Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá Bất động sản ở việt nam hiện nay

trờng Đại học Kinh tế Quốc dân
khoa BấT Động sản và kinh tế tài nguyên
--- o0o ---

đề án môn học
Đề tài:
C s la chn cỏc phng phỏp nh giỏ
Bt ng sn vit nam hin nay

Giáo viên hớng dẫn
: th.s. ngô thị phơng thảo
Sinh viên thực hiện : nguyễn thu hằng
Mã sinh viên
: cq490841
Lớp
: kinh tế & quản lý địa chính
Khóa
: k49

Hà Nội - 2010

MC LC


A.Lời mở đầu....................................................................................................1
B.Nội dung........................................................................................................3
Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản...................................3
I.Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản..........................................3
1.Khái niệm, vai trò định giá bất động sản.....................................................3
1.1.Khái niệm định giá bất động sản...........................................................3
1.2.Vai trò định giá bất động sản.................................................................3

2.Căn cứ, nguyên tắc định giá bất động sản...................................................4
2.1.Căn cứ định giá bất động sản.................................................................4
2.2.Nguyên tắc định giá bất động sản..........................................................5
3.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản......................................7
3.1.Yếu tố khách quan.................................................................................7
3.2.Yếu tố chủ quan.....................................................................................8
II.Các phương pháp định giá bất động sản...................................................9
1.Phương pháp so sánh...................................................................................9
1.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu................................................................9
1.2.Ưu nhược điểm....................................................................................10
1.3.Áp dụng...............................................................................................10
2.Phương pháp chi phí..................................................................................11
2.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu..............................................................11
2.2.Ưu nhược điểm....................................................................................11
2.3.Áp dụng...............................................................................................11
3.Phương pháp đầu tư...................................................................................12
3.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu..............................................................12
3.2.Ưu nhược điểm....................................................................................12
3.3.Áp dụng...............................................................................................13
4.Phương pháp thặng dư...............................................................................13
4.1.Khái niệm, đặc điểm,yêu cầu...............................................................13


4.2.Ưu nhược điểm....................................................................................13
4.3.Áp dụng...............................................................................................14
5.Phương pháp lợi nhuận..............................................................................14
5.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu..............................................................14
5.2.Ưu nhược điểm....................................................................................14
5.3.Áp dụng...............................................................................................15
III.Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản......................16

1.Mục tiêu định giá.......................................................................................16
2.Loại hình bất động sản...............................................................................17
3.Điều kiện thông tin và thị trường...............................................................17
Chương 2: Các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam..............19
1.Khái quát về tình hình định giá bất động sản ở Việt Nam.........................19
2.Các phương pháp áp dụng trong định giá bất động sản Việt Nam............21
3.Đề xuất giải pháp để lựa chọn phương pháp phù hợp...............................25
C.Kết luận.......................................................................................................28


A.Lời mở đầu
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Sự ra đời của định giá bất động sản là một bước tiến trong sự phát triển của thị
trường bất động sản trên thế giới, trong đó có nước ta. Để mua bán, đầu tư hay để
phục vụ cho những mục đích khác của cá nhân và nhà nước trong trường hợp bất
động sản thay đổi chủ sở hữu, thay đổi mục đích sử dụng hay khi cần kiểm tra giá
trị tài sản… thì việc định giá bất động sản một cách chính xác là điều vô cùng cần
thiết. Lựa chọn phương pháp là một khâu quan trọng trong quy trình định giá,
phương pháp định giá được chọn và việc áp dụng phương pháp như thế nào có ảnh
hưởng lớn đến giá trị định giá. Để định giá tốt cần phải biết lựa chọn phương pháp
phù hợp và vận dụng các phương pháp đó một cách linh hoạt. Bởi có phương pháp
được áp dụng để định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng có phương pháp
chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá một vài loại bất động sản đặc thù; tuy
nhiên, trong hoạt động định giá, không phải mỗi phương pháp chỉ sử dụng riêng để
xác định giá cho một hay một số loại bất động sản nhất định và ngược lại cũng
không phải một loại bất động sản chỉ có một phương pháp định giá duy nhất.
Hiện trên thế giới có năm phương pháp định giá bất động sản được sử dụng
phổ biến. Riêng tại Việt Nam, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng chủ yếu,
nhưng việc áp dụng phương pháp này còn khó hơn so với nhiều nước khác, việc lựa
chọn và áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước

ta hiện nay là chưa chính xác và còn thiếu chuyên nghiệp, dẫn đến định giá ở nước
ta chưa phát triển. Nghiên cứu một số vấn đề về định giá nhằm đưa ra cơ sở lựa
chọn phương pháp phù hợp, cần làm rõ ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng các
phương pháp để việc lựa chọn và vận dụng phương pháp đạt kết quả tốt nhất. Ngoài
ra, tìm hiểu sự khác nhau trong cách lựa chọn phương pháp giữa nước ta và các
nước khác để có một cách nhìn mới, rút ra những bài học và có được hướng đi tốt
hơn phục vụ cho sự phát triển trong lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng, trong
nền kinh tế thị trường nước ta nói chung.
2.Mục tiêu nghiên cứu: Từ việc nghiên cứu định giá nhằm xác định cơ sở lựa
chọn phương pháp định giá để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với điều
kiện Việt Nam.

