Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại theo pháp luật việt nam

NUYỄN THỊ MẾN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
LUẬT KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN
HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM

2015 - 2017

NGUYỄN THỊ MẾN
HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
THẾ CHẤP QUYỀN SƯ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN THEO NGHĨA VỤ HỢP
ĐỒNG TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ MẾN
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN VĂN TUYẾN

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết quả khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Mến


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tác giả đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ đạo nhiệt
tình và quý báu của TS. Nguyễn Văn Tuyến và tập thể các giảng viên Khoa Sau Đại
học - Viện Đại học Mở Hà Nội.
Nhân dịp này, tác giả xin gửi lời cảm ơn Ban giám hiệu Viện Đại học Mở Hà
Nội, Khoa Sau Đại học của nhà trường cùng các giảng viên, những người đã trang
bị kiến thức cho tôi trong quá trình học tập.
Với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc, tác giả xin trân trọng cảm ơn TS.
Nguyễn Văn Tuyến - Thầy đã định hướng và chỉ dẫn cho tôi hoàn thành luận văn
này.

Do thời gian có hạn, luận văn của tôi sẽ còn nhiều thiếu sót, tôi rất mong
nhận được sự đóng góp của các Thầy/cô và quý độc giả.
Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Mến


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

NHTM

Ngân hàng thương mại

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

HĐTD

Hợp đồng tín dụng

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ............................................................. 1
Chương 1................................................................................................................. 8
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI
SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN
HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI ....................................................................................................... 8
1.1. Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên
thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại ................................................................................................... 8
1.1.1. Khái niệm, đặc trưng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ...................................................... 8
1.1.2. Quy trình xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại .......................................... 13
1.1.3. Ý nghĩa, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng .................................... 16
1.2. Những vấn đề lý luận pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại ............................................................ 18
1.2.1. Các nguyên tắc của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại............................................................ 18
1.2.2. Cấu trúc của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ................................................ 20
1.2.3. Các yếu tố tác động đến pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ....................... 21
Chương 2............................................................................................................... 24

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA BÊN
THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TRONG HOẠT
ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ............. 24
2.1. Nội dung chủ yếu của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại ở Việt Nam ............................................................... 24
2.1.1. Thực trạng quy định về ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại .................................................... 25


2.1.2. Thực trạng quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm
thực hiện hợp đồng tín dụng ............................................................................... 27
2.1.3. Thực trạng quy định về mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng tín dụng với
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba 33
2.1.4. Thực trạng quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng .... 35
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ......................... 42
2.2.1. Các kết quả đạt được ................................................................................ 43
2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ..................................................... 45
2.3. Các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện hợp
đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ..................... 47
2.3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ....................... 47
2.3.2. Một số kiến nghị liên quan đến pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và

tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ........................ 49
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 53
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 55


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, cho vay là nghiệp vụ cấp tín dụng có
tính cách phổ biến và thông dụng nhất của các tổ chức tín dụng nói chung và ngân
hàng thương mại nói riêng.
Với vai trò là một công cụ pháp lý để triển khai nghiệp vụ cho vay của ngân
hàng thương mại, hợp đồng tín dụng được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm
pháp luật khác nhau trong đó có những văn bản là luật chung như Bộ luật dân sự
2015 và có những văn bản là luật chuyên ngành như Luật các tổ chức tín dụng, Luật
đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở...
Về bản chất, hợp đồng tín dụng có đặc trưng là tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao
đối với bên cho vay là ngân hàng thương mại nên phần lớn các khoản cho vay hiện
nay đều là cho vay có bảo đảm bằng tài sản. Hiện nay, ngoài việc áp dụng các biện
pháp bảo đảm như cầm cố, bảo lãnh và thế chấp bằng tài sản của bên có nghĩa vụ,
các bên tham gia hợp đồng tín dụng còn có thể thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo
đảm bằng việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ
ba.
Để hình thành khung pháp lý đồng bộ cho hoạt động kinh doanh nói chung
và hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại nói riêng, trong những năm qua
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật có liên quan trực tiếp đến
hoạt động kinh doanh ngân hàng, trong đó có các văn bản quy định về bảo đảm tiền
vay, chẳng hạn như: Luật các tổ chức tín dụng 2010, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở,
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm... và gần đây nhất là Bộ luật
dân sự 2015 với nhiều quy định mới liên quan đến giao dịch bảo đảm nói chung và
giao dịch thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói riêng. Trong

khoảng thời gian nhiều năm triển khai thực hiện các quy định về giao dịch bảo đảm
nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba
1


