2.3 Các cơ sở bản đồ:
-

Sơ đồ vị trí khu vực lập quy hoạch theo công văn số 1633/SXD-QHKT ngày

21/07/2015 của Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận v/v xây dựng khu nhà ở công nhân khu
công nghiệp Hàm Kiệm 1, huyện Hàm Thuận Nam.
-

Bản đồ đo đạc địa hình, địa chính tỉ lệ 1/500.

-

Bản đồ mốc ranh quy hoạch.

6


II. ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG
1. VỊ TRÍ VÀ ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
1.1 Vị trí, giới hạn và phạm vi nghiên cứu
a. Vị trí:
Khu vực lập quy hoạch có diện tích 135416m2(13,54 ha) thuộc khu công nghiệp
Hàm Kiệm I, huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận.
b. Ranh giới:
Ranh giới tứ cận của khu vực nghiên cứu như sau:
-

Phía đông giáp : mương thoát nước KT4 khu công nghiệp Hàm Kiệm I;

-

Phía tây giáp

: đường D4 khu công nghiệp Hàm Kiệm I;

-

Phía nam giáp

: đường N4 khu công nghiệp Hàm Kiệm I;

-

Phía bắc giáp

: đường N1 khu công nghiệp Hàm Kiệm I.

c. Phạm vi nghiên cứu:
-

Là vị trí ngoài rìa khu công nghiệp, tiếp cận dễ dàng với khu công nghiệp và

các khu dân cư lân cận. Vị trí này thích hợp với khu nhà ở công nhân vì dễ dàng tiếp
cận với khu công nghiệp qua các trục giao thông kết nối và tiếp cận hệ thống hạ tầng
xã hội chung của khu vực, cũng như thuận lợi về hướng gió. Đây chính là những ưu
điểm lớn nhất từ vị trí của dự án.
-

Quy mô: 135416m2, trong đó bao gồm 40430m2 cây xanh cách ly tại 3 mặt

tiếp giáp với khu công nghiệp, đường kết nối vào đường N1A và 94988m2 đất xây
dựng khu nhà ở.
-

Địa điểm: thuộc lô C2 và phần cây xanh cách ly phía đông của lô C2, khu

công nghiệp Hàm Kiệm 1, huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận.
1.2 Địa hình- địa mạo

Khu vực đã được san nền chung theo đồ án quy hoạch khu công nghiệp Hàm
Kiệm 1. Vị trí, địa hình, đất đai của khu đất là tương đối thuận lợi cho công tác xây
dựng.
1.3 Khí hậu
Khu vực quy hoạch nằm trong vùng khí hậu ven biển, nhiệt đới gió mùa, mang
nét đặc trưng của vùng khí hậu Duyên Hải cực Nam Trung Bộ: rất khô hạn, nhiệt độ
cao quanh năm, lượng mưa rất thấp. Hàng năm chia thành 2 mùa rõ rệt:

7


-

Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 5 năm sau, với đặc điểm thời tiết khô nóng,

ít mưa.
-

Mùa mưa từ tháng 6 đến tháng 11, đặc biệt tháng 9, 10 thường có mưa lớn.

1.4 Địa chất thủy văn, địa chất công trình
Địa chất thuận lợi cho việc xây dựng các công trình, kể cả công trình cao tầng.
1.5 Cảnh quan thiên nhiên
Trong khu vực không có cảnh quan thiên nhiên đặc thù. Tuy nhiên, không gian
cây xanh cách ly rộng 50m tại 03 mặt của khu đất có thể khai thác thành vành đai cây
xanh cho toàn khu nhà ở.

Hình 1: các hình ảnh hiện trạng khu đất quy hoạch
2. HIỆN TRẠNG
2.1 Hiện trạng dân cư và lao động

Hiện trạng không có dân cư và lao động.
2.2 Hiện trạng sử dụng đất
Tổng diện tích đất quy hoạch là 135416m2(13,54ha), trong đó có
106540m2(10,65 ha) đất xây dựng xí nghiệp công nghiệp (lô C2) và 28876m2(2,89 ha)
là đất cây xanh cách ly khu công nghiệp.
Bảng 1: Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất
ST

Loại đất

Diện tích (m2)

Tỉ lệ (%)

T
1.
2.