1


3.Đối tượng nghiên cứu: Các phương pháp định giá bất động sản
Phạm vi nghiên cứu: Việt Nam
4.Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập thông tin, phương pháp
phân tích tổng hợp.
Nhận biết được tầm quan trọng của công tác định giá bất động sản và việc
lựa chọn phương pháp định giá, em đã tìm hiểu và nghiên cứu đề tài :“ Cơ sở lựa
chọn các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay”. Do thời gian và
sự hiểu biết có hạn, đề án còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự góp ý của các
thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn chỉnh hơn. Em xin chân thành cảm ơn sự
giúp đỡ nhiệt tình của cô giáo hướng dẫn Thạc sĩ Ngô Thị Phương Thảo đã giúp em
hoàn thành đề án này

2

B.Nội dung
Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản
I.Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản.
1.Khái niệm, vai trò định giá bất động sản.
1.1.Khái niệm định giá bất động sản.
Theo từ điển oxford, định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền
sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm,
theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định.
Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và
giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: định giá giá trị bất động sản là một
nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ
thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những
yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản.
1.2.Vai trò định giá bất động sản.
Định giá bất động sản là khâu quan trọng giúp nhà nước, người sử dụng,
nhà đầu tư nắm rõ về giá trị bất động sản nhằm phục vụ cho mục đích của họ. Việc
định giá bất động sản đạt kết quả tốt là yếu tố quan trọng góp phần phát triển thị
trường bất động sản và là rào chắn giá ảo tự phát.
Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao
dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực
hiện một cách thuận lợi. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị
doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai
của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở
mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ
phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoát lớn.
Hoạt động định giá quan trọng không những trong vệc định giá hàng loạt
quy mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà
nước mà còn cần thiết cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ phục vụ mục
đích sử dung của người dân, mục đích đầu tư của các nhà đầu tư…
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng

3


giá trị thị trường, người dân sẽ không bị thiệt trong các giao dịch mua bán hoặc trao
đổi đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường. Các giao dịch về thừa kế, thế
chấp v.v... cũng sẽ có tính công bằng hơn. Nhà đầu tư và người dân sẽ yên tâm hơn
với sự lựa chọn bất động sản của họ, quyết định sử dụng bất động sản một cách hợp
lý, phù hợp với giá trị.
Xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai - như là một
nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố
vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều
được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu tiên đặc biệt nào đối với
một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Xác
định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá.
2.Căn cứ, nguyên tắc định giá bất động sản.
2.1.Căn cứ định giá bất động sản.
Trước hết, định giá bất động sản căn cứ vào bản thân các yếu tố bất động
sản. Đó là các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản như các yếu
tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu; chi phí cơ hội của việc sử dụng đất và
công trình: so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt
nhất, hiệu quả nhất của bất động sản tại thời điểm định giá; giá trị đóng góp của
từng bộ phận cấu thành bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản; tác động của
vị trí bất động sản đến giá trị của nó, sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào
quần thể bất động sản trong khu vực; công dụng và khả năng duy trì lợi ích do công
dụng đó mang lại.
Căn cứ vào điều kiện thị trường: Dựa vào khả năng cạnh tranh và thay thế
của các bất động sản, thể hiện ở việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Dựa vào
đặc điểm của các lực lượng cung cầu: độc quyền – canh tranh, tiêu dùng – đầu tư:
nếu là tiêu dùng, cầu quan tâm đến yếu tố vật chất hiện tại; nếu là đầu tư, cầu quan

tâm đến luồng thu nhập trong tương lai. Thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị
trường, các biến động của thị trường cũng là căn cứ để định giá bất động sản.
Căn cứ vào luật pháp: Các căn cứ vào luật pháp gồm các quy định hiện tại
của luật pháp về các quyền năng đối với bất động sản, những xu hướng thay đổi luật

4


pháp, chính sách và thái độ của địa phương, luật pháp về công tác định giá và mục
đích định giá.
2.2.Nguyên tắc định giá bất động sản.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một bất động sản được đánh giá
là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó
đang được sử dụng hợp pháp, đang cho thu nhập ròng hoặc có khả năng cho giá trị
hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó
có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao
nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định
giá bất động sản.
Nguyên tắc cung - cầu: Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác
định bằng sự tương tác của cung, cầu. Khi lượng cung tăng lên, lượng cầu không
tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi lượng cung giảm, lượng cầu không
giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng ; khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng
hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và
cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này, giá thị trường của một bất động
sản cần định giá có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế
khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản này, với giả thiết
không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc phù hợp: Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng
vào nhiều mục đích, song khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích

sử dụng chính của nó - mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành
bất động sản - để định giá. Không những vậy, giá bất động sản phải phù hợp với
các yếu tố bên ngoài như điều kiện hạ tầng, môi trường.
Nguyên tắc thay đổi: Theo nguyên tắc này, giá trị bất động sản luôn thay
đổi, do thay đổi về công năng bất động sản, cải tạo các yếu tố cấu thành bất động
sản; hơn nữa sự thay đổi theo thay đổi của các yếu tố trong thị trường, thay đổi theo
thời gian sử dụng, thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng làm cho giá thị trường của bất
động sản không bao giờ gữ nguyên. Việc ước tính giá thị trường hay việc định giá

5


trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó phản
ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc này luôn vận dụng kết
hợp với nguyên tắc dự báo.
Nguyên tắc cân đối: Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là
sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc
giữa các bất động sản trong cùng một khu vực xác định, để giá trị thu được từ chúng
đạt tới mức cao nhất. Có nghĩa rằng, khi áp dụng đối với một bất động sản riêng
biệt, các yếu tố tạo ra bất động sản cân đối mới phát huy tác dụng; khi áp dụng vào
một vùng cụ thể, giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi nó cân
đối với các yếu tố bên ngoài và quỹ đất cho việc xây dựng bất động sản được sử
dụng hợp lý.
Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp
của mỗi yếu tố bộ phận cấu thành. Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của bất
động sản thay đổi bao nhiêu theo phần đóng góp,ví dụ sự cải tạo cầu thang, nhà vệ
sinh, lắp điều hòa…làm tăng giá trị tòa nhà chung cư nào đó một lượng nhất định.
Hơn nữa, đóng góp của bất động sản vào vùng, khu vực tồn tại bất động sản cũng
làm tăng giá trị khu vực đó. Bởi vậy, nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc
xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào bất động sản khi định giá viên xác

định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh:. Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của bất động
sản đặc biệt, bởi các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế
được cho nhau, người mua sẽ không mua một bất động sản tương đồng với bất động
sản khác mà giá lại cao hơn. Bên cạnh đó, cạnh tranh về các mục đích sử dụng có
thể làm tăng giá trị bất động sản hay các lợi thế đặc biệt của bất động sản cũng làm
tăng giá trị bất động sản.
Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị bất động sản chịu sự tác động của các yếu tố
bên ngoài nó và ngược lại, giá trị của các bất động sản khác cũng chịu tác động
ngoại ứng của bản thân bất động sản dẫn đến có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực
đến giá bất động sản.