để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng tín dụng, các quy định này đã và
đang bộc lộ nhiều điểm hạn chế, bất cập so với lý luận và thực tiễn pháp lý, rất cần
được quan tâm nghiên cứu để tìm ra hướng hoàn thiện trong thời gian tới.
Từ thực tiễn nêu trên, học viên đã lựa chọn đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín
dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam”
làm đề tài luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Để xác định nội dung nghiên cứu của luận văn, tác giả đã triển khai việc sưu
tầm, nghiên cứu, tìm hiểu, khảo sát tình hình nghiên cứu trong nước và nước ngoài
liên quan đến đề tài luận văn. Kết quả khảo sát cho thấy đã có một số công trình
được công bố có liên quan đến vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng. Một cách khái
quát, có thể kể đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây có liên quan đến
đề tài luận văn:
- Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Thúy năm 2008 của
Khoa luật Đại học quốc gia Hà Nội về đề tài: “Pháp luật về hợp đồng tín dụng ngân
hàng ở Việt Nam”. Tác giả này đã có những nghiên cứu rất chuyên sâu về hợp đồng
tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng ở Việt Nam, trong đó có đề cập
đến các hình thức đảm bảo tiền vay nói chung và bảo đảm tiền vay bằng biện pháp
thế chấp tài sản nói riêng. [1]
- Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Hoàng Thanh Thúy bảo vệ năm 2010
tại Đại học Quốc gia Hà Nội về đề tài: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp phát sinh
từ hợp đồng bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam”. Trong công
trình nghiên cứu này, tác giả đã bàn luận sâu về các biện pháp đảm bảo tiền vay

theo pháp luật Việt Nam, trong đó nhấn mạnh đến biện pháp cầm cố tài sản. [2]
- Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Lò Thị Mai Hương bảo vệ năm 2015
tại Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài: “Hiệu lực của hợp đồng bảo lãnh vay vốn
2


ngân hàng theo pháp luật Việt Nam”. Trong công trình này, tác giả đã giải quyết các
vấn đề lý luận về bảo lãnh vay vốn ngân hàng và chỉ rõ những khó khăn, vướng mắc
trong quá trình thực hiện hợp đồng bảo lãnh vay vốn ngân hàng. [3]
- Bài viết của TS. Nguyễn Văn Tuyến đăng trên Tạp chí Ngân hàng số
17/2010 với tiêu đề: “Ðặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế
chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng”.
[5]
- Bài viết của TS. Lê Thị Thu Thủy đăng trên tạp chí KHPL số 4/2004 với
tiêu đề: “Tài sản cầm cố trong vay vốn ngân hàng”. Tác giả đã bàn luận, trao đổi về
đối tượng của cầm cố tài sản trong vay vốn ngân hàng là động sản và các quyền tài
sản. Các tài sản này phải thỏa mãn những điều kiện nhất định theo luật định. Ngoài
ra, đối với quyền tài sản còn phải trị giá được bằng tiền và không bị tranh chấp (tại
thời điểm cầm cố), bởi vì, khác với động sản, quyền tài sản là quyền đối nhân, do
đó đòi hỏi nó phải thể hiện về mặt giá trị để tạo khả năng bảo đảm về kinh tế, không
bị tranh chấp để tạo an toàn về pháp lý. [6]
- Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Phạm Văn Đàm về đề tài: “Pháp luật về
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng bằng biện pháp bảo lãnh”, bảo vệ tại Học viện
khoa học xã hội. Trong công trình này, tác giả đã đề cập đến các quy định về biện
pháp đảm bảo để thực hiện hợp đồng tín dụng. Mặc dù tác giả đã không đi sâu vào
phân tích về biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của
bên thứ ba nhưng các kết quả nghiên cứu của tác giả trong công trình này sẽ là tư
liệu cần thiết để tác giả luận văn kế thừa và phát triển trong quá trình nghiên cứu đề
tài.
- Tác phẩm có tiêu đề: “A guide to Bussiness Law, Eleventh edition” của