Đất xây dựng XNCN
Đất cây xanh cách ly
Tổng cộng
2.3 Hiện trạng công trình

106540
28876
135416

Hiện trạng chưa có công trình xây dựng.
2.4 Hiện trạng hệ thống hạ tầng xã hội
8

78,68
21,32
100


Do chưa có dân cư nên chưa có hạ tầng xã hội trong khu vực. Hệ thống hạ tầng
xã hội ngoài khu vực tương đối đầy đủ và có thể cung cấp cho công nhân trong giai
đoạn đầu.
2.5 Không gian kiến trúc của khu vực nghiên cứu
Trong khu vực không có công trình kiến trúc đặc trưng.
2.6 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật chưa có, chỉ có hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của
khu công nghiệp tại các trục giao thông khu công nghiệp.

Hình 2: hiện trạng sử dụng đất
3. CÁC DỰ ÁN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ CÓ LIÊN QUAN
Bên ngoài khu công nghiệp còn có Khu nhà ở công nhân- nhà ở xã hội khu công
nghiệp Hàm Kiệm 52,9 ha đang trong quá trình lập quy hoạch có kết nối giao thông
trực tiếp với Khu nhà ở công nhân. Dự kiến sẽ triển khai xây dựng từ năm 2016 và đến
năm 2020 hoàn thiện và có thể cung cấp hệ thống hạ tầng xã hội như chợ, nhà văn hóa
công nhân, phòng khám đa khoa cho công nhân.

9


III. ĐÁNH GIÁ CHUNG
1. CÁC TÍNH CHẤT CỦA KHU VỰC NGHIÊN CỨU
Khu nhà ở công nhân được tổ chức theo các tiêu chuẩn của đơn vị ở trong đô
thị, cùng với các tiêu chuẩn về nhà ở xã hội để đáp ứng cho đối tượng chính là công

nhân làm việc trong khu công nghiệp Hàm Kiệm.
2. ĐIỂM MẠNH VÀ CƠ HỘI
Vị trí: Có thuận lợi về vị trí vì tiếp cận trực tiếp với khu công nghiệp nên thuận
tiện cho việc đi lại của công nhân làm việc trong khu công nghiệp.
Hiện trạng: khu đất hiện nay là đất sạch nên dễ dàng triển khai ngay dự án nhằm
cung cấp nhà ở cho công nhân trong giai đoạn 2015-2020.
3. ĐIỂM YẾU VÀ THÁCH THỨC
Do vị trí tiếp cận trực tiếp với các nhà máy xí nghiệp trong khu công nghiệp nên
cần có các giải pháp quy hoạch để hạn chế tối đa ô nhiễm từ các nhà máy xí nghiệp ảnh
hưởng đến khu dân cư.
IV. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN
1. QUY MÔ DÂN SỐ
Quy mô dân số: dự kiến dân số tối đa của toàn khu là 3400 người, trong đó NOXH
cao tầng 300 người, khu NOXH thấp tầng và nhà thương mại 3100 người.
2. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ- KỸ THUẬT ĐÃ ĐƯỢC PHÊ DUYỆT
2.1 Chỉ tiêu sử dụng đất:
- Đất ở: 10,7- 14,3 m2/ người(trong đó 25m2 sàn/người với NOXH cao tầng).
- Đất cây xanh- TDTT: ≥ 1,4 m2/ người.
- Đất côgn trình công cộng: ≥ 1,4 m2/ người.
- Đất giao thông: 5,9-9,5 m2/ người.
2.2 Chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật:
Cấp nước sinh hoạt

: 150 lít/người/ngày đêm;