6


Nguyên tắc dự báo: Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc
dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Hơn nữa, giá trị tài sản cũng chịu ảnh
hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay
đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Theo nguyên
tắc này, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai,
lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản của người mua.
3.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.
3.1.Yếu tố khách quan
Yếu tố khách quan ở đây chủ yếu do giá trị bất động sản, điều kiện cơ sở vật
chất phục vụ cho việc định giá, môi trường phục vụ công tác định giá.
Theo quan điểm thị trường, giá trị bất động sản sẽ phụ thuộc vào luồng thu
nhập mang lại cho người sở hữu - có thể là luồng thu nhập hiện tại hoặc luồng thu
nhập kỳ vọng. Giá trị bất động sản là một trong yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến
giá cả bất động sản, bất động sản nào có giá trị càng cao, hay tổng luồng thu nhập
càng cao thì giá bán càng cao. Giá trị bất động sản bao gồm : cấu thành chi phí kết

tinh và yếu tố tự thân của bất động sản ; địa tô của đất đai và lợi thế về vị trí, môi
trường; các quyền năng gắn liền với bất động sản ; mức sinh lợi hiện tại và triển
vọng của nền kinh tế; mức sinh lợi và triển vọng của lĩnh vực sử dụng bất động sản.
Vị trí địa lý, kích thước, hình thể, diện tích lô đất; kiến trúc bên ngoài của
bất động sản; địa hình nơi bất động sản toạ lạc cũng có tác động đến giá trị bất động
sản.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của
BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Có thể thấy, độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại
không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao, khả năng mang lại thu nhập từ bất
động sản càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn.
Do bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách
của nhà nước nên các yếu tố pháp lý cũng ảnh hưởng mạnh đến giá bất động sản.Có

7


nhiều quyền năng gắn liền với bất động sản như sở hữu, cho thuê, chuyển nhượng…
thì giá cao, ít quyền thì giá thấp. Nếu các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng có đầy đủ thì giá cao và ngược lại.Thời hạn
sử dụng đất đai gắn liền bất động sản càng dài thì giá trị càng cao, tương ứng với mỗi
hình thức sử dụng là mỗi mức giá khác nhau . Những rủi ro xuất hiện do tranh chấp, do
thay đổi quy hoạch, giới hạn quy hoạch… cũng làm giảm giá trị bất động sản.
Sự cố của thiên tai( bão lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm cho những
bất động sản nằm trong những vùng chịu tác động của thời tiết này giảm giá trị. Môi
trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào; quá trình đô thị hóa, sự phát
triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
Điều kiện cơ sở vật chất có ảnh hưởng đến chất lượng công tác định giá.

Nếu điều kiện cơ sở vật chất tốt, có thể định giá được chính xác bất động sản yêu
cầu. Chẳng hạn, đảm bảo về máy tính không bị trục trặc trong khi thực hiện tính
toán và lưu trữ dữ liệu, các công cụ tính toán, đo vẽ hay kiểm tra bất động sản phải
đc đảm bảo tính chính xác.
Điều kiện áp dụng: cac thông tin dễ thu thập, được đảm bảo chính xác thì
mới đem lại kết quả chính xác. Nếu không tiếp cận bất động sản trên thực tế,số liệu
thu thập được không chính xác sẽ đưa kết quả định giá sai lệch hoàn toàn.
3.2.Yếu tố chủ quan
Năng lực, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp của người định giá ảnh
hưởng quan trọng đến chất lượng định giá bất động sản.
Sự đa dạng của bất động sản, những phức tạp liên quan đến các quyền và lợi
ích trong bất động sản, điều kiện thị trường của các giao dịch bất động sản khác
nhau… đòi hỏi sự định giá của những người định giá chuyên nghiệp.
Người định giá phải có năng lực về chuyên môn, phải trải qua các khóa đào
tạo, và phải hoạt động trong lĩnh vực bất động sản một số năm để tạo kinh nghiệm.
Phải làm việc một cách tốt nhất không dựa vào tính chủ quan. Nhiều bất động sản
được định giá dựa trên nhận xét chủ quan của nhà định giá sẽ tạo nhiều sai lệch về
giá trị, kết quả không chính xác, đối với mỗi nhà định giá cho những kết quả khác
nhau, làm mất tính khách quan trong việc định giá.

8


Trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và
định giá viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật
chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực khach quan của việc định
giá. Nếu định giá viên định giá cho các tổ chức, cá nhân mà có quan hệ kinh tế hoặc
quyền lợi kinh tế; định giá cho các đơn vị có người thân của mình giữ vị trí trong
hội đồng quản trị.. có tài sản cần định giá thì định giá sẽ không đảm bảo tính chính
xác, có những thiện vị..