Jonh Carvan & Jonh Gooley (1996) là một cuốn sách được viết dưới dạng giới thiệu
những kiến thức cơ bản về pháp luật kinh doanh, trong đó có một chương dành cho
các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng. Trong tác phẩm này, các tác
giả nêu những vụ việc cụ thể và đưa ra những kết luận khái quát về quyền và nghĩa
3


vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm bằng tài sản nói chung và thế chấp tài sản nói
riêng.
- Tác phẩm có tiêu đề: “Real estate perspective, IRWIN” của Halbert C.
Smith, DAB, SREA, CRE, FCA, University of Florida and Jonh B. Corgel, Ph.D,
Georgia State University (1987). Cuốn sách cũng dành một phần để giới thiệu về
thế chấp bất động sản, trong đó tác giả nghiên cứu về nguyên lý của các biện pháp
đảm bảo thông qua việc phân tích các học thuyết đã và đang được thừa nhận trên
thế giới.
- Ấn phẩm có tiêu đề: “Mortgages in transition economies, The legal
framework for mortgages and mortgage securities”, European Bank for
Reconstruction and Development (EBRD) publications, 2008. Có thể đánh giá đây
là một công trình nghiên cứu tương đối đầy đủ và toàn diện về các biện pháp đảm
bảo để thực hiện hợp đồng tín dụng dựa trên những kết quả được phân tích đánh giá
tại các nước đang có nền kinh tế chuyển đổi của Ngân hàng Châu Âu.
- Louise Gullifer (editor), Goode on legal problem of credit and security,
Fourth edition, published in 2009 by Sweet & Maxwell, 100 Avenue Road, London,
NW3 3PF part of Thomson Reuters (Professional) UK Limited. Tác giả của cuốn
sách là một chuyên gia hàng đầu của Anh về lĩnh vực giao dịch bảo đảm. Tác phẩm
là kết tinh những tri thức quý báu từ những bài giảng của ông và những kinh
nghiệm vô giá từ những công việc tư vấn của ông trong lĩnh vực này. Có thể đánh
giá đây là một cuốn sách kinh điển về lĩnh vực giao dịch bảo đảm của Anh, trong đó
có các kiến thức nền tảng về biện pháp bảo đảm bằng tài sản. Nhiều vấn đề được
nêu ra trong cuốn sách như bản chất của giao dịch bảo đảm, tài sản được dùng để

bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên trả nợ…
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là nhằm đánh giá bản chất và thực trạng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm
thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở
4


Việt Nam, trên cơ sở đó đưa ra một vài kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng
biện pháp thế chấp tài sản trong quá trình cho vay của ngân hàng thương mại.
Để đạt được mục đích nghiên cứu nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ sau:
- Nghiên cứu, làm rõ các vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.
- Phân tích thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại;
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng biện pháp thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện
hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam
trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quan điểm, học thuyết liên quan
đến bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; các quy định pháp luật và thực tiễn thi
hành pháp luật về bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng bằng biện pháp thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ tập trung nghiên cứu và làm rõ những
vấn đề lý luận và thực tiễn về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại. Các biện pháp bảo đảm tiền vay khác như cầm cố, bảo

lãnh hoặc biện pháp thế chấp tài sản của bên vay hoặc thế chấp tài sản của bên thứ
ba nhưng không phải là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì không
thuộc phạm vi nghiên cứu của Luận văn.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để làm rõ các vấn đề nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn sử dụng các
5