Thoát nước bẩn sinh hoạt : 100% nước cấp cho sinh hoạt;
Rác thải sinh hoạt

: 01kg/ người/ngày đêm;

Cấp điện sinh hoạt

: 1500-1800Kwh/người/năm

Thông tin liên lạc

: 25 máy/ 100 người

V. ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH
1. CƠ CẤU TỔ CHỨC KHÔNG GIAN

10


Nguyên tắc tổ chức
Tổ chức chủ yếu là nhà ở xã hội để đáp ứng tối đa nhu cầu nhà ở cho công nhân.
Công trình chợ đặt ở trung tâm khu vực, có khả năng tiếp cận từ 4 hướng. Các
dãy nhà phố thương mại được bố trí xung quanh chợ nhằm khai thác hiệu quả sử dụng
đất và tăng sức sống cho khu vực. Hai khối công trình ở cao tầng (có kết hợp trường
mầm non và SHCĐ) cao 6 tầng là điểm nhấn cho toàn khu dân cư.
Dãy cây xanh cách ly bao bọc xung tạo thành hành lang xanh tự nhiên cho toàn
khu nhà ở và được khai thác thành công viên- khu thể dục thể thao cho khu dân cư.
Giao thông xe cơ giới tiếp cận đến từng công trình nhà ở và CTCC.
2. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
Gồm các loại đất sau:
a) Đất xây dựng nhà ở: Gồm loại hình nhà ở liền kề, cao tầng theo tiêu chuẩn nhà
ở xã hội; loại hình nhà ở thương mại liền kề và khối công trình ở- thương mại(có bố trí trường
mẫu giáo và sinh hoạt cộng đồng).
b) Đất xây dựng các công trình công cộng:
- Bố trí công trình chợ tại vị trí đất quy hoạch công trình công cộng, dễ tiếp cận

từ nhiều hướng.
- Bố trí trường mầm non và sinh hoạt cộng đồng đảm bảo đủ số chỗ trong theo
quy định trong khối ở- thương mại dịch vụ.
- Các công trình công cộng khác ( trường tiểu học, trạm y tế): sử dụng chung
với khu dân cư – thương mại – dịch vụ Hàm Kiệm.
c) Đất cây xanh- TDTT: Bố trí phân tán trong các nhóm nhà ở, ngoài ra còn có
cây xanh trong các khối thương mại dịch vụ và hệ thống cây xanh cách ly Khu công nghiệp sẽ
được khai thác thành cây xanh cảnh quan kết hợp công viên TDTT phục vụ cho công nhân.
d) Đất giao thông: Thiết kế hệ thống đường xe cơ giới nội bộ liên kết toàn khu
quy hoạch. Các trục giao thông nội bộ kết nối với giao thông bên ngoài tổ chức thành các trục
cảnh quan.

Bảng 2: Bảng cơ cấu sử dụng đất toàn khu:

11


Bảng 3: Bảng thống kê sử dụng đất toàn khu

2.1 Đất ở
Bảng 4: Bảng thống kê lô nhà

12


-

Loại hình NOXH liền kề: Tổ chức thành các dãy nhà ở, diện tích lô đất < 70m2

với mật độ xây dựng 95%- 100 % tùy theo diện tích từng lô đất, trong thiết kế kiến trúc

sẽ đề xuất các giải pháp thông thoáng cụ thể cho từng dãy phố. Tầng cao nhà ở xã hội
là 2 tầng.
-

Loại hình NOXH cao tầng: được tổ chức trong block chung cư 6 tầng OXHCT .

Được thiết kế theo tiêu chuẩn NOXH, các căn hộ thiết kế có diện tích từ 30m2 – 70m2
sàn. MĐXD 60%.
-

Loại hình nhà ở thương mại liền kề: Tổ chức thành các dãy nhà ở với mật độ

xây dựng 95%- 100 % tùy theo diện tích từng lô đất, trong thiết kế kiến trúc sẽ đề xuất
các giải pháp thông thoáng cụ thể cho từng dãy phố. Tầng cao nhà ở TM là 2 -3 tầng.