Định giá viên phải thẳng thắn trung thực và có chính kiến rõ ràng trong
phân tích các yếu tố tác động khi định giá. Định giá viên phải là người có đạo đức
tốt, yêu nghề, chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của kết quả định giá dựa trên
những cơ sở vững chắc bảo vệ kết quả đúng của họ.
II.Các phương pháp định giá bất động sản.
1.Phương pháp so sánh
1.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu.
Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu
cần định giá với các bất động sản tương tự đã được bán trên thị trường để xác định
giá của bất động sản mục tiêu từ giá bán của các bất động sản so sánh. Phương pháp
này được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất trong thực tế để định giá các bất động
sản có thị trường và là cơ sở của nhiều phương pháp định giá khác.
Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở lý luận cho rằng: giá thị trường của
một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá thị trường của các bất động sản
tương tự có thể so sánh đã được mua bán, đã hình thành giá trị thị trường; giá trị thị
trường bất động sản là giá trị tổng hòa giá trị nội tại của nó và giá trị tự do của các
yếu tố khách quan khác, thực tế loại hàng hóa này không hoàn toàn giống nhau như
các hàng hóa khác, do đó phải so sánh để định giá cho một bất động sản tương đồng
bằng cách cộng trừ các yếu tố.
Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế - một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả
giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự
hữu ích như nhau; nguyên tắc sự đóng góp - quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham
gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị thị trường.

9


1.2.Ưu nhược điểm
Ưu điểm: là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật , chỉ dựa vào sự
hiện diện của các giao dịch thị trường. Do kết quả định giá dựa trên các chứng cứ

thị trường cụ thể, trực quan nên dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao. Bởi vậy,
nó thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan
quản lý công nhận.
Nhược điểm của phương pháp: Khi định giá phải có giao dịch về các bất
động sản tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu
chất lượng thông tin không tốt về các bất động sản so sánh hay thông tin không
dùng so sánh được thì sẽ ảnh hưởng xấu đến kết quả định giá. Khi thị trường yếu, số
lượng các giao dịch ít, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất
hạn chế. Không những vậy, khó dùng được để phân tích so sánh các bất động sản
lớn tạo thu nhập; đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực
hoặc những bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh. Nếu
thị trường không ổn định, các điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng sẽ
làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp. Chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan của
người định giá cũng là một nhược điểm của phương pháp này.
1.3.Áp dụng
Phương pháp so sánh chỉ so sánh được với các bất động sản tương đồng
trong cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, có tính chất đồng nhất; việc so
sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần
đây; chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được; thị trường phải ổn định;
đòi hỏi người định giá phải có nhều kinh nghiệm về kiến thức thị trường. Bởi vậy,
phương pháp thường sử dụng để định giá bất động sản trong các trường hợp các bất
động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây
dựng 1 kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho
trên 1 mặt bằng, các văn phòng hoặc cửa hiệu, đất trống. Là phương pháp chung
được áp dụng cho mục đích mua bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài
sản. Thường sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để
định giá bất động sản.

10

2.Phương pháp chi phí
2.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu.
Phương pháp chi phí là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí để
làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế.
Phương pháp luận của phương pháp này: thực tế có một số bất động sản
được xây dựng và sử dụng cho mục đích riêng biệt, khi tiến hành định giá một bất
động sản nào đó ta thấy rằng không tìm được trên thị trường bất động sản tương
đồng về mặt kỹ thuật với bất động sản cần định giá, do đó không có cơ sở để so
sánh. Nhất là ở nước ta, thị trường bất động sản cho những tài sản này chưa có giao
dịch, chuyển nhượng nên không thể tìm được bất động sản để so sánh. Vì vậy cơ sở
định giá ở đây là cơ sở thị trường.
Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng cao nhất và
tốt nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc ngoại ứng.
2.2.Ưu nhược điểm
Ưu điểm: cho độ chính xác khá cao và dùng để đánh giá các bất động sản
rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu, thiếu cơ sở dự báo lợi ích cho tương lai.
Nhược điểm: Do phương pháp dựa trên số liệu thị trường nên cũng có
những hạn chế như ở phương pháp so sánh, phụ thuộc yếu tố thị trường. Hơn nữa,
chi phí thực chất không bằng giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị;
phương pháp sử dụng cách cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng
với giá trị của toàn bộ; cách ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan
của người định giá vì chưa có phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích
lũy. Mặt khác, phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo
phù hợp; ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.
2.3.Áp dụng
Phương pháp này sử dụng để định giá các bất động sản ít có cầu của thị
trường; trong trường hợp thị trường bất động sản ít phát triển; bất động sản mới và
tương đối hiếm. Do đó, được dùng để định giá các bất động sản công cộng như
trường học, bệnh viện, hội trường thành phố, thư viện, nhà thờ; các bất động sản có

mục đich sử dụng đặc biệt như nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc

11


dầu….là các bất động sản ít có những chứng cứ so sánh thị trường. Định giá các bất
động sản được phát triển, có tiềm năng quy hoạch lại và chi phí là yếu tố chính để
tạo ra giá trị bất động sản; đinh giá nhều loại bất động sản có mục đích sử dụng
riêng biệt. Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi phí xây dựng công
trình và giá trị địa điểm. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng; xác định giá bồi
thường thiệt hại. Định giá cho mục đích bảo hiểm (xác định mức bồi thường khi xây
dựng các hợp đồng bảo hiểm). Thẩm định giá công trình trong đấu thầu hoặc đặt
hàng cho nhà thầu. Thường được sử dụng phương pháp chi phí để kiểm tra đối với
các phương pháp định giá khác.
3.Phương pháp đầu tư
3.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu
Phương pháp đầu tư( phương pháp vốn hóa, phương pháp thu nhập) là quá
trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Bởi vậy, nó dựa
trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau.
Có thể tìm ra giá trị vốn của bất động sản qua thu nhập hàng năm mà bất động sản
tạo ra được biết trước .
Phương pháp dựa trên quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai
thành giá trị bất động sản hiện tại được xem như quá trình chuyển hóa vốn. Điều
này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai của thu nhập. Cơ sở lý luận: giá
trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi
nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó.
Các nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên
tắc cung cầu, nguyen tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng.
3.2.Ưu nhược điểm
Ưu điểm: là phương pháp đơn giản; tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà bất