phương pháp nghiên cứu truyền thống trong khoa học xã hội và nhân văn như:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong
toàn bộ nội dung của luận văn, từ nghiên cứu lý luận, đánh giá thực trạng, rút ra
những vấn đề thuộc về bản chất, các quan điểm liên quan đến vấn đề nghiên cứu, từ
đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thi hành
pháp luật về bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng bằng biện pháp thế chấp quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba.
- Phương pháp khảo sát, thống kê: Phương pháp này được sử dụng để thu
thập, thống kê, phân loại số liệu về kết quả áp dụng biện pháp thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba trong thực hiện hợp đồng tín
dụng tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
- Phương pháp so sánh, đối chiếu: Phương pháp này được sử dụng khi phân
tích, so sánh để làm rõ bản chất pháp lý của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Kết quả nghiên cứu của luận văn thể hiện những đóng góp mới sau đây về lý
luận cũng như thực tiễn:
Thứ nhất, về phương diện lý luận, luận văn đã làm rõ hơn các vấn đề lý luận
về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng tín
dụng nói riêng. Các vấn đề lý luận này đã được tác giả luận văn kế thừa, phát triển

dựa trên sự tiếp thu các kết quả nghiên cứu đã được công bố.
Thứ hai, về phương diện thực tiễn, luận văn đã phân tích, đánh giá thực trạng
các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ
ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại, đồng thời chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thực hiện
6


việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba
để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay phát sinh từ hợp đồng tín dụng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn được kết cấu gồm 2 chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện
hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA BÊN
THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.1. Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của

bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại
1.1.1. Khái niệm, đặc trưng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Như đã đề cập ở trên, một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự
được áp dụng thường xuyên hiện nay trong các giao dịch cho vay giữa ngân hàng
thương mại với khách hàng chính là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất.
Trong khoa học pháp lý cũng như trong pháp luật thực định, thế chấp quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể
được định nghĩa như sau:
Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là biện pháp bảo đảm
nghĩa vụ dân sự, theo đó bên thế chấp thỏa thuận giao tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình cho bên nhận thế chấp
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp.
Do pháp luật hiện hành không giới hạn nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nghĩa vụ của chính bên thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay nghĩa vụ của người khác nên
8


về lý thuyết, có thể hiểu rằng nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất tài sản có thể là nghĩa vụ của bên thế chấp hoặc nghĩa
vụ của người khác (bên thứ ba) đối với bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất. Vì thế, trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện
pháp thế chấp không phải là nghĩa vụ của chính bên thế chấp đối với bên nhận thế
chấp thì giao dịch bảo đảm trong trường hợp này được xác định là giao dịch thế
chấp bằng tài sản của bên thứ ba.
Về bản chất pháp lý, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là

một biện pháp bảo đảm đối vật nên biện pháp bảo đảm này sẽ mang đầy đủ các đặc
trưng vốn có của bảo đảm đối vật, cụ thể là:
Thứ nhất, bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không
bắt buộc phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp1. Hơn nữa, do đối
tượng thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc loại bất động
sản nên không thể di dời được theo quy luật tự nhiên và do đó, bên thế chấp quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải chuyển giao giấy tờ pháp lý chứng minh
quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp chiếm giữ, quản lý trong suốt thời gian
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. [1].
Đây chính là điểm khác biệt giữa thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất với biện pháp cầm cố tài sản, bởi vì theo quy định của pháp luật thì
trong trường hợp cầm cố tài sản, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cầm cố cho
bên nhận cầm cố chiếm giữ, quản lý trong suốt thời gian cầm cố [1].
Thứ hai, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có
quyền ưu tiên thanh toán nợ từ việc bán tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất và có quyền theo đuổi tài sản thế chấp bất kể tài sản đó đang
nằm ở đâu và do ai chiếm hữu, quản lý. Quyền ưu tiên này của bên nhận thế chấp
được hiểu là quyền ưu tiên so với các chủ nợ khác không được bảo đảm bằng tài sản
thế chấp. Đây là điểm khác biệt giữa các biện pháp bảo đảm đối vật (gồm thế chấp
1

Xem thêm: Điều 309 Bộ luật dân sự 2015.