13


-

Loại hình nhà ở -thương mại cao tầng: Được tổ chức trong block chung cư 6

tầng OTM. Bố trí chức năng ở dạng căn hộ ở 3 tầng trên theo tiêu chuẩn thiết kế nhà
chung cư. 3 tầng dưới bố trí các tiện ích công cộng phục vụ người dân trong và ngoài
dự án như: trường Mẫu Gíao, sinh hoạt cộng đồng và một số tiện ích khác. MĐXD
60%.
2.2 Đất xây dựng công trình công cộng
Gồm chức năng đất TMDV, trường mẫu giáo và nhà SHCĐ( nhà sinh hoạt cộng
đồng).
-

Đất TMDV:
+Đất Chợ: là chức năng TMDV chính của khu ở là Chợ được bố trí tại khu trung

tâm dự án, cao 2-3 tầng, MĐXD tối đa 40%. Vị trí giao với hai trục đường chính của
khu dân cư, dễ tiếp cận với đầu trục kết nối với bên ngoài.
+Chức năng TMDV kết hợp chung cư: được bố trí kết hợp vào các tầng dưới của
hai block chung cư với các tiện ích như: siêu thị, các phòng tập thể dục đa chức năng
như phòng tập Gym, các cữa hàng tiện ích, khu trung tâm ẩm thực( nhà hàng tiệc cưới,
BBQ, quầy thức ăn nhanh…vv), các cữa hàng thời trang, các quầy bán thức ăn nhanh,
các rạp chiếu phim, trung tâm y tế cộng đồng, các quầy giải khác….., các lối đi bộ và
bãi xe ngoài trời chiếm tỉ lệ 40% diện tích đất.
-

Đất Gíao Dục: Bố trí trường mẫu giáo phục vụ cho 3400 dân toàn dự án, được

bố trí kết hợp vào block chung cư OTM, với diện tích 1360m2 sàn( chỉ tiêu
8m2/50trẻ/1000 người), diện tích sân chơi kết hợp sử dụng chung với cây xanh trong
các block chung cư NOXH.
-

Đất Sinh Hoạt Cộng Đồng: Phục vụ cho toàn dự án (300 cư dân ở cao tầng và

3100 cư dân các khu còn lại). Được bố trí kết hợp vào block chung cư OTM, với diện
tích 200m2 sàn.

14


Hình 5: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất

2.3 Đất cây xanh
Đất cây xanh bao gồm vườn hoa nhóm nhà và khu cây xanh cách ly khu công
nghiệp.
-

Vườn hoa: Tổ chức các mảng xanh nhỏ cuối các trục đường nhằm tạo không

gian nghỉ ngơi, thư giãn cho dân cư.
-

Cây xanh cách ly: Khai thác dải cây xanh cách ly với khu công nghiệp thành các

không gian công cộng để phục vụ cho các nhu cầu nghỉ ngơi giải trí cho người dân
trong khu vực.
+ Toàn bộ khoảng 15m cây xanh tiếp cận trực tiếp với khu công nghiệp sẽ được
trồng cây xanh theo 3 lớp: cây tầm cao, tầm trung và tầm thấp, phía dưới là bãi cỏ. Mật
độ cây xanh là 100%.
+ Phần không gian còn lại tiếp cận trực tiếp với các nhóm nhà sẽ tổ chức thành
các không gian cây xanh công cộng để phục vụ cho nhu cầu nghỉ ngơi giải trí của nhiều lứa
tuổi.
+ Bố trí các khu vui chơi thiếu nhi, các chòi nghỉ chân…. Mật độ cây xanh tối
thiểu là 80%, trồng cỏ, cây tầm thấp, cây tầm trung, tầm cao.
+ Tổ chức thành khu thể dục thể thao (sân bóng đá mini, sân bóng chuyền, sân
cầu lông, hồ bơi…) và khu nghỉ ngơi giải trí như quán cà phê, thức ăn nhẹ…. kết hợp
với hồ nước tạo cảnh quan. Bố trí các công trình kiến trúc nhỏ như chòi nghỉ chân và
nhà vệ sinh công cộng. Mật độ cây xanh tối thiểu là 80%, trồng cỏ, cây tầm thấp, cây
tầm trung, tầm cao.
2.4 Đất giao thông- hạ tầng kỹ thuật
-