động sản mang lại cho nhà đầu tư; nếu được áp dụng một cách hợp lý sẽ cho giá trị
đầu tư chính xác đối với bất động sản mục tiêu; mang lại độ chinh xác cao khi có
những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được
Hạn chế: Phương pháp đòi hỏi người định giá phải tự báo cáo dòng tiền
trong tương lai, nên có thể có nhiều yếu tố làm thay đổi không dự báo hết nên tính

12


chính xác sẽ không cao; xác định tỷ lệ vốn hóa không có sự thống nhất, mà hoàn
toàn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá đòi hỏi người định giá phải hiểu
biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ; có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai;
cần điều chỉnh nhiều mặt như tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay
đổi về tiền thuê trong tương lai; kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay
đổi của các nhân tố tính toán.
3.3.Áp dụng
Điều kiện áp dụng đối với phương pháp này: định giá bất động sản có khả
năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Bởi vậy, được sử dụng rộng rãi để định giá bất động sản tạo thu nhập được bán cho
người mua với mục đích đầu tư; định giá đối với những bất động sản có khả năng
tạo ra thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó;
định giá những tài sản cho thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng hay một sự
dầu tư có mang lại lợi nhuận.
4.Phương pháp thặng dư
4.1.Khái niệm, đặc điểm,yêu cầu
Là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách giả định phát
triển bất động sản đó thành một công trình có thể đạt được mục tiêu sử dụng cao
nhất, tốt nhất và tương ứng giá trị cao nhất, tốt nhất đó để trừ đi chi phí phát triển sẽ
có được giá trị của bất động sản ban đầu.
Phương pháp luận: phương pháp này áp dụng để tính toán giá trị vốn của

các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức
giá trị của vị trí đó. Bởi vậy, được sử dụng rộng rãi để định giá bất động sản có tiềm
năng phát triển. Nguyên tắc sử dụng: phương pháp sử dụng cao nhất và tốt nhất
4.2.Ưu nhược điểm
Đây là phương pháp thực tế có thể áp dụng định giá bất động sản có giá trị
tiềm năng, có rất ít nghi ngờ. Song bị phê bình là phương pháp không gọn và chứa
quá nhiều biến số; khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cách tốt nhất, hiệu
quả nhất của bất động sản đang tồn tại; mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể
thay đổi theo điều kiện của thị trường; việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư phát

13


triển phức tạp và chưa cso hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền; Giá trị cuối cùng
nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và giá bán, nếu thị
trường biến động mạnh hoặc có sự thay đổi chủ trương chính sách của nhà nước thì
kết quả khó chính xác; cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước lượng
các khoản mục khác nhau; không tính đến giá trị thời gian của tiền, giả định tất cả
các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, mà giả định này không thực tế.
4.3.Áp dụng
Phương pháp chỉ sử dụng để định giá đối với những bất động sản có tiềm
năng phát triển, một tài sản có thể coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một
phần giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó. Cụ
thể, được áp dụng trong trường hợp định giá một mảnh đất trống hoặc chưa phát
triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó; định
giá một bất động sản trên đó có công trình đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp
thông qua việc thay đổi cải tạo; định giá một lô đất hoặc công trình xây dựng đang
tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp
phép phá hủy và thay thế nó.
5.Phương pháp lợi nhuận

5.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng
tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. phương pháp này
dựa trên giả thiết giá trị của bất động sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thu được
từ việc kinh doanh bất động sản. Trong đó, lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động
sản bao gồm 2 phần: trả cho người kinh doanh để trả lãi trên vốn bỏ vào kinh
doanh, trả cho các kỹ năng kinh doanh, kỹ năng quản lý, trang trải các rủi ro và khó
khăn trong công việc đã bỏ vốn vào kinh doanh; số tiền còn lại được tính cho việc
trả tiền thuê bất động sản.
Nguyên tắc được áp dụng: nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
5.2.Ưu nhược điểm
Ưu điểm: không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của bất động sản. Thích hợp
với việc xác định giá trị cho thuê bất động sản mà ít có giao dịch trên thị trường dựa

14


trên cơ sở lợi nhuận của một hoạt động kinh doanh có sự đóng góp từ bất động sản.
Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản;
việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận giữa bất động sản và kỹ năng của người
kinh doanh dựa vào sự hiểu biết của người định giá về ngành kinh doanh đó, do đó
tỷ lệ phân bổ mang tính chủ quan của người định giá; việc trả phần trăm cho người
thuê chưa có cách tính cụ thể; khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa; chỉ áp
dụng với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận; lợi nhuận ước
tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực (một mức lợi nhuận cao có
thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mức của người điều hành tài sản đó).
5.3.Áp dụng
Phương pháp này chỉ áp dụng cho những bất động sản có khả năng sinh lợi,
trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản phụ thuộc
nhiều vào dung lượng thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị cho tài sản.