9


tài sản, cầm cố tài sản) với các biện pháp bảo đảm đối nhân (ví dụ điển hình là biện
pháp bảo lãnh). Chính đặc điểm này của các biện pháp bảo đảm đối vật khiến cho
nó có ưu điểm vượt trội so với các biện pháp bảo đảm đối nhân, vì các biện pháp
bảo đảm đối vật có tác dụng ngăn ngừa nguy cơ con nợ tẩu tán tài sản để trốn nợ,

trong khi các biện pháp bảo đảm đối nhân không có khả năng này.
Từ kết quả phân tích khái niệm hợp đồng tín dụng và khái niệm thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tác giả cho rằng có thể đưa ra định
nghĩa về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng như sau:
Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận giữa bên thứ ba (gọi là bên
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) với ngân hàng thương mại
(gọi là bên nhận thế chấp) về việc bên thế chấp đem tài sản là quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả
nợ tiền vay theo hợp đồng tín dụng đã ký kết giữa bên vay với bên nhận thế chấp.
Về phương diện lý thuyết, định nghĩa trên cho thấy mối quan hệ đặc biệt
giữa hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba
với hợp đồng tín dụng, theo đó hợp đồng tín dụng tuy là cơ sở để xác lập hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng hiệu lực của hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không phụ thuộc vào hiệu lực
của hợp đồng tín dụng. Nói cách khác, về bản chất hai hợp đồng này vốn dĩ độc lập
với nhau về mặt hiệu lực và không phụ thuộc vào hiệu lực của nhau, trừ khi các bên
giao kết hợp đồng có thỏa thuận rằng hiệu lực của hợp đồng này là điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng kia và ngược lại.
Định nghĩa này cũng cho thấy rằng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại có một số đặc trưng cơ bản sau đây:
Một là, chủ thể thế chấp (bên thế chấp) quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
10


với đất là bên thứ ba (không phải là bên bên vay trong hợp đồng tín dụng). Về lý
thuyết, chủ thể này không phải là bên vay nên không có nghĩa vụ hoàn trả tiền vay
phát sinh trực tiếp từ hợp đồng tín dụng và việc thế chấp của chủ thể này là để bảo

đảm cho nghĩa vụ của bên vay đối với bên cho vay trong hợp đồng tín dụng (bên
nhận thế chấp). Trong trường hợp này, bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất để bảo đảm nghĩa vụ của bên vay đối với ngân hàng thương mại
(bên nhận thế chấp) có vị trí, vai trò gần giống như bên bảo lãnh, bởi vì bên bảo
lãnh cũng cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ nếu chủ thể này
không thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền khi đến hạn. Tuy nhiên, điểm khác
nhau giữa trường hợp thế chấp bằng tài sản của người thứ ba với trường hợp bảo
lãnh là ở chỗ, thế chấp bằng tài sản của người thứ ba là biện pháp bảo đảm đối vật,
còn bảo lãnh lại là biện pháp bảo đảm đối nhân.
Hai là, trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba, do bên thế chấp không phải là bên có nghĩa vụ được bảo đảm nên về
nguyên tắc chủ thể này có quyền đưa ra các yêu cầu đối với bên có nghĩa vụ được
bảo đảm (bên vay) về việc phải trả thù lao hoặc phải hoàn lại cho mình số tiền đã
được trả thay bằng tài sản thế chấp. Việc trả thù lao hoặc hoàn trả lại số tiền đã
được trả thay phải được các bên (gồm bên thế chấp và bên có nghĩa vụ được bảo
đảm bằng thế chấp) thỏa thuận bằng văn bản hợp lệ, có giá trị chứng cứ nhằm bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên.
Ba là, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba
để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng là một biện pháp bảo đảm đối vật, theo đó
nó thiết lập quyền ưu tiên cho bên nhận thế chấp là ngân hàng thương mại so với
các chủ nợ khác trong việc theo đuổi và bán tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ cho bên nhận thế chấp. Chính quyền ưu tiên
này khiến cho bên nhận thế chấp có thể được bảo vệ quyền lợi một cách hiệu quả
hơn, tránh nguy cơ bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có ý
đồ tẩu tán tài sản để trốn tránh thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