Mạng lưới giao thông cơ giới tiếp cận từng lô đất. Trục giao thông chính kết nối

bên ngoài là trục cảnh quan chính cho toàn khu.
-

Bãi xe công cộng và trạm xe bus bố trí đầu trục cảnh quan.

-

Khoảng lùi của các công trình công cộng là 4m từ ranh khu đất thiết kế, khoàng

lùi các công trình ở cao tầng kết hợp chức năng TMDV là 4m, khoảng lùi công trình
nhà ở thấp tầng là 0m( CGXD trùng CGDD).

15


Bảng 5: Bảng thống kê giao thông
BẢNG THỐNG KÊ GIAO THÔNG
BỀ
CHIỀU
RỘNG
KÍ HIỆU MẶT
DÀI
MẶT
CẮT
ĐƯỜNG
(m)
(m)

STT

TÊN
ĐƯỜNG

1

D1

1-1

458.8

14

2
3
4

DD1
DD2
DD3

3-3
3-3
3-3

189.5
189.5
82.5

11
11
11

5

DD4

3-3

104.0

11

8
9
10
11
12
13

N1
NN1
NN2
NN3
NN4
NN5

2-2

3-3
3-3
3-3
3-3
3-3

296.4
207
110.2
115.2
222.4
239.5

12
11
11
11
11
11

14

NN6

3-3

244.7

11

15

NN7

3-3

58.4

11

2-7-2
2-7-2

17

NN8

3-3

254.2

11

2-7-2

18

ND1

3-3

1242.9

11

2-7-2

TỔNG CỘNG

GHI CHÚ

2,5-9-2,5
2-7-2
2-7-2
2-7-2
2-7-2
2,5-7-2,5
2-7-2
2-7-2
2-7-2
2-7-2
2-7-2

Vị trí chợ,
TMDV lùi 4m

Vị trí chợ lùi 4m
Vị trí TMDV lùi
4m
Vị trí chợ lùi 4m

Vị trí chợ lùi 4m
Vị trí TMDV lùi
4m
Vị trí TMDV lùi
4m
Vị trí TMDV lùi
4m

4015.2

Hình 6: Bản đồ giao thông và chỉ giới xây dựng

2.5 Phân kỳ đầu tư, xác định danh mục các dự án ưu tiên đầu tư
Giai đoạn 1 (năm 2018):
-

Xây dựng nhóm ở phía nam, bao gồm các lô nhà ở xã hội O16, O18 và OTM
16


-

Hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội bộ xung quanh các lô nhà và đường

kết nối với N4 của khu công nghiệp.
-

Xây dựng phần cây xanh cách ly phía nam.

Giai đoạn 2 (năm 2019 -2020)
-

Xây dựng các nhóm ở còn lại, bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

-

Xây dựng chợ trung tâm.

-

Xây dựng khối chung cư OXHCT.

-

Xây dựng khu cây xanh cách ly phía tây để phục vụ cho nhu cầu vui chơi giải trí

của cư dân.
3. TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC
-

Bố cục không gian kiến trúc toàn khu: có 2 trục giao thông chính theo hướng

Bắc – Nam (trục D1) và Đông – Tây (trục N1). Các trục giao thông liên kết với bên
ngoài được tổ chức là trục cảnh quan dẫn vào không gian trung tâm là công trình chợ
và các dãy nhà phố thương mại bao xung quanh.
-

Các công trình kiến trúc tổ chức theo hình thức hiện đại, tham gia trực tiếp vào

cảnh quan của các trục giao thông và không gian mở của toàn khu.
-

Các không gian vỉa hè và độ lùi của các công trình sẽ được tổ chức thành các

không gian đi bộ kết hợp với các hoạt động thương mại dịch vụ dọc tuyến, tạo sự sinh
động cho toàn khu.
-

Không gian công viên cây xanh, được tổ chức với hình thức mảng xanh nhỏ với

ghế đá và chòi nghỉ chân. Đây là không gian nghỉ ngơi thư giãn và có thể tổ chức một
số hoạt động ngoài trời cho cư dân.