Phương pháp đặc biệt áp dụng cho bất động sản trong ngành vui chơi giải trí, bất
động sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng, nhà hàng và những tài sản khác
mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ
thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
Khi sử dụng phương pháp cần lưu ý đến nguồn gốc của số liệu sử dụng.
Trong khi kiểm tra sổ sách kế toán để đánh giá các khoản thu nhập và chi phí mà đã
được đánh giá trong các năm trước( ít nhất là 3 năm trước đó), một mặt phải kiểm
tra tính đầy đủ của các khoản thu nhập, chi phí, mặt khác phải chú ý đến những yếu
tố bất thường được ghi trong sổ sách đó nhằm loại bỏ số liệu bất thường và thay vào
đó bằng con số bình quân của những năm trước. Lưu ý rằng tỷ lệ lợi nhuận ( lãi)
trên vốn đầu tư nên lấy theo kinh nghiệm thực tế, tức là bằng mức lợi nhuận/ vốn
đầu tư trung bình của ngành kinh doanh đó. Cần thận trọng trong việc tính lợi
nhuận, phân bổ lợi nhuận, tức người định giá phải có kiến thức tốt về loại kinh
doanh trên bất động sản đó; xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghên
cứu thị trường, khi có tiềm năng tăng thu nhập ( ví dụ lượng khách du lịch tăng ảnh
hưởng đến việc kinh doanh của khách sạn ) thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh
điều đó.

15


III.Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản.
1.Mục tiêu định giá
Mục tiêu của định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc
nhất định. Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể trong mỗi công
việc hay giao dịch đã được xác định. Chính vì vậy, mục tiêu của định giá là một yếu
tố rất quan trọng ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá. Mục tiêu của
định giá bất động sản bao gồm:
Định giá cho các mục đích của chính quyền: để lập báo cáo tài chính ( nhu
cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp các báo cáo đầy đủ hơn về kết

quả hoạt động, về tình hình tài chính cho chính quyền, hoặc cho các cổ đông) như
bảng cân đối tài sản công ty, quản lý tài sản …; xác định giá trị cho mục đích đánh
thuế (thuế tài sản, thuế thu nhập, thuế tài nguyên, ước tính giá trị định mức thuế)
Định giá để thuê mướn: chủ sở hữu ( hoặc nhà đầu tư) cần xác định được
giá bất động sản để xác định được mức giá cho thuê mà người thuê phải trả
Định giá để bảo hiểm: Việc quản lý rủi ro ngày càng trở nên quan trọng vì
các tổ chức kinh doanh nói chung đều muốn chắc chắn rằng số vốn đầu tư của họ
được bảo vệ trong trường hợp bị mất mát, mà bất động sản thường là những tài sản
giá trị lớn nên cần được định giá cho mục đích bảo hiểm.
Định giá cho mục đích đầu tư: Sự tăng trưởng lợi nhuận của nhà đầu tư tuỳ
thuộc phần lớn vào sự lựa chọn có hiệu quả các phương án đầu tư. Song quá trình
lựa chọn này rất phức tạp bởi vì đa số các kết quả đầu tư nằm trong tương lai xa và
khó dự đoán. Vì vậy, để có một quyết định đầu tư chính xác, cần phải định giá một
cách chính xác bất động sản đầu tư.
Định giá cho mục đích cầm cố: Cầm cố là một loại đầu tư có sự đảm bảo
hợp lý và một tỷ lệ lãi đúng mức. Trong trường hợp người phải cầm cố không trả
được lãi hoặc không còn khả năng để trả lại món vay nợ,người nhận cầm cố phải
tiến hành định giá bất động sản được cầm cố.
Định giá phục vụ cho mục đích cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước :
chính phủ nhiều nước đã tiến hành công việc cổ phần hoá, tư nhân hoá một số các
doanh nghiệp Nhà nước. Nhà định giá có nhiệm vụ tiến hành định giá bất động sản

16


và máy móc thiết bị của các doanh nghiệp để phục vụ cho việc thực hiện chủ trương
của Chính phủ. Nhà định giá còn thực hiện công việc định giá để đăng ký cổ phần
mới của các công ty muốn bán cổ phần cho công chúng
2.Loại hình bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, nó mang nhiều đặc điểm khác

so với các hàng hóa thông thường. Điều này làm cho việc định giá bất động sản gặp
khó khăn hơn.
Khi định giá phải xem xét bất động sản thuộc loại nào, thời gian sử dụng,
chế độ bảo dưỡng và phương pháp xây dựng của các bất động sản khác nhau, những
đặc điểm của bất động sản như: bất động sản nhà ( để ở hay đầu tư hay phục vụ các
mục đích công cộng). Bất động sản nhà ở thì phải xem xét thuộc nhà biệt thự, nhà
chung cư, nhà độc lập hay nhà cho người thu nhập thấp.. Mỗi bất động sản luôn
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí - vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, cả 2 loại vị trí trên
đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị bất động sản. Phải xem xét vị trí
bất động sản, nằm tại trung tâm đô thị hay những vùng khác, có nằm ở các trục lộ
giao thông quan trọng không; xem xét yếu tố địa thế bất động sản; khả năng sinh lợi
của địa điểm, với vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần nơi cung ứng các tiện
ích cho sinh hoạt và cho kinh doanh) ; khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản;
tính hữu dụng của bất động sản. Tất cả đều ảnh hưởng đến việc lựa chọn và áp dụng
phương pháp, vì ứng với mỗi loại hình bất động sản, có cách chọn lựa và áp dụng
phương pháp khác nhau.
3.Điều kiện thông tin và thị trường
Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập
từ: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán bất động sản, phỏng vấn các công ty
kinh doanh bất động sản, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin
trên báo chí của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý về thị trường
bất động sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của
chủ bất động sản, về quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của vùng có liên quan đến
bất động sản.