11


Bốn là, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba

để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng được thực hiện thông qua việc ký kết và
thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Bằng
việc giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bị ràng buộc với cam kết đem
tài sản của mình để thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ (bên vay) nếu đến hạn
mà bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ đối với bên có quyền. Mặt khác,
bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng bị ràng buộc
với nghĩa vụ tiếp nhận, bảo quản giấy tờ gốc chứng minh quyền sở hữu đối với tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong suốt thời gian thế
chấp và có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ khi nghĩa vụ được bảo đảm
bằng thế chấp không được thực hiện bởi bên có nghĩa vụ.
Năm là, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba
để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng phản ánh mối quan hệ ảnh hưởng qua lại
giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất của bên thứ ba. Trong mối quan hệ này, hợp đồng tín dụng được xem là cơ
sở để xác lập (ký kết) hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, còn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xem
là phương tiện, công cụ để thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín
dụng. Về khía cạnh lý thuyết, như đã đề cập ở trên, tuy có mối quan hệ tác động qua
lại như vậy nhưng giữa hai hợp đồng này hoàn toàn độc lập với nhau về mặt hiệu
lực, nghĩa là mỗi hợp đồng tự phát sinh hiệu lực nếu thỏa mãn đầy đủ các điều kiện
có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật mà không phụ thuộc
vào hiệu lực của hợp đồng còn lại, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Sáu là, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba
để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng phải được thực hiện bằng hình thức văn
bản – gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên
thứ ba. Mọi cam kết về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không
bằng hình thức văn bản sẽ không được coi là có giá trị chứng cứ khi có tranh chấp.
12

Trên nguyên tắc, thỏa thuận này có thể được tích hợp ngay trong hợp đồng tín dụng
hoặc cũng có thể được lập thành hợp đồng riêng biệt gọi là hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba. Dù dưới dạng nào thì
các bên nên thỏa thuận đầy đủ các nội dung thể hiện việc thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ như: họ và
tên; địa chỉ của các bên; đặc điểm tài sản thế chấp, số lượng, giá trị của tài sản thế
chấp…; tài sản được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào; thời hạn thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất; quyền và nghĩa vụ các bên; phương thức xử lý
tài sản khi nghĩa vụ đến mà bên có nghĩa vụ không thể thực hiện. Đối với các giao
dịch thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba, pháp luật
quy định bắt buộc phải có thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ
quan có thẩm quyền.
1.1.2. Quy trình xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Trong khoa học pháp lý cũng như trong thực tiễn, thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại vốn dĩ là một loại giao dịch dân sự khá
đặc thù. Loại giao dịch này có sự tham gia của hai bên, gồm: (i) bên thế chấp là người
thứ ba có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất; (ii) bên
nhận thế chấp là ngân hàng thương mại đã cho vay đối với khách hàng (tổ chức, cá
nhân vay vốn). Về lý thuyết, để xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, các bên thường thực hiện theo quy
trình cơ bản sau đây:
Thứ nhất, quy trình xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại.
13