17


Hình 8: Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
4. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
-

Khung thiết kế đô thị tổng thể bao gồm: vị trí các công trình điểm nhấn, các

trục, tuyến cảnh quan chính, hệ thống cây xanh, mặt nước.

18


Hình 9: Khung thiết kế đô thị tổng thể
4.1 Xác định công trình điểm nhấn

-

Công trình điểm nhấn

cao tầng (6 tầng) được bố trí
gần ngay đầu hai trục cảnh
quan dẫn vào khu nhà ở. Điểm
nhấn về không gian chính là
công trình chợ ở trung tâm với
các dãy nhà ở thương mại
xung quanh tạo thành một khu
dịch vụ thương mại sầm uất
và năng động.

Hình 10: Các công trình điểm nhấn
4.2 Xác dịnh chiều cao xây dựng công trình
19


-

Chiều cao xây dựng công trình thay đổi theo không gian và chức năng

công trình. Chiều cao chợ tối đa 12m (tính trên đỉnh mái). Các công trình
thương mại dịch vụ chiều cao tối đa 24m. Các công trình nhà ở cao tối đa 10m.

Hình 11: Mặt đứng, mặt cắt công trình
4.3 Xác định khoảng lùi trên từng đường phố, nút giao thông
-

Khoảng lùi của các công trình công cộng so với ranh khu đất là 4 m để tạo các

không gian mở dọc tuyến đường. Các không gian này sẽ được tổ chức các hoạt động
thương mại- dịch vụ theo tuyến phố.
-

Khoảng lùi trước của các công trình nhà ở bằng 0, công trình nhà ở sẽ có giải

pháp kiến trúc để lấy sang và thông thoáng cho công trình.
-

Vạt góc công trình tại tất cả các nút giao thông là 4mx4m để tạo tầm nhìn

thoáng cho xe lưu thông.
4.4 Xác dịnh hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của công
trình kiến trúc
-

Các công trình kiến trúc theo lối hiện đại, màu sắc trung hòa. Những công trình

điểm nhấn có màu sắc khác biệt để nhấn mạnh không gian.
4.5 Hệ thống cây xanh, mặt nước.
-

Hệ thống cây xanh- mặt nước- quảng trường tạo thành hệ thống không gian mở

kết nối liên hoàn toàn khu nhà ở theo nguyên tắc điểm- tuyến- mảng, tạo ra khung cảnh
quan chính bao quanh khu nhà ở.
-

Mặt nước: bố trí mặt nước lớn làm hồ cảnh quan của khu cây xanh cách ly để

điều hòa không khí cho toàn khu và tạo cảnh quan cho khu tĩnh.