17


Cần có thông tin về yếu tố cung- cầu , lực lượng tham gia thị trường, động
thái của người mua, người bán tiềm năng; các thông tin về tính pháp lý của bất động

sản; thông tin về những điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và môi trường tác động
đến giá trị bất động sản cần định giá. Phải kiểm tra điều kiện có thông tin và tính
chính xác của thông tin nhận được bởi những thông tin có được là cơ sở để lựa chọn
phương pháp tối ưu
Người định giá cần phân tích thông tin về bất động sản như phân tích những
thông tin từ khảo sát hiện trường, phân tích những đặc trưng của thị trường bất động
sản, phân tích về khách hàng.
Thị trường là yếu tố ảnh hưởng đặt biệt quan trọng tới việc định giá. Bản
thân giá thị trường được hình thành do tác động cân bằng cung cầu. Các lọai thị
trường khác nhau sẽ tác động khác nhau tới việc định giá. Thị trường bất động sản
là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, khi có nhiều người mua ít người bán sẽ
làm cho giá cao và ngược lại. Giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như
những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ,
cạnh tranh không lành mạnh...
Nghiên cứu tính ổn định của thị trường, quan hệ cung cầu và các yếu tố tác
động đến thị trường( các yếu tố tác động gồm cả yếu tố trong nước và quốc tế) là cơ
sở cho việc lựa chọn phương pháp. Bởi, đa số câc phương pháp phải được áp dụng
trong điều kiện thị trường ổn định hoặc ít nhất phải nắm rõ sự biến động cảu thị
trường. Thị trường không kiểm soát đươc, có nhiều yếu tố phi thị trường sẽ cản trở
rất lớn đến việc định giá.

18


Chương 2: Các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam
1.Khái quát về tình hình định giá bất động sản ở Việt Nam.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, định giá bất động sản là một nghề
khá mới nhưng sẽ phát triển trong dài hạn, vì đây là khâu quan trọng tìm căn cứ
giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả hơn. Việc định giá bất động sản là yếu tố
quan trọng đối với thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung và là rào

chắn giá ảo tự phát.
Ở nước ta những năm gần đây, cùng với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ,
thì những giao dịch về bất động sản như chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, góp
vốn diễn ra rất sôi động. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta mới phát triển
ở giai đoạn đầu, còn rất thiếu và yếu ở nhiều khâu, nhiều dịch vụ hỗ trợ thị trường,
trong đó có hoạt động định giá bất động sản. Đã có một thời gian dài, hoạt động tư
vấn bất động sản được thực hiện bởi một lực lượng cò nhà tương đối đông đảo, chất
lượng thông tin thấp, giá của bất động sản đưa ra không phải là giá trị thực mà là
giá đầu cơ khiến cho một lượng lớn cầu có nhu cầu thực sự không thể tiếp cận được
với bất động sản, thị trường bất động sản nóng lạnh thất thường. Một trong những
nguyên nhân chính gây nên những biến động mạnh trên thị trường bất động sản là
sự phát triển chậm chạp của hoạt động định giá tư vấn chuyên nghiệp, chưa có quy
định pháp lý về các tiêu chuẩn, phương pháp định giá bất động sản, chưa có chính
sách đào tạo đội ngũ chuyên viên định giá chuyên nghiệp.
Luật đất đai 2003 đã có những đổi mới căn bản về giá đất, đất đai đã được
nhìn nhận đúng giá trị. Điều đó cũng có nghĩa là công tác định giá đất được nhìn
nhận đúng vai trò. Trước đây định giá đất đai một cách áp đặt nên nhiều đối tượng
đã lợi dụng kẽ hở giá nhà nước và giá thị trường để hưởng lợi. Hiện nay chúng ta
đang cố gắng thay đổi để định giá đất ngày càng sát với giá thị trường hơn.
Hoạt động định giá bất động sản đã được nhà nước nhìn nhận, đánh giá
ngày càng đúng đắn và dần hoàn thiện thông qua hệ thống các văn bản pháp luật.
Một trong những quy định đó là từ 01/01/2009, tất cả các hoạt động giao dịch bất
động sản của các doanh nghiệp, các dự án bắt buộc phải thực hiện qua sàn giao
dịch. Quy định này nhằm giúp việc tiếp cận thông tin bất động sản và hoạt động

19


định giá nhà đất dễ dàng hơn. Song trên thực tế, đặc biệt thời gian đầu, giá bán trên
sàn và giá trị thực tế của BĐS chênh lệch khá nhiều khiến 80% giao dịch không qua

sàn; khi mua căn hộ chung cư hoặc đất dự án phân lô, người có kinh nghiệm thường
phải tham khảo qua cả sàn giao dịch, báo chí, trang thông tin điện tử, người quen…
và so sánh để tìm được mức giá hợp lý nhất.
Có thể thấy, vai trò mờ nhạt của nhiều tổ chức thẩm định giá bất động sản
khiến nhà đầu tư chưa thể có cái nhìn toàn cảnh về giá bất động sản theo diễn biến
của thị trường nhà đất. Ta cũng biết, thị trường nhà đất gần đây luôn trong tình trạng
cung không đủ cầu nên việc xuất hiện những cơn sốt giá quá nhanh là điều khó
tránh. Cũng vì chưa thể nắm được giá trị thực của bất động sản nên câu chuyện làm
thế nào để hạ được giá nhà đất xuống thấp càng trở nên khó khăn.
Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến việc thẩm định giá nhà đất
cũng như tìm ra những chính sách hợp lý tác động hạ giá bất động sản . Ở nước ta,
xác định được giá bất động sản khó hơn so với nhiều nước khác. Muốn định giá bất
động sản được chính xác, định giá viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng
hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của
bất động sản. Việc xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là điều không dễ khi chưa
có tiêu chí cụ thể để xác định giá đất thị trường.
Cũng vì chưa có cơ sở chính xác từ các cơ quan chức năng về giá nhà đất
dẫn đến sự mâu thuẫn trong việc nhận định giá bất động sản Việt Nam hiện cao thấp
đến đâu; việc xác định giá thị trường của bất động sản là bài toán khó cho các tổ
chức thẩm định giá tư nhân và Nhà nước. Bên cạnh đó, việc định giá đất để tính
thuế là vấn đề luôn gây ra những tranh cãi về lợi ích giữa các bên có liên quan. Độ
chính xác của việc định giá đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp cho Nhà
nước.
Những khó khăn, ách tắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng để lại nhiều
thiệt hại rất lớn . Thực tế hiện nay cho thấy có nơi nhà đầu tư tự thực hiện bồi
thường, giải phóng mặt bằng rất nhanh; lại có nhiều nơi mất nhiều năm vẫn chưa
thực hiện được. Nguyên do lớn nhất là lợi ích của hai bên chưa gặp được nhau. Ban