Bước 1: Bên thứ ba (bên thế chấp) lập và chuyển hồ sơ thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp (ngân hàng thương mại) xem xét,
chấp thuận. Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba
để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại gồm các tài liệu chủ yếu sau:
- Giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý và năng lực chủ thể (gồm năng lực pháp
luật và năng lực hành vi) của bên thế chấp;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
đứng tên bên thế chấp (bản gốc, kèm theo các bản sao có công chứng, chứng thực theo
yêu cầu của ngân hàng thương mại);
- Bản dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại;
Bước 2: Bên nhận thế chấp xem xét các điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để chấp nhận hoặc từ chối nhận thế chấp (thể
hiện trong hồ sơ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất). Việc
kiểm tra điều kiện thế chấp bao gồm:
- Kiểm tra năng lực chủ thể của bên thế chấp;
- Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản thế chấp và xác định giá trị của tài sản thế
chấp, kiểm tra khả năng phát mãi của tài sản thế chấp. Trong trường hợp cần thiết, bên
nhận thế chấp có thể yêu cầu bên thứ ba thẩm định tài sản thế chấp và chi phí thẩm
định tài sản thế chấp do bên thế chấp chịu.
Căn cứ vào kết quả kiểm tra hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, ngân hàng thương
mại thông báo cho bên thế chấp biết về việc chấp nhận hồ sơ thế chấp hoặc từ chối
nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc yêu
cầu bên thế chấp hoàn thiện hồ sơ thế chấp.
14

Bước 3: Các bên tiến hành ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng; làm thủ
tục công chứng hợp đồng thế chấp và thủ tục đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm
quyền để hoàn tất quy trình xác lập giao dịch thế chấp theo quy định của pháp luật.
Trên nguyên tắc, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. [3]
Thứ hai, quy trình thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại.
Về lý thuyết, việc thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại thực chất là việc các bên thực hiện các quyền, nghĩa
vụ của mình phát sinh từ giao dịch thế chấp tài sản. Cụ thể:
- Đối với bên thế chấp: Thực hiện việc chuyển giao giấy tờ gốc chứng minh
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp; thực hiện trách
nhiệm bảo quản, cầm giữ tài sản thế chấp trong suốt thời gian thế chấp và không được
định đoạt tài sản thế chấp dưới bất kỳ hình thức nào, nếu không được bên nhận thế
chấp đồng ý; thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc
bên thứ ba được ủy quyền để xử lý tài sản thế chấp nhằm thu hồi nợ vay cho bên nhận
thế chấp là ngân hàng thương mại; thực hiện quyền yêu cầu bên nhận thế chấp hoàn trả
lại tài sản thế chấp hoặc hoàn trả lại số tiền còn thừa sau khi phát mãi tài sản thế chấp
và thanh toán hết các khoản chi phí phát mãi tài sản thế chấp theo quy định.
- Đối với bên nhận thế chấp: Thực hiện quyền yêu cầu bên thế chấp bàn giao
giấy tờ gốc chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp và trực tiếp kiểm tra,
giám sát tình trạng thực tế của tài sản thế chấp để kiểm soát tình trạng pháp lý của tài
sản trong suốt thời gian thế chấp; yêu cầu bên thế chấp thay đổi tài sản thế chấp; thực
hiện quyền yêu cầu bên thế chấp bàn giao tài sản thế chấp để xử lý theo quy định hiện
hành khi nghĩa vụ hoàn trả tiền vay chưa được thực hiện; tổ chức việc xử lý tài sản thế

15


chấp là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ cho mình; thực
hiện việc hoàn trả lại cho bên thế chấp số tiền còn thừa sau khi khấu trừ hết các chi phí
phát mãi và khoản nợ vay đã được thu hồi.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, nếu xảy ra tranh
chấp giữa các bên về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thế chấp,
các bên sẽ giải quyết các xung đột, bất đồng này bằng một trong các phương thức như:
thương lượng, hòa giải, tòa án và trọng tài để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của
mình phát sinh từ quan hệ tín dụng và quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất.
1.1.3. Ý nghĩa, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
Không thể phủ nhận rằng việc áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp
đồng tín dụng, trong đó có biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất của bên thứ ba có ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động kinh doanh của tổ
chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng cũng như đối với sự
vận hành an toàn, ổn định của nền kinh tế.
Ở mức độ khái quát, có thể cho rằng vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
được thể hiện ở những khía cạnh chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng đối với tổ chức tín dụng là
ngân hàng thương mại.
Đối với tổ chức tín dụng là ngân hàng thương mại – với tư cách là bên cho
vay, việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng là phương án hiệu quả để quản trị rủi ro trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại đối với khách hàng. Bằng cách nhận

thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba, các ngân hàng
16


thương mại có được quyền ưu tiên đòi nợ từ tài sản thế chấp và do đó có thể bán tài
sản thế chấp để thu hồi nợ vay khi người vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo
hợp đồng tín dụng.
Để phòng tránh các rủi ro không đáng có trong quá trình ký kết và thực hiện
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng thương
mại cần chú ý đến một số vấn đề có ý nghĩa quan trọng đối với hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như: kiểm tra, xác minh kỹ lưỡng hồ
sơ pháp lý của tài sản thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng
như định giá chính xác giá trị của tài sản thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất; thực hiện việc đăng ký giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất; tiếp nhận và kiểm tra kỹ tình trạng của tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi bên thế chấp chuyển giao giấy tờ về tài sản
thế chấp để bên nhận thế chấp cầm giữ, bảo quản; yêu cầu bên thế chấp thông báo
thường xuyên về tình trạng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất và yêu cầu thay thế tài sản thế chấp bằng tài sản khác (nếu cần thiết).
Thứ hai, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng đối với Nhà nước, nền kinh
tế - xã hội.
Bên cạnh vai trò đối với ngân hàng thương mại, thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng còn có vai trò
quan trọng đối với Nhà nước, nền kinh tế và đời sống xã hội. Điều này thể hiện ở
chỗ, thông qua việc bảo vệ quyền và lợi ích của các tổ chức tín dụng, việc áp dụng
cơ chế bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng bằng biện pháp thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba sẽ đảm bảo an toàn cho hệ thống
tín dụng và từ đó bảo đảm an toàn cho cả nền kinh tế nói chung. Ngoài ra, việc áp
dụng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ

ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng còn là cách để bảo vệ quyền lợi của
người gửi tiền tại ngân hàng thương mại, từ đó bảo đảm tính ổn định của hệ thống
17


ngân hàng và góp phần ổn định xã hội.
1.2. Những vấn đề lý luận pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.2.1. Các nguyên tắc của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại
Trong khoa học pháp lý, cơ chế điều chỉnh pháp luật là vấn đề mang tính lý
thuyết và khá trừu tượng. Đối với mỗi lĩnh vực pháp luật khác nhau thì nhà làm luật
áp dụng những cơ chế điều chỉnh khác nhau và mang tính đặc thù, đảm bảo sự phù
hợp với sự đặc thù của từng loại quan hệ xã hội trong lĩnh vực cụ thể.
Đối với lĩnh vực pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, cơ chế điều chỉnh
pháp luật cũng có những điểm đặc thù và điều đó được thể hiện ở một số khía cạnh
chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ
ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng là vấn đề thuộc phạm vi điều chỉnh của
“luật tư” nên về nguyên tắc, Nhà nước sẽ tôn trọng quyền tự do ý chí và quyền tự
định đoạt của các đương sự trong việc xác lập giao dịch bảo đảm để thực hiện nghĩa
vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng. Điều này thể hiện ở chỗ, việc áp dụng các biện
pháp bảo đảm hay không và áp dụng biện pháp bảo đảm nào để thực hiện nghĩa vụ
hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng là thuộc về quyền tự định đoạt và tự
nguyện, tự do ý chí của các bên tham gia hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm.
Nhà nước chỉ can thiệp khi các bên có yêu cầu hoặc nhằm đảm bảo trật tự công và
lợi ích chung của nền kinh tế cũng như lợi ích chung của cộng đồng. Mặt khác, việc

Nhà nước can thiệp bằng pháp luật vào quá trình xác lập, thực hiện giao dịch thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực
hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại phải
18