5. QUY HOẠCH MẠNG LƯỚI HẠ TẦNG KỸ THUẬT
5.1 Giao thông

20


a) Phân loại công trình:
-

Đường đô thị - Cấp nội bộ - Đường vào nhóm nhà ở, vào nhà.
b) Giao thông nội bộ

-

Cao độ thiết kế tim đường:
+ Đường ND1: cao độ thiết kế tim đường từ 19.38m đến 16.11m;
+ Đường NN1: cao độ thiết kế tim đường từ 19.21m đến 19.01m;
+ Đường NN2: cao độ thiết kế tim đường từ 18.92m đến 18.79m;
+ Đường NN3: cao độ thiết kế tim đường từ 18.63m đến 18.61m;
+ Đường NN4: cao độ thiết kế tim đường từ 18.59m đến 18.34m;
+ Đường N1: cao độ thiết kế tim đường từ 18.11m đến 17.46m;
+ Đường NN5: cao độ thiết kế tim đường từ 17.87m đến 17.37m;
+ Đường NN6: cao độ thiết kế tim đường từ 17.64m đến 17.08m;
+ Đường NN7: cao độ thiết kế tim đường từ 16.86m đến 16.82m;
+ Đường NN8: cao độ thiết kế tim đường từ 17.11m đến 16.50m;
+ Đường DD1: cao độ thiết kế tim đường từ 19.10m đến 18.23m;

+ Đường DD2: cao độ thiết kế tim đường từ 19.20m đến 17.97m;
+ Đường D1: cao độ thiết kế tim đường từ 18.94m đến 15.79m;
+ Đường DD3 : cao độ thiết kế tim đường từ 18.49m đến 17.85m;
+ Đường DD4: cao độ thiết kế tim đường từ 17.21m đến 16.11m;

-

Mặt cắt ngang:
+ Mặt cắt 1-1: lộ giới 2.5m + 2x4.5m + 2.5m = 14m; gồm các đường: D1;
+ Mặt cắt 2-2: lộ giới 2.5m + 2x3.5m + 2.5m = 12m; gồm các đường: N1;
+ Mặt cắt 3-3: lộ giới 2.0m + 2x3.5m + 2.0m = 11m; gồm các đường: ND1,
DD1, DD2, DD3, DD4, NN1, NN2, NN3, NN4, NN5, NN6, NN7, NN8
c) Các yếu tố kỹ thuật về giao thông :

-

Mặt đường giao thông cơ giới trong khu quy hoạch là mặt đường bê tông nhựa.

Mặt đường đi bộ và cảnh quan khác có thể sử dụng mặt đường bê tông sỏi, gạch
lát.v.v... cho những đường cảnh quan trong khu công viên cây xanh và các đường dạo.
-

Mặt cắt ngang đường bố trí mặt cắt ngang dốc 2 mái về 02 bên vỉa hè với độ

dốc ngang 2%. Những tuyến đường có độ dốc dọc nhỏ phải có giải pháp xử lý thoát

21


nước mưa triệt để, tránh để lắng đọng trên mặt đường ảnh hưởng đến sinh hoạt của

người dân.
-

Kết cấu vỉa hè: lát gạch bê tông tự chèn, màu vàng, đỏ, xanh …

-

Bán kính bó vỉa tại các đường nội bộ R = 8m cho tất cả các đường trong khu

Quy hoạch. Vát góc theo quy định tại các ngã giao nhau đảm bảo bố trí hạ tầng kỹ
thuật. Chỉ giới xây dựng cần xác định đảm bảo tầm nhìn cho các phương tiện giao
thông khi ra vào nút.
-

Độ dốc dọc của các tuyến đường ≤ 4%.
d) Giao lộ:

-

Các giao lộ đều sử dụng nút giao cùng mức.
e) Kết cấu áo đường dự kiến : từ trên xuống như sau:

-

Bê tông nhựa chặt (BTNC) 12.5 dày 6cm; lu lèn K ≥ 0.98;

-

Nhựa dính bám tiêu chuẩn nhựa 0.5 Kg/m2

-

Đá dăm cấp phối loại I, dày 18cm, lu lèn K ≥ 0.98

-

Đá dăm cấp phối loại II, dày 16cm, lu lèn K ≥ 0.98
f) Kết cấu vỉa hè (dự kiến): từ trên xuống như sau:

-

Gạch bê tông tự chèn dày 10cm M400.

-

Cát hạt trung dày 30cm, k>=0.95

-

Đất nền (hoặc cát) đầm chặt K>=0.90

-

Bó vỉa bằng bê tông xi măng M200 đá 1x2 đặt trên lớp bê tông lót M100 đá 1x2

dày 5cm.

22