20

bồi thường, giải phóng mặt bằng muốn giá thấp và người bị thu hồi đất không chịu;
người dân muốn giá cao và ban bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng không muốn
đáp ứng. Hiện nay, khiếu kiện của dân về giá đất đang chiếm tới 70% tổng khiếu
kiện về đất đai. Đó chính là mấu chốt của ách tắc cần giải quyết.
Pháp luật về đất đai đã quy định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu
hồi đất phải được quyết định sao cho phù hợp với giá đất trên thị trường. Làm thế
nào để giá quyết định là phù hợp thị trường thì lại chưa có cách làm hợp lý. Có nơi
ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá thị trường theo tư duy của người quản lý.
Song, quan liêu và tư lợi lại là một trong những nguyên nhân chính gây cản trở quá
trình giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, trong thực tế triển khai cũng còn nhiều
nghịch lý. Người sớm chấp hành quyết định bồi thường thì hưởng giá thấp, người
làm khó khăn cho cấp quản lý thì được hưởng giá cao, rồi người hưởng giá thấp lại
quay ngược trở lại khiếu kiện về giá đất. Cũng có nơi sử dụng dịch vụ định giá do
các trung tâm định giá của Nhà nước thực hiện, song số công ty định giá khách
quan chuyên sâu trong lĩnh vực định giá bất động sản và đội ngũ thẩm định viên
kinh nghiệm không nhiều, nên khả năng định giá còn chưa sát với giá thị trường.
2.Các phương pháp áp dụng trong định giá bất động sản Việt Nam.
Để ước tính giá trị bất động sản, trên thế giới áp dụng nhiều phương pháp
định giá khác nhau tuỳ theo loại bất động sản cần định giá. Trong đó, 5 phương
pháp chính, đó là phương pháp so sánh, chi phí, đầu tư, thặng dư và lợi nhuận.
Trong số các phương pháp trên, có phương pháp được áp dụng khá nhiều để
định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong
phạm vi hẹp để định giá một vài loại bất động sản đặc thù. Tuy nhiên, trong hoạt
động định giá, không phải mỗi phương pháp chỉ sử dụng riêng để xác định giá cho
một hay một số loại bất động sản nhất định và ngược lại cũng không phải một loại
bất động sản chỉ có một phương pháp định giá duy nhất. Mỗi loại bất động sản đều
có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau, trong đó bao giờ cũng có một
phương pháp định giá phù hợp nhất. Một phương pháp được đánh giá là phù hợp

khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, đầy đủ, chính
xác và kịp thời.

21


Vì vậy, trong thực tế, để định giá một bất động sản, cần có bước lựa chọn
phương pháp định giá phù hợp. Nhưng cũng có thể sử dụng đồng thời các phương
pháp khác nhau để kiểm tra kết quả tính toán giữa chúng. Khi đó không thể nói kết
quả của phương pháp này chính xác hơn kết quả của phương pháp kia và ngược lại,
vấn đề quan trọng là phải kiểm tra các thông tin đầu vào cho mỗi phương pháp về
độ tin cậy của nó. Cuối cùng, nếu công tác kiểm tra thông tin đầu vào không có sai
sót dẫn đến sự khác nhau về kết quả định giá thì việc lựa chọn hay điều chỉnh kết
quả chính thức sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm của người định giá.
Việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn
nước ta hiện nay là chưa đầy đủ và còn thiếu chuyên nghiệp. Số lượng phương pháp
đánh giá giá trị đất đai/bất động sản được áp dụng trong thực tế chưa nhiều và chưa
linh hoạt với các trường hợp cụ thể. Chính vì sự chưa đầy đủ và thiếu chuyên
nghiệp này dẫn đến giá trị đất đai/ bất động sản được đưa ra chưa phản ánh đúng giá
trị thị trường. Bởi vây, các nước trên thế giới, đặc biệt là các nước phát triển có thể
sử dụng cả 5 phương pháp trên vào định giá bất động sản; riêng tại Việt Nam,
phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng chủ yếu.
Như ta đã biết, phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên sự phân tích các giao
dịch bất động sản có nhiều đặc điểm tương đồng với bất động sản định giá. Phương
pháp này có ưu điểm dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao, vì kết quả định giá
dựa trên các chứng cứ thị trường cụ thể, trực quan. Trong khi để sử dụng những
phương pháp khác cần phải có thông tin cụ thể về tổng diện tích sàn xây dựng, mật
độ hiệu suất cho thuê, chi phí phát triển... Các thông tin này khách hàng cung cấp và
ở Việt Nam thường những thông tin này không được cung cấp đầy đủ, đo đó rất khó
khi sử dụng các phương pháp khác phương pháp so sánh trực tiếp.

Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch cũng làm cho việc thu
thập thông tin khó khăn. Hàng hóa bất động sản không bày bán như các hàng hóa
khác, người mua và người bán không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn
thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn nữa, vì bất động sản thường
có giá trị lớn, người mua và người bán thường có ít kinh nghiệm trong giao dịch đối
với các loại hàng hóa này, khi giao dịch lại phải hoàn tất nhiều thủ tục, do đó người
mua người bán đều mất nhiều công sức tìm kiếm thông tin.

22